中国房地产金融发展概况.ppt

房地产金融 第四版 第二章中国房地产金融发展概况 通过对本章的学习 学生应了解或掌握如下内容 1 旧中国房地产金融的类型与发展概况2 改革开放前房地产投资问题3 改革开放后房地产金融业重新兴起4 房地产市场宏观调控政策的影响 学习目标 房地产抵押贷款 投资经营房地产 发行房地产股票和债券 设立房地产金融机构 空地抵押 地上权抵押 造屋抵押 房地押款 4 第一节旧中国房地产金融业概况 二 银行的房地产开发经营活动 北四行 盐业银行 金城银行 交通银行前身 大陆银行 中南银行 南三行 浙江兴业银行 浙江实业银行 上海商业储蓄银行 第一节旧中国房地产金融业概况 6 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 民国时期 土地 房产实行私有制 个人可以通过买卖 继承等方式获得土地和房产的所有权 1949年 根据当时具有宪法性质的 中国人民政治协商会议共同纲领 和随后的 中华人民共和国土地改革法 城市郊区土地改革条例 等的规定 在全国农村和城市郊区实行了土地改革 废除了封建地主土地私有制 使广大农民分得土地并取得了土地所有权 在城市 建国初期 首先没收了敌伪财产 接收国民党政府房地产档案 代管无主房产 确认房地产产权归属 建立了新中国房地产管理机构 按照历史延续的房地产制度 确认了公民个人房产所有权和土地所有权制度 1952年 全国性的农业合作化运动 初期采用农民土地入股 集体耕种 收益分红 但土地所有权仍然属于原入股农民所有 后经过高级农业合作社和人民公社化 农村的土地私有制转变为集体所有制 但农民的宅基地 自留地 自留山仍然属于农民个人所有 这种制度在1954年我国的第一部宪法里得到确认 1956年社会主义改造中 对资本主义工商业实行了赎买政策 对出租私有房产的房产主 以给付定金的方式 逐步使城市房产发展成为以公有制为主体的房产体制 但对于城市居民用于个人居住的私有房产仍然保留了私有制 而已对私产房所占有的城市土地 以征收房地税的方式确认了私产房主享有了城市土地使用权 文化大革命 时期 公民的财产权得不到保障 公民的私产房可以任意地被强占或收归公有 房地产法律制度被废除 政策成为调整各种社会关系的唯一依据 1982年 宪法 第十条规定 城市的土地属于国家所有 农村和城市效区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 也属于集体所有 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征用 首次在宪法中明确了土地公有制度 一 改革开放前我国住房体制 在上世纪五十年代的社会主义改造和六十年代的文化大革命运动中 城市的私人住房或被没收充公 或受到严格限制 至1976年 城市私房所占比例已下降到10 左右 1949年新中国成立后 国家实行计划经济体制 承担了为城市居民家庭提供新建住房的责任 住房建设被纳入了全国性的基本建设计划 地方政府和单位从国家预算中获得住房投资资金 然后建造公房 无偿分配给职工 住房对职工而言是一项权利和一种福利安排 仅仅缴纳一些低额的象征性房租 其数额甚至不够支付住房的维护费用 更不用说偿付住房的建设成本 国家也实行低薪制度 企事业单位职工的薪资构成中 也不包含必须的住房支出成本 7 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 二 改革开放前我国住房体制特征 第五 除极少数居民拥有私人住房外 绝大多数居民家庭都是租住公房 除此之外别无选择 至上世纪90年代住房制度改革前 我国住房供给制度具有鲜明的计划经济特征 第一 住房体制完全是公有制为主导 并完全由国家控制 国家在城市住房的投资 建设和分配上都处于垄断性地位 第二 住房投资不足 导致城市住房严重短缺 人均住房面积从建国初期的4 5平方米下降到1978年的3 6平方米 第三 住房以单位为基础 按照行政等级进行分配 职工一直租住单位分配的住房 甚至可以由子女继承 第四 住房被视为一种社会福利 职工只须交纳很低的租金 由于实行低租金制度 政府在住房维护方面没法实现可持续的资金循环 8 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 三 改革开放前的房地产投资问题住房建设资金由国家财政统一拨付 无偿使用对交通银行进行改组 并成立中国人民建设银行 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 四 改革开放后房地产现状 1978年 全国人均住房面积3 6平方米 比1949年4 5平方米下降0 9平方米 前30年全国累计住宅投资374亿元 城镇家庭缺房户869万户 面临1000多万知青回城压力 2020 1 3 10 程大涛 cdt 1978年9月 召开全国城市住宅建设工作会议 国务院副总理谷牧传达邓小平指示 解决住房问题能不能路子宽些 譬如允许私人建房或者私建公助 分期付款 把个人手中的钱动员起来 国家解决材料 这方面的潜力不小 建筑业是可以为国家增加收入 增加积累的一个重要产业部门 在长期规划中 必须把建筑业放在重要位置 2020 1 3 程大涛 cdt 11 1979年 7月1日 五届人大地次会议通过 中外合资企业法 提出 土地使用法 概念 可以出租批租土地给外商使用12月21日第一个商品房小区 广州东湖小区开建 6月 中共中央 国务院批转 全国基本建设工作会议汇报提纲 宣布将实行住宅商品化的政策 1980年 1月6日 中国房屋建设开发总公司 中房集团前身 成立9月 广州东湖丽苑一期交付使用 开创性地引入有偿服务的物业管理 12月 五届人大五次会议通过宪法修正案 城市土地属于国家所有 9月 建设部出台 关于城市建设综合开发公司暂行办法 1984年 1982年 1981年 1986年 2月 城乡建设环境保护部发布 关于开展城镇房产产权登记 核发产权证工作的通知 要求从1987年开始核发房屋产权证6月 人大通过 中华人民共和国土地管理法 次年1月正式实施 9月8日 深圳首次以协议方式有偿出让土地 面积5300平方米 中航工贸中心以106万元议标成交 用于建造单身职工宿舍 使用期限50年9月11日 深圳首次以招标形式出让土地 九家公司投标 深华工程开发公司中标 土地面积46355平方米 为住宅用地 使用期限50年12月1日 深圳拍卖H409 4地块8588平方米50年土地使用权 43家企业竞拍 包括9家外资企业 深圳特区房地产开发公司以525万竞买成功 1987年 五 改革开放后房地产金融业的再生 一 房地产金融业的复苏时期 1979年至1984年上半年 住房制度改革开始全价向个人出售住宅的试点 卖方为市政府 买方为城市居民个人售价120 150元 平方米 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 二 房地产金融业的初步发展时期 1984年下半年至1989年上半年 1 住房储蓄银行的出现及其影响1984年提出 三三制 的售房模式 即政府 企业 居民个人分别承担房价的1 3 但政府负担过重 无法维持 1987年推出房改试点方案 基本思路是 提租发券 空转起步 滚动前进 逐步向实转过渡 把公有住房的租金由原来的低租一步提高到成本租金 即包括折旧费 利息 房产税 管理费 维修费的房租 同时给每个职工发 住房券 补贴 发给职工的 住房券 补贴的资金费用不进人企业成本和财政体制 通过交纳房租的形式收回住房券 实现 一手发出去 一手收回来 的空循环 1987年 国务院同意 成立蚌埠住房储蓄银行 作为住房资金的信贷 结算中心 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 2 建设银行在房地产金融业发展中的突出作用1984年 国务院明确规定房地产开发公司周转资金由建设银行提供 1 积极融通资金 支持房地产开发活动 2 采取各种有效措施 促进房地产市场的建立与完善 3 竭力帮助房地产开发企业加强财务管理 提高经济效益 4 利用自身优势 直接参与房地产的投资开发 2020 1 3 程大涛 cdt 15 4月12日 七届人大一次会议修改 宪法 删除 禁止出租土地 规定 土地的使用权可以依照法律的规定转让 土地管理法 相应修改 规定 国有土地和集体土地的使用权可依法转让 国家依法实行国有土地有偿使用制度 1988年 1990年 8月 国务院颁布 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 规定居住用地年限这70年 工业和教育 科技 文化 卫生 体育用地年限为50年 商业 旅游 娱乐用地年限为40年 1991年 1月29日 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 是我国第一家上市的房地产开发企业12月 中国第一个业主委员管理委员会 深圳万科天景花园业委会成立 1993年 6月23日 国务院宣布终止房地产公司上市 控制银行资金进入房地产领域7月 深圳推行商品房预售制度12月13日 国务院发布 中华人民共和国土地增值税暂行条例 决定于1994年1月1日起在全国开征土地增值税 1994年 5月 央行公布 住宅担保贷款管理办法 为按揭业务提供法律依据7月5日 中华人民共和国城市房地产管理法 颁布 次年1月1日实施11月15日 建设部颁布 城市商品房预售管理办法 从立法上对商品房预售制度加以确认 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 三 房地产金融业的停滞时期 1989年下半年至1991年底 1987 1988经济过热 房地产暴露很多问题 停业整顿 四 房地产金融业的提高 整顿时期 1992年至1997年底 1992年邓小平南方谈话 信贷活跃 投资强劲 国民经济金融高速发展阶段 2020 1 3 程大涛 cdt 17 1996年 2月 工商银行个人住房担保贷款管理试行办法 出台 贷款期限1 10年2月 城市房地产中介服务管理规定 出台 国家依法实行国有土地有偿使用制度 但是 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位 按照国务院规定的标准和办法 缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后 方可使用土地 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法律 行政法规的规定办理 1997年 4月28日 央行颁布 个人住房担保贷款管理试行办法 规定贷款比例最高限额是房价的70 贷款年限最长为20年5月 北辰实业在香港挂牌上市 成为登陆港股的第一家内地房地产企业8月 中央北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济增长点 住宅开始成为支柱产业 1998年 5月 央行推出 个人住房贷款管理办法 7月3日 国务院发 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 开启住房制度市场化改革10月 北京回龙观 天通苑 建东苑等19个经济适用房项目正式展示 开启经济适用房建设 1999年 2007年 住房制度市场化改革纲领性文件 1998年7月 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 国发 1998 23号 要求 各地停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 全面推行和不断完善住房公积金制度 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策 最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 中低收入家庭购买经济适用住房 其他收入高的家庭购买 租赁市场价商品住房 2020 1 3 18 程大涛 cdt 我国住房供应体系 2020 1 3 19 程大涛 cdt 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 廉租房的分配形式以租金补贴为主 实物配租和租金减免为辅 廉租房房源多样化 包括新建住房 空置楼盘 改造危房 老旧公房等 廉租房只租不售 廉租房面向城市特困人口出租 只收取象征性的房租 1 至少有一人具有杭州市区 不含萧山 余杭区 常住城镇居民户口 不包括学生户口 并居住5年以上 2 持有效期内的 杭州市困难家庭救助证 或 残疾人基本生活保障证 或区级困难家庭 救助证 援助证 救助卡 或共同生活的家庭成员人均月收入低于杭州市区城镇居民低保标准的2 5倍 含 3 人均现有住房建筑面积在15平方米 含 以下 或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米 含 以下 杭州市廉租房申请条件 2020 1 3 20 程大涛 cdt 经济适用房 2020 1 3 21 程大涛 cdt 经济适用房具有经济性和适用性的特点 经济性 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的 适合中等及低收入家庭的负担能力 适用性 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低 要达到一定的使用效果 经济适用住房是指已经列入国家计划 由城市政府组织建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 它是具有社会保障性质的商品住宅 1 具有市区常住城镇居民户口 含符合杭州市安置条件的军队人员 2 已婚 含未满35周岁离异 或丧偶 带小孩 或年龄在35周岁及以上的单身无房户 3 申请家庭 2人及以上 现有 或已有过 住房建筑面积小于48平方米 含48平方米 4 属中低收入家庭 家庭中低收入 指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者 杭州市经济适用房申请条件 公共租赁房 22 公共租赁房 是解决新就业职工 和既无廉租房申请条件 又买不起经济适用房 不能买经济适用房 却买不起商品房的 夹心层 群体住房困难的一个产品 公共租赁住房不是归个人所有 而是由政府或公共机构所有 用低于市场价或者承租者承受起的价格 向新就业职工出租 包括一些新的大学毕业生 还有一些从外地迁移到城市工作的群体 1 符合经济适用住房申请条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭须同时满足下列条件 1 符合2010年杭州市区经济适用住房申请条件 2 申请人及家庭成员无房 2 大学毕业生 创业人才须同时符合下列条件 1 具有市区常住城镇居民户籍 或已办理居住登记 并持有相应证件 2 申请人具有全日制普通高校本科 含 以上学历 或中级 含 以上职称 或高级 含 以上职业资格证书 3 申请人与市区用人单位签订一年 含 以上劳动合同 并连续缴纳住房公积金或社会保险金12个月以上 4 申请家庭上年度人均可支配收入低于24177 6元 该标准为2009年度城镇居民人均可支配收入90 5 申请人及家庭成员在市区无房 杭州市公共租赁房申请条件 商品房 23 商品房是在市场经济条件下 具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅 按市场价出售 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 商品房按法律 法规及有关规定可在市场上自由交易 不受政府政策限制的各类商品房屋 包括新建商品房 二手房 存量房 等 城市房地产管理法 第44条规定 商品房预售应符合下列条件 1 已交付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 土地使用权未经抵押 2 持有建设工程规划许可证 房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售 真正受到损失的将会是善意购买人 3 按提供预售的商品房计算 开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付时间 4 已经同金融机构签订预售款监管协议 5 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证明 向境外预售商品房的 应当同时取得向境外销售的批准文件 商品房预售条件 我国用地供应方式 24 拆迁 25 拆迁是指根据国民经济和社会发展规划 土地利用总体规划 城乡规划和专项规划 将保障性安居工程建设 旧城区改建 应当纳入市 县级国民经济和社会发展年度计划需要 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物 将该范围内的单位和居民重新安置 并对其所受损失予以补偿的法律行为 2011 拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿 产权调换和农民自建三种方式 拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿 产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式 拆迁集体土地或国有土地住宅房屋 拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费 过渡期内的临时安置补助费 拆迁住宅房屋补偿方式 第十九条对被征收房屋价值的补偿 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 被征收房屋的价值 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定 拆迁住宅房屋补偿标准 26 住房制度改革后房地产金融业的发展 非典政府换届 东南亚金融危机政府换届 全球金融危机政府换届 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 五 房地产金融业的快速成长时期 1998年至2003年6月 1998年以来 住房实物分配在全国范围内停止 各地逐步推进住房分配货币化 2001年 房地产开发投资占GDP的比重达到6 61 2003年 房地产相关贷款余额占商业银行各项贷款余额17 6 其中个人住房贷款余额占商业银行各项贷款余额8 9 政策性住房金融体系初步形成 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 六 房地产金融业的调整 整顿时期 2003年6月至2008年 流动性过剩 信贷持续高增长人民银行 银监会检查房地产违规贷款2008年美国房地产泡沫破灭引发金融危机 29 2002年8月26日 建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见 建住房 2002 217号 1 控制土地供应 清理闲置土地 2 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须按照法定的规划条件 采取招标 拍卖和挂牌方式供应 3 严格审核房地产开发项目贷款条件 切实加强对房地产开发贷款使用的监管 对未取得土地使用权证书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证 开工报告 的项目 商业银行不得发放任何形式贷款 2003年6月13日 央行发布 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发121号文件 重申对未取得土地使用权证书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目 不得发放任何形式的贷款 只允许房地产开发贷款 禁止流动资金贷款 贷款禁止跨地区使用 开发企业自有资金率为30 对土地抵押贷款 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70 贷款期限最长不得超过2年 首套房首付比例20 二套房适当提高 2003年8月12日 国发 2003 18号国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知1 确立房地产业国民经济支柱产业地位2 调整住房供应结构 多数家庭购买或承租普通商品住房 同时 确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围 并做好其住房供应保障工作 3 加大住房公积金归集和贷款发放力度 30 2005年3月26日国办发明电 2005 8号 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 1 充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过块的危害性 采取有效措施 抑制住房价格过快上涨 2 增加普通商品住房 经济适用住房和廉租住房供给 提高其在市场供应中的比例 3 避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长 进一步减轻市场压力 要综合采取土地 财税 金融等相关政策措施 利用舆论工具和法律事段 正确引导居民住房消费 控制不合理需求 2005年4月30日 建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务局银监会关于做好稳定住房价格工作的意见 1 征收营业税 住房不足2年转手交易全额征收营业税 普通住房超过2年 含2年 免征营业税 非普通住房超过2年 含2年 差额征收营业税 2 普通住房定义 120平方米 可上下浮动20 2005年3月 央行宣布取消房贷的优惠利率 2006年5月24日国办发 2006 37号 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 1 90 70政策 套型建筑面积90平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建设总面积的70 以上 2 住房转让征收营业税 购买住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过5年 含5年 免征 个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的 差额征收 3 限价房 在限套型 限房价的基础上 竞地价 竞房价 以招标方式确定开发建设单位 4 人住房按揭贷款首付款比例不低于30 自住首套90平方米以下20 5 房地产开发企业项目资本金比例提高到35 31 2007年1月 国土资源部开始清查土地增值税 3月 全年共计6次加息 10次上调存款准备金率 8月 2007年8月7日国发 2007 24号 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 提出回归保障 健全廉租住房制度 规定廉租住房资金来源 地方财政预算 住房公积金增值收益 土地出让净收益的10 9月 央行规定以家庭为单位 第2套住房贷款首付不得低于40 利率不得低于基准利率的1 1倍 2008年1月 国务院打击囤地3月 发布政策免征廉租房租金收入营业税 房产税 土地使用税以及免征廉租房和经济适用房印花税 4月 税务总局提高房地产企业预交金额 总税率不变 6月 开始五次上调存款准备金率 存款准备金率从年初的14 5 上调到17 5 9月 降低贷款利息0 27个百分点 10月 财政部发布 继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活 核心内容是降低真实购房需求的置业门槛 降低贷款利息0 27个百分点 降低准备金率1个百分点 12月 2008年12月20日国办发 2008 131号 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 1 住房贷款利率下调 2 免征营业税 3 自有资金比率降到20 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 七 房地产金融业的规范 创新时期 2008年底至2010年3月 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 1 住房贷款利率下调 2 免征营业税 3 自有资金比率降到20 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 提出回归保障 健全廉租住房制度 规定廉租住房资金来源 地方财政预算 住房公积金增值收益 土地出让净收益的10 33 2009年1月四大商业银行宣布住房贷款七折优惠利率 12月 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 2010年1月7日国办发 2010 4号 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 二套 含 贷款首付款比例不得低于40 贷款利率上浮 2 普通住房与非普通住房 首次购房与非首次购房的差别化税收政策 2011年1月26日国办发 2011 1号 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 1 调整税收政策 个人住房不足5年转手交易的 统一按其销售收入全额征税 2 差别化信贷政策 二套首付款比例不低于60 贷款利率1 1倍 3 限购 本地人2套 外地人1套 第一 要保持房地产长期平稳和健康发展 如果盲目发展 出现经济泡沫 一旦破灭 不仅影响房地产市场 而且会拖累整个经济 第三 房地产的发展 毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用 就是说要充分利用市场这只手 但是政府这只手也不可以缺少 因为它更具有稳定性和促进公平 第二 什么叫房价合理回归 我以为合理的房价 应该是使房价与居民的收入相适应 房价与投入和合理的利润相匹配 现在我可以明确地告诉大家 房价还远远没有回到合理价位 关于房地产市场发展 我有几个观点 温家宝2012年03月14日十一届人大五次会议答记者问 第二节新中国房地产金融业的恢复与发展 八 房地产金融业的限购限贷时期 2010年4月至今 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 1 二套 含 贷款首付款比例不得低于40 贷款利率上浮 2 普通住房与非普通住房 首次购房与非首次购房的差别化税收政策 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 1 调整税收政策 个人住房不足5年转手交易的 统一按其销售收入全额征税 2 差别化信贷政策 二套首付款比例不低于60 贷款利率1 1倍 3 限购 本地人2套 外地人1套 THANKYOU