南京河西CBD项目市场报告50p

2012.01报告框架项目板块价值认识酒店公寓运作环境办公市场运作环境商业市场运作环境第一部分：项目板块价值认识河西城市新中心区域城市重点发展、规划发展为现代化城市新中心区域；河西城市中心目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院），商务商业已经在高规划的起点基础上逐步实现和正在实现，随着2014年青奥会的举办，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。l 12月15日，南京市委召开常委会会议，研究加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划及关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见等工作。会议指出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从南京发展全局做出的重大战略部署。l 南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心”千日行动计划，将河西新城区建成现代化城市新中心。这是从南京发展的长远和全局考虑做出的重大战略部署。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障，也是确保南京2015年率先基本实现现代化的关键之策。河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。河西发展沿江东中路由北向南发展江东门区域中心奥体城市新中心处于初期阶段，但受“政府新中心规划”和“青奥会”双因素驱动，将实现快速发展、空间广阔；中央商务区区域发展特征：1、由“北向南”发展北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的中后期阶段；南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔；2、由“两点一线”辐射区域发展两点：北部江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中后期成熟阶段；南部奥体城市新中心，主要由众多高端城市综合体、展览中心、奥体中心等组成，发展处于起步发展阶段；一线：江东中路道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发展；奥体城市新中心将实现跳跃式发展，代表城市现代化新形象、城市新中心；奥体馆展览中心河西金源广场新地中心金奥中心华新广场中泰国际广场嘉业国际城商业商务区域苏宁地块新鸿基地块总部基地地块南京金沙高尔夫明基医院城市配套：明基医院、南京金沙高尔夫、展览中心、地铁1、2号线；高端城市综合体项目部分列举：中泰国际广场嘉业国际城新地中心金奥中心华新广场南京贸易中心苏宁地块新鸿基地块总部基地城市顶级配套云集，商业商务项目高端、集中开发，周边住宅开也呈现快速状态，顶级开发商云集（仁恒、恒大、万达）河西CBD商务轴一期规划序号1234567819202122项目名称新地中心嘉业国际紫金中心东渡国际联强国际大厦宋都奥体名座中泰国际金奥大厦华新丽华华泰证券新城大厦四季仁恒占地()44,89933,00013,52712,48712,8003,4488,07029,851278,23645,38325,00027,638建筑面积()220,000250,00074,40070,00090,00088,000220,000200,000560,000158,843180,000110,000上市年份2010年6月2010年2月2005年5月2005年12月2007年9月2004年4月2006年5月2011年4月待售待售不对外销售2007年7月物业形态商业/酒店式公寓/写字楼/酒店商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼/商业/酒店式公寓/写字楼/酒店商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/住宅/酒店商业政府办公酒店式公寓项目项目现状现状完工完工完工完工完工完工完工在建在建在建完工完工河西CBD商务轴一期大部分项目已经完工，仅个别项目在建。河西大街中央公园2号线江东中路奥体大街华新置业华泰证券奥体中心梦都大街庐庐山路MM202252319678214321河河 西西 CBD 北北 延延 段段 一一期期在建未开工25241号线完工河西CBD商务轴二期规划序号项目名称占地()建筑面积()上市年份物业形态项目现状9新鸿基项目227289,070未定商业/写字楼未完工10第十四研究所13,21464,419不对外商业/写字楼完工11江苏新华报业21,64386,571不对外新闻办公在建12南京报业集团20,141107,417不对外写字楼/绿地在建13农村信用社16,13678,664不对外商业/写字楼/市政配套在建14国泰君安19,607104,572不对外商业/写字楼/住宅/娱乐/绿地在建15中国联通13,10752,426不对外邮电办公在建16中国移动13,32364,950不对外邮电办公在建17交通银行南京分行14,29650,034不对外商业/写字楼在建18苏宁置业28,789218,320未定商业/写字楼/住宅在建26省保监局/省银监局不对外市政单位在建27综合要素市场不对外市政单位在建28河西国资集团不对外国企单位在建本案南京世界贸易中心31,454333,193未定商业/写字楼/酒店/酒店式公寓在建总计227,8841,449,636 本案所处的CBD商务轴二期所有项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。河西大街江东中路中央公园南京国际博览中心171615281413122726111018河河 西西 CBD 南南 延延 段段 二二期期9M本案2号线1号线完工在建未开工双轨交、奥体、集中土地开发的重叠发力，未来价值定位必将凌驾于新街口，代表城市新形象的城市新中心；目前处于开发初期阶段，形象成熟度、价值处于低谷起步状态！第二部分：酒店公寓运作环境南京酒店式公寓分布基本情况蓝晶国际18000元/晓庄国际13000元/城北板块河西板块城中板块玉桥国际17000元/凯铂精品酒店35000元/金陵尚府23500元/甲壳虫15000元/万达广场13000元/盛世公馆10000元/嘉业国际城19000元/苏宁名都汇12000元/德盈国际广场15000元/本案金域中央广场15000元/紫寓14000元/精锐SOHO13500元/65年产权40年产权本案南京酒店式公寓分为65年类住宅性质的酒店式公寓和40年商业性质的酒店式公寓；南京酒店式主要分布在三个区域，分别为城北，城中，河西；售价均为毛坯价格城中为南京酒店式公寓的价格高地，河西次之，城北最低；由于产权性质的不同，40年公寓价格远低于65年产品；用地性质商业用地酒店式公寓用地住宅用地土地年限40年65年70年契税3%1%1%购房补贴无无无首付五成三成三成公积金不能用可以用可以用水电商业民用民用落户不能依项目而定可以再转让营业税五年内全额征收全额征收全额征收五年后差额征收差额征收0所得税差额20%总额 1%总额 1%土地增值税有无无酒店式公寓产权区别65年酒店式公寓相比较住宅而言并无太多不同;除年限及转让手续上有差异外，项目设计时无需考量日照限制，同时公寓结构也与传统住宅设计有所不同，再次65年酒店式公寓不享受学区房的政策；全市在售65年酒店式公寓基本情况蓝晶国际晓庄国际城北板块河西板块城中板块玉桥国际凯铂精品酒店嘉业国际城德盈国际广场本案65年产权本案板块河西板块城中板块城北板块项目名称德盈国际广场嘉业国际城凯铂精品酒店晓庄国际广场玉桥国际公寓 毛坯报价（元/）1500019000350001300017000物业类型住宅、写字楼、商业住宅、写字楼、商业写字楼、商业、公寓写字楼、商业、公寓住宅、商业u南京全市在售酒店式公寓仅有6个；u65年类住宅性质的酒店式公寓仅出现在综合体性质的项目中；u随着南京规划审批的严格，未来南京市场上将不再出现65年产权的土地。城北地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较城北地区65年酒店式公寓名称晓庄国际广场玉桥国际公寓 均价(元）15000平层19000装修标准（元/m2）毛坯2000物业费（元/m2/天）2.82.8主力面积（m2）7711340-80层高（米）2.93城北地区70年住宅名称苏宁名都汇左右阳光公寓均价(元）1500016200装修标准（元/m2）毛坯毛坯物业费（元/m2/天）1.91.6主力面积（m2）8011890-133晓庄国际苏宁名都汇酒店式公寓住宅玉桥国际公寓左右阳光城北板块的发展较晚，周边配套较差，使得该地区酒店式公寓和住宅价格普遍较低；该地区酒店式公寓和住宅的毛坯价格基本持平，且面积段上差距不大；酒店式公寓在物业方面要强于住宅。城中地区65年酒店式公寓和住宅基本情况比较城北地区65年酒店式公寓名称凯铂精品酒店均价(元）38000装修标准（元/m2）3500物业费（元/m2/天）4.8主力面积（m2）4779层高（米）3城中地区70年住宅名称羲和金鼎湾国际公寓均价(元）4350038500装修标准（元/m2）100003000物业费（元/m2/天）3.63主力面积（m2）90143130140凯铂精品酒店羲和酒店式公寓公寓峨眉公寓金鼎湾国际城中板块由于地段优势和完善的生活配套等优势，使得该地区酒店式公寓和住宅价格均处于高位；该地区酒店式公寓和住宅毛坯价格基本持平，而交付均为精装交付，城中酒店式公寓以小户型为主。河西地区酒店式公寓基本情况河西地区65年酒店式公寓名称德盈国际广场嘉业国际城南京万达广场盛世公馆产权65654040均价(元）20000230001400012000装修标准（元/m2）3000400015001200物业费（元/m2/天）2.45.54.82.5主力面积（m2）37777515036-623168层高（米）3.233.12.5德盈国际广场嘉业国际城金奥大厦新地中心65年产权未上市南京万达广场雨润国际广场40年产权盛世公寓河西65年产权毛坯售价为1.7-1.9万元/m2，40年毛坯价格为12000元/m2河西地区70年住宅的基本情况河西地区70年住宅名称宇业和府奥园保利香槟国际栖庭宋都美域仁恒江湾城公寓均价(元）2130018500225001900024000装修标准（元/m2）2500毛坯3000毛坯30004000物业费（元/m2/天）2.81.91.91.62.4主力面积（m2）7712612016013014213313890178保利香槟国际宇业和府奥园仁恒江湾城栖园宋都美域河西板块住宅项目毛坯价格为19000元/m2左右，略高于区域内酒店式公寓；河西住宅项目装修品质较之65年酒店式公寓相差不大、面积则以100 以上的大户型为主。名称嘉业国际城德盈国际广场总体量340003800009年毛坯均价(元/m2)20000成交量(m2)1846310年毛坯均价(元/m2)22046成交量(m2)218811年毛坯均价(元/m2)1934917320成交量(m2)368621430嘉业国际城09年开盘，第一年去化1.8万方，后期年去化量维持在0.3-0.4万方/年；德盈国际广场由于价格较低，附加值较高，去化情况较好，第一年去化2.1万方；河西65年酒店公寓去化量价格水平1.7-1.9万/，在保证供应量的同时，年均去化量在2万方左右项目酒店公寓静态价值评估目前市场在售嘉业国际城毛坯成交均价19349元/；其地理位置、地段价值基本与项目一致项目酒店公寓静态毛坯价值：19000元/南京住宅成交均价走势时间成交均价环比波幅2008年66882009年72999.1%2010年1143656%2011年1274811%不考虑政策和经济强烈波动的情况下，酒店式公寓年均涨幅10%价格涨幅预判嘉业国际城65年酒店公寓成交均价走势时间成交均价环比波幅2009年200002010年2204610.2%2011年19349-12.2%南京住宅整体年正常涨幅10%左右河西65年酒店公寓年涨幅10%年份201220142015201620172018销售面积（）/200002000020000200006981销售价格（元/）190002530027800306003360037000增长率10%10%10%10%10%10%年收益（万元）/5060055600612006720025830酒店式公寓财务测算（以2014年为入市销售作计算基准）第三部分：办公市场运作环境p南京写字楼分布比较集中，形成“一带三板块”空间格局；p“一带”是指以城市主干道中央路 - 中山路为轴形成的带状区域。“三板块”是指鼓楼区域、新街口区域以及河西CBD区域；p新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西CBD一品质略差，二期建成后将大大提升区域商务氛围。南京写字楼主要集中在沿中央路中山路地带和鼓楼、新街口及河西CBD区域，空间分布呈现“一带三板块”的格局。南京市办公商务区分布图鼓楼板块新街口板块“一带三板块”格局示意图沿“中央路-中山路”带状区域 河西奥体板块鼓楼地区写字楼基本情况u分布：写字楼主要分布在中 山北路沿线，中央路沿线亦 有部分新增供应；u空置率：长期新增供应的缺乏使 现有租赁项目空置率普遍较低，平均在10%-15；u租金：高端甲级写字楼的租金在44.5元/平方米/天，其他项目租金约在1.5-3.0元/平方米/天绿地紫峰大厦 南京国际广场金山大厦银河国际广场中环国际广场名人城市大厦金峰大厦新晨国际大厦建伟大厦生产制造36%物流贸易17%与业服务12%金融5%IT高科技10%房地产12%其他8%鼓楼板块写字楼市场分析南京市19%江苏省29%其他省市37%欧美8%日韩 其他5% 2%鼓楼板块租户行业类型鼓楼板块租户来源地新街口地区写字楼基本情况分布：分布相对集中，办公体量大，主要在中央路-中山南路、汉中路洪武北路沿线；空置率：核心地段新增供应少，高品质写字楼空置率很低，约在5-8%，而部分大厦品质相对较低，面临较长时间的较高空置率；租金：高端甲级写字楼的租金在4.0元/平方米/天以上，品质一般的写字楼租金约在2.5-3.0元/平方米/天；国际金融中心金鹰国际广场金轮国际广场南京中心大厦天安国际广场置地广场易发信息大厦龙世中心君临国际大厦新世界中心德基大厦苏达美大厦凯润金城新街口板块租户行业类型新街口板块租户来源地新街口板块写字楼市场分析生产制造25%物流贸易15%服务业20%金融12%IT技术12%房地产10%其他6%南京市20%江苏省25%其他省市32%欧美10%日韩8%其他5%河 西 CBD 南 延 段 二期河 西 CBD 北 延 段 一期1新地中心2嘉业国际3紫金中心4东渡国际5联强国际大厦6宋都奥体名座7中泰国际8金奥大厦19华新丽华20华泰证券21新城大厦22四季仁恒23欧洲城24紫鑫中华广场25雨润国际中心9新鸿基项目10第十四研究所11江苏新华报业12南京报业集团13农村信用社14国泰君安15中国联通16中国移动17交通银行南京分行18苏宁置业26省保监局/省银监局27综合要素市场28河西国资集团河西地区CBD规划写字楼分布河西CBD一期多数项目均以投入使用，二期除十四所外均为在建或待开发项目。河西地区写字楼品级分布甲级非甲级待售本案奥体苏宁广场本案新地中心金奥大厦华新丽华商业广场国睿大厦新鸿基项目金润国际广场中泰国际广场雨润国际广场凤凰和熙新城大厦联强大厦宋都大厦嘉业国际城紫鑫中华广场宏普捷座建筑师工社河西一期由于开发时间较早，多数写字楼品质都较低河西板块租户行业类型河西板块租户来源地河西板块写字楼市场分析南京市42%江苏省35%其他省市10%欧美7%日韩4%其他2%物流贸易15%与业服务8%金融2%技10%房地产20%IT高科其他5%生产制造40% 河西地区在租甲级写字楼基本情况名称金奥大厦国睿大厦新地中心建筑面积（）10400085509100000开盘时间201220112010标准层面积（）184022201900平均租金（元/m2/天）预计3.52.83.5面积段（m2）900180075022005001900电梯数量（客/货）10812车位数量15005431400车位租金（元/月位）600320入住率60%80%物业费（元/月）预计181520由于河西新城的规划和发展，加之南京鼓楼、新街口甲级写字楼的满租，导致河西5A甲级写字楼的平均租金在3.5元/m2/天，接近市区水平。河西甲级写字楼个案分析新地中心项目名称交付时间总体量/办公体量建筑层数标准层面积标准层净高电梯租金物业费交通 车位数南京新地中心2010年28万/10万55层19002.9m客梯12部，消防梯2部3.5元/天/20元/月/地铁1、2号线 1400个新地中心于2010年开盘,整体租金约为3.5元/天/，目前在租办公楼层为35层以上的高区；新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨；一期写字楼二期商铺和酒店式公寓项目办公静态价值评估目前市场在租均价3.5元/天/；其地理位置、地段价值基本与项目一致项目办公租金静态价值：3.5元/天/南京中高端写字楼平均租金分析（元/天）3.03.13.33.43.52.92.72.52.22.12.01.81.81.70.00.81.62.43.24.019992000200120022003200420052006200720082009201020112012租金涨幅预判南京写字楼租金涨幅（三年期）8-10%一期写字楼二期商铺和酒店式公寓新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨不考虑政策和经济强烈波动的情况下，办公楼租金涨幅8%（三年期）根据市场写字楼招租情况，首年入住率为60%，次年入住率为80%预计项目第一年租约率60%、第二年入住率为80%、第三年入住率为90%，此后将保持10%的空置率空置率情况名称国睿大厦新地中心建筑面积（）85509100000开盘时间20112010运作周期一年两年入住率60%80%物业费（元/月）1520年份20122017201820192020出租率/60%80%90%90%出租面积（）/90500120700135800135800租金（元/天）3.54.14.14.14.4增长率每三年增长8%/年收益（万元）/13500180002030021800注：考虑租约三年一签，本案2017年入市开始，三年内租金不变写字楼财务测算（以酒店公寓整体销售60%以后，建议办公市场入市，即2017年入市计算基准）第四部分：商业市场运作环境目前呈“一主两副”商业格局项目所处奥体商圈目前初级发展阶段，但规划起点高，后续发展动力足；新街口商圈湖南路商圈夫子庙商圈新街口商圈级别：城市主商圈档次：全市最高端、业态最齐全，人流量最大；客群：全市高端消费客群；点评：集中了全市85%的零售品牌，品牌渗透性最高，购物主要以百货业态为主，餐饮和娱乐相对缺少，购物中心业态仍处于发展阶段，随着德基广场二期明年的开业，商圈发展日益成熟；江东门商圈奥体商圈中央门商圈湖南路商圈级别：城市次商圈档次：南京第二商圈；客群：全市高端消费休闲客群；点评：电器零售和餐饮为商圈的两大特色，数码电器云集：如五星电器等，狮子桥餐饮一条街，素有南京吃在狮子桥一说；夫子庙商圈级别：城市次商圈档次：南京旅游商圈；客群：旅游客群为主；点评：以秦淮河文化和景观吸引旅游客群观光旅游，带动南京特色餐饮和旅游零售、低端时尚零售的发展；区域性商圈1、中央门商圈：以南京火车站地区南京商厦等为商圈核心，以建宁路为轴线，部点金桥、玉桥、易初莲花超市等大市场，最大特色是面向南京市郊县及南京市“一小时经济圈”内的小商品零售批发；2、江东门商圈：以万达广场为核心，主要项目有好美家、五洲装饰城等，周边业业态较为丰富，年轻客群较多3、奥体商圈：规划起点高，但目前发展相对滞后，目前区域商业项目有嘉业国际城、金源地下广场等商业项目，以家庭消费为主，主要针对年轻时尚客群偏女性，但后续高档商业项目将陆续上马；未来南京呈“两主五副”商业格局未来项目所处奥体商圈将跳跃发展为市级商圈，引擎南京乃至华东商业发展；新街口商圈湖南路商圈夫子庙商圈卡子门商圈仙林商圈奥体商圈浦口新市区商圈未来商业将呈“两主五副”的商业格局l未来整个城市空间分为主城区和三大副城，随着城市的发展和扩容，三大副城将各自形成自己的商业中心城市副中心，江北副城形成浦口新市区城市副中心，仙林副城形成仙林城市副中心，东山副城将形成卡子门城市副中心；l主城区在原来的商业格局的基础上，新增奥体城市中心；l奥体城市新中心目前处于初级发展阶段，但随着区域规划的逐步实现和2014年青奥会的开启将引爆奥体城市新中心的发展，引擎整个南京乃至华东商业的发展；市级商圈新街口租金处于全市最高水准，1F：20-30元/天（以租用面积为准），年递增率8%；东方商厦时尚莱迪华新商厦盖伦国际金轮新天地新街口主要商圈范围新街口主要的商业项目项目体量主要业态租金水平租金年递增率时尚莱迪购物中心1.0服饰-1F：28-30-2F：20-228%万达购物广场4.0服饰、沃尔玛、电影院1F：15-188%华新商厦0.7休闲服饰-1F：18-211F：21-262F：18-218%在租部分项目租金状况中央商场大洋百货新百百货德基广场金鹰商城万达广场l 核心商圈内云集了新百、中央商场、商茂、大洋百货、东方商城、华联友谊、金鹰、万达、盘古亚泰等500家大型商企单位。其中商业面积70万平方米，娱乐面积8万平方米；l 目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。 l 在未来新街口区域还会有一批重量级的百货商场进驻，如：美美百货、国际高端百货巨头香港恒隆、金鹰广场三期、德基商场二期等，由此我们可以看到，未来百货商场竞争是十分激烈的。 洪武路淮海路次级商圈湖南路租金水平，沿街商铺：18-28元/天（以租用面积为准），递增率8%；湖南路山西路中山北路狮子桥餐饮一条街商圈发展轴商圈发展轴l地理位置：山西路湖南路商圈西起山西路市民广场、东至中央路，已从1100米长的“黄金线”扩大成了目前16平方公里的“黄金块”。l规模及业态：山西和湖南路沿街汇集200多家商店之中，名牌、精品、专卖店达83以上，更汇集了50多家餐馆、3家大型书店，特别是紧邻的苏宁电器、宏图三胞、五星电器等知名家电连锁企业，已将山西路湖南路地区营造成南京电器零售业最为集中的地带。l目前，湖南路商贸区已形成以家电大卖场，时尚流行百货、品牌店、专卖店为主的经营特色，灯光隧道和狮子桥美食一条街的落成，使湖南路白天游人如织，夜晚流光溢彩，环境优美，人气旺盛，商机繁荣，成为古城南京最为繁华的商业街。 租金及递增率： 山西路湖南湖旺铺：1828元/天（租赁面积），递增率8%；狮子桥餐饮一条街：7.516元/天（租赁面积），递增率5%；苏宁银河湖南路商场次级商圈夫子庙租金：12-24元/天（以租用面积为准），递增率3-8%；l地理位置：夫子庙大市场西至中华路，北至建康路、东至平江府路、南至瞻园路与琵琶巷。l规模及业态：该市场有9条大小商业街和14条支街支巷，占地面积0.6平方公里，经营面积约10万平方米，经营店家近800个；l主要通过南京古城秦淮河景观和文化吸引旅游客群，成为南京的一张名片，商业主要围绕秦淮河和旅游客群发展南京特色餐饮、旅游零售和基础时尚服饰；租金：12-18元/天；年递增率：3-6%； 水游城水游城总建筑面积16.7万方购物中心体量10.0万方辐射范围以夫子庙商圈消费者为主力消费者分析年轻、旅游消费主力商家快速时尚品牌组团+横店影视城楼层-4F6F购物中心楼层-2F4F经营方式租金与扣点两者取高租金及年递增率1F：18-24元/天扣点：2028%增长率：8%河西商业发展商业布局由万达广场沿江东路向南发展，在项目所在奥体商圈形成城市新市级商圈；河西金源广场万达广场新地中心金奥中心华新广场本项目凤凰文化广场牡丹园购物中心嘉业国际城中泰国际广场江东门商圈奥体商圈状态项目开业万达广场嘉业国际城中泰国际广场河西金源地下广场在售凤凰文化广场招商阶段牡丹园购物中心在建苏宁地块新地中心金奥中心华新广场l河西发展呈由北向南发展，整体发展相对滞后，但发展起点高；l河西整体商业发展起步晚，发展并未成熟，目前在河西北部发展相对成熟的区域，以万达广场为中心，配合万达金街和家居广场，已初步形成江东门区域性商圈，随着后续苏宁项目的入市，江东门区域中心将日臻成熟；l河西整体商业布局由万达广场沿江东路向南发展，将在元通站形成新的城市中心-奥体商圈，但目前由于发展滞后和商业氛围缺失，商业发展处于起步阶段，但随着区域发展成熟和河西商务区的打造，地铁1、2号线人群的导入，奥体馆2014年青奥会的举办，奥体商圈将呈现跳跃式发展；苏宁地块河西大型集中商业经营和租赁状态奥体商圈由于区域发展滞后，未形成规模，处于价值低点，1F租金水平2.5-3.5元/天，年递增5-8%；项目项目类型状态经营方式体量楼层业态租金水平（使用面积计算）入住率租金年递增率万达广场购物中心2010年开业万达商业管理公司招商经营27-1F4F万达购物中心+家居卖场1F:18-22元/100%8%凤凰文化广场底楼裙商在售散售和整层出售结合；由买主自己租赁或经营6.0-1F4F未知售价：1.4-4.4万/（建面）-牡丹园国际购物中心购物中心未开业自持招商经营6.01F4F女性主题购物中心租金和扣点择其一；租金：1F：10/，扣点16%-24%；-前两年不变，之后8%；中泰国际广场裙楼集中商业开业整体红星美凯龙租赁4.51F4F家居卖场未知，不超过1块100%未知嘉业国际城半开放式购物中心2011年9月开业自持经营，然后1-2F出售产权，统一经营510年，前2年年回报率6%，之后8%；3.91F5F女性+儿童主题购物休闲广场1F：3-5元/；2F：2.5元/；售价：1F：5.4万/（建面）2F:4.0万/（建面）90%6%金奥大厦封闭式购物中心接近完工，未开业自持经营10-2F5F高档商场未开始招商-新地中心封闭式购物中心接近完工，未开业自持经营10-2F5F高档商场未开始招商-华新商业广场购物中心打地基状态自持经营-购物中心未开始招商-金源河西商业广场地下商业广场开业自持经营5.0-1F家乐福+五星电器+电玩城+少量商铺(零售和餐饮）-1F：2.5-3.5元/85%5%l 河西除嘉业国际城先招商后出售产权返回报率外，其它存在三种经营方式： 1、自持招商经营，如万达广场、嘉业国际城等； 2、整体打包出租，如中泰国际广场；（直接整租给红星美凯龙） 3、直接出售，如凤凰文化广场；l 租金水平：由万达广场沿江东路呈租金递减，项目周边目前租金处于最低状态，1F仅2.5-3.5元的水平状态；l 租金递增率：开业前两年租金不变，之后年递增率5-8%；项目静态租金（使用面积）：金源河西地下广场：-1F:3.0元/天；嘉业国际城:1F:3.5元/天;2F：2.2元/天；项目1F上市静态租金：3.5元/天；楼层相比1F下降比例（按照地铁购物中心惯例）租金(元/天）静态平均租金(元/天）-1F100%3.52.181F100%3.52F65%2.33F45%1.64F35%1.25F30%1.0既定假设：每层面积相似，误差小于2%；项目商业静态价值评估项目整体商业租金静态价值：2.18元/天/市场价值增长率情况增长率预测：根据区域的发展来看，至2014年项目上市年递增率6%；之后2016年，随着2014年青奥会的举办、区域发展成熟、CBD气候的形成将实现跳跃式发展，按照10%的增长率递增；项目项目类型状态经营方式体量楼层业态租金水平（使用面积计算）入住率租金年递增率万达广场购物中心2010年开业万达商业管理公司招商经营271F4F万达购物中心+家居卖场1F:18-22元/100%8%嘉业国际城半开放式购物中心2011年9月开业自持经营，然后1-2F出售产权，统一经营510年，前2年年回报率6%，之后8%；3.91F5F女性+儿童主题购物休闲广场1F：3-5元/；2F：2.5元/；售价：1F：5.4万/（建面）2F:4.0万/（建面）90%6%金源河西商业广场地下商业广场开业自持经营5.0-1F家乐福+五星电器+电玩城+少量商铺(零售和餐饮）-1F：2.5-3.5元/85%5%万达成熟运作管理、相对成熟地理位置，租金涨幅8%；项目所在区域年涨幅5-6%；满租率预测：2014年70%；2015年80%；2016年85%；2017年90%，2018年95%，之后每年均按95%计算项目项目类型状态经营方式体量楼层业态租金水平（使用面积计算）入住率租金年递增率万达广场购物中心2010年开业万达商业管理公司招商经营271F4F万达购物中心+家居卖场1F:18-22元/100%8%嘉业国际城半开放式购物中心2011年9月开业自持经营，然后1-2F出售产权，统一经营510年，前2年年回报率6%，之后8%；3.91F5F女性+儿童主题购物休闲广场1F：3-5元/；2F：2.5元/；售价：1F：5.4万/（建面）2F:4.0万/（建面）90%6%金源河西商业广场地下商业广场2008年开业自持经营5.0-1F家乐福+五星电器+电玩城+少量商铺(零售和餐饮）-1F：2.5-3.5元/85%5%市场空置率情况万达作为成熟的商业运营公司，拥有众多的品牌战略合作伙伴，入住率相对本项目不具有参考意义；区域参考个案：嘉业国际城、金源河西商业广场；l嘉业国际城今年开业，由于体量小，入住率90%，后续的铺位位置不错的情况下，仍难招商到位，本项目7.0万的体量，空置率将呈现增高趋势；l金源河西商业广场，2008年开业，在招主力店到位的情况下，目前满租率也仍为85%；年份20112012-20132014201520162017平均租金（元/天）2.18-2.602.863.153.46增长率-6%6%10%10%10%使用面积（）70279*50%=35139.5满租率-70%80%85%90%总额（万元）-2334293434343993商业财务测算（以酒店公寓同时入市，即2014年，得房率以50%计算：一般商业得房率45%-55%）项目资金回笼预判项目年回笼资金预测（单位：万元）业态2014201520162017201820192020酒店公寓5060055600612006720025830-商业2334293434343993439848375321办公-13500180002030021800合计5.3亿5.9亿6.5亿8.5亿4.8亿2.5亿2.7亿THE END