新联康中粮大悦城解决方案

会计学1新联康中粮大悦城解决方案新联康中粮大悦城解决方案23市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析沈阳房地产市场u沈阳近年市场供需两旺，整体供应量和成交量大幅上涨，从2005年以来年平均涨幅分别达到32%和16%。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度，整体市场供大于求的情况逐年加剧。08年受宏观环境影响，市场供应量有小幅回落，但成交水平与07年保持一致，市场波动不明显。u2009年沈阳商品房的上市量为1149.17万平方米，成交量1402.62万平方米，供求比为1:1.22，市场供小于求，对比2008年同期，供应量为1503.41万平方米，成交量1320.1万平方米，供求比1：0.87，供求缺口扩大。u09年沈阳的市场相对呈谨慎态度，但成交明显高于去年，市场健康发展。市场供求：受08年经济危机影响，09年市场相对谨慎，发展势头良好。4沈阳02-04年的价格平稳增长，从04年开始有所上涨，但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为4%，09年商品房价格突破4000元/平方米的大关。价格水平：受城市资源及发展速度所限，同比全国其他城市房产价格，沈阳价格相对偏低，未来仍有一定的增长空间。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析沈阳房地产市场5u沈阳09年房价年均增长率为10.8%，2009年沈阳城镇居民人均可支配收入18560元，比上年增长9.1%。房价的增长速度首次高于收入的增长速度，居民具备购买能力，房地产市场即将步入快速增长。u上海02年之后人均收入增长率均低于房价的增长率, 深圳从03年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足.居民购买力：从01年至今沈阳房价增长比较平缓，增长幅度不大,居民具备较强的购买力。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析沈阳房地产市场6市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析价格方面集中在3000-5000元为去化主力价格段，随着高端市场供应增加，6000元以上成交比重也有明显增长。60-90平方米产品为市场需求主力，大面积180平以上产品需求有小幅增长需求结构：市场以刚性需求的中小面积去化为主，3000-5000元价格段居多。沈阳房地产市场7 价格平稳提高成交量快速增长量价快速增长阶段价格剧烈上涨阶段,成交量萎缩阶段2001-2008上海住宅销售均价图18462224967.941899.951681284632343279261511034160404010332034136385103008888511805001000150020002500300035002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200905000100001500020000成交面积（万平方米） 成交均价量价快速增长阶段价涨量升，震荡期价稳量跌市场调整不同于一线城市，沈阳的价格平稳，而且成交量迅速提升，08年各一线城市成交量大量下降，但沈阳依然稳步上升，没有出现量价下跌的现象。09年成交均价更是突破了4000元关口。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析房地产水平：发展较晚，居民较强的购买力及刚性需求支撑市场平稳发展，受宏观影响较小，目前处于稳定发展期。沈阳房地产市场8市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析据有关部门统计，沈阳是全国吸纳港资最多的城市，其中房地产是港资投资的重点。全国知名的开发企业在沈投资已达70左右。万科、恒基兆业、碧桂圆、保利、恒大，首创、中海，远洋等知名企业都来沈阳抢滩，投下巨资，中国房地产百强企业综合实力排名前10名中，已有7名进驻沈阳。 u2009年沈阳固定资产投资3676亿元，比2008年增长22.2。u2009年沈阳房地产投资总额1188.7亿元，比2008年增长17.6。其中住宅投资802.1亿元，同比增长10。u固定资产投资额中，房地产投资额仍点有较大份额，占固定资产投资额的32.3。房地产投资：城市经济健康发展，开发环境良好，众多投资落户沈阳，房地产占据较大比重.沈阳房地产市场9沈阳房地产市场：整体发展势头良好，市场健康稳步增长，居民具备较强的购买力，刚性需求旺盛，房地产投资不断增加。 市场扫描10市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析政策影响出台背景：房价快速上涨及房地产贷款的高速增是政府出台严厉调控和掐紧资金的源头。全国四大指标性城市的平均房价上涨均超过50%，北京、深圳的均价涨幅更是超过100%，整体的房价涨幅过快，尤其在国家强调房地产市场健康稳步发展的前提下，市场仍然呈现出单边上涨的态势。【指标性城市房价走势】【房地产贷款增长情况】一季度我国金融机构本外币贷款增加2.80万亿元，其中，人民币贷款增加2.60万亿元，外币贷款增加292亿美元。个人购房贷款在人民币贷款中的占比为20.1%。2009年全国个人房贷累计新增1.4亿元，占全年人民币贷款的14.6%。全国、尤其重点全国、尤其重点城市房价上涨速城市房价上涨速度过快是政府出度过快是政府出台严厉调控政策台严厉调控政策最主要的诱因，最主要的诱因，房地产贷款保持房地产贷款保持高速增长，个人高速增长，个人购房贷款增长尤购房贷款增长尤其猛烈，促使政其猛烈，促使政府掐紧资金源头府掐紧资金源头114月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发201010号，内容可以归结为如下四条： “新国四条新国四条”政策直指投资性购房需求政策直指投资性购房需求政策细则趋紧，调控预期效果明显政策细则趋紧，调控预期效果明显在执行层面，各政策细节也基本从紧处理： 市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析政策影响出台政策：力度之大、针对性之强可谓前所未有，将对市场走势产生明显的政策性影响。12市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析全国表现：各主要城市日成交量均呈现单边下挫态势。新政后，北京最新的周成交744套，成交量约为新政前的20%。新政后，南京最新的周成交504套，成交量约为新政前的26%。新政后，上海最新的周成交1430套，成交量约为新政前的99.6%。新政后，深圳最新的周成交436套，成交量约为新政前的41%。新政后，天津最新的周成交1122套，成交量约为新政前的42%。政策影响13【我司操作项目综合反映】市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析政策影响环比增幅东北片区华北片区长三角西南片区华中片区4.9-4.15 4.16-4.22 4.23-4.29 4.9-4.15 4.16-4.22 4.23-4.29 4.9-4.15 4.16-4.22 4.23-4.29 4.9-4.15 4.16-4.22 4.23-4.29 4.9-4.15 4.16-4.22 4.23-4.29来电-38.1%7.8%6.7%-52.8%-28.9%-29.6%-8.2%-43.7%-21.5%-80.7%-90.9%600.0%185.9%-32.2%-70.2%来人28.9%-42.7%-42.7%13.7%-24.0%0.7%-59.1%-59.1%-11.4%-26.8%-26.8%-50.2%-50.2%-1.5%-20.9%-20.9%-50.9%-50.9%16.9%-26.8%-26.8%-46.5%-46.5%销售户数95.6%-66.2%-66.2%57.1%-50.0%144.1%-91.6%-91.6%26.5%-55.2%-55.2%-84.9%-84.9%55.9%-22.6%-22.6%-82.9%-82.9%0.0%-25.0%-25.0%-100.0%-100.0%我们通过分析本司全国30个城市、五大片区所有项目的新政前后三周的来电、来人及销售情况来分析政策影响：全国各区域政策公布后一周内的来人和成交量除华北受个别项目集中推出影响外，基本呈明显下降态势；改善居住和投资性购房占较大比例的长三角区域连续两周成交量环比下降超过50%；以刚性需求为主导的东北区域的成交量环比下滑近7成，显示对后市的恐慌和看空情绪已经从政策主要针对的投资性客户中蔓延至刚需客户群体，但整体来说，刚需客户为主的东北市场受到的整体影响相对较小；全国表现：各片区成交量均有不同程度下降，观望情绪已弥漫至各客户阶层，下行预期已经形成142010按揭合作银行操作细则表沈阳按揭合作银行按揭合作银行操作细则备注首套房二套房三套二套房认定标准首付成数优惠利率首付成数优惠利率首付成数优惠利率中行90平以下二成以上三成下浮15%五成上浮10%5.5成上浮15%以家庭为单位，有按揭贷款记录销售合同签约日期在18号以前的均可享受原政策农行90平以下二成以上三成下浮29%五成上浮10%没有新细则暂参考二套以家庭为单位，有按揭贷款记录工行90平以下二成以上三成三成下浮25%;二成下浮15%五成上浮10%没有新细则暂参考二套以家庭为单位，有按揭贷款记录建行90平以下二成以上三成优质客户二成下浮15%;三成下浮25%;四成下浮30%五成上浮10%停止以家庭为单位，有按揭贷款记录招行90平以下二成以上三成下浮15%五成上浮10%没有新细则暂参考二套以家庭为单位，有按揭贷款记录兴业90平以下二成以上三成下浮15%五成上浮10%5.5成上浮15%以家庭为单位，有按揭贷款记录市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析【沈阳表现】政策影响沈阳表现：各大银行均按新政执行15项目名称项目名称客户量客户量成交量成交量4.19-4.25.4.26.-5.3.5.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.64.19-4.25.4.26.-5.3.5.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.6恒大城808090901401401801802002002202202102101616151525252424414146464747绿地老街坊606080801201209090707010010090907 78 8191911115 517171313阳光尚城606011011090908080909011011090903 3242413136 65 53 32 2依云北郡110110100100909085859090100100110110151513136 65 53 32 21 1保利上林湾80807070909070706060707070708 83 317179 96 67 74 4其仕郡1501509090909080808080120120909010103 32 20 00 010102 2万达广场500500150150140140120120120120110110120120290290232313137 76 65 52 2新湖明珠城1501501401401201201001009090909012012013133 37 70 00 00 00 0鑫丰御景华庭1201208080707070707070909080808 82 23 31 11 17 72 2保利心语花园11011014014012012090901101101001001101108 8272711115 57 75 54 4普遍项目到访有小幅下降，但基本保持稳定，成交受可售资源影响呈现下降趋势。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析【沈阳表现】政策影响沈阳表现：客户到访出现小幅下降，成交受供应影响明显减少。16市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析政策影响兰乔圣菲客户兰乔圣菲客户约有11组客户通过中央电视台新闻或网络知道了新政，但不了解，在询问中简单提及有1组重点关注新政的客户，认为这次新政将是房地产市场的一次拐点，认为房价会降，持观望态度。此外，有2位已售未签约的客户涉及二套房贷，之一为楼王购买者，客户心理担忧购买高总价房子是否合适，以及首付和利率提高的问题；另一组认购独栋样板间，因贷款政策的调整造成较大付款压力，对后市不看好，考虑退房。魅力之城客户魅力之城客户在政策调控期间加推了产品，加推45套，当天认购24户，共有6组排号客户因二贷政策变化放弃选房，这6组客户有投资类的，也有投资和自用皆可的，觉得首付款的增加及利率的上调还是增加了购房成本，且自己无力承受或不想承受。其中有3组客户是因为贷款政策调控而不能购房；已购房客户目前有2组因二贷政策的出台导致没能及时放款的，现正引导客户改变付款方式或更名，其中1户有可能因为不接受而要求退房。金地滨河国际客户金地滨河国际客户对约10组客户进行回访，之前明确表示考虑1#及2#一室和两室小面积的客户，其中有2组是二贷，基本不会考虑购买；有3组投资客户表示会继续等待国家政策及市场情况后再做决定；有5组自住客户表示继续关注滨河。【沈阳表现】客户表现：部分投资或投资兼自住客户以及高货值客户出现退房意向。17市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析政策影响【沈阳表现】兰乔圣菲：兰乔圣菲：客户关于新政的解读：客户关于新政的解读：因为新政刚刚出台，很多客户都还不太了解，所以大部分还未提及。兰乔客户对新政的了解目前并不深入，大部分客户觉得是政府的又一轮调控，对未来市场的预期不好。对贷款客户产生的影响：对贷款客户产生的影响：首付和利率提高，增加了购房压力，同时会使客户购房信心大减，期待房市降价。还有一些客户对市场未来存在观望的态度，市场预期不好，预计大部分客户担心没有办法贷款，不愿意承受一次性购置别墅的压力。魅力之城魅力之城通过认购情况看，对于购买两房产品的客户影响并不是很大，因为两房产品房款相对较低，可以通过改变付款方式来解决问题，压力较小；对购买三房产品的影响较大，购买三房产品的客户多为二次以上贷款，客户表示，新政的调控会提高个人购房预算、多交纳利息，从而造对个人购房形成较大的压力。真正受到影响较大的是考虑购房投资的客户，认为增加首付和提高利率会降低投资回报率，增加个人投资风险。刚性需求的客户基本不受影响。受影响的客户共性受影响的客户共性：以二次以上置业为主，之前贷款在130-180平米住宅，大多数考虑投资购房；金地滨河国际金地滨河国际有一部分客户会观望，但比例不高对于改善型客户而言，尤其是名下已经有一套以上贷款房产，对于新政的抗性较大对于刚需客户，主要关注性价比，有合适的会出手 客户表现：对于新政了解不多，对未来市场预期不好，担心调控会对购房造成较大压力，增加投资风险，普通购房者出现观望。1811.56%市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析u09年，沈阳市场供应量呈阶段性上扬趋势，6月，10月均为集中放量期；房交会举办的3月，6月，9月份成交量激增，主要由于政府优惠导致集中备案出现。除此之外的成交量基本保持平稳增长的态势。09年底市场供应及成交并未出现骤减，10年一季度供求也呈现出良性增长的态势，但是对比09年同期，由于政府优惠的取消，供求量均有一定程度的下降。u对比沈阳同期，09年至今市场价格经历了先抑后扬的走势，波动性相对较小，在09年11月达到价值高点。进入12月，价格有一定下跌，但保持小幅抬升的趋势。10年3月，市场成交均价达到4323元/ ，环比上升5.18%，同比上升11.56%。房价增长幅度明显较低。l随着房贷新政的统一和逐步落实，对于沈阳楼市的影响也将逐步的显示出来，l但从整体来看，沈阳楼市以刚需产品为主力成交，市场供需基本平衡，房价有所上涨但涨幅相对不大，只有11%，还不及长春增长量（46.2%）。新政对于房价的打压效果可能作用不明显。l此外，虽然新政对于市场的影响效果不如一线城市明显，但已有部分开发商表示会将调整推盘计划，以期在政策影响期占据有利时机，抢夺市场份额，未来市场放量可能加大，但价格将相对保持稳定，甚至有小幅增长。未来表现：近期市场受政策影响有一定下滑，但整体表现相比全国其他区域相对较好，未来将保持平稳发展，个别项目可能会出现小幅增长。政策影响19市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析预计本次调控带来的市场预计本次调控带来的市场影响将至少持续到影响将至少持续到2010年年10月，北京、深圳等重点月，北京、深圳等重点调控城市均价跌幅将达到调控城市均价跌幅将达到30-35%，但是沈阳对于，但是沈阳对于政策反映相对滞后，预计政策反映相对滞后，预计下半年政策反应将逐渐明下半年政策反应将逐渐明朗，影响期可能持续到朗，影响期可能持续到11年初。年初。 u0505年的调控周期持续约年的调控周期持续约6 6个月个月时间，调控中心上海的均价水时间，调控中心上海的均价水平下跌了约平下跌了约29%29%u0808年的调控周期同样持续了年的调控周期同样持续了约约6 6个月时间，调控中心深圳的个月时间，调控中心深圳的均价水平最高下跌了约均价水平最高下跌了约36%36%未来表现：沈阳对于政策反映相对滞后，预计下半年政策反应将逐渐明朗，影响期可能持续到11年初。政策影响20市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析政策走向市场走向大势预判07-08年抑制严控08-09年宽松拉动近期再次收紧09年全国市场V型反弹价格增长明显贷款放量巨大2010年市场下行趋势明显，未来刚性需求仍是市场的主力支撑。沈阳城市地位明显，城市不断扩张，经济快速增长。为房地产发展提供了有力支撑。沈阳房地产市场处于健康平稳发展，房地产投资不断增加。居民具备购买力，刚性需求旺盛，受新政打压程度不高未来市场仍处于平稳发展，价格的涨幅会有所放缓，个别项目价格可能小幅增长城市环境房地产市场未来前景全国沈阳新政打压效果明显417新政严厉打击虽然全国大虽然全国大势预判存在势预判存在下行趋势，下行趋势，沈阳整体房沈阳整体房地产市场受地产市场受本轮调控影本轮调控影响相对较弱响相对较弱，未来市场，未来市场将保持相对将保持相对平稳。平稳。21市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析大大东东区区概况：概况：大东区是沈阳市内五区之一，原区域在大东边门外，故取大东而得名。大东区是沈阳民族工业的发祥地和重要的工业区，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地、轻型汽车生产基地。区位：区位：大东区地处东经122、北纬42，中国东北地区的南部，辽河平原中部，辽东半岛的腹地。位于沈阳市东部，东、南、北与东陵区为邻，西和西南与沈河区相连，西北与于洪区接壤。面积及人口：面积及人口：大东区是沈阳市内面积最大的城区，现辖区包括沈阳古城以东及北部地区，面积59.1平方公里，人口65万。居住着汉、满、朝鲜、锡伯、蒙古等25个民族。区域简介位于城市东部，历史悠久。紧邻城市核心区，市内五区中面积最大，是沈阳工业发祥地。历史沿革：历史沿革：大东区是沈阳地区开发较早的古城区之一。在明代，大东地区是沈阳城垣外的城乡结合部。后金建都沈阳后，加快城市化进程，商业集市和手工业作坊相继出现。1680年（清康熙十九年）修筑郭墙后，人口增加，大东关大街、小东关大街、大北关大街、小北关大街形成。22市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析区域经济铁西区 和平区 沈河区皇姑区大东区2009年GDP（亿元 ）700418.8417202302.32009年完成地区生产总值302.3亿元，增长11.2%；一般预算收入13.6亿元，按可比口径增长15.7%；全社会固定资产投资300亿元，增长20.5%；实际利用外资4.2亿美元，下降21.1%；规模以上工业总产值830.4亿元，增长14.3%；社会消费品零售总额125.6亿元，增长20%。提前一年完成了“十一五”规划确定的主要经济发展目标。 经济发展较为平稳，增速略缓，09年有所回升，目前位于全市中下游水平。23陶瓷城 医大四院居然之家胸科医院骨科医院脑科医院东塔大东广场大东体育场北海公园华润万家28中沈阳大学五中东站小学二台子小学中街商圈万泉公园大东二校165中学兴东中学市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析区域配套l中街、华润万家、建设中的龙之梦广场及两家专业类商场使大东区拥有良好的商业氛围，区内居民购物便利；l大东区内拥有多家全市知名医院,医疗水平发达，为区内居民就医提供了良好的保障；l区内休闲娱乐设施完善，拥有大东广场（全市最大广场），建设中的大东体育场、北海公园等，为区内居民提供了较好的休闲生活氛围；区域内配套设施齐全,一环里商业配套最为完善与繁华，向外逐步减弱，仍没有摆脱老工业区的形象，区域发展存在断档。24城市建设沈铁路棚户区联合路棚户区东中街商业区滂江街大东棚户区为市区最多,有大量的旧城区存在,由于二环区域发展较晚,导致区域发展水平不均衡,城市形象参差不齐.市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析25小结：大东区历史悠久，是沈阳较早的城区，工业的发祥地，紧邻城市核心，经济处于城市中游水平，区域内各类配套齐全，适宜居住，但整体发展水平不均衡。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析26市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析2009年大东区上市量为77.23万平方米，成交量79.07万平方米，供求比1：0.98；供应仅多于沈河及皇姑两区，呈现供不应求态势。2010年1-4月大东区上市量仅为2.07万平方米，成交20万平方米，供求比1：0.1；供应为全市最低，供不应求的态势也更加明显。市场供应受供应限制，大东区近年来一直呈现出供不应求的态势，市场需求旺盛。27市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析成交情况2009年大东区成交价格5505元/平方米位于全市第三，仅低于沈河及和平两区，成交量受供应限制较低.2009年4月至2010年4月大东区成交价格处于平稳上升，成交量受当月供应影响波动明显,与去年同期相比价格上涨31%，成交量上涨17%。31%58%价格位于全市前列，并平稳上扬，成交量增长有所放缓，整体市场存在观望情绪。28铁西区：老工业区改造，因距离市区较近且房价相对较低一直热销沈河和平：市中心区域，房价较高，但土地资源有限，多为商住项目，长白岛区域是住宅较为集中地区，品质较高大东区：大东区：城市东区，发展相对滞后，项目较少，主要集中在一环沿线，目前发展至二环，形象较落后，二环外围尚未开发皇姑区：教育医疗资源丰富，但市场发展不平衡，于洪区：城市外围区域，近年发展以北二环及于洪新城为主，于洪新城靠近浑河发展迅速，品质较高，北二环品牌聚集，区域潜力大东陵区：以棋盘山景区为核心发展高端别墅项目，整体定位较高浑南新区：政府大力发展的新开发区，外来品牌发展商众多，项目品质高，价格高，定位高的三高地带市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析房地产水平沈北新区：三环外，伴随沈北开发区的规划建设而兴起。依托道义大学城，虎石台开发区及辉山蒲河环境资源形成三个差异板块，价格较低，品质差异较大。大东是唯一仍有大量土地储备的市内城区，虽然房地产发展滞后于其他区域，但目前正处于大力发展阶段，未来发展潜力不可限量。29根据大东区的功能定位和社会经济发展的整体布局，形成具有鲜明特色“一轴三线六区”的文化产业宏观布局：一轴汽车工业文化产业轴（包含欧盟经济开发区、三大整车厂、东中街商业街）以“汽车经济”、“汽车社会”理念为指引，充分利用三大整车厂的集群效应、区位优势和交通便利等特点，实施汽车总动员战略，打造一条汽车工业文化产业轴，有效整合汽车产业上下游企业，充分延伸汽车产业链条，引导汽车消费潮流，实现第二产业和第三产业的互动发展。三线工业文化观光线、历史文化考证线、红色文化教育线。 六区万泉文化创意产业集聚区、大东公园休闲娱乐产业集聚区、东顺城街文化商贸产业集聚区、龙之梦亚太中心会议展览产业集聚区、科技产业园创意设计产业集聚区、欧陆风情文化产业集聚区。汽车产业区汽车产业区市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析区域发展以一轴三线六区的产业布局，将拉动区域的整体发展。30市场扫描市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析东中街商业区东中街商业区黎明新城”规划用地范围南至善邻路，西至滂江街，东至北运河并沿北运河向北延伸与滂江街交会，面积约1.5平方公里.结合沈阳地铁一号线滂江街站、黎明广场站，“黎明新城”将打造十余个商业项目，形成沈城东部地铁商圈 .欧堡国际社区，占地5.93平方公里，是沈阳欧盟经济开发区的生活配套区.预计在3-5年的时间，将欧堡国际社区努力打造成集居住、办公、商业、休闲、医疗、教育等功能于一体的国际化生活区东中街商业区是沈阳乃至我省重点建设的现代服务业集聚区之一。全长2公里，已经引进和正在开工建设的7个重点建设项目中，总投资额超过30亿的有4个，占地面积超过5万平米的项目有3个，全部建成后，商业区面积将达到500万平方米，成为特色鲜明、业态合理、功能完善、凸显现代服务业全新理念的现代化商业新街区。区域发展城市建设的步伐加快,商业街区的进一步扩大,大东区将迎来全新的发展,城市地位也将近一步提高。31小结：市场供不应求，需求旺盛，价格位列全市前三，平稳上扬，成交量有所放缓，东中街及一系列城市建设，未来发展潜力不可限量。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析32大东区历史悠久，是沈阳较早的城区，工大东区历史悠久，是沈阳较早的城区，工业的发祥地，紧邻城市核心，经济处于城业的发祥地，紧邻城市核心，经济处于城市中游水平，区域内各类配套齐全，适宜市中游水平，区域内各类配套齐全，适宜居住，但整体发展水平不均衡。居住，但整体发展水平不均衡。市场供不应求，需求旺盛，价格位列全市市场供不应求，需求旺盛，价格位列全市前三，平稳上扬，成交量有所放缓，东中前三，平稳上扬，成交量有所放缓，东中街及一系列城市建设，未来发展潜力不可街及一系列城市建设，未来发展潜力不可限量。限量。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析33市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析鑫汇国际鑫汇国际华府新天地华府新天地银河国际银河国际国际金融中心国际金融中心新华国际新华国际裕景中心裕景中心恒隆市府广场恒隆市府广场嘉里中心嘉里中心领先国际领先国际佳兆业佳兆业茂业中心茂业中心世纪华丰世纪华丰五里河新天地五里河新天地世茂五里河世茂五里河新夏宫新夏宫皇朝万鑫皇朝万鑫天润广场天润广场万锦和平里万锦和平里凤凰大厦凤凰大厦丰瑞威士顿广场丰瑞威士顿广场太原时代太原时代万科金域国际万科金域国际中街上乘中街上乘锦联左岸锦联左岸锦联经典名座锦联经典名座亚洲时尚公寓亚洲时尚公寓目前市中心区域主要目前市中心区域主要在售及待售公寓项目在售及待售公寓项目共共2727个，其中在售项个，其中在售项目目1212个，待售项目个，待售项目1515个。个。其中：其中：项目分布太原街板块共太原街板块共4 4个项目，在个项目，在售售3 3个，待售个，待售1 1个。个。中街板块共中街板块共6 6个项目，在售个项目，在售3 3个，待售个，待售3 3个。个。金廊及北站共金廊及北站共1616个项目，个项目，在售在售4 4个，待售个，待售1212个。个。其他板块共其他板块共2 2个项目，在售个项目，在售2 2个，待售个，待售0 0个。个。本案本案D区公寓区公寓龙之梦龙之梦公寓型项目多是面对全市性质的投资客户，因此我们将全市公寓项目进行扫描。34市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析项目列表项目名称板块开发商公寓体量公寓性质开盘时间均价装修标准主力面积主力总价去化率太原时代太原街沈阳百年城6商业2008.1170001000604290%万锦和平里太原街万锦地产15住宅2010.57500清水654845%亚洲时尚公寓太原街沈阳云峰1.84住宅2008.685001000806885%万科金域国际铁百、建大沈阳万科1商业2010.590001500403675%锦联经典名座皇姑锦联地产2商业2010.385002000595060%锦联左岸中街锦联地产2.1住宅2009.978001500403185%天润广场中街神洲天润置业4住宅-7000清水4028-丰瑞威士顿中街丰瑞置业3.6商业2008.118500900504372%中街上乘中街沈阳安程2.3商业2009.128000700453685%领先国际金廊新拓置业3商业2008.5120002000506080%皇朝万鑫金廊中一集团3.3商业2008.12200004000489698%新华国际金廊香港新华7.6商业-1500050006090-鑫汇国际北站CBD诺富特3.5商业2010.5120002000435215%银河国际北站CBD银河国际房地产3.7商业2007.58500800504398%目前在售公寓项目多在目前在售公寓项目多在20082008年开盘，去化率多在年开盘，去化率多在70%70%以上，大部分项目接近尾盘销售；以上，大部分项目接近尾盘销售；多为商业立项，体量多在多为商业立项，体量多在2-32-3万左右，多为装修公寓，装修标准万左右，多为装修公寓，装修标准10001000左右；左右；主力面积以主力面积以40-5040-50平方米居多，总价在平方米居多，总价在36-4536-45左右，均价左右，均价7000-85007000-8500元；元；多数公寓项目处于尾盘或尚未公开阶段，与本案竞争不明显。中粮为板块标杆，因此我们把主要板块的标杆型项目及板块内的项目做为本案的研究对象35市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-丰瑞威士顿开发商：沈阳丰瑞置业有限公司地址：沈阳市大东区津桥路3号 物业公司：沈阳东怡物业有限公司 产品类型：高层 物业类别：商住公寓、商业 主力面积：50平方米建筑面积 ：73813平方米容积率：7.7开盘时间：08.11入住时间：10.08. 均价：8500 装修情况：900元装修物业费：2元/平方米月 车位数：地上200，地下136配套：新世界百货销售情况：72%，月均销售30-40套左右客户情况：普遍来自周边商户，投资或自用 中街较为成功的商住类项目，定位较高端，销售率约为72%36市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析户型以酒店式公寓布局，多为一室，常规公寓户型。典型项目-丰瑞威士顿37市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析面积面积供应户数供应户数面积配比面积配比去化户数去化户数去化率去化率45以下71%686%45-5541882%30072%55-605611%4377%85-95163%1169%95-100122%867%100以上31%267%合计512100%37072%主力户型为45-55平的产品，去化情况比较平均。典型项目-丰瑞威士顿38市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析全玻璃幕墙，打造高档品质感，是目前区域最高端属性公寓项目，1-7层引入新世界百货，预计明年开业。典型项目-丰瑞威士顿39市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析全装修，基本吊顶，墙面，厨房卫生间进行装修，有一定品牌，但整体档次并不高。典型项目-丰瑞威士顿40小结：中街商圈，地段优势明显定位高端，精装修，外观品质感塑造较强户型及实际装修水平一般，但足以满足客户需求。普遍客户为商务用途，购买投资外租或自用。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-丰瑞威士顿41市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-天润广场（天润中街里）开发商：沈阳神洲天润置业有限公司地址：大东津桥路和大什字街交汇处 物业公司：待定 产品类型：高层 物业类别：住宅、公寓（商住）、写字楼、商业主力面积：37-40平方米建筑面积 ：330000平方米容积率：11开盘时间：预计2010.8入住时间：2011.6均价：7000元/平方米装修情况：清水物业费：待定配套：天润购物广场销售情况：6月5日起开始排号，目前约有800组客户情况：周边居住人群，投资客 1#2#3#4#东顺城街津桥路大什字街中街路天润广场项目中街唯一小面积住宅产权公寓，报价较低，目前排号情况较好。#6#7#42市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析户型以居住布局，多为一室或一室一厅，功能分区明确。典型项目-天润广场（天润中街里）43市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析 户型供应套数供应面积套数配比面积配比30平132套3924.8平13.3%8%37-40平550套21926平55.6%42%71-79平132套10076平13.3%20%85平110套9350平11.1%18%96平66套6336平6.7%12% 合计990套51612.8平100%100%主力户型为40平以下的产品，在板块内较为稀缺，具体的推盘套数未定。典型项目-天润广场（天润中街里）44市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析目前商业裙房出地面三层，项目外立面全玻璃幕墙，虽是住宅但也是公建立面，1.5万平的空中花园是项目一大卖点。典型项目-天润广场（天润中街里）45市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析6月5日排号当天，现场客户排起了长长的一列，对项目认可度很高，价格也都很认可。典型项目-天润广场（天润中街里）46小结：中街商圈，地段优势明显区域内绝版的住宅产权小户型产品均价较低，符合客户心理价格。多为周边客户及投资客，对地段价格投资价值很认可。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-天润广场（天润中街里）47市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-中街上乘开发商：沈阳安程房地产开发有限公司地址：沈河北中街123号 物业公司：百特物业 物业类别：住宅、写字楼 商铺 酒店式公寓主力面积：45平方米建筑面积 ：23000平方米（层以上为公寓，1-2层商业，3层写字间容积率：6.4开盘时间：2008.12入住时间：2009.11均价：平层8000复式9000装修情况：700元装修 物业费：2.6元每平每月配套：底商沈阳春天等销售情况：85%客户情况：周边工作居住人群，投资兼自用 改建的公寓项目，原为新峰商业广场，位于北中街核心。48市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析主力户型多在40平左右，复式局布挑空，多为一室一厅布局。典型项目-中街上乘49市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-中街上乘面积面积户数户数套数配比套数配比去化去化去化率去化率35平以下67%467%35-453948%2872%45-551721%1059%55-6556%480%75-8556%360%120平以上1012%770%合计合计8282100%100%565668%68%主力户型为35-45平的产品，45以下产品去化情况最好，其他比较平均。面积面积户数户数套数配比套数配比去化去化去化率去化率3535平以下平以下5 52%2%4 480%80%35-4535-4511211254%54%10510594%94%45-5545-55363617%17%303083%83%55-6555-65515124%24%484894%94%8080平以上平以上5 52%2%3 360%60%合计合计209209100%100%19019091%91%50市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析公建外立面，品质一般，整体感觉较为陈旧。典型项目-中街上乘51小结：中街核心，地段优势明显商业改造项目整体品质较差，装修水平一般，但足以满足客户需求。多为全市性客户购买。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-中街上乘52市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-万科金域国际开发商：沈阳万科金域曦郡地产开发有限公司 地址：沈阳市铁西区建设中路12号 物业公司：沈阳万科物业产品类型：多层 物业类别：商住公寓、住宅、商铺主力面积：37平方米建筑面积 ：110000平方米（公寓约10000平方米）容积率：4开盘时间：2010.5入住时间：2011.12 均价：8200 装修情况：800元装修物业费：2.1元/平方米月 车位数：地上200，地下288配套：铁西百货底商销售情况：77%，月均销售80套左右客户情况：全市性投资客户 铁西区偏多铁西区核心地段，万科品牌支撑，多层景观公寓公寓53市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析常规公寓户型，零居设计，功能完备。典型项目-万科金域国际54市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-万科金域国际面积面积户数户数套数配比套数配比去化去化去化率去化率37.0837.0822022087%87%18018082%82%51.351.3323213%13%151547%47%合计合计252252100%100%19519577%77%主力为37平产品，去化情况也是最好的。55市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析以福建传统楼体为设计蓝本，采用围合式设计外围高层建筑形成的空间与内部有层次感的植物搭配，创造出清新舒适的居住和休闲空间 典型项目-万科金域国际56小结：铁西区核心，铁百商圈，地段得到认可品牌开发商，品质及口碑得到认可，多层景观围合式公寓，全市稀缺。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-万科金域国际57市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）开发商：香港新华集团地址：沈阳市惠工街51号物业公司：待定产品类型：高层（25、30） 物业类别：甲级写字楼、五星级酒店、购物中心、酒店式公寓面积区间：40-400平方米建筑面积 ：400000平方米（公寓约74000平方米）容积率：不祥开盘时间：预计2010.6入住时间：2011.12 均价：15000 装修情况：5000元装修物业费：4元/平方米/月 车位数：地上200，地下288配套：自建购物中心销售情况：截止6月21日，排号50组客户情况：高端商务人群专业投资客 新华天玺金廊沿线即皇朝万鑫后的高端公寓项目，高标准装修，目前反响一般。58市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）12222222123456777776899101121345678910111275.64平方米56平方米54.08平方米58.9平方米45.55平方米46.91平方米74平方米71.11平方米63.17平方米62.05平方米100.75平方米74.83平方米6-10层的平面图6月26日首次推出六个楼层的房源，面积为45-100平。59市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）常规公寓户型产品,无附加值及亮点,布局尚可。60面面 积积总套数总套数套套 数数比例比例45.5-46.91496153.00%53.89-58.9810421.00%62.05-64.2462.05-64.2419238.00%71.77-76.92489.60%81.65194.00%93.97194.00%109.8-114.796313.00%134.01-134.76296.00%190.17-192.7330.60%208.56-211.2130.60%464.7610.20%60平方米左右的产品为项目的主力户型 ，50以下仅占23%。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）61卫浴系统德国唯宝卫浴+当代、高仪或德国汉斯格雅（Hansgrohe）五金件。厨房电器将选用SMEG(斯迈格) 或西门子,最低不低于西门子标准。橱柜品牌将会选用Hacker(海格橱柜)、Mobalpa(摩巴帕)或同类国际一线品牌。制定的装修标准为5000元/平方米,选用一线品牌，但多数装修材料的品牌尚未对客户公开。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）62市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）63小结：金廊沿线即皇朝万鑫后的豪装公寓项目香港实力开发商打造45-400平方米面积，打造城市豪宅。定位高，6月初排号至今并不理想。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-新华国际（天玺）64市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-鑫汇国际开发商：沈阳诺富特酒店有限公司 地址：北站二路58号（时代广场酒店南侧）物业公司：待定产品类型：高层36层 物业类别：2栋点式楼，其中1-7层为裙房，公寓：8-36层 写字间：8-29层主力面积：37、52平方米建筑面积 ：100000平方米容积率：不祥开盘时间：2010.5入住时间：2011. 均价：12000装修情况：2000元装修物业费：1.8-2.5元/平方米月 车位数：地上100，地下300配套：北站自建商业销售情况：20%，月均销售10套左右客户情况：全市性投资客户 部分周边城市客户 北站板块最高价公寓项目，定位为首席泛酒店式公寓。65项目为项目为5 5梯梯2424户户, ,其中其中: :A户型47.56平 14户 B户型57.52平 2户C户型71.90平 4户 D户型40.99平 2户E户型 50.70平 2户ADBBCCCCAEEAAAAAAAAAAAAD市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-鑫汇国际5月份首推出三个楼层的房源，6月中加推一层房源，主力面积为48平。66市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-鑫汇国际面面 积积总套数总套数套套 数数比例比例40.99-47.5640.99-47.5667244866%51.42-57.9811217%71.411217%50平方米以下的一室产品为项目的主力户型 ，其60及70左右的产品各占17%67市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-鑫汇国际常规公寓户型产品,零居，基本功能完备。68项目已接近封顶，售楼中心投入使用，6月份开始媒体投放。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-鑫汇国际69小结：北站板块最新项目，定位较高开盘前释放信息较少，市场无声音目前去化情况不理想，客户认为价格偏高市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析典型项目-鑫汇国际70项目名称项目名称所属所属板块板块项目定位项目定位营销手段营销手段销售销售均价均价销售率销售率点评点评金域国际金域国际铁百精致型城市精英社区先期打品牌及地段，客户积累期长达半年，客户越万组，集中引爆，形成市场热点8200（800）75%积累期的报价高于开盘时的价格，加上品牌效应，高出了客户的心理预期，实现了项目开盘快速去化新华国际新华国际. .天玺天玺金廊国际化高端豪宅品牌推广，春交会上高调亮相，配合一系列推广活动，邀请香港知名艺人汪明荃为接待中心剪彩15000（5000）排号50组完全走高端路线，但推广通路较为单一和大众化，缺少高端的圈层推广，目前客户积累一般，内部认购也不理想鑫汇国际鑫汇国际北站CBD北站首席泛酒店式公寓推出低区房源试水，推广没有同步，在市场在没有什么声音，6月才开始打报广配合北站一些写字间的电梯间DM12000（2000）20%客户积累不足的情况下开盘，造成当天仅售出三套房源，为后期推盘带来了困扰天润广场天润广场中街中心核心纯住宅月底开始常规媒体推广，配合网络及公交站亭，6月初开始排号，每平减80元优惠，采用平价策略7000排号800组主打纯住宅的小户型产品，配合低价及优惠，吸引客户排号，大量积累客户，开盘将根据客户的积累情况而定，从而保证项目开盘高去化率，形成热销态势丰瑞威士顿丰瑞威士顿中街东中街首席集商业、商务、创业公寓为一体的综合性项目以新世界商场为依托，主打项目品质，办公属性，新世界带来的投资信心，常规推广8500（900）72%项目以开盘以平价入市，后逐步提价，给投资客户以较高的回报率，整体去化较为平稳，并没有形成市场热点。中街上乘中街上乘中街中街核心城市享乐公寓常规推广加派单8000（700）85%项目整体形象较差，没有进行较好的包装，仅依靠地段优势进行销售，市场上没有形成较好的口碑。市场扫描整体市场分析竞争项目分析区域市场分析从价格及定位来看，中端项目销售情况更为理想，高端项目受市场冲击较大。71市场结论沈阳市场仍处于平稳发展，短期内价格会受到抑制，投资性产品影响较大，公寓市场高价高质项目市场接受度并不乐观。72-项目概况-73C C区区A A区区B B区区D D区区项目概况占地面积：7.2万平方米建筑面积：约50万平方产品组成：A、B、C、D四个商业建筑及10栋塔楼组成。销售均价：7000元/平方米项目现状：A、B区已入住，商场已营业。C区尾盘销售，面积为90-129平方米的平层及跃层产品，商场招商基本结束，D区为36-62平方米的商住公寓。交房时间：C区2010年10月C区客户: 生意人 大东区公务员 周边工作人群 多为投资客，约占70%，少量用于过渡居住住宅已入住住宅尾盘销售公寓待售C区90平以上住宅产品去化困难，跃层产品基本滞销，投资客户比例达到70%，未来D区产品全部为小面积商住公寓。74Part1:完成本案从住宅向商住公寓的转型Part:实现区库存产品的去化Part3:实现项目价格及价值的双重提升75-面临的问题-76供求客户项目开盘出现供不应求，但制造了负面效果。后期剩余问题产品，量较大，销售趋势逐渐恶化。客户量逐渐衰减，产品销售出现挂“0”现象，导致客户购买信息减退。负面口碑效应引发客户观望市场项目推广投入有限，渠道窄公关活动少客户到访量下降，关注度降低新增客户有限，不断被稀释。所余产品为北向和顶层，产品尚且存在一定问题，总价高，选择面小，余货。销售速度下降客户观望情绪重，市场需求大规模下降，产品压力，推广无力，难！产品/销售推广/客户面临的问题77Problem6:推广聚焦商业部分，住宅部分被忽略，渠道单一；且推广力度弱。Problem5:针对性公关活动少，客户上门量降低；缺乏互动吸引，销售效率下降。Problem4:跃层产品，制作为顶层，缺乏经济实用性，同总价的市面上可替代性物业多，成交难！Problem3:项目交通路线繁华，但交通疏导情况差，经常塞车，缺乏专门停车场规划，杂乱无章。Problem2:现场导示弱，销售中心不明显，尚无专门看楼通道，示范区、沿途包装不足，未利用到位，项目价值点弱化。Problem1:本地消费者现阶段心理出现变化，原推广泛化、显疲态，主题诉求利益不足，对竞争对手区隔不明显，缺乏创意元素。面临的问题表现：客户到访量少，来访者因总价高、选择面小而止步楼前，形势逼人。78Problem7:Problem7:产品硬件设施品牌不足，为业主带来众多不便，电梯、大堂等；居住及办公配套信息配套不到位，为住户信息传递设置了障碍（移动信号不稳定）Problem8:Problem8:产品定位为商住两用，给自住客户带来不便，商住客户不便于办理公司手续，定位矛盾。Problem9:Problem9:物业服务质量较弱，客户口碑较差。Problem10:Problem10:销售团队状态不佳，客户服务不到位，产品推售不专业。销控无力，价格梯队不合理。关键因素关键因素 : “: “口碑口碑”、“观望观望” ” 、“滞销滞销”客户稀释、流量速减，成交意愿走弱，我们必须突破！面临的问题表现：入住客户顾虑重重，自住者忧；租赁者虑；产品缺乏整体的专业管理体制，对未来产品信心不足。79观望情绪重入住客户疑虑重重到访量持续减少如何突破？！抛开这些问题，让我们来重新认识抛开这些问题，让我们来重新认识“她她”80-项目解读与思考-81项目解读与思考区位属性配套设施交通条件地块四至一环一环二环二环三环三环沈阳站北站桃仙机场本案本案中街商圈太原街商圈区域车程（km）机场18太原街商圈5.7中街商圈0沈阳站6.14沈阳北站3.7到达市区各中心地段直线距离到达市区各中心地段直线距离本案位于东中街核心，临近沈河区，中街商圈内，方便到达各中心地区，地段优势明显。外部环境82项目解读与思考区位属性配套设施交通条件地块四至本案本案东东顺顺城城路路津桥路津桥路东西快速干道东西快速干道小小什什字字街街大大什什字字街街自驾车出行自驾车出行: :主要依靠小什字街、大什字街，津桥路及东西快速干道等主要道路，由于商业街车多人多，部分路段为单行，自驾车出行较为不便。公交出行公交出行: :目前共有147207218219等近十条公交线路，可抵达城市各主要区域，公交出行十分便利未来交通规划未来交通规划: :地铁一号线预计也将在今年十月份开通，另东中街龙之梦