物业管理法规习题答案胡晓娟汇总.doc

习题参考答案第1章 物业管理法规概述1.单项选择题1）法是由国家制定或认可的，并具有（ B ）的社会规范。A、特殊效力 B、普遍约束力 C、一定强制力 D、特定效力2）按照法的效力范围的不同，法可分为（ B ）A、根本法和普通法 B、一般法和特别法 C、实体法和程序法 D、成文法和不成文法3）物业管理条例第十二条第二款规定：业主可以委托代理人参加业主大会会议。该款规定属于（ A ）A、授权性规范 B、义务性规范 C、禁止性规范 D、强直制性规范 4）在我国下列现行法中，法律效力最高的是（ A ）A、中华人民共和国物权法 B、物业管理条例C、建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法D、上海市住居物业管理条例5）将法律责任划分为民事责任、刑事责任、行政责任、国家赔偿责任与违宪责任的标准是：（ D ） A、责任的内容(财产与非财产责任) B、责任的人数（个人责任与集体责任） C、责任的程度（有限责任与无限责任） D、引起责任的行为性质 6）我国物业管理法的立法模式是（ D ）A、民法模式 B、单行法模式 C、以民法模式为主、单行法模式为辅D、以单行法模式为主、民法模式为辅7）在所有法律责任中性质最为严重、制裁最为严厉的是（ C ） Pmedu.net 物管远教网 A. 经济责任 B. 民事责任 C. 刑事责任 D. 行政责任。 Pmedu.net 物管远教网 8）民事责任主要表现为一种（A ）A、财产责任 B、侵害责任 C、财务纠纷 D、财力归属9）目前，狭义的物业管理法律，是指（ A ）。A、物业管理条例 B、物权法 C、民法通则 D、合同法10）物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（B ）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。A、业主 B、物业服务企业 C、业主和使用人 D、业主和物业服务企业2.多项选择题1）法的基本特征是（ ABC ）。A、由国家机关公布 B、以国家强制力保证实施C、法是规定权利与义务的社会规范 D、法调整人的行为或社会关系2）法的规范作用有（ ABCDE ）。A、指导作用 B、评价作用 C、教育作用 D、强制作用 E、预测作用 3）法的渊源主要有（ AC ）。A、宪法 B、部门法 C、地方性法规 D 、实体法4）在我国现有的有关物业管理的法律法规中，法律效力属于同一层次法律规范性文件是（ BD ）。A、物业管理法 B、物权法 C、物业管理条例 D 、民法通则5）法律责任的一般构成要件是（ ABCD ）。A、违法行为的存在 B、损害事实结果 C、违法行为与损害结果有因果关系 D 、行为人主观上有过错6）现阶段，加强物业管理立法是非常必要的，具体表现在（ ABCD ）。A、是正确处理物业纠纷的需要 B、是维护物业管理法律关系主体利益的需要C、是促进物业健康发展的需要 D、是完善社会主义法制的需要7）物业管理法律法规的调整对象是（ ABCD ）。A、物业合同关系 B、物业财产关系 C、物业管理民事关系 D、物业管理行政关系8）当前我国物业管理立法显现以下特点（ ABCD ）。A、住宅区物业管理立法先行，非住宅区物业管理立法滞后 B、物业管理实践先行，物业管理立法滞后 C、物业管理部门规章先行，物业管理法律严重滞后 D、低效力的物业管理法律法规先行，高效力的物业管理法律法规滞后3判断题 1）法是以国家强制力作后盾来保证实施的。（ ）2）宪法是国家的根本大法，在国家法律体系中享有最高法律地位和法律效力。自然是物业管理法的渊源。（ ）3） 地方法规只在本行政区域内有效，但行政规章在全国范围内有效。（ ）4） 以法的创制方式和表现形式为标准对法所作的分类为：成文法和不成文法。（ ）5）我国现代意义上的物业管理诞生于上海。（ ）6）国务院2003年6月8日颁布的379号令物业管路条例使我国物业管理最早的行政法规。（ ）7）物业管理法律关系产生以物业物业管理法律规范的存在为前提。（ ）8）物权法的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（ ）9）在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（ ）10）物业管理法制建设的基本内容，包括物业管理法规体系的建设和物业管理实施过程中相关制度的制定两个方面。（ ）4.简答题（略）第2章物业管理法律关系1.单项选择题1）在物业管理法律关系中（ B ）法律关系占大多数 。A、刑事 B、民事 C、人事 D、行政2）业主是指物业的（ B ） Pmedu.net 物管远教网 。A、使用人 B、所有权人 C、占有人 D、管理人 Pmedu.net 物管远教网 3）在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（ D ）职责。 Pmedu.net 物管远教网 A、招标管理 B、委托管理 C、统一管理 D、自治管理 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 4）业主委员会的权利来源于（ A ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、业主大会的授权 B、管理规约 C、业主委员会章程 D、政府授权 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 5）县级以上地方人民政府（A ）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A、房地产行政主管部门 B、工商行政管理部门 C、小区管理办公室 D、物业管理协会6）民事法律关系的主要特点不包括（ D ）。A、主体法律地位平等 B、大多由当事人自愿设立C、当事人权利义务对等 D、主体之间有隶属关系7）业主委员会与物业服务企业的关系是（ A ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系 Pmedu.net 物管远教网 C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系 Pmedu.net 物管远教网 8）从事物业管理活动的企业应当具有（ D ）。A、独立核算能力的企业 B、能自负盈亏的企业 C、独立承担民事责任 D、独立的法人资格9）物业管理区域内的共用部分的经营性有收益属于（ A ）所有。 Pmedu.net 物管远教网 A、全体业主 B、物业管理公司 Pmedu.net 物管远教网 C、开发建设单位 D、居民委员会或公安派出所 Pmedu.net 物管远教网 10）建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理公司 Pmedu.net 物管远教网 2.多项选择题1）物业管理法律关系客体可以分为（ ABCD ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、物 B、货币 C、行为 D、非物质财富 Pmedu.net 物管远教网 2）业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ ABCD ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、占有 B、使用 C、收益 D、相邻权 Pmedu.net 物管远教网 3）业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ ABCDE ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、按照本来用途和使用目的使用专有部分 Pmedu.net 物管远教网 B、维护建筑物的安全和外观美观 Pmedu.net 物管远教网 C、不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 Pmedu.net 物管远教网 D、独自承担修缮自己专有部分的费用和责任 Pmedu.net 物管远教网 E、对他人的合理行为应相互容忍 Pmedu.net 物管远教网 4）业主在物业管理活动中，享有下列权力（ABCD ）A、按合同约定接受物业服务企业提供的服务B、监督业主委员会工作C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权D、监督专项维修资金的管理和使用5）业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD ）A、参加业主大会会议，行使投票权 B、遵守管理规约，业主大会议事规则C、按规定交纳专项维修资金 D、按时交纳物业服务费用6）下列哪些情况不属于物业管理法律关系( CD )A、某市物业管理公司因长期亏损而破产 B、业主林某因车祸而死亡C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发物业管理资质证书的申请D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 7）业主大会的职责是（ BD ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、听取、审议业主委员会的工作报告 Pmedu.net 物管远教网 B、审核与修订管理规约、业主委员会章程等文件 Pmedu.net 物管远教网 C、与物业管理公司签订物业管理合同 Pmedu.net 物管远教网 D、业主委员会的换届选举与委员的增减 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 8） Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 88（）以下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是（CD ） Pmedu.net 物管远教网 。A、物业管理公司必须服从业主委员会的指挥 Pmedu.net 物管远教网 B、业主委员会必须服从物业管理公司的指挥 Pmedu.net 物管远教网 C、两者是聘用与被聘用的合同关系 Pmedu.net 物管远教网 D、两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系 Pmedu.net 物管远教网 9）下列表述错误的有（ ABD ）。A、物业管理公司必须服从物管小区居委会的领导 Pmedu.net 物管远教网 B、业主委员会必须服从小区居委会的领导C、业主必须服从小区居委会的领导D、小区居委会与物业管理公司、业主委员会和业主不存在任何权利义务关系10）以下关于业主权利、义务的叙述正确的是（ CD ） Pmedu.net 物管远教网 A、业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利； Pmedu.net 物管远教网 B、单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利； Pmedu.net 物管远教网 C、业主的基本义务是遵守有关法律法规及管理规约的规定； Pmedu.net 物管远教网 D、业主有参加业主大会的权利，有执行业主大会或业主委员会的决定的义务。3.判断题：（正确的打“”错误的打“”）1）物业管理法律关系说具体就是一种民事法律关系。（ ）2）物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为。（ ）3）物业使用人在物业管理中的权利义务由业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。（ ）4）房地产开发企业作为投资建设单位，原始取得建设物业的所有权，在物业销售前，它是物业唯一的所有人，因此它是物业的第一业主。（ ）5）国家在物业管理法律关系中处于支配地位，依法行使管理权。（ ）6）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（ ）7）业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。（ ）8）法律关系的客体，也称权利客体，是法律关系主体的权利和义务所指的对象。（ ）9）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。但遵守法律、法规和规约的除外。 （ ）10）物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用。 （ ）4.简答题（略）5.案例分析该案中政府机关的做法是不正确的，某市政府机关作为业主与深圳某物业公司是当事人法律地位平等的物业管理民事法律关系即物业服务合同关系，政府机关是以业主身份出现，是一个普通的民事主体，与另一方即物业管理公司在地位上是平等的，它不能凌驾于另一方之上，更不能指手画脚，以命令的方式让对方服从。对于物业管理费是双方在招聘合同中公平约定的，政府机关不得擅自要求降低，否则将承担违约的法律责任。当地物业管理的行政主管部门与物业公司是一种不平等的物业管理行政法律关系即监督和管理的关系，其出面调停时代表政府行使管理职权。第3章物业管理中合同、规约参考答案：1.单项选择题1）物业服务合同是确定（ C ）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。A、业主大会与物业服务企业 B、业主委员会与区物业服务企业 C、业主与物业服务企业 D、住户与物业服务企业 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 2）根据法律的规定物业服务合同的形式应该为（ B ）。A、口头 B、书面 C、推定 D、其他3）某开发商为选聘前期物业服务企业，向社会发布招标广告，该招标广告属于（ B ）。A、要约 B、要约邀请 C、新要约 D、都不是4）甲厂向乙单位去函表示：“本厂生产的W型电话机，每台单价90元。如果贵单元需要，请与我厂联系。”乙单位回函：“我部门愿向贵厂订购W型电话机500台，每台单价85元。”2个月后，乙单位收到甲厂发来的500台电和衣而卧机，但每台价格仍为90元，于是拒收。为此甲厂以乙单位违约为由起诉至法院。下列说法正确的是（ A ）。A、甲厂向乙单位去函表示是要约 B、乙单位回函是承诺 C、甲与乙的合同订立成功 D、乙单位拒收明显违反约定5）甲区业主委员会与乙物业管理公司签订了一份物业服务合同，约定业主先付服务费，以乙物业公司后提供服务。履行期届至，许多业主因担心物业公司不能提供满意的服务而未付服务费，于是乙物业公司在服务届满仍然未提供服务。本案中乙物业公司行使的权利是（D ）A、同时履行抗辩权 B、不安抗辩权 C、先履行抗辩权 D、后履行抗辩权6） Pmedu.net 物管远教网 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（ C ） Pmedu.net 物管远教网 。A、委托协议书 B、临时委托合同 C、前期物业服务合同 D、物业管理委托合同 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 7）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（ C ）约定的内容。 Pmedu.net 物管远教网 A、公共维修资金 B、物业装饰装修 C、前期物业服务合同 D、公用面积分摊 Pmedu.net 物管远教网 8）前期物业服务公同可以（ B ）；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 Pmedu.net 物管远教网 A、约定期限 B、不定期限 C、定期二年 D、定期三年 Pmedu.net 物管远教网 9）在一般情况下，物业管理辖区内有关安全守则、公共卫生守则、公用设施及共用部分的使用办法、车库管理办法等管理规定应有（ C ）制定。 A、物业管理公司 B、业主 C、业主大会 D、业主委员会 Pmedu.net 物管远教网 10）物业管理活顺利进行的最重要保证是（ A ）。A、物业服务合同 B、管理规约 C、辖区物业管理的各种规约 D、业主的守法 Pmedu.net 物管远教网 2.多项选择题 Pmedu.net 物管远教网 1）合同又可以叫做（ ABCD ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、契约 B、协议 C、交易 D、合约 Pmedu.net 物管远教网 2）物业服务合同应当包括对（ABD ）等内容进行约定。A、服务质量 B、服务费用 C、物业管理用房 D、物业管理事项3）3333）前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于（ ABCD ） Pmedu.net 物管远教网 。A、合同主体不同 Pmedu.net 物管远教网 B、物业管理费用的承担人不同 Pmedu.net 物管远教网 C、物业管理合同期限不同 Pmedu.net 物管远教网 D、合同的终止方式不同 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 4）下列各项中，属于合同的书面形式的是（ ABCD ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、电报 B、电传 C、合同文本 D、电子邮件 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 5）合同的生效条件包括（ ABD ）。 Pmedu.net 物管远教网 A、当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力 Pmedu.net 物管远教网 B、当事人意思表示真实 Pmedu.net 物管远教网 C、手续和程序符合法律的规定和当事人的约定 Pmedu.net 物管远教网 D、合同内容不违背国家利益和社会公共利益 Pmedu.net 物管远教网 6）666）（）（）6依据中华人民共和国合同法的规定，有（ ABCD ）情形之一的，合同无效。 Pmedu.net 物管远教网 A、以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的 Pmedu.net 物管远教网 B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 C、以合法形式掩盖非法目的 Pmedu.net 物管远教网 D、损害社会公共利益的7）物业服务合同的违约责任主要有（ BC ）A、强制继续履行 B、支付违约金 C、赔偿损失 D、给予行政处罚 Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 8）管理规约的订立应遵循（ ABC ）A、合法性原则 B、整体性原则 C、民主原则 D、自愿原则 Pmedu.net 物管远教网 9）业主大会议事规则应当就业主大会的（ABCD ）等事项作出约定。A、议事方式 B、表决程序C、业主投票权确定办法 D、业主委员会组成和委员任期。10）依据中华人民共和国民法通则第八十三条的规定，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等相邻关系应遵循（ ABCD ）的原则。 Pmedu.net 物管远教网 A、有利生产 B、方便生活 C、公平合理 D、团结互助3.判断题：（正确的打“”错误的打“”）1）物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。（ ） Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 2）物业服务合同的客体是物业。（ ） Pmedu.net 物管远教网 3）要约又可称为邀请要约。（ ） Pmedu.net 物管远教网 4）承诺就是受约人对要约内容原则赞同的意思表示。（ ） Pmedu.net 物管远教网 5）合同的全面履行原则就是要求合同当事人必须按照合同约定全面地履行自己负责的各种义务，不能不履行和不适当履行。（ ） Pmedu.net 物管远教网 6）根据合同法的规定，双务合同履行中的抗辩权主要有：先履行抗辩、后履行抗辩权和不安抗辩权。（ ） Pmedu.net 物管远教网 7）物业管理合同的订立必须采用书面形式。（ ） Pmedu.net 物管远教网 8）管理规约应该采用政府物业管理主管部门统一制定的示范文本。（ ） Pmedu.net 物管远教网 Pmedu.net 物管远教网 9）前期管理期间的物业管理，由物业建设单位或与其签订物业管理合同的物业服务企业承担。（ ）10）物业入住（用）时应当由物业建设单位或物业服务企业，组织业主签订管理规约。（ ） Pmedu.net 物管远教网 4.简答题（略）5.案例分析案例1（1）王某辩称前期物业管理未经委托，不予认可的理由不能成立。因为根据物业管理条例第二十五条、第二十六条的规定，王某与A房地产公司签订的预售合同包含前期物业服务合同的内容，前期物业服务合同对王某生效。（2）王某称收费标准高于其他同样物业，收费不合理的个人意见法院不会支持。因为该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，且在前期物业服务合同中已有约定，在新的物业服务合同签订之前，原约定的收费标准是有效的。（3）如果B物业管理公司按照前期物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，法院应判令王某原约定的标准支付物业服务费用。案例2（1）本案的A物业管理公司与小区业主委员会签订的物业服务合同能对江先生发生法律效力。因为江先生是小区的房屋的所有人即业主，根据物权法和物业管理条例的规定，由业主大会选举产生的业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定对全体业主具有约束力，因此上述合同对江先生当然有效，江业主有义务按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。（2）因为物业服务合同对江先生又有法律上的约束力，因此江先生应遵守物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。第4章早期介入及前期物业管理的法律规定参考答案1.单项选择1）物业管理早期介入，主要是充当（ C ）角色。A、管家 B、监理 C、顾问 D、中介2）物业管理中期介入的主要工作是（ B ）。A、把好设计关 B、辅助监理施工质量C、建立物业管理制度 D、做好开业准备3）新建物业承接验收应移交的产权资料不包括（ A ）。A、总平面图 B、项目批准文件 C、用地批准文件 D、建筑执照4）承接验收一定要写明承接的日期，这是划清（ C ）的界线。A、阶段 B、范围 C、责任 D、项目5）物业管理招投标的标的是（ B ）。A、招投标人 B、招标项目 C、招标书 D、招投标舍同6）颁布前期物业管理招标投标管理办法的目的是为了保护（ D ）的合法权益A业主 B开发商 C物业管理企业 D 当事人7）邀请招标应该邀请（ B ）以上的企业。A 2 B 3 C 4 D 58）公开招标，在资格预审合格的投标人过多时，可以由招标人从中选择不少于（ B ）家资格预审合格的投标申请人。A2 B 3 C4 D59）新建现售商品房项目应当在出售前（ C ）日完成招标工作。A10 B15 C30 D 6010）评标委员会的成员一般是（ B ）人以上的单数。A3 B5 C7 D92.多项选择1）目前国内物业管理的主要方式是（ ABCD ）。A、自行管理 B、委托管理 C、顾问管理 D、合作管理2）物业管理招标的方式有（ AC ）。A、招标 B、决标 C、选标 D、竞标 3）物业管理前期介入可以起到如（ABCD ）作用。A、有助于完善物业的规划设计 B、有助于把好验收关 C、有助于把好施工质量关 D、有助于完善物业的使用功能4）物业的竣工验收可分为（ ABCD ）验收。A、隐蔽工程 B、分期 C、全部工程 D、单体工程5）新建物业接管验收应移交的资料主要有（ CD ）。A、验收资料 B、价格资料 C、产权资料 D、技术资料6）（ AC ），经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。A投标人少于5个 B投标人少于3个 C住宅规模较小的 D建设单位不原意招标的7）物业管理招标投标的原则是（ ABCE ）A公开 B公正 C公平 D公示 E诚实信用 8）前期物业管理招标方式为（ AB ）A公开招标 B邀请招标 C协议招标 D定向招标9）投标文件的内容应该包括（ ABCD ）A投标函 B投标报价 C 物业管理方案 D招标文件要求提供的其他材料10）物业承接验收的主要内容是（ABC ）A、移交物业资料 B、查验物业共用部 C、查验物业共用设施设施 D、物业专有部位3.判断题（正确的打“”错误的打“”）1）早期介入就是前期物业管理。（ ）2）早期介入的时间最好的项目规划设计阶段。（ ）3）前期管理是业主入住前的实施的物业管理。（ ）4）招标一定是有招标人自行组织。（ ）5）若评标委员会的成员是7人，则其中的物业管理专业应该不得少于3人。（ ）6）评标结束后，未中标企业标书由招标人自行处理。（ ）7）在招标文件或投标文件中，若数额的数字形式与文字形式不一致，以数字形式表示的金额为准。（ ）8）建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（ ）9）物业服务企业应对承接验收的的住宅小区质量负最终责任（ ）。10）只要经过军工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用的。（ ）4.简答题（略）5.案例分析案例1(1)开发商能否自行聘请物业管理公司?虽然新建住宅小区的首个物业管理公司由开发商聘用确实会让业主或使用人感到不公、不满，但我们还是说，这不但是合理的，而且还是合法的。第一，开发商是业主的代表。一般来说，在选择物业管理公司之前，房地产开发商可能还没有开始出售自己开发的物业，即使已经开始，大部分物业应该还没有售出，也就是说，开发商是绝对的大业主，其他通过购买房屋已经获得产权的只是一些小业主，开发商作为业主中的代表，有权或有权代表其他业主选聘物业服务企业，作为新开发物业的第一任管理者。另一方面，由于购买房屋的众多小业主来自四面八方，绝大多数互不认识，对自已即将生活其中的居住小区也不熟悉，这种情况下，谁也代表不了谁，而且众口难调，根本不可能去聘用什么物业管理公司。而作为业主之一的开发商，由于对自己开发的物业比较熟悉，而且对聘用物业管理公司的程序比较了解，作为一个组织严密的集体，开发商聘用物业管理公司比其他小业主具有更多的优势。说新建住宅小区的首个物业管理公司由开发商聘用是合法的，是因为在新的物业管理条例第二十四条中有明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”也就是说，新开发的物业在业主委员会成立之前，通常由开发商行使管理权和处置权，可以自设或委托一家物业管理公司介入前期的物业管理工作，并签订前期物业管理服务协议。直到召开第一次业主大会，成立业主委员会后，业主方可通过业主委员会行使自己的各种权利，包括决定是续聘还是辞聘物业服务企业。(2)业主自行组建业主委员会有无法律依据?本案例中业主自行组建业主委员会没有法律依据，将得不到国家有关法律的保护，其涉及的法律行为是无效的行为。首先，业主委员会的成立必须达到一定的条件。例如广东省物业管理条例中第七条规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”业主委员会由业主大会选举并经过半数以上的业主同意才可产生。本案例一些业主联络另外一些业主自行组建业主委员会，没有经过业主大会的选举，没有代表性，其他业主不一定认可。其次，业主管理委员会的成立必须在政府房地产管理部门有关人员负责指导下进行。本案例业主自行组建业主委员会没有权威性，很难得到大多数业主的认可，也将很难开展工作。再次，业主委员会的成立必须经过政府房地产部门的备案，政府部门核准登记后才算正式成立。没有经过备案的业主管理委员会，即使是业主大会选举产生的，也是非正式的，得不到国家有关法律法规的保护。其作出的决定，因得不到法律法规的保护而同样是无效的。(3)业主委员会是否有权炒掉物业管理公司?业主委员会要想炒掉物业管理公司，必须经业主大会授权。而炒掉物业管理公司一般需要具备三个条件。我国于2003年9月1日实施的物业管理条例第十二条中有规定要解聘物业管理公司：必须经有三分之二以上投票权的业主同意才能予以通过。物业管理公司严重违反合同。物业管理公司与开发商签订的合同中的一些重要条款，物业管理公司没有遵守，或者合同中作出的重要承诺，物业管理公司没有兑现，这种情况下，业主委员会可以依据合同炒掉物业管理公司。通过一定的法律程序。炒掉物业管理公司还必须通过一定的法律程序。一般的程序是，业主委员会提前通知物业管理公司，如果物业管理公司同意解除合同，则可以顺利炒掉；如果物业管理公司不同意解除合同，则业主委员会可以到法院，通过诉讼的方式解决。本案例中业主委员会不是依法成立的，同时，案例中所提到的物业管理公司不能满足大家的意见，并不能作为物业管理公司违反合同的证据，因为大家的意愿并不是大多数业主的意愿，更不一定是合同中所规定的必须要兑现的承诺或条款，因此，该业主委员会无权炒掉物业管理公司。案例2（1）外墙渗水的维修责任应该由物业建设单位负责，因为处于保修期范围，且是因为物业质量引起的，而不是业主使用不善导致的，物业建设单位应该按照商品房买卖合同中约定的保修责任履行维修责任。（2）管理处发现问题后要以积极态度进行处理积极与物业建设单位联系，反映小区外墙实际情况，把再不进行维修后果的严重性呈报给物业建设单位，从根本上打消物业建设单位无限期“托”的念头。积极向物业建设单位提供合理的多套解决方案，并分析各自的利弊。积极与业主委员会合作、与有影响力的业主进行真诚沟通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌芽之中。充分认识时间的紧迫性，督促物业建设单位尽早确定并进场完工，争取在五六月份雨季到来之前完成，否则拖到下半年，事情将更难处理，后果无法想象。案例3物业管理公司的做法是不对的，业主收楼，开发商是可以通过合同委托给物业管理公司代办。但是物业管理公司与业主之间，开发商与业主之间是不同的法律关系，物业管理公司不能因为与业主就物业服务费或者其他物业管理服务方面的问题，不向业主提供钥匙，因为若业主已经按照商品房买卖合同履行了义务，就拥有按期取得商品房的权力，物业管理公司无权阻碍。当然，业主也不能因为商品房的质量问题或其他与开发商的纠纷不支付物业服务费用。入伙时收取那些费用，收取的时间、标准，都应该按照前期物业服务合同约定的内容执行，物业管理公司不得擅自变化，业主也不得无故不交。可能业主对物业管理了解不多，面对入伙时的种种手续和收费，不能马上接受，物业管理公司应耐心细致地予以解释沟通，与业主建立良好关系。第5章物业装饰装修管理的法律规定1.单选题1）非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得（ D ）的书面同意A、物业管理企业 B、房屋管理机构 C 、建设单位 D、业主2）物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装修企业有违规行为的，应当（ A ）A、制止 B、批评 C、罚款 D、上报主管部门3）承接住宅室内装饰装修工程的装修企业，必须经（ D ）资质审查。A 、工商管理部门 B税务管理部门 C司法部门 D建设行政主管部门4）在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为（ ）年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防漏为（ B ）年，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。A、1，3 B2，5 C 3，5 D、2，35）装修人未申报登记进行住宅装饰装修活动的，由（ D ）责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。A、物业管理企业 B、房屋管理机构 C 、建设单位 D、房地产行政主管部门6）物业管理企业发现装修人或者装饰装修企业有违反法律规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给与警告，可以处以（ D ）的罚款A、1千元以上1万元以下 B、1千元以上2万元以下C、物业服务费的23倍D、装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费23倍2.多选题1）（ AB ）应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议A、装修人B、装修人和装饰装修企业C、建设单位D、主管部门2）物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的（AB ）告知装修任何装修人委托的装饰装修企业。A、禁止行为 B、注意事项 C、法律规定 D、实施内容3）下列属于住宅室内装饰装修活动明确禁止的行为（ AB ） A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体C、搭建建筑物、构筑物D、改变住宅外立面，在非承重墙外墙开门、窗4）下列哪些行为是必须经过主管部门批准后来能进行的装饰装修行为（ BCD ）A、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果B、搭建建筑物、构筑物C、拆改供暖管道和设施D、拆改燃气管道和设施3.判断题（正确的打“”错误的打“”）1）任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。（ ）2）住宅室内装修装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁和向人民法院起诉。（ ）4.简答题（略）5.案例分析案例1（1） 李某与物业服务企业之间是一种主体地位平等的民事法律关系。（2）李某的上述行为违反了物业管理相关法规。改变房屋的承重结构，依据住宅室内装饰装修管理办法，须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。同时，李某因装修施工影响他人正常休息，也违反了住宅室内装饰装修活动应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染的规定。（3）李某擅自拆改房屋结构，对原有房屋进行装饰装修已属违法，业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门或有关部门投诉，由房地产行政主管部门或有关部门责令修复或赔偿，并给予行政处罚。业主委员会、物业服务企业也可依法向人民法院提起诉讼，追究其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。案例2楼上漏水经常会造成业主、住户之间产生纠纷和矛盾。互谅互让，妥善处理，有利于维护业主、住户之间和睦共处的关系。因此，在中华人民共和国民法通则的第八十三条明确规定：不动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。 过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用；没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，可以象巩小姐所提出的那样，由当事人公平分担。因此，要确定巩小姐洗手间漏水翻修费用由谁承担，首先要弄清造成洗手间漏水的责任的归属，是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋时的质量责任，还是业主及装修者的责任?按照因果联系的归责原则，发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房，发展商、设计商或承建商是没有义务对洗手间的防水、防漏采取措施的，而处理洗手间防水、防漏问题就是业主在装修中的义务和责任。即使发展商处理好了防水、防漏问题，业主在装修时也可能会破坏防水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此，管理处主任所说的发展商无此责任弄洗手间防水措施是合理的。 既然发展商交付给业主的是毛坯房，业主在装修时就必须采取有效的防水防漏措施。现在洗手间漏水的原因显然是业主装修中未在防水、防漏方面采取适当措施，这是业主的过错和过失。因此，从因果联系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主巩小姐自己承担。由于巩小姐的洗手间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失，楼下业主、住户按理应当要求巩小姐承担漏水的责任，及时采取措施排除洗手间漏水的问题。 按照物权法中的建筑物区分所有权法律制度以及我国的司法实践，业主购买房屋是由房屋自己独立使用的专有部分和与其他业主共同拥有的共用部分所组成。专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担；但修缮费用是因可归责于业主的事由所发生的，由该业主负担。因此，巩小姐洗手间漏水是可以归责于自己装修中未处理好防水防漏措施造成的，显然应由巩小姐自己承担翻修费用，楼下业主、住户自然不应该承担巩小姐洗手间翻修的费用。如果巩小姐不及时翻修，楼下业主、住户可以以巩小姐洗手间漏水侵害了合法权益为由向法院提起诉讼，法院可能依法做出不利于巩小姐的判决。 物业管理公司的责任鉴定关键是看物业管理公司是否履行了告知的义务（装修禁止行为和注意事项）、巡查的义务。若履行了则不承担责任，没有履行，则应该负有一定的连带责任。第6章物业使用和围护的法律规定1.单项选题1）基于建筑物使用性能和构造上不可分割的部分或基于法律法规不应当分割的部分，就是（ D ）。A、约定共有部分 B、全体业主共有部分 C、部分业主共有部分 D、法定共有部分2）凡需牵动或拆换房屋部分主体构件，但不需全部拆除的工程为（ C ）。A、中修工程 B、综合维修工程 C、大修工程 D、翻修工程3）对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部维修叫做（ A ）。A、零星维修工程 B、中修工程 C、大修工程 D、设备更新和技术改造工程4）业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后（ C ）。A、让物业服务企业审批 B、无需告知物业服务企业 C、告知物业服务企业 D、与物业服务企业协商5）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（ A ）应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。A、责任人 B、业主 C、使用人 D、物业服务企业6）（ B ）应当对商品房承担保修责任。A、施工单位 B、建设单位 C、物业服务企业 D、主管部门2.多项选题1）按物业区域来划分，可分为（A、C）共有部分中的物业共用部位、共用设施设备。A、建筑物内 B、全体业主 C、住宅区内 D、部分业主2）业主对共有部分享有（A、B、C、D）等权利。A、转让所持份额 B、使用权 C、收益权 D、简单修缮权3）与新建房屋相比较，物业修缮具有（B、C）等特点。A、修缮条件上的自由性 B、修缮范围上的复杂性 C、修缮条件上的限制性 D、修缮范围上的单一性4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（ ABC ）等方式约定。A、出售 B、附赠 C、出租 D、告示5）（ AC ）不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。A、业主 B、建设单位 C、物业服务企业 D、使用人6）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当（ AB ）A、用于补充专项维修资金 B、按照业主大会的决定使用C、按照业主委员会的决定使用 D、相关业主平均7）商品住宅的保修期（ BD ）A、由买卖双方自由协商 B、不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修期的存续期C、法律没有要求D、存续期少于商品住宅施行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中规定的最低保修期的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限3.判断题1）业主对专有部分，依法享有占有、使用、收益和处分权。（）2）业主在转让专有部分的同时可以不必转让其所持有的共有部分的份额。（）3）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权，但不享有监督权。（）4）大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。（）5）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏工程的保修期是3年。（）6）物业服务企业违反合同义务时，物业自治组织有权单方终止物业服务合同，并要求物业服务企业承担违约责任。（）7）建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路以外，都属于业主共有。（ ）8）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，建设单位可以自行销售。（