论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平

北京城市学院2014届毕业论文论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平学生姓名：毕波学 号：10110122008班 级：10工商专 业：涉外物业学 部：经济管理指导教师：侯伟二零一四年四月论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平Concerning how to improve property management level of office equipment and facilities学生： 毕波 班级： 10工商 学号： 10110122008 学部： 经济管理 专业： 涉外物业 指导教师： 侯伟 职称： 工作单位： 毕业论文完成时间： 自 2013 年 09 月 至 2014 年 04 月摘 要随着现代写字楼建筑不断高速发展趋势，写字楼设备的自动化、智能化的潮流，楼宇对相关配套设备的需求量逐渐增多，设备设施的系统结构、配置组成越来越复杂，设备设施的科技含量在不断上升，设备设施在写字楼中的作用越来越突出，写字楼对现代高智能化设备的依赖程度也日趋高。设备管理作为一门发展中的应用学科，其包含的范围更加宽泛，涉及的要素日益复杂、多变，在物业管理活动中的重要性也凸显出来。因此而来，就给现代物业管理企业在设备管理这一方面带来了一系列新的问题与冲击，就需要我们物业管理企业的管理人员认真地去探讨研究和思索创新。为了实现物业管理企业的经营目标，就必须将设备管理放在较为重要的位置，并使之贯穿到物业管理企业经营过程的每个环节，切实提高对写字楼设备设施的管理水平，充分发挥其应有的功效。关键词：写字楼；设备设施；物业管理；维护；对策AbstractAlong with the modern office building, the development trend of tall and super-tall office environment comfortable, the intellectualization, the trend of increasing demand for building of the complete equipment and facilities of the increasingly complex system structure, configuration, composition, technological content of equipment and facilities in rapidly rising, equipment are playing an increasingly important role in the building, the building of the reliance of the modern equipment is more and more is also high. Equipment management as an application in the development of subject, the scope of its broader, involving elements of its increasingly complex and changeable, also became apparent in the importance of the realty management activities. So, to the modern property management enterprises in the equipment management which brings a series of new problem and the impact on the one hand, it needs us to realty management enterprise management to discuss seriously research and thinking innovation. In order to achieve the property management in the enterprise the management goal, must put the equipment management in an important position, and make it through to the realty management enterprise management each link of the process, to improve the level of the management of office equipment and facilities, and give full play to its due effect.Keywords：Office buildings Equipment and facilities The property management Maintenance Countermeasures 目 录绪论1（一）研究背景意义1（二）研究方式方法1（三）研究思路1一、写字楼物业设备设施概述2（一）写字楼设备设施定义21.写字楼的定义22.写字楼设备设施种类2（二）写字楼设备设施的特点2二、写字楼设备设施管理的现状调查分析2（一）调查对象2（二）调查方法3（三）调查结果分析31.设备管理的规章制度的统计和分析32.从业人员态度的统计和分析43.预防机制的统计和分析6（四）实习感想7三、当前写字楼物业设备管理中的问题8（一）使用效率和效益得以提高，但设备寿命和环境没有保证8（二）投资过大，过于追求经济效益8（三）现代化设备的配置复杂，却没有完善的系统对策9（四）从业人员难以适应9四、写字楼物业设备维护存在的问题9（一）传统的维护方式无法适应现代设备9（二）安装期与运行期脱节10（三）侧重技术管理，忽略其他管理10（四）人机没有联动10五、提高写字楼设备设施管理水平的建议10（一）加强培训，提升服务水平11（二）注重服务质量和工作效率，科学管理设备设施运行12（三）贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养13（四）不可忽视对外包服务的质量管理13（五）建立健全的预防机制141.建立预防为主科学管理思想142.建立完善的设备管理规章制度143.采用先进的设施设备管理方法154.使用先进的设施设备管理工具155.做好设备管理的基础资料工作156.做好供电安全保障工作157.做好消防设备管理16结束语17参考文献18致谢19附录120附录223附录329附录430IV北京城市学院2014届毕业论文绪论（一）研究背景意义物业管理是一个还很年轻的行业 ,尤其是在中国范围内，还是一个处在不断发展阶段的新兴行业。当现代房地产运营中，目前最受开发商欢迎和青睐的物业，写字楼物业是绝对可以算的上是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是可以产生较高利益回报的业态。物业管理的主要对象是建筑物，对于写字楼建筑而言，一般的设计寿命可达70-100年。建筑物寿命长短的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，对于写字楼物业来说是很重要的环节，它直接关系到写字楼能否正常的运行，也必然关系到物业资产的保值增值。然而，一直以来写字楼因设备管理出现问题而引发的事故屡见不鲜。在这个大背景下，我们需要对写字楼设备管理引起足够的重视，同时我们还应该注意到，对一个写字楼物业来说，保持良好的设备运行必然是几代人所做出的贡献，物业设备管理具有连续性和频繁性，必然要求所有的管理者，要有强烈的责任感，把物业设备管理放在自己的心中，踏实做好每一步的工作。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。可见设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对保障物业管理的服务水平起到了不可替代的作用。（二）研究方式方法这篇文章采用了理论研究与实地调研相结合的研究方法，阅览了当前国内外的一些有关物业管理书籍、文章。内容上主要是关于写字楼物业设备的维护的方式方法、写字楼设备问题的分析等。在此基础上，以融科大厦物业、金融街鑫茂大厦物业为调研对象，根据写字楼设备管理的现状和出现的问题设计调查问卷。通过对问卷结果的数据分析，研究物业设备管理中所暴露出的问题，并以此提出具有针对性的建议。（三）研究思路 本文由绪论、正文、结束语三大部分组成，共六章内容。绪论，阐述本文研究的背景意义、方式方法、思路框架。第一章，提出相关概念，关于写字楼设备设施的管理。第二章，对目前写字楼设备管理的现状进行分析，通过调查问卷以及实习经历形式来叙述。第三章，通过调查的结果得出结论找出目前写字楼设备管理存在的问题。第四章，通过调查结果的结论找出目前写字楼设备维护存在的问题。第五章，针对存在的问题提出建议。第六章，总结现状，展望将来。一、写字楼物业设备设施概述（一）写字楼设备设施定义1.写字楼的定义写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事日常业务务活动的建筑物，其使用者包含营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济不断的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。影响写字楼品质的因素主要有区位、规模、建筑文化、硬件设施和软件服务。2.写字楼设备设施种类写字楼中的设备设施，是指与写字楼配套各类软硬件，主要是面向写字楼内的租户开放，这些设备设施，大致分为办公、日常生活、公共服务、消防、及其他这个五个类别，是根据不同的位置的进行配置的，并与写字楼同时规划、同时建设、同时投入使用，它是租户日常工作中的重要物质保障，写字楼内设备设施的配套是否齐全直接影响租户的日常工作的效率。（二）写字楼设备设施的特点在硬件配套上，写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。在当代建筑行业高速发展的今天，科技已经完全融入了建筑的设计理念，可以看到，现在那些屹立在各地的标着性写字楼，内部都拥有高科技含量的设备，为服务人类提供着便捷。除此之外，建造写字楼所用到的建筑技术、层高、标准承重、电力系统、水利系统，以及电梯、智能等，都非常先进。另外就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。在软件配套上，写字楼的软件服务，一方面体现在高效的物业管理上，即注重管理的高效性。另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，即为人住租户提供服务的专业性。二、写字楼设备设施管理的现状调查分析（一）调查对象针对住宅小区的公共设施种类问题，我对高尔夫公馆的110位业主进行了调查，发放问卷110份，回收105份。（在进行此次问卷调查之前，这几个住宅小区都已经全部交房，每个小区都有了一定的居住率，不存在小区还有部分在建，公共设施不齐全的情况。且很多业主都是在其他小区有住房，了解大多数小区的公共设施情况。）（二）调查方法针对写字楼的设备设施管理和维护问题，我对融科大厦的105位租户进行了调查，发放问卷105份，回收100份。该大厦是一个标准的大型写字楼，设备设施较为完善，适合作为调查的对象。（三）调查结果分析采取问卷调查的方法。对于租户对写字楼设备设施的理解以及普遍的设备问题。调查问卷设计编写了十道单项题。1.设备管理的规章制度的统计和分析问题二；您认为写字楼设备的管理最重要的是什么？A.从业人员知识技术水平B.严格的操作规章制度C.良好的运行维护制度D.对于设备的监管力度E.建立预防机制 28人 22人 25人 18人7人 28% 22% 25% 18% 7%从这个问题的调查结果可以得知，就目前来看，大家认为要提高管理水平的重点该在于人员和维护和管理制度，这样才可以确保设备的日常运行，而监管和预防机制有后滞性，因此不应优先考虑。问题四；您对目前您工作的写字楼物业设备管理满意度如何？这是对调查者对设备管理的满意度进行大概的了解，通过的这次调查我发现基本上还是比较正常，但大部分人选择了一般，这说明管理制度问题是普遍存在的，接下来我就是要摸清这些问题产生的原因。问题八；你认为现在写字楼物业设备管理制度效果如何？  这个结果显示出大家对于写字楼的设备管理制度还是可以接受的，但并没有达到一个好的水平上，仅仅能够让大家大概上满意是远远不够的，因此在这一方面也需要作出调整和改进。综上所述，我认为设备管理制度是提高设备管理水平根基，所有改变和调整都应该围绕管理制度，这是保障设备正常运行的一个前提。之所以目前该写字楼的调差结果并不理想，这和设备管理制度的漏洞是分不开的，恐怕制度中缺少对设备的日常运行检查以及日常维护的频率和操作规范提出明确的要求，还有对于不遵守制度行为监管有疏忽，惩罚机制没有发挥真正的作用。2.从业人员态度的统计和分析问题五；在写字楼的物业设备管理方面，您认为那些设备经常出现问题？通过这个调查可以看出那些设备出现问题的频率较高，这是由于设备维护人员未能按时的对设备进行检查和维护才会出现这些问题，设备设施离不开人员的维保，一旦他们的工作态度出现了问题，就是写字楼整体运行出现问题，因此需要想办法提高他们的工作效率。问题六；您认为造成设备出现问题的原因可能是；这一调查结果显示，对于产生问题根本原因的并不是单纯的一点，而是各方面的出现了问题，而以上3个占较大比例的恰恰说明了问题的根本原因，这也是我们要找出解决方案索要参照的方向问题七；您对物业设备的管理人员印象如何？这个调查结果显示出了对于设备管理的从业人员来说，他们对于租户的服务态度还是比较端正的，但在办事效率上有所欠缺，所以这样的工作效率是不能够令人满意的，因此我们需要对于从业人员的综素质合提升上要有对策。综上所述，我认为物业的从人人员是提高设备管理水平的重要环节，有拥有好的制度的前提下，从业人员不去遵守，也是白纸一张，从以上调查结果显示，无论是对于设备的管理程度，还是与租户的沟通程度，都不令人满意，问题可能出现在人员本身的素养以及技术能力还不达标，员工在来到工作岗位以后，物业公司对员工的意识培训以及操作培训强度不够。还有可能就是公司内部的人事管理，领导层与员工群体的意见不统一。因此导致了从业人员在态度上出现了问题。3.预防机制的统计和分析问题三；关于写字楼的配套设备，您认为什么最重要？通过这个调查可以看出，大家对于消防设备非常重视，也给我们提了一个醒，加强管理的侧重点在什么地方，消防属于应急预防措施，是应对突发情况的必备设施，因此在这一结果表现了建立预防机制的重要性。问题九；您认为您目前所工作的写字楼物业设备管理哪些方面有所不足亟需提高 ？  从这个统计结果可以看出的是大家对于目前在设备管理所能出现的情况，都有认同，可以看到在应对突发问题上，还是有所欠缺，因此，体现出该物业在预防机制上还未能完善。问题十；您认为现在继续改进的物业设备服务应该有哪些？这是结果可以得出的结论是，建立完善的预防机制，是所有人有期望的，因为只有完善了预防机制，才能切实保障写字楼内左右人员的生命财产安全。这就是提醒我们提高设备管理水平不能只注意眼前，要为以后的事多想想。综上所述，我认为预防机制在物业设备管理中起着很大的作用，不仅仅是提高写字楼应对突发事件的能力，而是整个写字楼日常运行的保障，从调查结果来看，租户对于预防机制是很重视的，对于天天在这里工作的他们来说，设备不需要他们去维护，从业人员也不需要他们去管理，他们唯一重视的就是自身的生命财产安全。对于该大厦来说，目前没有发生突发事故，并不代表着以后肯定不会发生，要着眼于未来。（四）实习感想本人曾在北京金融街物业管理有限公司所管理的北京鑫茂大厦这一项目的工程部实习，金融街物业是一家老牌的国企，具备国家级资质的物业管理水平，鑫茂大厦也是一个建成很早的一个写字楼。其秉承“以人为本”的式物业管理理念，始终以坚持贯彻“诚信服务、优质管理、客户至上、不断创新、节能环保” 为服务宗旨，同时还以专业的、优质的服务态度，能为客户提供经济有效的、高品质的物业服务。北京鑫茂大厦，位于位于金融街中心区B区1号地块，西临西二环主路，北临武定侯街，位于两条主路的交叉路口，占据了金融街中心区的"金角"。该项目的产品定位为高档办公写字楼。下图为大厦设备管理流程图。在实习期间，本人感到该公司虽然是一家物业管理服务专业化很高的正规化公司，但其在运行过程中或多或少存在上述所讲的一些问题，比如在人员构成和人才培养方面，公司的大部分从业人员如保洁、保安、工程维修人员等的学历层次都不是很高，有些人员的责任心也不是很高，对工作的投入的积极性不高，对于设备管理虽然做到了定期检查，定期维护，但和公司的设备管理制度所规定的要求并没有保质保量的去实行，并且公司也较少对员工进行培训教育，开展工作还是按照传统模式来做，不能紧跟时代步伐，公司的工程技术人员流动率也比较高，技术队伍不稳定，难以吸引高素质人才；在管理服务方面，公司的观念和意识还没有真正的转变过来，还是以“管理型”为主，没有真正成为一个“服务型”的公司；在物业设备管理和维护方面，也是实行的是静态管理，单一的设备维护，只重视运行维修，轻视日常保养，更少考虑预防。三、当前写字楼物业设备管理中的问题（一）使用效率和效益得以提高，但设备寿命和环境没有保证现代化写字楼的设备设施投入使用的确是可以保证较高的工作效率，同时带来很高的收益回报但这也对设备的管理提出了更高的要求。设备在运行过程中会出现许多机械故障，持续运行所出现的腐蚀和磨损，对环境造成的严重污染以及对能源的大量损耗。我国绝大多数物业服务企业对于设备的管理都还属于表面上的认识，他们更注重在设备运行中出现问题然后及时维修，却不注重对设备的检查和日常的维护，更不会就设备可能出现的问题建立预防机制，以为这样就能够保证持续运行，这样的皮毛管理对这些设施设备的寿命延续没有任何的保障。同时这种皮毛管理不仅对设备设施的寿命和环境存在很大影响，会在一定程度上损害广大业主的切身利益，而且还会增加出现安全事故的隐患，进而扩大了物业服务企业的经营风险，弱化了该企业的技术实力与技术含量，这样对物业服务公司自身的发展与进步也是一种根本性损失。出现这样管理方式，其中固然夹杂这物业的使用者对设备运行的一种短期思维的因素存在，但是这更反应出了我国大部分写字楼物业企业对于实际利益太过于重视，忽略了经营的综合成本，他们缺乏对设备设施管理维护的了解，脑海中没有更深层次的对设备负责的服务意识。（二）投资过大，过于追求经济效益办公写字楼不同于小区居民楼，不仅要有华丽的外观来吸引租户的眼球，而且需要配有大量的现代化智能设备为租户提供他们所需求的一些便利，这样才能让租户真正满意的在这里工作，所以大部分的写字楼都选用了一些国外进口设备，这些设备包括价值昂贵的高性能制冷机组、具有高科技含量的UPS和楼宇自控系统、涉及人身安全的电梯和消防系统等。这样的投入固然提高了写字楼的档次，但这些高科技设备的投资和使用也同时提高了管理与维护费用，使得投资者的眼光聚焦在设施运行与设施设备管理的经济效益，然而这种过于注重追求经济利益的结果往往会忽视对物业设备的维护和管理。（三）现代化设备的配置复杂，却没有完善的系统对策现代化设施设备内部构造复杂程度在不断地提高，整个运行过程环节多，且相互运行、相互制约。因此，必须有一套行之有效的系统进行管理，确保整个运行体系的良好运转，但是目前我国的多数写字楼物业管理服务企业在针对该建筑内设施设备方面没有完善的系统对策，这样就导致了设备运行有不可控因素，因而加重了问题的出现。同时目前有关物业管理方面的法律法规也还很不健全，这样就使得写字楼物业企业对设备设施的管理没有法规和条例的硬性约束，导致设备的运行缺少保障，从而造成物业企业在日常管理中遇到的许多的设备问题都很难在第一时间找出原因，影响了设备的正常运行，迟迟得不到解决。（四）从业人员难以适应使用现代化设施设备就需要在操作上更加有综合技术含量，在维护时需要更加专业的知识，从业人员分工较细，经常是单工序操作，又由于设施设备结构复杂，一般人员的技术能力难以确保设备的长期稳定运行。因此，要求物业企业加强对员工操作的相关培训，或者吸纳更高学历的专业技术人才，才能够使人与设施设备相互协调。但物业服务企业属于微利行业，与建筑业、房地产业等行业相比,同类型同级别工作人员的收入都会普遍偏低，且专业技术人员的素质差距更大，难以招揽专业的人才。同时，写字楼物业企业受到财力和管理能力水平等方面的制约，企业在专业人才的培养方面投入并不显著，效果肯定也不会很理想，使得设施设备管理技术队伍难以形成，高素质人才对于物业行业又不是很热衷，从而致使现有的从业的人员难以迅速适应这些高科技含量的设施设备。四、写字楼物业设备维护存在的问题（一）传统的维护方式无法适应现代设备一般设施设备维护工作的重点在于设备的问题维修阶段，然而却忽略了设备在运行过程中的全过程式管理。之所以对设施设备进行维护与维修的根本目的是为让设备保持良好的持续运行，而不是只进行设施设备的修复工作，这种发现问题解决问题的模式过于单一，其本质是属于一种静态管理，是一种传统的维护方式。在目前写字楼飞速发展的大背景下，对设备设施的要求只会越来越高，这种维模式已经不能够适应对现代化设施设备进行综合维护的标准了。（二）安装期与运行期脱节写字楼设施设备管理和维护并不能够确保两者的关联性，使得制造与使用没有统一的标准，设备前期引进环节与后期管理维护环节脱节，这就导致的设备出现了问题，原因无从查起，谁该负责任也辨析不清，这样的问题不仅使设备无法正常的运行，而且对今后设备的使用也是一个巨大的隐患，很可能会造成很大的损失。（三）侧重技术管理，忽略其他管理目前写字楼设施设备管理还并不是全方位的管理，还是比较注重技术层面的侧的管理，对于设备运行成本和维护的制度管理还没有引起足够的重视。据我调查得知，目前写字楼企业对于设备管理和维护的存在一些错误的想法，人们都认为这么好的设备，那会那么容易就出现问题，如果出现的问题多，那还买它干什么，只要没有人反映问题就是没有问题，也不用老去检查。这种认识导致了他们忽略对于设备维护重要性，还停留在这种肤浅认知的层面上，并没有真正的认识到物业设备设施管理的实质，物业服务对象是人，设备运行良好，才能够让人满意，但设备的运行也是需要人去管理。他们没有意识到物业设备设施管理的最中目的（即各种物业设备设施的运行良好）是提高整个物业管理水平必不可少的重要因素。由此使得管理出现疏漏，问题主要体现在表现为管理制度不健全、台帐档案不完整、监督检查不到位、作业指导不明确等，这样的管理方式对设备无疑是毁灭性的。（四）人机没有联动写字楼内施设备管理只注重设施设备管理机构和专业人员，没有把设施设备的管理、维护、预防机制有效的连接起来，这是一个整体，缺少了那一个环节，都不能保证设备的平稳。加入设备在运行中出现了问题不能够第一时间找到维修的人员，设备的维护没有固定的工作人员去监管，出现了突发情况，没有部门去及时应对，从而导致设备不能够得到长期稳定的检查和维护，进而出现老化，损坏等现象，严重影响了设备的使用价值。五、提高写字楼设备设施管理水平的建议目前，写字楼物业的设施设备管理水平还没用打到一个较高的层次，还有许多问题有待我们去解决。之所以有许多人许多不能令人满意，归根结底是写字楼物业对于设施设备责任感不强、组织建设和制度完善还没有得到重视，专业人才的培养，也没有严格把关，这些问题阻挡了写字楼设备设施管理水平前进的脚步。只有拥有积极的态度，结合科学的管理观念，对设施设备有效地进行全方位管理，确保设备的平稳运行，才能充分体现设施设备的使用价值，带来更高的收益回报，科学合理的设施设备管理方式是写字楼物业设备管理水平不断发展的重要步骤。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设，为加快实现设施设备管理现代化开提供有力保障。设备设施管理是写字楼物业管理的重要环节，我认为应该做好如下几方面工作：（一）加强培训，提升服务水平从以上的调查结果不难看出，加强设备设施管理水平首先就是要加强培训，只有从业人员的思想层次，技术能力，管理和协调能力得到了提升，才能更好的在工作中履行自己的职责。我认为首先就是要让从业人员了解写字楼设备设施的基本职能。比如，防火卷帘门的功能是在有火灾出现时能自动降落并有及时有效的阻断火势蔓延，因此防火卷帘门下面就不能堆放杂物，以便在关键时刻发挥其作用，这就要求在平时巡查时要时刻注意，观察防火卷帘门是否下堆放物品，但是在实际操作中却我发现一些防火卷帘门下堆放着杂物，是因为没有任何起到提醒作用标识，归其原因在于写字楼服务物业的管理人员对防火卷帘门的作用与功能根本就不了解。所以，造成物业设备设施管理的水平高低，有很大一部分因素是写字楼物业企业从业人员个人对设备设施管理认识太过于肤浅，管理层也没有为基层人员建立这种对设备设施负责到底的态度。对于加强写字楼物业设备设施管理方面的相关培训。我认为首先是从战略层面上考虑，企业的高层领导自身要提高对于物业设备设施管理各方面的认识，这有利于及时的发现问题从而很快的向下反馈，具体就是领导层每日要进行至少一次的巡查，制定表格以便记录下发现问题设备种类和问题类型。当天进行反馈，并委任检查部门进行复查。其次就是基层人员的意识培训，我认为在每个月都应该有至少一次的培训会议，要求全员参与，并进行卷面的笔试。对于长期成绩优异的员工要予以鼓励，对于意识淡薄的员工要进行批评。只有让他们明确物业设备设施管理工作的基础性和重要性，才能真正建立起对设备负责的态度；最后是从日常操作层面上出发，企业中层以下的各级人员要尤其是设备的维修维护人员，要定期由有经验的老员工进行物业设备设施的关键控制点与特殊位置点考核。此外，现代化写字楼物业设备设施管理的技术性非常强，这就决定了管理人员技术水平决定着物业设备设施的运行效果。物业企业要不但要有日常的培训计划。我认为还需要了增加系统工程师这一岗位，使其有效的把写字楼设备设施的维管结合起来，只有这样才能更好的提升写字楼物业企业设备设施管理技术水平的稳定性，提升企业的竞争力。（二）注重服务质量和工作效率，科学管理设备设施运行要达到写字楼设备设施运行的科学化管理，就必须要细致到每一个工作环节，就是通过科学的观念有效的规划和管理设备设施在使用维护的全过程，运用合理的技术手段，这样就可以做到以较低的管理成本，换来设备设施较大的使用价值体现，使物业设备设施安全、高效的运行。首先是展开关键点控制措施，写字楼设备设施种类繁多，每一个类设备设施都有它各自的功能和作用，因此同样是持续运行的设备设施他们各自的磨损程度是不一样的，这取决于所在的环境和运行状况的不用。所以在日常的运行中，各类设备设施所发生的问题类型和发生问题的频率也会有所不用。就要求设备管理人员或日常的巡查人员在检查运行过程中对它们所关注的重点内容也会有所差异，即表示关键点的控制是不一样的。具体表现在设备设施台帐的基础上，企业通过内部定期对设备设施的检查维护后，确定各种类设备设施在运行中需要注意的控制关键点，可以将关键点形成一个记录，摆在设备的附近并将这些关键点纳入到日常运行监测系统录入进去，确保时时监管并及时处理故障。同时，管理人员还可以制定规范的、正式的管理文件。将各类不同设备设施关键点的位置以及它们的控制方法、控制流程等加入文件并存档。也可打印出来张贴在工程人员的办公室，为他们工作提供方便。这是物业设备设施运行管理最基础且最重要的工作之一。其次是规范和统一标识标志、注重实用性。为提高物业设备设施的运行效率和质量，管理人员应建立统一的标识标志体系，每个设备上都张贴各自的信息，就像身份证一样，上面有设备的名称标识、运行状态标识、日常维护标识、安全标识等，最后将标识归纳总结形成物业设备设施标识手册，要求标识手册要做到“标识全覆盖、标识无漏洞”，让所有的从业人员所有施都要标识掌握手册。同时在建立标识手册时需要注意标识的“实用性”问题，标识上不要有太过专业的语言，要简单易懂，如不从实际性、可操作性出发，建立出来的标识体系就不能有效地达到目的。最后就是实行日常巡检与定期巡检，消灭一切隐患。物业企业要从设备设施的运行的可持续性、管理的传承性这两点出发，从业人员要严格遵守巡查的制度并认真做好设备设施的巡查记录。这是工作人员负责态度态度的交接。除每日的定时定人的巡查及记录外，同时还要定期的借助各种先进技术对设施设施进行诊断，不断收集与更新各个设备设施的关键参数及变化情况，比如压力管道的管道壁测厚、大电流母线槽接点的测温、系统“关注点”的定位等。这些工作的目的其实就是为了消除可能存在的隐患，通过记录，分析这些数据的变化趋势与走向，这样才能够及时、动态的掌握各类设备设施的运行状态与变化，从而实现从静态态维修向动态维修方向进行发展，从原来的发现问题变为预防问题，这一点对于物业设备设施保养工作会产生质的变化。（三）贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养任何故障或事故的出现都是有因可循的，都是从没有到有，从点到面的积累过程，其实在设备设施运行中发生的许多事故的发生都是由人们日常工作中的小疏漏引起的，事故就是平时工作疏忽的映射，所以要对管理人员强调“保养重于维修”的思想，比如电源线的压紧螺丝松动会导致线路的局部过热进而就会引发停电的后果，甚至会引发失火或者烧毁设备等严重后果。设备设施的保养要把系统化、日常化为主，要制定行之有效计划、达成目标，尤其要抓好以下三个环节的管理：一是设备设施台帐的建立与维护。建立设备设施台帐的基本原则是做到帐实相符，也就是说设备的台账其实就是设备的个人档案，记录在它的运行寿命中所发生的所有情况，这样做是方便管理人员尽快的解决问题，同时每个月或者季度也要安排专业的技术人员对台账进行核查，不正确或是不合理之处要找出真相并修改、调整；同时要对台账进行备案，以免原帐丢失为设备设施维护带来不便。如果是是企业新增、更换设备设施的，则要有负责的人员要通过现场进行了解与检测，重新建立台帐并备案，确保帐实相符。而平时台帐维护重点是要即时更新与调整，这样才能发现设备设施可能存在的隐患并及时解决。二是设备设施保养计划的制定。企业要根据各个设备设施的功能特点、运行状况、使用环境、关键点、以及维修记录和保养记录等，以“确保安全运行、预防故障发生、经济高效管理”为准则，最好落实到个人，用固定的人去维保固定的设备。三是要建立设备设施维修记录和原始保养记录的档案。日常保养要严格按制定的计划执行，并且还要规范、认真的填写相关设备设施的保养与维修记录且妥善保存，责任人要签名。上述三个环节是环环相扣，构成一个可以互相印证、互相查询的整体系统。要确保每台设备设施都有台帐记录，有台帐就一定有保养计划，有保养计划就必须存在原始保养记录，相应的有保养各维修记录就肯定有实际作业记录，让每一个设备设施形成一个独立的身份。有了这些数据，对设备设施日常保养工作的监督检查就可从任何一个环节入手，就可以做到有据可查。（四）不可忽视对外包服务的质量管理写字楼物业设备设施的维护项目通常都是进行外包处理，由于企业本身实力不够雄厚，即交由第三方专业公司来完成设备设施的维护。这种外包服务的好处是可以做到优势互补、资源共享，是一种企业间的业务协作方式，有利于社会资源的优化配置和合理利用。但是必须要明确的一点是，外包服务只是将这项工作转移给第三方公司，而本身物业服务企业与业主之间的权利和义务这种关系并没有转移或是发生改变，也就是说设备出现了故障也还是由物业公司负最终责任。相反，因为把业务进行外包后而使得物业服务企业对此项工作无法进行更细致的过程管理，这样有时会出现一些不可控制的因素，给企业工作带来不便。因此，物业企业要多与外包的企业进行沟通，建立一个不仅是相互合作的关系，更是相互监督的关系，对于外包服务要建立必要的数据库，并对每一次的外包维保进行记录并存档，这也是辨清物业设备设施管理责任的必要数据。而对外包服务的质量管理与监督，关键要做到几项几点：首先外包服务必须要通过正式的合同协议，合同里明确约定外包事项及内容；其次对外包服务规定详细的质量标准与要求，还要规定服务质量的检验检测方法；最后外包服务的工作也要纳入到企业设备设施日常运行的管理和维修保养工作体系中，实时进行管理与监督。（五）建立健全的预防机制1.建立预防为主科学管理思想 要求设施设备的管理现代化首先必须是做到管理思想的现代化，即要树立正确的设施设备综合管理思想，要强调预防机制在设备设施管理常管理中的重要地位，通过设备建立的台账系统要定期开展事故的分析与研究，让管理人员参与进来，进行讨论，积极的发言说出自己对于事故的分析和看法，从而从内心深处培养危机意识。另外每年还可以进行两到三次突发事故的演习，深化预防为主的意识。2.建立完善的设备管理规章制度  要想有一个好的应急预案，先要建立建全完善的设备管理规章、制度，这些设备管理规章制度则包括有：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；资产管理制度；培训计划；设备的台账流程；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。没有最完美的制度，只有根据事故所发生的经验教训不断改进和凋整，健全各项规章制度。而预防机制其实就是根据在这些基础上，为了应对突发的情况所建立的制度。首先按设备的不同功能，不同环境和设备密度、安排业务能力，技术水平相对较高管理人员，认真负责的建立设备管理体制。然后这些成员可以成立一个应急小组，凭借对设备的了解，在发生突发情况时，他们就可以很清醒的指挥现场，从而最大限度的减少人员伤亡和财产损失。同时该小组负责人还可以结合国家的有关政策、法规、条例、自身的经历，设备管理的规章制度建立员工的应急培训教育工作，提高员工的防范意识，每一个季度火半年进行一次应急教育的培训，并让员工总结相关心得，强化预防意识，对操作人员实行设备维护培训，对检修人员实行设备档案培训，并把各项培训工作列入预防工作计划中。  3.采用先进的设施设备管理方法 积极推广并应用各种设施设备的诊断技术，应该要从实质性的状态维修向预知可能存在的维修方面进行发展；应用ABC分类法提高备件管理水平；应用网络技术组织关键设施设备大修理工作，对问题较多的设备进行重点管理，时时监控，以降低突发事件的概率。 4.使用先进的设施设备管理工具 根据设备台账中所记录的设备信息，对于出现问题较为频繁的设备，要加以重视，并采用先进的诊疗设备进行维护和时时检测，提高设备的使用寿命，降低故障风险。对于需要更换的设备设施参考原设备的台账，及基础资料，选择既先进又合理的先进设备，从而避免重蹈覆辙。5.做好设备管理的基础资料工作  基础资料的建立预防机制根本依据与前提，必须保证各项设备设施基础资料的真实性与完整性，应利用科学的手段进行分析，并保证不断的对基础资料进行改和更新，使基础资料能做到电子化、网络化、动态化，这样才能真正体现基础资料的作用。一是设备的原始档案，包括有基本技术参数和设备价格；质量合格证书；安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。二是设备的台账，根据设备的不同种类可以归纳划分并编号。编号为整理和查找设备信息提供了便利，减少了时间与人力的损耗。三是设备技术登记簿，将每一个设备的完整寿命周期记录下来。从他的设计，安装，维保，故障都要进行的记录。四是设备系统资料，物业设备设施都是要进行组成相应的系统后才能充分发挥其作用的。例如中央空调这个系统就是由冷水机组、冷却泵、冷却塔、冷冻泵、管道、阀门、空调末端设备、电控设备及监控调节装置等一系列单个的设施设备组合成的，它们中的任何一种设备或其中的传导设施发生故障，中央空调整个系统都将不能正常运行。6.做好供电安全保障工作 供电设备故障是写字楼物业最常见的设备故障，的物业应该通过对变配电设备供电安全隐患进行检查、整改，使变配电设备达到完好性，保障设备“安全、可靠、经济、合理”地运行。同时还要加强在用电高峰期间变配电等设施施备的运行查视力度与强度，要求巡视人员在查视的过程中做到以下几点：一看，认真查看设备设施的各项仪表参数指示值是否正常等；二嗅，设备有无焦味异味等；三摸，设备温升是否正常等；四听，设备运行声响是否处于正常等；五想，通过以上看、嗅、听、摸等方式得到相应设施设备运行的数据和材料，并结合有关指示仪表情况进行综合分析与结论，并快速找出出现故障的原因且及时排除，保障设施设备安全的、经济的运作。 7.做好消防设备管理 消防设备是应急机制中最重要的一环，也是突发事故必须要用到得设备设施，如果消防设备无法正常工作，那将是非常可怕的一件事。具体要做到；全公司的烟感器每年由消防中心组织测检12次；自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次；公司的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次；消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次；消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次；公司的各种电气设备，每年联合进行一次检查；公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。结束语总之，对物业设备设施的管理要求越来越复杂化与智能化，并且管理技术的含量也越来越高，相应的对这方面的管理要求也在不断的提高与拓展，这已成当今社会现代代发展的必然趋势。这将是物业服务企业在未来发展中面临的新困难，同时也是我国整个物业管理行业面临的机遇与挑战。而作为物业服务企业来说，必须要深化企业的内部管理，重视物业服务人才队伍的提升与，加大技术力量投入，才能让这些困难与挑战成为真正的机遇；对于整个物业管理行业来讲，必须在有序竞争、有效管理的基础上，推动物业服务行业的交流合作与信息共享，促进专业人才队伍的建设与发展，加强完善新技术、新设备的推广运用，这样才能将整个物业服务行业真正的做大、做强，才能向着可持续发展的道路前进。参考文献1赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究D.北京交通大学20112张宁.物业管理企业风险管理研究D.苏州大学 20083周中元,沈瑞珠.物业管理企业在智能物业管理中面临的机遇与挑战J.现代物业,20074张倩.物业管理安全保障义务研究D.河南大学 20105周维.发展写字楼物业管理品牌提升写字楼物业管理品质本刊在京举办写字楼品牌物业管理座谈会J.中国物业管理 20076王颖.试析物业设备与设施管理的特点、难点及要点J.中国电力教育. 2006(S4) 7Nutt,B.Four copeting futures for facilities management.Facilities . 20008欧阳湘斌.浅谈物业设备设施的管理J.现代物业.2007(11) 9龚大元.浅析物业设备管理对现代物业的重要性J.甘肃科技纵横.2007(05) 10张立伟.物业设备设施的精细化管理J.中国物业管理.2008(03) 11Grimshaw,B.and Cairns,G.Chasing the mirage: managing facilities in a virtual world.Facilities.2000 12周洪峰,范民.论如何加强物业公司对物业设施设备的管理J.现代物业. 2008(06) 13郑万钧,李壮.浅析大厦型综合楼物业设备设施的管理J.黑龙江科技信息. 2008(19) 致谢随着论文写作的完成，似乎能够听到越来越近的毕业钟声，这似乎就意味着我们的大学生活即将结束。感谢我的导师！谢谢您在我的论文写作期间给予的耐心指导与帮助，并且还不厌其烦地帮我修改，尤其是提纲的安排以及具体内容的设计，从而为我的论文写作理清了思路，指明了方向，提高了论文写作的进度，对此，请允许我再次向您致以最