8月成都房地产市场研究报告55页易居

统计范围说明：数据覆盖范围为：成都主城区：城东、城南、城西、城北、城中；近郊区：双流、龙泉、新都、郫县、温江统计数据说明：供应：以当月批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内），由于房管局网站关闭，本月主城区及郊区供应数据全部为市调数据；成交：以当月实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。第一章 商品房市场一、市场特征由于部分楼盘增大优惠政策，成都8月房产市场有所回升，本月成交量为138.65万，较上月增加17.67万，环比上升14.6%，与去年同期相比下降32.1%；而成交均价方面则有所上升，环比上升1.45%，同比增加29.16%。成都市2010年8月商品房各类指标变化表二、主城区供求关系分析本月的主城区的供求比为1:0.81。本月主城区新增供应量下降，成交量有所上升，本月新增供应量约71.97万，环比下降10.95%；成交量为58.50万，环比增长4.15%。三、主城区供应量分析本月，成都主城区商品房新增供应量（批准预售）71.97万，环比下降10.95%。其中，商品住宅新增供应48.99万，约占主城区总供应量的68.07%；商业用房新增供应量12.51万，占主城区总供应量的17.38%，销售型办公用房本月新增供应量为10.48万，占总供应量的14.56%。四、成交量回升 整体市场成交量分析本月成都市商品房市场活跃度上升，成交量为138.65万，环比上升14.60%，同比下降达32.09%。本月部分商品住宅楼盘采取低价策略或大幅度的让利优惠，成交量逐渐活跃，商业、办公有所下降。本月主要成交来自商品住宅，成交量为124.86万，环比上升38.06%；商业用房成交7.59万，环比下降51.09%；销售型办公成交6.20万，环比下降58.72%。主城区与郊区成交量对比本月主城区与郊区的成交量均有所上涨，主城区成交量为58.50万，较上月上涨4.15%；郊区成交量为80.15万，上升23.67%。五、成交价略有上涨整体市场成交价分析8月，成都市商品房成交价格继续上涨，本月商品房成交均价为6595元/，较上月上涨94元/，涨幅达到1.4%。商品住宅成交价为6199元/，较上月上升2.58%，涨幅为156元/；商业类用房成交均价达到12290元/，上升3899元/，环比上升46.47%；销售型办公物业成交均价为7610元/，环比上涨4.23%。主城区与郊区成交价对比本月主城区成交均价为8295元/，环比上升2.61%，涨幅为211元/；本月郊区成交均价为5355元/，环比上涨4.41%，涨幅为226元/。第二章 土地市场一、土地市场动态国土部查出1457宗闲置土地权威人士8月1日透露，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份黑名单做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。易居视点： 相关部门要求在指定时间内，各银行要将这些闲置土地项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字上报。其中，部分闲置用地名单有望在近期对外公布，以形成全社会的监督和监管，相关管理层决心较大。各大房企土地市场逆市抄底据不完全统计，仅7月份以来，全国知名房企投向土地市场的资金已经高达300亿元，其中二三线城市成交量明显，高于一线城市，而国企再次成为拿地主力。易居视点：在市场调控之时，对于资金流宽松的房企，乘机抄底显得十分明智，为新一轮扩张做好准备。在新购置土地中，二三线城市已经成为各大房企主要发展市场，今后房地产行业的竞争将主要体现在二三线城市中。国企拿地比例明显上升7月份前后,一度平淡的土地市场开始活跃。在各地举行的土地拍卖会上,央企再度频频现身,重新成为土地市场的主角。统计显示,新政出台后,包括央企在内的国企拿地步伐不仅没有放缓,反而比例更大,尤其是一线城市的土地市场,央企介入尤为频繁。在土地、资金等各方面资源均显劣势的情况下,民营开发商不得不面临被退出的无奈境地,并积极寻找应对策略。易居视点：本轮宏观调控对首付比例、付款要求等土地出让环节的管理更严格,对资金要求也更高,同时银行信贷方面的不断收紧,使民营开发企业资金压力更大,影响其拿地步伐。市场不好时,国企的资源优势越凸显。国土部19日公布1457宗闲置土地黑名单处理意见8月19日上午，国土资源部将召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，公布全国1457宗闲置土地黑名单的具体处理意见。国土资源部把各地闲置土地的黑名单交给银监会、证监会进行风险排查，根据4月份新国十条规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监会相关部门暂停批准他们上市、再融资和重大资产重组的要求。易居视点：8月19日国土资源部公布闲置土地的情况，并且要挂牌督办案件，由此可以看出从根源上来整治房地产违法违规用地的决心和力度。房地产商不能再像以往那样，看着土地在阳光的照耀下，一年年高倍升值。此后这样的行为，将会让开发商付出付出沉重的代价。而当所有的闲置土地都能尽快开发利用，从供求关系来讲，房子多了，自然会在一定程度上抑制房价的上涨。二线城市频造地王国十条出台后,在调控之手的制约下,楼市曾一度进入胶着期,但随着金九银十的到来,市场回暖的争论正在升温。近期,一些大型房企正不惜重金在各地买地。而相比于一线城市,二线城市似乎获得了更多的青睐:9月2日,保利子公司广州金地房地产开发有限公司以33.4亿天价,一举夺下福州晋安地块;同样,在几天前的8月31日,传在湖北市场高歌猛进的万达突然变成神秘隐士,不漏风声地以创纪录的76亿元把武汉两块风水宝地收归帐下。易居视点：一线高房价城市受到政策调控力度较大，短期内升职空间有限，但二线城市市场成熟度低，未来潜力较大，导致资金链不紧张的开发商积极布局二线城市。土地问责大限将至新国十条出台后，银行对房地产业的信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。据获悉，国土资源部今年月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。国土资源部今年月曾宣布月督察，月约谈，月问责。眼下，问责大限将至，公众希望通过有关部门的信息发布，了解有关方面对违法违规行为的查处情况。易居视点：闲置土地清理会起到杀一儆百的效果。即使只有、的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。二、本月土地供应分析本月公告土地概述2010年8月，成都市土地供应量为37宗，总净用地面积约178.04万，合计约2671亩。在公告土地中，商住混合用地占有10宗，净用地面积约47.73万，合计约716亩；纯商业用地2宗，净用地面积约3.74万，合计约56亩；工业用地25宗，净用地面积约126.57万，合计约1899亩。工业地块供应出现放大迹象。本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应是主体，供应量约2473亩，主城区供应量约198亩。本月公告地块分析地块供应走势分析成都市8月有37宗公告土地，供应土地面积为178.04万。供应量在3个月低位徘徊后开始出现反弹。本月供应面积同比2009年8月下跌19%，环比2010年7月上涨508%。大量的郊县工业土地供应导致了本月土地供应出现了报复性反弹，本月工业地块供应面积占比达71%。供应地块结构分析本月共有37宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为10宗，占总宗数比达到27%，供应土地总净用地面积约为47.73万，合计约716亩；纯商业用地2宗，净用地面积约3.74万，合计约56亩；工业用地25宗，净用地面积约126.57万，合计约1899亩。本月土地供应以工业为主体，剔除工业地块影响，本月土地公供应环比上月仍出现了较大上升幅度，在经历的新政的低谷后，土地供应市场出现了一定的反弹。供应土地区域结构分析8月公告土地以供应区域结构来看，供应土地郊县地区仍占主力，主城区供应宗数占比仅为17%。本月龙泉24宗工业地块供应让该区域成为本月土地供应宗数的冠军，主城区在7月份消失供应以后，在8月份再次出现土地供应，土地市场受到房地产调控影响作用相对于住宅市场稍弱，土地市场作为房地产市场的一级市场，过于收紧会影响到市场的供应源头，不利于市场调控目标的实现。供应土地面积结构8月公告土地中以1-5万土地宗数最多，占到总宗数的59%，公告宗数为22宗；本月没有出现50万以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模约为4.81万，约合72亩/宗；本月公告面积最大地块为LGG2010-54(BH25)地块，该地块位于柏合镇经开新区龙二环以东，十二线以南，该宗地块净用地面积约20.70万，合计约310亩，为工业仓储用地用地。三、土地成交分析1、成交土地概述8月份共成交了土地4宗，成交土地总净用地面积约为15.87万，合计约238亩，预计未来可上市建筑面积约为47.55万。本月成交土地中体量最大是商住混合地块，共有1宗成交，成交地块净用地面积约8.00万，合计约120亩；其次为工业地块，成了2宗，成交净用地面积约110亩；成交体量最小的纯商业用地，共有1宗供应，面积约8亩。本月成交土地仅仅分布于温江和都江堰两个区域，其中温江成交3宗土地，成交净用地面积约230亩，都江堰成交了1宗土地，成交面积为8亩。本月成交土地全部分布在郊县地区。成交地块全部以起始价格成交。2、成交土地分析地块成交走势分析8月份成都土地成交宗数为4宗，成交面积约15.87万，成交金额3.29亿元，平均单宗土地成交金额为0.823亿元/宗。本月土地成交面积环比上月下降60%，成交金额环比下跌54%。成都市土地成交已经连续3个月出现下滑，在供应量没有放大之前，成交量不会出现放大。介于在本月出现了土地供应的强劲反弹，预计9月的成交会出现回升走势。成交地块用途结构分析本月成交商住混合型地块共有1宗，占到总数的25%，成交面积约为120亩，成交单价为260万元/亩，楼面地价均值约为780元/；纯商业用地，成交1宗，宗数占比为25%，成交面积约为8亩，成交单价52万元/亩，楼面地价均值约为1949元/;工业地块成交2宗，成交面积约110亩。成交地块区域分析本月仅有温江和都江堰有土地成交记录。其中温江成交了3宗土地，成交面积约230亩，都江堰成交了1宗土地，成交面积约8亩。土地成交量下滑，成交宗数减少，以至于分布区域也较少，仅仅有少数区域出现成交，成交区域均为郊县地区，没有主城区土地成交。成交地块规模分析本月成交土地为1万以下和5-10万两个区间段内，分别出现了2宗土地成交；本月的平均单宗土地面积约为3.97万，合计约60亩/宗。地块平均规模中等偏小。3、地块流标率分析本月无流标地块。4、成交地块溢价率分析本月成交土地均以起始价格成交。四、热点地块成交分析 本月所有成交地块的开发价值都较低，无重点地块成交记录。第三章 住宅市场成交分析一、市场综述成都市8月商品住宅市场新增供应80.06万，同比下降46.55%，受宏观调控的影响，虽临近金九银十的销售旺季，开发商也尚未加快推售速度，仍持观望态势。但不少购房者受部分开发商各种降价、优惠措施的吸引，开始按捺不住购房冲动，本月成都市商品住宅整体市场成交量小幅回升，总成交面积达到124.86万，合计12725套，较上月新增成交面积34.43万，环比上涨38.07%，同比降幅34.84%；成交均价方面，成都市商品住宅整体均价有所上涨，本月均价为6199元/，环比上涨2.58%，与去年同期相比上涨25.09%，但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加，拉高了整体市场均价，属于结构性上涨；成交金额方面，本月成都整体市场成交金额约77.40亿元，环比上涨43.63%，同比下降18.49%。成都全市2010.07-2010.08商品住宅各类指标变化表二、供求态势从成都市整体市场供求关系来看，本月市场新增供应量大幅略有上涨，成交量亦有所反弹，整体市场供求比为1：1.56， 呈现出短期的供不应求局面。三、新增供应略有上涨新增供应量走势分析本月新增住宅新增供应面积为80.06万，计9387套，同比下降46.55%。主城区新增供应结构分析新增供应量区域分析2010.07-2010.08成都市新增供应区域分布对比（面积）如上表所示，本月成都市主城区住宅市场新增供应量较上月有所下降，郊区供应亦较为低迷。本月新增供应量最大的区域来自城南，高达22.78万，随着建发天府鹭洲、复地雍湖湾等名企项目的开盘，城南重新成为楼市热点；而本月新增供应量排名第二的区域来自新都，新增供应为13.92万。传统热点区域城东本月新增供应面积有较大下降，环比降幅74.44%。新增供应环域分析2010.07-2010.08成都市新增供应环域分布对比（面积）如上表所示，8月份各环域新增供应面积均有所下降，供应主体区域集中在外环外，供应量为33.86万，占本月总供应量的42.30%。3环到外环也有较大供应。新增供应面积段分析2010.07-2010.08成都市主城区新增供应面积段分布对比（面积）如上表所示，40-90面积段仍是市场主力，本月新增供应32.71万，占比达到40.86%；其次是90-140面积段，新增供应量28.65万，占比35.79%。刚需和改善型户型作为市场需求主力，受到购房者和开发商的认可，供应量维持在一个高位上。新增供应房型结构分析2010.07-2010.08成都市主城区新增供应房型结构对比（面积）如上表所示，占市场供应主力的仍为2房产品，新增供应31.82万，但较上月有所下降，市场占比也有所萎缩，本月为39.80%。3房产品紧随其后，本月新增供应21.45万，占供应总量26.79%。主城区新增推案项目分析2010.08成都市新增推案项目列表四、成交量略有回升月度成交走势分析整体市场成交量分析8月商品住宅整体市场成交情况略有回暖，本月成交量有所回升，总成交124.86万，较上月新增成交面积34.43万，环比上涨38.07%，同比降幅34.84%；主城区与郊区成交量对比本月成都市整体楼市有所回暖，主城区和郊区的商品住宅成交量都有所上升，本月主城区成交面积50.00万，较7月增加17.81万，环比涨幅55.33%。本月近郊区商品住宅成交面积为74.86万，较上月增加16.62万，环比上涨22.20%。月度成交结构分析成交区域分析 2010.07-2010.08全市各区域成交面积列表成交环域分析2010.07-2010.08成都市成交环域分布对比（面积）本月成交量最大区域集中在外环外，成交量达到64.86万，占比达到51.95%；而环比上涨最快的区域为1环-2环，环比上涨100.00%，成交量为1.80万；其次为2环-3环，成交量上涨90.70%，城市中心仍是受到消费者高度关注的区域，如果有新增供应，仍会受到购房者热捧。成交面积段分析2010.07-2010.08成都市成交面积段分布对比（面积）40-90的刚需户型和90-140的改善型住房本月成交量仍占据前两位，分别为56.51万和46.36万的，两者占比达到了总成交量的82.39%；本月190以上的大户型成交回暖较快，本月环比上涨116.67%，达到11.44万，居总成交量第三位。成交房型分析2010.07-2010.08成都市成交房型分布对比（面积）除4房户型外，本月各户型成交量均有所回暖。其中，1房和2房户型成交量上涨最快，刚需户型成为市场回暖的支撑主力；而其他房型成交量最大，为63.67万，占总成交面积的50.99%。成交均价段分析2010.07-2010.08成都整体市场成交均价段分布对比本月主力成交依然集中在4000-5000元/和5000-6000元/段，成交量分别为31.99万和25.68万，占比达到25.62%和20.57%。这两个均价段成交量环比上涨也是最大，可见4000-5000元/仍是成都楼市的风向标均价段。五、成交均价有所回升 成交均价走势整体市场成交价分析虽然上月成都楼市成交均价有所下调，但这种市场调控马上被打破，本月成都市商品住宅整体均价仍成上行趋势，本月均价为6199元/，环比上涨2.58%，与去年同期相比上涨25.09%，但本月的成交均价的涨幅主要来源于主城区成交量的增加，拉高了整体市场均价，属于结构性上涨。主城区与郊区成交价对比本月成都市主城区商品住宅成交均价持续下降，主城区商品住宅成交均价为7561元/，较上月单价下降459元/，环比下降5.72%；近郊商品住宅成交均价有所上涨，本月成交均价为5289元/，较上月上涨338元/，环比涨幅6.83%。8月成交面积TOP208月成交均价TOP20成都房地产市场成交量有所反弹，成交主力均为知名开发商项目及刚需项目。而高端楼盘均价又有所上涨，中海龙湾半岛已逼近30000元/，主城区高层豪宅项目均价已远超别墅项目。六、热点成交区域板块 8月热点区域-双流、郫县双流依然表现强势，本月成交量再次稳居第一。而郫县受高铁开通利好影响，也受到购房者关注，本月也有比较好的销售成绩，成交量位居第二。8月双流区域成交面积TOP108月郫县区域成交面积TOP108月双流区域各板块成交情况从双流区域成交看，华阳板块本月成交成交量达到14.60万，牢牢占据领先优势。该板块成交量最大的为恒大名都，作为近期开盘的知名开发商项目，以较低的开盘价，并附赠1500元/的精装优惠，开盘即受到消费者追捧，本月成交量为3.12万，稳居该板块第一。2010.08华阳板块项目成交面积Top108月郫县区域各板块成交情况从郫县区域成交看，受快铁开通利好影响，犀浦板块成交量最大，成交5.28万。该板块内的新里派克公馆、华润橡树湾、西区地标等知名开发商项目成交相对较好。2010.08犀浦板块项目成交面积Top10七、成都市场解析 市场回顾本月市场供应仍在一个低位上，近期政府虽没有更强硬的调控措施出台，但对宏观调控加强监管的声音一直存在，显示出政府对此的决心，开发商面对如此局面只有更为谨慎，即使面对即将到来的金九银十旺季，也没有太高的推售热情；而部分购买者在开发商各种优惠措施的吸引下，也慢慢放弃观望，成都楼市热度有所回暖。市场预测在宏观调控仍然不明的今天，开发商和消费者均有点按捺不住，虽然整个成都楼市的观望期仍将持续，但随着金九银十的到来，成都楼市将进入一个小阳春时期。第四章 商业市场一、市场综述在现阶段的房市新政市场情况之下，身价丰厚的投资者都不敢轻易进入房市了，有闲钱的市民开始把眼光投向大型楼盘的社区商铺，即所谓的一铺养三代。 从新政到现在，成都商业市场销售火爆，社区底商闻风而动，转让费、租金上涨幅度很大，成都的商铺租金回报率多可以达到8%以上，高出其他城市2%-3%，另外社区商铺一般总价不高，投资风险也比商场铺要少。在任何城市，不论对住宅还是商业地产，地段永远都是不二的制胜法宝。而如今，面对日益饱和的核心CBD，越来越多的开发商将视线从春熙路、盐市口路、天府广场等核心商圈，逐渐转移至金沙、外双楠以及人民南路沿线等城市副中心。成都全市2010年8月商业用房各类指标变化表二、供求关系 8月份成都市整体商业市场供应量为12.51万，成交量为7.59万，供求比为1：0.61，供过于求。三、供应量分析整体市场供应量分析本月商业市场的新增供应量12.51万。供应量同比上涨150.70%。本月成都仅仅有10个商业项目有供应，其中底商项目就有九个，总供应达到7.08万；占总供应的56.59%；另外专业市场供应一个-成都量力钢材物流中心，单体供应面积达到5.43万.本月成交前十位的项目中就有7个项目是底商，成交面积1.69万，仅仅占总成交面积的22.27%, 另外专业市场两个-四川三联禽产品物流中心和四川元瑞国际家具博览中心，成交面积分别为1.26万和0.16万.商业街一个-繁湖盛肆，成交面积为1.10万。城郊对比分析本月商业市场的新增供应量12.51万。其中主城区供应面积为12.51万，郊区本月无新增供应。相对于主城区成熟的商业市场和配套设施，郊区还处于一个萌芽和发展初期阶段。四、成交量分析 整体市场成交分析2010年8月成都市商业总成交面积7.59万，成交量较上月减少了51.10%，同比增加24.23%。由于受政策影响，此前住宅普遍陷入滞销期，本月住宅市场较前两月有回暖迹象，而商业+住宅的模式，则能将政策的影响降至更低，因此底商本月销售良好。城郊对比分析2010年8月成都市商业总成交面积7.59万。上月较高的成交量消化了大量市场的需求，再加上本月各大开发商积极备战所谓的金九银十，住宅加大优惠力度吸引了大量的关注者。本月较前两月，商业市场关注度相对减弱，因而成交量出现了大幅下滑。主城区总成交量为2.86万，传统商业集中地-城中，本月成交量居区域之首，成交量为0.93万，成交项目全是底商。其中的春熙商圈和骡马市商圈仍然是成交热点商圈，成交量分别为3472和593.其次是城南和城西，成交量分别为0.76万 和0.49万。郊区成交面积4.74万，较上月减少了1.53万。新都本月卫冕成交量冠军，其中的特色休闲旅游商业街-繁湖盛肆，本月成交量为1.10万，居项目成交量第二位。其次是龙泉，本月成交量为1.44万，其中的四川三联禽产品物流中心本月成交量为1.26万，据项目成交量之首。再次是双流，本月成交量为1.01万.由此可以看出，价值潜力较大的专业市场和商业街区还是市场的宠儿，备受市场关注。专业市场和商业街销售良好，受众较广，人流量较大，因而商业类型集聚较多，价值潜力巨大、预期效益较高。并且购买时开发商承诺的回报也较高。2010年7月到2010年8月成都全市各区域商业用房各类指标变化表五、成交价格分析 全市成交价分析8月份成都市商业用房成交均价为12290元/，环比增加了46.47%。主城区成交均价环比上涨132.94%，郊区成交均价环比减少5.88%。本月随着地铁一号线即将贯通的影响，地铁沿线商业价值飙升。地铁一号线贯穿主城区核心地带，沿线商业更是天子骄子，很多熟铺刚一推出即售罄。城郊成交价对比8月份成都市商业用房成交均价为12290元/，环比增加了46.47%。其中主城区成交均价为22006元/，环比上涨132.94%，；而郊区成交均价为6431元/，环比减少5.88%。本月成交均价在1万元/以上达44个项目之多，其中主城区30个，郊区14个.东大街的银石广场地处春熙商圈核心地带，出售地下第一、第二层，地上部分公司持有，成交价格高达12万元/，创区域成交价历史新高。六、个案分析1、项目概况2、区位分析项目位于西部最繁华的春熙路商圈，具体位置处于红星路步行街上。项目真正做到了与地铁2、3号线的无缝连接，春熙的地铁人流将直接从项目的负二层进出春熙地铁站。3、项目成交4、商业规划项目占地6215，总建筑面积近10万，总高度高达151米，建成后将成为春熙路新的云际地标。项目分地下4层和地上38层. 银石广场作为春熙路唯一的双地铁上盖物业，是集购物、娱乐、酒店、办公于一体的商业综合体。项目负1、2层为地铁潮流商铺； 1-6层为概念与品牌购物中心； 7-21层为卡尔森丽笙世嘉五星级酒店；22-37层为5-TEA价值典范写字楼。5、项目未来发展机会银石广场将在购物中心北侧建设一个从1层直达4层的通天梯，从而引导地铁人流直接上到商场4层，这将开启成都市跨层电扶梯的先河，目前通天梯还仅在香港、上海等少数大型购物中心可以看到。作为成都地铁2、3号线春熙站的上盖商业综合体-银石广场是集购物、娱乐、酒店、办公于一体的商业综合体。该项目是唯一做到了与地铁2、3号线的无缝连接的楼盘，春熙的地铁人流将直接从地铁站经由项目负一、负二层进出春熙路。项目还拥有春熙商圈最高的、最豪华的云际顶级会所。第五章 办公市场 一、市场综述今年成都写字楼的供应量呈井喷之势。为了在竞争中脱颖而出，开发商纷纷在产品上下功夫，本月精装写字楼便应市而生。近期推出高端商务精装物业的开发商无不是大腕级开发商，据了解，富力、瑞安、大陆、广联等品牌开发商纷纷看中了这一个市场空白，准备在精装写字楼争得市场先机。诸如富力天汇中心、瑞安中华汇、大陆国际等。在现阶段，无论经济总量还是就业人员比重，成都市第三产业已经逐步超越第一、第二产业，拉动了对写字楼的需求。所有行业中对写字楼需求最大的行业为第三产业，而其中又以金融、保险业，房地产业、社会服务业、科学研究和综合技术服务业对写字楼拉动最大。整体比较供需完全失衡。即使不考虑工业总部基地市场供应情况，供需也严重失衡，竞争非常激烈。成都全市2010年8月办公物业各类指标变化表二、供求关系分析2010年8月办公用房市场新增供求比为1：0.59，供大于求。三、供应量分析8月销售型办公楼新增供应仅仅城中的富力天汇中心、城东的沙河一号和城西的索尔国际，供应量分别为4.39万、3.51万和2.57万。此三个项目全部来自于主城区。四、成交量分析8月成都市销售型办公物业成交量为6.20万，环比减少58.72%，同比减少4.02%。本月住宅成交量呈现回升趋势，无论是投资者还是住房刚需者，对住宅的一举一动都很敏感，前者的投资预期收益信心增加；后者目前仍然是市场的被动接受者，相对于其它城市的房市价格，对本市的房价没有底气，期望降价但是又怕涨价；再加上住宅的连续三个月的低迷，传统销售旺季的即将到来，开发商纷纷加大优惠和某些营销手段，从而从各个方面来诱导需求者，所以对办公市场形成了逆势影响。本月成交量居首的项目为城北的商住混合楼-东立国际广场，成交量为0.80万。东立国际广场、保利中心、花样年美年国际广场，这三大写字楼，本月成交量分别为0.80万、0.60万、0.55万，占居成交量前三位。保利中心、花样年美年国际广场均为国际新城南的甲级写字楼。东立国际广场包含两栋商住楼，即可住宿也可办公，产权四十年。目前甲级等高端写字楼价格涨幅都较大，而商住楼的单价和总价都较低，对于目前热衷于商业地产的投资者来说有较大吸引力，因此成交较好。按区域来看，主城区城北总成交量为2.14万，占居主城区成交量榜首。其次是城南和城东，成交量分别为1.82万和0.93万，郊区的温江成交量0.21万，占居郊区成交量榜首。 五、成交价格分析 8月销售型办公用房成交均价为7610元/，环比增加了4.23%。主城区成交均价为7859元/，环比增加了6.66%；郊区成交均价为5068元/，环比增加了25.88%。主城区和郊区成交价连续两个月携手并进。从他们的成交价格趋势来看，主城区和郊区的成交价格大多数时候是捆绑式的，此长彼长。其中主城区富力史丹尼国际公寓成交均价高达15865元/。其次是时代豪庭和成都花样年喜年广场，成交均价分别为15668元/和15538元/.随着城市化进程和成都城乡一体化的快速推进、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，城市化的核心是人的城市化。因城市化进城的数亿农民，必将推动成都的城市建设与经济发展，与人们生活密切相关的商业、文化、娱乐、旅游等相关产业也将得到更大的发展。成都商业地产市场正迎来新的一轮发展机会。3、商业规划项目总占地65亩，总建筑面积为39万，为新古典主义风格。主要的物业形态为LOFT创意公寓、高层电梯华宅和纯甲级写字楼。4、发展趋势保利中心地处成都市南部，领事馆路、锦绣路与盛隆街、科院街交界处。毗邻美领馆、威斯顿联邦大厦、力宝大厦等城市地标性物业，区域内写字楼出租率达 90% 以上。保利中心位于城南棕北-棕南生活片区，发展成熟，是成都市最早形成的富人区之一，可开发用地稀少，市场空间巨大。区域经济辐射三大商圈，如川大校园经济圈、百联天府商圈，另外，领事馆路与人民南路四段交叉口依托仁和春天百货形成了辐射周边小范围片区，以服装和餐饮为主，档次较高。第六章 营销媒体分析 一、媒体投放分析媒体市场广告投放综述本月总共对成都商报、华西都市报、成都日报、成都晚报、先锋居周刊、成都房产报道6家主流媒体所发布的房地产广告进行了投放统计：广告投放总金额约为7005.31万元；楼盘发布数量共198个；投放次数合计548次。本月成都楼市平面媒体投放总金额环比下降6.93%，投放次数环比减少71次。易居视点：8月开始，成都楼市小幅回暖，新房源入市加快。开发商更加注重广告的宣传效果，媒体投放依然较多。就整体看，本月广告诉求依然集中在新入市项目宣传和在售楼盘价格优惠上，以各种形式反复推广楼盘。主要平面媒体分析物业类型分析本月，媒体投放整体依然相对稳定。在商业地产和企业的宣传上，媒体投放量减少明显。在普通住宅和别墅产品上，投放基本持平。而本月在办公类产品上，媒体投放增长明显，这主要是源于办公产品市场需求较大，且大多集中入市，广告量自然随着增多。易居视点：自8月开始，成都楼市开始有了小幅回暖迹象，开发商以媒体为依托，顺势大量宣传，以制造更大范围的回暖局面。随着局势的进一步明朗，开发商对广告的投入也倾于理性，注重侧重点。区域板块分析易居视点：城南和双流大盘云集，在售楼盘众多，加之一些新入市项目的前期宣传，因此广告量一直居于各区域之首。城西在近月陆续有较多新盘集中入市（尤其集中在金沙板块），因此广告量也一直处于前列。投放渠道分析易居视点：成都商报一直是开发商媒体投放的主力，本月占广告份额约64.23%，基本上汇聚了成都所有楼盘广告内容；华西都市报投放量占比31.51%，位居第二,两大报媒占据了房地产广告投放的95.74%。专业性的房产杂志，如房产报道和居周刊等，楼盘广告投放也比较集中。在媒体投放方面，开发商在考虑项目侧重点的同时，广告受众的广泛程度，是投放的主要参考因素。主要平面媒体分析知名企业投放点评易居视点：蓝光地产旗下有新品蓝光公馆1881、云鼎在8月入市，开盘前后均做了大手笔的广告宣传，加之对部分在售楼盘的宣传，因此本月广告量较为集中；同时，其他四大开发商均为旗下在售楼盘做广告宣传，尤其是中海地产，广告量几乎涉及成都所有楼盘。就成交金额看，华润置地成交金额遥遥领先，达40403.98万元。其次是万科地产，当月成交金额35866.99万元，位居第二。平面媒体投放排行榜本月媒体投放金额TOP10易居视点：位于双流的大盘南湖国际社区的岛心组团和六期在本月和下月陆续面世，因此做了大手笔的广告宣传，全部集中在受众较广泛的成都商报和华西都市报，单月单个项目投放15次，投放金额高达312.96万元，全部以整版和半版形式投放；其次，金科地产旗下的别墅项目廊桥水乡项目在8月面世，加之对英国原版魔幻舞台剧阿拉丁3D历险记中国南巡演成都站的活动宣传，本月也做了较大的广告投放，投放次数12次，投放金额达154.92万元；蓝光旗下的高端钻石公寓云鼎项目在本月面世，开盘前后都进行了较大的广告宣传。本月广告投放8次，投放金额150.4万元，全部集中在华西和商报，以整版形式投放。就投放金额前十强看，大多为对本月新入市楼盘的广告宣传。案例篇-蓝光云鼎广投放策略1项目概况表2活动策略蓝光云鼎开盘活动项目介绍蓝光云鼎位于蜀汉路凯丽豪景对面，地铁站附近，地处成都上风上水之地。周边一品天下，欧尚，家乐福，人人乐国美，西区医院等大型生活配套设施，是该区域内仅存一块稀缺之地。项目定位为城西新坐标，超五星跨界城市行政公馆层建筑。项目采用新古典主义建筑风格，建筑立面公建化、酒店化、符号化，极端体现尊崇感及荣耀感。活动介绍：时间：2010年8月21日地点：蓝光云鼎项目售楼部活动主题：蓝光云鼎一批次开盘活动内容：推案套数：1号楼部分房源，共136套户型区间：48.22-87.36平方米，实得面积为61-111平方米推案价格：价格区间12058-13506元/平方米，总价60.1325-111.6786万元优惠方式：一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，前期排号客户优惠1%销售套数：42套-数据来源：现场市调现场情况：易居视点：蓝光云鼎为蓝光旗下又一高品质楼盘，位于城西羊西线二环内，占据稀缺价值高地。全新精装标准，户型灵活可变，堪称真正意义上的钻石公寓，投资，自住皆宜，升值潜力巨大。3媒体策略广告投放与成交情况分析投放策略：蓝光云鼎本月媒体投放共8次，在开盘前后进行广告宣传，全部以整版形式投放。其中商报投放5次，华西投放3次。广告主题鲜明，色泽华丽，富有质感，有极强的视觉效果。平面广告画面广告主题内容：钻石级价值公寓，领耀羊西众望云鼎！8月21日，蓝光云鼎盛大开盘效果测评易居视点：蓝光云鼎为蓝光旗下又一高品质楼盘，占据稀缺价值高地。全新精装标准，户型灵活可变，堪称真正意义上的钻石公寓，投资，自住皆宜，升值潜力巨大。但是单价较高，主要消费对象为投资客，因此消化速度相对较慢。二、营销分析 1、优惠策略分析8月优惠策略分类及区域分析注：主题优惠：指开发商将自身项目打包提炼出一个主题；价格优惠：指一口价、清盘价形式；组合优惠：多种优惠方式；赠送优惠：指购房送礼包、车位或房子；特价房：指推出限量的优价房；VIP：VIP客户享受的优惠；房交会：房交会期间享受的优惠；排号优惠：排号享受的优惠；开盘优惠：开盘当日享受的额外优惠。易居视点本月楼市开始小幅回暖，成交量也显著上升。开发商也顺势在优惠上大作手笔，以进一步促进销售。大小优惠涌现，以直接扣点优惠为主，特价房，多种赠送方式并存，一定程度上活跃了楼市。2、8月新开盘/推案汇总分析8月新开盘/推案一览本月涉及开盘和加推的项目共计29个，其中首度开盘项目13个，加推项目16个，较上月新增供应有显著增长。伴随市场的不断回暖和金九银十的到来，新增供应还将进一步充足。3、营销活动分析营销活动汇总分析注：业主联谊会：指开发商维系已购房客户关系举行的活动；客户联谊：指开发商针对意向客户所举行的活动；项目联动：指开发商整合社会资源或自身资源将各项目打包，进行项目之间的主题活动；打折优惠活动：开发商针对某个项目或多个项目举行的专场折扣活动；其他：包含酒会、新闻发布会、演出、派对等形式的活动。本月楼盘营销活动总计37个，其中打折优惠楼盘占24个，客户联谊7个，其他派对、酒会类活动6个。在价格上给予优惠，依然是最主要的营销手段。易居视点性价比永远是购房者参考楼盘的主要因素。开发商为了保证销量，在作出各种联谊活动的同时，更多的是把主题集中在价格优惠上,以各种形式进行打折优惠，以吸引眼球，促进销量。典型营销活动分析(一)绿地国际花都-产品发布会暨炫彩焰火晚会1）项目介绍： 绿地国际花都是绿地集团在蜀都新城打造的百万平米世界级都市综合体，项目定位为包括绿色低碳国际住区、国际化影城、国际品牌大卖场、高端私立幼儿园、LOFT、高档写字楼、SOHO、BLOCK街区等为一体的航母级综合体，它带着绿地的雄心壮志和完善蜀都新城综合功能的城市使命震撼登场，将丰沛整个片区的生活和商业格局。毫不讳言，绿地国际花都犹如提速蜀都新城的核按钮，它一旦开启，必将成为高新西区、蜀都新城和整个郫县城区吃、喝、玩、乐、购、住、商的新中心。2）活动介绍：时间：2010年8月21日地点：绿地国际花都项目现场活动主题：绿地o国际花都产品发布会暨炫彩焰火晚会活动内容：8月21日晚，绿地o国际花都在上千名购房者的见证下耀然绽放！绿地集团在国际花都项目现场举行了1000亿房企o100万国际级都市综合体绿地o国际花都撼世登场暨炫彩焰火晚会活动。除向现场嘉宾详尽宣传项目自身外，主办方还邀请到花儿朵朵超人气选手李杨璐、滕偲玙助阵，为国际花都的亮相平添了无限的活力与色彩。活动现场更是包含了绿地集团派克公馆项目的半年VIP积分兑奖环节，数百名老业主积极参与、共聚国际花都，有超过2000名派克公馆业主获得包括液晶电视在内的各类缤纷好礼，活动在一片热烈的气氛中，取得了圆满成功。现场情况：易居视点：绿地集团自2004年进入成都以来，相继开发了神仙树片区标志性建筑新里维多利亚公寓、高新西区新品质标杆新里派克公馆以及双楠平层豪宅海珀香庭，均获得了社会各界的高度认同。今年以来，绿地集团以跻身千亿级企业为目标，在房地产主业方面积极推进区域聚焦战略，以150亿大手笔投资布局全域成都，形成新里派克公馆、海珀香庭、新里柏仕公馆、绿地国际花都、绿地世纪城、武侯新城、攀成钢项目等7盘辉耀的全方位布局。此次绿地国际花都产品发布会暨炫彩焰火晚会的成功举办，宣告了绿地集团郫县项目的正式启动。（二）戛纳湾-我的美丽新娘十强争夺赛项目介绍：戛纳湾滨江由同森集团开发,共分三期，总占地253亩，总建面66万。一期占地约43亩，住宅建筑面积约12万，由4栋32-33层高层组成，目前已基本售罄；戛纳湾滨江二期东临一期组团及锦江，总占地约64亩，总建筑面积约18万，绿地率47.45%，容积率4.0，建筑密度14.65%，户型面积80130。一二期无缝对接，资源共享，景观价值最大化利用。戛纳湾板块主要由戛纳系列产品、锦江及周边高档的别墅区组成。其中戛纳湾整体占地约416亩，总建面约80万，包括商业系-戛纳湾印象，住宅系-戛纳湾湾畔，戛纳湾珍珠琇、戛纳湾滨舍、戛纳湾滨江。2）活动介绍：时间： 2010年8月28日地点：戛纳湾o影城广场活动主题：戛纳湾o我的美丽新娘选拔赛活动内容：28日，30佳丽齐聚戛纳湾，争芳斗艳夺10强。本届戛纳湾o我的美丽新娘选拔赛，复赛第二场，10强争夺赛，在戛纳湾最具欧式恢弘气质的戛纳湾o影城广场举行，现场更有四川辰宇雷克萨斯汽车销售服务有限公司为此次活动精心准备的雷克萨斯豪车展。现场情况：易居视点：我的美丽新娘大赛的顺利举办，不仅让客户近距离目睹一场浪漫的赛事，更是为戛纳湾这个独具浪漫风景地域的有力宣传。主办方为比赛提供场地，将戛纳湾企业文化与活动本身主题融合，极大提高了企业在区域内的影响力。