《房地产市场分析》PPT课件.ppt

房地产市场研究方法,2,为什么要开设这门课程？,房地产业对市场研究人员提出了新的要求。房地产市场发展的需要。国外房地产咨询业的冲击。完善房地产市场分析理论体系的需要。就业形势的需要。,国内外著名咨询机构,国内外咨询代理机构-业务构成,世联地产服务体系,世联地产从本地、区域以及全国层面，为房地产开发商、政府机构、土地运营机构，以及中高端住宅和商业物业业主与各类物业买家提供一致、全面、综合的服务。,物业管理服务,房地产概述房地产市场的影响因素与研究思路城市分析宏观经济分析住房政策分析分类型房地产市场总体分析房地产中介市场分析,7,1.房地产的概念房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。,一、什么是房地产？,（一）房地产概述,8,房地产权益,9,房地产权益,占有：所有权、共有权、抵押权使用：使用权,处分：出售权、继承权、赠与权收益：出租权、转租权,10,2.房地产业,房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。,11,3.房地产业构成房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。,12,二、房地产市场,1、房地产市场的分类狭义市场产品市场广义市场生产要素市场一级市场土地征购、批租、出让市场注意：一级市场又称土地市场二级市场房地产销售、租赁、抵押、信托市场注意：二级市场又称房产一级市场、一手房市场三级市场房地产再转让、典当、售后服务市场注意：三级市场又称房产二级市场、二手房市场,13,2、房地产市场的特性,典型的不完全市场什么是完全市场？产品同质资源自由流动有足够多的生产者和消费者信息完全畅通以上几条房地产市场均不符合！,14,15,16,（1）产品价值高，流动性、变现性差（2）产品非标准化、不可分割（3）交易周期长、费用高（4）交易活动法律性强（5）投资性、投机性并存房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性相结合的市场,总结：,人们购买住宅用于满足自已最根本的居住需求，也可用于出租或买卖获利；购买或租赁商业、工业物业等用于经营或生产，也可用于出租或买卖获利；于房地产资源的稀缺性决定了这一领域的投资回报相对丰厚，从而为投机活动创造了空间。因此，在考察这一市场时，要同时关注消费性、投资性和投机性特点对其的影响，以及三类活动相互之间的关系。,相关理论：,地租理论中心地理论住房过滤理论城市经济学与房地产经济学价格理论管理学基本理论。,关于房地产的十万个为什么：,是救世主还是恶魔？是支柱产业还是泡沫的根源？开发企业扮演什么角色？房地产价格是什么决定的？为什么房价会越来越高？为什么调控作用不大？为什么我们没有保障房？为什么。,在这门课程中：,如何分析城市？如何理解宏观经济要素与房地产市场关系？如何进行市场的供需分析？如何进行写字楼及商业市场研究？如何竞争市场分析？房地产中介组织是如何运作的？代理和策划是什么？。,（二）、房地产市场的影响因素与研究思路,一）按表现形态分类1、硬环境：影响市场的各种外部物质条件2、软环境：影响市场的各种社会经济文化条件二）按层次分类1、宏观投资环境：国家投资环境2、中观投资环境：地区、行业投资环境3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境三）按研究角度分类1、地区环境2、产业环境,（二）房地产市场的基本思路,一）经济政治因素(最为复杂,不好掌握)二）人口因素三）区位环境因素四）文化心理环境因素(研究有待深入,市场感觉非常重要)五）地理环境因素,（二）房地产市场研究基本思路,1、总体认识体、面、线、点,宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。,（二）房地产市场研究基本思路,2、房地产市场分析的常见问题,对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查,（二）房地产市场研究基本思路,3、房地产市场分析的方法与思路,比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析,（二）房地产市场研究基本思路,3、房地产市场分析的方法与思路,五个重要影响因素经济政治、人口方面、区位环境方面、地点方面、文化心理方面三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品,（二）房地产市场研究基本思路,3、房地产市场分析的方法与思路,房地产市场分析所需基本信息表,（三）房地产市场与宏观经济分析,1、房地产市场行情与经济周期的关系,不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。,三、房地产市场与宏观经济分析,1、房地产市场行情与经济周期的关系,美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系,三、房地产市场与宏观经济分析,2、房地产宏观分析内容,三、房地产市场与宏观经济分析,2、房地产宏观分析内容,房地产市场总体分析内容：房地产市场总体趋势预测一般用房地产业的主要经济指标的变动来表现。主要经济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。房地产政策法规动向与影响分析土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。,三、房地产市场与宏观经济分析,2、房地产宏观分析内容,可借鉴的专业成果：中国经济宏观景气专家调查问卷系统中经宏观景气动向各城市的景气报告系统,3、宏观基本数据的获得,全国社会经济统计指标,总量指标：GDP、人口、进出口等结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等,数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴,三、房地产市场与宏观经济分析,三、房地产市场与宏观经济分析,3、宏观基本数据的获得,地方经济统计指标,宏观年度经济指标GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额宏观月度经济指标第一、二、三产业的GDP、工业（工业综合效益指数）、商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额）、收入（职工数、职工平均工资）、人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等,数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报,三、房地产市场与宏观经济分析,3、宏观基本数据的获得,房地产业统计,全国房地产统计指标投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积销售：商品房销售面积、销售额、销售价格地方房地产统计指标土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积开发投资、开发量、销售、资金同上,数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网,三、房地产市场与宏观经济分析,4、宏观基本数据的管理,一般情况下以两种方式进行管理：图和表例1：政策法规数据格式,4、宏观基本数据的管理,例2：宏观经济基本指标数据格式,三、房地产市场与宏观经济分析,1)多因素评估法首先，将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境以及竞争环境等十一类。接着，评估各类中的子因素并对该类环境因素做优、良、中、可、差的判断。最后，根据特定的公式计算出总体投资环境的得分，并以高低确定投资环境的优劣。2)关键因素评估法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。,5、宏观基本数据的分析与评估,3）SWOT分析,SWOT分析思路,说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。,四种内外因素的组合,4）综合评价法,综合评价法是通过对房地产投资项目实施的建设各方面的条件对房地产投资项目建设适宜性进行全方位评价，在确定每一个条件的评价得分值的基础上，再根据各项条件彼此间的关系，运用一定的数学方法进行加权综合计算，求得房地产投资项目实施的建设环境评价总得分，并以此来确定房地产投资项目实施的建设环境优劣的一种方法。说明：综合评价法的基本步骤1、由层次分析法确定各环境要素的权重系数；2、通过统计分析确定各环境要素的得分；3、根据加权平均计算投资环境的综合评分；4、由敏感性分析判断各环境要素发生变化对投资环境分析的影响。,（四）宏观影响因素分析,GDP、人口、收入。货币政策、土地政策、税收政策。财政政策、汇率政策。文化与心理层面。,经CPI修正后的房地产开发投资与GDP,成立吗？,