资源描述
WORD格式.可编辑、机器设备评估（一）某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB价格是15万美元，2000年底对该生产线进行评估。评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。成交价为16万美元。评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80 %。评估基准日人民币对美元的汇率为8.3 ： 1。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按 FOB的0.5 %计，关税税率为10 %，增值税税率为17 %。银行手续费按 CIF价格的0.8 %计算，国内运杂费按（CIF价格+银行手续费）的3 %计算。安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。评估 人员还了解到以下情况：（1）经技术检测，该设备尚可使用5年；（2）由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80 %，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；（3）该企业的所得税率为33 %，企业所在行业的投资报酬率为10 %，规模经济效益指数为0.7。要求：（1）根据上述资料计算该生产线的重置成本；（2）计算该生产线的实体性贬值额；（3）计算该生产线的经济性贬值额；（4）计算该生产线的评估值。（计算结果以万元为单位）解：FOB=16 X 80%=12.8 （万美元）国外运杂费=12.8 X 5%=0.64 （万美元）保险费=12.8 X 0.5%=0.064 （万美元）CIF=）X 8.3=112.08 （万（12.8+0.64+0.064元）关税=112.08 X 10%=11.21增值税=（112.08+11.21）X 17%=20.96银行手续费=112.08 X 0.8%=0.09国内运费=112.08+0.09） X 3%=3.39（万重置成本 =112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54 元）实际已用年限 =10 X 80%=8 （年）5实体性贬值率=1=61.54%85实质性贬值 =148.54 X 61.54%=91.41 （万元）经济性贬值率 =（1-0.80.7 ） X 100%=14.46%经济性贬值 =（148.54-91.41 ） X 14.46%=8.26 （万元）评估值=148.54-91.41 -8.26=48.87（万元）（二）被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为 120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为 15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料:108；(1) 从 2000 年至 2004 年，该类设备的定基价格指数分别为102、 105、 103、 106 、技术资料分享WORD格式.可编辑(2) 由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；该设备所在企业的正常投资报酬率0.7，该企业为正常纳税企(3) 为10 %，规模经济效益指数为业； 该设备在评估基准日前利用率仅为60 %，评估基准日后，预计利用率可达80 %;(5) 经检测该设备尚可使用8年要求：(1)计算该设备的重置成本;(2) 计算该设备的加权投资年限与成新率；(3) 计算该设备的功能性贬值额；(4) 计算该设备的经济性贬值额；(5) 计算该设备的评估值。解：重置成本=120 X 108% +15 X 108% =142.79 (万元)102%103%108%108%1204152加权投资年限=102%103%=3.78（年）142.79实际已用年限=3.78 X60%=2.27（年）成新率8=X 100%=77.90%2 .27 8实体贬值=142.79 X（ 1-77.9% ） =31.56 （万元）功能性增值=0.5 X 12 X（ 1-25% ） X 1 （110%）-810%=24 （万元）0.7 ）经济性贬值率 =（1-） X0.8100%=14.46%贬值额=（142.79-31.56+24） X 14.46%=19.55（万元）评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）（三）2006年12月，评估人员对 设备购建于 1996年(1)A 12A设备评估时，了解到以下情况：月，其账面价值 20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。10%左右，评估基准日前A7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升(2)A设备经鉴定，尚可使用率为设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本;(3)A设备的加权投资年限;(4)A设备的成新率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位 小数解：重置成本 =20 X 1+10%） 10 +5X（ 1+10%） 5+3 X（ 1+10%） 2万元 )=20 X 2.59+5 X 1.61+3 X 1.21 =51.8+8.05+3.63=63.48（ 加权更新成本 =51.8 X 10+8.05 X 5+3.63 X 2=565.51（ 万元 ）技术资料分享WORD格式可编辑加权投资年限 =565.51 + 63.48=8.9（年）或：51.8 108.0563.485 3.63 2 =8.9 年实际年限 =8.9 X 90%=8 （年）7成新率=8=46.67%7（四）被评估成套设备购建于 2002年12月对该设备进行评估 据：1992年12月，帐面价值经评估人员调查分析得到如下数100万元，年对设备进行技术改造，追加投1997 资20万元，升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变; 估设备所在企业的正常投资报酬率 为（1 ）从1992年到1997年，每年该类设备价格上 元；（3）2000 被33% ;（ 4 ）该设备在评估前使用期的实际利用率仅为正常利用率的10%，规模经济效益指数为80%，经技术检测该设备尚可使 用（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支0.7，所得税率为间5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小 数）解：重置成本=100 x（ 1+10% ） 5+20 =100 X 1.61+20=181（ 万元）加权投资年限实际使用年限（年）=161181=9.45 X 80%=7.5610 20 5=9.45（年）5成新率=7.56 *实体性贬值=181功能性贬值=0.2=39.81%5X（ 1-39.81% ） =108.94（X 12 X（ 1-33% ） X 1万元）（1 10%） -5 =1.608 X 3.790810%一=6.10（经济性贬值率0.8万元）10.7 ） X 100%=14.46%经济性贬值额181-108.94-6.1） X 14.46%=65.96 X 14.46%=9.54 （万元）设备评估值 =181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）（五）B设备5年前购置，账面价值为评估时，其他公司购置新型设备的价格为30万元。 解，一 40万元定:评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了评估人员从功能上鉴0.8B设备与新型设备生产能力之比约为B设备剩余使用年限为8年。要求：（1）估算B设备的重置成本（2）估算B设备的成新率。（3）估算B设备的评估价值。解：重置成本 =40 X 0.8=32（万元）8成新率=5评估值=32=61.54%X 61.54%=19.69（万元）六） 评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：4000 元，其他方面大（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2 名；维护费用每年多支出致技术资料分享WORD格式.可编辑相同(2 )经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10 %。(3)操作人员年均工资 26000元；企业适用的所得税率为25%。要求：请帮助评估人员计算：(1)该设备的年超额运营成本；(2 )该设备的年净超额运营成本；(3 )该设备的功能性贬值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)解： 年超额运营成本： 2 X 26 000+4000=56000 元(2) 年超额运营成本净额=56000 X (1 -25 % )=42000元(3) 功能性贬值 =42000 X( P/A,10%,3 ) =42000 X 2.487=104 454 元(七) 评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。具体情况如0.6 ；( 2)企业正常投资报酬率 10%;适用的下：(1)该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为为所得税率为25%。( 3)评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求：请帮助评估人员计算1)该生产线的经济性贬值率；(2)该生产线的经济性贬值额。(计算结果以元为单位，取整数)解：1)经济性贬值率 =1- ( 800 + 1000 ) 。6X 100%=12.53% ( 4分(2)年收益净损失额 =100 X 1000 X( 1-25% ) = 75000 元(3 分)经济性贬值额=75000 X( P/ A ,10% , 3) =186518 元(3分)(八) 被评估设备购置于 1998年4月，购置价为 200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资 15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106 %,2000年的定基物价指数为 108 %,2008年的基物价指数为118 %。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数 )解：重置成本 =200 118% 106%+15 118% 108%=222.64+16.39=239.03(万元)加权投资年限 =(10 222.64+816.39)239.03=9.86( 年)可修复的实体性贬值=7(万元)X-+(9.86+10 ) =116.299 (万 不可修复的实体性贬值=239.03(1-2% ) 9.86元)实体性贬值率 =(7+116.299 )239.03 100%=51.58%设备评估值 =239.03(1-51.58% ) =115.74 (万元)（ 九 ） 被评估设备是于2004 年 1 月 1 日进口的大型设备，账面原值为人民币 2219.38 万元，其中以美元支付的设备购置 技术资料分享WORD格式.可编辑款（离岸价）折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5 %，设备进口时的关税税率为17 %，增值税率为17 %，银行手续费为到岸价的1 %，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1 : 8.2，评估基准日为 2008年1月1日。评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了 5%，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5 % ,评估基准日该设备的进口关税税率下降至10 %，增值税率仍为17 %，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108 %, 2008年1月1目的定基物价指数为116 %，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1 %。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100 %的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为1 : 7,企业所在行业的正常投资回报率为10 %，企业所得税率为25 %要求：（1）计算该设备的重置成本;（2）计算该设备的评估值（计算结果以“万元为单位，保留两位小数 ）万元1898.21474.551898.214 412474.55万元(4121110%2实体性贬值1）1）实体性贬值重置成本(1)、1500）设备到岸价（）()万元1CIF8.2 15%(11.5%)71,364.681设备到岸价（CIF ）-1500 15%)(11.5%)7 1,364.68万 元(1)2） 设备关税完税价1,364.68万元8.2进口关税额 1,364.68 10136.47 万元 +$ ）设备关税完税价万元21,364.683） 进口增值税额（1,364.68 136.47） . 17% 255.2 万元进口关税额万元）功能性贬值2）功能性贬值2）经济性贬值3( )20125%(10%1( ) 1 10%20125%010%设备的评估值1 898.21 -474.55- 102.211)经济性贬值30设备的评估值，1 898.21 -474.55- 102.2111,364.6810% -136.47巾 银行手续费额 CIF 1% 13.65万元)进口增值税额C金番咎 )万元31,364.68 136.4717% 255.2三 4 5)国内运费 20 ( 1 1%)20.81万元)银行手续费额一-Ml万元4CIF 1%13.65116% 45）国内运费20(1 1%)20.81万元）安装费用6- _ 万元100 108%107.416）安装费用一100 116%107虫1万兀-设备重置成本设备到岸价进口关税额进口增值税额108%2 ）设备的评估值二 重置成本 自性贬值设备重置成本设备到岸价 进口关税额 进口增值税额（）设备的评估值4 实体性贬值功能性贬值银行手续费额经济性贬值 银行手续费额 经济性贬值国内运费 安装费用 1，898.21 万元国内运费 安装费用 1， 898.21 万元（ 十 ）.某塑料制品生产线建于 2006 年 1 月，月生产能力 30 吨，总投资 200 万元，其中主机 120 万元，建筑安装工程费 用 40 万元，其他设备费用 30 万元，其他各项费用 10 万元。 2010 年 1 月进行评估。当时主机价格上涨20 ，建筑安20 装工程费上涨 30 ，其他设备价格上涨 15，其他费用水平上涨 10。由于市场原因， 过去四年月产量平均为 吨，5 年。由于能耗高，污染重，与同类设备相比，每年需 不过市场已好转，将来可以满负荷生产。该设备尚可使用 多耗技术资料分享WORD格式.可编辑能5万元，另需支付环境补偿费用8万元，且后者不可税前列支。企业所得税率25 %，折现率10 %。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小要求：评估该生产线价值。数）解：（1 ）重置成本 =120 X （1+20%）+40 X （1+30%）+30 X （1+15%）+10 X （1+10%）144+52+34.5+11=241.5（ 万元）（2 分）（2）实际已使用年限4 X20 =2.67（年）（1 分）.305成新率=X 100%=65.19%（ 1 分）2.6753）功能性贬值 =5 X（ 1-25% ） X（ P/A.10%.5 ） =5 X 0.75 X 3.7908=14.22 （万元） （2分4）经济性贬值 =8 X（ P/A.10%.5 ） =8 X 3.7908=30.33 （万元）（2分）5） 评估值=241.56 X 65.19%-14.22-30.33=112.88（万元）（2分5万元，2010年1月评估，从 2003（十一） 某设备构建于 2003年1月，账面原值20万元；2006年1月追加投资 年至2010年，该类设备每年价格上涨10%，该设备由于技术落后，每年生产成本比替代设备超支1万元，该设备过去的资产利用率仅70%,尚可使用5年。企业所得税率25%，折现率10%。要求：评估该设备价为值。解：重置成本=20 X( 1+10% ) 7+5 X( 1+10% )(24=38.97+7.32=46.29sKt,万元分）38.9777.324加权平均年限1 =5X 70%=4.57 年46.29（2分）成新率=X 100%=52.25%（2分）54.57功能性贬值=1 X(1-25% ) X (P/A.10%.5)=2.84（万元）（2分）评估值=46.29X 52.25%-2.84=21.35（万元）(2分）200万元;2007年12月进行了技术改造，投入费15万元，（十一）、某设备购置于2006年12月，历史成本为用2010年12月评估，评估人员获得以下资料：（1）2002010年，该类设备定基价格指数分别6为105、120、125、130、140 ;该设备技术领先于同类设备，在同样产量情况下，每年节约人工成本6万元，节约原材料1O万元；该设备过去的利用率为 80 %，尚可使用5年，评估基准日后，利用率可达100 %;（4）折现率为10%，企业所得税率为25 %。要求：请评估该设备公允价值。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数=266.67+17.5=284.1)解：重置成本=200 X 14015 1407万元（2分）105120分加权投资使用年限=4 266.67c； 317.53.94 年(2)284.17实际已使用年限=3.94 X 80%=3.15年5. 一(1分）成新率=100% =61.35%(1分）3.155功能性增值=（6+10）X (1-25%) X (P/A,10%,5)=12 X万元（2分）3.7908=45.49评估值=284.17 X 61.35%+45.49=219.83 万元 （2分 ）、房地产评估（一） 某砖混结构 2 层住宅，总建筑面积 500 平方米，占地面积为 400 平方米，月租金 44000 元，土地还原利率为8 % ，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40 年，税金为年租金收入的 1 8% ，管理费按年租金技术资料分享WORD格式.可编辑的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租 金的价格为每平方米3800元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权（计算结果以元为单位，取整）解：总收入 44000 X 12=528000（元）总费用：税金=528000 X 18%=95040 （元）管理费=528000 X 2.5%=13200（元）租金损失=44000 + 2=22000 （元）维持费=528000 X 5%=26400 （元）保险费=12000 （元）合计=168640 （元）总收益=528000-168640=359360（元）土地纯收益=3800 X 500 X 8%=152000（元）房屋纯收益=359360-152000=207360（元）1i=10%+=125%40_房屋价值=207360 X 1（1（二）某房地产的土地面 积让方式取得，价格为每平方 米12.5%） 40 = 164625212.5%1000于1100为平方米，建筑面积（元）元，土地使用权年限3500平方米。该房地产的土地部分1998年12月1日通过出建筑造价为 700元，经济使用年限为1日与该房地产所处区用途相同，域、为平方米750元。假定建筑物的残值为零， 为单位，小数点后保留两位）年。现在要评估该房地60产且土地使用权年限50土地资产的折现率为 元50年；建筑物于2000年12月2003年12月1日的价值 月1日建成使用，每平方米的经过调查， 2003年12年的土地价格为每平方米 1200元；同类建筑的造价为每 8%，试估算该房地产 2003年12月1日的价值。（以万解：建筑物重置成本 =750 X 3500=2625000（元）45成新率=9375%3* 45建筑物评估值=2625000 X 93.75%=2460938（元）土地年限修正系1 （1 8 %）数=_.=0.97871 （1 8 %） 50土地价值 =1200 X 1000 X 0.9787=1174440（元）房地产价值=2460938 + 1174440=3635378（元）（三）宀宗有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%,现收集到A、B、C三个地交易实例，具体情况见下表:宗地成交价 （ 元 交易时间/M 2）交易区域个别情况因素因素剩余容积率年限技术资料分享WORD格式.可编待估宗地2006年2月00卜辑01.750年451A1515012005年2月t0-0*卜-1%-16*年B67002005年8月0+2%01.950年45c555012005 年 12 月1-2%01-1%年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。（计算结果以元为单位，取整）解：A 修正值=5150x( 1+1%) 12x 100 x 16399154(1 6%)501 (1 6%) 45=5150 x 1.1268 x 100 x163 x 1.0198=632799154B 修正值=6700 x( 1+1%) 6x 100x 163 =6700 x 1.0615 x 100=6279 元 /x 163 m2102181102181C 修正值=5550x (1+1%) 2x 100 x 100 x 163 x 1(16%) 5098991541 (16%) 45 =5550 x (1+1%) 2x 100 x 100 x 163 x 1.0198=6299 元 / m29899154宗地单价=(6327+6279+6299 ) - 3=6302 元 / m宗地总价=40000 x 6302=252080000(元)（四）某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，现用于出租，每年实收租金50年使用权，面积为 2000平方米，并于 2003年1 60年，残值率为 0,评估基准日 经济耐用年限为4500 元， 建筑物重值价格为每平方米为为每月每建筑平方米90元，空置率为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为年租金的18 %，保险费为重置价的地2005年1月的价格（计算结果以元为单位，取整 数10 %，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5 %，税金0.2 %，土地资本化率为6 %，建筑物资本化率为8%。试根据上述资料评估该宗解：1. 总收入=8000 x 90 x 12 x( 1 10% ) =7776000(万元)2 .总费用管理费=7776000 x 2.5% =194400(万元)维修费=8000 x 4500 x 1.5% =540000( 元)税金=7776000 X 18% =1399680（ 元）保险费=8000 X 4500 X 0.2% =72000（元）技术资料分享WORD格式.可编辑折旧费=8000 4500 =750000(元)48合计=2956080(元)总收益=7776000-2956080=4819920(元)房屋纯收益=(8000 X 4500-750000 X 2 )X 8% =2760000(元)土地纯收益 =4819920-2760000=2059920(元)元地价=2059920 X 1 (1 6%)-46 =2059920 X 15.517=31963779()6%（五）有一待估宗地，剩余使用年限为 见卜表：45年，土地还原利率为 7 %，现收集到 A、B、C二个宗地交易实例，具体情况2成交价（元/M ）交易时间交易情况区域因素1 待估宗地2004年1月0A21502003年1月-1%B 24002003 年 1 月iC21002002年1月-2%宗地+2%个别因素容积率剩余年限01T7|45 年-1%1.640年0 11.845午-1%1.640年积率每增表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容力n 0.1，宗地地价比容积率为_1.5时增加3 0厶，该城市从一2000年到2004年每年地价上升_，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格（计算结果以元为单位，取整数47%) 5TOT-TO01067%解：A修正值=2150 XXXXX410099991031(17%)07%=2150 X 1.01X 1.01 X1.01 X 1.03X1.02=2326元/ m B 修正值=2400 X 101X 100X 106=2311元/m100102109C 修正值=2100 X 102X 100X 100X 106X 1(1-7% 451009899103401(17%)1 (11.01 X=2100 X 1.02 X 1.02 X 宗地评估值 =(2326+2311+2318)1.03 X 1.02=2318+ 3=2318/ m2元/（六）某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权， 面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为=60年，残值率为 0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在 8 %左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5 %，税金为年租金的18 %，保险费为重置价的0.2 %，土地资本化率为8%,建筑物资本化率为 10 %技术资料分享WORD格式.可编辑 解： 年总收入 =120 X 12 X 24000 X (1 -8 % )=31,795,2007元年总费用 =31,795,200 X (2 .5% +18 % )+4800 X 24000 X (1.5%+0.2%)=8,476,416元 年总收益 =31,795,200-8,476,416=23,318,784 元建筑物年折旧费 =4800 X 24000 + 48=2,400,000 元/年建筑物现值 =4800 X 24000 - 2,400,000(5) X 2=110,400,000元建筑物纯收益 =110,400,000 X (10 % +1 - 46)=13,440,000元土地纯收益=31,795,200- 13,440,000=18,355,200元土地总价 =18,355,200 X 1 - 1 + (1+8 % )46 + 8 %(8) =222,784,566元(9) 土地单价 =222,784,566+ 6000=37,131 元 / 平方米(10) 土地单价(楼面价)=222,784,566+ 24000=9,283元/平方米(七)待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于 2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为-1.2%、0.8%、别为1.7%、0.7%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分90、80和80，其修正 。要求：(1)估算该建筑物的重置成本；系数分别为0.8、0.1和0.1(2)采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50% ; ( 3)估算该建筑物2006年底的价格。(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)解：(1)综合价格指数=(1+1.7% ) X (1+0.7%) X (1- 1.2%) X( 1 +0.8%) X (1+1.2%) X (1+0.5%) = 1.037 (2 分) 重置成本=500X 1.037=518.5万元(1 分)年限成新率 =(60 -6 ) + 60 X 100%=90%(2 打分法成新率 =(90 X 0.8+80 X 0.1+80 X+ 100 X 100%=88%(2分)0.1)分)成新率=(90%+88%)+ 2=89%( 1 分)(3) 评估值=518.5 X 89%=461.47 万元(2 分)(八)待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面 积覆盖率小于等于建筑面积为2年时间完 成业费为总建筑费 的计当时售价，商业 楼要求：50 %，土地使用年 限14000平方米，共201年8月1 入6%，利润率 为2000平方米，允许用途为商住混合，率为年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计允许建设容积50年。200912层为商用房，2000平方米,4层12000平方米用于住宅。预计共需共40 %的总建筑费。总建筑费14层，共)，第一年投60 %的总建筑费，第二年投入20 %，租售费用及税金综合为售楼价 的100 万元，专05%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预4000元/平方米，住宅2000元/平方米，折现楼率(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；10 %。(2) 计算该时点的总建筑费；(3) 计算该时点的专业费；(4) 计算该时点的税费；(5) 计算该时点的利润和地(计算结果以“元”为单位，取价。整)II(提示公式：地价 =楼价一建筑费一专业费一利润一税费)解：楼价40002000 2000 12000） （ ）0.82641 10% 1 10% 8000000 0.8264 2400000026444800（ 元） 技术资料分享建筑费10000000 60%1000000040%0.51.5（）（ ）1 10%1 10%60000000.9534二4000000 二0.86689187600（元）专业费用 =9187600 X 6%=551256（元）税费=26444800 X 5%=1322240（元）利润=（地价+建筑费用+专业费用）X 20%=（地价X 20%）+（9187600+551276） X 20%g=（地价X 20%）+1947771地价=26444800 - 9187600 - 551276 - 1322240 -（地价 X 20%） - 1947771地价=13435913 + 1.2=11196594（元）单位地价=11196594 + 2000=5598.3（ 元）利润=1947771+0.2 地价=1947771+0.211196594=4187090（元）（九）、某企业占用一块土地，面积为 15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平（通水、通路、通电和 土地平整），由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价 相关资料如下:（1）土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗 补偿费、安置补偿费等；（2）土地开发费为 80元/平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；（3）税费主要为耕地占用税，按5元/平方米计征，其他税费不计；（4）二年期贷款利息为10 %;利润率为20 %;25 %（6） 土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的。（要求：估算以下两种情况的土地单价和总价（1）无限年期土地使用权价格；50年期土地使用权价格（假设折现率为10 % ） o（计算结果以“元”为单位，保留两位小数）第四章房地产评估 P134-138答：（1） 土地价格=土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益土地取得费 =500元/平方米土地开发费=80元/平方米税费 =5 元 / 平方米利息=(500+5 ) x 10% x 2+80 x 10% x 2X 50%=109 元 / 平方米技术资料分享1）无限年期土地单价2）无限年期土地总价1）50年期土地单价）年期土地总价2 50973.211二964.91元/平方米(110%) 50,元平方米964.9115 00014 473 650/利润=(500+80+5 )X 20%=117 元 / 平方米土地增值收益 =(500+80+5+109+117) X 20%=811 X 20%=162.2 元 / 平方米=500+80+5+109+117+162.2=973.2方米=973.2 X 15, 000=14 , 598, 000 元（十）某宗地面积为 54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地5.4 %，土地开发投资回报率补偿费为460元/平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2 %计算，土地开发费为300元/平方米，税费按15元/平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为为15 %，土地增值收益率为25 %，土地还原利率为6 %，土地使用权剩余年限为45年要求：试评估该宗地的价格。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）解：（1） 土地取得费 =460 X（ 1+2%） =469.2 （元/平方米）（1分）(2)土地开发费 =300（元/平方米）（1分）(3)税费=15 （元/平方米）（1分）利息=(469.2+15)X 5.4%+300 X 5.4% X分0.5=34.25（元/平方米）(2 )利润X 15%=117.63(元 / 平方(5)=(469.2+300+15)米）（1分）(6)土地增值收益 =(469.2+300+15+34.25+117.63)X 25%=234.02(元/平方米）（1分）(7) 无限期土地价格 =469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10( 元 / 平方米)(1 分)1(8)45年期土地价格=1170.10 X 1-一 =1085.09(元/平万米）（1分）(1 6%)45(9)土地评估价格=1085.09 X 5.4=5859.49(万元）（1分）(十 )某厂房建筑面积5000平方米，占地面6000平方米。该厂房所占土地积于2002年12月1日通过出让方式取得，价格每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003 年 12 月 1日建成使用，每平方米建筑造价1500元，经济使用年限为60。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅格为每平方米 2100元，土地的还原利率为8% ;从2004度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%，经评估人员现场勘查打分，该厂房结构、装修及设备三部分的 得分分别为90、80和80分，其修正系数分别0。要求：评估该厂房房地产为0.8、0.1和0.1，假定建筑物残值为于 2009年12月1日的价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）解：（1）计算年限修正系数1 (1 8%)4350 =0.98441 (1 8%)（ 2分）(2)求土地价值0.21 X 6000 X 0.9844=1240.34（ 2分）技术资料分享（3）计算综合价格指数（1+1.2% ）X（ 1+0.8% ） x（ 1-1.2% ） x（ 1+0.8% ） x（ 1+1.2% ） x（ 1+0.5% ） =1.0332（4 分）（4）求建筑物的重置成本0.15 X 1.0332 X 5000=774.9（万元）（2 分）（5）计算成新率年限法成新率=（60-6 ） + 60 X 100%=90%（2 分）打分法成新率 =（90 X 0.8+80 X 0.1+80 X 0.1 ） + 100 X 100%=88%（2 分）成新率=90% X 50%+88% X 50%=89%（2 分）建筑物评估值 =774.9 X 89%=689.66 （万元）（2 分）房地产评估值 =1240.34+689.66=1930（万元）（2 分）（十二）某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007 年 12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为 1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为 O ,评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000 元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米费为重置价的 1 . 5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的 O. 2 %，土地资本化率为10 %。8 %,建筑物资本化率为要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格（包括总价和单价）。（计算结果以“元”为单位，取整）解:（1）总收入=90 X 12 X 20000 X （1-5%）=20520000 元（1（2）总费用：管理费=202520000 X 2.5%=513000税金=202520000 X 18%=3693600维修费=3000 X 20000保险费=3000 X 200001.5%=9000000.2%=120000折旧费=3000 200001250000 元 / 年48总费用=513000+3693600+900000+120000+1250000=6476600 总收益=20520000- 6476600=14043400（2 分）（1 分）建筑物纯收益=（3000 X 20000-1250000 X 2 ）X 10%=5750000 元（1 分）土地纯收益 =14043400-5750000=8293400（1 分）土地总价=8293400X（ P/A , 8%, 46） =100660386 元（2 分）土地单价（地面价）=100660386 + 5000=20132 元 / 平方米（1 分）土地单价（楼面价）=100660386 + 20000=5033 元 / 平方米（1 分）90元，空置率在 5%左右，每年需支付的管理费为年租金的三、无形资产评估（一）A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况:1000元/台，比其他同类产品净增利10元/（1）该商标生产的产品，市场售价（2）双方协商，商标使用许可期限润台；30%支付A企4年。商标使用费按新增利润的业；(4) 根据相关资料分析，A 企业正常投资报酬率为15% ，所得税税率为 25% 。技术资料分享要求：（1）计算该商标权每年新增利润；（2）计算该商标使用权价格解：1.该商标权每年新增利润:第一年新增利润=9 X 10=90 （万元）第二年新增利润=9 X 10=90 （万元）第三年新增利润=10 X 10=100 (万元)第四年新增利润=10 X 10=100（万元）2 . A企业每年可分得净利润第一年分得净利润 =90 X 30% X（ 1-25%） =20.25（万元）第二年分得净利润=90 X 30% X( 1-25%) =20.25(万元)第三年分得净利润=100 X 30% X( 1-25%) =22.5(万元)第四年分得净利润3 .商标权使用权价 格
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