房地产业营改增税收业务培训.ppt

房地产业“营改增”税收业务培训,韶关市国税局李德炎,房地产业“营改增”税收业务培训,“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理,营改增扩围的背景及意义,背景：李克强总理在十二届全国人大四次会议上提出从5月1日起全面推开营改增，意味着营改增进入了决胜的攻坚阶段。作为深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措。意义：首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。,营改增扩围的背景及意义,第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。,房地产业“营改增”税收业务培训,“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理,增值税的基本原理,（一）房地产业增值税纳税人（二）房地产业征税范围（三）房地产一般纳税人和小规模纳税人的认定（四）房地产业税率和征收率（五）房地产业计税办法（六）需注意特殊税务事项（七）房地产业纳税义务发生时间,（一）房地产业增值税纳税人,在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为房地产业增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。,（二）房地产业征税范围,1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。2、房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。,（三）房地产业一般纳税人和小规模纳税人的认定,纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。上述年应税销售额标准为500万元（含本数）年应税销售额=连续不超过12个月应税销售额合计（1+征收率）,（三）一般纳税人和小规模纳税人的认定,一般纳税人认定特殊情况：年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。,判断题：,例1：A纳税人（非自然人）2017年1月开始销售自行开发的房产，2017年1-12月共取得房产销售收入500万元，超过了财政部和国家税务总局规定的一般纳税人认定标准，必须认定为增值税一般纳税人（）例2：自然人A于2016年5月销售房产1套，取得房产销售收入600万元，则自然人A需认定为增值税一般纳税人（）,（四）房地产业税率和征收率,房地产一般纳税人企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。,（五）房地产业计税办法,基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。,（五）房地产业计税办法,一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额=当期销售额适用税率,（五）房地产业计税办法,简易计税方法的应纳税额1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率2、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1征收率）,（六）需注意特殊税务事项,视同销售情形下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。,（六）需注意特殊税务事项,进项税额不得从销项税额中抵扣情形一般纳税人下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。,（六）需注意特殊税务事项,3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。,（六）需注意特殊税务事项,6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第4项、第5项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。所称非正常损失是指因管理不善造成货物的被盗、丢失、霉烂变质，以及因违法法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,（七）房地产业纳税义务发生时间,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,房地产业“营改增”税收业务培训,“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理,房地产开发企业销售自行开发房产业务处理,政策依据：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（一）适用范围,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（二）一般纳税人征收管理,销售额确认一般计税办法1、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）,（二）一般纳税人征收管理,2、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。,（二）一般纳税人征收管理,支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,（二）一般纳税人征收管理,销售额确认简易计税办法4、一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。销售额=全部价款和价外费用（1+5%）,（二）一般纳税人征收管理,房地产老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,习题,【案例一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年5月该企业销售房产8套，开具增值税普通发票价税合计金额252万元，纳税人选择简易征收办法。问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？,习题,纳税人6月应申报增值税销售额为：应税销售额=252(1+5%)=240万元增值税纳税申报表（一般纳税人适用）,习题,【案例二】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，支付该项目土地价款1000万元，该房产项目可供销售建筑面积96000平方，施工许可证注明的开工日期是2016年5月15日，2017年8月该企业销售房产8套，涉及的房产建筑面积960平方，开具增值税普通发票价税合计金额252万元。问：纳税人在6月申报期应申报的增值税销售额是多少？,习题,纳税人6月应申报增值税销售额为：当期抵扣的土地价款=（96096000）1000=10万元6月应申报销售额=（252-10）（1+11%）=218.02万元增值税纳税申报表（一般纳税人适用）,（二）一般纳税人征收管理,预缴税款1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。3、一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。,习题,案例【一】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证开工日期为2015年3月15日，2016年1月开始预售房产，该企业2016年5月又收到预收款525万元。该纳税选择简易计税办法。问：纳税人在6月份申报期应申报预缴多少增值税税款？,习题,纳税人6月应申报预缴增值税税款为：6月应申报预缴增值税款=525（1+5%）3%=15万元增值税预缴税款表,习题,案例【二】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目，施工许可证开工日期为2015年3月15日，2016年1月开始预售房产，该企业2016年5月又收到预收款525万元。该纳税选择一般计税办法。问：纳税人在6月份申报期应申报预缴多少增值税税款？,习题,纳税人6月应申报预缴增值税税款为：6月应申报预缴增值税款=525（1+11%）3%=14.19万元增值税预缴税款表,（二）一般纳税人征收管理,进项税额一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）增值税纳税申报表（一般纳税人适用）,（二）一般纳税人征收管理,纳税申报1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发，以下简称试点实施办法）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,（二）一般纳税人征收管理,发票开具1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。3、一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。,（二）一般纳税人征收管理,其他事项1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。2、房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,习题,案例【一】A房地产企业（一般纳税人）自相开发了B房地产项目，施工许可证的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房产，至2016年4月30日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月共开具增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。该纳税人选择简易计税办法问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？,习题,6月份申报期申报预缴增值税为：应预缴税款=5250（1+5%）3%=150万元7月份申报期应申报增值税税款为：应申报增值税款=5250（1+5%）5%-150=100万元,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（三）小规模纳税人征收管理,预缴税款1、房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+5%）3%3、小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。,（三）小规模纳税人征收管理,纳税申报小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,（三）小规模纳税人征收管理,发票开具1、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。3、小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。,习题,案例【一】A房地产企业（小规模）自行开发了B房地产项目，施工许可证的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房产，至2016年4月30日共取得预收账款200万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该房地产企业2016年5月又收到预收款200万元。2016年6月共开具增值税普通发票400万元（含2016年4月30日取得的未开票预收款200万元，和2016年5月收到的预收款200万元）。问：纳税人在6、7月申报期应如何纳税？,习题,6月申报期就取得的预收款应预缴的增值税为：200（1+5%）3%=5.71万元7月申报期向主管税务机关申报缴纳增值税为：200（1+5%）5%-5.71=3.81万元增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）,房地产业“营改增”税收业务培训,“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理,纳税人提供不动产经营租赁业务处理,政策依据：纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第16号）,纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（一）适用范围,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（二）一般纳税人征收管理,一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,（二）一般纳税人征收管理,2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,（二）一般纳税人征收管理,预缴税款1、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%3、纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。,习题,案例【一】乐昌市某纳税人（一般纳税人）2013年购买广州市房产一套用于出租。每月收取租金收入20万元。问：自2016年5月1日起，纳税人出租房产，应如何计算预缴增值税税款？（一般计税方法、简易计税方法）,习题,纳税人选择一般计税方法纳税人应向不动产所在地国税机关预缴增值税税款预缴增值税税款=20（1+11%）3%=0.54万元纳税人选择简易计税方法纳税人应向不动产所在地国税机关预缴增值税税款预缴增值税税款=20（1+5%）5%=0.95万元,（二）一般纳税人征收管理,其他事项1、单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。2、单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,习题,案例【一】乐昌市某纳税人（一般纳税人）2013年购买广州市房产一套用于出租。每月收取租金收入20万元。问：自2016年5月1日起，纳税人出租房产，应如何计算申报缴纳增值税税款？（一般计税方法、简易计税方法）,习题,纳税人选择一般计税方法（不考虑进项因素）纳税人应向机构所在地国税机关申报缴纳增值税税款应纳增值税税款=20（1+11%）11%-0.54=1.44万元纳税人选择简易计税方法纳税人应向机构所在地国税机关申报缴纳增值税税款应纳增值税税款=20（1+5%）5%-0.95=0万元,纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（三）小规模纳税人征收管理,小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：1、单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,（三）小规模纳税人征收管理,2、其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,房地产业“营改增”税收业务培训,“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理,纳税人转让不动产增值税业务处理,政策依据：纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）,纳税人转让不动产增值税业务处理,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（一）适用范围,纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法,纳税人转让不动产增值税业务处理,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（二）一般纳税人征收管理,一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。2、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,（二）一般纳税人征收管理,3、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,（二）一般纳税人征收管理,5、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,（二）一般纳税人征收管理,预缴税款1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%,（二）一般纳税人征收管理,其他事项1、纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）税务部门监制的发票。（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（3）国家税务总局规定的其他凭证。,（二）一般纳税人征收管理,2、纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。3、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,习题,案例【一】某纳税人（非自然人）为增值税一般纳税人，2016年6月30日转让其2013年购买的房产一处，取得转让收入1000万元（含税，下同），纳税人2013年购买时的价款700万元，保留有合法凭据。假设该纳税人选择简易计税方法。问：该纳税人应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？回到机构所在地如何计算应纳税额？,习题,该纳税人在不动产所在地地税机关计算预缴税额为：预缴税额=（1000-700）（1+5%）5%=14.29万元纳税人回到机构所在地计算应纳税额为：应纳税额=（1000-700）（1+5%）5%-14.29=0万元,习题,案例【一】某纳税人（非自然人）为增值税一般纳税人，2016年6月30日转让其2013年购买的房产一处，取得转让收入1000万元（含税，下同），纳税人2013年购买时的价款700万元，保留有合法凭据。假设该纳税人选择一般计税方法。问：该纳税人应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？回到机构所在地如何计算应纳税额？,习题,该纳税人在不动产所在地地税机关计算预缴税额为：预缴税额=（1000-700）（1+5%）5%=14.29万元纳税人回到机构所在地计算应纳税额为（不考虑进项因素）：应纳税额=1000（1+11%）11%-14.29=84.81万元,纳税人转让不动产增值税业务处理,（一）适用范围（二）一般纳税人征收管理（三）小规模纳税人征收管理,（三）小规模纳税人征收管理,小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：1、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2、小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。3、除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,（三）小规模纳税人征收管理,个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：1、个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2、个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。3、个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,习题,案例【一】某纳税人（非自然人）为小规模纳税人，2016年6月30日转让其2013年自建的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万元。问：该纳税人应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？回到机构所在地如何计算应纳税额？,习题,该纳税人在不动产所在地地税机关计算预缴税额为：预缴税额=1000（1+5%）5%=47.62万元纳税人回到机构所在地计算应纳税额为（不考虑进项因素）：应纳税额=1000（1+5%）5%-47.62=0万元,谢谢！,WWW.PPTKOREA.COM,