物业管理师《物业经营管理》课件.ppt

1 物业经营管理 课件 2 一 物业经营管理概述二 房地产投资及其区位选择三 房地产投资分析技术四 收益性物业价值评估五 房地产市场与市场分析六 租赁管理 七 成本管理八 合同与风险管理九 财务管理与绩效评价十 写字楼物业经营管理十一 零售商业物业经营管理十二 物业经营管理的未来发展 Contents 3 第一章物业经营管理概述 第一节物业经营管理的概念第二节物业经营管理的层次与工作内容 4 测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度 一 考试目的 5 掌握 物业经营管理的内容 收益性物业的类型及特点 物业经营管理的层次及各层次之间的关系 熟悉 物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容 了解 物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系 二 考试基本要求 6 物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的目标管理型物业服务企业 专业型物业服务企业 综合型物业服务企业的区别物业经营管理的类别物业经营管理的工作内容 三 要点说明 7 一 物业经营管理的内涵 第一节物业经营管理的概念 物业经营管理 又称物业资产管理 是指为了满足业主的目标 综合利用物业管理 PropertyManagement 设施管理 FacilitiesManagement 房地产资产管理 RealEstateAssetsManagement 房地产组合投资管理 RealEstatePortfolioManagement 的技术 手段和模式 以收益性物业为对象 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 8 物业经营管理 突破了传统物业管理活动仅局限于 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 的局限 强调为业主提供价值管理服务 满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求 9 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理 也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策 市场营销 租赁管理 成本控制 物业价值和经营绩效评估等经营活动 10 二 物业经营管理活动的管理对象 收益性物业 写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓 工业物业酒店休闲娱乐设施等 11 一 写字楼 写字楼是为商务 办公活动提供空间的建筑 主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成 包括企业自用写字楼 出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型 国外将写字楼分为甲 乙 丙三个等级 对写字楼分类一般考虑12个因素 所处的位置 交通方便性 声望或形象 建筑形式 大堂 电梯 走廊 室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平和租户类型 12 二 零售商业物业 选择优良租户 优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合 保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力 增加商场人流以增加其营业额 并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标 零售商业物业主要依据其建筑规模 经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面来分类 13 零售商业物业的分类 区域购物中心市级购物中心地区购物商场 居住区商场邻里服务性商店特色商店 所包含的内容比较广泛 在服务功能上表现为复合性 在经营管理上表现为一致性 在服务设施上表现为完整性 在服务范围上面向商圈内所有居民 零售商业物业的存在形式 只经营零售业的独立的建筑物或建筑群 中友百货 北辰购物中心等 某综合用途物业内的一部分 国贸 时代广场等 14 三 出租型别墅或公寓 别墅 与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离 周边环境质量比较高 公寓 包含有许多住宅单元的建筑物 通常不分割产权出售 供出租或短期居住 四 工业物业 为人类生产活动提供入住空间 包括工业厂房 仓储用房 高新技术产业用房 研究与发展用房等 15 五 酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施的差别 软 硬件设置和运营管理模式等方面 主要是为人们的商务或公务旅行 会议 旅游 休闲 康体娱乐活动提供入住空间的建筑 16 三 物业经营管理服务的目标 从业主的角度出发 在物业经济寿命的全寿命周期内 持续满足租户正常空间使用需求 在实现物业各期净收益最大化的基础上 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 即 为业主或投资人创造回报和利润 17 四 物业经营管理企业 物业经营管理企业的发展过程 通常是从物业管理起家 逐渐向上延伸 过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业 物业服务企业划分为管理型 专业型和综合型三种 18 管理型 工作重点在于物业管理工作的规划与计划 物业市场营销与租赁管理 预算与成本管理 专业物业管理服务采购与分包商管理 现金流管理 绩效评价和客户关系管理等 专业型 以专业分包或直接接受业主委托的形式 具有某种专业管理能力 如清洁 安全 环境绿化 设备设施维护保养等 综合型 同时具备物业策略管理和物业运行管理能力 在总部设置管理层 同时设置若干专业化的分公司 19 物业服务企业从管理层次上也可划分为公司管理 现场管理和现场作业三个层次 管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨询等业务 20 一 物业经营管理的层次 第二节物业经营管理的层次与工作内容 物业管理 核心工作是对物业进行日常的维护与维修 并向业主提供服务 以保障其始终处在正常的运行状态 设施管理 设施管理的对象 主要是高新技术企业用房 医院 科研教学设施 大型公共文体设施 政府和企业办公楼等物业 服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构 21 房地产资产管理 从对物业 设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业 房地产组合投资管理 包括理解和执行物业业主的投资目标 评价资产管理公司的表现 审批资产管理公司提出的更新改造计划 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标 在合适的时机购置和处置物业资产 22 创造房地产投资利润的三种基本途径 在极好的条件下购买物业 从开发商或原业主手中 在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业 在合适的时机售出物业 物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现 实际上就是以物业业主的角色在工作 23 二 物业经营管理不同层次之间的关系 24 物业经营管理三个层次工作的主要职责 25 三 物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定资产初始组合非常重要 然后通过买卖来维持和提高资产组合质量确定标准 结合对市场的跟踪 分析判断 确定不同市场条件下的投资标准 包括现金流 租金波动和基于市场交易的收益变化 构建信息基础 构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库 对信息分类保存决策分析 投资决策主要取决于预期收益和风险水平 进行资产组合 在一定收益水平上具有最小风险的资产组合 26 四 物业经营管理的常规工作 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制 主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理 现金流和成本管理日常维修和维护未来维修和维护 设施设备管理物业保险管理 27 1 物业经营管理强调为业主提供 服务 满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求 A物业管理B设施管理C价值管理D投资管理 2 某写字楼具有良好的地理位置 建筑物实物状况良好 建筑质量达到有关建筑条例或规范要求 建筑物有功能陈旧因素影响 有自然磨损存在 该写字楼最可能属于 写字楼 A甲级B乙级C丙级D二级 28 3 物业经营管理活动的管理对象主要包括 等 A写字楼B零售商业物业C居民自有住宅D工业物业E酒店和休闲娱乐设施 4 物业经营管理企业中 能为业主提供物业管理顾问 咨询服务的企业一般有 A管理型物业服务企业B专业型物业服务企业c投资型物业服务企业D综合型物业服务企业E所有物业管理公司 29 5 物业经营管理活动中 通过对人和工作的协调 以为某一机构创造一个良好的生产 办公环境为主要功能的管理活动是 A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理 6 物业经营管理各个层次中 属于物业管理主要职责的有 等A制定物业发展战略计划B保持与租户的联系并收租C控制运营成本及保存财务报告记录D资本性支出计划E物业维护及安全管理 30 7 在物业经营管理的战略性工作中 影响投资决策的关键因素是 投资回收期 预期收益 还贷能力 风险水平A B c D 8 在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地 该土地适合进行开发建设 但是由于该地块排水系统出现问题 致使该块土地无法进行实际的开发运作 作为物业甲的物业经营管理企业 对于该块土地 正确的做法是 A防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害B在土地上搭建物业甲的附属停车场 确保土地不被别人占有C检查土地的栏护情况 确保临近的土地使用者没有侵占其土地D对土地进行等级评定和保险E不定期查看土地 确保没有负面因素作用在土地上 31 第二章房地产投资及其区位选择 第一节房地产投资第二节房地产投资的风险第三节房地产投资区位的选择 32 测试应考人员对房地产投资 房地产投资风险等内容的熟悉程度 一 考试目的 33 掌握 房地产投资及其特性 房地产直接投资和间接投资的区别与联系 熟悉 房地产投资的形式与利弊 房地产投资风险的种类 房地产区位的内容 了解 不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求 二 考试基本要求 34 房地产投资的目的与内容房地产直接投资的内容房地产开发投资的内容房地产投资信托基金运作方式房地产投资的主要特征及利弊房地产投资市场风险和非市场风险的区别狭义的区位与广义的区位的区别 三 要点说明 35 一 房地产投资的概念 第一节房地产投资 房地产投资 是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的 预先垫付一定数量的货币或实物 直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 投资者进行房地产投资的主要目的 为了使其财富最大化 获得作为房地产业主的荣誉 获得较高的收益和资本增值 降低其投资组合的总体风险 抵抑通货膨胀的影响 36 二 房地产投资的形式 直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买过程 参与有关管理工作 开发投资与置业投资 间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 37 房地产开发投资 短期投资 从购地开始建房 赚取开发利润 风险较大但回报丰厚 房地产置业投资 长期投资 面向建成物业 通过自用或出租 以获得收益 保值 增值和消费四个方面的利益 一 房地产直接投资 38 房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托基金 REITs 把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中 优点 收益相对稳定 流动性较好 购买住房抵押支持证券 二 房地产间接投资 39 三 房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性寿命周期长适应性 适应市场环境的变化各异性 区位 环境 建筑物 临街情况等政策影响性 土地供给 住房 金融 财政税收政策等专业管理依赖性 离不开专业化的投资管理活动相互影响性 房地产价值受其周边物业 城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响 40 四 房地产投资的利弊 相对较高的收益水平能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持 一 房地产投资之利 能抵消通货膨胀的影响 保值增值性 提高投资者的资信等级 41 流动性差投资数额巨大 二 房地产投资之弊 投资回收期较长需要专门的知识和经验 42 一 房地产投资风险的基本概念 第二节房地产投资的风险 风险 未获得预期收益可能性的大小 风险报酬 较预期收益增加的部分 就是指投资报酬高出时间价值的部分 即 风险报酬 投资收益 时间价值 投资额的基准利率 一 风险的定义 不确定性 对于可能的情况无法估计其可能性 二 风险与不确定性 43 三 风险分析的目的 预期收益率是多少 出现的可能性有多大 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说 产生损失或超过目标收益的可能性有多大 预期收益的变动性和离散性如何 44 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面 风险的分类 对市场内所有投资项目均产生影响 投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响 可以由投资者控制的个别风险 45 二 系统风险 通货膨胀风险 购买力风险市场供求风险 投资者所在地区房地产市场供求关系的变化周期风险 房地产市场的周期波动变现风险 急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失利率风险 利率调升导致房地产实际价格的折损 导致投资者还贷困难 抑制房地产市场上的需求数量等政策风险 土地供给政策 地价政策 税费政策等政治风险 政变 战争 经济制裁等或然损失风险 火灾 风灾等 46 三 个别风险 收益现金流风险 实际收益现金流未达到预期目标要求未来经营费用风险 物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用资本价值风险 预期资本价值和现实资本价值之间的差异比较风险 机会成本风险时间风险 与时间和时机选择因素相关的风险持有期风险 与房地产投资持有时间相关的风险 47 四 风险对房地产投资决策的影响 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理的能力选择投资方向根据风险周期变化特点把握投资时机 48 一 区位的含义 第三节房地产投资区位的选择 狭义 某一具体投资场地在城市中的地理位置 包括宏观位置和中观 微观位置 广义 除了地理位置外 还包括该区位所处的社会 经济 自然环境或背景 49 二 不同类型房地产投资对区位的特殊要求 市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度 一 居住物业 与其他商业设施接近的程度周围土地利用情况和环境 二 写字楼物业 环境因素居民人口与收入 易接近性 50 区位选择在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果商业辐射区域 是指主要消费者的分布范围 分为主要区域 次要区域和边界区域商业辐射区域分析 包括可能的顾客流量 消费者行为 喜好和偏爱及购买能力分析 三 零售商业物业 当地提供主要原材料的可能性 交通运输是否足够方便 技术人才和劳动力供给的可能性 水电等资源供给的充足程度 控制环境污染的政策等 四 工业物业 51 1 下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中 不正确的是 A在直接投资中 投资者直接参与房地产开发与购买过程B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资C不论是直接投资还是间接投资 投资者都需要参与房地产经营管理D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资 2 下列关于房地产开发投资的说法中 不正确的是 A开发投资不可能转变成置业投资B房地产开发投资的主要目的是获取开发利润C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给D房地产开发投资通常风险较大 但回报丰厚 52 3 某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为 属于哪一种投资行为 A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资 4 某城市地铁交通线路的建设 使得沿线房地产大幅升值 这反映了房地产投资的 A各异性B相互影响性C政策影响性D适应性 53 5 下列属于房地产投资特性的说法中 正确的有 A房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响 与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大B如果投资的房地产适应性很差 则意味着面临着较大的风险c房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产D政府的土地供给 住房 金融 财政税收等政策的变更 会影响房地产的市场价值 进而对房地产投资产生影响E房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下 房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间 6 下列关于房地产投资风险的说法中 错误的是 A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小B风险和不确定性没有显著区别 是相同的意思c一般来说 房地产的各种可能收益越集中 房地产投资风险越小D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险 54 7 房地产投资的风险主要体现在 A投入资金的安全性B期望收益的可靠性C投资项目的流动性D投资管理的复杂性E投资者的不确定性 8 下列风险中 属于不易判断和控制的系统风险的有 A通货膨胀风险B利率风险C时间风险D资本价值风险E政策风险 9 下列关于居住物业的投资区位选择的叙述 正确的有 A居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位B居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位c居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位D居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位E居住物业的投资偏向于选择人口素质高 支付能力强的区位 55 第三章房地产投资分析技术 第一节投资分析的基本概念第二节现值与现值计算第三节设备更新中的经济分析第四节房地产投资财务评价指标第五节某出租公寓项目投资分析案例 56 测试应考人员对资金时间价值 复利计算公式 设备更新经济分析方法和房地产投资评价指标的熟悉程度 以及运用复利系数 设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法 解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平 一 考试目的 57 掌握 现金流量 资金时间价值 单利计息与复利计息的计算方法 设备更新经济分析方法 熟悉 现金流量图的绘制方法 资金等效值的计算公式及其应用 投资回收与投资回报的区别与联系 房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法 了解 名义利率与实际利率的区别 房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法 二 考试基本要求 58 现金流量与现金流量图资金时间价值与资金等值的判定设备更新的内容与特点投资回收与投资回报的区别盈利能力指标的分类 三 要点说明 59 一 现金流量 第一节投资分析的基本概念 房地产置业投资活动的表现 从实物形态上看 表现为投资者利用所购置的房地产 通过物业管理活动 最终为租户提供可入住的生产或生活空间从货币形态上看 表现为投入一定量的资金 花费一定量的成本 通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入 60 现金流量 一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入现金流入 包括销售收入 出租收入 利息收入 贷款本金收入等现金流出 包括土地费用 建造费用 还本付息 运营费用 税金等净现金流量 现金流出与现金流入之差 61 二 现金流量图 现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式 即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中 表现出各现金流入 流出与相应时间的对应关系 0 通常表示当前时点 也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻 62 期末惯例法 习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生 第0周期的由来 把初始投资P作为上一周期期末 即第0期期末发生的 63 三 房地产置业投资 广义 是指人们的一种有目的的经济行为 即以一定的资源投入某项计划 以获取所期望的报酬 可分为生产性投资和非生产性投资 所投入的资源可以是资金 也可以是土地 人力 技术 管理经验或其他资源 狭义 是指投资者在投资活动中 为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金 投资 64 房地产置业投资 包括房地产置业投资和流动资金投入两部分 房地产购置投资 用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资 在物业投入出租经营后 随着磨损和贬值 其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本 流动资金投入 在物业开始出租经营前有限垫付 在出租经营后用于购买原材料 支付工资的周转资金 65 四 房地产置业投资的现金流量 潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收入 物业内全部可出租面积 最可能的租金水平 空置和收租损失 潜在毛租金收入 实际租金收入 产生损失的原因 空置的面积不能产生租金收入 租出的面积没有收到租金 其他收入 计划外收入 如自动售货机 投币电话等获得的收入 一 现金流分析中的常用术语 66 有效毛收入 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 运营费用 除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用 包括人员工资及办公费用 保持物业正常运转的成本 为租客提供服务的费用等 净运营收益 有效毛收入 运营费用 净运营费用的最大化是业主最关心的问题 也是考察物业服务企业的工作成功与否的主要方面 抵押贷款还本付息 业主关心物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息 同时满足其投资回报的目标 67 准备金 大修理基金 是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金 税金 经营税金及附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 经营现金流 税前现金流 净运营收益 抵押贷款还本付息 税后现金流 税前现金流 准备金 所得税 68 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 有效毛收入 运营费用 净运营收益 抵押贷款还本付息 税前现金流 准备金 所得税 税后现金流 二 收益性物业的经营现金流 69 一 资金的时间价值 第二节现值与现值计算 不同时间发生的等额资金在价值上的差别 资金增值 随着时间的推移 资金的价值会增加 资金一旦用于投资 就不能用于即期消费 70 资金的时间价值的大小取决于 投资利润率 单位投资所能取得的利润 通货膨胀率 对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿 风险因素 对因风险可能带来的损失所应获得的补偿 71 二 利息与利率 一 利息 利息 是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿 本利和 本金 利息 72 二 利率 利率 是在单位时间 一个计息周期 内所得的利息额与借贷金额 即本金 之比 一般以百分数表示 利率 一个计息周期的利息 利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额 73 三 单利计息与复利计息 一 单利利息 单利利息 是仅按本金计算利息 利息不再生息 其利息总额与借贷时间成正比 利息计算公式 n个计息周期后的本利和 74 二 复利利息 复利利息 是指对于某一计息周期来说 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息 即 利息再生利息 利息计算公式 n个计息周期后的本利和 75 四 名义利率与实际利率 名义利率 是指一年内多次复利时给出的年利率 它等于每期利率与年内复利次数的乘积 实际利率 是指一年内多次复利时 每年末终值比年初的增长率 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时 就出现了名义利率与实际利率的区别 76 例题 年利率为12 存款额为1000元 期限为一年 以一年12次按月利率计息 则一年后的本利和为 12 就是名义利率 12 68 就是实际利率 77 名义利率与实际利率的关系式 实际利率 名义利率 一年中计息次数 78 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 名义利率越大 计息周期越短 实际利率与名义利率的差异越大 当每年计息周期数m 1时 名义利率与实际利率相等 当每年计息周期数m 1时 实际利率大于名义利率 当每年计息周期数m 时 名义利率r与实际利率i的关系为 i er 1 79 五 复利计算公式与系数 一 常用符号 P 现值 F 终值 A 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 简称年值 G 每一时间间隔收入或支出的等差变化值 S 每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n 计息周期数 i 每个计息周期的利率 80 二 公式与系数 1 一次支付的现值系数和终值系数 81 2 等额序列支付的现值系数和资金回收系数 在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A 82 3 等额序列支付的终值系数和储存基金系数 在已知F的情况下求A 或在已知A的情况下求F 83 4 等差序列的现值系数和年费用系数 这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量G发生变化 84 5 等比序列的现值系数和年费用系数 这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例s发生变化 85 六 复利系数的应用 见书P50 51 86 一 设备更新的原因与特点 第三节设备更新中的经济分析 1 设备有形磨损 设备在使用 或闲置 过程中发生的实体性磨损 第一类有形磨损 设备在运转过程中 在外力作用下产生的实体磨损 变形和损失 第二类有形磨损 因自然力产生的磨损 一 设备更新的原因 设备磨损 87 2 设备无形磨损 由于社会经济环境变化造成的设备贬值 第一类无形磨损 生产制造工艺的改进 劳动生产率的提高 设备生产成本降低导致设备市场价格的降低 第二类无形磨损 由于技术进步因素的影响 社会上出现了新型设备 从而使原有设备在技术上显得陈旧 落后 3 设备磨损的补偿 局部补偿 修理或现代化技术改造 完全补偿 更换新设备 88 设备磨损及补偿的形式 89 设备更新的核心工作 是确定设备的经济寿命 设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 只比较设备的费用 设备更新分析以费用年值法为主 二 设备更新的特点分析 90 二 设备经济寿命的确定 在不考虑资金时间价值影响的条件下 设备年等额总成本的计算公式 一 经济寿命的静态计算方法 n为设备使用期限 j为设备使用年度 P为设备的购置成本即设备原值 Cj为在n年使用期间的第j年度设备的运营费用 Ln为设备在第n年的净残值 91 设备的年运营费用可能会发生变化 当出现按年等额增加的变化时 其等额的年总成本的计算公式 C1为设备第一年的运营费用G为每年等额增加的运营费用 92 当设备第j年的运营费用为Cj 各年折现率均为i时 设备等额年总成本费用为 二 经济寿命的动态计算方法 计算ACn达到最小时所对应的年限j 就是在动态计算方法下得到的该设备的经济寿命 93 三 物业管理中的设备更新问题 部分建筑设备能正常运行 不影响物业的整体服务质量 但运行费用过高 而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择 需要在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间 选择数值较低的方案 一 不会提升物业运行服务质量的设备更新 94 例 某物业内现有设备为旧式空调机组 剩余使用寿命5年 年电费支出40万元 市场上销售的新型节能空调机组 使用寿命10年 初始购置费用支出120万元 年电费支出20万元 采用静态分析方法 旧式空调机组年电费支出40万元 新空调机组的等效年总费用支出为120 10 20 32万元 采用新设备 每年节约费用支出8万元 因此应该选择更新设备方案 95 更新设备 会由于设备性能的提升而提高住户的满意度 从而提升物业租金收益 通过提高租金 提高入住率 减少租金拖欠等方式 二 能提升物业运行服务质量的设备更新 96 例 某出租写字楼电梯明显老化 电梯的运行费用为20万元 年 可能导致的潜在租金损失为30万元 年 新电梯的更新购置成本为300万元 经济使用寿命为15年 年运行费用为15万元 电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失 而且还能比当前增加10万元 年的租金收入 采用静态分析方法 不更新条件下的等额年费用为20 30 50万元 更新方案下的年费用为300 15 15 10 25万元 因此 应选择新设备方案 97 一 投资回收与投资回报 第四节房地产投资财务评价指标 投资回收 是指投资者对其所投入资本的回收 通常用提取折旧的方式获得 投资回报 是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬 常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 房地产投资的收益或总回报 包括 98 二 财务评价指标体系 盈利能力指标 考察项目盈利能力水平的指标 清偿能力指标 考察项目计算期内偿债能力的指标 静态指标 不考虑资金时间价值因素影响的情况下 直接通过现金流量计算出来的经济评价指标 动态指标 考虑资金时间价值因素的影响 要对发生在不同时间的效益 费用计算资金的时间价值 将现金流量进行等值化处理后计算评价指标 盈利能力和清偿能力 99 房地产投资项目财务评价指标体系 100 三 盈利指标计算方法 财务净现值 NPV 是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 财务内部收益率 IRR 是指项目在整个计算期内 各年净现值流量现值累计等于零时的折现率 是评估项目盈利性的基本指标 一 动态指标 动态投资回收期 Pb 是指当考虑现金流折现时 项目以净收益抵偿全部投资所需的时间 是反映开发项目投资回收能力的重要指标 101 静态投资回收期 Pb 是指当不考虑现金流折现时 项目以净收益抵偿全部投资所需的时间 现金回报率 是指房地产置业投资过程中 每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 二 静态指标 投资回报率 是指房地产置业投资过程中 每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 102 四 清偿能力指标计算方法 一 利息计算方法 103 一次还本利息照付 借款期间每期仅支付当期利息而不还本金 最后一期归还全部本金并支付当期利息 等额还本利息照付 规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息 等额还本付息 在规定期限内分期等额摊还本金和利息 一次性偿付 借款期末一次偿付全部本金和利息 气球法 借款期内任意偿还本息 到期末全部还清 还本付息的方式 104 二 借款偿还期 Id为项目借款还本付息数额Pd为借款偿还期Rt为第t期可用于还款的资金 105 三 偿债备付率 还款保障倍数不小于1 2 是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期还本付息金额的比率 包括 可用于还款的折旧和摊销 在成本中列支的利息费用 可用于还款的利润等 包括 当期应还贷款本金及计入成本的利息 106 四 资产负债率 是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 属长期偿债能力指标 反映债权人所提供的资金占全部资金的比例 资产负债率高 企业的资本金不足 对负债依赖性强 在经济萎缩或信贷政策有所改变时 应变能力差 资产负债率低 企业的资本金充裕 企业应变能力强 107 A 按照现金流量图的绘制规则 时间刻度之间的长度表示一年B 时点2的箭线表示现金流人C 如果在时点1和时点2之间有现金流量的话 习惯的方法是记在时点1D 横坐标轴上的 1 点通常表示当前时点 1 下列关于现金流量图的说法 正确的是 108 2 下列房地产置业投资行为中 属于流动资金投入的投资行为是 A购买物业B购买电梯C购买中央空调D购买备用路灯 3 下列关于潜在毛租金收入的说法中 不正确的是 A物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入B潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入 它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全部缴纳租金时 可以获取的租金收入 4 下列选项中 对于房地产开发投资项目来说 属于现金流量中的现金流入的有 A销售收入B还本付息C税金D贷款本金收入E利息收入 109 5 甲公司拟存一笔资金以备3年后使用 假定银行3年存款的年利率为5 而甲3年后需要的资金总额为34500元 则在单利计息的情况下 甲公司目前需要存入的资金约为 A30000元B29803元C32857元D31500元 6 下列关于名义利率和实际利率的说法中 错误的是 A当利率标明的时间单位与计息周期一致时 名义利率和实际利率没有区别B当按单利计算利息时 名义利率和实际利率是一致的C当按复利计算利息时 名义利率和实际利率也是一致的D 年利率12 按季利率计息 里的 年利率12 指的是名义利率 110 7 年初王某存入一笔资金 在存满3年后每年年末取出1500元 这笔款项于第8年末取完 若银行的存款利率为8 则王某应在最初一次性存人 A5505元B8620元C3866元D7500元 111 8 下列关于财务评价指标的叙述中 不正确的是 A决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险B内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C当内部收益率小于行业收益率时 认为项目在财务上是可以接受的D当动态投资回收期小于基准回收期时 开发项目在财务上是可以接受的 9 下列财务评价指标中 属于清偿能力指标的有 A借款偿还期B投资回报率c偿债备付率D资产负债率E动态投资回收期 112 第四章收益性物业价值评估 第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法 113 测试应考人员对收益性物业价格及其特征 价格和价值的种类 影响价格的因素 价值评估的基本方法等内容的熟悉程度 以及运用基本的估价技术 在物业资产的购置 经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平 一 考试目的 114 掌握 物业价格的构成 投资价值 市场价值 成交价格 市场价格的联系与区别 市场法 成本法和收益法的用途 适用对象和操作步骤 熟悉 收益性物业价格及其特征 收益性物业价格和价值的种类 收益法估价的基本公式及其应用 了解 影响收益性物业价格的因素 市场法和成本法的应用 二 考试基本要求 115 物业价格的特征收益性物业价格和价值的种类影响收益性物业价格的因素收益性物业价值评估的基本方法 内容及步骤 三 要点说明 116 第一节收益性物业的概念 收益性物业 是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业 包括住宅 写字楼 旅馆 商店 餐馆 游乐场等 影响收益性物业价值的因素 区位 新旧程度 供求 物业管理等 收益性物业价值的高低主要取决于 未来净收益的大小 获得净收益期限的长短 获得净收益的可靠性 117 第二节收益性物业价格的概念和特征 物业价格 是和平地获得他人的物业所必须付出的代价 货币额 商品或其他有价物 一 物业价格的概念 118 物业价格受区位的影响很大 物业价格实质上是物业权益的价格 物业价格既有交换代价的价格 又有使用代价的租金 物业价格形成的时间很长 物业价格容易受交易者的个别因素的影响 三 物业价格的特征 119 使用价值和交换价值投资价值和市场价值成交价格 市场价格和理论价格总价格和单位价格实际价格和名义价格现房价格和期房价格起价 标价 成交价和均价评估价 保留价 起拍价 应价和成交价买卖价格 租赁价格市场调节价 政府指导价和政府定价原始价值 账面价值 市场价值 第三节收益性物业价值和价格的种类 120 使用价值 是指该种商品能满足人们某种需要的效用 交换价值 是指该种同其他商品相交换的量的关系或比例 通常用货币来衡量 一 使用价值和交换价值 121 投资价值 一是指值得投资 二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值 是主观的 个人因素基础上的价值 市场价值 是指该物业对于一个典型的投资者的价值 是客观的 非个人的价值 二 投资价值和市场价值 122 成交价格 成交价 是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易 买者同意付出 卖者同意接受 或者买者支付 卖者收取的货币额 商品或其他有价物 市场价格 是指某种物业在市场上的一般 平均水平价格 是该类物业大量成交价格的抽象结果 理论价格 是经济学假设的 经济人 的行为和预期是理性的 或真实需求与真实供给相等的条件下的价格 三 成交价格 市场价格和理论价格 123 总价格 总价 是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格 单位价格 单价 土地单价是指单位土地面积的土地价格 土地与建筑物合在一起的物业单价是指单位建筑物面积的价格 四 总价格和单位价格 124 实际价格 是指在成交日期时一次付清的价格 或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格 是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 五 实际价格和名义价格 125 现房价格 是指以现状物业为交易标的的价格 期房价格 是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋 含土地 为交易标的的价格 六 现房价格和期房价格 126 现货交易和期货交易的各种情形 127 起价 所销售的商品房的最低价格 标价 又称报价 表格价 即卖方的要价 成交价 是商品房买卖双方的实际交易价格 均价 是所销售商品房的平均价格 七 起价 标价 成交价和均价 128 评估价 是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果 保留价 又称拍卖底价 是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格 起拍价 又称开叫价格 起叫价 是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格 应价 竞买人对拍卖师报出的价格的应允 或是竞买人自己报出的购买价格 成交价 经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价 八 评估价 保留价 起拍价 应价和成交价 129 买卖价格 是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人 由物业权利人收取或他人支付的货币额 商品或其他有价物 租赁价格 租金 是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用 由出租人收取或承租人支付的货币额 商品或其他有价物 九 买卖价格 租赁价格 130 市场租金 协议租金 是指由于市场供求状况决定的租金 商品租金 全价租金 是指以物业价值为基础确定的租金 由折旧费 维修费 管理费 投资利息 房产税 保险费 地租和利润构成 成本租金 是指按照出租房屋的经营成本确定的租金 由折旧费 维修费 管理费 投资利息 房产税构成 准成本租金 是指接近但还不到成本租金水平的租金 福利租金 房租的分类 131 地租房屋折旧费维修费管理费投资利息 房租的构成因素 保险费物业税租赁费用租赁税费利润 132 市场调节价 由经营者自主制定 通过市场竞争形成的价格 政府指导价 由政府价格主管部门或其他部门 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度 指导经营者制定的价格 政府定价 由政府价格主管部门或其他有关部门 按照定价权限和范围制定的价格 十 市场调节价 政府指导价和政府定价 133 原始价值 一项资产在当初取得时实际发生的成本 包括买价 运输费 安装费 缴纳的有关税费等 账面价值 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额 市场价值 一项资产现时在市场上实际所值的价格 或者假设把该项资产拿到市场上去交易 它最可能实现的价格 十一 原始价值 账面价值 市场价值 134 物业价格的影响因素概述人口因素居民收入因素物价因素利率因素汇率因素物业税收因素城市规划因素交通管制因素心理因素 第四节影响收益性物业价格的因素 135 一 物业价格的影响因素概述 不同的物业价格影响因素 引起物业价格变动的方向是不尽相同的 不同的物业价格影响因素 引起物业价格变动的程度是不尽相同的 不同的物业价格影响因素 与物业价格之间的影响关系是不尽相同的 有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关 有些与时间无关 某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化 但更多的影响因素却难以用数学公式或模型将其描述出来 136 二 人口因素 人口数量 人口数量增加 对物业的需求就会增加 物业价格也就会上涨 人口素质 人们的文化教育水平 生活质量和文明程度 可以引起物业价格的变化 家庭人口规模 将引起居住单位数的变动 从而引起所需要的住房数量的变动 随之导致物业需求的变化而影响物业价格 137 三 居民收入因素 居民收入的真正增加 非名义增加 意味着人们的生活水平将随之提高 其居住与活动所需要的空间会扩大 从而增加对物业的需求 导致物业价格上涨 138 四 物价因素 物价的普遍波动表明货币购买力的变动 即币值发生变动 此时物业价格也随之变动 某些物价 如建筑材料价格 建筑设备价格 建筑人工费等的变动可能会引起物业价格的变动 国内外统计资料表明 物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率 139 五 利率因素 从成本的角度 利率升降会增加或降低物业开发的投资利息 从物业需求的角度 由于现代购买物业普遍采取贷款方式付款 利率升降会减少或增加物业需求 从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度 由于物业价值与折现率负相关 而折现率与利率正相关 所以利率升降会使物业价格下降或上升 综合来看 物业价格与利率负相关 140 六 汇率因素 当预期某国的货币会升值时 就会吸引国外资金购买该国物业 从而导致其物业价格上涨 七 物业税收因素 增加物业开发环节税收 会增加物业开发建设成本 推动物业价格上升物业交易环节 增加买方的税收 会抑制物业需求 使物业价格下降对保有物业课税 实际上是减少了利用物业的收益 导致物业价格低落 141 八 城市规划因素 尤其是对城市发展方向 土地使用性质 建筑高度 建筑密度 容积率 绿地率等的规定 会对物业价格有很大影响 142 九 交通管制因素 交通为居民带来出行便捷 节约出行时耗 提高出行效率 交通方便程度直接影响物业价格 十 心理因素 购买或出售心态 个人欣赏趣味 时尚风气 接近名家住宅心理 讲究风水或吉祥号码 143 第五节收益性物业估价的基本方法 物业估价是为了特定的目的 对特定的物业 或物业权益 在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定 一宗物业的客观合理价格或价值 通常可以从以下几个途径求取 1 近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的 2 如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用 3 如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益等 市场法 成本法 收益法 144 一 市场法 又称市场比较法 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较 对这些类似物业的成交价格做适当的处理 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法 一 市场法概述 经济学中的替代原理 145 市场法适用的对象是具有交易性的物业 而那些很少发生交易的物业 则难以采用市场法估价 市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期 存在着较多类似物业的交易 如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区 就难以采用市场法 估价对象是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业 估价时点是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间 类似物业是指与估价对象相同或相当的物业 146 市场法的一般步骤 147 交易实例物业的状况 如名称 坐落 面积 用途等 交易双方 如买卖方的名称 关系 成交日期成交价格 计价方式和价款 付款方式 一次性付款 分期付款 贷款方式付款 交易情况 交易目的 交易方式 交易税费的负担方式等 二 搜集交易实例 148 可比实例物业应是估价对象物业的类似物业 可比实例的成交日期应与估价时点接近 可比实例的交易类型应与估价目的吻合 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格 三 选取可比实例 用途相同 具体利用方式相同 建筑结构 所处地段等 1年以内 最好不要超过2年 149 统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位 四 建立价格可比基础 统一面积单位统一面积内涵 150 利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易特殊交易方式的交易 如拍卖 招标交易税费非正常负担的交易相邻物业的合并交易受债权债务关系影响的交易 五 交易情况修正 151 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格 六 交易日期调整 区位状况调整 权益状况调整 实物状况调整 七 物业状况调整 通过不同可比实例所得到的价格可能是不相同的 最后需要采用简单算术平均 加权算术平均等方法把它们综合成一个价格 以此作为市场法的估价结果 八 求取比准价格 152 二 成本法 先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧 然后将重新构建价格减去折旧 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法 一 成本法概述 从卖方角度看 其理论依据是生产费用价值论 从买方角度看 其理论依据是替代原理 153 适用对象和条件 一般而言 只要是可以估算出其成本的都可采用 但是 此法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产评估 住宅 学校 图书馆 医院 政府办公楼 军队营房 公园等公用 公益性房地产 以及特殊工业厂房 油库 发电站 码头 油田等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产的评估 154 单纯的建筑物的评估基本上也采用此法 此法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行评估的房地产 也广泛应用于一些特殊目的的估价 征税 纠纷 保险赔偿等 155 搜集有关物业开发建设的成本 税费 利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧 求取积算价格 成本法的一般步骤 156 土地取得成本 取得物业开发用地所必须的费用 税金等开发成本 土地开发成本 建筑物建造成本管理费用 物业开发商人员工资及福利费 办公费等投资利息 土地取得成本 开发成本和管理费用的利息销售费用 广告宣传费 销售代理费等销售税费 营业税 城市维护建设税和教育费附加等开发利润 按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率 二 物业价格构成 157 物业价格 重新构建价格 折旧 三 成本法的基本公式 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税金 开发利润新建物业价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润旧物业价格 物业的重新构建价格 建筑物的折旧 土地的重新构建价格 建筑物的重新构建价格 建筑物的折旧 158 是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出 或者重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应获得的利润 重新构建价格是估价时点时 客观的 全新状况下的价格 四 物业的重新构建价格 159 求取房地的重新构建价格的两大路径 不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分 而是模拟物业开发商的物业开发过程 在物业价格构成的基础上 采用成本法来求取 将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分 先求取土地的重新构建价格 再求取建筑物的重新构建价格 然后将两者相加来求取 160 根据建筑物重新建造方式的不同分为 重置价格 是指采用估价时点时的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 重建价格 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 161 是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新构建价格的差额 建筑物折旧的分类 五 建筑物的折旧 物质折旧 建筑物在实体上的老化 损坏造成 功能折旧 建筑物在功能上的相对缺乏 落后或过剩造成 经济折旧 建筑物本身以外的各种不利因素造成 162 年限法是根据建筑物的经济寿命 有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 剩余经济寿命 经济寿命 有效年龄 求取建筑物折旧的年限法 是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间 是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄 163 它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 P109 建筑物的年折旧总额的计算公式 直线法 Et 建筑物的折旧总额C 建筑物的重新构建价格S 建筑物的净残值N 建筑物的经济寿命R 建筑物的净残值率 164 三 收益法 是预测估价对象的未来收益 然后利用报酬率或资本化率 收益乘数将其转换为价值 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法 分为直接资本化法和报酬资本化法 一 收益法概述 165 收益法的理论依据 经济学中的预期原理 决定房地产价值的是其未来所能获得的收益 而不是过去已获得的收益 即房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足程度 而不是基于其历史价格 生产它所投入的成本或过去的市场状况 166 收益法适用于有收益或潜在收益 并且收益和风险都能够量化的房地产 还可用来检验市场法和成本法的可靠性 167 搜集并验证有关资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率 收益乘数 选用适宜的收益法公式计算出收益价格 收益法的一般步骤 168 1 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 二 报酬资本化法的主要计算公式 V 物业的收益价格A 物业的年净收益Y 物业的报酬率或折旧率n 物业的收益期限 公式原型 P112 169 2 收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 V 物业的收益价格A 物业的净收益Y 物业的报酬率或折旧率 3 净收益在前若干年有变化的公式 t 净收益有变化的期限 170 三 物业净收益的求取 净收益 租赁收入 由出租人负担的费用租赁收入 包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入 出租人负担的费用 包括维修费 管理费 保险费 物业税 租赁费用 租赁税费 171 四 报酬率的求取 报酬率为投资回报与所投入的资本的比率 报酬率与投资风险正相关 风险与物业的价值反相关 求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法 172 累加法的公式 报酬率 无风险报酬率