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常用房地产专业术语1、商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建立的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销告 对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2、外销房外销商品房是由房地产开发企业建立的，取得r外销商品房预销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国 内外含港、澳、台的企业，其他组织和个人。3、内销房内销商品房是由房地产开发企业建立的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单 位和居民。5、复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的-种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在 层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅复式为3. 3米，而一般跃 层为5. 6米，夏式住宅的下层供起居用，炊事、进寮、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式 壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、 四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又到达了相互照应的目的。6、跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的 设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层 之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光 面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明 确，相互干扰较小。7、居住而积住宅的居住面积是指住宅建筑各层中面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建 筑构件所占的水平面积。8、二手房二手房即旧房。新建的商品房进展第一次交易时为”一手，第二次交易那么为二手。北京的已购公房和经济 适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄乂有 小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。9、产权置换是指居民之间以自身原有产权房进展置换的一种业务.一般是在中介的撮合下进展，并可由中介代办置换手续。10、房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收 益和I处分的权利。11、按揭按揭是英文”mortgage”抵押的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人 在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。12、住房公积金以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50100年适用于一般性建筑。三级耐久年限2550年适用 于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。134、房屋修缮是指又寸已建成的房屋进展拆改翻修和维护，以保障房屋的住用平安，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。135、 保修期是指物业开发建立单位在物业交付使用后，对业主承当保修责任的期限。137、共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建立费用已分摊进入住房销告价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非 经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。138、商品房维修基金是指按建立部?住宅共用部位共用设施设备维修京金管理方法？（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包 括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。139、公共维修基金额是指商品住房和公有住房出告后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额，141、住宅共用部位共用设施设备维修基金（简称维修基金）是指按建立部?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法？（建住房1998 213号）的规定，商 品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金简称公共维修基金，专项用于物业 保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。142143144145146、居住空间 是指卧室、起居室厅的使用空间。、卧 室、起居室厅、厨 房、卫生间147、使用面积148 、套 型149、层供居住者睡眠、休息的空间。供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。供居住者进展炊事活动的空间。供居住者进展便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等构造构造和保温层的面积C 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。上卜两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的?住宅建筑模数协调标准?中，明确规定了砖混构造住宅建筑层高采用的参数为：2. 6米、2.7米、2. 8米。150、室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高一楼 板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高151、住宅开间住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年公布的?住宅建筑模数协调标准？中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混构造住宅建筑的开间常采用以下参数：2. 1米、2. 4米、2. 7米、3.0米、3. 3米、3. 6米、3. 9米、4. 2米。152、住宅进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的?住宅建筑模数协调标准?中，明确规定J砖混构造住宅建 筑的进深常用参数：3.0米、3. 3米、3. 6米、3. 9米、4. 2米、4. 5米、4. 8米、5. 1米、5. 4米、5. 7米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。153、平 台供居住者进展室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的局部。154 、露 台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑构造需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没 有屋顶，所以称作露台。155、过156、壁157、壁住宅套内使用的水平交通空间。住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间，利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的局部158、吊 柜住宅套内上部的贮藏空间。159、 走 廊住宅套外使用的水平交通空间。160、 架空房屋指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。161 、阁 楼指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积缺乏该层面积的暗楼，不计层次。162、骑 楼指建在马路旁，底层的一局部是人行道的楼房。163、单元式房屋指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置 房、综合楼等类型。164、 幢是指一座独立的、同一构造的、包括不同层次的房屋。165、 廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护构造和台面，作为通道的建筑物。-般不具备构成“房屋的相应条件。166167168169、柱、檐、挑、通廊 廊 廊 廊有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。 在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物如栏杆、无支柱的通道。指联接建筑物间,有顶盖、有廊台，具备-定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的, 二层以上的那么称架空通廊。170、门 廊指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。171 、阳 台 泛指有永久性上盖、有围护构造、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进展室外活 动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳 台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。172、 封闭阳台原设计及竣工后均为封闭的。173、 非封闭阳台原设计或竣工后不封闭的阳台。174、凹阳台 凹进楼层外墙柱体的阳台。175、 凸阳台挑出楼层外墙柱体的阳台。176、 底阳台房屋一层的阳台。177、 挑阳台房屋二层含二层以上的阳台178、房屋总层数房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数 表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2. 20米含以上的计算层数。179、房屋地上层数一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2. 20米含以上的，计算地上 层数。180、 房屋地下层数指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2. 20米含以上的地下室的层数。181、 自然层一般指楼层高度在2. 28米以上的标准层次及在2. 70米以上的住宅。182、技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。183、 附属层（夹层）指介于自然层之间的夹层184、避难层 高层建筑中用作消防避难的楼层。185、 自然层数按楼板、地板构造分层的楼层数。186、 中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。188、标准层平面布置一样的住宅楼层。190、构造（设备）转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同构造设备类型，并通过该楼层进展构造设备I转换，那么该楼层称为构造设备转换层-191、建筑容积率（建筑面积毛密度）是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2/ha）或以总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值 表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。192、建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。193、绿化率绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（澎。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。194、户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是表达在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住 宅占住宅总套数的比重。195、 面积误差比面积误差比=产权登记面积一合同约定面积100%合同约定面积196、住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。197、 高层住宅（大于等于11层）比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。198、 小高层住宅（710层）比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率。199、 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。200、 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。201、公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公 用建筑面积套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数202、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。203、 居住区（级）道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。204、小区（级）路 一般用以划分组团的道路。205、组团（级）路 上接小区路、下连宅间小路的道路。206、 宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。207、公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团 绿地及其它块状带状绿地等。208、 配建立施与住宅规模或与人口规模相对应配套建立的公共效劳设施、道路和公共绿地的总称。209、其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保存的自 然村或不可建立用地等。210、 道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。212、公共效劳设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地 及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、效劳站、储蓄所、 邮政所、居委会、派出所等用地。213、市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等 用地。214、楼宇按揭即楼房抵押货款，是房地产信贷中的-种抵押担保方式，楼宇按揭是开展商、银行和购房者三方面的一种约定， 约定购房者将其已预付局部购房款房产的全部权益做抵押，开展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债 务时，银行有权处分抵押物并优先得到归还的民事法律行为。215、银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给开展商，以后 购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭 是促进房地产市场活泼的最有效的手段。216、智能化大厦又称智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备 的自动监控、对信息资源的管理和使用者的效劳及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度平安与 高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统BAS）,办公自动化系统OAS通 信自动化系统CAS）,其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动 化系统FAS，保安自动化系统SAS。217、物业管理物业管理是物业管理企业承受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进展管理、 养护、效劳，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的效劳活动。219、物业管理效劳费物业管理效劳费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、 整治及提供与居民生活相关的效劳所收取的费用。220、公用建筑面积公用建筑面积主要由以下局部组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值 班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公用房和管理用房建筑面积；套单元与公用建筑空间之间的分隔 墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的-半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单元） 套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑 面积。221、房屋的建筑面积建筑面积也称建筑展开面积”，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面 计算。包括使用面积、辅助面积和构造面积三局部。具体规定如下：包括房屋构造如墙、柱占用的面积，包 括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过-般标准的房 屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。222、土地使用年期凡与规划国土局签订?土地使用权出让合同书?的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年； 工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其 他用地五十年。223、何谓双景住宅双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为 一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，到达居室内外环境互动、交相辉映，正所谓借外景造内Jik o225、何为标准绿色住宅？绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的开展而日臻完美，主要包括：使用高科技环 保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理226、中水处理是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家 庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理方法。227、住宅的进深和开间住宅进深是指间独立的房屋或憧居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深般 限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度层高和宽度开间确定的前提卜，设计的住宅进深过大， 就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线缺乏，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。住宅开 间即住宅的宽度c指-间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就-个自然间的宽度而言，故又 称为开间，住宅开间一般为3. 0 3. 9米。228、格式条款格式条款是当事人为了重夏使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合 同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列人一些不 公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动承受，因此这样的合同往往会违背公平原那么。所 以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原那么确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方 注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。229、内部认购近年来，许多房地产开展商在尚没有获得?商品房预害许可证?等有关证件之前，以在小范围内推出一种内部认 购的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照开盘价而言的， 如果按照目前房地产开展商通行的低开高走的营销原那么，内部认购价应该是该商品房销告过程中的最低时 段价，购房者应给了，慎重的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认 购的销告量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计 算下来可能会有数以几万计的廉价。当然，这种廉价与风险共存，购房者要十分慎重地考察该工程开展商的资 质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使白己的合法权益受到损害。230、酒店式公寓酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进展统一上门 管理，既有酒店的性质，乂相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最 早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。231、SOHO之后又推LOFT日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，乂推出了 LOFT。LOFT超高层办公空间位于SOHO建筑的A、B、C座的 三层，面积8000平方米，层高达6米，是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根 据需求切割购置。232、LOFT是什么LOFT,英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时电而且演化成为-种时尚的居住与生 活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上卜双层的 复式构造，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。233、何谓板式小高层国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为：板式小高层是一种不标准的叫法。我们目前常说的板式小高层 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在9至1 2层左右。6层以下 的称为多层；更高的那么称为高层”，这与标准标准有些出入。塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置 多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内； 而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈一字型，也可以是 拐角、围合等形状。234、国家康居示范工程由建立部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的”2000年小 康住宅科技产业示范工程和城 市住宅小区建立试点的根底上，以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年 已有的新技术、新材料、新丁.艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型构造体系、供排体系、隔墙 体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。通过示范，以点带面，推动整个住宅产 业的技术进步，使住宅建立的质量和功能有较 大的改善，适用性能、平安性能、耐久性以及环境性能、经济性 能全面提高，到达国际文明居住水准。235、业主委员会即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使 用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产 产权人和使用人的合法权益。综合类术语1.房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场； 二级市场，是指土地使用权出让完毕，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房 地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的根底上再转让或出租的房地产交易市场。2. 国土局：代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。3. 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进展开发建立并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立 房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。4. 开展商：专门从事房地产开发和经营的企业。5. 代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介效劳机构，承受委托代办房地产的出售、购置、 出租、承租及物业咨询评估报告、销售筹划等业务提供有偿效劳的企也6. 土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。7,土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后， 如该综上地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用经批准并补清地价后继续使用，如果不符合 那么该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如卜.：居住用地70年，工业、教育、科技、 文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。8. 土地使用费：土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。9. 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋 在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进展的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产工程销 售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等局部的公建，对购房而言，就不具备产权 的概念。10. 如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进展分割。买卖双方必须 持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。 也可以委托中介机构或由开发商代办。11. 房地产产权登记：凡在规定范围内的房地产权，不管归谁所有，都必须按照登记方法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关中 请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证?。产权登记是房地产权管理的主要行政手段, 只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性 质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、构造、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进展记载， 登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载，12. 产权证书：指“房屋所有权证和“土地使用权证的二合为是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、 产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋构造、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附 记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。13. 商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，开展商将有关资料送到国土局申请，批准前方可预告楼花现楼不需 此证。14. 房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产 合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证n15. 房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权包括出售、出租、抵押、赠5、继承的总 和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。16. 房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权，房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。17. 银行按揭：是指购房者购置商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一局部房款，余款由银行代购房者支付, 购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，归还完毕后，房屋所有权归己。第二节房地产价格术语1. 均价均价是指将各单位的销侈价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。2. 起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或 顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业以最低层的销告价为起步价。3. 预售价预售价是商品房预销售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。4. 一次性付款一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发淄会给予一次性付款的买方一定的价格 优惠。5. 按揭贷款“按揭的通俗意义是指用预购的商品房进展贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人（银 行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购 的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一 定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。6. 住房商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购置本 市城镇自住住房时，以其所购置的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押，作为归还贷款的保证而向银 行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。个人住房商业贷款是我国公民因购置 商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合以卜两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住 房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。7. 公积金贷款具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修 自有住房资金缺乏时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少到达 新购建（大修）住房支出的30% ;贷款人有稳定的经济收入和归还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保 险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房企同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。8.组合贷款个人住房组合贷款，是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房 商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行 向同一借款申请人同时发放的，用于购置同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合 的总称。第三节建筑类术语1. 房屋的构造形式主要是以其承重构造所用的材料来划分，一般可以分为砖混构造、砖木构造、钢筋混凝土构造。砖混构造：是指建筑物中竖向承重构造的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋 混凝土构造。通俗地讲，砖混构造是以小局部钢筋混凝土及大局部砖墙承重的构造。由于抗震的要求，砖混房屋 一般在6层以下。砖木构造：是指建筑物中承重构造的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板构造、屋架用木构造而共同构成的房屋。 钢筋混凝土构造：是指房屋的主要承重构造如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填 充。这种构造抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分 割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种构造。其缺点是工艺比拟复杂，建筑造价较版2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平 面积，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面 积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积I分摊的公用建筑面积。4. 建筑而积的计算规定是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、构造形式的不同和装饰方面 诸多因素，造成房屋不太规那么。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针 对房屋建筑物的主要规定有：1）作为永久性构造的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2）建筑物内所有永久性建筑层高在2. 2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层即管道层，储藏室等和2. 2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面构造屋顶高 度在2. 2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2. 2米以上的按其外围水平投影面积计算。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按-层计算建筑面积；大厅内的回廊局部，层高在2. 2米以上的按其 水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护构造和柱 的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护构造外围水平投影面积一半计算；有 顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊天桥不计算建 筑面积“6）有柱或有围护构造的门廊，门斗，按其柱或围护构造的外围水平投影面积计算。7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护构造的外围水平投影面积的一半 计算。8）有伸缩缝的房屋，假设在室内，伸缩缝计算面积.与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。9）属永久性构造有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底 层用作道路街巷通行的局部，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。11）以上规定基外乡涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的根底。5.套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和构造上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进展测算。套内建筑 面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三局部组成。1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含r套 内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的 面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间 的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有 墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑而 积.6.公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的局部。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这局部面积应由各 户进展分摊，公有面积的处理原那么一般按各户房屋建筑面积比例进展分摊。1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共 有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地卜室、车 棚、车库、为多栋效劳的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几局部面积 和计起来即为共有面积总和。2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使 用的地下室、车棚、车库、为多栋效劳的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊 的共有建筑面积。3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其根本思路就是用各户套内面积按比例进展分摊：第1步：计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=总建筑面积之和一各套内建筑面积之和/各户 套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数X各套内建筑面积。7.使用率房屋套内净面积即使用面积和房屋建筑面积的比为使用率.一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78% 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政 策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、归还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主 要有三个方面：1个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。2按统一管理的原那么管理住房公积金。3按专项使用”的原那么运用住房公积金。13、印花税印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所 书立的产权转移书据，税率为万分之五。14、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主产权承受人征收的一次性税 收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购置、承受赠与或交换的房屋征收契税, 税率为3%-5%o15、个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种 贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷软银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。16、个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并 承当连带责任的贷款。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人 承当连带归还本息责任。17、房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具 有固定根底，层高一般在2. 2米以上的永久性场所。18、商品房是指由房地产开发企业开发建立并出售、出租的房屋。19、房改房已购公有住房，是指城镇职T.根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照本钱价或 者标准价购置的已建公有住房。按照本钱价购置的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购置的，职工拥有 局部房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。20、存量房是指已被购置或自建并取得所有权证书的房屋。21、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免局部税费，由参加集资的职匚 局部或全额出资建立，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也口J以归单位和职工共有，在持续一段时间后 过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。22、微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建立和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金, 用于解决局部企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。23、解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。至80%之间。怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标比拟确切地计算方法是在建筑面积的根底上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的 使用面积也形象地称为“地毯面积。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也 较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋根本不存在上述问题，即便有 些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。8. 建筑容积率是指工程规划建立用地范围内全部建筑面积与规划建立用地面积工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建 立区内的道路面积、绿她面积、建筑物枸筑物所占面积、运动场地等等之比。附属建筑物也计算在内，但 应注明不计算面积的附属建筑物除外。9.建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积导居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑 密集程度。10. 绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公 园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率是指工程规划建立用地范围内的绿化面积与规划建立用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱 等建筑构件所占有的水平面即构造俑积。12. 使用面积房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算 和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 计算房屋使用面积，可以比拟直观地反响房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有-些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在构造 面积内的烟囱、通风道、管道井均计人使用面积；内墙面装修厚度计人使用面积.计算房屋租金，都是按使用面 积计算。13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，那么是各层 建筑面积之和。不难看出对于一嶂房屋楼来说，房屋的建筑面积=居住面积十辅助面积十构造面积，也可表示为：房屋的建筑面 积=使用面积+构造面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由局部辅助面积和局部构造面积枸 成。14.房屋的开间在房屋设计中，房屋的开间即宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3. 0-3. 9米，砖混构造房屋开间一般不超过3. 3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋 构造整体性、稳定性和抗震性。15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一嶂居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节 约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的白然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度层高和宽度开间 确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线缺乏。16. 层高房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17. 净高房屋的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高O18. 房屋组团我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界限，小区内楼宇成排排列，道路畅 通无阻。这种布局的缺点是不但形象单-死板，而且给住户带来不平安感。而房屋组团是一种融合了中式四合院 建筑模式的居住构造。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单-的出入口出入，它能给住户带来领 域感和平安感，邻里有交往的气氛和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。19. 花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供应-应俱全，户外道路、通讯、 购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购置。20.居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共效 劳设施的居住生活聚居地。21.跃层和复式、错层有什么区别通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生 间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。复式房屋在概念上是层，但层高较普通的房屋通常是2. 7米高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内 容，用楼梯联系上R其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用 地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的-局部。夹层可以做成房间， 也口J以做成跑马廊形式夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看 见下面，下面的人也可以看见上.面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空，与底层之间有视线上的交 流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和夏式房屋的空间是两种不 同的类型。跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用而积 相加之和。如果跃层局部的高度不够-个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作 为使用房间时，除必要的卫生条件漱洗、便溺、采光、通风外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用 面积：使用房间的净高度最低处不应低于1. 5米含：使用房间净面积的一半含以上不低于2. 1米含。 满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。假设房间超过2.1米含局部缺乏房间总面积的2倍计入 使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层-样能够动静分区，但因为没有完 全分为两层，所以乂有其式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比方起居 室比拟高，卧室比拟低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖七的土方量。错层 带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式 房屋不利于构造抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。22. 现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售合同。通常意义上 指的现房是指工程已经竣工可以入住的房屋。23. 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证止，在这-期间的商品房称为期房，消费者在 这一阶段购置商品房时应签预告合同。期房在港澳地区称做为买“楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一 种房屋销售方式。购置期房也就是购房者购置尚处于建造之中的房地产工程。而在成都市通常对期房的理解是未 修建好，尚不能入住的房子。24. 二手房即旧房。新建的商品房进展第一次交易时为“一手，第二次交易那么为“二手。一些无房的人，可以买一套 别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉1日房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉 自己的多余住房换取收益。25.尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销皆量到 达80%以后，一般就进人房地产工程的清盘销莒阶段，此时所销害的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的 销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光缺乏，或是楼层不佳、位处两级，其中-层大 多不带小花园且遮挡较严重。26. 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房 的建筑面积；2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50%。27. 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用 建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。28. 标准层是指平面布置-样的房屋楼层。29. 平台是指供居住者进展室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室是指房间地面低丁室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。31. 玄关是登堂入室第一步所在的位置，它是-个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地，讲究一定的私密性，大门一 开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就 是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是承受邮件、简单会客的场所。32. 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。第二章专业知识第一节物业管理一、物业管理的概念物业管理是物业管理企业承受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类 房屋建筑