土地估价师《理论和方法》模拟题和答案.doc

土地估价师理论和方法模拟题和答案三 一、判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“”，认为错误的涂“X”。答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分) 1、垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。(X) 解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。 2、估价上的折旧注重的是价值的减损，而会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回，两者有本质的区别。() 3、城市规划与建设充分选择利用有利的自然条件，是城市规划布局的一项重大经济原则。() 4、一般情况下，采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的，但重点工程除外。(X) 解析：采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的，是城市房地产管理法的规定。 5、在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。() 6、影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和社会因素。(X) 7、地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式。(X) 解析：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 8、绝对地租和垄断地租是资本主义地租的两种基本形式。(X) 9、影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。() 解析：影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。城镇规划的主要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划涉及的土地利用是未来的目标，但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来。 10、绝对地租的实质和来源是社会其他部门工人创造的剩余价值。(X) 11、土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。() 12、杜能在地租模型中引入了区位平衡概念，从而解决了城市地租的计算问题。() 解析：阿兰索的地租模型引入区位平衡概念，成为新古典主义地租模型的杰出代表。 13、建筑物因物理因素和功能因素产生的折旧与使用状态有关，而经济折旧与使用状态无关。(X) 解析：折旧在经济上的因素，是指在建筑物使用过程中所产生的经济上不合理或不适应的因素。因此，经济折旧与使用状态有关。 14、采用成本法评估古建筑物时常用重置成本代替重置价格。(X) 解析：建筑物的重置价格有两种情况，一般情况下，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本，普通建筑物适用重置成本。 15、在我国，地价管理政策主要指针对土地市场上地价水平、地价标准、土地交易价格等制定的一系列调控政策。() 16、对于国家提前收回的土地，国家应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿，补偿的标准一般以基准地价为依据。(X) 解析：补偿应根据交易活动中，向国家申报并已得到认可的土地交易价格为基础，作为财产性质补偿的依据。同时考虑土地使用者的土地再投入开发情况和已使用年限应支付地价的实际情况。 17、当土地使用权转让价格与市场价格明显不相符时，市、县人民政府有优先购买权。(X) 解析：当土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权。 18、城市分区规划的主要任务是为详细规划规划管理提供依据。()(2002年) 19、城市是非农业人口集中聚居的地方，人口规模是划分城市和乡村的标志。(X) 20、城市用地标准和各类用地指标，直接涉及到城市发展规模和城市用地结构，是衡量城市规划合理与否的经济指标。(X) 二、单项选择题(共50题，题号21-70，每题1分，共50分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分) 21、土地除了以价格表示外还可以用(C)表示。 A、年租 B、货币 C、租金 D、年期 22、容积率是建筑用地中总建筑面积与(B)之比。 A、建筑基底面积 B、总用地面积 C、楼层数 D、建筑密度 解析：容积率指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比。在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。 23、申报地价和公告地价是按(C)划分的。 A、土地权利分类 B、土地价格的形成方式 C、政府管理手段 D、土地价格表示方法 24、商业服务业的规模等级与土地利用的集聚效用成(A)关系。 A、正相关 B、负相关 C、互补 D、不相干 25、(B)是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 A、交易底价 B、基准地价 C、课税价格 D、申报地价 26、不同地区地价存在差异，原因是(A)。 A、一般因素不同 B、用途不同 C、个性差异 D、规划不同 27、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于(B)。 A、一般因素 B、区域因素 C、个别因素 D、经济因素 28、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为(A)。 A、级别升格 B、级别上升 C、级别不变 D、级别增加 解析：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等;另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。 29、(C)是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 A、课税价格 B、申报地价 C、公告地价 D、基准地价 解析：按政府管理手段分类，公告地价是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 30、根据马克思地租理论，(D)是源于农业工人创造的剩余价值。 A、级差地租与垄断地租 B、绝对地租与垄断地租 C、矿山地租与垄断地租 D、级差地租与绝对地租 31、土地自然条件的差别是(B)形成的自然条件或自然基础。 A、绝对地租 B、级差地租 C、垄断地租 D、农业地租 32、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租叫(A)。 A、级差地租I B、级差地租 C、垄断地租 D、绝对地租 33、由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租叫(B)。 A、级差地租I B、级差地租 C、垄断地租 D、绝对地租 34、阿兰索设计了(C)来表示假设的地价和距离的组合。 A、区位平衡 B、贯价曲线 C、买价曲线 D、地价曲线 解析：阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。 35、(C)是导致特殊地段土地价格高的主要原因。 A、绝对地租 B、级差地租 C、垄断地租 D、建筑地段地租 36、(B)是世界上第一部关于区位理论的古典名著。 A、赋税论 B、孤立国 C、政治经济学与赋税原理 D、关于地租之性质及其进步的研究 解析：农业区位论的创始人是德国经济学家冯杜能，他于1826年完成了农业区位论专著孤立国对农业和国民经济之关系(简称孤立国)，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。 37、在孤立国，农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成(A)关系。 A、正比 B、反比 C、不相干 D、难以确定 38、工业区位论中韦伯认为，(D)是一般集中因素。 A、经济集聚 B、商品集聚 C、社会集聚 D、生产集聚 39、中心地理论是由德国地理学家(A)提出的。 A、克里斯塔勒 B、密而斯 C、让巴蒂斯特萨伊 D、托马斯罗伯特马尔萨斯 40、(A)是影响土地区位的最重要因素。 A、社会经济因素 B、自然因素 C、行政因素 D、繁华程度 41、(C)是决定城市土地利用价值的重要因素。 A、城镇规划 B、土地承载力 C、区位 D、环境质量 42、决定建筑物价格的最基本因素是(D)。 A、材料价格 B、房产市场状况 C、建筑物成新 D、重置价 43、某办公楼建筑总面积为10000m2，建筑造价为2000元/m2，该办公楼综合成新度为80%，则其价格为(D)万元。 A、800 B、2000 C、1656 D、1600 解析：其价格=建筑物重置价格*成新度=10000*2000*80%=1600万元。 44、下列那一种方法是加速折旧的办法。(C ) A、平均折旧法 B、偿还基金法 C、年数合计法 D、新旧程度折旧法 解析：定率法与年数合计法两者都属于加速折旧的方法。早期折旧额多些，后期则逐渐减少。其中定率法每年的折旧率相同，而折旧额不同。 45、耐用年限有自然耐用年限与经济耐用年限之分，对于房地产评估来说，采用耐用年限评估时一般采用(C)。 A、自然耐用年限 B、两种耐用年限相结合 C、经济耐用年限 D、两种耐用年限根据不同情况分别使用 46、建筑物在不能使用时还能收回的价值叫做(B)。 A、建筑物剩余价值 B、建筑物残值 C、建筑材料剩余值 D、建筑物报废价值 47、在土地评估中，涉及到房屋折旧年限计算的说法，下列那一个是正确的(D)。 A、取建筑的耐用年限 B、取土地的剩余使用年限 C、取可使用年限 D、耐用年限与可使用年限谁小取谁 48、(A)是与建筑已使用年限关系最密切的。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、技术折旧 49、(C)不影响建筑物的现值。 A、结构 B、建造年代 C、原始造价 D、装修 50、某建筑物建筑面积为1000平方米，于1996年1月1 日建成，耐用年限为50年，残值率为4%，重置价格为1500元/平方米，按平均年限折旧法计算折旧，则该建筑物在评估基准日2004年1月1 日的现值为(B)万元。 A、126 B、126.96 C、120.96 D、136 解析：建筑物重置价格=1000*1500=150万元，建筑物折旧总额=150*(1-4%)*8/50=23.04万元，建筑物现值=150-23.04=126.96万元。 51、地价管理对市场中的地价水平和地价标准有(D)的功能。 A、制定和指引 B、控制和引导 C、制度和控制 D、调控和引导 52、地价管理是依据地价管理政策和制度，对(A)进行价格管理。 A、发生交易的宗地 B、根据不同目的进行评估的宗地 C、制定基准地价和标定地价 D、以上都是 53、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为(A)。35分有错 A、实行地价冻结 B、停止交易 C、提高交易税金比例 D、政府回收土地 54、城市是由自然环境和(B)组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A、人文环境 B、人工环境 C、空间环境 D、社会环境 55、城市的总体规划中小城市用的图纸比例为(B)。 A、1：100001：25000 B、1：50001：10000 C、1：250001：50000 D、1：500001：100000 56、(D)能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。 A、修建性详细规划 B、目的性详细规划 C、专项性详细规划 D、控制性详细规划 57、论证城市发展的技术经济依据和发展条件的是(A)一项主要内容。 A、城市规划纲要 B、城市总体规划 C、城镇体系规划 D、分区规划 58、城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久性的特点，这就要求城市规划工作具有(B)。 A、综合性 B、预见性 C、地区性 D、政策性 59、城市性质是城市主要职能的概括，即(B)的体现。 A、共同特征 B、个性特征 C、整体特征 D、主要特征 60、由以下叙述，不能确定城市性质的是(D)。 A、某市以生产纸箱为主，其产量在全国纸箱总产量中占57% B、某城市是全国的煤炭生产基地 C、某城市的纺织和钢铁工业产值占全市工业总产值的74% D、某城市的汽车家庭占有量为1.2辆，人们日常生活与汽车息息相关 61、(B)是划分城市和乡村的主要标志之一。 A、经济规模 B、人口规模 C、用地规模 D、商业聚集度 62、城市用地功能组织中的核心问题为(C)。 A、城市用地范围的确定 B、城市用地结构的合理规划 C、城市用地功能的合理划分 D、城市用地程度的划分 解析：城市用地功能组织中的核心问题为城市用地功能的合理划分。 63、下列工业中布置在城市内和居住区内的为(C)。 A、石油化工厂 B、机械厂 C、面包厂 D、大型纺织厂 64、下列用地在城市用地中占比例的是(A)用地。 A、居住 B、工作 C、商业 D、绿地 65、按照国家城市用地分类与规划建设用地标准规范规定，电视台属于(C)o A、体育类 B、医疗卫生类 C、文化娱乐类 D、行政办公类 66、按(D)划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。 A、规模 B、服务范围 C、级别 D、使用性质 67、根据(D)划分可将居住区分为城市型居住区和独立的工矿企业的居住区。 A、服务半径 B、功能 C、建筑条件 D、居住区所处位置 68、人口净密度是居住人数与(C)的比值。 A、建筑面积 B、居住面积 C、居住建筑用地面积 D、总居住面积 69、其中(D)不是城市规划的基本任务。 A、确定城市的性质 B、确定城市规模和发展方向 C、合理利用城市土地 D、取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势 70、乡(镇)土地利用总体规划可以由(B)人民政府批准。 A、县级 B、省人民政府授权的市级 C、市级 D、省级人民政府授权的设区的市级 61、(B)是划分城市和乡村的主要标志之一。 A、经济规模 B、人口规模 C、用地规模 D、商业聚集度 62、城市用地功能组织中的核心问题为(C)。 A、城市用地范围的确定 B、城市用地结构的合理规划 C、城市用地功能的合理划分 D、城市用地程度的划分 解析：城市用地功能组织中的核心问题为城市用地功能的合理划分。 63、下列工业中布置在城市内和居住区内的为(C)。 A、石油化工厂 B、机械厂 C、面包厂 D、大型纺织厂 64、下列用地在城市用地中占比例的是(A)用地。 A、居住 B、工作 C、商业 D、绿地 65、按照国家城市用地分类与规划建设用地标准规范规定，电视台属于(C)o A、体育类 B、医疗卫生类 C、文化娱乐类 D、行政办公类 66、按(D)划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。 A、规模 B、服务范围 C、级别 D、使用性质 67、根据(D)划分可将居住区分为城市型居住区和独立的工矿企业的居住区。 A、服务半径 B、功能 C、建筑条件 D、居住区所处位置 68、人口净密度是居住人数与(C)的比值。 A、建筑面积 B、居住面积 C、居住建筑用地面积 D、总居住面积 69、其中(D)不是城市规划的基本任务。 A、确定城市的性质 B、确定城市规模和发展方向 C、合理利用城市土地 D、取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势 70、乡(镇)土地利用总体规划可以由(B)人民政府批准。 A、县级 B、省人民政府授权的市级 C、市级 D、省级人民政府授权的设区的市级 61、(B)是划分城市和乡村的主要标志之一。 A、经济规模 B、人口规模 C、用地规模 D、商业聚集度 62、城市用地功能组织中的核心问题为(C)。 A、城市用地范围的确定 B、城市用地结构的合理规划 C、城市用地功能的合理划分 D、城市用地程度的划分 解析：城市用地功能组织中的核心问题为城市用地功能的合理划分。 63、下列工业中布置在城市内和居住区内的为(C)。 A、石油化工厂 B、机械厂 C、面包厂 D、大型纺织厂 64、下列用地在城市用地中占比例的是(A)用地。 A、居住 B、工作 C、商业 D、绿地 65、按照国家城市用地分类与规划建设用地标准规范规定，电视台属于(C)o A、体育类 B、医疗卫生类 C、文化娱乐类 D、行政办公类 66、按(D)划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。 A、规模 B、服务范围 C、级别 D、使用性质 67、根据(D)划分可将居住区分为城市型居住区和独立的工矿企业的居住区。 A、服务半径 B、功能 C、建筑条件 D、居住区所处位置 68、人口净密度是居住人数与(C)的比值。 A、建筑面积 B、居住面积 C、居住建筑用地面积 D、总居住面积 69、其中(D)不是城市规划的基本任务。 A、确定城市的性质 B、确定城市规模和发展方向 C、合理利用城市土地 D、取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势 70、乡(镇)土地利用总体规划可以由(B)人民政府批准。 A、县级 B、省人民政府授权的市级 C、市级 D、省级人民政府授权的设区的市级 81、建筑物价格的特点有(BD)。 A、时间的无限性 B、建筑物价格的递减性 C、建筑物价格不受区域限制 D、建筑物价格受自然条件影响大 82、下列选项中那些属于房屋总建筑成本(ABD)。 A、勘察设计费 B、主体结构工程的建筑 C、房屋建成后发生的利息支出 D、装修费用 83、关于重置成本和重建成本说法正确的是(AC)。 A、重建成本适用在特殊有保护价值建筑物评估 B、重置成本比重建成本高 C、重置成本适用在普通建筑物建筑物评估 D、重建成本=重置成本 84、下列关于建筑物折旧的说法正确的是(ABC)。 A、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭 B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧 C、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧 D、物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上。 解析：三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。 85、常用的资产评估方法有(ABCD)。 A、重置成本法 B、现行市价法 C、收益现值法 D、清算价格法 86、影响建筑物的环境因素有(BC)。 A、建筑结构 B、建筑年代 C、建筑物朝向 D、建筑设计 87、城市总体规划基本内容包括(BCD)。 A、人口规划 B、发展规划 C、布局规划 D、工程规划 88、地貌条件对城市规划和建设的影响主要表现在以下那些方面(ABD)。 A、地形 B、地势 C、地带 D、各类地貌 89、地形影响城市的(ACD)。 A、分布位置 B、人口规模 C、平面结构 D、空间布局 解析：地形影响城市的分布位置、平面结构和空间布局。 90、按城市性质划分，我国城市大体可分几类，其中包括(ABCD)。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市 D、县城