某地丽景花园群建筑项目前期策划书.docx

工程项目管理课程设计院 学 设 &二 市 城 院专业：工程 管理班级：1 0 9 0 2班姓名：韩娟娣指导老师：李 文 芳注：项目部各人员包括施工员、安全员、材料员、资料员、财务员、研发员、人事员。2、项目总包结构图第六章：进度计划横道图丽景花园群任务20132014201520162017201869123691236912369123691236912祥瑞花园期祥瑞花园二期华瑞花园一期华瑞花园二期华瑞花园三期锦绣花园一期锦绣花园二期锦绣花园三期幸福花园一期幸福花园二期幸福花园三期第七章：项目投资估算与融资方案丽景花园的总估算投资为126546. 56万元，企业的自有资金为5800万元。整个 建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入大的建设项目，因此本项目的资 金来源主要采用自有资金，银行贷款以及预售收入用于投资的部分。1、项目投资估算(1) 、自有资金整个项目的自有资金为5800万元，占总投资的4. 6%,分2年投入，第一年3000 万元，第二年2800万元（2）、银行贷款银行长期贷款共有三笔，共计50000万元，占总投资的39.5%,在建设期的每 年年初借款，第一年20000万元，第二年20000万元，第三年10000万元（3）、预售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束。2、项目融资方案（1）、丽景花园群项目投资与成本费用估算 开发成本估算土地使用权出让金：550X383387=21086.3万元I.地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平，共计投入资金21486.3万元 建安工程费：70786.02万元（详见表7-1）表7-1多层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位：元/HT）序号项估价指标（元/nf）1多层住宅16002高层住宅28003配电站、加压泵站16004道路1505绿化1006室外给排水工程37室外电气工程2.58商铺2200幸福花园建安工程费：27970万元1600 X 58278.2+2800 X 49394.8+2200 X 18150+150 X 16982+100 X 61223.2+3 X 109916+2.5 X109916=27970 万元祥瑞花园建安工程费：11458.36万元1600 X 16041+2800 X 29371 + 1600 X 750+5338.1 X 150+44069.05 X 100+3 X 49381+49381 X2.5=11458.36 万元华瑞花园建安工程费：14183.23万元1600 X 55943+2800 X 9441+2200 X 9095+150 X 7565+100 X 43520.78+3 X 71812+2.5 X 71812=14183.23 万元锦绣花园建安工程费：17174.43万元 1600 X 71466+2800 X 12588+2200 X 67(X)+150 X 1()455+1(X) X 53609.95+3 X 88137+2.5 X88137=17174.43 万元总建安工程费：27970+11458.36+14183.23+17174.43=70786.02 万元 工程建设其他费：6340.08万元(详见表7-2)表7-2前期工程费用估算表（单位：万元）序 号项 目计算依据计 价1工程设计费建安工程费X3.5%2477.512施工图预算编制费工程设计费X10%247.753水文、地质、勘察费建安工程费XI.1%778.644监理费建安工程费X2.18%1543.145建设工程管理费建安工程费X1.5%1061.796竣工图编制费工程设计费X 8%198.207项目前期工作咨询费国家计委计价格158劳动安全卫生评审费建安工程费X0.1%7,089场地准备费建安工程费X0.1%7,0810招标代理服务费建安工程费X0.05%3.8963合 计6340.08基础设施费（红线内外匚程费）：6833.11万元（详见表7-3）表7-3基础设施费估算表（单位：万元）开发期间税费：7361.74万元（详见表7-4）序 号项 目计算依据计 价1供电工程65 万元/公顷 X 38.3387=2492.022492.022供水工程15 万元/公顷 X38.3387=575.08575.083电信工程7 万元/公顷 X38.3387=268.37268.374煤气工程7 万元/公顷 X 38.3387=268.37268.375绿化工程5.4 万元/公顷 X38.3387=207.03207.036道路工程42.13 万元/公顷 X38.3387=1615.211615.217排水工程36.7 万元/公顷 X 38.3387= 1407.031407.03合 计6833.11表开发期间税费一览表（单位:万元）序号项目计算依据交纳税额1配套设施建设费建安工程费X6%4247.162质量安全监督费建安工程费X0.4%283.143物业管理基金建安工程费X2%1415.724其他建安工程费X2%1415.72合计7361.74 不可预见费：2739.62万元 （取上表1-5项之和的10%）不可预见费=（0+70786.02+6340.08 +6833.11 +7361.74） X 10%=2739.62 万元（备注：第一项为政府公布数据，不存在不可预见性）开发成本：115546.87万元 （以上1-6项小计之和）开发成本=21486.3+70786.02+6340.08 +6833.11+7361.74+2739.62=115546.87 万元（2）丽景花园群项目的开发费用估算管理费用：3163.37万元（取投资与成本费用估算中1-4项费用总和的3%）管理费=（21486.3+70786.02+6340.08+6833.11） X3%=3163.37 万元销售费用：1637.89万元（详见表7-5）销 售收入 估 算:（128255+107176+71466） X 1.5+（46162+45412+58278+9394.8+12588） X0.5=546262.9 万元表7-5销售费用估算表（单位：万元）序号项1=1计算依据计 价1广告费及市场推广费销售收入XI%5462.632销售代理费销售收入XI%5462.633其他销售费用销售收入XI%5462.63合计16387.89 财务费用：6198.43万元（详见贷款还本付息表7-6）开发费用：10999.69万元（3）贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详 见贷款还本付息表，假定贷款利息为7%。序号项II名称合计建设期第一年第二年第三年1借款还本付息IJ年初借款累计第一笔借款本年借款2000020000本年应计利息700年末借款累计207001.2年初借款累计20700020700第二笔借款本年借款2000020000本年应计利息2149年末借款累计221491.3年初借款累计02070042849第三笔借款本年借款1000010000本年应计利息3349. 43年末借款累计13349.4313349.431.4年初借款累计借款汇总本年借款50000200002000010000应计利息6198.437(X)21493349.43总还本付息56198.43表7-6贷款还本付息结算表（单位：万元）（4）投资成本费用估算汇总表7-7表7-7投资成本费用估算汇总表（单位：万元）序号项目名称总额1开发成本115546.871.1土地成本21486.31.2建安工程费70786.021.3工程建设其他费用6340.081.4基础设施费6833.111.5开发期间税费7361.741.6不可预见费2739.622开发费用10999.692.1管理费用3163.372.2销售费用1637.892.3财务费用6198.43合计1+2126546.56注:1、建安工程估算指标以已完工程结算作为参考估算。2、投资估算中未包括建设单位场地己有建筑的拆除费用及补偿费用。3、投资估算中未计入工程保险费。4、投资估算中未包括涨价预备费。第八章：项目风险分析】、进度控制风险与对策本工程具有占地面积大，多层、高层交织在一起，同期施工栋数多，分包项目多，总工期 及各阶段工期要求紧的特点。针对此特点，工程部应做好以下工作：（1）通过招标考察等方式，优选总包施I：队伍，要求总包单位技术实力较强、配合意识较 好、有足够的机械设备能力和劳动力配置。（2）合理调整各单体工程的开挖计划，先小高层后多层。（3）结合销售和对外开放、展示要求，部分小高层建筑采用悬挑外架施工方法。（4）雨、污水管施工先行施工。（5）协调公司各职能部门工作，按时落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。2、质量控制风险与对策定位放线困难，地下室抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工 程质量控制的重点。工程部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量 保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。3、成本控制风险与对策工程部积极配合职能部门设计部、成本部，推行限额设计、优化设计，加强进度付款审核、 现场变更和签证管理。参考文献：1 工程项目管理工程经济某地丽景花园群建筑项目刖期策划书编制人：葬娟娣目录第一章：工程概况1、项目概况42、项目范围及描述表6第二章：市场预测1、市场宏观分析72、市场微观分析7第三章：建设项目的方案和定位1、项目方案72、项目定位7第四章：项目的WBS图1、梨园小区WBS图8第五章：项目的组织结构图及项目总包结构图1、组织结构图92、项目总包结构图10第六章：进度计划横道图11第七章：项目投资估算与融资方案111、投资估算112、融资方案12第八章：项目风险分析161、进度控制风险与对策162、质量控制风险与对策163、成本控制风险与对策16参考文献16第一章：工程概况1、项目概况(1) 、项目基本情况丽景花园群由幸福花园、祥瑞花园、华瑞花园、锦绣花园、吉祥花园以及和谐 花园构成，总占地面积为383387 m，总建筑面积为338221芹。其中幸福花园规划 总用地面积124945m2,规划建设用地面积109916 k ,总建筑面积125326 m2；祥瑞 花园规划总用地面 64129m2,规划建设用地面积4938田气，总建筑面积46162 m2； 华瑞花园规划总用地面 90187m2,规划建设用地面积71812浦，总建筑面积75129 虻；锦绣花园规划总用地面积104126m2,规划建设用地面积88137 k,总建筑面积 91604 m2 o具体组成包括住宅及配套设施。配套设施有停车场、休闲广场、文化中 心、商铺等。(2) 、项目实施环境丽景花园群位于xx市，该市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜 期长。全市太阳年辐射总量为lorn0千卡/平方厘米，年日照时数18002000小时， 年平均气温15.916.6C, ,10C年积温50005350C,年无霜期242263天,多数 年份降水量在11001300毫米之间。广10月份降水量占全年80%,太阳辐射量占全 年75%, N10C的积温为全年80%。场地属中硬场地土，II类建筑场地。属于对建筑有利地段。仅在上部填土层和 二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀 性。项目所在地基本地震烈度为6度。能源供应即供电：从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源。供水：自来 水供水管径为150 mmo(3) 、项目目标项目总体目标：建成居于国内领先水平的，能够展现现代化住宅风貌的高级商 品住宅O项目的系统目标包括以下五个方面：(1) 、功能目标居住功能项目建成以后，幸福花园建筑面积125326m2,住宅用地66474m2,公建18150m2, 容积率1.14,户数达899户；祥瑞花园建筑面积46162m2,户数达361户，住宅用地 31609m2,公建750m2,容积率0. 82；华瑞花园建筑面积75129m2, P数达561户，住 宅用地49942m2,公建9745m2,容积率1.05；锦绣花园建筑面积91604m2,户数达698 户，住宅用地63587m2,公建7550m2,容积率1.04。使用功能a、住宅使用功能应符合住建部相关规定b、规划设计、建筑质量、建筑材料、户型、环境艺术设计、新技术的应用均达 到国家示范工程有关指标。c、环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等指 标要达到国家相关标准。服务功能a、停车服务功能 小区内提供优质停车服务，满足不同需求层次的要求。在车 流组织上考虑人车分流。幸福花园机动车停车考虑地上停车与地下相结合，其中地 上480辆，地下250辆，还设置商业停车位可停150辆车，自行车停车位1500位。 祥瑞花园机动车停车考虑地上停车，其中地上290辆，还自行车停车位365位。华 瑞花园机动车停车考虑地上停车与地下相结合，其中地上370辆，还设置商业停车 位可停80辆车，自行车停车位580位。锦绣花园机动车停车考虑地上停车与地下相 结合，其中地上570辆，还设置商业停车位可停70辆车，自行车停车位720位。b、商业服务功能 项目建成后具备度好的商业环境，各小区均有商业服务用房 （商铺），行政管理用房（居委会，物业管理），市政公共设施（变配电室、幼儿园、邮政信报箱）c、休闲娱乐功能 项目建成以后具备良好的生活环境，配有文化中心、健身设 施、景观绿化等，涵容居民休闲生活。（2）、技术目标户型幸福花园户型划分A型81. 6m2, C型96. 9m2, D型111. 2m2, E型有82. 4m2 和99i两种，F型有91. 59m2和129. 03虻两种；祥瑞花园有B型41. 8m2, C型96. 9m2, D 型 111.2m2, F 型 91.59m2# 129. 03m2 四种户型；华瑞花园有 A 型 81. 6虻、78. 6m2, B 型 41. 77m2, C 型 96. 9m 93. 8m2, D 型 111. 3m2 107. 9m2, F 型 91. 59m 129. 03m2 五种户型;锦绣花园有 A 型 81.6m 78. 6m2, B 型 41.77m2, C 型 96. 9m 93. 8m2, D 型111.3。、107. 9m2四种户型。道路道路宽度和消防通道均按城市住宅小区建设标准规划。 结构工程结构的耐久性措施符合国家使用年限要求，采取技术措施高于有关 规范要求。 防水工程防水材料优先使用建设部推荐产品，外墙考虑防渗漏措施，首层墙 体与首层地面应有防潮措施。设备工程施工安装质量必须验收合格后才能投入使用。停车部分小区采取地上停车与地下停车相结合，停车用房符合国家相关标准。（3）、安全性能目标结构安全方面结构工程设计，施工程序必须符合国家相关规定，施工质量验 收合格并符合备案条件。荷载等级及抗震设防均符合国家设计规范要求。建筑防火按一级耐火等级设计，灭火与报警系统、防火门窗，疏散通道符合相关要求。室内污染控制墙体材料、室内装修材料及室内有害物质含量不能高于最低标 准。（4）、质量目标项目一次验收合格。项目争创xx市优质工程，XX省优质工程。（5）、进度目标2013年3月1日开工，2018年6月20日完工。（6）、经济目标 项目总概算为126546. 56万元，自有资金5800万元。2、项目范围及描述表根据工程承包合同，项目经理与业主、监理等项目的相关各方协调确定了项目 的主要目标为：（1）交付成果将丽景花园群设计成设施一流，智能型高档，适合青 年人居住的住宅群，（2）总建筑面积338221m2 ,工期要求2013年3月1日2018 年6月30日，成本要求 总投资126546. 56万元。为了使项目相关各方和项目团队成员准确理解项目内容，明确项目目标，项目 经理部用表格形式对项目进行了描述（见表1）丽景花园群项目描述表表1项目名称丽景花园群建设项目项目目标5. 25年完成施工，总投资126546. 56万元交付物总建筑面积338221m具有一流设施的智能型住宅群交付物完成准则工程设计、建造、室内和室外装修工作描述主体结构、公用系统、智能化系统、室外道路和绿化工程工作规范依据国家建设工程的有关规范所需资源估计人力、材料、设备的需求预计重大里程碑2014年6月完成祥瑞花园建设，2015年6月完成华瑞 花园建设，2016年12月完成锦绣花园建设，2018年6 月完成幸福花园建设项目经理审核意见：按要求保质保量完成任务签名：XXX日期：XXXX年XX月XX日第二章：市场预测1、市场宏观分析2011年，全市共完成房地产开发投资32亿元，完成商品房施工面积290. 5万 m2,竣工面积131万m2,实现商品房销佬面积191万m2,销售额42. 2亿元，完成 房地产行业税收3. 7亿元。2、市场微观分析（1）、全市的商品房施工及竣工面积同比大幅增长全市商品房施工面积212. 37万m2 （去年同期144. 53万m2）,同比增长46. 9%, 其中各县市的商品房施工面积分别为：一县23. 39万m2,二县22. 39万m2,三县 18. 31万m2,四县17万m2,五县12. 06万m2,六县12.72万m2； 城区商品房施 工面积106.5万m2 （去年同期77. 09万m2）,同比增长38.2%。6月份当月全市商 品房施工面积164. 7万m2（去年同期94. 22万m2）,同比增长74. 8%,环比增长57. 1%； 一城区商品房施工面积77. 5万m2 （去年同期53.45万m2）,同比增长45%,环比 增长24. 5%o（2）、需求分析一城区近期随着经济的发展以及该区市居民收入的提升，虽然前两年别墅的购 买者多以外地人多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了本地居民的 别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了该区部分中高收入家庭的别 墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。第三章：建设项目的方案和定位1、建设项目的方案（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居 住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强 的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和 花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良 好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。2、项目初步定位丽景花园群项目开发建设以“绿色、生态、健康”为主题，突出城乡一体、环 境改善、高尚现代等特点，在提升城市品位、促进经济发展的同时，打造真正的宜 居生态花园，提升整个区域的价值空间。第四章：项目的WBS图1、丽景花园群WBS图注：项目部A、B、C为每个小区每期的三个项目部的称呼，为了区别开来，请在施 工中称呼XX家园项目部A、B、Co第五章：项目的组织结构图及项目总包结构图1、项目组织结构图