房地产法多媒体课件第六专题6

第六专题 物业管理与服务 内容提要：内容提要：（本章4课时） 通过本章的学习，了解我国物业管理与服务基础知识，业主团体与责权，物业服务企业与责权，住宅小区公用部分与配套设施所有权归属与管理及物业管理法律责任等内容。 本章学习重点与难点：本章学习重点与难点： 业主、业主大会、业主委员会的权利和义务；物业服务企业的权利和义务、物业服务合同及其内容、物业服务费用；住宅小区车位、车库、物业管理用房所有权、绿地所有权等公用部分与配套设施的归属与管理；物业管理法律责任等内容。 第一节 物业服务的基础一、建筑物区分所有权物权法第八十二条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十一条第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，物业服务是基于建筑物区分所有权人即业主的委托而产生的。并根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。一、建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的概念与特征建筑物区分所有权就是居住者对自己居住的空间以及支持这些空间所需要的建筑物部分享有的所有权，以及对该建筑物共用部分享有共同所有权。物权法物权法第七十条第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有权、共有权与成员权。权利复合性、权利一体性、权利限制性 2、专有部分的专有所有权确定专有部分的标准（1）构造上的独立性（2）利用上的独立性 专有部分的范围： 指构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物的构成部分，它由一定平面的长度与一定立体的厚度所构成的与其他专有部分以墙壁、天花板、地板相间隔的空间。在理论上形成了四种观点：一是壁心说。以日本学者山田幸二与河村贡先生为代表。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。由于该观点忽视了区分所有权人对各种管线使用的复杂性，因而有不妥之处。二是空间说。又称“全部属于共用部分说”。该观点认为专有部分仅限于由墙壁、地板和天花板所围成的空间，而将墙壁、地板和天花板等作为界线的部分都视为共用部分。如此一来，区分所有权人即使在自己家中利用墙壁和地板也要经其他区分所有权人同意，显然与人之常情相违背。三是最后粉刷表层说。认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层。该观点虽然弥补了第二种观点之不足，区分所有权人可在自家自由装修粉刷，但却忽视了现代区分所有建筑物系以壁心为界线的交易习惯。四是壁心和最后粉刷表层说。认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说；在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税等）上，则适用壁心说。第四种观点相对来说兼顾了区分所有建筑物内部管理需要和外部交易有现实，因而得到大多数学者的认同。（二）专有权权利与义务物权法第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。” 对于专有权，所有权人具有绝对性、排他性、永久性。即所有权人可以对该专有权行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。专有权人的权利：1、所有权。住宅所有权人作为住宅建筑物专有部分所有权人，当然享有一般所有权人的权利，即享有占用、使用、收益和处分的权利。2、相邻使用权。即指住宅所有权人为行使自己的专有权，或改良，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或共用部分。例如：一楼天花板漏水，必须从二楼的地板着手修改。二楼所有权人无正当事由不得拒绝一楼区分所有权人的请求，否则可能构成侵权。但一楼所有权人也必须在“必要的范围内进行。”“必要的范围”一般应认定为在维护或修缮工事具有必要性、紧急性，无其他方法之情况。2、专有部分的专有所有权专有权人的义务： 物权法第71条规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 1、不得违反全体区分所有权人的共同利益。2、不得违反住宅使用用途与目的。3、维护建筑物存在的义务。4、不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。5、独自承担其专有部分的修缮及费用。6、遵循住宅规约与管理合约。【案例】【案例】甲在某市某区购买一套三室一厅的商品房。2006年5月6号，甲雇装修公司装修其房屋，装修公司在按照甲的要求在甲和乙共用的墙壁上掏了一个高2米，宽1.5米的壁橱。乙并不知情，在自家挪动家具时不小心碰着共用墙壁，导致墙壁坍塌，并将乙砸伤。经过仔细查看，乙发现由于甲掏壁橱过深，导致墙壁仅剩很薄的一层，只要有轻微的碰撞就可以使墙壁坍塌。于是，乙要求甲将墙壁恢复原状，并赔偿其的损失。甲认为墙壁是他房子的一部分，他已经出钱买了房子，就有权掏壁橱，而且是由于乙自己的碰撞导致墙壁坍塌的，所以不仅拒绝赔偿乙的损失，而且要求乙将墙壁修复完好，双方争执不下，乙诉至人民法院。讨论：讨论：甲是否有权在自己的房屋墙壁挖壁橱？【法理评析】【法理评析】 共有权人的权利自由与限制现实版蜗居重庆一套200余平米的房屋被隔成了25个单间，居住40多人，成为了名副其实的“蜗居”。因居住人过多，遭到邻居投诉。每间收取月租金250元300元不等。 住在里面的大多是大学刚毕业的，都是上班族，情侣居多，也有同性别的朋友合租 。为省钱不得已而为之。 已经租出去的24间小单间里一共住大约四五十人。生活其中实不方便，上厕所都要排队，特别是早、晚“高峰期。厨房只有一个，要使用厨房也得排队。 影响邻居生活。楼上陆续住进一些人，他们家人的生活就受到影响 。他们很少睡过安稳觉，两个孩子学习受到影响，已向物管投诉，但未见楼上整改。 由于物管公司没有执法权，如果房主不整改，物管只能将通知建委、规划等部门前来查处。3、共有部分的共有所有权1、共有权的概念区分所有权之共有权是指建筑物所有权人依照法律或规约之约定，对建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”3、共有部分的共有所有权建筑物共用部分的具有如下法律特征：（1）共用部分具有从属性。 （2）共用部分具有不可分割性。2、共有部分的范围对建筑物专有部分以外的公用面积部分享有共有权一是已分摊的公用建筑面积部分；二是未分摊入共用面积共用附属房屋，其所有权归业主共有。三是建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。四是屋顶所有权以及建筑物外墙之归属与管理五是车位与地下车库所有权归属3、建筑物区分所有权人的共有关系权利与义务权利：（1）对共用部分的使用权。 （2）对共用部分的专用使用权。义务：（1）不得改变共用部分的用途。（2）分担共用部分费用的义务。 (3) 不得擅自对共用部分进行修缮与拆除。 第二节 业主团体与责权一、业主（一）业主的概念 即物业的主人，在一般意义上是指物业的所有权人。物业管理条例第六条规定：“房屋的所有权人为业主。” 业主资格取得在实践中存在几个值得讨论的法律问题：一是尚未取得房屋所有权证之前的物业买受人是否属于业主；二是房屋所有权人的配偶是否为业主；三是房屋的承租人或使用人是否可成为业主。四、开发商是否为业主学界有二种观点：一种认为在获得产权之前的买受人不是真正意义上的业主，不得享受业主的权利，但仍应按照业主的标准履行物业管理有关的义务。二种观点认为：对业主的理解应从广义理解，即凡是对物业享有控制权的人，包括使用权人，只要支付物业管理费的就可认定为业主。 对业主的认定应从宽理解。除具有房屋所有权证的所有权人为业主外，其他如具有房屋买卖合同，已经从出卖人处接收房屋并实际控制物业的买受人也应当被视为物业管理活动中的业主。 主要基于以下几点考虑：一是由于我国目前的房地产登记机关的工作效率以及房屋出售人即开发公司拖延等原因，使房屋买受人甚至在购房入住后很长一段时间仍不能取得房地产所有权证。二是大多购房人是通过按揭贷款购买房屋的，有的银行不规范，将买受人的房屋所有权证扣押在银行，使买受人在还清贷款前，不能取得房屋所有权证。三是，在实践中，出卖方尤其是开发商的商品房在交付房屋给买受人时，普遍都是先交房后办产权证。如果此时的买受人都不能被认定为业主，则小区或该建筑物的业主大会、业主委员会也根本无法成立。一方面这些物业的买主承担着物业管理费，承担着物业的风险，另一方面，由于他们不能被认定为业主而无法享受业主的权利，当物业管理发生违规行为时，他们既不能有效地行使监督权，在矛盾激化时也无法行使诉讼权等，是违背公平原则的，也与物业管理的精神相违背的。三是从物业管理的角度看，根据物业管理条例的规定：业主的物业管理费自出售方交付物业给买受人时，由买受人按合同约定交付。即自物业实际交付时起，物业的买受人实际上已开始行使业主的权利与义务了。如果此时，他们仍不能从法律上被认定为业主的身份，则他们就无法或无权与物业管理公司签订物业管理合同。从这个意义上讲，他们也不必交纳物业管理费。四是从物业管理的目的出发考虑。物业管理服务对象应当是居住区内的实际物业使用者。只有将实际的使用者纳入到物业管理或服务的范围，才能实现物业管理的真正目的。当然，对业主的认定也不能无限扩大，应界定在一定的范围内。对于已经取得房屋所有权的以及尚未取得房屋所有权证之前的物业买受人，只要已签订房屋买卖合同，并且房屋已交付使用的，应属于业主的范围。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条第一条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。配偶是否为业主?对于房屋所有权人的配偶，只要夫妻双方没有特别约定，则他们是当然的业主。因为按婚姻法规定，在婚姻存续期间，夫或妻取得的财产，只要没有特别约定，则属于夫妻双方共有财产，因此，即使房地产权证上只有夫或妻姓名，不影响夫或妻作为业主的资格、身份和地位。房屋的承租人或使用人以及其他与业主同住的其他非房屋所有权人是否为业主?不宜认定为业主。物业管理条例规定所有权人为业主，这就排除了房屋的其他使用权人或承租人成为业主。但是，根据租赁合同约定，如果所有权人将其在物业管理方面享有的权利与承担的义务一同转移给承租人行使时（一般出租人往往将物业管理方面的相关事宜包括交纳物管费同时随房屋租赁转给承租人行使），则承租人可以代表业主行使权利，同时也承担义务。当然，在这种法律关系中，真正的业主仍是原房屋所有权人，但使用权人根据租赁合同可代为行使。如果房屋所有权人不行使这一权利，使使用人的权利受损时，则支付物业管理费的使用权人有权代位行使物业管理之服务权。例如，由于物业管理公司的失职，使物业的使用人的人身、财产受损，而该物业的所有权人不愿涉及此事，则使用权人可以根据与业主的租赁合同的约定，代位行使业主的权利。总之，对业主房屋所有权人，在物业管理中的主体的内涵与外延应从广义上去理解，而不应该仅局限于有房屋所有权证的人。案例:业主状告物业行政管理部门房管局，不批准登记成立业主委员会案 原告：滨海花园几名业主。被告：某市城市管理局第三人：滨海花园原业主委员会2002年5月，青岛市滨海花园几名业主组成的原告向青岛市南区人民法院起诉称：在开发商直接主持下所产生的原业主委员会没有维护广大业主的合法权益，因此，小区业主自发推选原告为业主代表，并产生新的业主委员会，但新的业主委员会在向市南区城市管理局申请登记的过程中，遭到了拒绝，为此，原告向青岛市南区人民法院提出行政诉讼，并将青岛市南区城市管理局告上法庭。原告在诉讼中请求判令被告罢免原业主委员会成员，对新业主委员会予以登记。被告青岛市南区城市管理局辩称：新的业主委员会成立不符合青岛市物业管理条例的有关规定，因此，不能予以登记。另外，原告中的几名成员并非全部为小区业主，而只是与业主存在亲属关系，因此，他们无权以业主身份起诉。作为第三人的原业主委员会则辩称：第三人是经过合法程序产生的，并由物业管理行政部门批准登记的合法组织；另外，罢免原业主委员会、选举新的业主委员会应当按照法定程序办理，不符合法定程序进行的任何活动都不具有法律效力，而由原告组成的新的业主委员会成立不符合法定程序。此外，就业主委员会要从业主中选举产生的规定，原告中几名成员并非小区业主，因此，他们不享有业主的选举权和被选举权，更不能成为业主委员会的成员。 经法院审理后认为：根据青岛市物业管理条例第二条规定，“业主是物业的所有权人”及业主大会、业主代表大会及业主委员会的工作要点第二条规定“业主身份以房屋产权证或购房合同为准”，“业主配偶及有关亲属只能受业主书面委托参与业主大会或业主代表大会的投票选举，但不能当选业主委员会候选人及业委会成员”。原告中其中一位是业主的母亲，还有两位是业主的配偶，并不是房屋的业主。故判决三原告不具有小区业主身份，不能以业主身份提出本案诉讼。另外，根据有关法律规定，被告因原告等人的申请缺少法律规定的登记材料而不予登记的具体行政行为是合法的，原告的诉讼理由不能成立，诉讼请求依法不予支持。判决后，原告不服，提起上诉。市中级人民法院做出终审判决：驳回上诉，维持原判。法理评析：法理评析：这起案件不仅仅是一个行政诉讼案例，它提出了一个业主身份与资格认定的法律问题。该案也是对我国物业管理条例规定的一次实践。该案围绕着三个焦点法律问题：一是业主身份与资格？如何认定房屋所有权人？配偶是否为业主。二是业主代表的产生？三是业主委员会的成立是否必须由物业管理行政部门批准登记后才成立？如何更换业主委员会成员？首先，关于业主身份的问题，按照规定，业主委员会必须在业主中产生，原告成立的业主委员会成员必须是业主，原告中有二位是业主的配偶，法院认定他们不是业主，这是错误的。根据民法和婚姻法有关规定，夫妻双方为房屋共同所有人。只要物业的夫妻双方未就该物业作特别约定财产的归属，则夫或妻均为房屋所有权的共有人，共同享有权利与义务。他们是当然的业主。但另一位原告，作为业主的母亲，则必须受业主的委托行使业主的权利。但不能成为业主委员会成员。其次，业主代表即委员会成员的产生：按物业管理条例规定成立新的业主委员会需要召开业主大会或者业主代表大会，在现实中，由于小区流动人口较多，所以召开业主大会很难实现，更不用提业主代表大会的召开了。那么在这种情况下，通过联签方式推选出的代表是否有效？ 物业管理条例第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，新的业主委员会代表的产生有无召开业主大会，或有无征求过半数业主的同意是关键。同时，委员会代表应当是业主，而非代理人。第三，业主委员会是否须批准后才成立。 物业管理条例第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”可见,业主委员会自业主选举通过后即成立，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案不是业主委员会成立的必要要件。备案不是审查，不是批准，而只是备查。因此，第三人认为业主委员会必须经过备案登记的才成立的观点是不正确的。作为本案原告，唯一需要做的就是应当依法定程序重新成立业主委员会。对于依法成立的业主委员会，有权提起诉讼。 物业管理条例第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 2、开发商是否可作为业主参加业主大会一个物业在成立业主大会时，尚未售出住宅的产权仍属开发商。作为这部分住宅的业主，开发商能否参加业主大会并享有表决权？物业管理条例对此并没有给出任何答案。某花园小区的开发商提议业主大会通过一项决议，将该小区一块绿地改为对外经营的停车场，当即遭到业主们的反对。但开发商认为自己为尚未售出房屋的拥有者，其拥有的表决权占优势，而其他业主们则认为开发商根本不具有业主地位。物业管理条例规定：业主为房屋的所有权人。小区内未出售的住宅所有权属于开发商，作为住宅所有权人可以作为业主参加。不允许开发商参加业主大会，似乎缺少法律依据。但对于开发商在前期物业管理中表决权必须有限制。因为其一，作为开发商，其建房的主要目的不是为成为房屋的所有权人，而是为获得开发利润。尚未售出住宅的所有权只是暂时的。作为开发商，其负有按销售合同约定提供房屋以及小区环境之义务与责职。企图通过在业主大会中占多数表决权之优势改变或违反其出售房屋合同的约定与承诺，首先就是一种违约行为，也是对潜在的购房者的一种欺诈。物业管理条例二十二条规定：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”其二，根据区分所有权理论，即便是业主，对小区公共设施、设备等公用部分行使处分权利时，也必须符合共用部分的用途。物业管理条例第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”小区绿地是为美化小区环境所必需。作为开发商不得随着变更其用途。其三，要改变小区绿地等共用部分，除征得全体业主同意外，还必须得到城市规划部门的批准。因此，对共用部分的改变包括用途的改变，不是开发商是否为业主，且占多数票就能改变的。因此，对于开发商在前期物业管理业主大会中行使表决权，应限定在不得违反其销售房屋合同约定的义务。（二）业主的权利1、建筑物（物业）区分所有权2、享受物业服务之权3、物业监督管理权 4、法律、法规规定的其他权利具体如下：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。（三）业主的义务1、基于专有部分和相邻关系的义务2、基于物业服务合同的义务3、作为团体成员的义务4、法律、法规规定的其他义务。具体如下：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 【案例【案例】 陈女士于2003年6月购买了位于某市凤凰花园城的一套二手房，在合同中约定在交房时卖方必须结清水、电、物管等相关费用。8月陈女士搬入新居，在到物业公司（鸿嘉物业）办理更名手续时才发现，前房主已欠缴两年多的物管费，物业公司称，不管前面的费用是谁欠的，他们只认房主，陈女士必须先替原房主交清所欠费用，才能办理更名手续，物业公司也才能为其提供物管服务。陈女士找到卖主徐先生，徐先生表示，两年前该房漏水，当时管理小区的恒生物业公司来修了几次都没修好，便口头承诺可免收物管费，作为弥补，但没有留下文字凭证。如今恒生物业公司已换成了鸿嘉物业，新物管公司对这一说法并不承认。欠缴的物管费应该由谁付？两年多前的口头协议是否有效?【法理评析【法理评析】 本案中，原房主所欠缴的两年多的物业管理费用，系前房主所负的债务，并非陈女士的债务，因此应当由前房主自行支付，陈女士对此并无法律上的还款责任。至于前房主与前物业公司间的口头协议，由于无其他有效证据印证，前物业公司又不认可的情况下，该口头协议无效。这里存在着谁该承担追缴物管费的责任问题，是物业公司还是陈女士？前房主所欠的物管费是从两年多前至陈女士人住前（2003年8月份）所形成的，物业公司应当自行向前房主追缴所欠物业管理费，陈女士对此不应当承担追缴责任。 物业公司作为独立经营的法人实体，应当对其经营行为承担责任和风险，对于欠缴物业管理费的业主，应当采用协商的方式请其补缴，在协商未果的情况下，也可以通过诉讼的方式向欠费业主追索欠款。但追缴并非法律上的义务或责任，而是法律上的权利，物业公司是否行使取决于其自身。作为新的业主陈女士入住后，物业公司无权不为陈女士办理更名及提供服务，否则侵犯了陈女士的权利。二、业主大会（一）业主大会的概念与特征 业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的议事机构。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。主要特征如下：1、业主大会具有自治性。2、业主大会具有民主性。3、业主大会具有代表性。4、业主大会具有公益性。（二）业主大会的设立第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（三）业主大会的职责（下列事项由业主共同决定）1、制定和修改业主大会议事规则。2、制定和修改管理规约。3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员。4、选聘和解聘物业服务企业。5、筹集和使用专项维修资金。6、改建、重建建筑物及其附属设施。7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（四）业主大会会议的召开1、业主大会召开的方式。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 2、业主大会的决定。第十二条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、业主委员会（一）业主委员会的概念和特征业主委员会具有以下法律特征：1、业主委员会是由业主大会选举产生的。2、业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。3、业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。（二）业主委员会的产生（三）业主委员会的职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同。4、监督管理规约的实施。5、业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 四、管理规约（一）管理规约的概念、特征（二）管理规约的内容第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约是指业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理方面权利义务的行为准则。物业管理条例第十七条规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。案例：邓某于2000年购买了住房一套，依法领取了产权证，并在入住前与经业主委员会聘任的物业公司签订了一份物业管理公约。邓某入住后以自己生活需要及日常安全为由，向物业公司提出申请，要求准许其封闭该住宅阳台。物业公司将该申请交业主委员会讨论，业主委员会以维护小区整体美观统一为由拒绝了其申请。邓某在此情况下，自行对其住宅阳台进行了封闭。物业公司发现后多次与邓某交涉，要求邓某立即将阳台的封闭予以拆除，邓某一直未予以拆除。邓某的行为是否合法？法理评析：法理评析：邓某作为业主，在自有住宅的室内封闭阳台，本身是行使对房屋的使用权，但物业管理企业认为其影响小区整体美观加以制止，也是履行物业管理企业的职责。物业管理条例对于上述二者权利的冲突作出了相关的规定，其中第十七明确规定业主应当遵守业主公约。邓某作为业主应当遵守业主公约和小区物业公司关于外墙管理的一些规定，这也是业主的义务。本案中业主委员会对邓某的请求进行讨论并予以否决。根据物业管理条例第十四条规定：“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，第十五条规定了“业主委员会是业主大会的执行机构”。所以，业主委员会的否决以及物业管理公司的做法是正确的。 第三节 物业服务企业与责权一、物业服务企业二、前期物业管理三、物业服务合同及其内容四、物业管理服务的项目五、物业服务费用（一）物业管理企业物业管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理的自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的具有法人地位的经济实体。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（二）物业前期管理建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位的责职：1、建设单位应选聘物业管理企业，并应当签订书面的前期物业服务合同前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将下列4资料移交给业主委员会。2、建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。3、建设单位也应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。4、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（5）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（6）建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（7）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 （三）物业服务合同与物业管理服务1、物业服务合同。物业管理条例第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。对于物业管理是否承担业主人身、财产安全责任的前提一是有物业服务的合同，即业主委员会或业主与物业管理公司签订的服务合同中有约定的，也可以说有委托关系；二是物业管理公司未能履行物业服务合同的约定；三是由于物业管理公司的失责行为导致业主人身、财产安全受到损害的。案例：1998年4月4日晚，民营企业家、浙江伟星集团总裁明丕白独自一人驾车回到深圳笔架山庄住宅区。当明丕白准备走上3栋2单元自己购买的303房时，遭到连续四天潜伏在2单元104号空置房的黄珂、冯俊杰抢劫并被杀害。次年10月，此案告破。2000年12月，两罪犯被依法枪决。随着案情的真相大白，明丕白家属认为作为笔架山庄的物业管理公司存在严重失职行为，对明丕白被害负有不可推卸的责任，遂一纸诉状告至法院，要求赔偿丧葬费、财物损失和收入损失等共计人民币139万余元。深圳市罗湖区法院经过公开审理后认为，明丕白生前入住笔架山庄3栋303房，按月交物业管理费，自其入住时起，就与物业管理公司形成物业管理合同关系，物业公司负有保护住户人身、财产不受不法侵害的义务。而物业公司对空置房屋疏于管理，对出入的可疑人员未引起足够的注意，客观上已将住户置于极不安全的境地，因此，物业公司应承担没有全面、认真履行合同义务的违约责任。但明丕白身亡与财产损失系犯罪分子所为，在损失赔偿上，物业管理公司只承担次要责任。据此，罗湖区法院酌情判决物业公司赔偿被害人家属10万元。法理评析法理评析：物业管理条例第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中物业管理公司对住宅区内的空置房屋疏于管理，对出入的可疑人员未引起足够的注意，没有全面、认真地履行物业管理合同，客观上将住户置于极不安全的境地，因此，对业主的死亡及财产损失负有不可推卸的责任。法院的判决是正确的。案例小区内停车被砸，业主要求物业公司赔偿案某小区业主李某发现自己停在车位上的小车挡风玻璃被砸碎，经派出所调查，是楼上住户扔下的玻璃瓶砸碎。李某与某物业曾签订了一份机动车管理委托协议书。于是，李某依此协议书向物业公司提出赔偿修车费元的要求，遭到物业拒绝后起诉到法院。物业公司认为，依据这个协议，所收取的费用只是“占地费”，对车辆所受损害不承担责任。法院经审理后认为：双方当事人有机动车管理委托协议书，这是李某与物业公司的特别约定服务。物业管理公司存在管理不周的责任。其认为按协议收取的是“占地费”于法无据，故判决物业承担管理不周的赔偿责任。本案中，业主李某既可以要求扔瓶子者（找不到扔瓶者时则整栋楼的人须以共同危险责任的方式）承担侵权赔偿责任，也可以按物业管理服务合同，要求物业公司承担管理不周的责任。法理评析法理评析：本案中，业主选择了后一种方式处理。物业公司辩称其收取的是“占地费”，于法无据，其按协议收取业主的费用实际上应是保管费，因此按保管合同一般原理，物业公司（相当于保管人）要承担保管责任。物业管理条例第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”业主要求物业公司承担责任也就于法有据。对照条例，本案应属业主财产受到损害，具有管理义务的物业公司理应承担责任。 2、物业管理与服务的范围。按物业管理条例第二条的规定，主要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此，物业管理分为二大类：一是对物的管理。指对建筑物、相关场地及其附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理。原则上仅限于建筑物之共用部分，专有部分不包括在内。二是对人的管理。指对物业业主居住的社区之管理。其对象不仅包括物业的业主、使用权人，也包括对出入小区的其他人的管理。主要是针对那些涉及整洁个小区或建筑的妨碍或损害行为的管理。包括对建筑物不当损毁的行为。如将阳台或前院扩充为室内，擅自添设铁窗栅栏、改变建筑外貌，或虽在其专有部分内部装修，但破坏房屋结构，如拆除承重墙等，危及整栋楼的安全或影响整个楼的外观等行为的， 物业管理公司应根据业主公约与业主大会议事规则等，禁止这种行为。也包括对建筑物不当使用行为的管理。虽然物业业主有权自由处分其专有部分，但如其行使不当，损害全体业主之公共利益的则物业管理企业应当加以制止。如改变住宅使用用途或性质，开设工厂、经营酒巴等经营活动。这种改变住宅使用性质的行为，不仅给其他业主带来噪声、振动，降低生活质量，而且对居住安全带来隐患。还包括对妨碍生活行为的管理。例如在住宅区内豢养动物、大声喧哗妨碍邻居安宁、任意堆放杂物妨碍环境卫生等其他妨碍其他业主生活的行为。物业疏于管理承担赔偿责任(小伙寻猫地下室被防爆门砸死)2010年10月7日，南京江宁区山水方舟小区发生一幕惨剧：一名24岁的小伙为寻找走失的家猫，摸黑走进住宅楼地下二层，不料被一吨多重的人防工程防爆门砸中，不治身亡。据了解，这扇防爆门并未安装在门框中，而是靠墙搁在一旁的楼梯洞里。事发后，小伙家人将房产开发商、物业公司、楼房施工单位、人防设备公司等多家单位告上法院讨要说法。南京江宁法院一审宣判，认定房产开发商和物业公司存在过错，判决两单位共同承担赔偿责任，支付各项赔偿金合计52.8万余元。防爆门放置不当防爆门放置不当 砸伤寻猫小伙砸伤寻猫小伙小伙姓游，家住山水方舟小区2号楼，事发当天他进地下室寻猫。这位刚刚大学毕业的小伙喜欢养猫。2010年10月7日下午4点多，小游发现一只猫不见了，下楼寻找，谁知迟迟不归，手机也打不通。晚上7点半左右，家人在小区7号楼负二层地下室找到他，当时他倒在楼梯洞旁边，身上压着一扇厚达20厘米的大铁门，铁门的棱角抵在他腹部，地上全是血，看情形，铁门是砸下来的。家人大骇之下，找来邻居帮忙，将小游从铁门下救出来送往医院。可惜小游的内脏器官大多已经碎裂，医院全力抢救后宣告不治。肇事防爆门本该安装在门框上，作为小区人防设施，可不知为何被人拆下，横立在墙边，而且没有任何支撑。家人分析，小游走到这儿没看清，碰倒铁门，就被砸倒了。手机通话记录显示，小游被砸后一直在尝试打电话求救，可地下室没信号，根本打不出去。6家相关单位家相关单位 都说自己无责都说自己无责事发后记者采访了房产开发商、物业公司、楼房建设单位、人防设备公司等“相关”单位，但没有一家承认有责任。小游的父母将上述四家单位及建筑设计公司、江宁区人防办一起告上法院。江宁法院查明，7号楼竣工验收时，肇事防爆门是安装妥当的，当时人防办还备了案。到底是谁将防爆门拆除并随意搁置？开发商与物业公司均表示不知情，拒绝承担责任。对于“现场没有警示标志”的质疑，物业表示地下二层尚未投入使用，并非公共区域，业主不应擅入，故而没有必要进行警示。人防设备公司辩称只负责出售、安装防爆门，验收之后与其无关。人防办认为，其对肇事防爆门仅有行政上的管理义务，无民事上的管理义务。建设单位和设计单位也都认为己方没有责任。法院宣判法院宣判法律规定，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌造成他人损害的，其管理人应承担责任，能证明没有过错的除外。本案中，小游被倾倒的人防工程防爆门挤压死亡，其父母有权要求防爆门的所有人或使用人承担相应民事责任。由于肇事防爆门所在的负二层尚未投入使用，开发商无证据证明防爆门已经移交物业公司，故而开发商与物业公司应共同承担赔偿责任。其余四被告对小游的死亡无过错，不应担责。最终法官判决开发商与物业公司共同赔偿小游父母死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金合计52.8万余元。3、物业管理企业无行政执法权物业管理企业是受业主的委托与业主签订物业管理合同。因此，物业管理企业与业主团体是一个平等主体间的委托与被委托、服务与被服务的关系。正因为如此，物业管理条例只是在第四十六条规定了物业管理企业“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。” 即“及时向有关行政管理部门报告”的法定义务。随着业主自治意识的提高和地方立法的修改，多数物业管理企业已经逐渐意识到物业管理是民事管理而非行政管理，作为一家服务企业，没有法律的明确授权他们是无法取得执法权的。行政处罚法关于授权执法和委托执法主体资格的规定，已将物业管理企业排除在执法主体外。例如，某小区中一住在一楼的业主养了十几只鸡，这些鸡常常在夜里三四点时打鸣，半夜鸡叫扰得四邻不得安宁。但作为小区物业管理企业只能对养鸡的业主进行说服教育，但不能进行任何行政处罚，因为他们没有执法权。物业管理条例中使用的“制止”与“报告”字眼，从根本上消灭了物业管理企业行政强制执行权的可能。但同时，物业管理条例该条法定义务的设定，也加重了物业管理企业的法律责任，使其在合同约定的违约责任之外，又有可能因不作为行为而承担侵权责任。4、提供服务义务以及合理收取物业服务费第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5、物业服务合同终止时的返还与交接义务第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 第四节 住宅小区公用部分与配套设 施所有权归属与管理 一、车位、车库所有权归属【案例【案例】 某房地产开发公司准备建造一住宅楼，欲建15层，一楼为地下车库，该公司在办完各种手续后即开始兴建楼房，2002年底，该楼竣工，2003年2月，该公司开始做广告售楼，2003年3月起，陈某等人先后与该房地产开发公司订立了购房合同。 合同并未约定地下车库的归属问题，但是，2003年5月，陈某等搬进该楼后发现该公司已经将该楼30多套住房连同地下车库一同卖于某钢铁公司。该钢铁公司在购得套房和车库后明确表示：因地下车库的车位仅供住在本楼的本单位职工使用，其他住户如需要停车要缴纳一定的停车费。陈某等人随后找到房地产公司询问，该房地产公司提出：因为在合同中并没有约定提供车位，所以，他们并不负责提供。陈某等人不服，遂向人民法院提起诉讼。 【法理评析【法理评析】 本案是涉及购房合同没有约定时，地下车库的归属和使用问题。 一方面，物权法规定：“建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。汽车的车位，属于业主共有。”所以，除“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”以外，其他的车位、车库的所有权归属应当是有约定按约定。在本案中，开发商与陈某等业主未就车库的归属作出约定，而开发商与作为业主的钢铁公司却有约定，因此，车库归属钢铁公司并无不当。 但是另一方面，物权法同时也规定：“建筑筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要首先满足业主的需要。”对于该条款的理解，应当理解为首先满足全体业主而不是某个别的需要。在本案中，开发商没有顾及到陈某等业主对车库的“需要”，而是将全部车位处分给了某钢铁公司，侵犯了陈某等人依法享有的权利，开发商行为违法，应当承担相应的责任，如为陈某等人缴纳停车费等。二、物业管理用房的所有权归属 物权法和物业管理条例对此作出了明确的规定。物权法第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。三、绿地所有权归属物权法第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。四、小区公用部分与配套公共设施的使用和管理 第五节 物业管理法律责任一、物业管理法律责任概念二、物业管理民事法律责任三、物业管理行政和刑事法律责任 本章小结 物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主是指物业的所有权人；业主大会的性质是一种自行组成、自治自律自助的自治性组织；业主委员会则是业主大会的执行机构。管理规约是全体业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益。违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业服务合同是业主委员会代表全体业主与物业服务企业对物业管理事项进行约定的协议。物权法和修订后的物业管理条例对住宅小区公用部分与配套设施（包括车位、车库、绿地和管理用房等）所有权归属与管理作了较为明确的规定。 本章思考题1、物业服务合同的内容有哪些?2、如何认定业主的身份以及业主的权利义务？3、业主大会的召开及业主大会的主要职责是什么?4、业主委员会如何产生并行使责权?5、小区公用部分与配套公共设施的范围有哪些?