把握住宅小区的功能定位

消费者在购买和使用某一套住宅的同时，也购买和使用了该套住宅所在小 区的公共设施、内外环境和相关服务。因此，我们不但要研究住宅的功能定 位，而且应将住宅寓在小区中，研究该套住宅所在小区的总体功能定位。根据房地产开发项目所在区位确定住宅小区的总体功能房地产是不动产，房地产开发不同于一般意义上的商品生产，有鲜明的区 位概念。住宅区位是社会生产力和人民消费水平发展到一定阶段的产物。城市 经济规模和社会生活水平的发展，使中心城区产生向周边地区和城市分中心扩 张的内在动力。在扩张过程中，会对原有的城市布局发生冲击，并逐步形成性 质不同，或发展水平有差异的区域，使不同的区域在经济、文化、环境、社会 发展等方面，产生相当大的差别。因此，房地产商在投资决策时，要详细了解 并分析将购置地块的区位特征和条件，确定拟开发住宅小区的功能定位。在确定小区的功能定位时，应根据该小区所在区域的规划、市政、交通、 商业、教育、医疗、社区服务、文化历史等条例，广泛深入地进行市场调研， 确定主流客户群体，确定小区的主要经济技术指标和住宅类型。在总体功能定位时，要有一定的前瞻性，使该小区建成后能适应所在区域 的发展，这也是投资决策时应考虑的因素。功能定位的重要指标是功能价格比功能价格比是预测商品房市场销售量的 关键指标。合理的价格定位和健全的使用功能，可使消费者产生强烈的购买欲 望。如果消费者在购买后的居住过程中，能深切体会到商品房确实物有所值， 就会对该品牌的信任度大大增加，成为该品牌商品房的有力宣传者和推广者， 使该品牌的社会认知度、信誉度和影响力迅速提升和扩大，对提高该品牌商品 房的市场占有率起到推波助澜的作用。购房者乔迁新店后节假日会有大批亲友 造访，购房者的亲历和实景会带来大批的潜在购房用户。合理的价格定位和齐 全的使用功能，是促使他们置业的重要原因。商品住宅往往是个人或一个家庭购买金额最大的商品。不同的购房者具有 不同的经济收入、社会文化背景和消费理念，在购置住宅前，绝大部分购房者 心理上有一个总价底线和房屋面积底线。为用户设计好每个平方，控制各种房 型的总建筑面积就至关重要，要限定的面积里使房型合理、功能齐全、动静区 分，要善于在中、小套房型中创造较高的通用性和舒适度，是提高功能价格比 的重要环节。规划和建筑的设计是小区功能定位的关键在规划设计中必须注意以下三项 原则：发掘利用现有资源原则。规划和设计定位前，要详尽分析小区周边环境的 现状和发展前景，对周边环境要有清醒的认识。充分、灵活地利用好小区周边 的现有资源，不仅能节约开发建设成本，也能使小区既与周边环境密切并有自 己的特色；而且能相对周边环境显示出独特的优势和亮点。以人为本原则。住宅，已不仅仅是遮风挡雨、安身立命之所，更是人们休 闲、娱乐、进行人际交往的场所。这就要求开发商在进行住宅小区规划时，必 须以人为本，统盘考虑客户的各种需要，最大限度地满足人们在舒适、方便、 安全、审美、健康、体现自我价值等方面的需求，创造出一个良好、合理、优 美的居住环境，提高人们的生活品质，从而创造住宅小区的卖点”。新颖简洁原则。对小区区布局的风格和建筑形态，不能一味地仿制抄袭。上海目前的布局风格和建筑形态处于 “万国大战 ”的气氛中，有盲从和浮躁之风、欧陆风格、里弄人家、仿古、现代简约风格等，建筑外立面的处理已步入“时装化 ”时代。随着工作和生活节奏加快， “简装、便捷、明快、和谐” 的生活方式已成为一种时尚追求。如能将其融会在小区的整体布局之中，形成一种建筑、造景风格，必将顺应时代潮流，赢得广大市民的青睐。以适用的平均先进技术把握小区的功能定位2000 年，上海市的人均国民生产总值已达4000美元。因此，在小区的功能技术定位中应以适用的平均先进技术为原则，而不是一味地追求高新技术，或不切合国内实际的国外先进技术。适当提高住宅的安全性、舒适性、环保性、生态性，适度地采用较为成熟的高新技术，才更符合大多数消费者的需求。现阶段，房地产商在项目开发过程中应解决的主要技术问题是：采用适用技术彻底解决沉降、开裂和渗漏等住宅质量通病，确保住宅使用功能无弊病；针对不同使用功能的住宅小区，建立不同的建设和配套标准，并应根据不同的标准来规划和建设住宅小区。对小区和住宅智能化、建筑物节能、隔音、采光、通风等技术要进行深入的研究，从而使住宅小区更具人性化特点，更符合生态、环保和人类社会后续发展的需要。根据目前住宅建设水平和人们的消费水平，建议应优先考虑发展套内无梁、无柱的钢筋混凝土大空间结构，以适应自由分隔组合空间住宅的发展，以减少或杜绝居民装修时对住宅的破坏；建立菜单式装修标准，提高已装修住宅出售的可能；采用标准化的具有防渗水、渗气、保温、隔热、隔音等良好性能的复合门窗；对厨、卫部分要有整体设计概念，综合考虑厨卫的平面布局、面积尺度、设备配置和管理安排，使厨卫达到卫生、方便、安全和舒适的要求，并使之能适应模式化的整体卫浴设备等，从而提高住宅档次，适应用户的不同需求。