城区的划拨土地如何变为商业用地

城区的划拨土地如何变为商业用地（重庆市） 工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划， 即：现行城市控规已将工 业用地调整为商业用地。根据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 （国土资源部 令第 39 号）及重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法（渝府发 2008 119 号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后， 应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下：1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机 构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布 的土地出让金标准、 土地成本、 市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上， 经规 划、国土、 财政、 监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。 新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书， 并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。 划拨地改变用途经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合划拨用地目录的，经批准可以继续以划 拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的国有土地划拨决定书 。改变后的土地 用途不再符合划拨用地目录的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：1. 地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者国有土地划 拨决定书 明确改变用途应当收回土地使用权的， 应当由市、 县人民政府收回划拨土地使用 权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。2. 地方法规、行政规定没有明确， 国有土地划拨决定书也没有约定的，根据国务院关 于深化改革严格土地管理的决定 （国发 200428 号）第十七条规定，经批准可以办理协议 出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额=新用途的出让土地市场价格原用途的划拨土地市场价格。划拨国有土地使用权转让作为商业、房地产开发等经营性用地一、申报材料1、转让方房产证（地上有建筑物的） 、土地证原件或权属来源合法证明 原件 1份 2、申请审 批表 原件 2 份3、主管机关批复或司法机关裁决书 复印件 1 份 4、办理人身份证 原件复印件 1 份5、规划管理部门发出的规划技术指标复印件1份 6、建设用地公示申请 原件 1份7、地上建筑物拆迁成本明细表 原件 1 份 二、受理审批条件1、权属来源合法，并取得国有土地使用证 ，土地及地上建筑物权属无争议，土地利用符 合土地利用总体规划的要求。 在城市规划区符合城市规划的要求， 符合法律、 法规和规章的 其它条件。二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的， 因为国家现在对于城市规划管理的非常严， 如果不合规定变性了， 到时候规划审查的时候所有签字的人都得受 牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是， 如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据中 华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ，各类用地出让的最高年限为：居 住用地 70年;工业用地 50年;教育、 科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地 40 年 ;综合或其他用地 50 年。在没有办理土地手续前 ,原土地性质保持不变 .你说的工业基地 ,是指当地政府经过规划 土地等部门确定的城市规划 .简单的说 ,只是一种 指导性政策 . 只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄 ?变更用途 ,一要看城市规划是否允许 ,二要到土管局办理变更 ,三要补钱 . 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的 ? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此 地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询土地证不等同于项目用地预审意见 ，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、 商业用地、工业用地等等。 土地证只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符 合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管 理部门和有关机构出具项目用地预审意见 。必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性” 。 土地是划拨并不影响房产交易。划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新 土地证，土地的性质就成出让了。工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂 ?去年我买了一块地是工业用地性质 ,土地证变更为绣花厂 ,后因不符合规划 , 改项为老年公寓 并办了规划用地许可证 ,现在土地证不符 ,需要变更 ,可是土地局让我土地参加照拍挂 .问题补充：当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗 ?你的回案有依据吗 ?土地局局长说改变用途就要招拍挂 ?补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂 我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。答：建设用地性质变更的依据 城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求， 对环境和安全的影响等情况， 提出不同的要求， 并加以综合协调， 以期达到功能分区和整体 布局结构的科学、合理。根据城市规划法第二十九条、第三十四条规定： “城市规划区 内的土地利用和各项建设必须符合城市规划， 服从规划管理。 ”“任何单位和个人必须服从城 市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。 ”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。 在城市规划管理过程中， 根据城市建设和经济发展的具体情况， 在不违反城市规划用地布局 基本原则的前提下， 确需对局部地块使用性质进行调整的， 必须经城市规划行政主管部门审 核并报请市人民政府批准。申报材料：申请用地性质变更报告 （原件 3 份 ）;特殊项目需提交市政府批准文件 （验审原件，提交复印件 3 份）;涉及到的相关部门意见 （如国土、消防、环保等 ）;发改委立项文件 （重大项目应有已审批的可研报告 ）; 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证（原件 ）及相关文件 （原件 3 份）;规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图 （3 份蓝图 及电子文件 ）。审批程序：申请变更单位向行业行政主管部门提出申请， 特殊项目由行业行政主管部门报经县政府 （或 法定的主管部门 ）批准后，持政府批文报规划局受理 ;规划局出具批文 ;持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文 ; 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限： 15 个工作日 其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出 大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧 !每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。 变更土地用途不简单 ,看运气 ,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理 ,这种的就比较简单 ,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办. 如不认识人 ,打我电话88221737 帮你联系试试目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项 目用地现在是仓库用地， 即工业性质用地，现想转成房地产开发用地， 即国有建设用地，请 问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。答：根据土地管理法第 56 条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地 建设用途的， 经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后， 报原批准 用地的人民政府批准。 2002 年国土资源部发布的协议出让国有土地使用权规定的第 16 条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合 同约定的土地用途改变为商业、 旅游、 娱乐和商品住宅等经营性用途的， 应当取得出让方和 市、县人民政府城市规划部门的同意， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地 使用权出让合同， 按变更后的土地用途， 以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出 让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。 ”由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规范中对此问题再次作出了明确， 在该规范第 4. 3 条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 范围”中，国土资源部规定，如果出让地的国有土地使用权出让合同有约定或法律、法 规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的， 对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。所以你们应该先向规划局递交变性申请报告， 接下去就是公关的问题了。 规划局签批以后， 后面的手续和流程他们会告诉你的。需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问 题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子 .集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解 决房产证的土地分类： 1、农用地 （耕地、林地、园地、草地 ）2、建设用地 （ 商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、 交通运输用地、公共管理服务用地 ）3、未利用地土地使用权分几种 ?有什么区别 ?1、按是否交出让金 （即用地性质 ） 划分为二类 :出让地 （ 已交了土地出让金 ）和划拨地 （没交土地 出让金 ）两类土地使用权证 ,这是最基本的分类 .2、按建房性质 （ 使用性质 ） 分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地 等。规定什么用途就只能建什么样的房， 而使用性质不同，土地出让的期限也不一样， 如住 宅为 70 年，而商业只 50 年。政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都 会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。谈谈工业用地变成商业用地的方法 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部 门批准，需要土地部门的领导签字意见2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当 通过招标、 拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 但 有一个问题就是， 把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司 竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦） ！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。谈谈工业用地变成商业用地的方法 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂） ，又如 只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。 归总起来， 这些操作的差别 实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题， 政策对此并没有规定得很具体，地 方如何操作就有了很大的灵活性， 也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格 的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地 使用权的取得方式， 如果是以出让方式取得的工业用地， 由于使用权已经被买断， 因此强制 性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全 有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释： 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 （国办发 200370 号）第四点中的部分原文： “协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市 规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。 ”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机 构根据年度收购储备计划安排收储 司法解释：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条“土地使用者需要改变土 谈谈工业用地变成商业用地的方法地使用权出让合同规定的土地用途的， 应当征得出让方同 意并经土地管理部门和城市规划部门批准建设单位使用国有土地的， 应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权 划拨批准文件的规定使用土地 ;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行 政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的， 在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。改变用途的大致程序： 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字。 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金