望京区域办公及商业物业市场分析报告

望京区域办公及商业物业 市场分析报告 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 2 页 思源顾问 目录 望京区域整体概况 望京区域办公物业市场情况及分析 望京区域商业物业市场情况及分析 综述 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 3 页 思源顾问 望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 4 页 思源顾问 图 图 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 5 页 思源顾问 区域交通概况 望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了 路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好； 望京地区规划中的道路，目前只建成了 50，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路； 如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的； 城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。 区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 6 页 思源顾问 望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 7 页 思源顾问 区域规划概况 望 京 整 体 规 划 总用地范围 规划居住人口 总规划建筑面积 备注 33万人 1400万平方米 此数据包括望京规划中的住宅、商 业、商务、工业、特殊用地等所有 用地的建筑面积。 居住、商贸中心占地 规划居住人口 规划建筑面积 备注 居住人口 33万 总户数 7万余户 1000万平方米 此数据仅包括居住、商业、商务用 地的建筑面积。 北京市总体规划方案中对望京区域的规划 区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 8 页 思源顾问 望京新规划中的用地规划 科技园区 大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积 270万平方米 居住用地分为个区 居住用地： 规划建筑面积250万平方米，分为五个区 望京科技产业园区 高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 9 页 思源顾问 望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 10 页 思源顾问 区域产业发展概述 望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头 形成区域内的主导产业； 电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政 府于 1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京 地区的主导产业基地。 区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技 含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 11 页 思源顾问 区域产业发展概况 望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。 区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。 园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。 区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大 区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 12 页 思源顾问 望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 13 页 思源顾问 望京商圈品牌精品店 新概念汽车 展示厅 中旅旅游汽车公司 雪亮眼镜 雪亮眼镜 大明眼镜 铜牛服饰 本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家 汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层， 服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求周围环境整洁， 位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修 品牌精品店业态较少， 尚有发展潜力 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 14 页 思源顾问 望京商圈休闲娱乐 太阳宫娱乐休闲中心 张贝健身 柯达 中体倍力 健身俱乐部 咖啡店 汉方洲足疗 茶馆 足疗音像 潇洒风度 美容美发 网吧 音像 音像 美发 旺兴源洗浴 七甲山练歌场 特百惠 富士冲洗 雪美华美容厅 本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家， 咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家 咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上， 周围环境较好，位于繁华街区健身需求面积平米 茶吧酒吧等休闲娱乐 场所比较成旧， 且数量少不够规模， 很多街道属于空白， 有极大发展空间 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 15 页 思源顾问 望京商圈生活配套分布 金象大药房 福奈特 加油站 金象大药房 福奈特 电子图书馆 东方爱婴 金象大药房 慈安堂郡 福奈特 生活配套设施稍显不足， 可适当增加 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 16 页 思源顾问 望京商圈零售商业超市大型专业卖场 天成超市 苏宁电器 韩国百货 大中电器 京客隆 中福百货 中国移动营业厅 华润超市 新都副食 韩国百货 鲜花店 中复电讯 建材大世界 南湖综合市场 建材城 正时家居 联通 华润超市 中国烟草 风城食品店 便利店鲜花副食店等对面积要求较小， 平米以上即可，超级市场要求面积 在平米以上，位置主要以繁华 临街层，地下层商场房为主 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 17 页 思源顾问 餐饮配套分布 本区域中式餐饮家 韩式餐饮家 西餐及西式快餐家 食品专卖店家 食品专卖店饺子馆等面积较小， 平米即可， 等快餐店平米左右， 东来顺等中上档次中餐平米 传统餐饮和韩国餐厅 量大趋于饱和， 西式快餐和其他 种类风味餐饮 （如面爱面，必胜客等） 稀缺，市场有待开发 大多餐厅早期设在 住宅底商群楼内， 今年法规将限制餐饮 娱乐在住宅楼下经营， 这将是一大缺口 实地调研时间； 年月日 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 18 页 思源顾问 教育设施 幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近； 小学：六所，大多分布在花家地地区； 中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校； 高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近； 培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。 备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 19 页 思源顾问 医疗卫生 望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有 26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 20 页 思源顾问 体育设施 望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积 25000平方米、绿化面积为 70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有 12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 21 页 思源顾问 区域综合服务设施概况小结 望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展； 未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展； 未来 2年 3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 22 页 思源顾问 望京区域整体概况 区域交通概况 区域规划概况 区域产业发展概况 区域综合服务设施概况 区域人口消费特征概况 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 23 页 思源顾问 区域人口消费特征概况 人口数量： 望京人口数量目前 18万人，未来规划将达到 33万人。 人口年龄： 社区居民年龄构成以 25 45岁为主。 人口职业特点： 演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大， 其中外籍人士以日籍和韩籍为主。 月生活消费水平： 望京区域年人均月生活消费元。 （零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材） 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 24 页 思源顾问 区域人口消费特征概况 区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。 望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。 本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 25 页 思源顾问 目录 望京区域整体概况 望京区域办公物业市场情况及分析 望京区域商业物业市场情况及分析 综述 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 26 页 思源顾问 写字楼市场总体情况： 望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长； 爱立信，摩托罗拉， 西门子 , 松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻； 同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 27 页 思源顾问 二、办公物业市场分析 （一）办公物业市场开发投资状况 （二）办公物业销售与租金水平状况 （三）办公物业入住企业分析 （四）办公物业市场发展前景 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 28 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 区域划分原则 ： 以地域兼顾功能为划分原则 区域四大板块： 望京北部产业园区 望京西部区域 望京南部建成区 望京中东部商业中心区 望京北部产业园区 望京中东部 商业中心区 望京南部建成区 望京西部区域 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 29 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 中辰写字楼 望京科技创业园 建协大厦 和平大厦 佳境天城 博泰大厦 望京西部区域 望京北部 产业园区 望京南部 建成区 望京中东部 商业中心区 鑫佳泓大厦 爱慕大厦 叶青大厦 尚古城写字楼 洛娃科技大厦 众运大厦 望京大厦 四强写字楼 星源国际 办公物业部分 项目分布图 利景名门 博亚国际中心 金隅国际 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 30 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 项目 地理位置 开发商 规模 入住时间 物业级别 望京科技创业园 望京高新技术产业区内 望京科技创业园 70000 1999年 丙级 众运大厦 望京利泽中街二区 208号 北汽众运公司 20000 2000年 丙级 洛娃科技大厦 望京利泽中园二区 洛娃集团开发公司 15464. 02年 乙级 爱慕大厦 望京新兴产业区利泽中园 218北京爱慕内衣有限公司 21205 2000年 正汇科技大厦 利泽中园 18000 乙级 叶青大厦 望京经济技术开发区 叶氏企业集团有限公司 50000 01年 甲级 中辰写字楼 新兴产业开发区 泰富德实业有限公司 17386 02年 7月 甲级 鑫佳泓大厦 新业产业区 19号地 鑫佳泓科技有限公司 17000 甲级 和平大厦 来广营东路 5号 12000 05年 1月 丙级 尚古城写字楼 来广营东路 5号 贵特物业 12000 02年 乙级 佳境天城 中环南路甲 2号 英大置业有限公司 37000 03年 商住 望京大厦 望京中环南路 北京国际技术合作中心 34000 98年 乙级 四强写字楼 花家地街 13号 四强实业发展公司 2000 2000年 乙级 建协大厦 大山子 北海房地产公司 4500 05年 5月 乙级 鹏景阁 光中街一号 巨朋投资公司 17000 05年 6月 商住 星源国际 广顺北大街（体育广场北侧） 利达汇通房地产公司 102196 04年 10月 商住 博泰大厦 望京西园 博泰隆房地产有限公司 24000 03年 10月 甲级 总 供 给 量 : 473751 平 方 米 办 公 物 业 目 前 供 给 状 况 表 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 31 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 项目名称 地理位置 投资开发商 规模 （平米） 使用 时间 博雅国际中心 新兴产业开发区利泽中一路 世纪恒成建设开发公司 27000 2006年底 望京国际商业中心 望京中东部商业中心区 正鹏房地产开发有限公司 170000 2007年 嘉美风尚中心 望京中东部商业中心区 北京金冠达房地产开发有限公司 80000 2007年 爱立信中国研发总 院以及爱立信中国 地区总部 望京高新技术产业园区 爱立信 一期： 42000 2006年 博泰金卡中心 高新技术产业园区 博泰隆房地产开发有限公司 20300 2005年 摩托罗拉园区以及 摩托罗拉研发中心 望京高新技术产业园区 摩托罗拉 一期： 55000 供给量 : 394300 平 方 米 办公物业未来两年供给状况表 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 32 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小 目前可调研到的已入住办公物业项目 17个，在建项目 5个 目前市场供给总量为 473751平米 ,未来两年供给量超过 394300平米 区域办公物业分布区位特征明显， 55%的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 33 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 已入住办公物业项目开发规模表（平方米） 办公物业项目规模较 小， 44%物业规模普遍 集中在 12000 20000 平方米之间，属于小 体量办公楼； 其中一座大体量物业 属于商住楼，对于开发 商而言，商务氛围还尚 未形成状况下，小体量 办公搂在投资开发方面 降低了很大风险 ； 大体量写字楼项目是目 前市场中的空档。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 34 页 思源顾问 办公物业市场开发投资状况 020000400006000080000100000120000140000160000甲级 乙级 商住 其它现有供给量（平米）办公物业级别统计表（平方米） 纯写字楼与商住楼目前 在开发总量中各占 55%、 45%。 甲级及乙级写字楼开发量 较少，满足不了区域市场 大中型企业的办公需求。 目前市场中 1个大体量商住 楼在一定程度上缓解了 区域办公物业的不足，满足 了部分小型企业办公需求 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 35 页 思源顾问 二、办公物业市场分析 （一）办公物业市场开发投资状况 （二）办公物业销售与租金水平状况 （三）办公物业入住企业分析 （四）办公物业市场发展前景 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 36 页 思源顾问 办公物业销售与租金水平状况 项目 销售价格 元 / 租金水平 元 / /日 物业级别 望京科技创业园 只租不售 2 丙级 众运大厦 级 洛娃科技大厦 级 爱慕大厦 只租不售 3 正汇科技大厦 不详 级 叶青大厦 7480 级 中辰写字楼 8000 3 乙级 鑫佳泓大厦 级 博泰金卡中心 整售 级 和平大厦 级 尚古城写字楼 级 佳境天城 8800 住 望京大厦 不详 级 四强写字楼 不详 级 建协大厦 不详 700 住 星源国际 7800 住 博泰大厦 8800 级 区域项目 平均售价 8263元 /平米 平均租价 日 /平米 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 37 页 思源顾问 办公物业销售与租金水平状况 020004000600080001000012000叶青大厦中辰写字楼博雅国际中心 博泰金卡中心佳境天城泰大厦部分项目售价表售价（元/ 平米） 早期开发办公物业以租赁为主 现有销售项目多为近两年开发 楼盘，售价集中在 7800 /平米左右 销售楼盘价格与区域内部分 高档住宅楼盘价格持平，具有 一定的升值空间 图表中最高售价的博雅国际 中心售价 12000元 /平米，目前 没有开盘 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 38 页 思源顾问 办公物业销售与租金水平状况 租金中均包含了物业 管理费用 区域内办公物业租金 以 日 /平米为主 区域平均租金为 /日 /平米 除部分项目外，区域 租金水平比较平稳， 起伏不大 物业租金水平的地理 区位性特征强 办公物业项目租金水平图 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 39 页 思源顾问 办公物业销售与租金水平状况 物业租金水平的地理区位性特征明显 高新产业科技园区 影响因素： 政策优势、 办公物业集中、 市场供不应求 项目个数 ： 8个 租金水平 ： 日 /平米 中东部商业中心区 影响因素： 新兴商业中心、 商务氛围不够成熟 项目个数： 4个 租金水平： 2日 /平米 南部建成区 影响因素： 临近 燕莎 丽都商圈、 商务氛围成熟、 交通便利 项目个数： 3个 租金水平： 日 /平米 来 广营 影响因素： 地理位置 偏远 项目个数 ： 2个 租金水平： 日 /平米 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 40 页 思源顾问 二、办公物业市场分析 （一）办公物业市场开发投资状况 （二）办公物业销售与租金水平状况 （三）办公物业入住企业分析 （四）办公物业市场发展前景 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 41 页 思源顾问 北京松下 北京金汉王系统工程 北京天利深冷设备 北京晓星电脑技术 北京双鹤药业、 北京赛多利斯仪器系统 北京津港储运 北京泰富德实业 办公物业入住企业分析 高新技术产业园区内的重点企业 洛娃科技实业 北京爱慕制衣 北京叶氏企业集团 中石化博泰金卡集团 北京鑫佳泓科技发展 北京北汽众运汽车贸易 自建 办公 物业 企业 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 42 页 思源顾问 办公物业入住企业类型明细 名称 公司类别 四强写字楼 旅游、食品、图文设计、广告、眼镜、艺术、房地产广告、咨询、通讯、装饰 望京大厦 杂志、学会、招待所、工程、装饰工程 博泰大厦 物业公司、银行、健身、医疗、设备、电子、律师、影视、投资、设计、协会 津港储运大厦 海关储运公司、银行、餐饮、生物医学、绿化、通讯、商贸、科研、旅游、广告、软件开发 洛娃大厦 电子研发、日化用品、乳业、房地产、培训、数码、贸易、饮品、机械 众运大厦 政府机关、酒楼、贸易、技术研发、通讯、广告、数码、综合类 叶青大厦 商贸、物流、电子科技研发、广告 中辰大厦 研发、建筑、机械、医疗、投资、运动 望京科技创业园 电子与信息技术 (376)、先进制造技术 (30)、航空航天技术 (2)、环境保护新技术 (11)、生物工程和新医药技术 (24) 现代农业技术 (3)、其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术 (24)、 新材料及应用技术 (26)、新能源与高效节 能技术 (14) 鑫佳泓大厦 科研 爱慕大厦 电器、贸易、建设开发、服装、电影、规划设计、大型顾问公司 佳境天城 旅游、顾问、商贸、建筑装饰、艺术、投资、美容、科技、材料、环境、食品、网络、报社、汽车俱乐部、影视、 运输 利景名门 旅游、服装、广告、投资 星源国际 医疗、美容、通讯、贸易、房地产、律师所、食品、建材、装饰、杂志物流、广告 和平大厦 家居城、货运公司、户外运动公司 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 43 页 思源顾问 办公物业入住企业类型比例 类型 数量 所占比例 大型综合类 3 房地产 6 各类组织 16 广告、文化、艺术、影视 35 国际大型公司 17 建筑、工程、设备 31 教育 3 客服类 17 旅游 4 律师会计事务所 3 其他 4 生物医学、医药、美容 40 食品 5 体育健身 1 投资、贸易 51 网络、通讯、电子、科技 449 银行 3 杂志 5 政府 2 装饰 5 咨询顾问 10 高科技 110 合计 820 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 44 页 思源顾问 告、文化、艺术、筑、工程、物医学、医药、资、络、通讯、电子、型综合类房地产各类组织广告、文化、艺术、影视国际大型公司建筑、工程、设备教育客服类旅游律师会计事务所其他生物医学、医药、美容食品体育健身投资、贸易网络、通讯、电子、科技银行杂志政府装饰咨询顾问高科技望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 45 页 思源顾问 办公物业入住企业类型分析 经过市场调查搜集到 820个已经入住的企业名单，通过分析，将 820个企业 共分为 22种企业类型，其中多数企业为： 广告、文化、艺术、影视类； 建筑、工程、设备类； 生物医学、医药、美容类； 投资、贸易类； 网络、通讯、电子、科技类； 高科技类。 此六类企业共有 716家，占总入住企业数量的 其中网络、通讯、 电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到 449个，但大部分都在望京科 技园中（ 376个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客 服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 46 页 思源顾问 北京百艺源装饰有限公司 视辉煌广告有限公司 伊淑颜女子美体 北京嘉华博达科技有限公司 北京瑞京傲烽商贸有限公司 北京永丰智业有限公司 北京依格娜国际皮革制品销售分公司 博宇物流（北京 )有限公司 北京宏亿萌科技开发有限公司 北京晨辉日升光技术有限公司 希思科技 韩国公司 北京天昊天航空运输代理有限公司 北京天纪通航空运输代理有限公司 北京普斯维斯石油技术有限公司 北京市佑林装璜材料有限公司 星 源 国 际 新 入 住 企 业 名 单 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 47 页 思源顾问 办公物业入住企业使用面积区间 项目 规模 平米 开间面积 望京科技创业园 70000 众运大厦 20000 27洛娃科技大厦 15464 50汇科技大厦 18000 79青大厦 50000 280辰写字楼 17386 鑫佳泓大厦 17000 200 博泰金卡中心 50平大厦 12000 尚古城写字楼 12000 8000 爱慕大厦 21205 2000 佳境天城 37000 113 390 望京大厦 34000 562 四强写字楼 2000 100,150 建协大厦 4500 随意分割 鹏景阁 7000 181； 169； 星源国际 102196 60,130 博泰大厦 24000 114 银时国际大厦 34000 400 蓝涛中心 30000 92前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的 30平方米左右到几千平方米的均有，但主要面积开间处在 100样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 48 页 思源顾问 小结 目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主； 入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业； 国际大型公司在望京已经达到 17家，主要进驻在档次较高的写字楼； 入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为 100 300平方米 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 49 页 思源顾问 二、办公物业市场分析 （一）办公物业市场开发投资状况 （二）办公物业销售与租金水平状况 （三）办公物业入住企业类型分析 （四）办公物业市场发展前景 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 50 页 思源顾问 办公物业市场发展前景 办公物业 将迎来新的 开发高潮 ,趋向 于品质化、规模 化 、集中化 发展 高新产业技术 园区政策优势 高科技企业的聚集 使望京五环产业带 初具雏形 开发商的投资 开发，区域商务 氛围日益成熟 政府规划 国际企业 总部入住 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 51 页 思源顾问 办公物业市场分析总结 市场售价和租金状况 市场需求情况 市场供给分布 市场供给规模 市场供给量 市场开发进度 市场发展缓慢，供给项目较少，满足不了市场需求；已使用的项目 87%在 2000年后开发使用 ,未来两年内市场将呈现集中开发态势。 大型企业多选择望京科技产业园区内的中高档写字楼，需求面积较大； 中小型企业选择范围较广，商住和低档写字楼均可；大公司将区域总部 迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻。 目前市场上供给项目普遍偏小 ,44%的项目规模在 12000 20000平米间 缺少大体量办公物业 目前市场总供给量较大（ 575947平米） ,主要以望京科技园区为主 未来两年内市场发展较快 ,供给量将超过 394300平米。 目前市场供给的项目分布比较集中 ,以北部高新园区及中东部 商业中心区为主 ,此区域在未来两年内仍将是办公物业开发集中地 市场中销售的项目多为近几年开发的项目，平均售价为 8263元 /平方米， 与区域内部分高档住宅楼盘价格接近，升值空间较大；区域租金水平 的地理区位特征明显 ,租金水平差距较大，平均租金水平为 日 /平 方米。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 52 页 思源顾问 目录 望京区域整体概况 望京区域办公物业市场情况及分析 望京区域商业物业市场情况及分析 综述 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 53 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 望京区域商业物业 市场情况及分析 商业物业市场供给 商业物业市场需求 商业未来趋势 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 54 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 望京区域商业分布分析 区域划分原则 ： 以地域兼顾功能为划分原则 区域四大板块： 望京西部区域 望京北部产业园区 望京南部建成区 望京中东部商业中心区 望京北部产业园区 望京中东部 商业中心区 望京南部建成区 望京西部区域 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 55 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 炫彩嘉轩 宝星国际 大西洋新城 京燕莎 购物中心 港 慧谷金色家园 中福百货 季景沁园 丽港购物中心 叶青大厦 佳境天城 博泰大厦 望京区域带有商业部分的项目分布（见下图） 望京西部区域 望京北部 产业园区 望京南部 建成区 望京中东部 商业中心区 银领国际 望京西园 源国际 澳洲康都 望京商业中心 嘉美风尚中心 华联商厦 备注：蓝色字体标注的项目为已知的未来商业供应 望京 博雅国际中心 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 56 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 02468100%5%10%15%20%25%30%35%面积比例社区配套商业 建材家居 超市 综合百货 其它 供应量 百分比 33% 28% 24% 11% 4% 目前望京区域商业项目类型供给比例 商业总供应量： 30 万 小结：望京目前商业供应多为社区配套商业，供应量不大 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 57 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 区域板块 综合百货 /专业类商业 社区配套商业代表项目 周边写字楼 / 商住楼 周边社区 望京北部 产业园区 炫彩嘉轩 叶青大厦、 中辰大厦、洛娃大厦、丽景新贵 望京花园东区、 慧谷根园、 京西部 区域 丽港购物中心 季景沁园 季景沁园、银领国际 慧谷金色家园、金隅丽港城 中福百货 望京南部 建成区 燕沙望京购物中心 京大厦 佳境天城 花家地西里、 港、方舟苑、城市月光 鹿港 望京中东部 商业中心区 正时家居 (专业类商业 ) 星源国际公寓 电信大厦 博泰大厦 大西洋新城、 夏都盈座、望京西园 宝星国际 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 58 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 项目名称 项目类型 地理位置 开发商 住宅价 元 / 底商面 积 底商价格 万元 / 商业使 用时间 业态规划 炫彩嘉轩 普通住宅 宏泰西路与阜安西 路交汇处 天地嘉利房地产 7500 6000 1F： F:6，08 限制 浴、餐饮 丽景新贵 公寓商住 楼写字楼 望京产业开发区 华瀛置业地产公司 40000 30000平方米的家乐福 住楼 朝阳湖光中街 1号 巨鹏投资公司 8700 3200 1F： 3 2F;5， 博雅国际 中心 公寓、写 字楼商业 望京利泽中园二 区 218号 京世纪恒成建 设开发有限公司 8300 8000 6，12 餐饮、娱乐、健身、银行等 融科橄榄 城 普通住宅 朝阳望京新城 金冠达房地产开发有 限公司 6800 4043 06，12 嘉美国际 风尚中心 普通住宅 望京新城 金冠达房地产 开发有限公司 60000 07 宝星国际 普通住宅 望京新城东北 200米 宝星置业有限 公司 7500 会所 6000 商业 39000 07 目前望京区域已知商业项目供应情况 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 59 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 项目 名称 项目 类型 地理位置 开发商 住宅价 格元 / 底商面积 底商价格 万元 / 商业使 用时间 业态规划 澳洲康都 普通 住宅 望京广顺北大街 世纪润通房地产 开发有限公司 7200 10000 06，12 医疗中心，餐饮，银行，便利店，咖啡厅，书店，美容等 普通住 宅商住 望京南湖公园正 门 金隅嘉业房地 产开发有限公司 7800 8300 15000 2万左右 05，06 金隅丽港 城 公寓 望京花家地西里 金隅嘉业房地产 开发有限公司 5800 30000 只租不卖 05，04 丽港购物中心、银行等 银领国际 普通 住宅 望京 轻轨 望京西站旁 ) 城市开发集团 有限责任公司 5700 内部认购， 不对外 04，03 湖畔雅居 普通 住宅 广顺北大街 33号 法亚房地产开 发有限公司 8300 会所 8000 05，08 游泳馆、健身中心、餐饮等 星源公寓 公寓 广顺北大街以东 利达汇通房地 产开发公司 7800 3500 都市心海 岸 公寓 望京阜通西大街 18号 荧佳房地产开发 有限公司 5600 03，07 会所、健身中心、商务中心、专卖店、超市、茶馆、咖啡厅、鲜花店、美容美发、家政服务等 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 60 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 项目 名称 项目 类型 地理位置 开发商 住宅价格 元 / 底商面积 底商价格 万元 / 商业使用 时间 业态规划 慧谷 阳光 普通 住宅 望京西园三区东北角 阳光嘉业房地产开发有限公司 8100 只租不卖 /日 04,10 华鼎 世家 公寓 望京商务中心区内 城市开发集团有限责任公司 6900 2000 5,12 季景 沁园 普通 住宅 城铁 13号线望京西站向东 300米 京励房地产开发有限 公司 8200 会所 4500 商业12000 07， 12 商业：娱乐、酒吧、咖啡厅餐饮等 鹿港 公寓 北四环东路望京 桥东北角 天地嘉利房地 产开发有限公司 6600 2000 寓 望京广泽路 6号 世纪春天房地产 开发 7400 4000 饮 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 61 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 项目名称 项目性质 面积 市场定位 经营方式 使用时间 租金 / 售价 嘉美风尚中心 商业中心 6 万 大型一站式购物中心 未定 07 年 未定 博雅国际中心 公寓 写字楼 底商 8000 公寓写字楼配套商业 产权出售不包租 06 年年底 元 / (170 分割 ) 望京 商业中心 商业中心 综合性大型 商业中心 只租不售 06年年底 未定 博泰望京 35#地 商业中心 综合性 百货商场 以售为主 06年 1 平方米 望京国际商业中心 商业中心 12 万 大型一站式购物广场 只租不售 07 年 3 12 元 / / 日 合计（万平方米） 27 潜在已知市场供应纯商业 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 62 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 潜在已知市场供应住宅配套 项目名称 项目类 型 地理位置 住宅价格 元 / 底商面积 底商价格 万元 / 商业使用时 间 业态规划 炫彩嘉轩 w 住宅 宏泰西路与阜安西 路交汇处 7500 6000 1F： F： 制 浴、餐饮 丽景新贵 公寓 商住楼 写字楼 望京产业开发区 40000 30000平方米的家乐福 博雅国际中心 公寓 写字楼 商业 望京利泽中园二区 8300 8000 饮、娱乐、健身、银行等 融科橄榄城 住宅 朝阳望京新城 6800 4043 嘉美国际风尚中心 住宅 望京新城 60000 2007 宝星国际 住宅 望京新城东北 200米 7500 会所 6000 商业 39000 2007 季景沁园 住宅 城铁 13号线望京西 站向东 300米 8200 会所 4500 商业 12000 所：游泳馆、网球场、健身房、桑拿、桌球室、视听室 商业：娱乐、酒吧、咖啡厅、餐饮等 澳洲康都 住宅 望京广顺北大街叶 青大厦往西 300米路北 7200 10000 疗中心，餐饮，银行，便利店，咖 啡厅，书店，美容美发等 合计 （万平方米） 京区域未来两年到三年内商业供给将会大量增加，大约在 50万平方米左右，商业竞争激烈 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 63 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 商业类型 代表性项目 租金 (元 /日 ) 售价 元 / 备注 住宅底商 银领国际 不详 业态规划为中高档次的餐饮业，美 滋滋私家菜；山子木美容 大西洋新城 详 写字楼商住楼底商 佳境天城 共两层 ,一层只售不租，目前为中复手机市场；二层为健身中心。 层： 3万 二层： 共两层：一层已有星巴克、中国银行、中青旅租用；二层整层（面积1600 ）销售，已定租户为青鸟健身。 实行带租约销售，租金以 9%投资回报率计，签 10年租约。 商 铺 望京 3区商铺 详 望京西园 三区东门商铺 详 综合购物中心 丽港购物中心 10租不售 百货类 望京区域部分商业租金水平 望京区域租金水平 价格总体较低， 新近开业的丽港购物 中心租金价格最高， 这与望京购物中心 商业供给量有关。 区域商业类型多以 住宅或写字楼 /商住楼 底商为主 , 单独的 商业街很少。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 64 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业供给情况 商业类型构成比例不均： 商业总供给量为 30万平方米，社区商业配套占总商业 33%，超市类商业供给占商业总供给量 24%，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给11%, 缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心； 商业供给的区域分布不集中： 各商业类型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没有形成具规模具档次的商业中心区； 商业经营档次与消费需求有差距： 商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大批中高阶层消费群体的需求。 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 65 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 望京区域商业物业 市场情况及分析 商业物业市场供给 商业物业市场需求 商业未来趋势 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 66 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 商业业态分析 望京区域商业业态分布图例7%1 . 1 0 %1 . 1 0 %5 . 4 0 %8%8 . 9 0 %1 1 . 0 0 %1 3 . 7 0 %1 4 . 0 0 %2 1 . 0 0 %6 . 5 0 %综合百货商场 本图例共选取了 168个样本，以经营网点为样本单位 餐饮类商业占望京区域商业比例最大，占总体商业比例 21 文化图书类商业明显不足，社区商业中只有2家小型店铺，占总体商业比例的 休闲娱乐类商业 比重过少 望京区域办公及商业物业市场分析报告 2017年 2月 第 67 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 望京区域消费人群特征 人口数量： 望京人口数量目前 18万人，未来规划将达到 33万人。 人口年龄： 社区居民年龄构成以 25 45岁为主。 人口职业特点： 演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外