房地产场分析报告

2011年房地产市场调查报告发布日期：2011年12月26日一、前三季度全国房地产市场的整体形势（一）主要城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比 2010有所下降下降；海口降幅最大，达 49.27%。其余7个城市前三季度成交同比有所增长。主要城市中，过半城市成交均 价同比上涨，部分城市涨幅较大。8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余 6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达 24.11%。（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故 3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春” 在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年“金九银十”销售 旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。（三）对二三线城市的调控一步步收紧。去年 9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购 的序幕，为调控政策继续加码。在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。信贷环境进一步收紧，对房 地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预 示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。（四）四线城市商品房市场逐步出现分化。尽管 1-9月份，全国商品房总的成交量出现了一定幅度的上涨， 其中四线中小城市的贡献率较大。但具体来看，四线中小城市中，商品房成交量下滑的也不在少数，有的城市下滑达到了 30%以上。这说明，商品房品质因素（包括地理位置、气候条件、楼盘品质、经济背景等）在宏观调 控的大背景下已经成为在市场上是否具有竞争力的关键因素。二、我市房地产市场总体情况（一）房地产开发情况前三季度，共完成房地产开发投资20.7亿元，同比增长了 46%商品房开工面积 257万平方米，同比增长了 73.6%;商品房竣工面积 58万平方米，同比下降了 100%。而据国家统计局统计，前三季度全国累计房地产开发投资总额44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中住宅投资总额 31788亿元。我市房地产开发投资增速高于全国平均水平14个百分点。（二）房地产交易情况1、一至三季度，我市网上签约备案商品房11559套，108.67万平方米，成交金额35.01亿元，以比分 别增长了 8% 5阉口 29%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进 行网上签约备案，保守估计至少还有1000套商品房未进行网签。如果将这部分成交的商品房计算在内，商品房成交面积的增长幅度估计应在10%以上。2、 三季度，我市网上签约备案商品房4611套，成交面积 43.97万平方米，成交金额 14.36亿元，同 比分别增长了 25% 18晰口 53% 7、8、9月份的成交量分别为 1466套、15.03万平方米，1566套、14.69 万平方米，1579套、14.25万平方米，总体上保持在较高水平。3、 三季度，共办理房屋抵押登记2645件，抵押面积113.09万平方米，抵押金额 27.51亿元，贷款额14.52亿元，同比分别增长 -10%、16% 34嘛口 28%其中个人住房抵押贷款1265件，面积27.73万平方米，抵押金额 5.18亿元，贷款额 2.79亿元，同比分别增长38% 13% 27晰口 26%。个人住房贷款年内首次出现季度正增长。（三）商品房成交价格三季度，我市商品房平均成交价格为3991元/平方米，商品住房的平均成交价格为3796元/平方米。其中，南海商品房平均成交价格为4440元/平方米，商品住房的平均成交价格为4210元/平方米。而9月份，我市商品房平均成交价格为4073元/平方米，商品住房平均成交价格为3866元/平方米，比当季平均成交价格高出2咐上。（四）商品房存销比从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，截止三季度末，商品房的可售房源为33136套。按照三季度楼盘实际月均销量1520套计算，目前我市商品房存销比约为20。也就是说，按照今年上半年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要20个月才能消化目前所有的商品房房源。如果再考虑到已经成交但暂未签订合同部分的商品房，可将商品房存量比修正为17左右，这比上半年修正后的数字略高。（五）商品房外销情况一到三季度，共外销商品房5843套，其中南海外销2273套。三季度，共外销商品房2554套，23.33万平方米，成交金额 8.37亿元，同比分别增长了97% 85嘛口 117%外销量占成交总量的比例为55%,比去年三季度高出了 19个百分点。外销量前10名的地市分别是：山东淄博196套；浙江宁波139套；浙江舟山117套；黑龙江哈尔滨 107套；黑龙江齐齐哈尔70套；黑龙江大庆 69套；山东东营 67套；山东济南 52套；北京45套；佳木斯44套。（超过30套的还有：内蒙古包头41套；黑龙江牡丹江39套；河北石家庄35 套。）（六）开发商资金情况克服资金紧张局面、维持资金链的运转仍是开发商的工作重点之一。三季度，开发商以在建商品房抵押融资的共12笔，贷款额2.95亿元。而1-9月份，开发商共以在建商品房抵押融资39笔，共计贷款8.70亿元。也就是说，在 1-9月份20.7亿元的房地产开发投资中，在建工程抵押贷款额占到了42%。如果再加上纯土地抵押贷款，估计这一比重还会有较大幅度上升。三、威海其他地区商品房市场情况1、据统计，前三季度，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为19579套，180.16万平方米，同比分别上涨了11.91%和8.36% ;荣成市商品房成交量为5154套，53.62万平方米，同比分别增长了-19.79%和-16.21% ;乳山市商品房成交量为16407套，118.97万平方米，同比分别增长了 -21%和-36%。横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。2、 9月份，威海市区商品房均价为5418元/平方米，商品住房平均价格为4911元/平方米；荣成市商品房均价为4837元/平方米，商品住房均价为4606元/平方米；乳山市商品房平均价格为3164元/平方米，商品住房均价为 3167元/平方米。四、房地产市场主要指标分析（一）房地产开发投资：增幅下降1-9月份，我市房地产开发投资增幅为46%低于2010年同期增速。主要原因有：1、在宏观调控政策收紧的情况下，开发商对市场保持着一种本能的谨慎，特别是在资金面较紧的情况 下，其对开发速度的控制较调控政策收紧之前变得更为严格。2、 2011年前三季度房地产开发用地的供地规模较2010年同期的增幅大大缩小。2010年前三季度供地108宗、7322亩，而今年同期供地121宗、7933亩，增幅仅为 8%（二）商品房成交量：稳健走高按季度来看，三季度是我市商品房成交量最大的一个季度，成交面积占到了前三季度总量的41%主要有以下几个方面的原因：1、我市不断加大城市品牌宣传力度，“中国长寿之乡，滨海养生之都”的城市品牌的影响力正在逐步提升。特别是、124个城市参加的养生资源推介大会、第二届养生峰会先后在我市召开，文登养生房已经成 为越来越多外地人的选择。2、 蓝区国家战略的确立使更多外地人越来越看好我市巨大的发展潜力和上升空间，纷纷前来投资置业。特别是随着临港产业区企业的纷纷投产，常住性创业人口对住房的需求开始逐步增加。3、尽管市场中还有一定的观望情绪，但大部分本地的新增性、改善性住房需求还是得到了一定程度的有效释放。4、房地产市场素有“金九银十铜八铁七”之说，三季度通常情况下都是一年之中商品房交易较为集中的时期。虽然今年的一二线大中城市没有出现这种季节性变化，但这种变化在我市还是得到了较好的体现。（三）商品房成交价格：稳中有升与威海市、荣成市的商品房价格相比，我市商品房价格相对处于低位，但比乳山高。粗略来看，形成了威海-荣成-文登-乳山的等差阶梯。从成交量和成交金额的对比上看，能够比较直观地反映出我市商品房成交价格的升势。商品房价格上升的主要原因与上半年分析报告基本相同：1、 开发成本方面的原因。（1） 土地价格稳步上涨。整体上看，与2010年上半年相比，市区土地价格稳中有升，南海土地价格提高了5-10个百分点。（2）建材价格上涨迅速，水泥、钢材等主要建材的价格涨幅较快较大。（3）高层楼盘所占比例大幅提高，高层楼盘的建设成本较多层楼盘每平方要高出300-500元左右。（4）小区整体档次不断提高。开发商在小区景观营造、绿化美化、配套设施方面的投入大幅增加。（5）精装修楼盘所占比重逐渐加大，据不完全统计，已经占到了市场的30%左右。2、 价格比较方面的原因。文登与威海距离较近，但房价相差较大，价差达到了40%左右。与胶州、胶南、海阳等相似城市相比，房价也存在较大差距。随着市场的流动性的不断增加，商品房性价比在资源配 置方面的推动作用将越来越大地发挥出来，逐渐消弥相似商品房之间的价格差距。80年代末90年3、市场自身运行方面的原因。我市商品房价格一直处于稳步上升通道中，从上世纪代初我市商品房市场逐渐形成以来，年度商品房平均销售价格同比均呈现增长态势。从2000年到2010年10年间商品房平均价格更是从每平方米不足1000元连翻两番。这一价格上涨的惯性对推动 2011年我市商品房价格的上涨的作用还是比较明显。4、外部环境方面的原因。南海新区被批准为山东半岛蓝色经济区三个核心区之一后，其战略地位日 益突出，建设进度明显加快。这对我市商品房整体价格的上涨形成了较大的拉动。综合来看，虽然我市商品房价格出现了一定幅度的上涨，但基本处于合理平稳上涨的范围之内，开发 成本上涨、楼盘供应结构性调整是价格上涨的最重要的原因，基本不存在投机性购房导致的房价上涨。（四）商品房外销比例：强劲反弹2010年，我市商品房外销比例为 42%,较2009年和2008年有一定回落。 今年一季度外销率开始反弹， 达到了 44.4%;二季度商外销率达到了 61%三季度的外销率达到了 53%商品房外销比例大幅反弹主要有 以下原因：1、 “中国长故之乡，滨海养生之都”的城市品牌已经越来越多得被全国各地所熟悉。上半年，我市 全力打响养生房的市场品牌，利用我市独特的山、海、泉等资源，推出海景房、水景房、山居房、温泉房 等养生房系列。同时，利用好市房地产协会、旅游协会这两个平台，在开发商与外地销售代理商、旅行社 之间牵线搭桥，将房地产营销植入旅游线路，全面扩大了外销范围。2、同等价位品高者赢，同等品质价廉者胜。对外宣传是外因，但总要通过商品房性价比这个内因起 作用。从整个胶东半岛来看，目前，我市商品房的性价比是最高的。具体到威海三市，相对于荣成，我市 商品房拥有价位优势；相对于乳山，我市商品房又具有品质优势。因此，在外地客源的占有上，我市处于 相对优势的地位，大大促进了商品房的外销。（五）改善性住房需求：高位震荡前三季度，我市共成交存量房34.35万平方米，而威海市区、荣成市、乳山市的成交分别56.6万平方米，32.35万平方米和23.09万平方米。我市存量房交易在威海下属三市中居首。存量房成交量是改善 性住房需求的一个重要指标，代表的基本都是本地的刚性需求，即有房居民将老房出售后再到市场上购买新房，这就形成了一、二级市场的联动。这种联动体现了区域内房地产市场发展的均衡性，以及对外部政策变化（如宏观调控）较强的耐受力。但同比来看，前三季度我市存量房交易量下降了2个百分点（前 8个月同比增长，9月份回落较大），改善性住房需求是否能够一直稳定在较高水平还有待进一步观察。（六）商品房存销比：年内新高针对宏观调整政策频出的外部大环境，年初时预计我市上半年商品房的存销比将在15左右，实际情况略高于该预期。主要有以下几个方面的原因：1、 9月末的商品房库存量较二季度末的27239套上升了 5000多套，主要是因为商品房进入了集中预售阶段，商品房预售许可申请量短期内集中增加，而市场消化则需要一定的周期。2、尽管有些楼盘已经获得了预售许可，但离开发商选定的开盘“吉日”还有一定时间，因此有些楼盘并未开盘销售。（七）开发商资金压力：略有缓解随着商品房销售面积的增加，三季度，开发商资金回流速度加快，资金压力有了一定程度的缓解。但从前三季度整体来看，我市商品房开工面积257万平方米，同比增长了73%而同期商品房销售额只增长了 5%,相差了 68个百分点。而市场中新增开发资金却无法与新增的68%的市场规模相匹配，因此，造成了开发商资金链条总体上还是相对紧张。（八）消费者购房倾向：中间大两头小从统计中来看，80至120平方米住房是市场中最受青睐的户型，占到 60%左右。其次是60至80平方米和 120-140平方米的户型，各占15稣右。140平方米以上的户型，购房人所占比例约有 6%左右；60平方米以下户 型，购房人所占比例约为 4左右。五、四季度我市房地产市场发展预测（一）宏观调控不会松动，新的政策不会出台。温家宝总理在国务院会议上强调，要巩固好房地产市场调控的成果，调控工作不能放松。这基本上为今年房地产市场的整体大环境定下了基调，即房地产调控应该不会出现松动。同时，由于前期调控政策已经密集出台，再出台新的调控政策的可能性也较小。值得特别关注的是，在政府的宏观调控之下，各地房地产市场价格出现松动的情况还很少见。这里存 在着开发商与宏观调控的博弈、购房人与开发商的博弈等多种复杂关系。另外，还存在着已经购房群众对 房地产市场出现大滑坡导致自己所购物业价值出现大幅缩水的担忧。从现时情况来看，各方力量都处于紧 绷状态，不管哪一方出现松动，预计都将导致市场出现连锁反应。今年四季度房地产市场可能出现的变化，对当季房地产市场的影响会有，不过不会很大。但对国家考量2012年房地产市场的调控政策将产生较大的影响。具体到我市而言，虽然受到限贷等调控政策的影响，但总体上看所受影响不是特别巨大。在调控政策 保持平衡的情况下，我市房地产市场将主要按季节变化走出正常的轨迹。（二）成交量会有所下降，但大体与二季度持平。房地产市场“金九”之后，“银十”马上到来。预计四季度三个月份中的10月份，成交量与 9月份相比会有所下降。而11、12两个月份的商品房成交量将会出现较大的季节性下降，每月的成交量估计将在 1000套左右。从整体上看，四季度的成交量应该与二季度大体持平，在3500套左右，在同比数据方面保持增长。（三）商品房价格趋于稳定，大体与三季度持平。随着销售黄金季节的慢慢结束，房地产市场将步入平淡期。而从以往的经验来判断，开发商提高商品 房定价一般都是在销售旺季。在销售平淡期内，开发商一般会维持商品房的价格水平不变；甚至有的开发 商会通过略微降价的方式来促销，或者较大幅度让利销售尾盘。因此，预计四季度房价的统计数据应与三 季基本持平。（四）商品房市场投放减少，存销比会出现下降由于受气温等因素的影响，商品房市场投放量将出现一定的萎缩。但这种投放的减少，却正好可以为三季度大量上市商品房的消化提供一个有利的机会。预计四季度过后，商品房的库存数总量将再次回落到3万套以下。再加上计划于11月底实行的全面的商品房销售合同备案情况大检查，已经销售但暂未备案的商品房将能够全部网上备案。这可能使统计出来的商品房库存量更接近于真实数据，使商品房存销比进一步 下降，接近存销比 15的年初预计。六、促进房地产市场发展的建议49%,高于预期速度。今后近日，住建部政策研究中心主任秦虹指出，目前中国的城市化率已经超过了20年，仍然是城市化进程的重要时期。但随着房改、低利率等政策红利的结束，单独的以住宅开发为主体的房地产经营时代将慢慢结束。商业地产、旅游地产、养生地产等将逐步走上房地产开发的大舞台。这就 需要在制定我市房地产市场发展规划的时候，将上述因素充分考虑在内，在政策上引导开发商进行转型， 以形成立体的房地产品种供应，保持市场发展的连续性。