评估途径与方法收益法

第二节第二节 收益途径收益途径基本内容o1.了解收益法含义及其适用的前提o2.了解折现率与资本化率的区分o3.掌握收益法评估的基本原理（分段法与年金资本化法）o4.了解收益法的优缺点收益途径是指通过估测被评估资产未收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。估方法的总称。o(1)被评估资产的未来预期收益可以预被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；测并可以用货币衡量；o(2)资产拥有者获得预期收益所承担的资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；风险也可以预测并可以用货币衡量；o(3)被评估资产预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利年限可以预测。o1)收集并验证与评估对象未来预期收益有收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；形势、以及经营风险等；o2)分析测算被评估对象未来预期收益分析测算被评估对象未来预期收益;o3)确定折现率或资本化率；确定折现率或资本化率；o4)用折现率或资本化率将评估对象未来预用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；期收益折算成现值；o5)分析确定评估结果。分析确定评估结果。o1)收益额收益额o资产的收益额是指根据投资回报的原理，资资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。o特点：特点：o 其一，收益额是资产其一，收益额是资产未来预期收益额未来预期收益额，而不是，而不是资产的历史收益额或现实收益额；资产的历史收益额或现实收益额；o 其二，用于资产评估的收益额是资产的其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收客观收益益，而不是资产的实际收益。，而不是资产的实际收益。 2)2)折现率折现率p 从本质上讲，折现率是一种期望投从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。情况下，对投资所期望的回报率。p 一般来说，折现率应包括无风险利率，一般来说，折现率应包括无风险利率，风险报酬率和通货膨胀率。风险报酬率和通货膨胀率。 o 资本化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。3)3)收益期限收益期限p 收益期限是指资产具有获利能力持收益期限是指资产具有获利能力持续的时间续的时间, ,通常以年为时间单位。它由评估通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件人员根据被评估资产自身效能及相关条件, ,以及有关法律、法规、契约、合同等加以以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。测定。P评估值；评估值；i年序号；年序号；Pi未来第未来第i年的评估值；年的评估值；Ri未来第未来第i年的预期收益；年的预期收益；r折现率或资本化率；折现率或资本化率；ri第第i年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率；t收益年期；收益年期；n收益年期；收益年期；A年金。年金。1)1)纯收益不变纯收益不变(1)(1)在收益永续在收益永续, ,各因素不变的条件下各因素不变的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期无限。收益年期无限。rAP o 4.某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为20万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为多少？(2)(2)在收益年期有限在收益年期有限, ,资本化率大于零的条件下资本化率大于零的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期有限为收益年期有限为n n。)111 nrrAP（o 5.有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的纯收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于多少万元？(3)(3)在收益年期有限在收益年期有限, ,资本化率等于零的条件下资本化率等于零的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；收益年期有限为收益年期有限为n n；资本化率为零。资本化率为零。nAP2)2)纯收益在若干年后保持不变纯收益在若干年后保持不变(1)(1)无限年期收益。其基本公式为无限年期收益。其基本公式为: : 其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在n n年年( (含第含第n n年年) )以前有变化以前有变化; ;纯收益在纯收益在n n年年( (不含第不含第n n年年) )以后保持不变以后保持不变; ;收益年期无限收益年期无限; ;r r大于零。大于零。nniiirrArRP)1 ()1 (1o 某企业预计未来某企业预计未来5年的预期收益额为年的预期收益额为1000万元、万元、1200万元、万元、1500万元、万元、1600万元、万元、2000万元，并根据实际情况推断，从第六年开始，企万元，并根据实际情况推断，从第六年开始，企业年收益额将维持在业年收益额将维持在2000万元水平上，假定本万元水平上，假定本金化率为金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。，使用分段法估测企业的价值。 分段法例题分段法例题（1）前5年收益的现值 =10000.9091+12000.8264+15000.7513+16000.683+20000.6209 =5362.33万元（2）第6年后收益的现值 =200010%0.6209 =12418万元（3）企业价值 =5362.33+12428=17780.33万元o 3.预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ ）万元。o A、136 B、219 C、127 D、145D(2)(2)有限年期收益。其计算公式为有限年期收益。其计算公式为: : 其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在t t年年( (含第含第t t年年) )以前有变化；以前有变化；纯收益在纯收益在t t年年( (不含第不含第t t年年) )以后保持不变；以后保持不变；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。这里要注意的是这里要注意的是, ,纯收益纯收益A A的收益年期是的收益年期是(n-t)(n-t)而不是而不是n n。)1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP3)3)纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化(1)(1)在纯收益按等差级数递增在纯收益按等差级数递增, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为纯收益逐年递增额为B B；收益年期无限；收益年期无限；r r大于零。大于零。2rBrAP(2)(2)在纯收益按等差级数递增在纯收益按等差级数递增, ,收益年期有限的条件收益年期有限的条件下下, ,有以下计算式有以下计算式: :其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为纯收益逐年递增额为B B；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。nnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（(3)(3)在纯收益按等差级数递减在纯收益按等差级数递减, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额纯收益逐年递减额为为B B；收益递减到零为止；收益递减到零为止；r r大于零。大于零。2rBrAP(4)(4)在纯收益按等差级数递减在纯收益按等差级数递减, ,收益年期有限收益年期有限的条件下的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额纯收益逐年递减额为为B B；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。nnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（4)4)纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化(1)(1)在纯收益按等比级数递增在纯收益按等比级数递增, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s s；收益年期无限；收益年期无限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。srAP(2)(2)在纯收益按等比级数递增在纯收益按等比级数递增, ,收益年期有收益年期有限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s s；收益年期有限；收益年期有限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。)11(1 nrssrAP(3)(3)在纯收益按等比级数递减在纯收益按等比级数递减, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为纯收益逐年递减比率为s s；收益年期无限；收益年期无限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。srAP(4)(4)在纯收益按等比级数递减在纯收益按等比级数递减, ,收益年期有收益年期有限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率纯收益逐年递减比率为为s s；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零；大于零；0 0s1s1。)11(1 nrssrAPo 6.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，已知未来各年的纯收益将在上年的基础上增长1%，则该宗房地产的永续评估价值最接近于多少万元？如果未来各年的纯收益将在上年的基础上增长1万元，则该宗房地产的永续评估价值最接近于多少万元？5)5)已知未来若干年后资产价格的条件下已知未来若干年后资产价格的条件下, ,有有以下计算式：以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益在第纯收益在第n n年年( (含含n n年年) )前保持不变；前保持不变；预知第预知第n n年的价格为年的价格为PnPn；r r大于零。大于零。nnnrPrrAP)1 ()111 （o 7.评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26 万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元，第十年末资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。答案：o 运用有限期收益现值法计算评估值接近于1974270元，具体过程如下：评估值=200.9091+220.8264+240.7513+250.6830+260.6209+270.5645+270.5132+270.4665+270.4241+270.3855+1200.3855o =18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26o =197.427(万元)6)6)应用举例应用举例 例例3-83-8某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营,3,3年的营业年的营业收益全部用于抵充负债收益全部用于抵充负债, ,现评估其现评估其3 3年经营收益年经营收益的折现值。经预测得出的折现值。经预测得出3 3年内各年预期收益的年内各年预期收益的数据如表数据如表3-3:3-3:表3-3 某企业未来三年的预期收益 单位：万元第一年第一年第二年第二年第三年第三年收益额收益额300300400400200200折现率折现率6%6%6%6%6%6%折现系数折现系数0.94340.94340.89000.89000.83960.8396收益折现值收益折现值283283356356167.90167.90由此可以确定其折现额。由此可以确定其折现额。资产评估价值资产评估价值=283+356+167.9=806.9(=283+356+167.9=806.9(万元万元) )o 例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率10%，确定该企业在持续经营下的评估值。o 评估过程可按下列步骤进行：o 首先，确定未来五年收益额的现值。)(2442.496209. 0146830. 0117513. 0138265. 0159091. 012%)101 (14%)101 (11%)101 (13%)101 (15%101125432万元现值总额o 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。o 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即o 14/10%=140（万元）o 最后，确定该企业评估值：o 企业评估值=49.2442+1400.6209=136.174(万元)o 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况以及未来市场形势，预计其未来五年的收益况以及未来市场形势，预计其未来五年的收益额分别为额分别为100万元、万元、120万元、万元、150万元、万元、160万元和万元和200万元，假定折现率和资本化率万元，假定折现率和资本化率分别为分别为10%和和11，企业经营期永续，试用，企业经营期永续，试用年金资本化法确定该企业的价值。年金资本化法确定该企业的价值。 年金法例题年金法例题(1)计算未来5年收益额=1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.683+2000.621=536.233(万元)(2)求取年金=536.233/3.791=141.46(万元)(3)确定企业评估值 评估值=141.46/11%=1286(万元)1.1.收益法的优点收益法的优点o （1）比较真实、准确的反映企业本金化的价值，且与投资决策相结合；o （2）紧扣资产的收益，真正体现了资产商品化在交易市场上的实际价格；o （3）对整体资产评估有独特的优越性。2.2.收益法的缺点收益法的缺点o (1)预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；o (2)适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。o 1.采用收益途径评估资产，各指标存在的关系是（ ）A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产未来收益期对收益现值没有影响D.资本化率和收益现值无关Ao 2.在下面4种说法中，正确的是（ ）。o A.根据公式P=A/r可以看出，评估值等于一年的收益除以本金化率，因而评估值的高低与收益期限无关o B.根据公式P=A/r可以看出，只要预测出评估基准日后第一年的收益，然后除以本金化率即可求得评估值o C.凡是可利用公式P=A/r来评估计算的资产，其每年的收益额必须完全相等o D.公式P=A/r中的收益额A实质上是经过了年金化的年收益额Do 8.待估企业未来5年的预期利润总额分别为300万元、330万元、320万元、340万元、350万元，第6年起利润总额固定在350万元。该企业前5年的税率为18，第6年恢复为25。评估人员认为该企业的折现率和资本化率均为10。o 要求：用分段法计算该企业的价值。 （计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）o 9.被估企业预计未来被估企业预计未来5年的预期收益为年的预期收益为100万万元、元、120万元、万元、150万元、万元、160万元和万元和200万元，万元，假定折现率和本金化率均为假定折现率和本金化率均为10%,试用年金试用年金法估测企业整体价值。另外，假定被估企业法估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第从未来第6年开始，企业的年收益维持在年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。答案：o(1)运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元，具体计算过程如下：企业整体价值=(1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209)（PA，10，5）10=(91+99.168+112.695+109.28+124.18)0.263810=536.3230.263810o=141.48210=1414.82(万元)(2)采用分段法估测企业整体价值接近于1295万元，具体评估过程如下：企业整体价值=1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209+200101-1/（1+10%）5o=536.323+20000.3791o=536.323+758.2=1294.523(万元)o 例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率10%，确定该企业在持续经营下的评估值。o 评估过程可按下列步骤进行：o 首先，确定未来五年收益额的现值。)(2442.496209. 0146830. 0117513. 0138265. 0159091. 012%)101 (14%)101 (11%)101 (13%)101 (15%101125432万元现值总额o 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。o 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即o 14/10%=140（万元）o 最后，确定该企业评估值：o 企业评估值=49.2442+1400.6209=136.174(万元)年金法计算投资资本价值10.被评估企业基本情况如下：被评估企业基本情况如下：（1）评估基准日为）评估基准日为2000年年12月月31日；日；（2）被评估企业未来）被评估企业未来5年预期利润总额分别为：年预期利润总额分别为：110万元、万元、120万元、万元、110万元、万元、120万元和万元和130万元；万元；（3）被评估企业长期负债占投资资本比重为）被评估企业长期负债占投资资本比重为50%，平均长期负，平均长期负债成本为债成本为6%，在未来，在未来5年中平均年长期负债利息额年中平均年长期负债利息额30万元，万元，年流动负债利息额年流动负债利息额50万元；万元；（4）据查，评估时社会平均收益率为）据查，评估时社会平均收益率为9%，无风险报酬率为，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为被评估企业所在行业的基准收益率为10%，企业所在行业的，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（平均风险与社会平均风险的比率（）为）为0.8；（5）被评估企业生产经营比较平稳，是正常纳税企业。）被评估企业生产经营比较平稳，是正常纳税企业。要求：运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小要求：运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小数点后两位）。数点后两位）。 年金法o 11.某企业需评估，预计该企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140万元、150万元和160万元。评估时市场平均收益率为8，无风险报酬率为3，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2。该企业适用的所得税税率为25%，生产经营比较平稳。o 要求：试运用年金资本化法计算该企业的净资产价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)商誉的计算o 12.某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10。o 要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)