南开大学22春《房地产估价》综合作业一答案参考56

南开大学22春房地产估价综合作业一答案参考1. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B2. 综合单价(名词解释)参考答案：是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。3. ( )是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格参考答案：D4. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD5. ( )是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B6. 具体的长期趋势法主要有( )等。A.数学曲线拟合法B.市场提取法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：ACD7. ( )是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。A.交易情况修正B.交易状况修正C.交易日期修正D.交易原则修正参考答案：C8. 直接工程费用包括很多种，下列选项中不属于直接工程费用范畴的是( )A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费参考答案：D9. 下列有关房地产变现的描述，错误的是( )。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强参考答案：D10. 房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见。( )A.错误B.正确参考答案：A11. 下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABDE12. 关于共同延误的处理，说法正确的有( )。A.首先判断造成拖期的哪一种原因是最先发生的，即确定“初始延误”者，它应对工程拖期负责B.如果初始延误者是发包人原因，则在发包人原因造成的延误期内，承包人既可得到期延长，又可得到经济补偿C.如果初始延误者是客观原因，则在客观因素发生影响的延误期内，承包人可以得到期延长，但很难得到费用补偿D.如果初始延误者是承包人原因，则在承包人原因造成的延误期内，承包人既不能得到工期补偿，也不能得到费用补偿参考答案：ABCD13. 房地产的( )，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A14. 经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。( )A.错误B.正确参考答案：A15. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.维持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A16. 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是( )。A.朝向B.保温C.隔声D.户型参考答案：A17. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅参考答案：B18. 最高最佳利用具体包括( )几个方面。A.最佳规模B.最佳环境C.最佳用途D.最佳档次参考答案：ACD19. 一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是( )。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提参考答案：A20. 运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。( )A.错误B.正确参考答案：B21. 从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点。A.标准临街宗地B.标准临街深度C.标准临街宽度D.路线价区段参考答案：B22. 房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。( )A.错误B.正确参考答案：B23. 工人在正常施工条件下，为完成一定产品(工作任务)所消耗的时间是( )。A.必需消耗的时间B.损失时间C.有效工作时间D.基本工作时间参考答案：A24. 下列属于与未来企业生产经营有关的其他费用的有( )。A.联合试运转费B.生产准备费C.专利及专有技术使用费D.建设管理费参考答案：ABC25. 下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是( )。A.土地所有制在城乡之间不同B.土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范参考答案：D26. 某非生产性建设项目投资构成中，设备及工器具购置费为2000万元，建筑安装工程费为1000万元，工程建设其他费为500万元，预备费为150万元，建设期利息50万元，则该建设项目的建设总投资为( )万元A.3650B.3700C.3900D.4100参考答案：B27. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现值价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值参考答案：B28. 由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD29. 下列表述中，正确的有( )。A.开发经营期可分为开发期和经营期B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的起点与开发经营期的起点相同D.在有预售的情况下，销售期与开发期有重合参考答案：ABCD30. 价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D31. ( )也称为被估房地产、估价标的。A.估价客体B.估价程序C.估价原则D.估价方法参考答案：A32. 根据建设工程工程量清单计价规范的规定，如下材料中不计法兰安装工程量的是( )。A.单片法兰B.法兰盲板C.焊接盲板D.封头参考答案：B33. 关于进度款支付的说法正确的有( )。A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请。经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD34. 房地产按实物形态分类，可以分为居住房地产、商业房地产、工业房地产等。( )A.错误B.正确参考答案：A35. 施工单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用属于建设单位管理费。( )A.正确B.错误参考答案：B36. 柱子的保温层工程计算说法正确的是( )。A.按设计图示柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算B.按设计图示柱断面保温层外边线展开长度乘保温层高度以面积计算C.按设计图示柱断面保温层内边线展开长度乘保温层高度以面积计算D.按实际尺寸柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算参考答案：A37. 路线价法主要适用于城镇临街( )用地的批量估价。A.居住B.商业C.娱乐D.工业参考答案：B38. 比较法适用的对象表明，只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A39. 房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D40. 成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。( )A.错误B.正确参考答案：B41. 征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD42. “筛选法”的优点是简单易懂，便于掌握，审查速度快，便于发现问题。但问题出现的原因尚需继续审查。( )A.正确B.错误参考答案：A43. 下列关于开发经营期的描述正确的是( )。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ACDE44. 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( )A.正确B.错误参考答案：B45. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( )。A.在建工程B.待开发的土地C.可装饰装修改造的房屋D.可改变用途的旧房参考答案：ABCD46. 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有( )。A.出售的房地产B.出租的房地产C.自营的房地产D.自用的房地产参考答案：ABCD47. 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为( )。A.物质折旧B.外部性折旧C.经济折旧D.功能折旧参考答案：D48. 按建设阶段划分，基本建设可以分为( )。A.预备项目B.筹建项目C.在建项目D.扩建项目参考答案：ABC49. 工程量清单是由建设工程投标人发出的，载明建设工程分部分项工程项目、措施项目、其他项目的名称和相应数量以及规费、税金项目等内容的明细清单。( )A.正确B.错误参考答案：B50. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD51. 下列属于房地产特性的有( )。A.不可移动B.价值较大C.流动性强D.独一无二参考答案：ABD52. 运用比较法估价，选取可比实例的数量，一般选取( )可比实例即可。A.4个以上B.3-5个C.5个以上D.5-10个参考答案：B53. 房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权参考答案：D54. 下列估价中宜采用假设开发法的有( )。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD55. 收益法适用的条件是房地产的( )。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化参考答案：D56. 国家计量规范规定应予计量的措施项目，其计算方法和分部分项工程费相同。( )A.正确B.错误参考答案：A57. 有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是( )。A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押参考答案：C58. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为( )。A.2007年3月15日B.2006年8月20日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的日期参考答案：B59. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE60. 新开发区土地的分宗估价，( )是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B