海南高尔夫球场会馆酒店项目可行性研究报告

海南高尔夫球场会馆（酒店）项目可行性研究报告1 综合说明 错. 误！1.1 总论 错 误！1.2 项目背景 错误！1.3 项目概况 错误！1.4 研究结论 . 错误！2 水文、气象 错. 误！2.1 流域概况 错误！2.2 气象 错 误！2.3 基本资料 错 误！2.4 防洪水文分析计算 错误！2.5 治涝水文分析计算 错 误！3 工程地质 错. 误！3.1 概述 错误！3.2 地质概论 错 误！3.3 结论及建议 . 错 误！4 工程任务与方案 错. 误！4.1 工程现状及存在的问题 错 误！4.2 工程建设的必要性 错误！4.3 工程任务及整体方案 错 误！5 工程布置及建筑物 错. 误！未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签5.1 设计依据 错 误！38未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签5.2 工程总布置 错 误！5.3 河道疏挖 错 误！5.4 河岸加固 错误！5.5 橡胶坝 错 误！5.6 桥涵. 错误！5.7 防汛通道 错 误！5.8 船闸 错误！6 工程管理 错. 误！6.1 管理机构 错 误！6.2 工程管理设施 错 误！6.3 管理经费 错 误！7 施工组织设计 错. 误！7.1 施工条件 错 误！7.2 施工导流 错 误！7.3 料场的开采 错误！7.4 主体工程施工 错 误！7.5 施工交通运输 错 误！7.6 施工设施 错 误！7.7 施工总布置 错 误！7.8 施工进度 错 误！8 节能 错. 误！8.1 节能措施 错 误！8.2 节水措施 . 错误！9 环境影响评价 错. 误！9.1 环境影响评价依据 错误！未定义书签9.2 环境影响及对策措施 . 错误！未定义书签9.3 环保投资估算 错误！未定义书签10 招投标方案 错. 误！未定义书签10.1 招投标方案 . 错误！未定义书签10.2 招标范围 . 错误！未定义书签10.3 招标组织形式 . 错误！未定义书签10.4 招标方式 . 错误！未定义书签11 土地收储投资 错. 误！未定义书签11.1 待储备地块概况 . 错误！未定义书签11.2 政策及取费标准 . 错误！未定义书签11.3 投资分析 . 错误！未定义书签12 总投资估算 错. 误！未定义书签12.1 编制依据 错误！未定义书签12.2 基础数据 . 错误！未定义书签12.3 总投资估算 . 错误！未定义书签12.4 资金来源 . 错误！未定义书签13 经济评价 错. 误！未定义书签13.1 概述. 错误！未定义书签13.2 工程效益 . 错误！未定义书签13.3 工程费用 . 错误！未定义书签13.4 国民经济评价 . 错误！未定义书签13.5 财务分析 . 错误！未定义书签13.6 综合评价 . 错误！未定义书签14风险评价 错. 误！未定义书签14.1 风险识别 . 错 误！未定义书签14.2 风险估计 . 错 误！未定义书签14.3 降低风险的主要措施 错 误！未定义书签15 结论与建议 错. 误！未定义书签15.1 结论. 错误！未定义书签15.2 建议. 错误！未定义书签第一章 总 论1- 1 项目概况1- 1- 1 项目名称：海南XXXX高尔夫球场会馆（酒店）项目（二期）1-1- 2 项目建设单位：海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司1-1- 3项目建设地点：海口市西海岸长流新区七号路1-1- 4项目规划设计研究单位：海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司1-1-5 项目负责人： 安利1-1-6 项目建设单位概况：海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司成立于1997年，是香港天 宝国际有限公司投资并控股的一家中外合资公司。 注册资本 5000 万元，法定地址：海口市国贸大道嘉陵国际大厦十七层，主营业 务为房地产开发及酒店，旅游娱乐设施的开发经营和管理。公司 从成立开始就从事高尔夫房地产项目的操作。公司负债率低，没有长期负债，也没有不良负债；经营状态良好，至今未向金融机构融资，资信较高。1-1-7 项目背景及建设的必要性高尔夫运动是一项集健身、社交、观光和休闲为一体的高雅 体育运动，其幽静、自然、优美的环境以及独特的魅力吸引着众 多名人雅士。而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其广阔。 加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候、充足阳光和清 新空气，为高级休闲度假、健身娱乐、居住提供了良好的自然环 境。如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建 球场会馆， 让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享 受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆（酒店）为其提供 的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。球场会馆是高尔夫球 场的必需配套的一项设施。 高尔夫球场的经营同时会给球场会馆 （酒店）带来充足的客源。高尔夫球场会馆（酒店）的运作成功 与球场的经营息息相关，互相促进。海口市作为省会城市场，是 海南省的经济、文化、金融、贸易中心，与国内其它城市相比， 具有明显的自然环境优势。我公司选择在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设XXXX高尔夫球场及球场会馆（酒店）项目。1-1-8 建设规模及方案1-1-8-1 建设规模项目占地面积： 6.51 公顷（ 97.35 亩），占整个高尔夫项目占地 总面积的 5.3%；项目总投资： 5416.85 万元 项目建筑面积： 8600m2 客房总数： 116 间床位数： 232 床1-1-8-2 建设方案 球场会馆（酒店）将按照四星级旅游度假酒店的标准建设， 各项配套设施完善，将设有豪华舒适的客房、中西餐厅、酒吧、 多功能会议厅、康体娱乐中心等设施。在球场会馆（酒店）内无 论是家庭聚会、商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善 尽美的服务。在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格， 与球场别墅区及球场优美的环境融为一个整体， 外观设计风格：凝重大方，中西合璧 内部装修：古朴典雅，舒适豪华规划面积： 5.61 公倾， 56100平方米。 建筑占地面积： 4800 平方米 总建筑面积： 8600 平方米 其中：餐厅、酒巴： 960 平方米客房： 4360平方米， 116间，平均每间建筑面积35 平方米宴会厅： 500 平方米多功能会议厅： 480 平方米 后台区及办公室： 800 平方米 配套娱乐、康体服务设施： 1500 平方米园林绿化面积： 45000 平方米 道路、水面： 6300 平方米项目总投资： 5416.85 万元其中:固定资产投资： 5233.81 万元建设期利息110万元，流动资金73.04万元1-1- 9项目建设基本原则1特色原则：充分挖掘和展现项目所处地段的景观环境特征，突 出项目特点，设计结合自然。2市场原则：根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消 费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。3生态原则：保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建 设过程作为生态环境进一步改善的过程。植被、土壤水体、大气 环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。4经济原则：在确保项目建设档次和品质的前提下， 低成本开发， 低成本运营。球场设计、市政工程设施配套等要充分考虑项目的运营成本5安全原则：运动对社区、游客的影响，规划中要合理组织交通和线路，确保游客和居民的安全1-2主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项目名称单 位数量备注1占地面积公倾5.612项目总投资万元5416.853建设周期年24正常接待客人数万人次/年5.9045最大接待客人数万人次/年8.3526正常年份收入万元22327经营利润万元496.298经营成本万元876.499投资利润率%20.9010投资利税率%23.1611投资收益率%22.7612财务内部收益率%17.4913财务净现值万元1649.0214投资回收期（动态）年10.7315投资回收期（静态）年6.9016贷款偿还期年4.8317盈亏平衡点%73.3出租率为51.1%18职工定员人9319年用水量万吨/年159.8420年耗电量万度/年7.221建筑面积平方米86001-3本报告的主要研究范围及编制依据1、研究范围项目的研究工作范围为：项目提出的背景、建设的必要性、 市场分析、建设规模、建设方案、项目投资估算与资金筹措、 财务分析等。2、研究工作依据A、国家、部、省、市县现行的政策、技术规范和定额；B、海南海都城市规划设计研究院的编制的海南 XXXX高尔 夫球场项目总体规划。第二章 项目背景及发展概况2- 1 项目提出的背景及发展概况海南的热带海岛旅游资源得天独厚，在全国具有独特性， 在世界上也是少有的。同时，海南保持着良好的生态环境。 10 年来历届省委、省政府一直都很重视旅游业。朱总理来海南视 察工作，对海南发展旅游业有明确的指示。朱总理指出， 海南 省省应把旅游业和农业作为发展的重点和主要产业，真正搞好 了海岛旅游业和热带高效农业，海南就可以富甲天下了。 可见 旅游业在海南的重要地位。海南省是中国第二大岛，也是中国唯一全境地处热带的省 份。独特的自然风光、民族风情、珍稀的热带植物令全国及世 界各地游客叹为观止。旅游资源的丰富与独特，令海南的旅游 产业呈现蓬勃发展的势头， 海南的旅游人数及旅游收入自 90 年 代来，平均每年增长 15%。人民生活水平的提高， 节假日的增多 （全年有五一、国庆、春节三个节假日假期达 7 天），外出旅游 必成人民生活的新时尚。在全省旅游为经济发展龙头产业的环境中，海南省潜在旅 游资源尚未全发掘，单一的旅游产品已经不能满足日益增长的休闲度假旅游、回归大自然的“绿色之旅” 、休闲运动旅游度假 客源市场的需求。XXXX高尔夫球场以北是海口湾，是大型船只出入海口码头 的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之一，目前已成为 国家帆板队的训练基地。 海口湾的西海岸已被定为岸线保护区， 沿庆龄大道现已建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界、假 日海滩和西秀游泳场，本项目西面 1 公里处正在兴建海口市兴 宝集团所属的两个旅游度假村。在镇海村附近，华厦广场和南 海明珠电视塔两个项目亦即将开发建设。庆龄大道将成为海口 市海岸的黄金旅游走廊。高尔夫运动是一项集健身、社交、观光和休闲为一体的高 雅体育运动，其幽静、自然、优美的环境以及独特的魅力吸引 着众多名人雅士。而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其 广阔。加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候、充足 阳光和清新空气，为高级休闲度假、健身娱乐、居住提供了良 好的自然环境。如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适 的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔 夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆 为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。球场会馆 是高尔夫球场的必需配套的一项设施。高尔夫球场的经营同时 会给球场会馆带来充足的客源。高尔夫球场会馆的运作成功与 球场的经营息息相关，互相促进。海口市作为省会城市场，是 海南省的经济、文化、金融、贸易中心，与国内其它城市相比， 具有明显的自然环境优势。我们对海南的产业结构、资源和发展状态进行了详细的调 查，敏感地注意到海南地理环境，旅游资源在中国大陆的独特地位，注意到中国政府在产业结构调整中，对海南着力发展旅游事业和现代农业的定位。结合海南旅游事业发展的状况产生了在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设高尔夫球场及 其配套设施球场会馆（酒店）项目。2- 2 项目建设的必要性 作为海口市重点发展的旅游点海口市西海岸，目前只是分布少 数几家度假酒店，远不能满足这一地区旅游业发展的需要，也是对西 海岸美丽的热带海滨风光旅游资源的一种浪费。XXXX高尔夫球场的建设也必须具有高档次的会馆（酒店）与之 配套，使之成为一个集运动、休闲与房地产业互相结合的一个综合性 旅游设施。另一方面项目的建设也将极大促进海口市西海岸地区旅游 业的发展。第三章 市场分析和预测1997 年以来五年间，我国经济增长了 33。39%，每年平均增长 7。 6%。2002 年上半年，中国经济变得更加温暖，我国经济增长 7。8%， 多数经济指标好于往年。 往后几年的经济形势发展状况也是令国内外 人士所看好。中国人民实现了温饱以后，正向着更加宽裕的小康社会 前进。随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，现代城市生活节 奏的加快，心理压力的加大，人们开始追求有益于身心健康的休闲活 动。如果将这些休闲活动分为游憩型、娱乐型、体育型、社交型、回 归自然型等，那么能将上逑休闲方式集于一身的，目前还没有那项能 超过高尔夫球运动。3- 1 市场现状3- 1-1 国际及全国旅游业概况上个世纪 90 年代，国际旅游收入比世界贸易增长还要快， 目前它在世界出口总值中所占的比例，仅次于原油和油产品以 及汽车和配件。目前旅游者的旅游方式与内容出现了新变化， 纯粹的，静态的游山玩水式赏景观光旅游逐渐被淘汰，有特色 的“主题旅游”、“参与性旅游”已成为旅游市场的新宠，散客 旅游，自助旅游的方式将越来越受到青年人选择，具有文化性、 运动性的的参与旅游已成为全世界新的旅游形式之一，2000 年全球旅游人数 6.98 亿人次，比 1999 年增加近 5000 万人次，预计收入将达到4760亿美元，比上一年增加4.5%, 2000 年中国接待了 3123万人次的境外过夜游客，仍保持着世界第五 大旅游大国的地位。3-1-2海南省旅游现状2001年全省接待海内外游客929.09万人次，其中国内游 客883.58万人次，入境旅游为45.49万人次。全省旅游外汇收 入1.05亿美元，国内旅游收入63.78亿元。占全省国内生产总 值的15.4%,其下是1998年一2001年在海南省接待游客及旅游 收入情况表。项年目份旅游招待人数（万人）旅游收入备注国内国外合计美元（外汇）人民币（国内）1998816.5539.42855.979624.9 万58.971999883.5945.49929.071.05 亿63.782000958.8948.681007.571.09 亿69.5120011079.0845.681124.761.06 亿79.103-1-3高尔夫球场市场现状及前景现状海南省已建成运营的高尔夫球场有十个，除了建成时间较 早的台达高高尔夫球场外，各球场普遍经营艰难，球市低迷。造 成这状况的原因有：1、境外客源方面，可进入性差制约球客上 岛；2、1994年以来，海南省经济低导致省内具的消费能力的客 源减少；3、会员证销售少导致固定客源不足；4球童无法满足球 客要求。优势：当北国秋风骤起劲草枯黄或冰封原野时，海南依旧绿意盎 然，四季皆绿，任何时候都可以挥杆天地间， 。上天恩赐的自然 条件使海南的高尔夫球休闲游独具力， 这也是海南高尔夫球产业 发展的最大筹码，海南高尔夫球的“稀贵”还体现在花 5-7 天时 间，便能打上一场环岛高尔夫球。海滨型、湖畔型、田园型、山 地型、各具特色的球场，让休闲宾客能从多个角度饱览热带海岛 风光。在海南十大旅游产品中，高尔夫球休闲游越来越成为海南 吸引高档游客的亮点， 2001 年，从韩国到海南来打高乐夫的游客 有 14339 人次。前景： 依托海南植被丰富，环境优美，空气清新的资源优势，发 展高尔夫产业是合理的战略选择。在美国，高尔夫球产业年产值 达 35 亿美元，海南高尔夫球场密度在国内名列前茅，年为旅游 大省必须发展高尔夫球产业与之匹配。也是海南省政府，旅游局 重点扶持的产业。依托海南的资源优势、地理优势及价格优势， 随着东亚（台湾省、港澳、韩国、日本）旅游市场的开拓，交通 条件（与各地直航的开通）的改善，海南旅游配套设施的改善以 及博亚洲论坛带来高层次会展旅游客源， 海南省高尔夫球产业的 发展前景将十分看好。3-1-4 海南省及海口市酒店市场现状及前景据统计，海南目前有各类旅游饭店和住宿设施 500 多家， 其中城市酒店占主体。 2000 年全省酒店住宿率为 55.4%， 2001 年全省酒店的住宿率为 58.7%，全省酒店开房率不是太高，效益 不是太理想，但是随着海南省旅游业的发展，海南省酒店的经营 状况正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。由于酒店的档次结构 不是很合理，在海南三星级以下的酒店的经营状况普遍不是很 好，但是一些海景酒店、四星级以上酒店，特别是国外酒店管理 集团参与管理的高档饭店的经营状况却是很好。海口市现有五星级酒店 3 家，四星级酒店 4 家，三星级洒 店 60 家。在西海岸地区，一个海口市重点发展，且目前发展速 度很快，前景很好的休闲度假旅游地区却分布着极少的酒店。随着海南省旅游业的发展、西海岸旅游业的发展及海南省 高尔夫球产业的发展， 未来海口市西海岸地区将是旅游度假酒店 较有前途的重点发展区域。在 XXXX高尔夫球场建设与之配套的 休闲度假的球场会馆其市场前景十分乐观。3- 2 市场预测3-2-1 项目的市场定位球场会馆定位： 高尔夫球爱好者的豪华休闲会所。主要服务对象： 本球场及联合经营的球场的会员客人；爱好 高尔夫的休闲度假客人及商务客人；普通旅游客人。3-2-2 目标市场及客源构成分析高尔夫球场会馆的客源主要有两个方面，一方面是高尔夫 球爱好者，同时又分为球场会员和非会员客人；另一方面为普通 的旅游客人。本项目中本地高尔夫球爱好者进行打球消费的比例会很 高，但大部分不会有住宿方面的需要，本项目的会馆客房的主要 服务对象为国内外高尔夫球运动爱好者， 在这批客人到海南进行 高尔夫球运动并休闲度假时就必然会有住宿的需求， 他们第一住 宿选择必然是打球的球场会馆（酒店） ；另一主要服务对象为会 员客人，会员客人是球场的常客，在这里他们会享受到最优惠的 价格，最优质的服务，同时也是他们进行商务交往活动的主要场所。估计以上二方面的客人会占会馆全部客源量的80%以上。另外 20%的客人是普通的旅游客人。在本项目中，球场的建设是第三期工程，会馆为二期工程， 在球场还没有正式运营时，会馆（酒店）的主要客源为普通旅游 客人。客人来源地：海南省球市的境外客人以日本、韩国、港澳 台为主；国内客人以北京、上海珠江三角及东北地区为主，同时 培育省内具有较高消费能力的长期会员客人。3- 2-3 客源消费力分析： 能够进行高尔夫球消费的客人的消费能力是所有休闲度假 及商务旅游客人中较高的。3- 2-4 客源人数估计 根据高尔夫球场的设计规模及容量，高乐夫球场会馆（酒 店）拟设置 116 间客房，最大接待能力 232 人次。根据我们的估 算，高尔夫球场平均日接待客人可达 300 人次，省内客人与省外 客人及国外客人的比例为 1：1，省内客人大部分没有住宿的需求， 但是省外及国外酒店客人大部分都有住宿的需求， 另外还有大量 的到海南来休闲度假的普通旅游客人， 酒店的客人来源还是比较 充足的。3- 2-5 、价格分析住宿价格分析在住宿方面根据会馆的性质， 不同类型的客人， 我们将实行 不同的定价策略， 会员卡客人在这里消费将享受最优惠的价格和 定期免费住宿的待遇，而非会员客人则按市场价格住宿，本会馆 按四星级的标准进行装修，收费也将按四星级的标准进行，根据海口市同等标准的酒店的价格， 这里的标准房的平均价格拟定为 500 元/ 天。餐饮消费根据我们的市场定位，会馆（酒店）的服务对象为具有身份 地位的客人，他们具有较高的消费能力，在就餐时追求的是美味 及优质的服务，在会馆（酒店）的餐饮方面实行高质量、优质服 务、高价位的经营策略。8-10 人 / 桌的普通饭菜（不含酒水） ，在海南的各高档酒店 中的价格不低于 300 元，这里以平均每人消费 30 元保守估计。 餐饮的成本（原料）一般占其价格的 30%左右。娱乐消费： 会馆（酒店）中设有国际流行的康体娱乐设施，以供客人们 的消费需要，以酒店日接待客人 200 计，这此客人还会带来亲戚 朋友等其它娱乐消费的客源。 娱乐消费的日接待客人以 200 人次 计。由于本会所定位为豪华会所，按四星级酒店标准建造，客人 们的消费能力高，因此娱乐消费以人均 50 元计。3- 2-6 项目运营操作方案本项目市场面向国内外，操作的整体思路是以高尔夫带动房 地产及会馆（酒店）客房的销售，反过来又以房地产及会馆及各 项配套服务设施的优质服务带动高尔夫的兴旺。同时，公司在高 尔夫球的参与者中给其提供会员价格的客房价格， 对持有高尔夫 会员卡以的客户不但在打球时享受优惠，在会馆（酒店）住宿和 就餐时也给予特别的优惠政策。及优惠销售海南航空公司的“金 鹿卡”，让客户在享受房产升值的过程中又充分享受到购房的乐 趣。项目从动工到经营可从总体上分为三个阶段。一房地产项目的 1.5 年建设期。投资 1 个多亿进行包括房地产及其它配套项目在内的全部建设。在此期间，采取购房免费赠 送高尔夫会员卡、优惠销售“金鹿卡”和房价折扣等多种方式开 始预售房地产。 象征着高贵身份和高质量生活水平的价值不菲的 高尔夫会员卡会吸引不少购房者。二是 4 年的房地产销售期。项目竣工后的前 4 年，以房地产 销售为主要工作内容，房地产销售全面铺开，将采用购房者低折 扣购买高尔夫会员卡、 “金鹿卡”甚至免费赠送的方式促销。购 房达到一定面积可低折扣购买会员卡， 购房面积较大的甚至免费 赠送。环境优美的西海岸、雅趣独特的小区、高贵典雅的高尔夫 以及身份象征的 “会员卡”、“金鹿卡” 将成为海口购房者的首选。同时为了完善球场的配套设施，为球场球客提供周到的服 务，提供一个私人聚会的场所，将高尔夫的经营和酒店项目的销 售完美地结合起来，在房地产项目进行的同时，投资 5400 多万 元进行球场会馆（酒店）的建设，建设期两年。拟在第四年开始 对外营业。球场会馆的建设除我公司自筹资金外，将向银行融资 2000 万元。会馆（酒店）主要为高尔夫爱好者服务，为到球场进行消费 的球客们及其亲朋好友们服务，同时不放弃其它旅游客人市场。三是第 7 年开始球场的正式经营。由于前 4 年房地产销售已 为球场拢入了一大批的客户，因此球场的经营将会十分顺利。球 场的客户可分为两类人，一类是小区住户，另一类是非住户。小 区的住户或球场的会员都可享受球场的优惠。 非住户客人在球场 进行打球时，球场会馆（酒店）为其提供周到的服务。届时整个 高尔夫球场项目就形一个各项设施都非常完善的整体。第四章 建设地址与建设条件4- 1 建设地址 本项目建设地点位于海口市西部的长流新区东北部新海林 场区处，北侧为庆龄大道，假日海滩隔路相望，距海口市中心区 约 12 公里。项目用地西侧为规划的长流新区六号路，东侧为七 号路，连接海榆西线和庆龄大道。4- 2 地质地貌 项目所在地位于海口市长流新区东部与中心区的绿化隔离带部 位，该区有一面积约 8 平方公里的沿海林地（人工林） ，其主要 优势树种为木麻黄和桉树， 林间尚有野生灌木和野草， 高程 515 米，中部部分地段大于 20 米，地势走向为南高北低，为海域四 级冲程平原阶地， 根据海口市地质资料， 属第四系下更新统湛江 组海陆交互相，周围未发现断裂带及有价值的矿产资源。 项目所在地土壤属第四系复土，土壤类型为褐色砖红壤和风沙 土。砖红壤质地为沙壤和轻、中壤，结构疏松。风沙土属滨海风 沙土，结构疏松。4- 3 气象 拟建项目地处海南岛北部，属热带季风气候，年平均气温23.8 C,最高气温 38.9 C,最低气温2.8 C;年平均降雨量为 1684.5mm雨季为5 10月份，其降雨量占全年的80.1%;年平均蒸发量1874.3mm年平均相对湿度为85%全年日照时数2239.8 小时；主导风向为东北风，其次为东南风，全年约有 13%的静风天气，年平均风速为 3.2m/ s,属多台风地区，年均台风4 次， 7 9 月为台风季节。4- 4 水文4- 4-1 地面水基地南侧为五源河。五源河源于永庄水库,从项目用地的西 北侧自南向北流过。在长流镇镇海村附近汇入海口湾, 全长 23.23 公里,该河原是海口市内排水沟之一,同时也是沿河农田灌溉水 源。永庄水库集水面积 14.58 平方公里,为城市供水水库,库容 量为 565 900 万立方米。4- 4-2 海水建设项目北边是海口湾。海口湾潮汐属不规则日潮混合潮, 一个月内,日潮天数为 15 18 天,其他时间为不规则半日潮, 潮汐不等现象较为显著,日潮振幅为半日潮的两倍。据多年水文 资料统计,各潮位特征为：平均海面：1.51米最高高潮位：4.25米最低低潮位：-0.25米平均低潮位：0.94米平均潮差：1.10米（以上为理论深度基准面） 海口湾外是琼州海峡,海峡长约 80 公里,宽 20 40 公里,在正常大气情况下,潮流具有明显往复流特征,往复流基本上沿 等深线方向往复流动，仅因岸线和等深线的弯曲转折，局部地区 流向发生相应的变化；潮流具有涨潮东流 ,涨潮西流 ,落潮东流 , 落潮西流四种形式。4- 5 社会环境条件建设项目所在地行政区划属长流镇人民政府管辖， 一共有 32 个自然村，总人口 2.5 万人，其中农业人口 2.3 万人，全区以农 业经济为主，耕地面积为 3200 亩，林地面积为 6000 亩。项目东面距XXXX开发区2公里，该开发区大片土地尚未开 发。长怡花园、长信海景花园、海口市国宾馆等三个工程项目正 在兴建。项目东南约 2.5 公里为港澳国际工业开发区，该开发区 是海口市工业发展基地之一，是以发展轻工、纺织、电子高科技 工业为主的外向型工业开发区，占地面积 3.04 平方公里，目前 该区内注册的企业有三十多家。 项目南面约 2公里为永桂工业开 发区，面积为 93.86 公顷，该开发区是以高科技工业、 出口加工、 食品、轻工、地方工业为主，配备有生活服务和居住功能的综合 开发区，全区规划人口 23000 人，预测工业年产值为 9.9 亿元人 民币。项目以北是海口湾，是大型船只出入海口码头的重要海域， 也是海口市的主要风景游览区之一， 目前已成为国家帆板队的训 练基地。海口湾的西海岸已被定为岸线保护区，沿庆龄大道现已 建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界、 假日海滩和西秀游泳 场，本项目西面 1 公里处正在兴建海口市兴宝集团所属的两个旅 游度假村。在镇海村附近，华厦广场和南海明珠电视塔两个项目 亦即将开发建设。庆龄大道将成为海口市海岸的黄金旅游走廊。项目附近主要居民点有新海林场、昌明村、棠甘村和联昌村（联昌村原名为苍龙村） 。新海林场占地面积约 2万亩，职工 100 多人。项目所在区域属自然农业区，居民经济收入以农业为主。 联昌村总耕地面积 300 多亩，水田及旱田各占一半，林地面积 2000 多亩，全村常住人口 800人左右，人均年收入约 3000元， 收入来源主要是农业，此外还有一些收入来自运输业和零售业， 联昌村内有一所小学，学生有 40 来人，昌明村、棠甘村共为一 个行政村，总耕地面积 1140 亩，其中水田 180亩，旱田 440亩， 坡地 520亩，林地面积 1000 多亩，全村人口为 1274人，经济来 源主要是靠农业收入， 人均年收入为 2967元，97 年该村投资 100 多万元，与长流镇政府联营一个包装厂，预计利润约为 20 万元 左右，该村目前有一所小学，学生 100多人，有 7 名教师，并且 昌明村内设有一个学前教学点。目前，项目区域人群健康状况良好， 无大面积的流行性疾病 或地方疾病发生。第五章 建设规模与方案5- 1 建设规划原则5- 1-1 特色原则：充分挖掘和展现项目所处地段的景观环境特征，突 出项目特点，设计结合自然。5- 1-2 市场原则：根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消 费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。5- 1-3 生态原则：保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建 设过程作为生态环境进一步改善的过程。植被、土壤水体、大 气环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。5- 1-4 经济原则： 在确保项目建设档次和品质的前提下， 低成本开发， 低成本运营。球场设计、市政工程设施配套等要充分考虑项目 的运营成本。5- 1-5 安全原则：运动对社区、游客的影响，规划中要合理组织交通 和线路，确保游客和居民的安全。5- 2 空间布局5-2-1 为满足多层次消费群体的需求，区内规划会员别墅、会员公寓 区。5-2-2 球场营运所必需的会所、宾馆、购物、餐饮、商务、娱乐等设 施集中布置于会馆区。5-2-3 入口北侧规划设立为本地居民服务的公建设施，包括商场、餐 饮、副食等。5-2-4规划设幼托一处，布置在别墅 B区侧主干道一侧。5-2-5 球场管理维护设施布置在场地西北和东南角。5-2-6 规划采用组团式布局结构。场地地形中部高，南北低，结合球 道设计要求， 并使住户能够得到最佳的居住朝向， 会所、宾馆、 公寓别墅沿中部地势高隆地带布置。5-2-7 会所布置在场地中部，是运动组织的的中枢，与球道设计相结 合，可提供方便、舒适的服务，第一洞发球区、第九洞果岭、 第四洞发球区、第十八洞果岭距离会所距离小于 100 米。5-3 建设内容及指标5-3-1 总体指标总用地面积： 123.48 公顷（合计 1852.2 亩，实际征地面积 为 2080.615 亩，差额部分为代政府征地。 ）会员别墅用地面积： 30.81 公顷，占用地面积比例 24.9% 球场、球场会馆、管理等配套设施用地面积： 80.39 公顷， 占用地面积比例 65.1%道路、水面： 12.28 公顷，占用地面积比例 10.0%规划总建筑面积： 106,000 m2建筑密度： 2.9%平均层数： 3.0容 积 率： 0.086会馆客房数： 116间，日接待过夜游客 232 人 会员别墅、公寓人口： 1768 人，合 505 户人口毛密度： 14 人公顷人口净密度： 75 人公顷5-3-2 球场会馆建设内容：球场会馆（酒店）是 XXXX 高尔夫的配套服务设施，将按 照四星级旅游度假酒店的标准建设，各项配套设施完善，将设有 豪华舒适的客房、中西餐厅、酒吧、多功能会议厅、康体娱乐中 心、洽谈室及商务中心等设施。在球场会馆（酒店）内无论是家 庭聚会、商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善尽美的 服务。在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格，与球场 别墅区及球场优美的环境融为一个整体 .。为本球会的会员及嘉宾 提供了休闲、娱乐的理想去处。外观设计风格：凝重大方，中西合璧 内部装修：古朴典雅，舒适豪华 建筑层数： 2.5 层规划面积： 5.61 公倾， 56100 平方米。建筑占地面积： 4800 平方米总建筑面积： 8600 平方米其中：餐厅、酒巴： 960 平方米客房 :4360 平方米， 116 间，平均每间建筑面积 35 平方米宴会厅： 500 平方米多功能会议厅： 480 平方米后台区及办公室： 800 平方米配套娱乐、康体服务设施： 1500 平方米园林绿化面积： 45000 平方米道路、水面： 6300 平方米项目总投资： 5483.91 万元 ,其中:固定资产投资： 5233.77 万元建设期利息 110 万元，流动资金 140.09 万元容积率： 15.32%建筑密度： 8.55%绿化率： 73.08%5-4 土地利用本区规划用地 123.48 公顷，其中：。建设国际标准18洞高尔夫球球场，用地为73.88公顷，占 总用地 59.8%；。居住用地30.81公顷（会员别墅、会员公寓），占24.9%; 其中一期用地 19.22 公顷（合计 288.3 亩）。球场会馆（酒店）区用地 6.51公顷，占5.3%;。道路用地6.37公顷，占5.2%;。水面5.91公顷，占4.8%;。绿地率为80%5-5 容量会馆（酒店）共有客房 116 间，床位 232 张，最大日接待游 客 232 人；会员公寓及别墅共安排 505 户，人口约 1768 人。 公寓及别墅房地产项目安排在第一期建设；酒店将在本期建 设（二期）投资建设。第六章、项目配套设施建设6- 6 给水工程6- 6-1 近期本区目前无供水系统。项目开发初期，可采用地下水为主要 供水水源。6- 1-2 远期生活及饮用水源由城市供水管网提供。 从庆龄大道城市供水 管接入。项目近期所用地下水井，作为球场灌溉的主要水源，城市供 水为补充。6- 1-3 规划原则6- 1-3-1 供水都有海口市市政管网供给，不搞水源工程。6- 1-3-2 规划考虑近远期相结合，管网选用按远期考虑。6- 1-3-3 供水管网主要以枝状布置，不强调环网，在必要的情况下可 变成环网，以提高供水安全度。6-1-4 用水量预测会馆（酒店）工作人员 93人，用水定额为 200升人. 日。 住宿客人 232 人（最大）。按平均住宅率 70%（82 间）计，平均 每日接待客人 164 人。用水定额为 600升人. 日。从而得生活用水量为： Q1=0.2 x 200+0.6 X164= 138.4m3/ 日 公共建筑用水量按生活用水量的 20计，则：Q2= 138。4X0.2 = 27.68 m3/日为预见用水量与管网漏水量按总用水的20计，则：Qd=1.2 x（ 138.4+27.68）=199.3 m3 200 吨/日6-1-5 干管的选用经计算得，主干管的管径为 200150 mm配水管（把水送 到各用房间的管道）的管径为 10075 mm。6-1-6 消火栓的布置消火栓沿道路每隔 120米布一个，消防用水量为 15升/秒， 同时消防次数为一次。6-1-7 水源与管网布置 全区开发初期，水源采用地下水供应，其用水量为灌溉用水 加上初期开发的施工及生活用水 （按远期的 30%计），共计为 900m3/日。可对场地内地下水出水量进行勘察，结合球场内的储水池布置，采地下水供水。6-2 排水工程6-2-1 规划原则6-2-1-1 规划区内实行雨、污分流系统。6-2-1-2 污水以分散、小范围处理为主，采用地渗式污水处理设备处 理，滤好的污水经过沙层道过滤达到自净。6-2-1-3 雨水就近排入水体或市政雨水管网。6-2-2 污水排放规划污水量以生活用水量的 85计为：199.3 x 0.85 = 169.4 m3/ 日由于场区没有工业，所以污水的来源主要是生活污水，其处 理相对容易一些。并且处理好的污水可以作为花草的养料。其中 生活污水中的粪便水必须经过化粪池的预处理后方可排入污水 管网。6-2-3雨水排放根据就近排放原则，雨水可向就近水体排放。在雨水管渠设计时，雨水量计算采用海口的暴雨强度公式：2338 0。佻 p) (| / h s)q (t 9严(l / ha S)式中q 设计暴雨强度p重现期,取1年t水流时间(分钟)上述之设计管渠时，可根据地段的性质及周围环境情况选用不 同的值。采用雨水管、雨水明沟混合方式。其中，会所、公寓及别墅内 雨水采用暗管排放，沿道路设置雨水口，分片汇集就近排入球 场内人工水体。高尔夫球场雨水沿球场排水系统，排放进入人 工湖。雨水管采用钢筋砼管，管顶平接，检查井设置于管道交汇、转 弯及坡道、坡向改变处。直线管段 30 50米设检查井一处, 采用900圆形检查井，铸铁重型井盖。球场内排水系统在球场设计中将进一步深化。6-3电力工程6-3-1规划原则6-3-1-1满足各种设施高标准用电要求6-3-1-2 考虑远近期相结合6-3-1-3 电力规划将尊重景观、环境要求6-3-2 用电量预测会馆(酒店)部分：2116X 2X4X 80 m2/床x 100 瓦/m2= 7.4 x 10 千瓦居住区：1768 x 25 m2/人 x 25 瓦/ m2= 11.05 x 102 千瓦未预见用电量以总用电量的 20计为：1.2 x( 7.4+11.05 ) x 102= 22.14 x 1o2千瓦6-3-3 电力规划6-3-3-1 充分利用海口市供电系统，各区将从城市供电线路网引入供 电线路作为主要供电电源。6-3-3-2 从市政电力系统引入地下电缆进场区， 设 10kv/0.4kv 变电站 一座，大型公建将单设 10kv/0.4kv 变电所。6-4 电讯工程6-4-1 用户预测会馆以每张床一门电话考虑：116x 2x 1 门/床=232 门居民区共 1768人，约 505户，以 1 门/户考虑：505 x 1 门/户=505 门不可预见电话量以 10计，则电话总数为：1.1 x( 232+505)= 810。7 门6-4-2 电信线路、管道沿主干道敷设通讯管道。管道容量要满足通讯及网络通讯 的发展需要，满足专用网络光纤电缆的布放需要，并服从城市中继线路网规划、用户线路网规划的结构要求。区内与邮电通讯分局采用光缆连接，区内在会馆设光缆分 接点一处。考虑通讯及计算机网络、多媒体传输技术的发展趋势，规 划重点考虑电信管道的容量， 具体布线及接入方式可另行编制技 术方案。第七章 节约能源及消防7- 1 节约能源本项目有耗主要有电、水、油耗及热耗。拟采取以下措施 工节能降耗。1、电 生活、娱乐用电设施选择新式节能型设备。2、水 生活娱乐用水设施选择新式节能型产品；花木、草坪灌溉 设施选择喷灌技术，地下埋设喷灌管网，喷头露出地面即可。3、热耗海南XXXX高尔夫球场会馆（酒店）地处中国最南端的海南 岛北部，太阳能丰富，娱乐用热水拟直接选用太阳能热水器，锅 炉的使用仅限于餐厅的用气。4、油耗 本项目中的耗油设备主要为柴油发电机组及餐厅用锅炉， 设计中注意选用耗油少，污染少的产品。7- 2 消防按规范要求设置消防报警系统及消防栓、灭火器等消防设施。第八章 环境影响及环境保护8- 1 建设项目及周围环境质量现状 海口西海岸地区作为我省著名的风景名称区， 环境保护一直 受到有关部门的高度重视。目前海口市西海岸地区环境条件上 乘，大气、植被的质量优良，较少受到人为的影响，但是海水受 到海口市排放的有机类生活污水的影响，已有了污染的迹象。8- 2 建设项目对周围环境的影响8-2-1 建设期1、施工过程中有挖掘弃土及工程土渣将压埋一些植 物，影响区域植被。2、施工场地水泥、砂石等建筑材料在装卸、筛选、搅 拌时，在风力的作用下产生的粉尘、施工机械产生的道路扬尘 及噪声会对施工区周围大气环境产生粉尘及周边环境产生一定 的噪声污染。8-2-2 运营期 项目建成后，有生活垃圾、交通及娱乐废气、噪音等产生。8-3 采取的环境保护对策4、生活污水对海洋的污染，需排放的生活污水，应通过项 目的污水外理系统处理后，通过排污管道排泄入人工湖或排放到深海5、禁止油污类，废物排入海口港附近水面，以防破坏海水 水体环境。6、采取有效措施控制项目施工期建筑垃圾及运营期内生活 垃圾对环境的影响。设置相应的垃圾桶及卫生洁箱，设置垃圾中 转站，垃圾由专人负责清运至海口市垃圾处理场统一处理。7、施工过程中挖掘弃土及工程土渣应综合利用，施工完毕 后应恢复周围环境生态功能。8、项目建设期各类机械设备及运输工具将产生噪音污染， 因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪 声值控制在低于城市区域环境标准 0 类标准以下；运营期实 行禁鸣喇叭降低噪音污染。9、为减少废气污染，厨房用燃料采用天然气。第九章项目组织机构与劳动定员9- 1组织机构及劳动定员项目实施董事会领导下的总经理负责制，设总经理 1人，副总经 理3人，下设六个经营管理部门。以一间客房配备 0.8个服务人员的 国际标准进行劳动定员，共需定员 93人，其中管理人员13人，非管 理人员80人。9- 2 职工培训1、以现有人员为骨干，实行一带一的或一带二的培训模式， 在工作中不断学习，使新员工工作能力不断提高。2、酒店专业管理人员及专业技术人员实行公开招聘的方法引 进。3、对一些关键岗位实行上岗前培训，条件合格者录用。第十章 项目实施进度规划10- 1 整个球场项目建设周期项目建设周期定 6 年，目前项目总体规划工作已经完成， 第一期房地产项目的开发工作正在进行， 第一期工程的建设周期 为 1。 5 年，第二期项目球场会馆工程的前期筹备工作正在进行 当中，明年年初将正式开工建设， 建设周期为 2 年，会馆在 2005 年初将正式对外营业，在球场运营前的主要客源为普通旅游客 人。项目主体工程高尔夫球场的规划设计工作也已基本完成，根 据我们的规划，在 2004年初将开工建设，建设周期为 3 年。整 个项目的建设周期为 6 年，第七年高尔夫球场正式开始运营。届 时整个项目建设将全部结束 。10- 2 球场会馆（酒店）实施进度规划1、项目前期准备 2002 年6月 2002年 11月 时间半年包括市场调查、规划设计、收集技术资料、编制可 研，项目报批立项等。2、工程设计2003年12月 2003年 2月项目立项后可请专业机构进行规划和建筑、 绿化的具体工程设计工作。3、土建、绿化、种植等4、设备购置及内部装修 月5、设备安装、调试、验收6、竣工试运营20052003 年 3月 2003年 12月。2003年 12 月 2004 年 62004 年 6 月 2004 年 12 月。年1月项目实施计划进度表时间2002 年2003 年2004 年2005 年4-56-78-910-121-23-45-67-89-1011121-23-45-67-891011121-23-45-67-89-10项目前期准备工作工程规划设计建筑、绿化等设备购置设备安装、调试竣工试运行39第十一章 投资估算和资金筹措11- 1 投资估算11- 1-1 建设投资估算11-1-1-1 投资估算编制的依据和说明（1）建筑标准按照海口市目前执行的建筑标准定额及参考 同类工程的单位造价标准。（2）绿化以其同行业的标准计算。（3）设备的购置根据实际情况和项目规模估算，安装工程 费用按照海南省目前执行的安装工程标准定额及参考同类工程 安装造价进行估算。5%（4）基本预备费和涨价因素预备费分别按工程建设费的 和 2%计算。（5）其他费用的估算，依据国家有关规定或参照同类项目 费用而确定。（6）本项目把建筑及装修、绿化、农作物、种植物投入同 列为建筑及绿化工程一起折旧。11-1-1-2 工程投资估算（1）、建筑工程： 1487 万元（2）、设备及安装费： 2976 万元（3）、其他费用： 953.85 万元11-1-2 建设期利息50根据本项目的资金筹措方案和投资计划， 项目建设 2 年，贷 款为人民币 2000 万元，贷款年利息按 5.5%计；年从贷款偿还期 测算表的第一、第二年利息总和中可以测算出建设期利息为 110 万元。11-1-3 流动资金估算 按一个月的经营成本次计，正常经常年限的经营成本为840.55 万元，本项目需要的流动资金为 840.55/12=73.04 万元。11-1-4 项目总投资 工程建设投资、建改期利息和流动资金三项构成项目总投 资，总投资额为 5416.85 万元。其中工程建设投资 5233.81 万元， 建设期利息 110 万元；流动资金 73.04 万元具体见总投资估算表11-2 资金筹措方案 本项目建设总投资拟通过建设单位自筹和申请银行贷款解 决。其中企业自筹 3416.85 万元；申请银行贷款 2000 万元；项目总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值总值备注建筑及绿化设备购置安装工程其它费用、固定资产投资1487.0024