浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策

经济师2009年第8期摘 要：文章主要从三个方面分析了我国民营房地产企业财务管理的存在问题，针对问题提出要强化法人财务管理意识，提升财务人员业务素质，拓宽融资渠道，加强日常经营活动的资产管理，完善企业财务信息系统。关键词：房地产 财务管理 对策中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:1004-4914(2009)08-271-02一、民营房地产企业财务管理中存在的问题(一)民营房地产企业普遍存在着管理者财务管理水平落后，财务工作人员素质不高的问题1.在我国的民营房地产企业中，相当一部分管理者文化素质不高，不具备现代化的经营管理理念。大部分民营房地产企业老板是从泥水工、施工员、到包工头发展过来，都擅长节约成本，但普遍缺乏财务管理的意识。2.民营房地产企业老板集权现象严重，大多数投资者也是经营者，缺乏监督机制，他们凭借经验和感觉进行管理，由于决策都没有经过科学而严格的论证，对企业财务管理的认识还停留在“记账”、算账”上，普遍存在着财务不能参与经济活动的全过程，这势必造成企业财务管理的无计划和混乱。3.由于民营房地产企业老板在经营过程中，特别重视商业秘密，在财务管理方面，大多采用家族式管理模式，由亲属担任会计、出纳，出纳一定由自已亲人担任，所以经常出现出纳人员领导财务工作现象，一定程度上导致财务人员素质不高，而房地产行业税收政策比较复杂，税收政策变化快，没有较高的财务专业水平，往往涉及很大财务风险，每年房地产行业都是国家重点稽查对象，查出偷税金额巨大，这些隐患的危害在创业初期尚不明显，但一旦进入资本化、规模化经营后，影响力就会逐步扩大，最终将导致企业走向衰退与没落。（二）民营房地产企业的财务管理存在着融资困难、盲目追求高端产品、不重视流动资金管理等问题1.筹资活动方面：银行融资困难，资金严重不足，严重制约企业的发展，民间融资风险高，增大企业发展的风险。民营房地产企业在筹集资金方面存在融资困难，金融服务严重滞后。其原因主要有：一是企业发展过程中遇到瓶颈。民营企业特别是中小民营房地产企业由于在自有资金比例和财务管理规范程度上往往达不到银行规定的信贷标准，难以贷到资金，而在抵押物贷款上，中小房地产企业资信往往相对较差也较难取得。二是缺乏专门为民营企业贷款服务的金融中介机构和贷款担保机构，加上市场体系的不完善，使民营企业的贷款更加困难。为了解决资金周转困难，一些企业不顾成本、不惜代价，从民间高息借款，加大房地产企业经营业务成本和财务费用，支付能力日渐脆弱，资金链条过紧并随时可能出现断裂，特别是房地产企业，建设周期长，资金前期投入大，项目要取得商品房预售许可证才能预售，回笼资金。按现行广东省商品房预售制度要求，一是项目要已全部缴清土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是工程项目进度要达到如下要求：七层以下（含七层）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上项目已完成2/3结构工程，如果在工程前期建设资金不充足，造成工程停工，那么后果是不堪设想。2.投资活动方面：缺乏科学性，没有以市场为导向，盲目追求高端产品。民营房地产企业在投资中经常表现出轻率和违背经济规律的行为，主要表现在企业盲目追求高端产品，只看到高端产品带来高额利润而忽略国家调控政策，国家在2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。而很多房地产企业在市场火热时盲目跟风，高价拍卖土地，没有进行市场调查，盲目追求高端产品，忽视房地产市场需求，脱离市场，势必形成滞消或烂尾楼。3.日常经营活动方面：不重视流动资金管理，企业资金沉淀严重。民营房地产企业日常经营活动中的资金管理主要存在着：（1） 为了加快回笼资金，促销产品时，往往缺乏对客户经济实力的调查和信用的了解，为客户提供购房担保，客户无能力偿还银行贷款时，房地产企业要为客户代垫归还银行按揭款，产生大量的长期应收款挂账，在房地产市场疲软时房产贬值，银行拍卖房产时，所得款项都不够归还银行欠款，企业代垫款项便催收无门。（2）不重视日常现金流量的管理，很多民营房地产企业缺少资金使用的中长期计划，缺乏现金流量管理观念。（3）大多数房地产企业都没有建立仓库管理制度，材料使用缺乏计划与统筹，形成材料物资超储、成品库存积压严重，而且这些不良资产长期挂账，导致账实不符、财务状况虚假。（三）民营房地产企业普遍存在着财务核算制度不健全，财务监督控制机制薄弱民营企业在自身财务制度建设方面存在的主要问题体现在：（1）由于管理者对财务管理重视不够，财务人员素质不高，对单位财务核算要求不高，以致造成会计资料的不够真实和完整，财务信息失去应有的经济价值。（2）内部控制和监督机制不完善。民营企业财务上的内部控制要么形同虚设，要么就根本没有设置。没有严格的内部控制和审核程序，很容易造成资产的内部盗用和流失。二、完善民营房地产企业财务管理的对策（一）强化法人财务管理意识，聘用专业水平高的财务骨干人员，全面提高其他财务人员业务素质加强民营房地产企业财务管理，必须提高企业法人的财务管理意识。一是要强化民营房地产企业法人法律意识，明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。企业负责人的法律意识增强，不仅可以避免会计违法行为的发生，还有利于会计人员依法提供完整、真实的会计信息，为企业发展提供准确的决策依据。二是必须摒弃家族式财务管理，聘用专业水平高的财务骨干人员，全面提高其他财务人员业务素质，建立一支专业水平强硬的财务队伍。（二）民营房地产企业要转变观念，切实树立财务管理是企业管理核心的理念首先，是财务部门应从房地产项目前期进行筹划及分析项目是否可行，参与新投资项目、资产重组项目的风险、成本与收益等论证考核评价工作，从财务管理角度提出改善投资管理，提出合并、转让、终止、撤销、清理出售等建议，为企业领导提供决策参考。其次，不相容职务相分离制度合理设置财务会计及相关工作岗位，明确职责权限，形成相制衡机制。对授权批准、业务经办、会计记录、财产保管、稽核检查等职务要有专人负责，不可兼职。如：有权批准采购的人员不能直接从事采购业务，从事采购业务的人员不得从事入库业务。另外，民营房地产企业应建立合理科学的财务控制制度。例如，凡投资性支出和非经常性大额货币资金支出须由业主（或董事长）或其授权指定的专人签字审批；其余日常货币资金支出由分管财务副总或其授权指定的专人签字审批。财务人员要参与制定企业的生产经营计划，把好资金支付审查关。（三）强化信用观念，提高信用等级，拓宽融资渠道房地产企业存在着建设周期长、前期投资大，在发展过程中：一方面必须强化信用观念，主动提高自身信用等级，做到诚实守信，规范经营；另一方面要积极拓宽融资渠道，可以加强与大企业的联系，借助大企业的信用为其担保，获得银行贷款。（四）加强日常经营活动的资产管理首先要加强应收账款管理。房地产企业一般都采取分期收款销售方式，所以从一开始就需要严格把关，把某些收款条件规定清楚，防止客户在事后故意拖延或不配合银行提供按揭贷款资料。如果应收款已经发生，企业就需要制定严格的回收政策。其次要加强存货管理。不良的存货状态是消散企业资金的一个严重威胁，每多花一块钱用于存货，就等于少花一块钱用于生产。在发生经济业务后，必须立即入账，加强成本控浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策吴彩珍房地产开发271经济师2009年第8期制。企业从原材料的采购到产品的最终售出，要采取有效的成本控制方法对比“产出”和“投入”成本增减与收益增减的关系，以确定最有利于提高效益的成本控制方法，对每一种储存在库的产品，应尽量需要寻求理想的存货余额。（五）完善企业财务信息系统，设置独立的内审机构随着民营房地产企业财务活动的日趋复杂，从单一的建房到建设配套学校、酒店、商场、旅游、物业等，一方面需要利用网络建立完善的财务信息系统，以支持财务控制系统的高效运行。通过网络可以把客户档案资料资源共享，提高各部门的工作效率，使管理者随时掌握客观信息，从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及生产业务的全过程和各个经营环节，并将各层次、各过程、各环节的财务控制有机地结合起来。通过网络可以降低信息不对称程度，使企业股东及时了解企业经营情况，便于股东参与企业生产经营决策，在一定程度上减少经营者违背股东利益的行为。另一方面，要求民营企业设置独立的内部审计机构，建立内部审计制度，加强审计监督，以提高财务信息的真实性。参考文献:1.彭亚丹.浅谈民营企业财务管理问题及对策J.现代企业文化，2008（29）2.邹杰.民营企业财务管理存在的问题及对策J.2009（5）3.付春雨.金融危机下的民营企业财务管理J.中国乡镇企业会计，2009（2）4.张万霞.加强民营企业财务管理的思路J.山西财税，2008（11）（作者单位：广东万象实业集团有限公司 广东湛江524043）（责编：贾伟）旅游经济摘 要：文章通过滇西北民族文化生态旅游区旅游产业的SWOT分析，探讨其旅游产业发展的优势、劣势、威胁和机遇，并基于SPSS13.0因子分析法提炼出影响地区旅游产业发展的主要因素，研究产业结构优化的路径，在强化区域旅游产业合作、重新定位区域旅游产业功能和延伸产业市场空间等主要方面，予以思考和分析，以期为地区旅游产业稳健发展与区域主体功能发挥提供对策思路。关键词：SWOT分析 滇西北民族文化生态旅游区 结构优化中图分类号：F592.7文献标识码：A文章编号：1004-4914（2009）08-272-02一、问题与方法金沙江中上游限制开发区按照国家主体功能区划定位原则，区域开发的主体功能是生态系统功能维护与区域经济适度开发、点状发展，引导超载人口有序渐次转移。区域经济发展方式的生态化转换成为区域的重要课题，而旅游产业作为一种具有生态化特征的产业形式，在限制开发区格局下，自然成为地区产业发展的重要研究内容了。滇西北地区作为金沙江中上游限制开发区的主体部分，其民族文化生态旅游产业在得到迅速发展的同时，也出现了一些表现于产业结构、产业基础、竞争压力等方面的问题。通过对滇西北民族文化生态旅游产业的SWO T分析，基于SPSS13.0统计学软件的因子分析方法，从产业空间结构形态视角，以民族文化生态旅游区定义滇西北地区，对该区旅游产业竞合空间结构形态的优化整合予以分析和探讨；以产业本底实力、发展实力、机遇(机会成本)为基本研究框架，多层面、交叉分析滇西北民族文化生态旅游区旅游产业问题，以期为民族文化生态旅游产业的健康持续发展提供对策思路。二、区域概况滇西北民族文化生态旅游区地处川滇藏三省区交接地带，对应的地区主要是迪庆州、怒江州和丽江市，该地区平行岭谷地貌突出，地势悬殊，该地区山系发达、河网密布，山原河谷地貌显著，气候上复合亚热带季风气候和高原季风气候，生物资源种类多样复杂，垂直地带性明显，立体性突出，自然地理景观丰富多彩，具有较高的旅游美学价值。滇西北民族文化生态旅游区又是我国少数民族人口的主要聚居地区之一，民族成分众多，各民族文化多姿多彩，在长期发展进程中，作为“中华民族多元一体格局”的重要组成部分，滇西北民族文化生态旅游区旅游产业发展的本底实力渗透着自然地理景观资源的自然性和独特神秘民族文化的人文性。改革开放以来，滇西北地区经济社会水平得到大幅度提升，2007年，丽江、迪庆和怒江地区生产总值分别达84.82亿元、44.03亿元和49.13亿元，人均GDP分别为6984元、11797元和9312元，研究区域人均GDP分 别 为 云 南 省 同 期 水 平 的66.5%、112%和88.7%，旅游总收入分别为58.24亿元、32.37亿元和38.2亿元。旅游产业发展在地区经济社会发展中具有较高的相关性，以丽江市为例，数据分析结果表明，滇西北民族文化生态旅游区旅游产业与人均GDP、第三产业、城市居民收入和农村居民收入存在较高的相关度，相关分析数据显示，其R分别为0.996、0.989、0.965、0.969。三、民族文化生态旅游产业的SWOT分析SWOT分析是一种综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素，进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。SWO T分析方法延伸到区域经济学领域，研究对象由企业转成区域，企业竞争战略问题转化为区域结构优化整合问题，研究滇西北民族文化生态旅游区旅游产业问题的SWOT内容，主要基于产业本底实力、产业基础支撑力、产业空间有序度、产业机遇挑战等主要方面。1.优势分析。滇西北民族文化生态旅游区旅游产业的本底实力优势主要体现在两大方面的结合，即自然地理景观的自然性与独特民族文化的民族性的有机结合。该地区自然地理景观表现出明显的“高险峻”视角特征。地形呈纵深切割之势，海拔高差悬殊，最高峰与最低点绝对高差达6002米，较小范围内的巨大高差使得境内出现了垂直气候和立体生态环境特征。特别是以“三江并流区”为典型代表，高险峻的地形地势特征，本身就是一种潜力巨大的旅游资源禀赋，显示了滇西北民族文化生态旅游区极具优势资源的本底实力特征。这种独特的自然地理环境中孕育了多元化的民族文化群体，形成了具有神秘色彩自然人文底蕴，为区域旅游产业开发提供了优厚的本底资源禀赋。滇西北民族文化生态旅游区是我国少数民族人口的主要聚居地之一，长期历史发展进程中，各少数民族创造了丰富多彩的民族文化，呈现多宗教并存、多民族共融的文化特色。此外，滇西北民族文化生态旅游区极具地缘优势的区域位置，是我国联系缅甸、印度和孟加拉等国的一个重要中转地，其中的通道地缘经济政治自然具有战略性意义了，而就区域经济发展而言，显然具有地缘经济价值。2.劣势分析。滇西北民族文化生态旅游区旅游产业的劣势主要表现在地区内生经济增长力、产业基础薄弱、产业同构现象趋显、产业竞争压力趋大、市场发育水平不高等诸方面。从地区经济综合实力横向水平来看，经过SPSS13.0主成分分析，滇西北地区经济综合实力排名相对落后，在云南自治州中，迪庆、怒江、丽江综合得分分别为- 0.6467、- 2.267、- 0.1678，排名分别为第八、第十一和第五。内生经济增长力弱小，导致经济要素形成能力有限，经济聚集效应不显著，阻碍了地区经济又好又快发展；从旅游产业发展的产业基础来看，相对薄弱的基础设施水平，难以同步跟上经济快速发展趋势，交通通信物流信息流设施体系的短板效应明显，据2007年数据显示，滇西北民族文化生态旅游区交通通信基础设施水平明显低于同期云南水平，公路里程仅占全省的6.8%，是四川凉山州和甘孜州公里路程合计的60.5%，邮电业务总量除了丽江的12.97亿元，迪庆和怒江仅分别为1.62亿元和0.41亿元，与全省的468.56亿元有较大差距。基础设施基于SWOT分析的滇西北民族文化生态旅游区旅游产业结构优化分析袁 锋 吴映梅 金桂梅272