常德市城市房地产调研投资环境分析报告

湖南省常德市投资环境分析报告中国常德提报部门：广元东合时代房地产开发有限公司 提报日期： 2013年1月12日 目 录第一章 常德市投资环境分析3第一节城市基本概况3第二节城市宏观经济形势分析10第三节城市发展规划24第二章 常德市土地市场分析33第一节土地出让市场相关政策33第二节土地供应情况分析56第三节土地成交情况分析58第四节未来土地市场特点趋势预测73第三章 常德市房地产市场研究74第一节房地产业发展概况74第二节市场运行状态及特征分析87第三节房地产市场格局及板块划分89第四节典型项目分析94第四章 客户分析与研究118第一节客户构成分析118第二节客户消费特点分析118第三节 省建设系统行政事业性收费项目.127第五章 城市小结131第一节投资环境小结131第二节土地市场小结132第三节房地产市场小结133第一章 常德市投资环境分析第一节 城市基本概况一、 地理位置常德位于湖南省西北部，史称黔川咽喉，云贵门户。是湘西北重要的交通枢纽、能源基地和政治文化中心，也是三峡洞庭湖、南岳衡山张家界黄金旅游走廊的纽带与中枢。 常德是中国重要的农产品生产基地，常德是中国有名的“非金属矿产之乡”。常德市在湖南省的位置二、 自然环境1.地貌概述常德地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的31.2%。全市现有耕地面积7 02.27万亩，占土地总面积38.15%，占全省耕地面积的15%。常德市西北部属武陵山系，多为中低山区；中部多见红岩丘陵区；其间也出现断块隆起山（如太阳山）和蚀余岛状弧形山（如太浮山）；东部为沅、澧水下游及洞庭湖平原区；西南部为雪峰山余脉，组成中山区。由此构成区内南、北高，中间低，两山夹一凹的基本地貌轮廓。2.山脉常德市有海拔800米以上的山峰515座(澧县1座、石门县469座、桃源县45座)，其中海拔1，000米以上的山峰43座，最高峰壶瓶山标高2，0987米，为全省群峰之首，它们自西向东倾没于洞庭湖平原区。3.主要河流、湖泊常德市主要河流有沅水、澧水。主要湖泊有西洞庭湖。4.气候资源常德市属于中亚热带湿润季风气候向北亚热带湿润季风气候过渡的地带。气候温暖，四季分明，春秋短，夏冬长；热量丰富，雨量丰沛，春温多变，夏季酷热，秋雨寒秋，冬季严寒。常德市年平均气温16.7，年降水量1200-1900毫米，无霜期272天，适宜水稻、棉花、油料等作物生长。由于受地形影响，该地气候呈现非地带规律。西部山区，东部比西部略低，石门东山峰农场年平均气温9.2，而石门等澧水河谷地带年平均气温16.8。中部丘陵区、太浮山与太阳山对峙形成向北敞开的簸箕形盆地，致使临澧、桃源一带冬季易受冷空气袭击。平原区安乡县年降水量在1500毫米以上。三、 行政区划常德市人民政府驻武陵区，截至2005年12月31日，常德市辖2个市辖区、6个县，代管1个县级市。 武陵区，面积298平方公里，其中城区面积28平方公里。 鼎城区，面积2451平方公里，区人民政府驻武陵镇临沅路。 津市市，面积558平方公里，市人民政府驻金鱼岭大同路。 安乡县，面积1087平方公里，县人民政府驻深柳镇。 汉寿县，面积2089平方公里，县人民政府驻龙阳镇。 澧县，面积2075平方公里，县人民政府驻澧阳镇。 临澧县，面积1203平方公里，县人民政府驻安福镇。 桃源县，面积4458平方公里，县人民政府驻漳江镇。 石门县，面积3970平方公里，县人民政府驻楚江镇。常德市的行政区划图四、 人口状况常德市面积18189.8平方公里，人口601.0523万。其中城区面积297.4平方公里，人口40.8359万。全市有街道10个，镇104个，乡106个。常德市人口分区表土地面积（平方公里）2008年末总人口（人）全市18189.86119945武陵区297.4421029鼎城区2451.3862633德山80484汉寿县2088.7792351桃源县4458.3974510临澧县1203.4442445石门县3970.2686777澧县2075909554津市市558.3264299安乡县1086.8597784五、 交通状况常德水陆空交通完善，区位优势明显。连接东西的319、207两条国道线横贯全市，长（沙）常（德）高速公路已全线开通，常（德）张（家界）高速公路正在建设中，湘北干线穿过洞庭湖腹地。根据国家“十五”计划，常德是全国60个高速公路枢纽港之一，届时将有6条高速公路在常德市城郊交汇并网。境内横贯东西的石（门）长（沙）铁路连接焦柳、京广南来北往的两大动脉，途经我市的洛湛铁路正在建设中。常德城西南13公里处的桃花源机场，可泊波音737、757、麦道80、82等大型客机，并已开通至北京、广州、深圳、海口等五条航线。流经境内的沅水、澧水有码头36座，其中常德港有500吨级码头2座，千吨级码头1座，水路南抵长沙，北通岳阳，经洞庭入长江，上达重庆，下抵上海。而今的常德已形成了公路、铁路、航空、水运相互补充配套的立体交通网络。随着综合运输体系的逐步完善，常德将成为连接湘、鄂、川、黔、渝五省（市）的交通枢纽，成为西部大开发的前沿阵地。六、 产业特征1.农业产业优势明显常德独特的气候条件和丰富的水土资源，造就了江南著名的“粮仓、酒市、烟都、纺城、茶乡”。全市粮食、棉花、油料、生猪、蚕茧和水产品的总产均居全省之首，是全国重要的商品粮、棉、油、猪和鱼的生产基地。全市九个区、县（市）中有8个是国家商品粮基地县，2个是商品棉基地县，5个商品鱼基地县，1个绿色食品生产基地县，1个综合农产品优质商品基地县。多年来，常德的农业一直在全省乃至全国占有重要的地位，不仅有先进的种植业，还有较发达的养殖业和林果业，农副产品非常丰富。2.工业格局健全常德市为湘西北的工业基地，形成了以食品、纺织、机电、化工、建材为支柱的工业体系。其中纱、布、酒、水泥、卷烟产量居全省前列。常德发达的农业、丰富的矿藏资源，为工业提供了大量原料，形成了目前以加工业为主的工业格局。在国家划定的39个工业大类中，除石油、天然气开采等少数产业外，其它30多个大类均有分布，形成了轻工业占主导、轻重工业基本均衡发展的产业结构。 第二节 城市宏观经济形势分析一、 经济发展情况总体概述1.经济发展水平综述2010年常德市完成地区生产总值1491.6亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业完成增加值280.1亿元，增长4.4%,对经济增长的贡献率为5.2%；第二产业完成增加值685.3亿元，增长21.0%，对经济增长的贡献率为58.7%；第三产业完成增加值526.2亿元，增长13.9%,对经济增长的贡献率为36.1%。三次产业结构由上年的20.8：42.8：36.4调整为18.8：45.9：35.3。1） 农业2010年，常德市粮食播种面积674.5千公顷，增长1.7%；棉花种植面积88.6千公顷，增长12.7%；油料种植面积299.6千公顷，增长1.3%；糖料种植面积3.0千公顷，增长3.9%；蔬菜种植面积88.2千公顷，增长0.8%。全年粮食总产量379.5万吨，比上年增产0.3%。棉花产量13.4万吨，比上年增产11.5%。油料产量55.2万吨，增产4.6%。蔬菜产量191.8万吨，增产1.1%。水果产量85万吨，增产3.2%。茶叶产量1.3万吨，增产9.2%。全年出栏生猪613.96万头，增长1.9%；出栏牛15.08万头，增长12.0%；出栏羊178.66万头，增长2.1%。全年肉类总产量62.25万吨，增长2.8%。水产品产量35.17万吨，增长7.0%。牛奶产量0.88万吨，增长5.2%。 全市拥有农业机械总动力481.5万千瓦，增长6.8%。农村用电量8.84亿千瓦时，增长1.7。2010年主要农产品产量及其增长速度 单位：万吨产品名称产量比上年增长(%)粮食379.50.3油料55.24.6棉花13.411.5糖料13.67.4茶叶1.39.2水果853.2蔬菜191.81.12）工业和建筑业2010年，常德市完成工业增加值617.3亿元，增长21.9%，增速比上年提高7.3个百分点。规模以上工业企业完成增加值519.1亿元，增长24.7%，比上年提高9.6个百分点。非公有制规模以上工业增加值203.7亿元，增长33.5%。规模以上工业企业经济效益综合指数为359.5%，比上年提高39.8个百分点；产销率为96.9%，下降0.4个百分点；实现利税总额300亿元，增长22.5%；实现利润79.6亿元，增长15.9%；亏损企业亏损额5.8亿元，上升4.2%。2010年，常德市全社会建筑业完成增加值68.0亿元，增长13.1%。主要工业产品产量产品名称计量单位绝对额比上年增长(%)卷烟亿支489.61.6发电量亿度116.124.9水泥万吨941.922纱万吨18.335.5汽车万辆0.4615.2电解铝万吨27.186.1白酒亿升0.69100.23）固定资产投资2010年，常德市完成全社会固定资产投资（含跨区）613.2亿元，增长37.2%。其中，城镇以上固定资产投资507.2亿元，增长37.2%。全年房地产开发投资61.7亿元，增长22.4%。商品房竣工面积236.2万平方米，增长34.7%，商品房屋销售面积321.1万平方米，增长40.9%。其中商品房期房销售面积161.8万平方米，增长86.0%，商品房现房销售面积159.3万平方米，增长13.1%。商品房待售面积30.5万平方米，增长49.5%。4）国内贸易2010年，常德市社会消费品零售总额469.5亿元，增长18.7%。分地域看，城镇社会消费品零售额409.6亿元，增长18.7%；乡村社会消费品零售额59.9亿元，增长22.0%。分行业看，批发业零售额22.4亿元，增长23.4%；零售业零售额378.5亿元，增长18.5%；住宿业零售额7.3亿元，增长25.1%；餐饮业零售额61.3亿元，增长17.3%。5）交通运输、邮电和旅游业2010年，常德市完成交通运输、仓储和邮政业增加值75.2亿元，增长13.3%。公路及水路客运量1.13亿人，比上年增长13.0%，客运周转量59.6亿人公里，增长10.5%；公路及水路货运量9450.1万吨，增长21.0%，货运周转量144.2亿吨公里，增长45.7%。公路线路年末里程达22038公里，其中高速公路为205.8公里。 年末，常德市汽车保有量13.44万辆，比上年增长26.3%。本年新注册汽车3.1万辆，增长30.1%。年末私人汽车保有量10.44万辆，增长32.5%。年末私人轿车保有量5.19万辆，增长37.5%。 全年完成邮电业务总量36.8亿元。其中邮政业务总量为2.6亿元，电信业务总量为34.2亿元。年末局用交换机总容量为520.6万门。年末固定电话用户数达78.8万户。年末移动电话用户317万户。年末国际互联网用户24.6万户，增长4.9%。 全年接待海内外游客1453.7万人次，增长21.1%。接待国内旅游者1438.2万人次；接待入境旅游者15.5万人次。全年实现旅游总收入80.8亿元，增长27.8%。国内旅游收入78.9亿元，入境旅游收入0.29亿美元。全市星级宾馆46家，旅行社39家。6）招商引资和对外贸易2010年常德市实际引进内外资总额235.3亿元，同比增长6.5%。其中，外资到位2.51亿美元，增长6.1%；引进市外境内资金218.19亿元，增长6.6%。全市共审批了27家外商投资企业，其中第二产业有21个，占全市新批外商投资项目总数的77.8%；第三产业有5个，占全市新批外商投资项目总数的18.5%，第一产业1个项目，占全市新批外商投资项目总数的3.7%。投资500万美元以上的项目有20个，占全市新批外商投资项目总数的74.1%，其合同外资额达28470万美元，占全市合同外资总额的96.2%。引进465个内资项目（含续建项目），其中：省外境内资金项目296个，省内市外资金项目169个。 2010年全年完成进出口总值25788万美元，同比增长33.4%。其中：出口13949万美元，增长15.6%；进口11840万美元，增长62.8%。常德经济技术开发区新发展了两家加工贸易企业（胜美达电机（常德）有限公司和湖南铭裕无纺布有限公司），加工贸易实现零突破。三资企业仍占据进口主导地位，全年进口11257万美元，占全市进口额的95%。出口规模百万美元以上的企业达26家。出口前三位的企业分别为达门船舶、杰新纺织和鸿鹰祥公司。7）银行、保险和证券2010年，金融机构存款稳步增长，本外币年末各项存款余额为963.1亿元，比年初增长21.6%，其中企事业单位年末存款余额为157.1亿元，增长23.1%；城乡居民储蓄存款656.6亿元，增长16.9%。金融机构本外币年末各项贷款余额为480.7亿元，比年初增长18.9%，其中本外币短期贷款为239.3亿元，增长13.3%；本外币中长期贷款为237.6亿元，增长28.9%。金融机构人民币各项存款余额961.4亿元，增长21.8%，其中城乡居民储蓄存款655.2亿元，增长16.9%；金融机构人民币各项贷款余额480.5亿元，增长19.0%，农村信用社人民币贷款131.8亿元，增长21.1%。 常德市保险公司总数30家，其中寿险公司13家、产险公司16家、保险代理公司1家。全市保费收入41.4亿元，增长25.1%。赔付额10.5亿元。 全年证券交易额699.77亿元，同比下降19.4%。市域内两家上市公司年末股票市价总值79.05亿元，较去年增长2.1%。期货公司1家，全年成交金额280亿元，增长152.7%。2. 近五年经济发展变化趋势2009年全市生产总值1239.2亿元，同比增速：12.1%，近几年来国内生产总值以年均超过10%的速度快速发展。常德宏观经济水平发展迅速，排行第三，同比长沙，虽然在经济总量方面有所不及，但发展速度较快，城市经济发展潜力较大，房地产也随之高速发展。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。区域：（1）、地处两大都市圈的交汇处，东北靠武汉都市圈，东南临近长株潭都市圈。 （2）、“3+5”城市群发展，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等的城市群建设。 （3）、面临国际国内产业转移的机遇。常德市2006年-2010年主要经济指标统计表编号项 目单位201020092008200720061总人口万人616.69614.16611.99609.98较上年增长%0.130.410.332在职职工平均工资元较上年增长%3城镇人均可支配收入元1563813859128281245310698较上年增长%111012.916.44GDP亿元1491.61239.21049.7864.1754较上年增长%15.212.113.214.65人均GDP元22496190211590113899较上年增长%11.319.614.46第一产业亿元280.1257.4239.3208.3195.8较上年增长%4.46.36.16.47第二产业亿元685.3531468.2364.5311.8较上年增长%2115.217.316.98第三产业亿元526.2450.8342.3291.3247.3较上年增长%13.911.712.817.89城市化率%较上年增长%10社会商品零售总额%469.5405.3341.8279.3235.9较上年增长%18.718.622.418.411CPI较上年增长%3.2-0.765.5常德人均GDP为22496元，在湖南省各市州中排名第五。逐渐增长的人均GDP将为常德的房地产发展及其他消费的承受力增加。常德国内生产总值 常德市社会消费品零售总额持续增长，每年平均以17.62%的速度高速发展，是个典型的消费城市,这说明常德城镇居民具有较强的消费实力和投资实力。二、 宏观经济运行特点分析1. GDP发展趋势分析及近年房地产投资与GDP增长关系年度201020092008数值（亿元）增幅数值（亿元）增幅数值（亿元）增幅GDP1491.615%1239.212%1049.713.2%房地产开发投资61.722.4%50.423%40.93%房地产开发投资占GDP比例4.14%4.07%3.9%常德市房地产开发投资于2009年增幅较大，达到23%。房地产开发投资占GDP比例逐年升高，但目前未超过GDP增长速度。2. 产业结构特点分析编号项 目单位201020092008200720061第一产业亿元280.1257.4239.3208.3195.8较上年增长%4.46.36.16.42第二产业亿元685.3531468.2364.5311.8较上年增长%2115.217.316.93第三产业亿元526.2450.8342.3291.3247.3较上年增长%13.911.712.817.8常德市近5年间，第二产业与第三产业增长较快。第二产业和第三产业对经济增长贡献较大。常德产业发展状况3. 财政收入水平项 目单位20102009200820072006财政收入额亿元100.97061.653.143.6增幅%36.113.71621.8常德市财政收入年均增幅较大，2010年财政收入增幅达到了36.1%的近年最高。常德个人收支分析4. 固定资产投资项 目单位20102009200820072006固定资产投资额亿元613.2459.8304.3231.9177.8增幅%37.267.325.430.4常德市固定资产投资额年均增幅较大。其中，2009年增幅最大，达到了67.3%。5. 居民收入水平项 目单位20102009200820072006农民人均纯收入元56354909444739663547增幅%14.810.412.211.8城镇居民人均可支配收入元1563813859128281245310698增幅%111012.916.4常德市城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入逐年稳定增长，2007年城镇居民人均可支配收入增幅较大，达到了16.4%。2010年农民人均纯收入增幅较大，达到了14.8%。恩格尔系数(Engels Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。国际上通用的恩格尔系数对于中国的适用性存在着差异，但具有一定的参考价值。根据以上标准判断，常德市居民生活水平提速加快，消费能力也在逐步提升。第三节 城市发展规划一、规划期限 本次规划期限为2009-2030年。其中：近期为2009-2015年，中期为2016-2020年，远期为2021-2030年。二、市域城镇体系规划1.规划范围：包括常德市区和津市市、汉寿县、安乡县、澧县、临澧县、桃源县、石门县，总面积18190平方公里。2.规划人口：2015年，市域总人口650万人；2020年，市域总人口670万人；2030年，市域总人口710万人。3.市域城镇化水平：2015年，达到44%左右，城镇人口约290万人；2020年，达到49%左右，城镇人口约330万人；2030年，达到59%左右，城镇人口约420万人。4.市域城镇体系结构规划1）市域城镇空间结构规划：依托常德市中心城区的发展，形成“一主、一副、四轴”的市域城镇空间结构。“一主”为常德市中心城区；“一副”为市域北部副中心城市（津澧一体化发展）；“四轴”分别为两条一级发展轴（沿常张高速公路和长常高速公路的西北-东南向发展轴、沿常岳高速公路和常吉高速公路的东北-西南向发展轴）和两条二级发展轴（沿澧水流域的北部城镇发展轴、沿二广高速和市域南北向高等级公路的中部发展轴）。2）市域城镇规模结构规划：特大城市为常德市中心城区(155万人)；大城市为市域北部副中心城市（津澧一体化发展形成）（60万人）；中等城市为石门楚江镇（30万人）、桃源漳江镇(30万人）和汉寿龙阳镇（25万人）；小城市为临澧安福镇（15万人）和安乡深柳镇（15万人）。小城镇包括5-10万人的小城镇2个、1-5万人的小城镇35个和1万人以下的小城镇63个。三、中心城区总体规划1.城市规划区范围包括武陵区；鼎城区的武陵镇、灌溪镇、斗姆湖镇、牛鼻滩乡2个村、许家桥乡4个村和石门桥镇15个村；德山经济技术开发区；柳叶湖旅游度假区，总面积约623平方公里。2.城市性质与城市职能城市性质：湘西北地区中心城市、综合交通枢纽城市和生态宜居城市。城市职能：湘西北地区商贸物流中心、新型工业基地、旅游服务基地和文教基地。3.城市人口规模和用地规模2015年，城市人口约100万人，城市建设用地约105平方公里；2020年，城市人口约115万人，城市建设用地约118平方公里；2030年，城市人口约155万人，城市建设用地约160平方公里。人均建设用地约103平方米。4.城市建设用地发展方向江北城区：在现有建成区基础上向北延伸至沾天湖沿岸，向东延伸至马家 河，向西延伸至铁山变电站高压走廊范围。建设用地规模控制在100平方公里以内。江南城区：向西、向南发展，建设用地规模控制在23平方公里以内。德山开发区：向东、向南发展，建设用地规模控制在37平方公里以内。5.城市空间结构规划中心城区的空间结构为“一带、两轴、三城、多片区”。“一带”是沅江；“两轴”包括南北向主轴和东西向次轴；“三城”指江北城区、江南城区和德山开发区；“多片区”为江北中心区、城东片区、河洑片区、沾天湖片区、东江片区、鼎城中心区、德山中心区、德山南区和德山东区等9个片区。6.城市用地布局1）居住用地根据城市水系、交通以及基础设施等因素，规划建设居住区28个，用地面积约52平方公里。新增居住用地主要位于河洑片区、东江片区、沾天湖片区、德山南片区和鼎城中心区。2）公共服务设施用地 行政办公用地：规划行政中心位于沾天湖片区朗州路东侧。 商业金融用地：江北中心城区一是沿人民路形成具有传统气息的商业中心；二是在火车站周围形成大型商贸中心。桥南市场在原有基础上进行升级改造和发展，德山南片区建设工业生产服务性商业基地。 教育科研用地：结合湖南文理学院和常德职业技术学院的发展在城市西部集中建设市级文教中心，鼓励高等院校和职业学校向此集中。3）工业和仓储物流用地引导工业项目向德山开发区集中；江北城区采取控制和置换的原则，坚决取缔污染重、效益低的工业项目；江南城区适度控制工业用地发展规模，工业项目选址限制在城区东南部，玉霞路沿线。新规划仓储用地集中在德山南区、火车站两侧和常德东站周边。规划2个物流园和6个物流中心。7.绿地与景观系统规划1）绿地系统规划规划形成“一带三核多节点”的绿地系统结构。一带即沅江绿色生态带；三核分别是江北城区的柳叶湖、江南城区赤塘湖公园和德山开发区的德山公园；多节点是利用河流水系的地形地貌特征和城市景观构筑的需要，形成多个绿化节点。2）景观系统规划提出新“三山三水”的城市自然山水景观格局。“三山”是指太阳山系、德山山系和“大河洑山”，“三水”是指外江、内河和内湖。8.综合交通规划1）城市对外交通 207国道、319国道改道。319国道改为从石门桥镇以南，经过机场南侧，与现319国道连接；207国道改为从德山经过机场南侧和西侧，从江南城区南部边缘跨沅江，新建一座沅江大桥，再经渐河东侧连接灌溪镇现有的207国道。 铁路规划。中心城区铁路按照“北客南货”原则布局，现有常德火车站建成铁路枢纽站。石长铁路电气化改造及增减二线工程沿现有的石长铁路线走向布置；长益常城际铁路从益阳到汉寿县城经德山开发区接入现有常德火车站；黔张常铁路从桃源县城经灌溪镇接入常德火车站；常岳九铁路从常德火车站出发，避开柳叶湖旅游景区，沿沅江北侧经安乡接岳阳。另一方面，规划市城区铁路客货分运，在城区西南建设铁路货运外绕线。 机场规划。桃花源机场作为地区支线机场和长沙黄花机场的备降机场，规划至2020年旅客吞吐量达220万人次，规划等级为4E机场。 港口规划。提高常德港1000吨级的轮船泊位水平。与德山货运站通过铁路专线形成铁水联运。规划分散港区向沅江下游集中布置，危险性货物码头布置在最下游，并独立分开。2） 城市内部交通组织根据常德市沿江两岸分区独立特征，规划形成与各城区用地结构相适应的“环型+放射+分区棋盘道路”布局形式。由快速路、主干路、次干路和支路组成。规划形成连接三个城区的“环形”和对外“放射”城市快速路系统和“七纵七横”共十四条骨架性主干路。“环型”为两条南北向和两条东西向形成的环形城市快速路；“放射”为各方向对外的城市快速路。快速路由沅江以北的常德大道、沅江二桥、沅江以南的常德大道、金丹路、沅江三桥、机场路、兴德路、紫缘路、柳叶大道以及洞庭大道部分快速路组成。根据对跨沅江交通需求预测分析，在保留现状沅江大桥、沅江二桥及上版规划的沅江三桥的基础上，考虑到207国道改线，规划新增加207国道公路大桥1座，起分流过境交通的作用。另外，规划新增加2处跨江桥梁，即德山开发区与东部地区联系跨江桥梁和江南城区与东部地区跨江桥梁。规划远景预留过江通道2处。9.重要市政基础设施规划1）城市供水工程规划规划保留现状常德市沅北水厂和沅南水厂，并按原有设计规模实施扩建，同时扩建武陵水厂。沅北水厂供水能力达到30万立方米/日，沅南水厂远期供水规模达到45万立方米/日。武陵水厂扩建至10万立方米/日，辅助沅北、沅南水厂向江南城区供水。2）城市排水工程规划 排水体制采用雨污分流制。对现有老城区合流制地区结合旧城改造建设转变为雨污分流制。排水分区以现有城市水系为基础划分。 污水处理厂规划。根据现状污水处理厂布局及规划污水收集范围，规划扩建常德市江北污水处理厂，使其总处理规模达到17万吨/日。规划扩建德山污水处理厂，使其总处理规模达到17万吨/日。规划扩建江南污水处理厂，使其总处理规模达到9万吨/日。规划新建皇木关污水处理厂和城北污水处理厂。皇木关污水处理厂选址在皇木关地区、马家 河口西北部，处理能力10万吨/日，用地8公顷。城北污水处理厂选址在花山河以南、朝阳路以西，处理能力5万吨/日，用地7公顷。3）城市供电工程规划 2030年，中心城区220kV电网的主要电源点为500kV岗市变、500kV石门桥变和常德电厂。规划在德山开发区建设垃圾焚烧电厂1座，年发电量约1亿kwh。规划220kV变电站7座，总变电容量3240MVA；110kV变电站27座，总变电容量3465MVA。10.公共安全规划1）防洪规划江北城区防洪标准近期采用100年一遇，远期采用200年一遇；江南城区防洪标准近期采用50年一遇，远期采用100年一遇；德山开发区防洪标准采用100年一遇。2）抗震减灾规划常德市中心城区地震动峰值为0.15g，地震基本烈度为7度。按照以预防为主、防御与救助相结合的方针，最大限度地减轻未来地震灾害损失。避震场所分为长期避震场所、中转灾民场所和紧急避震场所三级。3）消防规划 2030年，中心城区共设置消防站24座，其中江北城区15座、江南城区3座、德山开发区6座。4）人防规划 2030年，人员隐蔽工事总面积应达到65万平方米。人防工程由人员掩蔽工事、指挥通信工程、医疗救护工程、各类专业抢救工程、物资储备工程等组成。第二章 常德市土地市场分析第一节 土地出让市场相关政策一、 土地供应政策导向 保障城市基础设施及重大招商引资项目建设用地供应。 优先保证国家、省、市重点工程建设项目用地的土地供应；优先保证市本级城市道路建设项目用地的土地供应；优先保证重大招商引资项目建设用地的土地供应。基础设施用地的供应应严格执行国家有关用地标准。 优化住宅用地供应结构和规模，增加廉租住房、普通商品房以及公寓式安置住房的土地供应。 增加廉租住房、普通商品房以及公寓式安置住房的土地供应，其供应量不低于住宅用地供应总量的70%。合理引导需求，促进房地产市场的健康发展。严格限制住宅小区建筑容积率低于1.2和低密度、大套型住宅项目的土地供应，继续禁止别墅类房地产开发项目土地供应。 积极支持城市公共服务设施体系的土地供应。 重点支持教育、科技、文化、体育、卫生等基础公共服务设施的土地供应，公共服务设施用地的供应要坚持节约集约利用土地的原则，严禁擅自改变用途，从严控制党政机关新建办公楼项目用地的供应。 支持重点功能区及德山经济开发区的产业用地供应。 优先保障德山经济开发区和武陵开发园区引进的高端制造业项目的土地供应，促进产业结构的升级调整。突出土地供应“有保有压”的原则，严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值产业项目用地；严格限制规模较小，生产能力不高的化工、建材、有色金属项目的供地。在下达工业项目技术经济指标和签订出让合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所占土地比例、绿化率等土地利用控制性指标及相关违约责任。二、政策执行 坚持“净地”出让制度，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。严格执行闲置土地处置政策，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。 市国土资源局负责拟定具体地块供地方案并报市政府审批。其中工业和经营性用地应采取招标、拍卖、挂牌方式出让。三、 相关土地政策（1） 、国家政策【政策名称】：中央地质勘查基金管理办法【发布时间】：2011年2月17日 【制定单位】：财政部、国土资源部 【主要内容】：明确规定煤炭国家规划矿区勘查项目、国家规定实行保护性开采的特定矿种或限制开采总量的重要矿种勘查项目、生态脆弱区和跨省（区、市）的矿产勘查项目、尚未登记矿业权且社会资金不愿意承担投资风险的其他重要矿产勘查项目等四类项目，由地勘基金进行全额投资。 【政策名称】：关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知【发布时间】：2011年3月11日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：控价格、防地王，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归；严监管、促开发，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。 【政策名称】：土地复垦条例 【发布时间】：2011年3月5日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：生产建设活动损毁的土地，按照“谁损毁，谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人（以下称土地复垦义务人）负责复垦。但是，由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地（以下称历史遗留损毁土地），由县级以上人民政府负责组织复垦。自然灾害损毁的土地，由县级以上人民政府负责组织复垦。土地复垦义务人拒绝、阻碍国土资源主管部门监督检查，或者在接受监督检查时弄虚作假的，由国土资源主管部门责令改正，处2万元以上5万元以下的罚款；有关责任人员构成违反治安管理行为的，由公安机关依法予以治安管理处罚；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。 【政策名称】：关于下达2011年全国土地利用计划的通知 【发布时间】：2011年5月4日 【制定单位】：国土资源部【主要内容】：优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，做到应保尽保，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。对农村建设用地实施计划指标单列。保障基础设施、抗灾救灾、水利建设、节能减排和生态建设等用地，严禁向高能耗、高污染、产能过剩行业供地，推动经济结构战略性调整。节约集约用地，加大存量建设用地挖潜盘活力度。推进土地利用计划差别化管理。统筹区域用地。清理批而未征、征而未供土地，允许依法调整使用。改进计划管理方式，落实计划分级管理制度，下达各省（区、市）的计划指标除预留必要的省级重点建设项目指标外，其余计划指标应分解下达到市、县。 【政策名称】：全国主体功能区规划 【发布时间】：2011年6月8日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，规划范围为全国陆地国土空间以及内水和领海（不包括港澳台地区）。海洋既是目前我国资源开发、经济发展的重要载体，也是未来我国实现可持续发展的重要战略空间。鉴于海洋国土空间在全国主体功能区中的特殊性，国家有关部门将根据本规划编制全国海洋主体功能区规划。 【点评】：全国主体功能区规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，这对未来十年中国房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义，未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战略层面的支持。全国主体功能区规划中所提到的重点开发区域实际上是以二线城市带动三线城市的发展模式：（1）未来人口将向二线城市集中；（2）二线城市建成区将迅速扩大；（3）新房市场仍然非常广阔。 【政策名称】：国土资源十二五规划纲要 【发布时间】：2011年6月24日 【制定单位】：国土资源部 【主要内容】：国土资源“十二五”的主要目标：国土资源保护成效显著，国土资源保障能力明显增强，资源节约集约利用水平不断提升，国土资源服务民生取得重大进展，国土资源管理秩序进一步好转，国土资源市场配置和宏观调控机制进一步完善。 【政策名称】：国务院常务会议 【发布时间】：2011年7月20日 【制定单位】：国务院 【主要内容】：会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。相关部门要保证今年1000万套保障性安居工程建设用地，同时要提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。 （2） 、地方政策【政策名称】：关于印发湖南省物业服务收费管理办法的通知【实施时间】：2011年7月1日 【制定单位】：湖南省物价局 湖南省住房和城乡建设厅 【主要内容】：第十八条 住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。 由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。 改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。第十九条 物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。 物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。 已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。【政策名称】：关于印发湖南省房屋登记办法实施细则的通知【发布时间】：2011年10月9日 【制定单位】：湖南省建设厅 【主要内容】：第二十五条 自受理登记申请之日起，房地产主管部门应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定： （一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日； （二）抵押权、地役权登记，10个工作日； （三）预告登记、更正登记，10个工作日； （四）异议登记，1个工作日。 （五）遗失、毁损补证，7个工作日。 公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房地产主管部门负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。 第二十六条 下列情形应当公告： （一）集体土地上的房屋初始登记、转移登记，公告时间7天； （二）集体土地范围内住房的房屋权属证书、登记证明遗失补证，公告时间3天； （三）征询异议，公告时间30天； （四）注销房屋所有权； （五）法律、法规规定的其它情形。【政策名称】：关于进一步加强房地产市场监管促进房地产业平稳健康发展的意见【发布时间】：2011年10月9日 【制定单位】：常德市人民政府办公室 【主要内容】：（五）加大保障性安居工程建设力度。发展改革、财政、国土资源、税务等部门要积极落实项目申报、资金投入、土地供应、规划布局和税费优惠等政策。要实行住房保障可持续发展战略，建立保障性住房建设资金归集专户和融资机构，推行廉租住房共有产权保障模式，健全准入退出机制。采取政府主导、社会融资、企业自建等多种方式，努力增加公共租赁住房供应。采取政府主导、市场运作模式，发挥市场机制作用，加大政策支持力度，多渠道筹措建设资金，加快推进城市棚户区和国有工矿棚户区改造。2015年底前基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。（六）增加住房用地有序供给。国土资源部门应根据规划部门出具的宗地规划设计条件拟定供地方案。确定为中低价位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积以及开竣工时间、违约处罚条款等，并写入出让合同。（八）加强房地产开发企业资质管理。工商部门要严格企业注册资金管理，依法查处虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为；市住房城乡建设（房管）部门要规范开发企业资质管理，切实加强日常监管，解决房地产开发企业过多、过滥的问题。外来房地产开发企业来我市进行房地产开发的，须到住房城乡建设（房管）部门登记备案。住房城乡建设（房管）部门对房地产开发企业实行动态管理。对不具备资质的单位或个人从事房地产开发的，要严肃查处；对在一定期限内没有开发业绩或未达到规定开发量的，或有其他违法违规行为的，责令限期整改，整改不到位的，视情节轻重提请原审批机关降低开发资质等级，直至注销资质证书。（九）建立房地产企业信用评价体系。住房城乡建设（房管）部门要建立房地产企业（含房地产开发企业、物业服务企业及中介机构）信用管理档案，将开发企业超越资质开发项目、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等违法违规行为作为信用评价内容，加强对信息录入、信用评价和披露的管理。加强信用评价成果的运用，将房地产开发企业的信用情况作为土地供应、企业资质晋级和工商年审时的重要参考。对信用评定等级差的房地产开发企业要限制新购置土地和开发新的项目。对信用等级优良、开发产品品质高、配合行业管理、社会责任感强、社会反响好的企业实行激励机制,支持其发展壮大。（十）引进培育品牌房地产开发企业。适当引进国际国内实力强、信誉好、水平高的房地产开发企业；鼓励本地房地产开发企业兼并联合、做大做强，支持有条件的企业资质晋级，培育本地房地产企业品牌，提高市场竞争力；引导企业加强培训学习和考察交流，提高企业管理和开发水平，增强企业社会责任感。【政策名称】：常德市江北城区棚改项目房屋征收与补偿暂行规定【发布时间】：2011年10月9日 【制定单位】：常德市住房和城乡建设局 【主要内容】：第七条实行货币补偿的，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产估价机构按房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋建筑面积在70平方米以下（含70平方米），且被征收人在征收改造范围以外市城区内另无住房的，每户给予2.5万元住房困难补助。第十条征收2005年1月1日以前国有土地上或2007年8月1日以前集体土地上，未经规划、建设和国土行政主管部门共同批准，自行修建的建（构）筑物，且经过了规划、城管行政主管部门任何一家实施了行政处罚（理）的，按该房屋征收价值的60予以补偿；未经规划、城管任何一家行政主管部门行政处罚（理）的，按该房屋征收价值的50予以补偿。对于2005年1月1日以后国有土地上或2007年8月1日以后集体土地上，未经规划、建设和国土行政主管部门批准的违法建（构）筑物，由征收实施单位劝其自行拆除，在规定的期限内自行拆除的，给予适当工料补贴，逾期未自行拆除的，不予补贴，并由武陵区人民政府组织城管等部门强制拆除。实行房屋产权调换的，上述建（构）筑物不计入实行产权调换面积。第十一条征收住宅房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下户型，按建筑面积40平方米计算补偿金额。被征收房屋所有权人及配偶、未成年子女在市城区内另有住房，建筑面积合并计算超过40平方米的和本规定公布后建筑面积在40平方米以下户型分户的，不适用前款规定。第十二条对在房屋征收公告规定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成搬迁的被征收人，房屋征收部门给予提前搬迁奖励，提前搬迁奖励标准为：被征收房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下的，提前搬迁奖为8000元。被征收房屋建筑面积在40平方米以上，70平方米（含70平方米）以下的，提前搬迁奖为12000元。被征收房屋建筑面积在70平方米以上，100平方米（含100平方米）以下的，提前搬迁奖为18000元。被征收房屋建筑面积在100平方米以上的，提前搬迁奖为20000元。征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿，且自找房源的，给予每户寻找房源补助费5000元。第十三条征收住宅房屋实行产权调换且被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为：被征收房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下的，临时安置补助费为每月400元；被征收房屋建筑面积在40平方米以上，60平方米（含60平方米）以下的，临时安置补助费为每月500元；被征收房屋建筑面积在60平方米以上的，临时安置补助费为每月600元。由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付寻找房源补助和临时安置补助费。【政策名称】：常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法【发布时间】：2011年10月9日 【制定单位】： 常 德 市 人 民 政 府 【主要内容】：第二十二条房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁费。征收住宅用房，搬迁费每户按1000元支付。征收非住宅用房，房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付搬迁费。第二十三条征收住宅房屋实行产权调换且被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为：被征收房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下的，临时安置补助费每月400元；被征收房屋建筑面积在40平方米以上、60平方米（含60平方米）以下的，临时安置补助费每月500元；被征收房屋建筑面积在60平方米以上的，临时安置补助费每月600元。由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置补助费。第二十四条因征收非住宅房屋造成停产、停业的，房屋征收部门应当