金兰王朝下阶段营销推广方案最终修改54p

华廷金兰王朝下阶段营销推广方案2013年月1 1CHAPTER 1 已售房源分析已售房源分析从已售房源面积分析可看出：95.72平方米户型畅销，124.04平方米户型有滞销情况。从已售房源楼层分析上看，目前20层以上楼层户型滞销现象明显。主要原因在于20层以上楼层总价过高。已售房源均价、面积、总价情况15、17#楼均价、面积、总价现表均价（元面积（平方米）现表总价（元）4114.3526381.0200108540768.0015、17#楼已售均价、面积、总价实际认购均价（元认购面积（平方米）实际认购总价（元）3681.659487.360034929142.00实际小订均价（元小订面积（平方米）小订总价（元）3771.081457.06005494691.00预留均价（元预留面积（平方米）预留总价（元）3822.47332.42001270667.00未售房源均价、面积、总价情况15、17#楼未售均价、面积、总价（新价格表）表均价（元面积（平米）表总价（元）4276.5215104.180064593327.002 2CHAPTER 2 成交客户分析成交客户分析从成交客户区域分析上看，目前购房客户主要来自新区华、湛河区和县镇客户，后期应加强这些区域的推广。从成交客户年龄分析上看，目前购房客户主要以中青年客户为主，置业目的主要以首次置业和首次改善型置业为主。从成交客户认知途径上看，目前购房客户主要以户外、宣传单页、朋友介绍及短信为主，因此后期宣传上应以这些方面为主要手段。从成交客户职业分析上看，目前购房客户主要以厂矿工人、企业员工及个体户为主，后期应加强对此类客户的宣传及引导。项目现状及问题1、目前15号楼95.72M2户型已售31套，未售29套，124.04M2户型已售8套，未售53套；17号楼95.72M2户型已售40套，未售20套；124.04M2户型已售30套，未售31套;合计95.72M2户型已售71套，未售49套，124.04M2户型已售38套，未售84套。2、95.72M2户型较为畅销，124.04M2户型有滞销现象；3、20层以上楼层滞销现象明显；4、目前客户对项目信心不足，持观望态度，主要因为：工程进度缓慢、未办理任何有效证件、所更换的开发商没有知名度；工程现状项目上半年基本处于停工、停推广、停销售的状态；目前17#楼在绑钢筋，预计半个月后开始做基础，11#楼在做地下室，项目工程上严重滞后。3 3CHAPTER 3 市场分析市场分析（1）千田新开元项目情况：（规模）项目占地407.78亩，建筑面积近100万方，容积率3.7，公摊20%。37栋30层高层；（户型）40-66一室一厅一卫，75-86两室两厅一卫，117三室两厅一卫，110-141三室两厅两卫；推广宣传： （推广渠道）单页、楼市网、户外、飞播字幕；（诉求内容）产品、销售、项目形象；工程进展：5#、6#楼已出地面、2#、3#地基坑已挖好；（1）千田新开元推售情况：（推出情况）目前推出一期共15栋，其中6栋商品房，9栋是安置房。目前销售的是1#、2#、3#西单元、4#西单元四栋30层高层。其中1#是1个单元2梯6户，房源约168套，2#是2梯7户，房源约392套，3#西单元、4#西单元都为2个单元2梯4户，房源合计约224套，4栋楼房源总计是784套。现在加推3#东单元，约120套房源；（销售情况）据销售人员介绍，推出的1#、2#、3#西单元、4#西单元四栋销售率达到70%左右，剩余近300套。据了解，2#有低楼层5层，1#也有低楼层6层。市场价格：均价4200元/（包含水电气开口费），最终成交均价为3990元/；优惠情况：90以下首付6万，90至140首付8万，140以上首付10万，剩余首付款签订购房合同时补齐，认购房源优惠4%，一次性交齐30%首付优惠1%。每月开展业主生日会，每月有本月出生的业主皆可参加，活动赠送T恤衫，高层蛋糕品尝，以后每月都举行业主生日会。（2）帝佳英郡项目地址：平顶山市一中向西500米；开发商：河南帝佳房地产开发有限公司；总占地面积：108亩；总建筑面积：约47万；容积率：4.5；建筑风格：英伦式建筑风格；产品类型：17栋高层；推售情况：项目分五期开发，首推8#、10#楼，8# 29层，2层底商，2梯4户，“品”字结构，约116套；10#33层，2梯6户，约372套，一期推出房源总计约为488套；推售户型：8#户型H1、H2两种户型，为93.49、122.29； 10#户型J1、J2、J3三种户型面积分别为84.97、37.18、91.83；销售价格： 暂无；优惠活动：5000元办理会员卡，优惠幅度暂无；工程进度：已经开始动工5栋，其中含一栋商业。（3）帝佳尚城项目情况：规模：占地232亩，总建面64万方，容积率4.14，公摊约占20%。共规划24栋楼，其中6#、15#为28层，其余全为33层；户型：47一室两厅一卫，108-123三室两厅一卫，135三室两厅两卫，144四室两厅两卫风格：ArtDeco建筑风格、paseo（漫步道的意思）园林风格定位：城南1号版图，未来中央核心生活区！（3）帝佳尚城推售情况：2011年6月份一期开盘，推出2#、3#、9#三栋楼：2#楼2梯4户，面积分别约为117和144，共248套房源；3#楼2梯6户，面积分别约为118、123和135，共186套房源；9#楼3梯10户，面积区间约为47-108，共310套房源。一期合计744套房源；销售情况：截止目前项目一期销售率约70%，剩余225套左右。3#现在已经不作为主推，如果有客户购买可申请，主推2#和9#，其中2#144剩余较多，楼层较全14-33层都有房源，而9#剩余30套左右，房源分布在20-33层；市场价格：一期均价4000元/（含有水电气开口费），现在暂停销售，调整价格表；优惠情况：展示期；推广活动：无；工程进展：1#、2#、3#建至15层，9#已动工。（3）帝佳尚城（3）帝佳尚城（4）永基九里项目情况：永基九里项目所在地位于湛河区光明路西侧，平桐路以西，新南环以南，现湛河区北渡镇石庙村。地处平顶山老城区南部，交通便利，地理位置优越。项目来源为城中村改造，项目总占地面积800余亩，其中，一期规划用地面积为85896.63，总建面近42万平米，容积率3.88，绿地率34.12%。该项目由永基地产发展有限公司开发，永基九里分九期开发，其中第一期为春天里，一期总共13栋33层高层建筑构成，一梯四户，大约2300户左右。物业类别为普通住宅和商铺，属于大产权房。永基九里属于行销路线，推广和销售两个公司同时进行，前期积累客户约1000组。（户型）67一房，82-88两房，91-134三房；（风格）简欧风格；（定位）中高端项目；（4）永基九里项目配套自身规划有幼儿园、小学周边配套九头崖商超、蔬菜批发市场、水果批发市场分布社区左右；距离平顶山市第四人民医院、第五人民医院5分钟车程、中建七局医院，二院；省市重点中学平顶山市一中距离项目仅600米路程，二十六中、二十八中。推售情况：（推出情况）3#、5#、9#号楼；两室两厅一卫82.15（共计330套），两室两厅一卫91.32（共计66套），三房两厅两卫121.47（共计231套）（销售情况）目前9#号楼针对平顶山城建学院教职工开放团购，价格在29003300元/之间市场价格： 现该项目未对外出售，预计10月份开盘对外销售，估计均价在3900元/左右优惠情况：VIP会员享有优先选房权，未选到满意房源者，还可参与下批次优先认筹；7月13日当天入会者额外优惠3000元；会员可参与对应积分活动，退会仍享有积分礼遇；入会即可获得对应的礼品赠送；入会即有20个积分；介绍新客户到访奖励20个积分，介绍新客户办理会员奖励50积分，介绍新客户认筹奖励200个积分，介绍新客户大定及签约，奖励500积分，新客户得1000元房款优惠。 （4）永基九里时间节点预测7月月推广方式：户外派单车站等候厅车身广告8月月9月月10月月释放开盘信息，等待工地启动工地高压电塔架移动，工地开始动工，开盘对外销售永基会招募会员（4）永基九里工地状况目前永基九里工程进度面临的问题是工地上有三个高压电塔架无法挪动，导致工程进度无法进行，该项目紧邻宁洛高速山顶碎石时有石块坠入宁洛高速，现已不让堆积石块，运输产生问题。预计10月份挪动高压电塔架，到时开工。（4）永基九里推广宣传： 1、户外：中兴路三面翻：永基九里五星级展示中心 华美绽放 新南环路与光明路交叉口三面塔：一生之城，献给一世之爱2、网络推广：平顶山楼市网：http:/ 聊宅网：http:/ 新浪网：http:/ A户型：三室两厅两卫 面积122（4）永基九里主力户型：B1户型进深较长，影响餐厅采光。作为91的户型，做成三室两厅一卫，略显局促。整个户型设计南北不通透，户型不方正，但是客厅与主卧次卧朝南，采光较为充分，主卧次卧、儿童房之间的过道和入户过道稍长，明显浪费面积，降低了此户型的实用性。B户型与B1户型基本一样，仅仅是各个房间的面积不同。 1户型：三室两厅一卫 面积91 户型：三室两厅一卫 面积91（4）永基九里主力户型：D户型82两室两厅一卫，户型全明设计，动静分区，客厅与主卧、次卧朝南，采光充分，但是卫生间不是干湿分离的，不方便使用，餐厅太小，基本无餐厅，入口过道面积浪费较多。 D户型：二室两厅一卫 面积82（4）永基九里主力户型：E1户型面积为123，三室两厅两卫使得该户型空间较为宽敞，户型为全明设计，南北通透，主卧、客厅朝南，但是入口处过道狭长，面积浪费，且不能采光；厨房窗户太小，影响采光，厨房面积较小，不方便使用；餐厅实用面积较小，卫生间不是干湿分离。E1户型：三室两厅两卫 面积123（4）永基九里主力户型：E2户型作为该项目目前唯一的小户型，一室两厅一卫的设计，空间感较强，户型全明设计，主卧与客厅朝南，采光充分，但是南北不通透，入口处面积浪费，厨房设计过于狭长。E2户型：一室两厅一卫 面积67（4）永基九里主力户型：E3户型125三室两厅两卫，该户型南北通透，全明设计，客厅主卧朝南，但是入口处过道太长，面积严重浪费，动静不分区，厨房面积太小，不实用，且厨房窗户位于室内，采光通风都不好。E3户型：三室两厅两卫 面积123（4）永基九里主力户型：H户型是该项目目前最大户型134，三室两厅两卫使得该户型各个房间显得较为宽敞，户型全明设计、南北通透，但是入口处面积较为浪费，客厅可利用面积较小，更像是一个大过道，后期装修难度较大。户型：三室两厅两卫 面积134（4）永基九里主力户型：K户型88两室两厅一卫，该户型全明设计，卫生间干湿分离，主卧朝南，两卧室预留有壁柜空间，方便装修，但是客厅和阳台朝北，不方便晾晒；入户过道和卧室过道过长，面积浪费。K户型：两室两厅一卫 面积88（4）永基九里售楼部开放时照片（4）永基九里售楼部开放时照片项目名称时间主打内容投放媒介帝佳英郡2013.1原味英伦风情，预约荣耀人生光明路一中旁，38-120舒居美宅幸福入市户外2013.4平凡的生活中做自己的英雄DM单页2013.7一中旁5050万方优雅城邦户外2013.8城南中央欧洲园林书香之地户外竞品项目广告投放列表项目名称时间主打内容投放媒介千田新开元2013.3鹰城，一起瞰世界户外2013.4比“上层”更尊贵的？高层DM单页2013.5出发*以爱之名平顶山晚报2013.6关爱折翼天使千田慈善代捐DM单页2013.76万起 轻松入住新开元DM单页2013.8重磅推出新开元绿卡-46风尚一房，小天地奢享4百亩社区大配套，超低首付再掀楼市风暴！询7368888短信竞品项目广告投放列表项目名称时间主打内容投放媒介永基九里2013.6一生之城献给一世之爱户外、DM单页2013.7一生之城献给一世之爱户外2013.8千亩台地景观园林 惊艳一城户外、网络竞品项目广告投放列表项目名称时间主打内容投放媒介帝佳尚城2013.1南城中心公园生活南城1号版图=877亩河滨公园旁=精品华宅户外2013.7公园之家 漫步尚城户外竞品项目广告投放列表竞品项目20132013年活动列表项目名称时间活动内容帝佳英郡2013年3月湛河公园冠名车展，捐款1元，开盘时候抵3000元2013年5月5000元办理会员，开盘享受多重优惠2013年6月端午节DIY粽子制作帝佳尚城2012年11月2012年11月20日帝佳尚城举行奠基仪式2013年4月帝佳地产与平顶山书法协会联合举办春之韵平顶山书法家走进河南帝佳地产2013年6月派出爱心“小蜜蜂”为广大高考学子及家长送水竞品项目20132013年活动列表项目名称时间活动内容千田新开元2013年4月宣传慈善公益广告，提高品牌形象 （关爱折翼天使）2013年6月以后每月举办业主生日会，老带新客户享受蓬莱、威海、烟台四日游2013年8月8月11日举办假面王国舞会永基九里2013年6月香车美女街道展览游行2013年6月营销中心对外开放，举行抽奖活动，1000元自由入会2013年8月对入会会员发送夏凉被及精美水具老城区楼盘销售情况项目名称目前报价（元/平米）优惠幅度 销售及楼盘动态千田新开元4400元/90以下首付交6万，90以上首付交8万，剩余首付至签合同时付清。一次性付清30%首付优惠5%。5#、6#楼已出地面，2#、3#已挖好地基，安置房已封顶，8月11日举办假面舞会活动。永基九里暂无1000元入会享受优先选房权、多重优惠9#楼对城建学院开放团购，价格在29003300之间，8月13日针对入会会员发放礼品，礼物为一条夏凉被、2个精美水杯。帝佳尚城4000元/无优惠暂停销售，调整价格表；工程进度较快，1#、2#、3#建至15层，9#楼已动工帝佳英郡暂无无优惠5000元入会，享受开盘优惠大礼，具体优惠幅度不详。竞品市场总括价格分析：城南项目对外报价集中在3600-4500元/之间；帝佳英郡、大乘领仕馆、华坤景山庄园、世纪春城、永基九里等老城区市郊楼盘，目前还在筹备和展示，预计开始销售时，均价区间在3800-4000元/；优惠分析新老城区楼盘多延续前期所推优惠；千田新开元：90以下首付6万，90至140首付8万，140以上首付10万，一次性首付30%优惠5%；帝佳英郡：5000元入会，暂不销售永基九里：1000元入会，暂不销售竞品市场分析CHAPTER 推盘策略推盘策略营销思考 解决层以上楼层户型及大户型滞销问题 针对目标客户，做最有效的宣传推广适时推出号楼 123营销策略：价格策略采用菱形定价法降低高层价格，促进高楼层户型销售；加大小户型与大户型价格差，使大户型产品更具吸引力，以促进大户型销售。针对项目层以上户型及大户型滞销的现状，建议在价格制定上作如下调整：、价格表制定采用菱形定价法则，即中间最贵，上下递减。、加大小户型与大户型均价价差，建议均价价差300元/平方米左右。营销策略：优惠策略通过优惠策略进一步缩小小户型与大户型总价差距，促进大户型销售针对大户型滞销的现状，建议在优惠制定上作如下调整：、购买项目.平方米户型享受折优惠、购买项目.平方米户型享受折优惠营销策略：推广策略由于项目证件未办理齐全，跟甲方沟通后采取保守推广方式：1、加强户外派单及短信发放，进一步释放项目信息；2、拓宽户外派单区域；营销策略4：推盘策略#楼产品与#、#楼一样，目前#、#楼还有很大部分未售出，现阶段推出会进一步加大#、#楼剩余房源消化难度，因此建议：#楼在#、#楼进入尾盘时，以集中认筹的形式推出。时间节点控制9月10月11月12月新价格表执行新优惠方案执行户外广告更换号楼集中认筹月推广方式：户外派单短信推广方式：户外派单短信推广方式：户外派单短信网络认筹活动2013年回款任务分解华廷金兰王朝项目 2013年回款任务分解月份回款额任务分解8月4515#楼销售2套，首付回款22万；17#楼销售2套，首付回款23万9月8015#楼销售2套，首付回款22万；17#楼销售5套，首付回款58万10月16515#楼销售套，首付回款100万；17#楼销售套，首付回款65万11月12015#楼销售7套，首付回款75万；17#楼销售4套，首付回款45万 12月35313#楼销售15套，首付回款170万；15#楼销售5套，首付回款58万；17#楼销售2套，首付回款25万2014年月11013#楼销售6套，首付回款65万；15#楼销售3套，首付回款33万；17#楼销售1套，首付回款12万合计：77313#楼销售21套，首付回款235万；15#楼销售28套，首付回款310万；17#楼销售20套，首付回款228万需甲方配合工作为保证营销策略及销售任务的顺利进行，希望甲方配合工作：1、尽快落实项目各项手续、证件；2、通往叶县的高速路口需加户外一块；3、工程进度配合。 Thanks