上半年广州市房地产市场报告79页易居研究

广州市2009年6月房地产市场报告广州市2009年6月房地产市场报告2009年6月【目 录】本月导读5易居视点6数字楼市8关注楼盘近郊大盘富力城9第一篇 市场背景篇11第一章、重点资讯12一、政策法规12二、市政规划13第二章、经济环境14一、GDP增速虽减缓，全年依然有望实现10%14二、3月进出口出现回暖信号14三、固定资产投资大幅增长，年内将继续加大投资15四、零售消费同比有增，但增幅有所减缓16第三章、房地产投资16一、房地产投资谨慎，第一季度出现下滑16二、住宅交易活跃，竣工速度加快17第二篇 市场分析篇18第四章、商品房市场19一、商品房概述19二、商品房供求比分析19三、商品房供应量分析201.市场预期向好，供应落后于消化速度202.花都增城供应撑起半壁江山，越秀海珠出现断层20四、商品房成交量分析211.供应速度慢，成交环比下降212.天河花都增城成交占半，黄埔继续列后22五、商品房成交均价分析221.成交均价连续三个月处于平稳222.天河价格再度飙高23第五章、土地市场24一、土地资讯24二、本月公告土地分析24三、本月成交地块分析261.成交结构分析262.地块流标率分析273.成交地块溢价率分析27四、重点地块281.地块指标分析282.发展前景分析293.地块SWOT分析表30第六章、商品住宅市场31一、市场综述31二、供求关系分析31三、供应量分析321.供应总量分析322.新增供应数据分析33四、成交量分析351.成交面积横向比较352.成交面积纵向比较363.成交数据分析37五、成交均价分析391.成交均价横向比较392.成交均价纵向比较40六、热点板块珠江新城板块421.区域特征分析422.区域楼盘动态分析433.区域总结CBD的氛围正在日益浓郁，促进楼市持续稳定43七、项目解析：城恒大御景半岛配套酒店开业，富豪明星云集44第七章、办公市场46一、市场综述46二、供求关系分析46三、市场供应量分析47四、市场成交量分析47五、成交价格分析48第八章、商业市场48一、市场综述48二、供求关系分析48三、市场供应量分析49四、市场成交量分析50五、成交价格分析50第九章、产品分析51一、产品综述511.热销产品分析512.楼盘推荐流花君庭：罕见大平层豪宅533.著名开发商项目合景泰富：领峰W公寓56二、案例分析富力城58第十章、营销媒体62一、营销透析621.营销综述622.营销策略62二、媒体分析651.媒体市场投放综述广告市场重现颓势652.主要监测媒体投放分析653.分物业广告投放分析66三、典型项目保利城671.项目基本情况672.营销策略673.媒体策略684.广告展示685.效果测评68第三篇 区域数据篇69一、越秀区70二、荔湾区71三、海珠区72四、天河区73五、白云区74六、黄埔区75七、番禺区76八、花都区77九、南沙区78十、萝岗区79本月导读 商品房供不应求状态加剧2009年6月广州十区二市新建商品房供求比为1：2.68，供不应求状态加剧。今年上半年的成交量比新增供应多出近40%，整体呈现供不应求状态。6月供应大幅的减少，导致了供求比进一步失衡。按照目前的销售速度以及竣工面积量，这种状况预计在短期几个月内将难以扭转。 天河花都增城成交占半，黄埔继续列后2009年6月广州十区二市新建商品房成交面积，从区域来看，中心六区占44%，郊区占56%。其中郊区的花都、增城和番禺占据总成交的47%。 媒体市场投放综述广告市场重现颓势6月，广州市广告市场投放量出现大幅下滑，全市平面媒体共有59个项目参与投放，共计投放198次，环比下降41%，同比大幅锐减近6成。广告市场投放量萎缩。 楼盘推荐流花君庭：罕见大平层豪宅广州的豪宅不少，但位于市区的上千万的大平层豪宅却不多。流花君庭便是其中的一份子，开发理念为：做全广州最顶尖的“湖景”豪宅。 近郊大盘富力城价格上涨，成交依然表现强劲富力城座落于广州白云区平沙地段，位于机场高速公路平沙站出口处，是51万平方米大型综合性楼盘，拥有32%绿地率、10万康体公园，自然资源丰富。 恒大御景半岛配套酒店开业，富豪明星云集7月10日，恒大地产集团首个超五星酒店恒大酒店面在恒大御景半岛开业。商界名流、投资银行、重要合作伙伴及海内外110家主流媒体出席了此次盛典。易居视点市场表现：供应、成交大幅下滑，价格略降2009年6月，广州十区新建商品住宅供求比为1：2.88，新增供应38.84万平方米，环比下降55.06%；成交面积为111.74万平方米，环比下降22.77%；成交均价为9386元/平方米，环比略降0.92%。易居视点：新货后劲不足，捂盘、惜售行为再现在经历过前5个月的市场升温后，6月的广州楼市呈“量跌价涨”态势。在供应方面，由于竣工速度滞后于销售速度，市场短期内新货后劲不足。在成交方面，刚性需求、改善型需求以及投资、投机型需求共同撑起6月广州楼市的天空。市面库存量快速去化，新货供应速度远远跟不上消化速度，导致市中心的“缺货”现象尤为突出。“僧多粥少”的供需矛盾，使开发商在市场上获得更多的话语权，“捂盘”、“惜售”现象重现市场，追涨行为再度出现，预计将会进一步拉升广州的楼价。在政策方面，目前市房管局出台六条措施调控楼市，意在防止楼价的过快上升；同时市内各大商业银行开始逐渐收紧二套房贷政策，种种迹象表明，之前外紧内松的举措已经不适用于新形势。易居中国认为，虽然目前出台的政策与之前的政策存在对冲，但政府主要意在稳定房地产市场。目前广州房地产市场供需结构的失衡格局，在短时间内难以改变，预计未来几月广州的房价继续窄幅上涨。报告说明数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统广州的十区二市：中心六区包括越秀区（原东山和越秀区合并）、海珠区、荔湾区（荔湾区和芳村区合并）、天河区、白云区、黄埔区；郊区（四个）包括番禺区、花都区、南沙区、萝岗区；两市包括增城、从化县级市。其中，本月度报告宏观数据主要就广州十区二市房地产市场进行分析。供求比=成交面积（成交量）/供应面积（供应量）。广州十区二市房地产市场供应、成交和价格数据如无特殊说明，均来源于CRIC中国房地产决策咨询系统。由于4、5、6月广州统计局公布的经济、房地产数据滞后，本月将会有部分数据沿用以往数据。数字楼市n 商品房市场供求比： 1：2.68新增供应面积：45.38万平方米成交面积： 121.74万平方米成交均价： 9606元/平方米n 住宅市场供求比： 1：2.88新增供应面积：38.84万平方米成交面积： 111.74万平方米成交均价： 9386元/平方米n 办公市场供求比： 1：1.17新增供应面积：2.35万平方米成交面积： 2.75万平方米成交均价： 16715元/平方米n 商业市场供求比： 1：0.72新增供应面积：3.78万平方米成交面积： 2.72万平方米成交均价： 15206元/平方米关注楼盘近郊大盘富力城关注理由：价格上涨，成交依然表现强劲n 项目基本资料富力城座落于广州白云区平沙地段，位于机场高速公路平沙站出口处，是51万平方米大型综合性楼盘，拥有32%绿地率、10万康体公园，自然资源丰富。开发商广州富力地产位置白云区新市镇平沙容积率1.34项目占地（万）25项目总建（万）37规划户数4554在售均价（元/）8800装修标准（元/）2000-2500数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 产品设计：会“变”的MINI空中别墅本次推出一批MIni空中别墅位于顶层，6米层高，斜屋面设计，因此这些单位都拥有超高的层高，业主可以自行搭建两层做成小复式，相当于用两房的价格就买到四房，三房价格就买五房，十分超值。更值得一提的是，由于斜屋面带4个天窗，MIni空中别墅二层比一般复式单位通风采光更佳。 据了解，富力城在去年就曾推出过一批坡屋顶的单位，极受买家欢迎，这些单位的高性价比和空间灵动性，也激发了业主对装修的极大热情。不少业主将房子装修得美轮美奂，中空客厅、转角楼梯、实木壁柜，十分浓烈的欧洲风情。 n 项目成交点评富力城6月共成交163套，成交金额过亿元，热销态势毋庸置疑。易居中国认为，项目的规模效应、品牌美誉度、产品的成熟度、配套的完善都是使其持续热销的重要原因。作为一个大规模的综合性项目，富力城运作得非常成功，为综合型地产项目树立标杆。2009年1-6月富力城成交趋势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统富力城：MIni空中别墅底层示意图四房二厅二卫-155平方米 三房二厅一卫-93平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第一篇 市场背景篇第一章、重点资讯一、政策法规 市房管局六条措施调控楼市 以防楼价快速上升针对近期广州楼市成交量激增，楼价上升和珠江新城卖出天价“地王”，广州市国土房管局近日推出六条调控楼市的措施，以防广州楼价快速上升。楼市六大调控措施：1.国土房管局将会分析楼市成交数据及时提示市场风险。2.市国土房管局继续做好预售款全额全程监控、闲置土地处置等市场监管工作，防止开发商挪用预售款，或故意囤货不卖楼，防止人为炒作抬高房价。3.加大商服用地的供应规模，已着手制定有区别的商业地产扶持政策，激励市场投资高端商服用地项目，通过改善经营性用地供应结构，来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险。4.根据市场需求来控制土地投放规模和节奏。5.认真分析土地市场近期动态与货币投放规模增加的关系，也计划会同金融监管部门，研究如何通过金融、货币手段来进行土地市场风险控制。6.将增加土地市场的透明度，定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称，来服务开发企业的理性投资决策。易居观点：正如“信心比黄金更重要”一样，“上层建筑的思想导向也非常重要”。这次调控主要从土地的供应以及房地产二级市场的交易监管入手，主要目的是推进房地产市场的持续稳定发展。对比上海、北京、深圳等一线城市，广州的房价虽然处于最低水平，但是随着今年前半成交量的快速增加，目前广州众多楼盘也开始出现坐地涨价的苗头。对于地方政府而言，“稳定”无论在哪个时代都是王道。因此，调控的出台除了实际操作的意义以外，更重要的是给开发商、投资商以及购房者传达一个信息广州未来房地产的供求、房价会处于一个合理的水平。二、市政规划 亚运前共开通8条地铁线今年年底，广州地铁五号线将开通运营；明年亚运开幕前，广州将开通 8 条地铁线，在原本已经存在的1号线、2号线、3号线、4号线基础上，再开通5号线、6号线、9号线和广佛线。从而使得广州70%的人能够搭乘地铁出行。根据地铁建设近期规划，到2020年，广州将有望建成15条地铁线路。一座“地铁上的城市”正逐渐出现在市民眼前。地铁所改变的不仅仅是交通出行的便捷，更深远的影响是对市民生活、置业模式的改变。易居观点：地铁规划刚出，就有人认为：“泛地铁时代将到来，地铁物业不稀罕，未来将不值钱”，其实这种观点只是停留在楼盘之间的竞争层面。对于房地产物业而言，房价上涨的原因除了市场的供求关系以外，自身产品素质（包括地段价值、产品力等）的提升也将会给项目带来增值。比如交通方便了，换言之就是地段价值提升了，那么自然价格就会随之上涨。 广州38条城中村将拆除 7万沿街建筑将换新装广州将有38条城中村拆除重建，今年将完成13万平方米、3700栋城中村旧房拆建！广义CBD：作为珠江新城商务区的延伸，以后员村-琶洲绝不能走珠江新城的老路，“员村-琶洲将建成跨珠江两岸的广义CBD，将来发展高端会展、总部经济”。城市整治：“到明年亚运前，广州将整治81条、总长735公里的规划道路。”此次整治，包括这些规划道路沿线的建筑，共73510栋，都要穿衣戴帽。此外，还将整治1512个社区，范围237.95平方公里，涉及居民357万多人，并将建成10个城市公园（广场）和35个社区公园。易居观点：“墙上挂挂，纸上画画”，很多人用来调侃政府的规划。但是对于广州来说，曾经的规划图，在历史的变迁中、改造中已经逐渐变为现实。因此，对广州的规划蓝图还是非常有信心的。尽管城中村的历史问题比较难彻底解决，但预计经过一轮中长期规划执行后，广州城市的居住价值将会进一步提升。第二章、经济环境一、GDP增速虽减缓，全年依然有望实现10%今年一季度，广州市地区生产总值增长8，比去年同期回落3.1个百分点，比全省高2.5个百分点，在珠三角九市中排第二位。广州今年实施了一系列扩大内需、刺激经济和帮助企业渡难关的政策措施后，经济运行呈现出积极变化，部分先行指标释放出积极信号和回暖迹象，虽然今年一季度经济增长是近年来最低的，但随着下半年广州一些重点工程的落实启动，预计广州能够完成10%的增长率。广州市GDP2008年-2009年季度增长速度走势图数据来源：广州统计局二、3月进出口出现回暖信号今年1-3月进出口累计增速为-23.3%、-21%。虽然一季度广州外经贸总体运行形势尚未得到根本扭转，但目前出现了一些积极的回暖信号。3月全市出口额比2月大幅增长逾四成，上半年估计能够实现略有增长的目标。据初步测算，一季度广州地区进出口总值142.2亿美元，同比下降22.1%，比1-2月降幅减少1.5个百分点；其中出口74.7亿美元，同比下降21%，比1-2月降幅减少3.1个百分点；进口67.5亿美元，同比下降23.3%。预计一季度广州新批准外商直接投资项目199个，合同外资8.46亿美元，实际使用外资6.63亿美元，增长2.48%。2008年3月-2009年3月广州市对外贸易累计增长情况走势图数据来源：广州统计局备注：2008年，2009年1-3月为累计增长率，4、5、6月数据尚未公布。三、固定资产投资大幅增长，年内将继续加大投资2009年第一季度，全市完成全社会固定资产投资376.96亿元，同比增长18.9%。固定资产投资增速加快。广州将会安排落实82个大型项目。2009年计划安排重点建设项目82个，年度投资计划806.5亿元。项目安排上重点向亚运设施、重大城市基础设施、现代产业发展和涉及民生福利的大型社会实业项目倾斜。对比发现，今年的年度投资计划相比2008年的428.3亿元,差不多翻了一番。2008年3月-2009年3月广州市固定资产投资累计增幅走势图数据来源：广州统计局四、零售消费同比有增，但增幅有所减缓2009年3月，广州社会零售总额累计增速回落到8.3%，为08年以来新低，社会零售消费意愿增幅同比有所下降。2008年-2009年3月广州市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：广州统计局第三章、房地产投资一、房地产投资谨慎，第一季度出现下滑从2008年到今年3月，广州市房地产开发投资累计额增速呈逐步下滑趋势，2009年1-3月广州市场房地产投资额同比下滑8.9%。虽然目前房地产市场已经进入正常通道，但是很多企业对后市依然持谨慎的态度。2008年3月-2009年3月广州市房地产开发投资累计同比增幅走势图数据来源：广州统计局二、住宅交易活跃，竣工速度加快今年第一季度，虽然在总体上的房地产投资出现了下滑，但广州的房地产交易市场表现异常活跃，很多项目都加快了项目的工程进度。1-3月广州商品住宅竣工面积同比增加10.1%。广州市商品住宅竣工面积累计同比增幅走势图 数据来源：广州统计局 第二篇 市场分析篇第四章、商品房市场一、商品房概述2009年6月广州十区新建商品房供求比为1：2.68，月度“供不应求”加剧。6月广州十区二市新建商品房供应量只有45.38万平方米，环比大幅减少59%。6月广州十区二市新建商品房成交面积为121.74万平方米，环比下降23%。6月广州十区二市新建商品房成交均价为9606元/平方米，环比微降0.1%。二、商品房供求比分析2009年6月广州十区二市新建商品房供求比为1：2.68，供不应求状态加剧。今年上半年的成交量比新增供应多出近40%，整体呈现供不应求状态。6月供应大幅的减少，导致了供求比进一步失衡。按照目前的销售速度以及竣工面积量，这种状况预计在短期几个月内将难以扭转。2009年1月-2009年6月广州十区二市新建商品房供求情况图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、商品房供应量分析1.市场预期向好，供应落后于消化速度2009年6月广州十区二市新建商品房供应量只有45.38万平方米，环比大幅减少59%。今年上半年的房地产投资同比出现负增长，商品房的预售面积也出现了下滑，在成交量大幅增加的同时，虽然很都楼盘已经加快了工程进度，但是在短期内市场的新增供应并未能迅速补充被消化的存货。2009年1月-2009年6月广州十区二市新建商品房供应面积走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.花都增城供应撑起半壁江山，越秀海珠出现断层2009年6月广州十区二市区域新建商品房供应比例迥异。郊区花都和增城新增供应合占总体供应的57%，而老城区的越秀和海珠出现零供应。其中，位于花都的骏豪阳光花园、岭南公馆、狮城国际供应排在全市前三，分别为8.16、4.33、3.31万平方米；位于增城的碧桂园凤凰城和锦绣御品名苑供应依次排名第五第六，分别为2.86、2.53万平方米。2009年6月广州十区二市新建商品房供应面积图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、商品房成交量分析1.供应速度慢，成交环比下降2009年6月广州十区二市新建商品房成交面积为121.74万平方米，环比下降23%。今年上半年的成交量都超出市场的预期，5月的成交量如愿达到月度顶峰，踏进6月，整体市场也表现强劲，看房的热情并未因为连续不断的阴雨天气而大幅受挫。易居中国认为，成交量出现较大幅的下降主要有以下原因：其一，热销的势头导致部分楼盘报价有所上涨，部分购房者又开始观望；其二，快速的销售导致后市新增供应不足，可选性范围较窄，导致潜在购房者的购房计划延迟。2009年1月-2009年6月广州十区二市新建商品房成交面积走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.天河花都增城成交占半，黄埔继续列后2009年6月广州十区二市新建商品房成交面积，从区域来看，中心六区占44%，郊区占56%。其中郊区的花都、增城和番禺占据总成交的47%。增城的碧桂园凤凰城、天河的星汇云锦、花都的凯旋门、番禺的广州雅居乐花园和从化的上城湾畔6月成交面积前五，分别为6.56、3.56、3.49、3.10和2.94万平方米。高端项目星汇云锦和凯旋门的热销说明了改善型需求以及投资客户正步入市场。2009年6月广州十区二市新建商品房成交面积图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、商品房成交均价分析1.成交均价连续三个月处于平稳2009年6月广州十区二市新建商品房成交均价为9606元/平方米，环比微降0.1%。6月的成交均价环比出现微幅的下调，几个月以来整体保持较为稳定的态势。在6月底，易居数据监测发现，很多楼盘的销售报价已经开始上涨。可见，在供不应求的环境背景下，广州的房价将会稳步上扬。2009年1月-2009年6月广州十区二市新建商品房成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.天河价格再度飙高2009年6月中心区的天河、越秀和荔湾成交均价位列前三，分别为18118、16003和12162元/平方米。天河区的成交均价主要为珠江新城的高端项目支撑起来，如成交量较大的城建星汇云锦、汇景新城和保利心语花园。而越秀和荔湾虽然成交量不大，但由于其位属于老城区，地段力优越，因此，区域的成交均价亦能位于前列。2009年1月-2009年6月广州十区二市新建商品房成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第五章、土地市场一、土地资讯 下半年大规模推地，开发商 警惕土地泡沫重现经过大半年暂停拍卖，5月广州海珠区市中心地块以高出底价65%的3.18亿元拍出。6月10日珠江新城最后一块住宅用地更是成为新地王。而在接下来的7月，政府大规模推地的时间到了，白云区、番禺区、花都区同时推出4块商品住宅用地。易居观点：目前，土地市场正在逐渐走出长时间冷淡的阴影，一方面住宅市场的旺盛成交，使开发商的项目库存稳步消化，加速了资金回笼。财务状况的改善，使开发商的心态已从“保生存”转为“谋发展”，越来越多的开发商开始忙于寻找新项目，土地市场重现争抢局面；另一方面是目前土地价格仍然处于低位，尽管近期成交频现较高溢价率，但整体土地市场的实际出让价格仍处于较低水平，距离2007年历史高位仍有较大差距。二、本月公告土地分析广州土地供应受商品住宅成交回暖影响明显，供应量保持在08年以来的高位。6月土地供应数量为11幅。其中，住宅用地挂牌数量共有5幅，比5月仅少一幅，但挂牌面积与上月相比，不到上月的1/10。6月住宅用地供应量环比大幅下降，但易居中国认为，不能以此作为土地市场萎缩的依据。从地块占地面积分析，6月上市的5幅土地中，4幅在2万以下，另外1幅占地面积也不足6万。相比之下，5月增城挂牌出让一幅住宅用地，面积达到92万。供应用途结构分析6月，广州共供应住宅用地5幅，供应量环比基本持平。随着广州房地产市场回暖，预计未来住宅用地供应量保持稳定的水平。供应用途结构表用途数量（幅）住宅用地5工业用地 4其他用地3合计12资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统供应区域结构分析6月南沙区供应土地数量较多，共有5幅，全为非住宅用地。另外，白云区金沙洲和番禺区各有两幅住宅用地出让。金沙洲和番禺区均为目前的热点板块，尤其是金沙洲，已有多家知名开发商在逐鹿其中，随着广佛同城化具体措施逐步落实，未来金沙洲发展前景可观。供应区域结构表区域数量（幅）萝岗区1白云区2番禺区2花都区1南沙区5从化市1合计12资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统供应面积结构分析6月份，广州土地供应面积的结构变化较为明显，占地面积在1 -3万之间的地块占比较上月增大（5月占比为18%）。供应面积结构表占地面积数量（幅）1万以下41 -3万63万以上2合计12资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、本月成交地块分析近几个月以来，广州住宅市场整体销售情况良好，虽然6月销售面积环比有所下降，但仍处于高位水平，说明楼市正逐渐趋于稳定。另一方面，项目热销使得不少开发商对土地需求增大，致使6月土地土地成交持续放量。易居中国认为，在未来一段时间内，广州开发商将加大土地存货。1.成交结构分析成交用途结构分析6月，住宅用地成交数量占比继续增大。随着商品住宅市场回暖，存货得到去化，市场对住宅用地需求较大。成交用途结构表用途数量（幅）住宅用地5工业用地1其他用地2合计8数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成交区域结构分析6月，增城土地成交量进一步放大，占全市成交量的1/3以上。增城是近期房地产的热点板块，土地成交活跃，一方面显示出开发商对区域前景信心充足，但另一方面，预示着区域未来竞争更加激烈。成交区域结构表区域数量（幅）天河区2南沙区1从化市1增城市3萝岗区1合计8数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.地块流标率分析6月，广州土地市场流标的一幅地块是位于萝岗区的工业用地。住宅用地流标率为零，是房地产市场明显好转的表现。地块流标情况表用途数量（幅）成交7流标1合计8数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3.成交地块溢价率分析6月成交的地块中，三幅溢价率大于零的地块均为住宅用地。其中最受瞩目的是珠江新城的新“地王”，以154%的溢价率由广州市城市建设开发有限公司拍得。但这超高溢价率的的现象并不具有代表性，未来广州土地市场以稳中有升的趋势为主。地块溢价率情况表溢价率数量（幅）50%-100%20%-50%10%4数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、重点地块D8-C3地块位于珠江新城D区，原开发商拖欠地价款，而被政府收回再次出让。作为珠江新城最后一块住宅地，该地块吸引16家开发商角逐。最终入场的16家开发商，包括保利、城建、龙光地产、万科、广州合景、利海、广电房地产、新城市等名企。最后由城建集团夺得，并成为广州新“地王”。1.地块指标分析天河区珠江新城 D8-C3 地块地块名称天河区珠江新城 D8-C3 地块地址天河区珠江新城出让方式公开转让-挂牌土地用途商品住宅用地所在区域天河区环线位置环城高速内占地面积（）6349 起始总价（万元）13573 总建面积（）22514成交总价（万元）34500容积率3.55成交楼板价(元/)15323.8拿地企业广州市城市建设开发有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.发展前景分析天河区珠江新城 D8-C3 地块经济指标列表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/m2）天河区珠江新城H3-2地块办公;商业（商服）招拍挂土地10060 2008-12-5721 天河区珠江新城J2-2地块住宅;商业（商服）招拍挂土地80662007-12-5723 周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（m2）本月成交均价（元/m2）本月成交面积（m2）备注领峰园普通住宅;酒店式公寓450002642810749星汇云锦普通住宅193682008935511富力盈丰大厦酒店式公寓8328225623005数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 新“地王”刷新楼面地价新高6月10日下午，经过激烈竞争，50次举牌，广州成功拍出一幅楼面地价为15324元/平方米的新“地王”。 新“地王”是珠江新城最后一块出让的住宅用地，得主为广州市城市建设有限公司。 新“地王”对广州整体楼价影响不大地价高不一定代表着房价高，最终房价还是要由市场决定。即使该地王会支撑附近的楼价，但项目占地面积小，且位于珠江新城这一特殊地段，对广州的楼价不会有太大影响。另外，这一楼盘要到2011年左右才能开盘，而两年后的市场行情如何，现在很难预估。 城建高价拿地举措四大原因分析第一，企业战略布局，扩大市场份额广州市城市建设有限公司做为本地国有型企业，对企业利润贡献最大的为广州市场，因此广州市场为现阶段的工作中心。另外，企业为了进一步做大做强，谋求进一步的发展空间，土地是第一要决。目前城建在售的项目不多，为了保证未来在广州的住宅市场份额，拿地热情高涨。第二，稳定资本市场，提高投资者的信心做为一个上市公司，资本市场运作尤为重要。高价拿地不但体现出企业的资金实力，而且能够带动投资者的信心，提高投资者对企业的估值。资本市场的强大将会给企业带来更多的流动资金，进而才能更好地实施滚动开发计划。第三，地块规模相对小，开发风险相对较低该地块面积较为小，只有6394平方米，虽然单价高，但对于基金较为充裕的开发商而言，总价在接受范围内。另外，珠江新城地块优质，临近知名豪宅誉峰，坐拥珠江公园稀缺资源，区域地块“买少见少”，未来价值看好。据CRIC2009中国房地产决策咨询系统显示，目前该项目1公里范围内的主力价格为18000-25000元/平方米，在较为稳定的房地产市场中，预计两年后价格依然会逐步走高。第四，发挥传导效应，提升集团其他项目目前在城建热销项目中，有新开盘的珠江新城项目星汇云锦和海珠区的可逸豪苑，热销项目给开发商带来了资金和信心。另外，城建未来1年内动工或者开盘的项目有荔湾区的水泥场项目、海珠区的翠城花园和江南新苑。因此，高价地块对于持有众多项目的城建而言，已经超出单一地块的意义，该项目在提升企业知名度的同时，也将会给集团其它项目带来良好的口碑，利于项目销售。3.地块SWOT分析表优势劣势1.项目品牌优势明显2.新“地王”项目受市场瞩目3.地块规模小，开发风险较低4. 地块所在地段好，不限户型，开发前景可观1.地块所在的珠江新城东区市政配套相对较少2.楼面地价高，抬升房价机遇威胁1、项目所在的珠江新城板块是知名的高档住宅区，高档次居住气氛已形成2、投资客户入市，高端产品受关注1.珠江新城高档豪宅竞争较为激烈数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第六章、商品住宅市场一、市场综述2009年6月，广州十区二市新建商品住宅供求比为1：2.88，环比大幅上升76.69%。6月，广州新建商品住宅成交面积为111.74万，环比下降22.77%。6月广州新建商品住宅成交均价为9386元/平方米，环比略降0.92%。6月广州新建商品住宅成交均价为9386元/平方米，环比略降0.92%。二、供求关系分析2009年6月，广州十区二市新建商品住宅供求比为1：2.88，环比大幅上升76.69%。6月，广州新建商品住宅供应量和成交量环比均有下降，但供应量降幅明显，下降幅度远大于成交量，致使本月呈现出不平衡的供求关系。2009.1-6月广州十区二市新建商品住宅供求比走势图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局三、供应量分析1.供应总量分析1.1供应面积横向比较6月，广州十区二市中，供应量环比上涨和下降的区域各占一半。在供应面积环比下降的区域中，花都区降幅最为明显，环比下降65.95%。花都区5月共有4个项目新开盘，而6月无新开盘项目，是造成6月该区新增供应面积环比大幅下降的主要原因。2009.5-6月广州各区新建商品住宅供应面积对比图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局1.2供应面积纵向比较2009年6月广州十区二市新建商品住宅供应面积为38.84万平方米，环比下降55.06%。进入6月，广州新增商品住宅供应量大幅减少，是近4个月以来的新低。其主要原因是不少开发商经过了5月黄金月新品集中上市之后，在6月纷纷放缓推货速度。 2009.1-6月广州十区二市新建商品住宅供应面积走势图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2.新增供应数据分析6月新开盘项目大幅回落，仅有5个。增供应项目集中在天河、荔湾和海珠这三个中心区，有助于缓解其商品住宅供不应求的状况。2.1规模分析6月份，广州新推案的项目中，新推供应面积在3-5万的项目占比较上月有所减少，而新推供应面积在1-3万的项目占比相应增加。6月推案面积趋向中等规模的原因是，5月不少开发商大面积推货后，6月推货面积适当有所减少。 6月新增供应面积规模列表6月新推建筑面积新推案量（个）1万以下11-3万33-5万1总计5数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.2建筑形态分析6月广州新推案中，以小高层和高层为主。这两种建筑形态是洋房的主要形态，预计未来新增供应中，仍以这两种形态为主。6月新增供应建筑形态列表建筑形态新增供应量（个）小高层1高层4总计5数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.3区域分析6月，广州新增供应项目集中在天河、荔湾和海珠这三个中心区。中心区供应量增大，对缓解其商品住宅供不应求的状况有一定帮助。6月新增供应区域分布列表区域新增供应量（个）荔湾区2天河区2海珠区1合计5数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.4新增供应户型分析6月广州新增供应户型以三房单位为主，占比超过35%。值得注意的是，6月四房单位新增供应量占比比上月增大，主要是因为近期投资客户入市信号明显，开发商增加大面积单位供应量以迎合市场需求。6月新增供应主力户型分布表房型比例（%）一房25两房24三房37四房14合计100数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.5新增供应价格段分析在6月新增供应的项目中，没有单价在10000元/以下的中低档产品。同时，单价在20000元/以上的高档产品占比增大。新增项目中，单价在20000元/以上的两个项目均为位于中心区的大户型产品，显示近期房地产市场上，改善型需求有所放大。6月新增供价格段分布表房价新增供应量（个）5000元/以下05000-10000元/010000-15000元/315000-20000元/020000元/以上2合计5数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析1.成交面积横向比较1.1多个区域成交环比下滑6月，在广州十区二市中，仅有增城市新建商品住宅成交量环比有所上涨，其余九区均有不同幅度下降。2009.5-6月各区新建商品住宅成交面积对比图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局1.2番禺稳居二手住宅成交榜首6月，广州十区二手住宅中，有8个区成交面积环比上涨，黄埔及番禺区成交面积环比下降。6月，番禺区仍稳居二手住宅成交榜首。番禺区内优质房源较多，加上区域交通相对便利，吸引不少在天河区上班的白领一族到此购房。2009.5-6月广州十区二手住宅成交面积对比图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2.成交面积纵向比较2.1成交面积环比小幅回落6月，广州新建商品住宅成交面积为111.74万，环比下降22.77%。6月份是广州楼市的传统淡季，本月全市成交量环比有所萎缩，但仍处于今年的高位。易居中国认为，6月楼市成交量下滑的原因有二：1、6月为楼市的传统淡季，市场销售气氛相对冷清；2、5月份是传统的销售旺季，开发商大量推货，相反，6月广州楼市新货供应量减少，直接对成交造成影响。 2009.1-6月广州十区二市新建商品住宅成交量走势图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2.2二手商品住宅成交面积继续攀升2009年6月广州十区二手商品住宅成交面积为93.97万平方米，环比上升12.65%。是近一年以来，成交量最大的月份。受市场回暖影响，今年2月开始，广州二手商品住宅成交量节节上涨。2009.1-6月广州十区二手住宅成交面积走势图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局3.成交数据分析6月花都区成交量较大。三房仍是成交主力户型。全市范围内，10000元/平方米以下价位区段的楼盘成交量最大，占成交总量的69%。3.1成交区域分析6月，广州新建商品住宅成交面积最多的区域是市郊的花都区，其次为增城市和天河区。6月商品住宅成交排行前十名排行榜中，花都区有两个项目上榜，分别是花都奕翠园和峰境园。6月成交区域分布列表区域面积（）白云区104,681从化市53,365番禺区158,265海珠区86,709花都区202,405黄埔区12,849荔湾区32,973萝岗区23,438南沙区26,371天河区189,316越秀区25,630增城市201,350合计1,117,352数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3.2成交户型分析6月，广州成交的主力户型是三房单位，占总供应的41%。三房单位连续多月成交活跃。在刚性需求持续旺盛的市场状态下，预计在未来一段时期内，三房仍是成交主力。同时，四房及以上的大户型单位成交量有上升趋势。6月成交户型分布表房型面积（）一房128,354两房213,624三房468,477四房及以上220758复式29,788独栋17,405联排21,853双拼17,091合计1,117,350数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3.3成交户型面积分析6月，面积在90-130区间的单位成交面积最大，占总量的37%。本月面积在150以上的单位成交占比有所上升，显示改善型需求增大。6月成交户型面积分布表面积区间面积（）50以下2885550-9025683390-130410536130-150116663150以上304463合计1,117,350数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3.4成交价格段分析6月，10000元/平方米以下价位区段的楼盘成交占成交总量的69%，占比较上月有所上升。在正常的市场情况下，单价在10000元/平方米以下的中低价位项目，在未来一段时间仍是市场成交的主力。6月成交价格段分布表价格区间面积（）10000元/以下76399810000-15000元/13569215000-20000元/13595820000元/以上81702合计1,117,350数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析1.成交均价横向比较1.1各区普遍涨价，天河成交均价涨幅较大在广州十区两市中，6月新建商品住宅均价除花都区环比下降外，其余各区均有不同程度上涨，涨价动作普遍。其中，天河区成交均价环比升幅最明显，升幅达13.33%。2009.5-6月广州十区二市新建商品住宅成交均价对比图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局1.2新地王为二手住宅涨价提供动力受到地产市场回暖影响，6月二手住宅成交均价普遍上扬，仅有萝岗区呈下降走势。例如天河区，6月区内珠江新城板块创造了新地王，业主涨价现象比较普遍，但因为需求旺盛，即使部分买家观望，依然成交活跃，导致区域均价拉升。2009.1-6月广州十区二手住宅成交均价对比图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2.成交均价纵向比较2.1花都低价单位大面积成交，拉低全市均价6月广州新建商品住宅成交均价为9386元/平方米，环比略降0.92%。本月全市成交均价环比回落，主要是受到花都区成交均价大幅下降，同时，成交量占比增大影响。6月花都区成交均价为5722元/，环比下降达22.20%；5月花都区成交量占全市成交量的16.62%，6月占18.11%。2009.1-6月广州十区二市新建商品住宅成交均价走势图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2.2自住客追涨，投资客退场6月，广州二手商品住宅成交均价为4724元/，环比上升1.33%。二手房源紧缺是目前全市范围的普遍现象。买家当中，刚性需求是因为“怕涨”抓紧入市，弹性需求是因为“保值防通胀”加快出手，急迫的心态使他们面对业主的“反价”毫无还手之力。值得注意的是，在这个普通市民热烈追涨的阶段，前期活跃在楼市的专业投资者却开始停下脚步。专业投资者非常注重出租回报率，如今随着楼价上涨，不少投资型物业的回报率下跌，长线投资对于他们已经没有多大吸引力。而且，由于目前的价格已经超越2007年的高位，短线炒作的空间也比较有限。相反，对于那些拿钱进入楼市避险的市民来说，他们并不特别在意具体的出租回报率有多少，只是觉得楼价现阶段不可能下跌，因此加紧入市。2009.1-6月广州十区二手住宅成交均价走势图数据来源：广州市国土资源和房屋管理局六、热点板块珠江新城板块1.区域特征分析珠江新城内高端项目林立，云集了富力、中海、越秀城建、保利等广州主流房地产开发企业，这个高档住宅的集中地已经毫无疑问成为广州高端住宅市场的风向标。6月，珠江新城成功出让一幅楼面地价达的15324元/的新“地王”，再次令珠江新城备受关注。通过分析，珠江新城内的高档住宅主要有以下几个特点： 户型结构:三、四房为主打珠江新城板块住宅供应的户型主要以130-160平方米的三房和四房单位为主，约占整个板块的70%左右，其次是200平方米以上的五房和复式单位。另一方面由于该板块定位为中央商务区，加上邻近商业配套成熟的五羊新城，亦令小户型公寓为主的楼盘得以滋生。 主流客户群：投资+自住买家珠江新城经过新规划检讨后，被定位为高尚居住区，由于具有珠江新城公园及江景、五羊新城周边成熟生活配套等大环境支持，因此吸引的买家主要是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，较多的客源是来自天河区的高层管理人员或经营各类生意的私营业主，其次是来自东山、天河区的二次置业的换楼客。 价格范围分析珠江新城目前的售价主要集中在18000-23000元/平方米的幅度，多数是以精装修交付使用，由于珠江新城推售的面积均以大面积户型为主，因此总价较高。 生活配套分析目前珠江新城的各楼盘自身的生活配套较少，并无大规模的超市，区域内虽有南天广场、美居中心等大型专业市场，但其他生活配套也主要以小规模的日常需要为主。在随后的几年间，各大发展商均加大对该片区的开发力度，入住人数将不断增加，加上写字楼的投入等利好，板块内的生活配套氛围日趋成熟。 园林景观分析板块内的楼盘一部分是以单体楼为主，由于受到规到规模的限制，在园林景观方面均较为欠缺，除个别具有较优的中轴线绿化广场及珠江景观外，其余主要借助外部景观为主；另一部分是占地规模在5-10万平方米的中型楼盘，拥有较为优越的园林环境，加上板块内的外部景观的双景观资，为其真正豪宅地位奠下基础。2.区域楼盘动态分析珠江新城主要在售项目情况表典型项目开发商总建（万）物业类型报价（元/）6月成交面积（）6月成交均价（元/）星汇云锦 城建集团120852普通住宅220003551120089珠光御景花园二期 珠江地产48553洋房24000577521620领峰园 合景泰富地产104282普通住宅;酒店式公寓265001074926428月岛轩 方圆集团78203普通住宅22000195417730君玥花园 嘉裕地产93130普通住宅19000487420062隽峰苑 路劲基建107007普通住宅16500416915498数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统珠江新城地王出 附近有楼盘跟风涨价在珠江新城“地王”诞生后，珠江新城在售的一手新盘影响较大，不少项目应声涨价，特别是珠江新城的房子成为直接的受益者：区域内有4成在售项目涨价，幅度在5%13%之间。3.区域总结CBD的氛围正在日益浓郁，促进楼市持续稳定从1994年珠江新城规划出台至今，CBD楼市发展已经进入第15个年头。目前珠江新城已有富力中心等超甲级写字楼投入使用，富力君悦等高级商务酒店相继进驻，广州新地标西塔将于2009年年底完工，另外广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施也在紧张施工中。而超星级酒店以及国际顶级品牌购物广场也开始动工，CBD的氛围正在日益浓郁之中。而随着今年年底地铁五号线的开通以及猎德大桥的通车，加上明年亚运前开通的珠江新城集运系统，三大交通利好构筑的全新立体交通体系已然呈现。目前珠江新城众多写字楼及住宅正加速开发，已落成的中高档写字楼吸引外资及实力型企业进驻，令大批外籍人士及高管阶层集结此地，成为周边中高档住宅市场的主要客源，支撑起该区豪宅市场。正是由于客源的高消费性及稳定性，令不少投资者看好该区物业的中长线投资潜力，进一步促进楼市持续稳定。七、项目解析：城恒大御景半岛配套酒店开业，富豪明星云集 恒大首个超五星酒店开业7月10日，恒大地产集团首个超五星酒店恒大酒店面在恒大御景半岛开业。商界名流、投资银行、重要合作伙伴及海内外110家主流媒体出席了此次盛典。香港郑裕彤博士、华人置业主席刘銮雄先生、英皇集团主席杨受成先生、中渝置地主席张松桥先生、中银国际首席执行官王岩先生、人和商业董事长戴永革先生，以及华人第一国际巨星成龙、刘亦菲、范冰冰、容祖儿、蔡卓妍组成的超豪华明星阵容纷纷出席。人山人海的盛典现场现场出席的明星：吴小莉、范冰冰、容祖儿、王鹏、成龙、蔡卓妍、刘亦菲明星拓手印 趁机积极推货御景半岛从7月4日起，加推四重景观楼王产品，售价仍从8590元/平方米起（含3000元/平方米的豪华装修）。新货面积从96-201平方米不等，主力户型为130-160平方米的东南向三房、四房。 明星开盘三大收效媒体传播有腕的地方就少不了娱记的存在，尤其是大腕的出现，会让当地的各大报纸、电视兴奋一番，不久，全国大娱乐节目中也会出现恒大的身影。等于是做了一番广告了，最多在报道中“恒大”的字眼变成了“某著名房产公司”。人际传播粉丝们，围观人群们见了明星，拍了明星照，很希望身边的亲朋好友都知道。现在交流工具如此便捷，信息传播速度和可信赖性比单纯的广告效果好多了。恒大的知名度和美誉度都会有一定的提升。实力信心恒大邀请成龙等国际明星来代言，被代言的又是房产界TOP10的公司产品，在人们眼里，那也就门当户对，相