金融论文-商业银行的住房贷款风险问题分析

精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_个人住房贷款风险与防范窗体顶端窗体底端摘要：一直以来商业银行住房贷款都被认为是一种风险颇低、收益较稳定、兼具普遍社 会效益的优质资产。但随着近几年住房贷款的飞速发展，使其潜在的风险日益增大，并由潜 在趋向了明显化。 因为我国目前住房贷款的二级市场还处在初创阶段， 住房贷款的债权不易 变现，这就为银行带来许多风险问题。本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行 的住房贷款风险管理研究，对商业银行防范住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全，防范 金融风险的发生有着现实意义。研究住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风 险现状及面临风险的有效对策。首先是其发展现状，其次说明风险产生的根源，再对具体分 析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因， 抓出重点进行风险剖析， 最后征对所列举的风 险原因，进行分析风险防范的措施。 关键字：住房贷款 商业银行 风险分析 对策研究 引言： 房地产业是一个资金相对密集的高风险的行业，而我国现阶段房地产业的风 险高度集中于商业银行。所以就目前来看我国房地产市场在基本正常发展的同 时，非理性繁荣的苗头也基本凸显，市场风险也在日益积聚，随之而产生的房地 产泡沫已经对商业银行的住房贷款的安全形成了巨大的现实威胁。同时，因由房 地产在国民经济中的特殊地位以及它牵涉到千家万户，各行各业，房地产价格涨 跌状况和房地产市场发展格局深刻影响着消费者、投资者、地产商、银行、政府 以及各房地产相关一系列的从业主体。 美国次级贷款危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了全球实体经 济，即说明了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险不容忽视，一旦 形成较大规模，便会迅速扩张甚至蔓延至全球出现大面积的金融风波，同时危及 整个金融市场和实体经济的金融海啸也会一触即发。 而就我国现阶段而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，一开始对住房 贷款业务的不重视，通常视其为低风险优质资产品种，但是随着其数量的增长， 累积的风险也越来越多， 而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验 的困境。同时，起步较晚的中国房地产市场，行业管理也相当不够规范，不完善 的个人信用体制，使得个人住房贷款风险日益显现，导致加强商业银行住房贷款 的风险已迫在眉睫。 正文： 正文： 风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。 商业银行风险是指在 商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在， 而使银行蒙受经济损失的可 能性。商业银行的风险有很多表现形式，如个人风险、宏观经济风险、宏观政策 风险、流动性风险、开发商风险、经营操作风险等等。 一、当前工商银行的住房贷款风险问题分析 （一）流动性风险 所谓住房贷款的流动性风险，是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现，而 导致银行无能力为资产的增加或负债的减少提供融资， 即无法以合理的成本吸收 负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、 客户合理的贷款或其他及时的现 金要求而使商业银行遭受可能的损失或引发危机的可能性。它是一种复合高风 险，是一系列问题和矛盾显露、激化的结果。同时，它具有高强度的不确定性、 高集中度的隐蔽性、巨大的冲击力、突发性和加速性等特点。因而，对住房贷款 流动性风险的分析具有非常重要意义。 对于银行来说,个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重的迅速提高, 可能会带来流动性风险,其具体表现为银行资产中中长期贷款比重过高,现金和 国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在 一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当严格控制 在一定的比例范围内。 根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到 18%20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国, 中长期贷款比例已从 1997 年的 0.3%上升到 2004 年的 9.27%。 对于一些资产规 模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说,其实际上已经开始面临流动性 风险。 流动性风险也可以说是商业银行的致命风险。但是一直以来，因为住房贷款 的收益稳定、风险低、兼具社会效益等特点被误认为是优质资产，很多商业银行 甚至把它是为 “摇钱树” 。但他们却通通忽视了流动性风险的隐蔽性。并且，长 期以来，我国商业银行还同时承担着促进经济增长的宏观功能，特别是四大国有 商业银行，因为他们有国家的信用支撑，所以人们总是自然而然的将银行的命运 与政府的支持联系在一起，并且一致认为政府会承担银行的一切风险，基本情况 下银行不会发生倒闭，也不会发生大型的流动性危机。另外，来源于一般居民家 庭的源源不断的储蓄存款是商业银行无流动性危机之忧的又一原因。 但是随着金 融市场化改革的逐渐加快的步伐，同时投资品种的增加和外资银行的进入，使人 们的观念会逐渐发生改变，商业银行面对的竞争也将演变得越来越激烈，在商业 银行业务领域中出现的竞争很有可能带来这种风险的不断增加。就目前来看，商 业银行在信用风险管理方面做了很多努力工作， 风险的防范意识和管理水平都有 了较为显著的提高。 这种把防范和化解信用风险放在重要位置的态度和观点无疑 是正确的。但对流动性风险认识却远远不足，或者说是对流动性风险的认识还仅 仅只是停留在传统意义上的认识，缺乏流动性风险自我控制的主动性和自觉性。 对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金就面临着 一系列收不回来的危险，许多贷款也将最终成为呆帐、坏帐，因而不良贷款比例 将会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后势必会造成巨大的价格下跌幅度，那么 银行也将遭受相当大的损失，这就有可能损害其银行的信誉，使存款者对银行的 信用产生怀疑，因而对银行进行挤兑，造成极大的金融恐慌，甚至直接导致银行 的破产。随着我国商业银行改革的逐渐深入，银行在股份制改革中的规范经营理 念和制度管理效果逐步深化， 便将关注银行结构和潜在风险提到了一个更高的层 面上。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性 过剩，不仅仅是对银行自身的经营产生较大影响，并且会危及到整个经济体制的 平稳运行。流动性过剩将导致银行业竞争急剧增大，并开始盲目追逐大客户，忽 略小户，非理性降低贷款条件并且无目标的下浮贷款利率，一味的放大信贷风险 和利率风险。如果盲目的将过高的流动性投向资金和货币市场，就会导致货币市 场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率产生倒挂。 1商业银行流动性过剩的原因分析 目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有： （1）长期以来“高储蓄、 高投资、低消费”的经济增长模式； （2）长期增长的贸易、资本的双顺差和人民 币升值的滞后性； （3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。 基本来说如果是按市场经济规律运作的经济个体， 都有追逐利润最大化的冲 动，当然商业银行也不例外。为了实现收益的最大化，一般来说商业银行吸收存 款的行为会在存款的边际成本等于存款运用所带来的边际收益的时候停止， 银行 有其自身的目标函数来约束自身的经营行为， 其吸收存款的规模也取决于其资金 能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时，银行将会迅速的调整对 存款的吸收，因而正常情况下其吸收存款的冲动和规模都是有限的。 但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为了维护自身和政府的信 誉，长久以来都一直在较为被动地吸收存款。同时，由于国有企业改革和私营经 济发展需要大量的资金，国家也并没有对商业银行的信贷给予相对严格的控制， 银行也还没有面对较严重的信贷约束。但随着我国经济对外的日益开放，国家对 金融风险也越来越重视， 商业银行的资本充足率开始成为一个硬性的约束登上金 融舞台，国家亦开始对商业银行的信贷行为加以严格控制。与此同时，在国内经 济过热的情况下，信贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估 引起的国际资本的输入，使商业银行的流动性过剩问题更加突出。 2流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少， 使银行难以找到一 个比较合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率均趋于下降， 高利润率的投资领域为数并不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引了 较多银行去放贷。而我国普遍性房价的快速增涨，也为一些投资者进入这一领域 提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自于银行。所以，在目前新增的人民 币贷款中，房地产业占了一个大头。 房地产业集中过多的银行资金， 会形成金融机构对单一产业发放贷款集中度 过大的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行 存在盲目竞相追逐大户，忽略小户及散户，更有非理性降低贷款条件的冲动，从 而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷，相对来说是优质资产，银行两头放， 一边放给消费者的按揭为开发商贷款，另一边为开发商贷款，两边的资金都源于 银行，风险也将会更大。 （二）信用风险 1、开发商风险 众所周知,房地产开发项目的商业特性是高收益的同时伴随着高风险,它从 项目规划、立项、开发建设到市场销售等环节均不能出错,否则很可能将风险转 嫁给银行,即开发商往往通过搞假按揭、假借贷来套取银行资金。所以，如果银 行不严格把关,忽略其贷款的真实性问题,就极有可能被钻空子并由此产生出一 系列问题。具体表现为：一是善意违约。开发商从将购房款入账后, 因地价、施 工技术、建筑材料、环境保护和自筹资金等情况的影响造成不能按时交房或所交 楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人不得已而停止偿 还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用了当前银行法规不健全的空隙, 通 过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以 筹措资金。 2、个人风险 目前商业银行还很难对个人信用风险进行准确判断。一方面,借款人由于家 庭、工作、收入、健康等因素的变化,还款能力有所下降，不能按期或者是无力 偿还银行贷款,从而就给银行带来了违约风险。 另一方面,借款人如果存在故意欺 诈,通过故意伪造的个人信用资料以骗取银行的贷款,从而产生了道德风险。 同时 必须指出的是,个人住房贷款属于中长期信用贷款,其还款期限通常为 1020 年 甚至其中一部分长达 30 年,所以在这段相对较长的时间内,巨大的不确定性成 为个人资信状况不得不面临的情况,信用缺乏以及个人支付能力下降的情况都可 能发生,就有可能转换为银行的贷款风险。在我国目前个人住房贷款政策尚未出 现新变局的情况下,现行的住房抵押贷款可变利率制度,使得未来的现金流就更 加难以预测,进而使贷款银行承担了相当大的利率风险,即借款者在利率上升周 期中出现违约的可能性增大。 还有一些购房者利用银行间信息不对称性， 用一式多份的收入证明材料证明 其收入，先后在不同的银行取得贷款，并且在多处购房。此外，购房人主要用于 投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续增涨，导致供求关 系的失衡，产生房地产泡沫。所以一旦银行对房地产投机者发放贷款，必将使银 行承担相当大的金融风险，如果不能及时控制，就很可能引发金融动荡。 （三）宏观风险 1、宏观经济风险 个人住房贷款期限相对较长，在贷款期限内，金融市场和社会经济状况必然 发生变化。目前，我国宏观经济还处于相对高速发展的时期，而且近年来国家也 把房地产业作为一个支柱产业来予以帮扶。 所以一旦宏观经济发生变化出现滞胀 甚至衰退的情况，这种帮扶力度势必会减弱或撤销。同时，目前国家对房地产市 场过热的苗头也已予以高度的重视， 也积极的在宏观调控中采取了趋紧的政策对 其进行降温。但是以上因素还是将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率 的上升，贷款人收入的下降，无力偿还贷款本息，房价的下跌，使其抵押房屋作 为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，随之产生大量不良 贷款。 2、宏观政策风险 住房市场联系着房地产市场和金融市场， 对金融体系的健康发展和整个经济 的健康稳定发展有着重要的意义，并且住房兼具消费品和生活必须品的双重特 性。因而住房市场也成为了政府宏观调控最多最频繁的领域之一。宏观经济走势 严重影响着房地产的发展， 房地产也在一定程度上起到了中国宏观经济晴雨表的 作用。 它未来的走势与宏观调控下一步将采取的举措及可能发生的经济变数可以 说是息息相关。同时，宏观政策变动具有影响力宽广、影响面巨大、时效较长的 特点。它的变动对房地产业产生的影响力和冲击力是其他风险难以相比的。政府 的土地供给政策、住房政策、价格政策、金融政策和环境保护政策等等政策的变 动都会给房地产带来巨大的影响，进而严重影响着住房的价值和价格，深刻的影 响着借款人的经济状况。而且我国目前住房需求资金主要是从商业银行贷款而 来，并且贷款的颇高收益也深深的吸引着商业银行。这样当借款人经济状况出现 问题时，商业银行就承担着其主要风险。即使是施行的抵押贷款，但由于抵押物 的贬值，出售抵押物也并不能偿还贷款，势必会带来大量的损失。这必定造成商 业银行的其他业务的开展和流动性问题的出现， 接着就可能产生一系列连锁性问 题，以致最终出现偿付危机，严重的更有可能导致其银行破产。同时，政府宏观 政策对房地产市场的调控还具有滞后效应， 这种效应也势必会给商业银行带来潜 在的风险隐患。 此外，房地产市场还具有很强的区域性。区域性的宏观政策变动又具有局部 性、立竿见影的特点。地区宏观政策的变动对房地产的影响很快会在该区域内反 应出来。这容易造成某一区域的房屋价值产生变化和房价的强烈波动，从而给商 业银行带来较大的风险隐患。 3、经营操作风险 一是由于决策者缺乏风险意识,为了抢占房贷市场份额和完成考核指标而盲 目扩张,出现了审批把关不够严格的情况。二是由于银行经办人员对具体楼盘、 介入时机、按揭成数的选择上出现失误,使个人住房贷款出现风险。三是由于经 办人员过分依赖于抵押物,认为个人住房贷款因有房产抵押,又经过公正和保险, 手续又比较完备,所以风险不大,对客户资信情况没有进行严格把关,对借款人提 供的有关文件、材料未认真核实，使信贷调查流于形式,同时贷后管理工作又未 跟上,因而造成了操作风险。 4、法规风险 “高法新法规”引发法律风险：根据 2005 年开始实施的最高人民法院关 于人民法院民事执行中查封、 扣押、 冻结财产的规定 (文中简称 “高法新法规” ) 第六条, “对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。 ”可见,一旦借款人发生恶意欠款的行为,又以生活 所必需的居住房屋为理由,银行追讨欠款的权利和对房贷抵押物的处置权将被悬 置,从而引发法律风险。 5、商业银行自身利润的过分追求带来的风险 利润最大化永远是企业所追求的目标。 商业银行作为经营货币的一种特殊型 企业，也不例外的以追求利润最大化为目标。而住房贷款一直以来是商业银行认 定的能获取高额利润的一项业务。 据估计， 商业银行住房贷款的净收益可达到 3% 左右。 高利润的驱使使得商业银行在贷款过程中为了抢占业务而将贷款条件放得 更加宽松，使得那些信誉差、冒险精神强、最有可能造成不利结果的借款人常常 获得贷款，而这极可能带给银行的并不是利润，而是将来的大量呆帐和坏帐，为 流动性风险的发生埋下了伏笔。近几年来，我国的房地产持续升温，住房抵押贷 款利率持续走低和财富的诱惑， 吸引了诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资 之中，而他们多用于出租经营。同时，一套住房重复抵押、循环抵押等现象也屡 见不鲜。并且这种投机炒作极为容易的给高温不退的房地产业带来房地产泡沫， 而泡沫一旦破灭，抵押物就会大量贬值，正如东南亚金融危机中，我国泰国、香 港、韩国、日本、新加坡的房地产价值缩水 30% 70 %，直接造成了大量的负 贷款，银行拍卖抵押物所得收益远远不足以来偿还贷款，由此带来大量的银行呆 帐坏帐，经营不好就很容易造成流动性风险，甚至出现挤兑风险，乃至破产。 6、住房贷款二级市场的不发达造成的风险 住房抵押二级市场可以使长期资金短期化，开拓更多的资金来源渠道，它更 重要的是提供了一种债权转让的机制和场所，即通过抵押贷款或出售贷款权，转 变为可转让的不动产抵押证券，在贷款未到期时通过二级市场转让其债权，使属 中长期贷款的住房贷款具有流动性。 二级市场越发达， 贷款债权的转让就越便利， 贷款的流动性风险也就越小。并且，如果有着充分发达的二级市场，商业银行还 可以根据自己的资产负债状况而通过转让住房贷款债权来调整或改善其资产机 制，从而调整资产负债机制，改善资产负债期限的不匹配状况。我国商业银行住 房贷款业务发展时间比较短，住房贷款一般虽都是实行抵押贷款，但住房抵押二 级市场还处于初期发展阶段。随着住房贷款业务发展步伐的加快，住房贷款在商 业银行总贷款的比重也日益增大，2000 2004 年房地产投资由 4984 亿元增至 12946 亿元，年递增 42.4%。2004 年底，金融机构的房地产开发企业贷款余额为 2.38 万亿元，加上对个人住房贷款余额 1.6 万亿元，合计高达 3.98 万亿元，比 2000 年底的 9399 亿元，年递增幅度高达 43.4%，已占金融机构贷款余额 17.7 万亿元的 22.5%（1988 年仅占 5%） 。二级市场的不发达，导致了抵押不具有流动 性，再加上抵押管理不够完善，抵押担保或保险机制不健全等原因，商业银行大 多时候就只能独自承担由于通货膨胀、贷款人违约和利率变动等带来的风险损 失，这增加了住房贷款的流动性风险发生的可能性。 7、早期风险预警机制缺乏带来的风险 随着科技和信息通讯技术的发展， 商业银行抵御风险的能力也相应的有了较 大程度的提高。但就目前来说，商业银行无论是从量上还是理论技术上，对住房 贷款等这类消费贷款的风险管理机制还处在初期创新探索努力阶段， 主要的关注 度总是集中在信用风险上，对流动性风险关注甚少，虽然对信用风险的防范对预 防流动性风险也有着相当大的影响。但流动性风险的防范是一个系统的过程。而 且对该风险的预警和实时控制，是一项相当复杂和综合的管理活动。风险预警机 制的建设，更需要将信息技术、投资技术、金融技术、控制技术和模拟技术等综 合才能形成有效的机制。 但目前大多数商业银行在预防流动性风险方面还缺乏这 样的预警机制。 二、加强个人住房贷款风险防范的对策 （一）流动性对策： 1、完善商业银行风险预警机制 商业银行风险预警是指银行监管者根据非现场监管、 现场检查和其他渠道获 得的银行业金融机构的信息，通过一定的技术手段，采用专家判断和层次分析、 时间序列分析和功效计分等模型分析方法， 对商业银行风险状况进行动态监测和 早期预警，通过风险预警体系，就可以对商业银行有关风险指标、经营管理活动 及综合风险趋势进行动态监测和分析，及时发现风险隐患，并向有关部门和银行 机构发出预警信号。目前，银行对流动性风险的预警主要是采取事后的静态的方 法，而随着风险的加剧和环境的变化，要完善风险的预警机制，建立一个动态和 静态相结合、事前与事后相配合的综合预警系统。同时，建立一个完善的房地产 市场风险预警机制。一个完善的房地产市场风险预警机制对商业银行意义重大， 尤其是在房地产市场较大波动的情况下， 商业银行可以通过预警机制提前判断市 场、分辨风险，从而降低市场波动带给自身的巨大的潜在损失。完善的房地产市 场风险预警机制应该包括以下几个方面：一是房地产市场的预测机制，包括对市 场的供求、价格、结构、预期的判断，这是风险预警的基础。二是对宏观经济的 预测机制，房地产市场的发展不能独立于整个宏观经济，对宏观经济的正确预测 应该成为房地产市场风险预警的前提条件。 2、推行住房贷款证券化 住房贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差的但具有未来持续 收益的住房贷款，可以汇集重组成为贷款组合，由贷款证券化机构统一购入，经 过担保和信用强化后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。根据目前住房贷 款在担保、 会计、 法律等各项制度不健全和住房贷款规模迅速发展壮大的情境下， 商业银行可先采取准表外模式，向金融管理机构进行申请，获得批准后设立子公 司作为 SPV，然后把经过信用强化机构提升的信用和信用评级机构正式的信用评 级后，并且以此为支撑发行证券。从二级市场上迅速获取急需的资金，防范风险 的发生。 3、加强风险的防范意识，建立风险人才库 商业银行领导要加强对住房贷款的流动性风险意识， 并同时加强对全体员工 的风险意识和风险防范意识的培训，使风险意识真正深入人心，这样才有可能尽 可能的减少风险的发生。同时，要努力培养这方面的风险管理人才，并通过不同 途径吸纳一部分既具有金融专业背景、又熟悉房地产市场的、对风险有驾驭能力 的优秀人才，建立人才储备库，进行适当的人才储备，以备急需。 （二）信用对策 1、设立全国统一住房信贷担保机构 在我国目前的现实情况中，我国尚缺少科学合理的住房贷款担保体系，个人购 房贷款也难以寻找担保人。一是目前企业员工流动日益趋频繁，借款人也很难取 得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题也颇多。开发商本身其实 也并不具备担保的意愿和能力，一旦借款人违反约定，违约风险往往会落在银行 身上。 面对我国个人住房贷款担保人缺位的情况，2000 年后我国各地先后纷纷设 立起了地方性的置业担保机构。 这批机构在房地产金融风险防范上起到了先行者 的作用。但是目前各地担保公司仍然面临着以下几个问题:(1)信用普遍不够高， 难以得到银行的认可；(2)自身定位够不明确，服务对象模糊，担保条件苛刻， 而已收费不尽合理；(3)担保行业本身就属于高风险行业，目前置业担保公司由 各地分别设立，置业担保市场处于 “各自为营”的分散、零乱的状况，抵抗风 险能力极差，难以通过规模效益来规避整个市场的风险。 因此，就我国的目前状况而言，我们有必要参照国外先进经验，引进政府和 民间各自分工机制，组建一个全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过 为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解业内金融风 险。 政策性个人住房贷款担保机构一般由政府出面组建，并且以政府信用为保 证，主要为中低收入阶层居民购房提供贷款担保。相对于目前的置业担保公司具 有如下几个优点:(1)服务对象主要锁定为中低收入家庭， 以政府信用为其提供担 保，资信度高，且不以盈利为目的，担保费用相对比较低，能够减轻中低收入阶 层费用支出负担；(2)与政府各部门保持协调关系，并有能力处置作为抵押的房 屋，且对不能继续还款的居民生活进行妥善安置。设立全国统一性的住房贷款担 保机构为了弥补市场上的信用不足的缺陷， 为不能满足银行要求或不能得到商业 担保的中低收入者提供了有力的担保，在市场上，与商业担保公司形成了一种更 好的互补关系；(3)机构一旦统一，内部完善，问题便能得到更好的解决，评估 审查系统也将更加完善，能够对贷款合同实行规范化、标准化操作。 2、改善个人信用风险识别与评估环境。征对我国个人信用体系不够详尽完善， 我们应该尽快建立和完善个人信用体系,该体系的核心仍应是个人信用制度,即 能证明、查验与解释自然人的资信,能够管理、监督与保障个人信用活动规范发 展的一系列具有法律效力的规章制度和行为规范,其主要包括个人信用登记制 度、个人信用评估制度、个人信贷风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人 信用风险转嫁等。所以，这就需要设立专门的信用机构,该信用机构应将人作为 信用消费者在日常金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构, 并由信用机构将这些信息与来自税务、司法等机构的公众记录加以整合,记入消 费者的信用历史档案。当受理人受理消费信贷申请时,可从信用机构获得申请人 的信用报告,并据此做出决策。 在尚未建立专门的信用机构的情况下,也可以先由 个人房贷审批行暂时扮演好信用机构的角色,将个人信用作为考查的重点,设立 相关的个人信用档案。特别是初步设立规范化、专业化的数据库,对已有借款人 以及申请人违约的可能性做出充分的预测,并建立信用缺失的预警机制,以便及 时的采取补救措施。 3、引入贷款信用和保险担保机制,促进个人住房贷款风险的分散化。同时,鼓励 商业银行根据客户的不同需求以及客户的资信水平,设计不同的贷款产品,尽可 能的提供多元化贷款服务,推行多种还款手段。 （三）宏观风险对策 1加强对宏观经济走势的分析预测 宏观经济形势是金融机构业务开展的一个基础环境， 在一定程度上直接影响 着国家的货币金融政策和商业银行的经营方针，由此，可以看出金融机构如果对 国家宏观经济环境和政策缺乏必要的敏感性必然会大大增加个人住房货款风险。 当国家宏观经济处于通货紧缩状态下时，房地产市场的价格会比较平稳，此 时，为拉动消费需求、促进国民经济更好的增长，国家政策就往往会加大对以住 房贷款为代表的消费信贷业务的鼓励力度开展。 因此， 房地产价格变得相对较低， 同时也使房屋的保值性较强，所以商业银行应采取积极的信贷政策，相对降低住 房消费贷款的门槛，并通过对产品的创新和营销的努力来提高市场份额。 当国家宏观经济处于通货膨胀的状态下时， 此时的消费者的住房消费需求和 欲望也会有相应的膨胀，具体表现为住房价格较快速的增涨，房地产市场产生一 种虚假的繁荣，这时国家便会对房地产金融采取一系列举措来控制：加息、提高 存款准备金等紧缩的宏观调控政策来抑制市场的过快增长和同时遏制消费者的 过度需求。所以，虚假的房地产价格会对银行抵押资产价值的真实性产生严重影 响， 在国家宏观政策调控下一旦房价回归就将极易引发借款人的一系列理性违约 风险，故在此阶段商业银行应抬高信用门槛，选择相对谨慎的信贷政策。同时， 降低贷款比例，来充分保证银行信贷资产的安全。 所以，银行要密切关注国家宏观经济政策和宏观经济环境的变化，同时要不断调 整自身的经营策略和信贷政策。 2调整信贷结构优化住房贷款资源配置 银行要从资产的期限属性、利率属性和风险属性出发，立足于业务基础研究资 产负债配置和经营环境的最佳方案通过加强各类资产负债比例指标管理、 风险限 额和产品定价政策、内部利率调控等手段降低资产组合的整体加权风险合理严 格控制总量优化结构配比促进安全性和盈利性、流动性的协调运作。同时以金 融机构间的信贷资产转让市场为平台，积极探索创新资产组合动态管理转移、分 散、分离信贷风险。改变贷款组合的风险特征，以降低信贷资产整体风险度。 考虑到经济周期性波动和未来利率变动的影响， 商业银行更应主动调整收益结 构，努力提高对经济周期性波动风险的应变能力。 三、对银行有效减少住房贷款风险的几点建议 1、完善住房贷款相关的保险制度 降低我国个人住房贷款风险的一项重要制度是个人住房贷款保险制度。 个人 住房贷款保险是指借款人在申请个人住房贷款时， 根据规定合同购买政府设立的 住房贷款保险， 保险人对于合同内容约定的可能发生的一些事故及其造成的财产 损失承担赔偿责任，或者当被保险人因伤残、疾病、死亡、下岗等原因不能按期 偿还贷款本息时需负责承担替借款人偿还贷款本息的行为。 此类保险主要有三种，一是综合保险，借款人的借款人和借款人信用保险的 综合保险；二是贷款信用保险，实行借款人的住房抵押担和房地产开发公司信用 保证保相结合；三是抵押物财产保险。 为了降低金融机构的信贷风险， 中国人民银行颁布的 个人住房贷款管理办法 规定以房产作为抵押的借款人， 需在贷款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人 代办有关保险手续。目前，我国多家保险公司均开办了此项业务，并且绝大多数 都是采取将抵押物财产保险和贷款信用保险合二为一的综合购房保险形式， 称为 “住房抵押贷款综合保险”“商品房抵押贷款保险”等。这一险种对住房金融业 、 乃至房地产市场的发展，都起到了相当的积极作用。但因为这个个人住房贷款保 险业务项目开办时间并不长，经验也相对不足，在业务的办理和实施方面亦存在 着诸多问题，所以更需要进一步加以创新和完善。 2、加强银行自身操作管理 同时，在银行贷前审查中，就在目前我国的个人信用制度尚不够健全的状况 下， 除了依据信贷调查和有关的证明材料来审定借款人是否具有借款资格及还款 能力外还应充分运用信用风险评估和检测和分析方法对借款人的短期、 中长期乃 至长期偿还债务能力进行较为准确的综合判定。在实际操作中还应坚决杜绝“有 抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识。无论是房产抵押、开发商阶段性 担保、回购或是保险公司履约保证保险都只是第二还款来源，而一旦银行需要对 贷款提前行使担保债权，那么该笔贷款无论从质还是量上来讲都已经发生了损 失，因此贷前调查是必不可少的。 贷后管理中，银行应对已发放贷款的还款情况进行跟踪和监控，对发生的有可 能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理； 对逾期贷款应加强催收及抵押物处 置力度；特别要注意诉讼时效，尽力保全银行资产。 除此之外，银行信贷人员不仅要充分掌握房地产开发、房地产金融的基本知识还 要对与此相关的建筑、房地产评估、产权登记制度、抵押担保法律法规有较深的 了解。并且要能够自觉关注国家宏观政策和金融制度变化。银行还应当的着力培 养房信贷业务人员的职业操守，使其严守职业道德；运用合理的激励约束机制， 避免出现道德风险。 3、推进房地产融资的多元化。 目前我国房地产金融以债权融资为主,股权融资较少,其融资格局较为单一。 据估算,目前我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商 业银行信贷。而在国外成熟的房地产金融市场上,房地产开发和经营的融资不仅 有债权融资和股权融资两种基本形式,还存在着发达的证券化二级市场。推动房 地产融资的多元化,有助于降低房地产融资对于银行信贷的过分依赖。 4、加强信贷人员培训,提高整体综合素质。 根据近年来各商业银行实行机构改革后部分信贷人员流失,以及银行内部岗 位调整后信贷人员变动较大的实际情况,亟需对信贷人员从思想品德和业务素 质、从道德素养到风险意识、从规章制度到操作程序、从营销方法到服务要求等 方面进行系统培训,努力建设一支思想过硬、 业务精良的高素质信贷队伍,从而促 进个人房贷业务的持续健康发展。 结论：对于我国，存在着很多一定量的风险，我们不能坐以 结论： 待毙，必须采取一系列有效措施和手段予以制止和防范。以力求将我国商业银行 的住房贷款推向更好更安全的新境地。 参考文献：（1）George H. 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