嘉衡地产上海房地产市场月报

嘉衡地嘉衡地产产20102010 年年 9 9 月市场月报月市场月报1 / 31目目 录录一、宏观市场政策一、宏观市场政策.3宏观政策.3沪五条出台，9 月调控第一波 .3上海二套房贷认定标准通知：认房认贷认调查.3沪十二条出台.4二、市场回顾二、市场回顾.72.1 市场综述 .72.1.1、第一周行情.72.1.2、第二周行情.92.1.3、第三周行情.112.1.4、第四周行情.122.2 土地市场.15沪 13 地连拍.152.3 市场热点 .16沪地未拍已成地王.16新政出台：上海三成买家暂缓购房 外郊环楼盘或率先降价.162.4 市场小结 .17三、三、浦东板块信息浦东板块信息.183.2 区域成交情况 .18当前市场供应情况.189 月市场成交情况 .19四、宝山板块信息四、宝山板块信息.204.1 区域成交情况 .20当前市场供应情况.209 月市场成交情况 .21五、办公楼信息五、办公楼信息.225.1、办公楼信息.225.1.1、相关信息.225.1.2、项目区域办公楼成交情况.242 / 31当前市场供应情况.249 月市场成交情况 .254.1.3、办公楼市场小结.255.25.2、项目周边相关市场动态、项目周边相关市场动态.265.2.1、在售项目销售动态.265.2.2、潜在销售项目动态.275.2.3、宏汇国际广场.273 / 31一、宏观市场及消费解读一、宏观市场及消费解读1 1、宏观政策、宏观政策“沪沪 5 5 条条”出台出台 九月调控第一波九月调控第一波 9 月 6 日上海住房保障与房屋管理局下发了关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知（简称通知），要求强化市场监管，严格商品住房预售许可管理，重申了建筑面积小于 3 万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过 3 万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于 3 万平方米。上海二套房贷认定标准通知：认房认贷认调查上海二套房贷认定标准通知：认房认贷认调查 9 9 月月 1515 日日为贯彻国家住建部等三部门有关二套房贷的认定标准，严格执行差别化的信贷政策，近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发关于转发关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知的通知（沪房管市2010243 号，以下简称转发通知），明确了本市核查借款人家庭住房情况等事宜。住建部、人民银行、银监会联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭有登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。转发通知除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料；房地产交易中心在规定时间内出具查询结果后，贷款银行凭出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询（不能凭护照等其他身份证件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿。4 / 31关于进一步加强本市关于进一步加强本市房地产房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知 1010 月月 7 7 日日为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见： 一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。 二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。 严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。 各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。 三、对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米（含 90 平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于 30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为 60 万元。 对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为 40 万元。贷款首付款比例不低于 50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。 停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。 5 / 31六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为 2%；高于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。 七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满 5 年调整为满 3 年。具体办法另行制定。 八、对 2010 年 7 月 1 日后取得建筑工程施工许可证的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构分项、分部工程质量验收证明书，申请商品住房预售许可。 九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后 5 年新增保障性住房 100 万套，并提升市政公建配套水平。 十、增加居住用地供应总量，确保完成本市 2010 年度住房供地 1100 公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的 70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。 十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的建设规模和商品住房的预售规模不得低于 3 万平方米。项目规模小于 3 万平方米的，应一次性申领建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。 房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。 6 / 31十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。点评：点评：从上海市针对房地产的一些列政策的出台来看，具有非常明显的递进性，政策一步一步的愈来愈严厉。9 月 5 日出台的政策主要是针对开发企业而言，对开盘体量的规定，可以在一定程度上杜绝一些企业采用的分批次开盘、限量供应的措施，但从目前的实际情况来看，执行得并不成功。9 月 15 日出台的关于第二套房的认定标准，在一定程度上对房产市场造成了比较大的影响，但对一次性付款的客户，制约的作用并不大。10 月 7 日出台的“沪十二条”调控楼市政策，主要是对投资性、投机性购房者。“沪十二条”中有一些是对老政策的强调，有一些是新出台政策，其中三条新政将会对房地产市场带来比较大的影响：第一是限购一套住房，这个政策可以明显抑制投资需求；第二是差别化信贷，它从源头上对投资、投机性需求的资金来源进行控制，使得他们购房行为进一步困难，从而抑制这部分投资需求；第三是税收政策，这是针对开发商来说的，你要是抬高房价你就要交更多税，可以防止开发商肆意抬高房价的做法。任何政策的出台均是希望能够让房地产市场稳定发展， 沪十二条的出台正是希望从稳定预期进一步达到稳定市场的目的，这对房地产市场的发展有一定的积极作用，但我们也不能对它抱过多期望，主要因为如下：出台新政也不会使房价出现立即的大幅度下降，而是说可能会有一定程度的下调；政策的出台还需要政府的执行力度的加强，若执行到位，就不会有当前这么多的政策打压下，房价依然坚挺的现象。7 / 318 / 31二、市场回顾二、市场回顾2.12.1、市场综述、市场综述2.1.12.1.1、第一周行情、第一周行情（8.30 日-9.5 日）成交面积大涨成交面积大涨 4 4 成成 连续三周量价齐升连续三周量价齐升 搜房网搜房网 本周（8.30-9.5）上海市商品住宅（剔除动迁房及配套商品房项目）成交面积 24.2万平方米，环比前周大涨 39%，连续四周呈上涨趋势，新政 4 个多月以来首次突破 20 万平米；上周全市商品住宅成交均价为 22366 元/平方米，环比前周进一步上涨 5%，连续三周呈上涨趋势。9 / 31新房带动新房带动二手房二手房跳价频繁跳价频繁 上海证券报上海证券报 涨价现象不仅出现在新房市场，二手房市场的频频跳价也不断出现。伴随着 8 月自住需求的不断入市，二手房市场中买家持续数月的强势地位趋于弱化。在浦东联洋、北卢湾等板块，不仅业主已基本不提供议价，更有部分标杆楼盘在近期出现跳价。“在浦东联洋板块，标杆楼盘仁恒河滨城的挂牌价，已比 8 月初有 10002000 元/平方米的上涨。例如其 207 平方米的大户型房源，8 月底单价已达 4.15.3 万元，而 9 月初竟为 4.35.5 万元。” 21 世纪不动产上海锐丰联洋二店分行经理叶文波向记者反映。小区三期新盘本月以 5.35.6 万元/平方米高开，更使二手房业主获得价格上涨的直接支持，近期跳价频繁。点评：点评：二手房市场作为整体房产市场的动态晴雨表，其涨价、跌价往往能反映到整体市场的冷热情况，本周一手房市场的“量价齐升”自然会影响到二手房市场，二手房市场的跳价也就在情理之中。沪周开盘均价升至沪周开盘均价升至 2021420214 元元 中高端中高端 9 9 月继续放量月继续放量 搜房网搜房网 据不完全统计，本周（8 月 30 日至 9 月 5 日）共开盘 7 个：“中环 1 号”、“象屿名城”、“象屿都城”、“金地湾流域宽邸”、“铂庭”、“绿庭尚城”和“浦江华侨城”，开盘均价为 20214 元/平米，环比上周均价上涨 59%。此次开盘项目中，除了“象屿都城”、“象屿名城”和“绿庭尚城”开盘均价在14800 元/平米18500 元/平米之间不等之外，另两盘“中环 1 号”、和“浦江华侨城”均价都在 20000 元/平米，而“铂庭”和“金地湾流域”则开出 21000 元/平米和 28000 元/平米的价格。其中“象屿都城”开出了 8.8 折优惠，“中环 1 号”给出了开盘当天每平米立减 500 元的优惠，“象屿名城”9.4 开盘当日以“3 万换 15 平米”对搜房卡会员的独家优惠以及“绿庭尚城”付 20000 元意向金可享开盘当日 10 万元的优惠。点评：点评：受到整体市场成交量持续上升的影响，新开楼盘的开盘均价也水涨船高，但开盘均价的上涨主要基于以下目的：市场成交量在上涨，市场价格也必然会逐步增长；受当前大部分楼盘已经出现打折销售的影响，通过提升价格来加大折扣幅度的空间，以此来吸引市场的关注。10 / 31松江楼盘居半松江楼盘居半 团购优惠受追捧团购优惠受追捧本周开盘的 7 个楼盘中，松江楼盘占据近半，且都有不同程度的优惠推出，团购优惠受到广大购房者的追捧。据搜房网数据监控中心统计，松江区 9 月份将有 14 个楼盘新开或者加推，且目前在售的 28 个楼盘中，打折优惠楼盘个数也达到 14 个之多。点评：点评：9 月份沪上打折优惠楼盘个数继续增加，促销方式呈现更加多样化的趋势。8 月份一些新开楼盘采取大幅度降价、相比周边区域低开、提升产品附加值等方式吸引购房者，开售后快速被消化，集中性的交易带动了整体成交量的回暖。2.1.22.1.2、第二周行情（、第二周行情（8.30-9.58.30-9.5 日）日）低端楼盘占总成交低端楼盘占总成交 6 6 成成 成交面积涨均价降成交面积涨均价降 搜房网搜房网本周（9.6-9.12）上海市商品住宅量升价跌，成交面积 25.6 万平方米，成交均价20011 元/平方米，新增供应面积为 27.6 万平方米，环比前周则大涨 46%。成交面积连涨 5周，刚性需求再度释放11 / 31均价均价 1515 万豪宅成交万豪宅成交 创个案新高创个案新高本周浦东区汤臣一品成交 1 套，面积 434 平方米，成交均价为 150380 元/平方米，创个案成交均价新高。汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江位置，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立，该项目一直被公认为上海市内最贵的楼盘，无论从地理位置、装修品质还是小区配套方面都颇有口碑。汤臣一品于 2009 年 6 月 22 日开盘，在售 C 栋 20 层以上高层房源，面积为 431-434 平米，售楼处所报均价 140000 元/平米，总价约 6000 万元/套。另外，A 栋中在售房源面积595-597 平米，售楼处所报单价 160000 元/平米。点评：点评：作为上海豪宅的代表之一，汤城一品一直以来就备受市场的关注，本周成交一套均价15 万/平方米的豪宅，说明高端市场依然存在市场需求。开盘创开盘创 9 9 月新高月新高本周（9 月 6 日至 9 月 12 日）共开盘 6 个：“美兰湖中华园”、“金地格林世界四期”、“公馆 77”、“沿海郦墅”、 “中大九里德三期御领大虹桥”、“绿庭尚城”，总计开盘套数 978 套，开盘均价为 16812 元/平米，环比上周下降 20%。此次所有开盘项目，开盘均价均低于 20000 元/平米，较上周普遍的两万元档线降了许多；开盘总数 978 套，较上周也增长许多，创九月份开盘以来的总套数新高。其中位于南翔板块的金地格林世界四期，其 19000 元/平米的均价、400 套大量房源，无论在开盘均价上还是所推套数上都高居上周开盘项目首位。点评：点评：12 / 31本周开盘套数达到 978 套，创造了 9 月以来单周开盘数量的新高，但在开盘均价上，没能继续延续上涨的态势，开盘均价环比下降 20%，主要由于以下原因：此次开盘的主要为外环以外的房源，直接导致均价下降；受近来楼盘打折的影响，价格下降已经非常普遍。13 / 312.1.32.1.3、第三周行情（、第三周行情（9 9 月月 1313 日日-9-9 月月 1919 日）日）上海楼市高价楼盘供应暂缓上海楼市高价楼盘供应暂缓 住宅均价跌破两万住宅均价跌破两万 搜房网搜房网本周（9 月 13 日-9 月 19 日）上海市商品住宅成交面积为 27.8 万平方米，环比上涨 9%，连续四周保持上涨趋势。上周全市商品住宅成交均价为 19610 元/平方米，环比下跌 2%，结束了全市均价连续四周高于 2 万元的局面。点评：点评：由于期间 3 万元/平方米以上楼盘供应速度放缓（“单价超过 3 万元的新盘,须通过市级房管部门预售审批”），变相促使高端项目的成交出现回落，而成交均价也随之出现小幅回落。从长远来看，目前积压的高端项目如果出现集中上市的话，那么后期全市成交均价或出现大幅反弹。沪开发商低价出货不吃亏沪开发商低价出货不吃亏 二手房价二手房价 蠢蠢欲动蠢蠢欲动 东方早报东方早报近期，上海部分地区新房、二手房价差呈缩小趋势。来自 21 世纪不动产的监测数据显示，在浦东周康，目前以印象春城为代表的次新房主流价位在约 1.5 万-1.6 万元/平方米，与板块内同类新房相比，价差仅在 1000 元/平方米左右，较 7 月初价差缩小了近 2000 元/平方米。而在宝山杨行板块，以康桥水都为代表的次新房目前主流价位在 1.55 万元/平方米左右，与板块内同类新房相比，价差约为 1500 元/平方米，较 7 月初价差缩小了一半。在新房方面，来自网上房地产信息显示，9 月上半月上海市共有 10 个楼盘成交面积在1 万平米以上，其中 6 个楼盘实际成交均价低于其网上预售价格。对此，分析人士认为，“金九”期间，沪各新开商品住宅项目纷纷加大推盘力度，低价出货。在二手房方面，21 世纪不动产的分行抽样调查显示，在徐汇田林、浦东外高桥、宝山顾村等板块，二手房新增挂牌量水平较今年 5-7 月期间有 10%-30%不等的下降，并伴随有少数房源 5%-10%的价格上涨。点评：点评：目前二手房房价的“蠢蠢欲动”与新建商品住宅项目的大量供应、价格低开，并不合拍。一般而言，新房市场的价格变动会成为二手房房价的风向标，但在目前表现得并不明显。再加上一二手房价差缩小，在今年的“金九银十”楼市旺季，二手房市场客源有被分流之虞，尤其是在新房供应集中的外围市场。14 / 31为新政转变营销策略为新政转变营销策略 借低价别墅拉动成交借低价别墅拉动成交 搜房网搜房网10 月预计开盘的 18 大别墅中， 61.1%推联排，22.2%推叠加，户型多集中在 200-300平左右。25%为纯独栋项目，户型主要为 300-500 平左右。而仅有 16.7%推出双拼。环线分布上，10 月预开盘的别墅中，77.8%位于外环以外，22.2%位于中外环间。点评：点评：新政出台以来，沪上别墅成交持续低迷，供应也大幅缩减。而随着政策被市场渐渐接受，别墅市场发生倒戈，经济型别墅异军突起。开发商们为了抢占市场，纷纷选择低价入市或降价促销。总价低、户型实惠的经济型别墅在成交方面表现的确突出，成为别墅成交排行上当仁不让的主力军。基于人们对金九银十传统旺季的期待，加之 8 月成交市场的强势反弹。预计 10 月上海别墅市场，低总价经济型别墅或将继续以低价开盘、优惠打折吸引购房者市；同时，高端别墅则以稀缺性、保值增值性来吸引高端置业者。2.1.42.1.4、第四周行情（、第四周行情（9 9 月月 1313 日日-9-9 月月 1919 日）日）沪住宅成交面积连续七周上升沪住宅成交面积连续七周上升 上海证券报上海证券报本周上海商品住宅成交均价依然在 2 万元/平方米上下震荡，在成交量连续 7 周稳步上升情况下，价格依然保持稳定。全市商品住宅成交面积为 31.8 万平方米，环比上涨 14%，这种稳步上涨的趋势已持续了七周，并在上周创下新政后单周成交量的新高，首次突破 30万平方米；然而成交量的持续上涨并未使均价出现明显反弹，上周全市商品住宅成交均价为 21271 元/平方米，依然在 2 万元/平方米上下震荡。点评：点评：照一般规律来看，成交量的大幅回升，必定带来市场量价齐升，但受到上海高价房入市受限的影响，目前上海商品住宅均价依然较为稳定。但成交量的持续反弹增加了开发商对后市的信心，限制高价盘入市的举措只能起到短期效果，未来房价走势还需密切关注政策动向。15 / 31高房价逼调控提前高房价逼调控提前 开发商喊冤热销豪宅也低价开发商喊冤热销豪宅也低价 每日经济新闻每日经济新闻最近一两个月，上海一部分豪宅正在通过价格低开，或者提高投入等方式，来提升房屋的购价比，吸引客户购买。很多目前卖得好的豪宅都属于这一性质。但是，这些项目虽然已经降价，但其先天价格就比上海在售的其他楼盘高，所以导致整个商品住宅成交均价不跌反涨，使上海在调控效果被明显释放阶段，全市商品住宅成交均价反而出现大幅上涨的怪象。 点评：豪宅在整个商品住宅市场中仅占到不足 5%，其销售量和价格走势，并不反映楼市的真实走向。如果，仅仅观察全市商品住宅成交均价的走势，很有可能令公众和决策层作出错误判断，令很多普通人冲动地买了高价的普通住宅，令房地产政策在制订时被误导。因此，将普通住宅和豪宅价格区分统计，已经成为时下房地产宏观调控的当务之急。假日成开盘假日成开盘“潮流潮流”沪上周开盘沪上周开盘 8 8 成楼盘不打折成楼盘不打折数据显示，本周开的 10 个盘中，华润置地橡树湾、晶苑四季御庭、盘古天地、海上湾第一期、同润菲诗艾伦 5 个楼盘均将开盘时间定在中秋小长假期间，占上一周开盘量50%，而其余 5 盘中，除绿庭尚城二期外，其余 4 盘均选择在中秋后的第一个工作日开盘。虹桥 1 号、万科锦源、绿地东上海、新弘国际城、中锐龙湾 1 号、莱茵北郡、璞俪公馆、新虹桥首府、海上印象花园、三水萧林二期泊林等 10 个楼盘，即将选择在十一国庆节期间开盘。市场市场“回暖回暖”趋势抬头趋势抬头 8 8 成楼盘不打折成楼盘不打折本周（9.20-9.26）上海市商品房成交面积为 42.1 万平方米，与前周相比上涨 16%，成交均价为 200987 元/平方米，环比前周上涨 7%；上周上海市商品住宅成交面积为 31.8万平方米，环比前周上涨 14%，这种稳步上涨的趋势已持续了七周；上周全市商品住宅成交均价为 21271 元/平方米，环比前周上涨 8%，在上周短暂下挫后，再度回升至 2 万元以上。随着市场“回暖”趋势抬头，开发商打折优惠幅度也逐步减小。从打折优惠来看，上周开盘中，除保利御樽苑开盘当天享有 9.8 折优惠、华润置地橡树湾搜房卡独家优惠可享99 折外，其他 8 个楼盘均无优惠。而前一周（9.13-9.19）共开 8 个楼盘，其中优惠楼盘占开盘总数的 75%。16 / 31点评：点评：楼市大环境逐渐回暖，供应两方面都有较大幅度上涨，给开发商的推盘带来了更大的信心。但对于购房者，99 折、98 折的“毛毛雨”已难以打动购房者。搜房网最新一则调查数据显示，逾半数（52.2%）的网友表示，“严厉”政策不显灵，房价依旧高价，以至今年或不出手。8 8 成开盘位于外环外成开盘位于外环外 松江、嘉定松江、嘉定 2 2 区成主力区成主力本周开盘的项目中仍然以外环外项目为主，主要集中于浦东、嘉定、松江、青浦等地，占上周开盘总数的 80%。其中绿庭尚城二期、晶苑四季御庭、同润菲诗艾伦 3 盘均位于松江，而骏峰嘉丽花园、盘古天地、好世皇马苑均位于嘉定。与此同时，本周开盘中，将近一半项目推出小户型房源。外环外楼盘相对于中内环楼盘房价有明显优势，对于目前市场“刚需”，或是最佳选择。而在上周成交分析数据也显示，上周商品住宅成交面积前 10 名中，松江、宝山、嘉定分别位于前三位。点评：“金九”即将离去，市场虽有“回暖”迹象，但还不能称作为“购房旺季”，今年中秋节与国庆节相连，十多天的长假无疑成为“金九银十”期间一个重要的时间节点，开发商或借此机会，加紧推盘，而节假日期间开盘量的高涨或对今后市场的成交也有一定的预见性。从“沪五条”到“一房一价”，连续出台的多项政策并不能直接抑制房价。其中开发商由于受到一房一价政策的限制，可能会在制定房价时，选择较高的挂牌价，为未来价格上涨创造空间。而有效抑制房价还需增加中低价位住宅的供应，从源头抓起，如深圳首次引入的全新土地招标机制，采用“定地价、竞房价”，房价报价价低者得的方式，也是平抑房价的措施之一。17 / 312.32.3 土地市场土地市场沪上沪上 1313 地块连拍地块连拍9 月 29 日，上海 13 幅经营性用地同一天出让，该 13 幅土地出让总建筑面积已达181 万平米，出让起始总价更是达到 138 亿元人民币。13 幅土地一览：幅土地一览：浦东 7 块、普陀 3 块、闵行 2 块、金山 1 块，分别是长风 8 号东地块，长风 9 号西地块，长风 11 号西北地块，梅陇南方商务区地块，唐镇新市镇 D-04-14 地块，北蔡南新小区 6-5 地块，三林集镇 B5-4、B5-5 地块，航头镇商贸区（二期）储备地块，金桥出口加工区 16 街坊地块，莘庄镇 222 号地块，金山新城区 E25 地块，银行卡产业园区二期 10-4地块，张江高科技园区中区 C-7-3、C-7-6 地块。地块名出让面积起始价格（万元）用途容积率梅陇南方商务区地块87326.6242900商办3.7唐镇新市镇 D-04-14 地块128531.7127850普通商品房1.4三林集镇 B5-4、B5-5 地块27252.619625商办1.2北蔡南新小区 6-5 地块2888.51432商业1航头镇商贸区（二期）储备地块53480.112033商业用地1.5-1.6长风 8 号东（长风地区 8 号东/长风生态商务区 8 号东）52903195800普通商品房2.47长风 9 号西（长风地区 9 号西/长风生态商务区 9 号西）地块47674.5191000普通商品房2.57长风 11 号西北（长风地区 11 号西北、长风生态商务区 11号西北）地块46325.2141600普通商品房 ，教育用地2.17莘庄镇 222 号地块（莘庄地铁上盖）117825.2270000商住办不大于 40.5万平方米金山新城区 E25 地块88448.766338普通商品房2.5张江高科技园区中区 C-7-3、C-7-6 地块17908.517616商业用地，办公楼2.8金桥出口加工区 16 街坊地块46537.585291办公楼，商业用地2.7218 / 312.42.4 市场热点市场热点沪地未拍已成地王沪地未拍已成地王9 月 8 日，上海土地市场再现六地连拍，黄浦江沿岸 E18 地块(9-3)地块未拍已成“浦东宅地新地王” ，起始价格高达 34.1646 亿元，起始楼面地价 25113 元/平方米，而这一地段不乏单价突破 10 万元大关的楼盘，据闻，中凯、新鸿基等港资大牌开发商都将参与竞拍。另外，大团高级中学西侧储备地块、三林集镇 A141 地块等地块也以各种利好吸引了开发商的注意，势必引起一场土地争夺战。点评：点评：9 月的销售形势已经创造了 10 年的新高，在“金九银十”传统销售旺季利好的刺激作用下，使得很多开发企业对充满期待，在一定程度上对土地争夺战起到了推波助澜的作用。新政出台：新政出台：上海三成买家暂缓购房上海三成买家暂缓购房 外郊环楼盘或率先降价外郊环楼盘或率先降价上海地方细则“沪 12 条”出台，随后上海市建交委、市房管局、中国人民银行上海总部等八部门就“沪 12 条”进行解读。一系列房产调控新政，给再现高温的上海楼市及时浇了一盆冰水。二手房市场首先作出反应，不少区域已有二到三成购房者暂缓购房计划，开始观望。业内人士认为，新房和动迁房聚集的外郊环区域，房价或将首先出现松动。目前二手房市场出现“中心区波澜不惊、外围区异动明显”的情况，中心城区客户依然看房积极，尽管也会向经纪人咨询新政详细情况，但是购买意愿依然比较坚定。而外围区域的买家则观望气氛较浓，相当一部分购房者认为政策将对楼市房价有打压作用，等价格降了再说。据上海中原三林世博分行经理严贵林介绍，前已经有约三成的买家产生观望情绪，未来随着政策得逐步消化，这个比例有可能会加大。而一些外围区域得房东也担心会有更严厉的税收政策出台，希望尽快落袋为安，急于挂牌出售。据 21 世纪不动产上海区域市场部反映，上海细则出台第一天，宝山、共康、泗塘等板块业主心态已受到震慑。已有少数业主从 9 月的强势报价转为可提供微幅的议价空间，业主心理正趋于弱化。预计在未来半个月，业主将会提供更大幅度的让价。点评：点评：19 / 31新政出台后必将给市场带来一定的观望情绪，而新建住宅项目开发商则希望尽快出货。由于外郊环间集中了大量新建住宅，而此次新政中明确可提前上市流通的动迁、配套房约60%也位于这一区域，预计外郊环区域将率先出现降价。2.52.5 市场小结市场小结尽管 9 月销售出现回暖，一方面是部分开发商加大推盘力度，并打折促销所致；另一方面是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始有所释放。随着供应量的加大，“以价换量”的策略的采用，房产市场已经出现成交面积连续上涨的势头。目前来看，打折促销的楼盘都卖得较好，尝到甜头的开发商们似乎正在把降价的趋势愈演愈烈，优惠幅度似乎进一步扩大，9 折楼盘已经不稀奇，8 折楼盘开始涌现，单价千元优惠随处可见。许多上海知名开发商，如绿地、大华、保利、金地等，旗下在售楼盘几乎全线都有优惠，但优惠主要集中在外环区域。但就在“金九”开完头，房产企业对“银十”充满期待的时刻，也是众多房产企业希望通过这一传统销售旺季来加速回笼资金和获得开发利润，上海政府出台“沪十二条”新政，给满心欢喜的开发商当头一棒，开发企业满以为能够通过近一段时间成交量的持续增长而能使房价继续坚挺，但新政的出台，无疑将会加速房产企业降价的节奏。距离年关越来越近，开发商的资金链将会进一步受到考验，当前而言，降价才是王道。20 / 31三浦东板块三浦东板块区域市场成交情况区域市场成交情况当前市场供应情况当前市场供应情况6.4211.1729.76.874.6728.857.66 7.4412.544.3558.5174.3872.0551.3162.0189.8927.4932.760102030405060708090100黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区从供应情况来看：从全市范围内，当前的 9 月市场供应量为 628.03 万平方米，与 8 月份的 681.34 万平方米供应量减少近 60 万平方米；浦东新区的供应量达到 72.05 万平方米，位居全市第三；南汇区的供应量达到 51.31 万平方米，大浦东的供应达到 123.36 万平方米，与 7 月份的 136.42 万平方米供应量相比，供应量有一定程度的减少；大浦东区域的供应量仍占全市供应量的 18.11%，市场供应量较大；21 / 311-91-9 月市场成交情况月市场成交情况4.19 4.4118.7813.846.0919.6621.968.415.66130.2143.39121.9384.43162.4261.03143.343.3850.28020406080100120140160180黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区从成交情况来看：从整体成交的态势来看，1-9 月共成交 1053.35 万平方米；南汇区 1-9 月共成交 162.42 万平方米，位居全市第一；大浦东区域 1-9 月份共成交 246.85 万平方米，占全市成交量的 23.43%；由于市场刚性需求有一定放量，且外郊环区域打折力度较大，销售价格回落明显，因此宝山区、闵行区、南汇区和松江区的成交量比较集中；22 / 31四、宝山板块四、宝山板块4.14.1、区域市场成交情况、区域市场成交情况当前市场供应当前市场供应6.4211.1729.76.874.6728.857.66 7.4412.544.3558.5174.3872.0551.3162.0189.8927.4932.760102030405060708090100黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区从供应情况来看：当前全市可售供应量为 628.03 万平方米，从供应区域来看，主要集中在松江、奉贤、浦东、南汇、闵行、嘉定、宝山等郊区，市中心区域供应较少；宝山区的供应量达到 44.35 万平方米，占整体供应量的 7.06%。23 / 311-91-9 月成交月成交4.19 4.4118.7813.846.0919.6621.968.415.66130.2143.39121.9384.43162.4261.03143.343.3850.28020406080100120140160180黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区从成交情况来看：从整体成交的态势来看，1-9 月共成交 130.2 万平方米，居全市第四位；从成交区域来看，郊区县由于价格相对较低，折扣或优惠措施力度较大，成交量比较集中； 24 / 31五、办公楼市场五、办公楼市场5.15.1、办公楼市场动态、办公楼市场动态5.1.15.1.1、相关信息、相关信息4500 亿险资金入市亿险资金入市 商业地产价值有望提升商业地产价值有望提升9 月，保监会发布保险资金投资不动产暂行办法。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且 5 年内不得转让。业内估算，未来约有 4500 亿元的保险资金可以用于投资商业地产。背景新闻：险资入市门槛再降背景新闻：险资入市门槛再降今年以来，加速险资入市的政策频繁推出。在日前举行的保险资金运用监管工作会议上，保监会主席吴定富再次透露将放宽保险公司成立资产公司的门槛，降低“需成立 8 年以上”等硬性条件，此举一旦成行，将意味着有更多的中小保险公司将得以直接入市。根据 2004 年出台的保险资产管理公司管理暂行规定，设立保险资产管理公司需满足经营保险业务 8 年以上；净资产不低于 10 亿元；总资产不低于 50 亿元，其中保险控股（集团）公司和经营有人寿保险业务的保险公司总资产不低于 100 亿元等条件。目前，全国已有国寿、平安、人保等 9 家保险公司设立了资产管理公司，再加上友邦保险资产管理中心，形成“9+1”格局。其中的 9 家中资保险资产管理公司管理着全行业八成以上的资产，接受 80 家保险公司委托投资股票，资产规模 2711.5 亿元。对此，吴定富表示，下一阶段将支持符合条件的中小保险公司设立公司治理完善、股权结构合理、市场化运作的保险资产管理公司。据透露，对于目前规定的保险公司需成立 8 年以上才能设立资产管理公司等硬性条件，保监会正拟研究适当放宽限制。点评：点评：保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，预计保险资金或将成为大宗交易的主要买家。25 / 31商业写字楼逐步回暖商业写字楼逐步回暖 成交均价连月跟涨成交均价连月跟涨近几个月来，全国各地写字楼市场成交逐步回暖。7、8 月份二手办公楼成交套数环比涨幅分别达 31%和 34.6%，其中，8 月成交量已经逼近新政前的水平。从数据来看，在近期成交的二手写字楼中，以外省市个人投资者为主，约占总成交的 40%。而企业法人购买者约占总成交的 30%。从成交市场来看，写字楼较受买方热捧，且以成交单价在 20000-35000 元/平方米的房源最受欢迎，成交也较为活跃。另外，受惠传统楼市“金九银十”以及十一到来，高端写字楼市场成交也是层出不穷，整层成交案例比例进一步上升，表现了良好的抗跌和投资力。点评：点评：上海以其强劲的经济集聚效应及在长三角区域的经济核心地位正吸引着越来越多的外地投资者。预计未来办公楼市场外省市投资性购买比例将会进一步上升。此外，目前一线城市市中心 70%的中高档写字楼产权为大开发商持有，可供上市买卖的二手房源非常稀缺，而地段优、品质高的中高端写字楼更是一房难求。这在很大程度上导致了近期写字楼成交均价的连月上涨。上海甲级写字楼需求旺盛上海甲级写字楼需求旺盛 业主租金期望值走高业主租金期望值走高在中央商务区甲级办公楼平均租金仅约 6.6 元/平方米/天的当下，浦西静安寺会德丰广场、南京西路 1788 广场以及浦东陆家嘴太平金融大厦都大胆地叫出了 810 元/平方米/天的高价。在此过程中，浦东、浦西中央商务区的甲级写字楼无疑成为最大受益者。会德丰广场和浦东陆家嘴的未来资产大厦即是其中两大典型。据知情人士透露，在度过相当长的预租期后，会德丰广场的租赁业务在今年破冰，目前已迅速确认近三成面积的租赁成交，更有其他逾一成面积的租赁业务正在洽谈中；与此同时，未来资产大厦的出租率在今年第一季度达到了 89%，并在第二季度上升 2 个百分点至 91%。目前在陆家嘴，东亚银行大厦出租率已经达到 97%，汇丰银行大楼（国金中心一期）出租率为 96%，时代金融中心为 92%，而区域地标环球金融中心出租率也已达 74%。点评：点评：今年以来，上海甲级办公楼租赁成交量升温迅速。伴随旺盛的市场需求，业主对租金的期望值也随之走高。但事实上，从各机构发布的二季度末甲级办公楼租赁成交价格可以看出，多数甲级办公楼业主的“理想”与“现实”还存在一定差距。26 / 3127 / 315.1.25.1.2、项目区域办公楼市场成交情况、项目区域办公楼市场成交情况当前市场供应当前市场供应14.0311.4519.615.1910.0441.819.3724.9723.2519.2116.0525.9270.4610.9314.056.57.4812.801020304050607080黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区从供应情况来看：当前市场总供应量达到 363.1 万平方米，与 8 月份的供应量 364.58 万平方米基本持平；徐汇区当前供应量为 19.6 万平方米，占上海市办公楼总体供应量的 5.4%，与 7 月份 17.88 供应量增加了 1.72 万平方米；长宁区的当前供应量为 15.19 万平方米，占上海市办公楼总体供应量的 4.18%，与 7月份的供应量也基本持平。28 / 319 9 月成交月成交0.240.18 0.1700.161.170.251.231.340.780.021.61.180.330.050.411.550.0300.20.40.60.811.21.41.61.8黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区从成交情况来看：长宁区本月的成交量较差，没有任何成交；徐汇区本月成交 0.17 万平方米，主要就是汇鑫国际成交了 3 套。徐汇区连续几个月均是以汇鑫国际成交为主，一来与区域内缺少新盘入市有关，另一方面也说明当前区域内办公楼市场供应的产品的市场竞争力相对不强，受市场关注不大所致。随着 10 月份的来临，中山西路沿线将会有光启城、百丽国际广场、中山万博广场 3 个项目即将开盘销售，预计总供应体量将在 10 万平方米左右目，届时将会吸引比较大的市场关注。5.1.35.1.3、办公市场小结、办公市场小结就当前的写字楼整体市场而言，租金水平持续上涨、空置率持续下降，使得办公楼市场获得了比较大的市场关注，本月上海办公楼的成交量为 9 万平方米，与上月 9.99 万平方米的成交量基本持平，但也保持着一个相对匀速的消化态势，办公楼市场步入一个相对比较平稳的发展阶段。就当前市场而言，随着 10 月份的来临，中山西路沿线将会有 3 个办公项目（10 万平方米）开盘销售，届时虽然会吸引市场关注的目光，但同时由于市场份额相对有限，彼此之间的市场竞争将会比较激烈。随着第四季度的来临，上海住宅市场将不可避免的有一场“价格战” ，市场关注的重点将会逐步转移至住宅市场，届时将会给办公楼市场带来一定影响。29 / 315.25.2、项目周边相关市场动态、项目周边相关市场动态5.2.15.2.1、在售项目情况销售动态、在售项目情况销售动态本月项目周边区域目前没有新开办公楼盘，目前在售楼盘销售为汇鑫国际、华宜大厦。本月有 12 套成交。房源成交汇总表房源成交汇总表楼盘名称推出套数已售套数可售套数上月成交套数本月成交套数汇鑫国际916625123华宜大厦1131001300【汇鑫国际汇鑫国际】办公楼：办公楼：当前房源：主力面积 180-410 平方米当前可售：25 套。成交情况：本月成交 3 套，成交面积 558.7 平方米销售均价：累计成交均价 28201 元/平方米。促销优惠：一次性付款 95 折。商铺：商铺：当前房源：主力面积 370-2000 平方米当前可售：14 套。成交情况：成交 1 套，成交商铺面积为 669.27 平方米（全为 1 层沿街商铺）销售均价：累计成交均价 34300 元/平方米促销优惠：一次性付款 95 折【华宜大厦华宜大厦】当前房源：办公 285-580 平方米（裙房 3-6 层） ，商铺 180-450 平方米（裙房 1-2 层） 。当前可售：13 套（办公 7 套，商铺 6 套）成交情况：本月成交 0 套）销售均价：累计成交均价 27011 元/平方米。促销优惠：一次性付款 98 折。30 / 315.2.25.2.2、潜在销售项目动态、潜在销售项目动态光启城光启城销售动态：目前仍处于客户积累阶段，已经设立售楼处，但位于工地内部，且外围标示不清。目前没有任何对外宣传资料。预计 10 月开盘。对外报价：目前对外报价为 7F30000 元/平方米左右，10F31000 元/平方米左右，19F34000 元/平方米左右；5.2.35.2.3、宏汇国际广场、宏汇国际广场工程状况：工程状况：工程进度：目前已经结构封顶交房日期：预计 2011 年 4 月初租售动态：租售动态：目前只租不售，办公楼已经开始对 2-15 层招租，租金对外报价 44.5 元/天/平方米。实际成交均价在 3.54 元/平方米/天之间，对大面积需求的品牌公司，最低租金为 2.8元/平方米/天。当前出租率为 32%左右。商业业态规划：商业业态规划：1F：目前上海银行，东亚银行、星巴克、中医保健等业态已基本确定B1：餐饮为主，具体业态组成还未定，招商尚未展开。 嘉衡地产嘉衡地产 20102010 年年 1010 月月 1010 日日