浅析合肥市房地产行业发展的问题及对策毕业论文

本科生毕业论文（设计）题目：浅析合肥市房地产行业发展的问题及对策系 部 经济与管理学院 学科门类 经济学 专 业 经济学 学 号姓 名指导教师浅析合肥市房地产行业发展的问题及对策摘 要房地产业是国民经济发展的支柱产业,是我国国民经济的重要组成部分。近几年，房地产业的发展一方面带动了建筑、建材、装饰等相关产业的迅速发展，另一方面为城市经济的发展和居民居住水平的提高也做出了巨大的贡献。但近年来，受经济利益的驱动，房地产投资规模过大发展速度过快，市场的自发调节无法保证行业的稳健发展。因此政府的宏观调控对于房地产投资能否健康、持续地发展有着至关重要的保证作用。合肥房地产业经历了快速发展之后，受政府政策干预和人们心理预期的影响，房产价格有所回落。未来，合肥房地产业在政府调控和宏观经济形势下如何实现快速稳健发展，是一个非常值得关注的问题。本文在了解国家房地产政策和宏观经济形势的基础上，通过对合肥房地产业的调查研究，进一步分析城市房地产价格走势与其影响因素的关系，并针对合肥市房地产价格走势合理化提出政策建议。关键词：合肥 宏观调控 国家政策 房地产 影响ABSTRACTThe real estate industry is a pillar industry of the national economy development, our country is an important part of the national economy. In recent years, the development of real estate industry on the one hand drive the construction, building materials, decoration and related industry rapid development, on the other hand for the development of urban economy and raise the level of the residential have made great contribution. But in recent years, the economic interests of the drive, real estate investment large development too fast and market regulation cannot assure the spontaneous industry and stable development. So the governments macro control for real estate investment healthy, sustainable development has important role of guarantee. Hefei real estate industry has been developing rapidly, after intervention by government policy and people expected, the effects of the housing highs. In the future, hefei real estate industry in government regulation and macro economic situation, how to realize the fast yet steady development, is a major concern. Based on the understanding the national real estate policy and macro economic situation, and on the basis of hefei real estate industry through the investigation and study, further analysis of the urban real estate price trend and its influence factors of the relationship, and in the light of hefei real estate prices reasonable policy recommendations.Keywords: Hefei Macro-control National policy Real estate; Influence目 录前言 1一、合肥市房地产价格走势状况 2二、合肥市房地产价格价格走势与影响因素关系的分析 4(一)保障性住房建设与供给严重不足 4(二)土地需求的不平衡性 4(三)商品房供应量少 4(四)住房供应体系未覆盖庞大的“夹心层”群体 5(五)城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加 5三、合肥市房地产价格走势合理化的政策建议 6(一)建议取消商品房预售制度 6(二)加大廉租房建设 6(三)取缔内部认购 7(四)房地产市场信息更加透明 7(五)完善土地市场制度 7(六)控制住房的投资性需求和被动性需求 8(七)国家利率政策的调整 8(八)加强职业道德建设 8四、对未来合肥市房地产发展的建议 8结论 10参考文献 11合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）0前 言近年来，随着经济的发展，特别是市场化运行模式的形成，我国房地产行业获得了前所未有的发展，呈现出生机勃勃的景象。我国房地产行业在经历“寒冬”和“酷夏”的发展阶段之后，随着 2011 年国家出台的一系列调控措施，合肥的房地产行业发展路线渐渐回归理性。随着房地产业蓬勃发展的还有一路飙升的房价,它导致人们的住房需求得不到有效的满足。这不但不利于房地产业自身的发展,而且对居民的消费产生了很大的抑制作用,并最终将影响国民经济的健康发展。为了抑制过高的房价,国家陆续推出了一系列的政策和措施来对其进行宏观调控,也取得了一定的效果。但就目前的现实情况而言,要让房价回归理性,还有很长一段路要走。住房是民生基本要求，保证中低收入者的基本居住条件是政府的首要责任之一，现在住房越来越多地成为投资品，偏离住房政策的根本宗旨。合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）1一、合肥市房地产价格走势状况人们常常用“房价收入比” （房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在 3 至 6 倍之间作为参照。近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2005 年为 847068 元，2010年为 19051 元，2011 年首次突破两万大关为 22458 元，比上年同期净增加 3408.41 元，同比增长 17.9%，增速比上年同期上升 6.9 个百分点。与此同时，房价也有所上升，2005年为 3189 元，2006 年为 3268 元，2010 年为 6255 元，2011 年为 6800 元。合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比，平均房价相对较低，增长速度也较慢。即便如此，与合肥经济发展水平相比，房地产价格处在一个相对较高的位置，2011 年国家进一步出台了房地产调控政策，这一政策对于曾经不断高涨的合肥房价来说，就像一场及时雨，不仅浇灭了高烧不断的楼市高烧，也浇醒了很多购房者盲目的购房热情。图 1-1 2011 年合肥房地产价格月度走势图资料来源：合肥房地产交易网曾经在 2010 年不断涌入市场的购房者，尤其是以投资为目的的购房者，在 2011 年里逐步的被挤出市场，而以地区划分为出发点的限购令在阻挡外地炒房者这方面也是卓有成效的。因此，2011 年的楼市调控可谓达到了预期目的，房价也在 2011 年底迎来了不绝于耳的降价声，房价正在逐渐回归理性，由此可见一斑。从 2011 年的月度数据来看，在 3 月份房价飙升至 6800 元后，随着国家政策的出台，价格上涨的趋势已经在一定程度上收到抑制。合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）2表 2-1 2012 年一季度合肥市住宅类商品房分月销售同比情况1 月份 2 月份 3 月份2011 年一季度10069 5208 82682012 年一季度1795 3198 6027套数（套）同比 -82.17% -38.59% -27.10%2011 年一季度6251 5847 58112012 年一季度6292 6409 6337均价（元/）同比 0.66% 9.61% 9.05%数据来源： HOUSE365 数据研究中心从一季度合肥房地产市场的表现来看，宏观调控对 2012 年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用。 就第一季度的房屋销售量而言， 2012 年的房屋销售量比 2011 年降低了 82.17%，由此看出国家出台的相关政策很好的起到了抑制房价过热的作用。就目前市场而言，抢夺销售先机，通过降价促销去存量、拉销量一般都是房企在面对“淡市”的不二之种种迹象表明，宏观调控对 2012 年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，今年房地产市场将逐渐进入深度调整期。合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）3二、合肥市房地产价格价格走势与影响因素关系的分析合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，与全国一线城市相比，平均房价相对较低。但与合肥经济发展水平相比，房地产价格处在一个相对较高的位置。购房过热的原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产高度市场化，土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨，房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期，导致投资投机需求不断膨胀。(一)保障性住房建设与供给严重不足随着合肥城市化进程和住房制度改革发展，我市住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的大范围覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。(二)土地需求的不平衡性首先是住房供给受土地供给的影响非常大，而土地资源是稀缺的，其供给往往不能随需求的增加而增加，短期内更是如此。住房对土地的这种强烈依赖性，致使住房供给对价格上涨反应不够敏感，住房的供给弹性较小。当住房市场需求增加时，如果厂商得不到土地，住房供给也就不能增加，住房市场往往只能提高房价，而不是通过增加供给来实现供给和需求平衡。其次是住房供给不仅需要土地，而且不同地段的土地存在着较大的差异性，由于土地不能移动，土地差异也就难以消除，结果就会出现这样一种情况，即使是一模一样的房型，如果建在不同地段上，住房产品也存在较大的差异性。经济学理论告诉我们：产品的差异性越大，替代性就越小，市场竞争也就越弱。正是由于住房的差异性非常明显，从而削弱了开发商之间由于替代性引起的竞争，开发商因此也具有了相当程度上的市场控制力，表现出他们具有较大的定价权。住房产品差异形成的垄断，造成开发商具有较大的定价权，而且地段差异越大，住房产品差异也就越大，房价定得也就越高。(三)商品房供应量少商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）4价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的 15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。（四）住房供应体系未覆盖庞大的“夹心层”群体针对合肥的部分“夹心层”群体，管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种，政策性租赁房备受社会关注。按照政府主管部门的公开表述，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间。其关键问题在于：第一，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的“夹心层”家庭。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后的可支配收入。如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多，政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。当没有足够的房源来满足市场需求时，提高准入门槛不可避免。第二，政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约 40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层。（五）城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加在计划经济相当长的时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们住房欠账过多，房屋简陋品质差，加之风吹日晒年久失修，城市危房和棚户区越来越多。随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应提上了议事日程，结果产生了大量的拆迁户，这些拆迁户的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。我国目前经济结构处在由以农业为主转变为以工业为主的过程之中，在这个漫长的转变过程中，一方面城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断流向城市，另一方面农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村。这两方面一推一拉的作用促使农村剩余劳动力源源不断地流向城市。这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入所居住的城市之中。为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买旧房都将对住房市场形成一个惊人的需求。这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对未来房价造成的长期影响特别值得引起我们的关注。合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）5三、合肥市房地产价格走势合理化的政策建议（一）建议取消商品房预售制度回顾商品房预售制的十余年疾行，应该清醒认识到该项政策对中国房地产所起到的积极作用。正是因为该项政策，才很好解决了中国大多数房地产企业的资金压力，同时也降低了房地产行业的进入门槛。但必须看到的是，在预售制推行的这十余年时间里，面积缩水、设计变更、延期交房、恶性炒楼等等引发的问题越来越多。伴随着中国房地产的十年黄金发展，预售制的弊端已经越发明显。第一，在当前房价不断上涨的趋势下，开发商人为压低项目的预售规模，甚至发展为分层、分单元办理预售许可；第二，有些开发商利用预售制的漏洞，从银行套取、诈骗银行信贷资金；第三，由于缺乏完善的住房登记制度，有的开发商为牟取更多利润，常使出一屋多卖、一屋多押的伎俩；第四，有些开发商毫无投资能力，在施工时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商，在取得预售许可证时，先后收取定金、预收款、首付款和整个房款，又将成本转嫁给购房者；第五，房地产开发商大多申请了银行贷款，也就意味着将房地产的风险转嫁到银行身上，一旦房地产业发生巨变或开发商携款潜逃，银行将会面临危机；第六，众多的房地产开发企业凭借预售制和银行贷款存活，无法形成优胜劣汰的机制。同时，商品房预售制引发的纠纷在日常生活中多不胜数：有的开发商采用夸大其词的广告和宣传吸引购房者，当购房者付清房款后，常常遇到无法按期入住；难以取得房屋两证；房屋的结构、面积、绿化、配套等与合同约定不符；随意更改预售方案、时间、价格和规划；房屋出现开裂、漏水等质量问题。这些问题使得购房者与开发商的矛盾日益加剧。实施商品房预售制度，加大了社会不和谐、不安定因素。因此，取消商品房预售制度，实施现房销售变得非常必要。 （二）加大廉租房建设当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家， “居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。 政府加大廉租房项目建设，对低收入、无收入、生活困难的群体，在一定时期、一个时间段内给予最低限度的保障性廉租房，以满足其基本生活需求。同时，也可以实现调节市场供求关系，达到平抑市场高房价的目的，让更多的真正需要房子的中低收入老百姓买到房子。房屋价格与其他商品价格一样最终要受到供求关系的影响，而当前房屋价格的不断上涨，显然与当前住房供应总体偏紧有关，加之一些开发商通过捂盘、发售内部认购卡等手段人为制造市场紧张气氛，住房价格不断猛涨也就势所难免。而廉租房保障范围的扩大与经济适用房供应的加大，能够对房地产市场供求关系产生影响，房地产市场格局的变化会对房屋价格朝着理合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）6性、健康的方向转化，起到积极的推动作用。（三）取缔内部认购所谓内部认购，也即房地产无证预售的“变种” ，内部认购原来的用意是发展商划拨一些楼房单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士。但政府对内部认购一直没有明确的规定，因此内部认购很快演变成发展商检验市场的试金石和操纵气氛的又一伎俩。允许内部认购，是降低了房地产领域的进入门槛，降低了房地产商的风险，而把这种对风险预估的成本全部转嫁给了消费者。内部认购很像股票市场的短期炒作，消费者就是散户，房产商就是庄家，庄家拿出一支股票，先舆论造势说这是“潜力股” 、 “蓝筹股” ，广大散户们纷纷追捧认购，庄家一方面回笼资金以便于继续造势，一方面根据市场反映选择继续炒高还是抛空，主动全都掌握在房地产商手中，最后的埋单者必然是消费者。因此，必须取缔内部认购，严厉打击房地产企业炒作行为。（四）房地产市场信息更加透明对于合肥的房地产市场来说，由于相关信息的严重不对称，如购房者对所购买房子的质量、定价、产品成本所知道的信息要少得多，再加上购房者要获得这些信息成本昂贵，因此，为了保护购买者利益不受到侵害，政府就有责任与义务建立科学合理的房地产信息体系，特别是房地产定价信息体系，以便保证购房者的利益不会受到侵害。就目前的情况来说，合肥市房地产信息体系还存在不科学、不规范、不标准、不公开、不透明等现象，这既难以保证房地产市场健康发展，也容易损害购房者的利益。合肥的高房价并由此在民间引起的怨声载道是不争的事实，房地产行业成本构成机制和与房地产行业密切相关的金融机构信贷体系的双重不透明成为高房价的主导因素。市场经济是一个讲规则的体制，透明性就是其中最重要的一点，只有在信息充分透明的情况下市场经济最大的特点通过市场调节手段达到社会资源最合理的配置才能显现，只有这样才能保证公众选择的最优合理性，这也是一个正常社会各方面合力最优性的充分保证。更为重要的是政府维护了社会公正保障了社会稳定，这比什么都重要。（五）完善土地市场制度我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度。针对我国现有的土地制度，尽可能地公开土地使用信息，规范操作，从土地的协议出让转向透明度高的招标、拍卖方式，更大程度地实现土地资源的合理配置，减少土地炒作的投机行为；同时，增强政府行为的透明度，从源头上杜绝炒作行为的发生。加大对土地供应的调控力度，以调整住房结构。例如在土地供应上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，并且加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价，应完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要扩大廉租住房制合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）7度覆盖面，并且把制定廉租住房制度建设情况纳入省级政府对市（区） 、县政府工作的目标责任制管理。（六）控制住房的投资性需求和被动性需求主要通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。（七）国家利率政策的调整国家长期的低利率政策是房地产价格持续走高的重要原因。前美联储主席格林斯潘说，一个国家实行长期的低利率政策是会引发许多问题的。而我国较长一段时期的低利率政策，加之利息税的实施，使得“存钱不如买房 ”的观念成为共识，这也加剧了购房热潮不断升温。随着国家利率政策的调整，利息的升高，对房地产的消费者和投资者都将产生深刻的影响。首先是对房地产的消费者来说，加息的影响远远大于房地产的开发企业，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低了购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。加息还降低了实际的房价收入比，如果收入不变，真实房地产的价格在降低；如果房地产的价格没有降低，那么收入必须增加，只有这样才能支付得起相应的房价。如果收入没有变化的话，那么边际支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。其次对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但对投资回报率下降的影响是非常显著的，必将导致投资性需求减少，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，这在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策对房地产的影响比较大，对需求的作用大于对供给的作用，主要是抑制了房地产的需求。但由于经济发展的惯性使然，不可能在短期或者一段时间内明显改变供求关系，因此房地产的价格暂时不会下跌，但增幅会减小，起到缓慢的抑制作用。加息更主要的是对整个经济起到宏观调控的作用，对房地产更重要的作用在于挤出房地产的泡沫。美国的房地产利率在 7%8%，所以我国的加息空间还很大，随着加息力度的逐渐加大，对房地产价格的影响也会逐渐显现出来。（八）加强职业道德建设高价的房地产是一个经济现象，也是一个道德法律问题。只有房地产企业与管理者的素质和道德修养得以提高，人们的价值观念转变，才能消除各种导致高房价行为产生的诱因。四、对未来合肥市房地产发展的建议首先，切实解决中低收入者居住困难问题。改善住房供应结构，增加中低价位的普通商品住房和经济适用房的供应量，指导监督合肥市以及周边县市公布两年内的普通商合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）8品住房供应计划。针对当前经济适用住房建设和管理中存在的问题，抓紧调查研究，尽快提出加强经济适用型住房建设和管理的有关措施。同时，在加强廉租房制度建设方面的申请审批机制，加快进行低收入家庭住房状况调查工作，建立住房保障对象档案。其次，开展房地产市场“严打” ，整顿合肥市房地产市场秩序，由于规范市场秩序是政府在市场经济中重要的工作之一，对于房地产市场中存在的种种问题，政府将加大打击力度。最后，完善保障性住房供给制度，强化地方政府住房保障责任。建立经济适用房目标责任制，变摇号为轮候，变比例目标位套数目标，基本保证申请人在首次提出申请后5 年内有购房机会。合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）9结 论房地产是促进合肥经济发展的支柱行业，由于房地产行业的特殊性、联系性和地域性，因此政府在进行宏观调控时应当谨慎、认真，综合考虑各方面因素，只有样才能扩大调控手段的效果，减少其不良影响。自我国实行改革开放政策以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。合肥师范学院 2012 届本科生毕业论文（设计）10参考文献1 高鸿业.西方经济学M.北京:中国人民大学出版社,2004,8790.2 唐忠义.市场调控：高端房还是高价房?J.上海：上海房地,2010,1719.3 夏志琼.高价房终将损害经济平衡J.北京:住宅产业北京,2010,(1):1116.4 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