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山东天泓置业有限公司山东天泓置业有限公司济南项目济南项目商业计划书商业计划书 目目 录录摘摘 要要.4第一章第一章 山东天泓置业有限公司简介山东天泓置业有限公司简介.5第二章第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介青岛天泰集团股份有限公司简介.5第三章第三章 项目规划及设计项目规划及设计.63.1 项目名称.63.2 项目位置及周边环境：.63.3 项目定位.73.4项目设计总体要求.73.5 规划目标定位.73.6单体设计要求.8第四章、市场分析第四章、市场分析.84.1济南市人文经济简况.84.2 2003及2004上半年济南市场分析.94.2.1 2003年度市场交易综合分析.94.2.2 2003年市场各项具体数据分析.114.3 2004济南房地产市场交易情况.124.4 济南城市房地产发展趋势分析.13第五章第五章 竞争状况分析竞争状况分析.155.1 非威胁性竞争板块东部、西部、北部代表性楼盘分析.155.2 竞争性板块中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析.16第六章第六章 投资说明投资说明.176.1股权融资：.176.2 债权融资：.186.3 本次募集资金的情况及使用.186.3.1 本次股权融资基本情况.186.3.2 本次债权融资的基本情况.196.3.3募集资金的使用.19第七章第七章 投资报酬及退出投资报酬及退出.197.1.股利分配政策.197.2.投资的退出.20第八章第八章 风险分析风险分析.218.1.项目开发过程中的风险.218.2.销售风险.218.3.房地产开发项目收入不确定性风险.228.4.工程质量与工程建设风险.228.5. 经济周期与产业政策的风险.238.6.财务风险.24第九章第九章 建设方式及工程计划建设方式及工程计划.249.1.承包、发包方式.249.2.工程计划：.25第十章第十章 经营预测及财务分析经营预测及财务分析.2510.1.项目主要经济技术指标：.2510.2.投资估算与盈利分析.2510.2.1.估算依据与范围。.2510.2.2.静态分析.2510.2.3动态分析.33投资意向书投资意向书.37摘 要山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资发展有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。与上海天雄有限公司、青岛国雄投资公司有紧密股权关系的天泰集团将对该公司提供全方位的支持。天泰集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主业，涉及建筑设计、物业管理、房地产营销、饮料等行业。具有丰富的房地产开发经验，在青岛开发有多个明星楼盘。主要有阳光海岸、天泰青岛奥林匹克花园、阳光地带等。曾在 2002 年、2003 年的中国住交会上连续两年被评为“中国房地产品牌企业五十强” 。天泰济南项目位于济南市南部，该地风景秀丽、植被丰富，是济南的绿肺，为保护城市环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因此该项目实际处于济南的绝版地段，有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。该项目定位于济南市顶级楼盘，项目设计将结合项目位置、客户特点精心打造，公司将与国际大师合作，将该项目建成天泰在济南的代表性作品。从济南的市场情况看，济南市房地产交易市场活跃，人民收入水平不断提高，追求生活质量，改善居住条件的需求日益增强，消费水平不断升级。同时随着济南经济的发展，形成了一批高收入人群，从市场调查看，济南市缺少顶级楼盘，使高收入人群很难找到适合自己身份地位的房产。因此，本项目的开发将有可能填补这一空白，赢得市场，赢得客户。本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方式进行。公司将注册资本从目前的 2000 万元增加到 5000万元，拟通过股权方式融资 3000 万元，与股权方式相匹配，投资人应同时以 1：7（股权：债权）的比例向公司提供无息借款，借款期限暂定为 4 年。投资者以 500 万股为投资起点，最高不超过增资后股权比例的 40%。该笔款项主要用于缴纳项目土地款及前期费用。目前天泰集团已出资1.12 亿元交清了首付款。股东收益主要来源于股利分配和项目完成后清算收益。项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开发总工期为 4 年，项目占地面积为 172 亩，目前容积率为1.8，建筑面积为 20.4 万平米，主要由小高层、高层组成。从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为11.7 亿元，按照 8000 元/平米测算，该项目销售收入预计为 17.54 亿元，净利润为 3.9 亿元，成本利润率为28.72%，投资利润率为 97.86%。从项目的经济指标看盈利是可观的。总之，从总体上看，该项目在定位、设计、市场、经营预测等方面都是可行的。第一章第一章 山东天泓置业有限公司简介山东天泓置业有限公司简介山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。公司于 2004 年 6 月 24 日成立。注册资本为 2,000 万元，经营范围为房地产项目投资、商务中介服务等。公司本次拟增资扩股 3,000 万元，增资后，本公司注册资本为 5,000 万元。第二章第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介青岛天泰集团股份有限公司简介公司目前的股东上海天雄有限公司和青岛国雄投资发展有限公司与天泰集团具有紧密的股权投资关系，天泰集团将在管理线、品牌线、业务线及企业文化方面给予全方位的支持，尤其是在项目开发过程中，将完全贯彻天泰集团精细化、专业化的开发管理模式，精雕成济南地区最具影响力、盈利能力高的项目。天泰集团简介：天泰集团成立于 1994 年，是以房地产开发为主业，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游开发、生物食品等多个产业的企业集团，下属天泰房地产开发股份有限公司、天泰奥城发展有限公司、上海天雄有限公司、天泰阳光建设有限公司、天泰温泉高尔夫发展有限公司、天一置业顾问有限公司、天泰物业服务有限公司、天泰饮乐多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。主要项目有：天泰青岛奥林匹克花园、天泰假日温泉、天泰阳光海岸、天泰馥香谷、天泰阳光地带、天泰广场等。天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，在其发展过程中及时导入 CIS 系统，1996 年率先在中国国家工商总局注册了第一个建筑商标，天泰集团也是国内较早通过 ISO9000 质量体系认证的房地产开发企业，并且是国内最早通过 ISO14001 环境体系认证的房地产企业， “天泰”还是青岛市和山东省第一个著名建筑商标。2001 年天泰集团被评为“中国住交会地产名企 20 强” ，2002 年在当代经理人杂志评选的“中国成长企业百强”中位列 15 位，2003 年再次入选“中国住交会房地产品牌企业” 。同时连续多年被评定为“AAA 级信用企业” 。天泰集团提出自己的发展方向为“致力于成为世界卓越的房地产发展商，致力于成为令人尊敬的企业” 。在成立十周年之际，集团提出了发展战略，明确提出了做透山东市场的战略规划。在管理层面上，天泰集团董事长王若雄还创造性总结出了“三线一圆”管理理论，并出版推开这扇窗专著，得到管理界人士的高度评价；并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式。最近，天泰集团又探索性地在企业管理中实施以“团队 CEO”为执行主体的“三会”管理模式。建立起了“培育了不起的人”机制，并与中国海洋大学联合创办了中国第一个总经理研究生班。从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，如出资百万在中国海洋大学设立“天泰奖学金” 、 “天泰跨世纪优秀人才奖” ，在贵州等地区捐建希望小学，积极安置下岗职工再就业，捐资助残，支持残疾人安居工程，2002 年出资人民币 1,000 万元支持青岛“奥运争光计划”等等。第三章第三章 项目规划及设计项目规划及设计3.1 项目名称项目名称“天泰太阳树” or “太阳树” （暂定，以下均称为天泰济南项目）3.2 项目位置及周边环境：项目位置及周边环境：天泰济南项目土地位置极佳，位于济南市的东南面，属于山东省府济南上风上水之宝地，位于千佛山脚下，周围冬暖夏凉的小环境在济南这一火炉中实属难得，因此该地区属于济南的高级居住区，是众多商家必争之地。项目北临中华女子学院，东西分别有舜耕路、旅游路两条交通干线贯穿南北，组团南端以兴济河为界，总占地面积 172亩，项目内及周边有近 6000 亩森林和 2000 亩社区绿化，群山环抱，气候宜人，具有典型的城市花园特点，是非常适合居住的大型社区。附近的阳光舜城于 1999 年 1 月正式开始开工建设，目前的社区配套已进一步得到了完善，社区建设已初具规模，现已完成住宅项目 50 多万平方米，在建住宅项目 20 万平方米。自 2001 年 4 月首批省直机关住宅交付使用、1000 余户居民入住起，截至 2003 年年底，入住人数已逾万人。入住业主主要为驻济各大高校教师，省直机关公务人员、商务人员、职业经理人及各专业人士，居民素质较高。天泰济南项目位于南城中心地带，东依千佛山山脉，西侧与龟山遥遥相望，视觉效果极佳，地理位置优越。该组团距市中心不足 6 公里，且有 K90、34、110 等多条公交线路通过，交通较为便利。根据已批准的详细规划，济南项目总占地面积 172 亩，容积率为 1.8，总计可建设住宅及配套公建约 204000 平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发的一个重要组成部分，建设用地已明确为出让地“熟地” ，且项目产权十分清晰。另外，该项目已办理好土地证和用地规划许可证，基本具备“三通一平”施工条件，项目所需水、电、煤气等配套设施齐备，市政管线均已布放到位，建设条件较为理想。3.3 项目定位项目定位济南项目定位于济南房地产市场的顶端产品，将与国际设计大师和国际著名的设计机构合作，打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准、人性化的设计。在规划、单体、环境乃至室内装修要协调一致，互为补充、一脉相承。社区环境将突出基地自然地形的特点。3.4 项目设计总体要求项目设计总体要求建筑全部为高层（12-18 为主） ，容积率不高于 1.8，立面设计大气、简洁、现代、创新而独特。室内平面布置符合中国人的生活习惯和功能要求，室内装修突出现代、简约、实用、大气、艺术等特点，在与业主充分沟通的基础上，大胆创意，做出建筑艺术精品大胆使用新技术、提倡生态环保理念，营造适合人类居住的小环境，形成城市中的空中别墅。达到生活方便与居住舒适的双重目的。3.5 规划目标定位规划目标定位3.5.1.该项目的地势呈碗状，整个区域范围地形成三级跌落状分布，极目远眺，不远处的市区以及千佛山尽在眼前，无论雾天还是晴天都别有情趣，规划阶段应该充分利用自然资源。3.5.2、规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境，同时兼顾社区内环境的充分营造，力求精致，此为本设计的重点，可以充分借鉴和发挥日本园林营造的特色。3.5.3.项目定位为一个真正的现代生活时尚住区。体现在住宅科技的考究与利用，根据济南当地的环境以及气候弱势，如降低噪音、控制室内温度等等。3.5.4.以健康时尚为主体的高尚居住区。包括小区室外运动场地、漫步道、网球场、划水道、森林氧吧中漫步、高尔夫练习场等。会所内室内攀岩、温泉浴、壁球馆、游泳池、健身房等。3.5.5.生态为主体的景观设计，结合周围自然景观山、水的综合利用。把小区内景观融入自然。浓郁的森林、小桥流水，林荫大道，步行景观大道等给人以回归自然的感受。3.5.6.规划建议采用大间距，要留有大面积绿化用地，提高档次的同时，使业主更有机会和自然亲近。3.63.6 单体设计要求单体设计要求3.6.1 该项目单体户型面积在 150350 平米之间，楼层越高，单户面积越大。3.6.2 会所功能齐全，结构合理、布置精致，成为小区居民交流、生活的中心，面积在 20003000 平米即可。3.6.3. 底层部分要和小区精致的环境以及现状的错落地势相结合，移步异景。3.6.4. 中高层部分具备安全而且有最佳景观的“空中别墅” 。3.6.5 高层住宅建议大户型，并且布置平层、错层形式，平面功能布局参考别墅的功能布局。使业主真正享受到别墅的感受，而又有高层住宅的安全性和景观优势。3.6.6. 引领时尚的功能布局。3.6.7. 宽阔的景观大阳台，客厅、卧室落地的景观玻璃窗，开敞的主卧室卫生间，让业主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城济南的无尽美景，开窗面积尽量大，但还要考虑济南当地的气候特征。第四章、市场分析第四章、市场分析4.1 济南市济南市人文人文经济简况经济简况济南市是山东省的政治、经济、文化、科技及教育中心；是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市。4.1.14.1.1 人文地理概况人文地理概况济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。北距首都北京 494 公里。北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市、泰安市毗连，西与聊城市相邻。东西最大横距 138 公里，南北最大纵距 166 公里，总面积8154 平方公里，其中市区面积 2119 平方公里。现辖历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清县、平阴县、济阳县、商河县等 5 个区 4 个县，代管章丘市。总人口 543.5万人，其中城区人口 191 万人。4.1.2 经济发展指标经济发展指标据初步核算，2003 年全市国内生产总值达到 1367.8 亿元，比上年增长 14.5。全市非公有制经济实现增加值 482.7 亿元，增长22.8，占 GDP 的比重达到 35.3，比上年提高 2.5 个百分点，人均国内生产总值 23632 元，增长 13.2。 从 GDP 分配角度看：全年完成地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.7，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为 11013 元，增长 9.1。另据银行统计，2003 年全市企业存款比上年增加 170.3 亿元，增长 24.2。4.1.34.1.3 城市居民消费结构升级的方向已经明确，城市居民消费结构升级的方向已经明确，据统计，2003 年住房销售额 55.5 亿元，比上年增长44.2，其中个人购买 52.5 亿元，增长 55.8。全部房屋销售额 59.5 亿元，比上年增长 45.5，其中个人购买 54.0 亿元，增长 57.4。 以上数字表明，住房消费已成为济南市居民最大的消费类别，成为城市居民消费结构升级方向的代表性品类。4.2 2003 及及 2004 上半年济南市场分析上半年济南市场分析4.2.1 2003 年度市场交易综合分析年度市场交易综合分析2003 年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南市新的城市规划的实施，住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动济南市经济增长做出了积极贡献。（1）2003 年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中，转让件数超过 2 万件，达到 24315 件，同比增长 36.5%；转让面积突破 300 万平方米，达到 321.95 万平方米，增长 26.8%；转让金额 53.31 亿元，增长近 10 个亿，增幅为 22.1%。（2）住房一、二级市场联动效应明显2003 年，济南市住房一、二级市场相互促进、协调发展的大好形势前所未有。两级市场买卖住房成交套数为近几年之最（见图） ，进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。 “卖旧买新”“以小换大”“以次换好”已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的梯次消费形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。（3）一、二级住房市场等销售占有比例图 各类房产买卖面积构成图4.2.2 2003 年市场各项具体数据分析年市场各项具体数据分析（1）商品住房户型面积成交情况对比从成交商品住房的户型来看（见图） ，不超过 130的中小户型成交 6443 件，占商品住房成交总件数的 72.5%；其中 70130之间的户型最为市场所认可，共计 5710 件，占 64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。 （2）.多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003 年，多层楼房销售所占商品住房销售总件数的比重为 66.70%；高层、小高层商品住房成交 2959 件，同比增长 3.5 倍；占商品住房成交总量的33.3%，比上一年提高 22 个百分点。可以看出人们对高层的认可程度正在提高，高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，主要针对高收入家庭。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出济南市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。4.3 2004 济南房地产市场交易情况济南房地产市场交易情况2004 年月份，济南市房地产开发投资平稳增长，商品房销售面积快速上升，施工规模温和放大。从前 4 个月的投资完成情况看，房地产开发呈现以下特点： 4.3.1. 房地产开发投资增势平稳。今年前 4 个月，济南市房地产开发投资累计完成 19.7亿元，比上年同期增长 21.6%。从增幅来看是逐月下降的，但从净完成投资来看是逐月递增的，前两个月完成投资为 6.0亿元，三月份净完成投资为 5.7 亿元，四月份净完成投资为8 亿元。 4.3.2.竣工面积下降，商品房销售面积快速增长。1-4 月份济南市累计销售各类房屋 53.0 万平方米（其中住宅销售 50.2 万平方米） ，增长 67.2%，房价比上年同期上涨 24.3%，比竣工面积多出 32.9 万平方米， （其中住宅多出竣工面积 30.9 万平方米。 ）4.3.3.新开工面积与上年持平。今年以来，我市济南市房地产新开工面积 126.4 万平方米，与上年同期基本持平，其中住宅新开工 103.4 万平方米，同比下降 6.3%。由于上年结转项目较多，房地产施工规模温和放大，全部房屋施工面积为 564.1 万平方米，比上年同期增长 21.4%，其中住宅 463.2 万平方米，增长 21.4%。 4.3.4.资金到位充足。从资金到位情况看，房地产开发资金充足，资金来源结构进一步优化。截至月底，当年到位资金 34.9 亿元，比上年同期增长 22.5，其中企业自筹资金和其他资金来源大幅增长，占资金来源的 71.6；到位金额分别为 13.1亿元和 11.9 亿元，分别比上年同期增长 28.4和 95.1；银行贷款 9.8 亿元，下降 16.9。4.3.5 省城房价出现了下降态势济南市房管局对外公布的 2004 年上半年房地产市场形势分析报告显示，6 月商品房均价比 5 月每平方米下降 305元。今年上半年，全市商品房成交 6883 件，成交面积93.68 万平方米，同比增长 77.65，成交金额达 25.75 亿元，同比增长 110.72。从商品房转让情况来看，上半年的房屋均价为 2608 元平方米，而去年同期商品房均价为 2188元平方米，同比增长了 19.19。由于受拆迁与人口因素的影响，今年省城房价增长迅速，5 月份之前，商品房均价已经达到 2527 元平方米，在 5 月中旬后价格曾一度上升到 2801 元平方米的高价，但随后价格开始下滑，到 6 月下旬均价为 2496 元平方米，比 5 月份每平方米下降了 305 元。专家指出，从经济学角度来讲，价格曲线出现拐点的时候，也就是价格增长的幅度逐渐缩小为零，并且未来的趋势是价格在该点保持平稳或者出现下降。根据省城市场上的种种表现，可以大胆判断，房价已经上升到一段时间的最高点。但是，房价达到最高点，绝对不等于房价骤然跌落。因为在省城市场，支持房地产健康发展的因素占主流，它们也必然会支撑住房价曲线。4.4 济南城市房地产发展趋势分析济南城市房地产发展趋势分析4.4.1 新城市运动新城市运动从“现代化的大村庄”向现代化大都市迈进自从张高丽任山东省委书记以后，加大了济南的城市建设力度，在事关城市发展的道路建设方面力度极大，无论是经十路、舜耕路、旅游路的扩展还是泉城路附近的改造、南北高架的铺设大大缓解了济南的交通压力，而且正在请美国的规划设计大师对济南的东部城区进行新规划。在山东省强大的经济实力支撑下，济南在未来的发展中一定能够展现出其作为经济大省省会城市的魅力，相应的，济南的发展将给房地产商带来更大发展空间。4.4.2 济南城市总体规划济南城市总体规划“东拓、西进，中疏，南控、东拓、西进，中疏，南控、北跨北跨”（1）东拓（正在规划“东部新城” ）向东沿“胶济产业带”形成未来城市的主要产业发展带，是“实现新跨越，建设新泉城”的重大举措之一。该区域西起二环东路，东至东巨野河，南起旅游东路以南一带山体，北至工业南路和济青高速公路，以大辛河为界，由“东部产业带”和“东部新城”两大部分组成。据济南房地产业内人士介绍，山东省基本确定了省政府东迁，在东西大动脉经十路的带动下全面提升东部的经济发展潜力，而且目前东部较高的房价也体现了这一区域的未来升值价值。（2）西进，即打造西部人居新城西部新城位于主城区西部二环西路以西，京福高速公路以东，规划建设用地约 35 平方公里，将以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，规划形成“一纵两横”的空间结构格局。西部片区地处主城区西南侧，以发展高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主，形成“山水绿城”相融一体的现代化新区。（3）北跨，即创造条件跨过黄河向北发展黄河以北用地宽敞，地势开阔，是城市进一步拓展空间的选择。规划研究结合北展区的建设，实现城市跨黄河发展，沟通主城区形成便利的交通条件，构筑北部城市新区，形成城市空间进一步扩张发展新的载体。 （4）南控，即保护城市绿肺目前，南部区域特别是围绕千佛山、舜耕路等地段，绿化良好，植被丰富，是整个城市的绿肺，也是重要的旅游风景区，济南市政府为了塑造良好的城市旅游形象（在建一条达数公里长的旅游路） ，这一带已经没有新的土地上市（拆迁除外） 。而这里正是公司开发项目所在地。可以说是泉城的绝版地段，具有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。（5）中疏，即疏解主城区职能和压力中疏的核心任务是建设泉城特色风貌带。济南是著名的泉城，山、泉、湖、河、城浑然一体；基于对历史传统的尊重和借鉴，规划风貌带空间结构形成“一轴、两湖、三区、四泉、六河、九山”的布局形态。综上所述，近年来，济南房地产市场成交活跃，一、二级市场呈现出良好的互动态势，成交量不断扩大，投资额屡创新高，房地产价格稳步上升，虽在 5、6 月份出现回调，但不会影响总体走势。从济南市场发展趋势看，南部地段属于泉城最适宜人居住的地方，具有很高的升值潜力，同时由于济南着意保护南部环境，不再推出新地块，这是公司项目更具有了独占性。第五章第五章 竞争状况分析竞争状况分析5.15.1 非威胁性竞争板块非威胁性竞争板块东部、西部、北部代表性楼盘东部、西部、北部代表性楼盘分析分析作为天泰济南项目的非竞争性板块，其中东部的升值空间较大，虽然西部和北部的房价整体上还无法与东部相比，但其代表性楼盘却因为开发商的实力、较好的社区规划、建筑品质赢得了市场的认可，市场均价也几乎都达到了4000 元/平米。5.1.1 东部：中润世纪城、荷兰庄园、黄金时代与青岛的东部发展相类似，济南的东部因为政府的开发政策正在加速发展，当然房价也就水涨船高了，特别是几乎位于城郊的荷兰庄园、黄金时代尤为突出。项目地理位置 建 筑 概 况价 格中润世纪城经十路与浆水泉路交界新加坡山水风格，小高层为主，占地 4.6 万平米，建筑面积100 万平米，一期 12 万，交付均价5000元/平米荷兰庄园荷兰风情，占地面积 60 亩，多层为主现价4400元/平米黄金时代高新技术区多层普通住宅，约 5 万平米现价4000元/平米其 他5.1.2.西部：阳光 100 国际新城、新世界城市花园、外海西子城市花园 这是一个外地房地产公司独领风骚的板块市场，无论是杭州来的公司外海西子、北京的阳光 100 还是香港的新世界，他们不仅带来了先进的社区开发理念，而且大大提升了济南西部的生活居住档次、品位。项目地理位置 建 筑 概 况价 格阳光100原水泥厂路（经十路附近）多层、小高层为主，占地1500 亩，建筑面积 178 万平米，一期 20 多万平米已经售罄2600 元起价，现价 3500元新世界城市花园经七路与纬十二路交界多层、小高层，占地 23.87 公顷，建筑面积 48 万平米均价4380 元/平米外海西子兴济河与幸福路交界多层普通住宅现价2900 元/平米其 他5.1.3.北部：鲁能康桥、重汽彼岸新都、富翔天地与西部相比，北部是当地国企的地盘，鲁能、重汽、乐成等凭借自己的实力在北部树立起了楼盘的典型形象，当然，这与济南市政府正准备改造北部的利好有很大关系。（如，北园大街准备改造成商业街）（当然，作为中国房地产的老大万科和新贵天津顺驰也正在全力竞争北部重汽厂地一块 500 亩的开发权。 ）项目地理位置 建 筑 概 况价 格鲁能康桥大明湖和铁路对面北园大街占地 153 亩，规划建筑面积23.56 万平方米，总共 1300户，2005 年 6 月全部竣工三期4100 元/平米起价重汽彼岸新都花园路和山大路交界占地 60 亩，5 幢多层、5 幢高层，建筑面积约 8 万平米均价3700 元/平方米富翔天地花园路与二环东路交界占地 170 多亩，建筑面积 18万平米，30 多幢多层住宅，1400 多户现价4000 元/平米其 他5.2 竞争性板块竞争性板块中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析分析5.2.1.中部：鲁信花园、大舜天成、三箭银苑虽然我们把大舜天成、三箭银苑列入了竞争性的中部板块，这只是从价位上考虑，实际上从目标消费人群分析，中部区域的竞争对手就是正准备正式对外销售的鲁信花园，这个项目地理位置突出（比邻经十路，斜对植物园） ，工作、生活都非常方便，而且其 6500 元7500 元的价位刚好处于我们的竞争价位上。项 目地理位置 建 筑 概 况价 格鲁信花园青年东路1 号项目占地 1.6 万平米，辖一幢 3.7 万平米高档写字楼，两幢高层住宅楼。起价6500 元7500元大舜天成山大路236 号与和平路交界总建筑面积 10 万平方米，会所面积 2500 多平米，并设室内游泳馆、视听房、钢琴房、乒乓球室、健身房、室内攀岩馆等精装65007800 元/平米三箭银苑乐源大街与民生大街交界占地 1.3 公顷，建筑面积 7万多平方米，采取分散设计，统一装修，适合 SOHO 一族起价6280 元/平米5.2.2.南部：中创开元山庄、永大清华园、银丰山庄、伟东新都、阳光舜城南部看起来竞争性楼盘很多，但仔细分析，竞争对手并不是很多：中创开元山庄虽然保持着 5800 元/平米的高价，但因为盘子太老已没有了吸引力，而附近的永大清华园凭其47005000 元/平米的多层电梯洋房有一定竞争力。银丰山庄正准备启动，其不错的地理位置加上 4800 元的均价，如果建筑不错，会对天泰项目造成一定的竞争性。伟东新都、阳光舜城都是盘大地熟，但是因为其为旧城拆迁，在目前市场定位明确的基础上很难树立起高档房的形象，对天泰项目没有本质上的竞争性威胁。项 目地理位置 建 筑 概 况价 格永大清华园千佛山东面 多层带电梯洋房，150 平米以上大户型5000 元左右银丰山庄舜耕路南有部分多层电梯洋房，建筑面积 15 万平米均价4800 元伟东新都舜耕路南占地 780 亩，总建筑面积103.3 万平方米，分四期开发（含拆迁户）目前4300 元/平米阳光舜城千佛山下已建 50 多万平米，在建 20万平方米4500 元左右其 他第六章第六章 投资说明投资说明本次融资拟通过股权融资及债权融资相结合的方式进行，发行人为山东天泓置业有限公司。6.1 股权融资：股权融资：本次增资扩股拟将注册资本金从 2,000 万元增加至5,000 万元，通过股权形式融资 3000 万元。单位：人民币元单位面值认购价募集资金每股1.001.001.00合计30,000,000.0030,000,000.0030,000,000.006.2 债权融资：债权融资：拟向新、老股东以债权方式融资 35,000 万元，债权融资额与股权投资额的比例为 7：1。6.3 本次募集资金的情况及使用本次募集资金的情况及使用6.3.1 本次股权融资基本情况本次股权融资基本情况股权融资规模根据公司临时股东会决议，公司实施增资扩股计划，公司注册资本拟增加 3,000 万元。本次增资后，公司注册资本金将扩至 5,000 万元。认购价格此次增资扩股采用定价认购方式，每股认购价格拟定为 1.00 元。认购方式本次增资扩股采取协议认购方式，凡有意对本公司增资的现有股东和社会特定法人机构及自然人，均可向本公司提交意向书。本公司将按照认购量优先和认购时间优先，同等条件下老股东优先认购的原则，与投资者协商确定认购出资额。本次增资扩股的认购单位为 500 万股，投资者最低认购数为 1 个认购单位。认购期限自 2004 年 8 月 15 日开始，至 2004 年 12 月 31 日止，本公司保留根据实际情况延长或者缩短认购期限的权利。认购程序a、有意投资入股本公司之投资者向本公司提供经审计的近三年财务报表、 法人营业执照 （复印件加盖公章） 、公司简介及法人代表简历、公司章程等资料，并填写企业基本情况表和投资意向书；b、本公司根据国家有关法律、法规的规定，对投资者的资格进行确认；c、与确认的股东签订投资入股协议书 ，投资者按投资入股协议书将投资款在指定的时间内划入本公司指定的银行帐户。认购数量限制单个投资者直接或间接向本公司出资不少于 500 万元人民币，但不得超过本公司此次增资扩股后注册资本的40%。认购及缴款期限自 2004 年 8 月 15 日起至 2004 年 12 月 31 日止。股东资格确认根据公司法等有关规定，本公司此次增资扩股投资入股的股东应符合下列条件：a、资金来源合法；b、净资产须达到资产总额的 30%以上，对外投资含对本公司的投资金额累计不得超过其净资产的 50%，但国家规定的投资公司、控股公司及投资基金除外。6.3.2 本次债权融资的本次债权融资的基本基本情况情况融资规模公司在进行股权融资的同时，向新投资者以债权方式融资 14,000 万元。方式凡有意对本公司增资的现有股东和社会特定法人机构及自然人，在向本公司提交股权投资意向书的同时，承诺按其股权投资额的 7 倍借款给公司。公司与已确认的股东签订借款合同 ，投资者按借款合同的规定将款项在指定的时间内划入本公司指定的银行帐户。债权融资价格公司虽然成立时间较短，但老股东为公司的成立、项目的运作、资金等方面做了大量的工作，并卓有成效。但本次增资扩股未采用溢价方式，基于此，对本次债权融资采取无息的方式。期限本次借款期限暂定为四年。6.3.3 募集资金的使用募集资金的使用本公司计划开发位于济南市南城，舜耕路东侧的项目。经过长期、周密的市场调研和论证，确定该项目盈利水平高、风险易于控制。该项目土地总价款约 40,000 万元，包括土地购置费、契税以及为购置该地块支付的其他费用。公司为项目的前期工作及第一笔土地款已支付约 11,000 万元。为抓住当前房地产发展的有利时机，公司决定以增资扩股的方式筹资用于支付土地及前期费用。若本次股权及债权融资成功，可筹集资金 38,000 万元，基本上可以保证该项目的资金需求。第七章第七章 投资报酬及退出投资报酬及退出7.1.股利分配政策股利分配政策本公司的股利分配采取同股同利的原则。根据公司章程规定，公司税后利润按下列顺序分配：弥补以前年度亏损；提取 10%的法定公积金；提取 510%的法定公益金；提取任意公积金；支付普通股股利。公司不在弥补公司亏损和提取法定公积金、公益金之前向股东分配利润。利润分配在公司股东大会对利润分配方案做出决议后,两个月内完成股利的派发。公司可以采取现金或者股票方式分配股利。本公司在分配股利时，将按照法律规定代扣代缴各股东所获股利收入应缴的税金。7.2.投资的退出投资的退出 目前公司计划开发的项目仅是天泰济南（阳光树）项目，若该项目开发结束后，公司股东会决定不再进行新的投资或开发，或有下列情形之一的，可以解散：公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；1、股东会决议解散；2、因公司合并或者分立需要解散的。依照第 1 项、第 2 项规定解散的，应当在十五日内成立清算组，清算组由股东或股东指定人员组成。清算组在清算期间行使下列职权：清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；通知或者公告债权人；处理与清算有关的公司未了结的业务；清缴所欠税款；清理债权、债务；处理公司清偿债务后的剩余财产；代表公司参与民事诉讼活动。清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会确认。公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。公司财产按前款规定清偿后的剩余财产，按照股东的出资比例分配。清算期间，公司不得开展新的经营活动。公司财产在未按第二款的规定清偿前，不得分配给股东。因公司解散而清算，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当立即向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。第八章第八章 风险分析风险分析投资者在认购公司的股权时，应特别认真考虑下述各项风险因素。为了确保公司的经济效益，维护股东的合法权益，针对这些风险，公司将积极有效地采取相应对策，请投资者予以关注。8.1.项目开发过程中的风险项目开发过程中的风险房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节和极强的地域特征。公司的房地产项目开发从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广、销售服务和物业管理等环节涉及调研机构、规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理公司等多家合作单位，并受土地规划、市政、消防、环保等多个政府部门的领导，致使本公司资源整合的难度较大，从而加大了公司对开发工程的进度、质量、投资、营销等控制难度。针对项目开发的风险，公司将依托在房地产开发方面具有十多年经验的天泰集团，通过周密调查、科学决策、精心规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目，降低项目开发的风险，比如采取包括滚动开发，使项目及时根据市场的需求作调整；在项目的销售中采取预售的方式，以降低项目中的资金风险；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，优化项目施工方案，通过科学严密的施工组织，降低施工材料的周转库存和损耗，进一步降低项目的成本。针对设计、施工条件的变化对开发成本造成的影响，公司对项目采取招投标制度，以事前计划、事中控制和事后分析为关键点，对工程设计、施工管理以及材料采购等重大方面，全面市场化和程序化，增强透明性，从技术管理、人员管理和财务管理等各方面全程控制。8.2.8.2.销售风险销售风险随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，而个人购房者由于个人的偏好不同，在一定程度上会增加公司的开发难度和销售费用。主要存在以下几类风险：1、由于商品房预售标准的提高，相对缩短了销售周期，加大了销售风险；2、随着大量新的财团以及海外发展商的进入，以及行业水平的普遍提高，竞争日趋激烈，市场对新产品模仿能力加强，产品的差异性越来越小，公司面临产品同类、同质竞争的局面，增加了销售允诺和销售风险；3、随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求越来越高，如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险；4、其他不确定因素变化引发的销售风险，如：宏观经济形势变化、政府政策变化、建筑成本增加等因素变化引发的销售风险。针对上述风险，公司将进行认真细致的市场研究，降低产品的定位风险；公司还将充分运用天泰集团初步形成的跨地域品牌优势、良好的市场形象，优质的物业管理服务增加了本项目的市场竞争力，降低销售的风险。8.3.房地产开发项目收入不确定性风险房地产开发项目收入不确定性风险房地产开发项目的收入受市场供应量、价格、项目的开发成本、市场定位、目标客户、工程进度和成熟度、销售价格及变化趋势等诸多因素影响，一旦发生偏差，都将增加项目及公司收入的不确定性。对此，公司将遵循以客户为导向的操作原则，发挥天泰集团以营销和市场推广见长的优势，借助其善于学习、不断创新的企业文化，始终为客户提供领先市场的产品，引导消费的潮流。公司将把市场研究、营销和策划作为贯穿项目开发每一个环节的重要因素。公司将周密地进行项目前期周密的市场研究和竞争对手分析，针对不同客户群体的市场细分，针对目标市场的项目定位和总体规划，针对不同客户需求设计的主体风格和户型结构；公司将根据项目地理位置、竞争对手相关物业的销售情况、竞争楼盘供应情况等因素，制定相应的营销策略并根据市场销售情况进行销售价格的动态调整；公司还将根据公司经营计划制定严格的项目计划，保证项目的如期竣工，避免项目延期对销售造成的不利影响。8.4.工程质量与工程建设风险工程质量与工程建设风险影响房地产产品质量的因素很多，勘探、设计、施工、材料、监理等的纰漏都可能导致产品质量问题，虽然公司将采用出包方式委托其他单位承担上述工作，由有关责任方承担赔偿责任，但也可能对公司产生不利影响，甚至使公司卷入诉讼，从而影响公司的声誉、项目的进度以及经济效益。过去的十年中天泰集团开发销售的商品房没有出现重大质量问题，也没有引起任何重大质量方面的争议。天泰集团已建立了一系列行之有效的质量管理体系，在招投标上探索许多有益的经验和操作流程，在材料的采购、质量的监控方面有着丰富经验。公司还将加强项目管理和工程建设各阶段的检查和监督，采用招投标等方式精心选择勘察设计单位、施工单位和施工监理单位以及主要建筑材料设备；同时，公司将依靠天泰集团本身的设计、施工监理力量，强化对设计环节的控制力，确保设计、施工的质量。该详细内容可向天泰集团索取质量管理体系手册，在此不再详述。8.5. 经济周期与产业政策的风险经济周期与产业政策的风险房地产业是先导性行业，与国民经济状况联系极为密切，受经济发展周期和国家的宏观经济政策影响较大。在通货膨胀，经济中泡沫成分增加的时期，国家为了平抑物价，让国民经济协调健康发展，常常对包括房地产行业在内的基本建设实行宏观调控，可能会造成行业的增长速度放慢。当国民经济面临通货膨胀的情况时，房地产行业可能成为限制发展的行业。从 2002 年年底开始，各界对房地产是否过热一直争论不休。从 2003 年 4 月开始，国务院为促进房地产市场继续健康发展进行了有效的调控。从全国看，在房地产投资高速增长过程中，继续保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好发展势头，房地产业的发展与国民经济，与相关产业的发展比较协调，房地产市场总体是健康的。在国务院 18 号文件里面肯定了房地产业的支柱产业地位，也对当前房地产市场的总体情况做了肯定性的判断。目前，我国房地产投资增量占社会固定资产投资增量的三分之一左右，每年拉动 CDP 增长近 2个百分点。此外，房地产市场连接着商品、服务和要素市场，与宏观经济、产业发展、居民消费、金融稳定关系密切。从长远看，以住宅为主的房地产产业发展空间很大，是我国经济增长不可替代的拉动力量，已经成为国民经济的支柱产业。房地产业的发展能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；充分发挥了人力资源优势，是扩大社会就业的有效途径。国务院 18 号文件明确了市场化的改革方向。18 号文件的主线是发展，关键是持续健康，核心是坚持市场化发展方向。坚持用发展的观点解决前进中出现的问题。如对房地产金融，首先是对好的企业、好的项目，要继续给予支持；其次要规范房地产贷款的发放，防范金融风险。对于未来房地产市场的发展趋势，目前各界的观点比较接近。对于未来一段时期的市场潜力都比较认同，一是小康社会要求居民居住水平有较大幅度的提高；二是城镇化进程加快，满足外来人口住房需求，必将增加大量的住房需求；三是城市建设加快，危旧住房拆迁需求增加；四是住房二级市场的开放，带动增量市场的发展。此外，国家宏观政策环境也有利于房地产业的发展。十六届三中全会决定提出的许多政策，对未来市场需求均有较大的影响。如决定规定“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务” 。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。国务院 18 号文件是今后一段时期房地产业发展的纲领性文件，许多政策对未来房地产发展也将产生非常重要的作用。公司将加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，把握国家政策的动态。争取在产业政策调整时甚至调整之前，能及早预见变化，做出对策，把因产业政策的调整而带来的风险降到最小。8.6.财务风险财务风险1、担保风险按照房地产行业的惯例，在购房者（小业主）以银行按揭方式购买商品房，购房者支付了首期房款（一般为总房款的 30%） ，且将所购商品房作为银行借款的抵押后，银行还要求开发商提供购房者抵押借款的担保。如果购房者违约，公司存在代为偿还银行贷款的风险。为购房者提供银行按揭贷款担保事宜，是目前房地产行业的通行作法，是保证公司正常经营所必要的措施，有异于一般的担保。就该担保而言，在购房者不能如期偿付银行借款时，同一贷款事项，既设定了商品房的抵押担保，又设定了开发商的保证，因物的担保优先于人的担保，且贷款金额一般为商品房总房款的 70%，即使借款人无法如期偿还债务，公司的正常生产经营不会因此受到较大影响。当然公司将进一步加强销售管理，对购房者的资信状况进行审慎核查，以降低公司该担保风险。2、流动性风险本行业是一个较高风险和资金密集型的行业，除自有资金外，可能根据项目的进展情况向金融机构或非金融机构融入资金周转，如果本公司所开发的楼盘不能顺利实现销售或实现有效的资金滚动开发，本公司的房地产开发成本将会上升，短期偿债能力有可能下降。针对公司的流动性风险，公司将根据项目经营的实际情况，适当减少银行流动资金贷款，从而使公司保持良好的现金流动性和较强的偿债能力。第九章第九章 建设方式及工程计划建设方式及工程计划9.1.9.1.承包、发包方式承包、发包方式 严格按照国务院办公厅加强基础设施工程质量管理的通知要求：承包、发包必须体现公开、公平、公正和择优、诚信的原则进行招投标，工程监理公司也要竞争择优确定，聘请资质良好、技术过硬、守信的施工单位。招标后，严格按照合理确定的标段、工期、定价执行，总承包单位除在合同中约定的情况外，必须经发包单位认可，才能分包，主体结构不能分包，分包单位不能再分包。选择承包、发包的原则是在保证质量和进度目标的前提下，造价最低。选择带土建施工的总包指定分包业主分包模式。济南项目总工期按四年计算，连续滚动开发，分期开发的原因主要是为了防范风险。整个房地产市场受到诸多因素的影响，虽然我们前期做了大量的市场分析，但仍不能保证预知所有的影响因素，更不能保证能完全控制这些因素，因此我们只能在现有的条件下，做出合理的推断，这样必然存在着不确定性，这种不确定性导致风险的存在。我集团的发展向来以稳健著称，合理的规避风险既是财务上的需要，同时也是对公司广大客户的负责。9.2.工程计划：工程计划：见附页第十章第十章 经营预测及财务分析经营预测及财务分析10.1.项目主要经济技术指标：项目主要经济技术指标：主要经济技术指标表 （表 1）序号项 目单位数 量备 注1占地总面积M2113,334.002容积率1.80建筑面积/占地总面积3总建筑面积M2204,000.003-1其中：住宅面积M23-1-1 多层面积M23-1-2高层面积M23-2车库面积M210.2.投资估算投资估算与盈利分析与盈利分析10.2.1.10.2.1.估算依据与范围。估算依据与范围。投资估算的主要依据济南市同类项目的造价测算，工程费用按类比计算，各种收费按照济南市及国家有关规定估算。10.2.2.静态静态分析分析a、开发成本估算 开发成本估算表 （表 2）序号项 目单方成本成本比重%1土地费用1-1 二期土地费用2,000.0040,80034.87%1-2 契税60.001,2241.05%土地费用小计2,060.0042,02435.91%2前期费用2-1 结建人防费30.006120.52%2-2 白蚁预防费2.00410.03%2-3 城市基础设施配套费246.005,0184.29%2-4 水土保持费1.11230.02%2-5 墙改费10.002040.17%2-6 勘查设计费40.008160.70%2-7 监理费16.503370.29%2-8 质监费3.00610.05%2-9 招标管理费2.00410.03%2-10 劳保费39.007960.68%2-11 标底代编费2.70550.05%2-12 交易信息咨询费0.90180.02%前期费用小计393.218,0226.86%3工程成本3-1 建安工程费0.00%3-1-1土建费用1,000.0020,40017.43%3-1-2电梯等设备及安装费179.953,6713.14%3-1-3给排水工程45.009180.78%3-1-4电气工程120.002,4482.09%3-1-5智能化工程65.001,3261.13%建安工程费小计1,409.9528,76324.58%4室外环境等工程成本4-3 室外绿化、道路等工程80.051,6331.40%4-4室外雨、污水、给排水等工程20.004080.35%基础设施费小计100.052,0411.74%5不可预见工程费用30.256170.53%6其他工程成本（如围墙等）3.04620.05%7装饰工程费用900.0018,36015.69%工程成本小计2,443.2849,84342.60%8期间费用及其他费用8-1 管理费用44.129000.77%8-2 销售费用65.051,3271.13%续表8-2-1其中：交易费用42.998770.75%8-3 财务费用257.355,2504.49%期间费用小计366.527,4776.39%9营业税金及附加473.009,6498.25%9-1 其中：营业税430.008,7727.50%9-2 城建税30.106140.52%9-3 教育费附加12.902630.22%合计5,736.02117,015 100.00%表 2 附注：a-1、单方成本=投资额总建筑面积a-2、土地费用、契税、前期费用测算依据：均按土地转让合同以及济南市有关前期收费标准的规定估算；a-3、管理费用测算依据：按每年 240 万元/年估算；a-4、销售费用测算依据：除交易手续费外，按每年120 万元估算。a-5、财务费用测算依据：按对外借款本金 15,000 万元，年利率为 7%估算，贷款期限为三年 9 个月。b、销售收入静态测算 销售收入预测表（表 3）表 3 附注：b-1、根据目前房地产销售状况，一次性付款及办理个人按揭贷款的客户占绝大多数，因此，当第一年第二年第三年第四年内容合计一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季 四季 一季 二季 三季四季预计销售面积(M2)204,000 18,360 12,240 12,240 18,360 24,480 16,320 16,320 24,480 18,360 12,240 12,240 18,360 预计单位售价(元)8,600 7,500 7,700 7,900 8,100 8,300 8,500 8,700