【商业地产】商场开业筹备策划方案商业地产商场

商场开业筹备策划草案一、 策划前提 二、策划的目的 三、策划的意义 四、公司现阶段之需求 五、行销研究六、营销研究 七、营销组合 八、商场的发展战略 九、商场的理念与技术 十、商场的形象策略十一、创意方向与广告策略 十二、开业典礼及开业促销一、策划前提商场正处在前期筹备阶段，各部门任务重，工作繁多，为了避免在开业前期各部门工作的随意性和无计划性，各部门有必要建立一套完整的操作规范来作为筹备前期的指导思想。二、策划的目的希望各部门明确工作目标和方向，少走弯路，从而提高我们商场的结合实力，使商场在未求的商场竞争中更富个性，更具竞争力。三、策划的意义强化商场的整体形象，将商场的各种活动（对内、对外）综合在一起，形成强大的竞争团体，保持商场各种行为的一致性，有计划、有步骤，按程序规范执行，从而使我们各种活动的执行更加有效。四、公司现阶段之需求。需求一套严格完整的操作规范作为我们全体员工的指导思想。需要一支层级分明、组合有序、敬业、有专业水准的筹备队伍。五、行销研究（1）消费者研究人口要素：目标群体大，近10万居住人口，预算目标消费群体将达6万人，有着广阔的消费市场。环境因素：消费习惯：目标消费群体还没有形成固定的消费习惯，易于刺激诱导消费。（2）市场竞争分析：市场竞争越来越激烈，企业的任何优势者是暂时的，现根据各地区各大中型商场都使出浑身解数，在商品结构、环境、规模、经营特色上下功夫，但总的来说企业文化都不是十分重要，几家重视企业文化的商场也越来越被消费者所认可，但从各商场从业人员的精神面貌、服务态度和服务技巧来看，参差不齐，所以企业理念的灌输和企业文化的培训至关重要。六、营销研究七、营销组合商品定位：以大众化消费商品为主、合理商品组合、以一二楼超市为主流，合理配置，做到商品多，品种齐，“一站式”买齐。质量承诺：拒绝假冒伪劣。差异化策略：根据目标群体的消费能力及习惯，实行合理的商品配置，做到：同样的商品，不一样的价格，同样的商品，质量绝对保证，同样的商品，不一样的新鲜度，同样的购物，享受不一样的服务。专业渠道：利用我们商场自有优势，吸引更多的适销货源，多元化资本动作战略，拓宽融货渠道，优化供应链。八、发展战略（走品牌规模化发展之路）1、 利用我们商场的环境优势，消费潜力优势，联合供应商，发挥优势互补的组合效应，合理利用场内外优势，做好场内外的促销活动。2、 通过差异化的推广策略，塑造具有鲜明个性的商场新形象。3、 通过个性化的服务，全面提高顾客满意度。4、 销售的差异化，塑造一个最具吸引力“拳头”商品区。5、 品牌商品差异化，同一样的品牌，不一样的价格，利用优势互补的原则。6、 通过技术领先的优势，提升战略成本，降低商场的经营成本，优化供应链，创造新的利润来源。7、 网络放宽，低成本，快流通。8、 通过与供应商双赢战略，优势互补，互相制衡，共生共荣的伙伴关系。吸引更多货源。九、商场经营理念与技术1、 低成本，低利率，快流通。2、 实行数字化经营（所谓数字化经营过程，是指一切用数定化来控制）做到：数字精确，不模棱两可，数字表达可控制性，即量化管理。3、 反对主观意识，不是觉得怎么样就怎么样，必须用数字来作为依据。4、 反对模糊，3即是3，5即是5，数字不能模糊。5、 规章制度和工作计划使用的语言也不能模糊，一二三四五列清楚，一怎么样，怎么样。6、 以数字支持来进行经营的决策。十、商场的形象策略（1）企业理念识别：良好的企业经营需要理念、行动、成员三者之间的相互配合，企业的组织架构、教育、培训以及社会公益性活动的反馈构成了商场独特的理念识别：企业文化：（供参考）以文化培育人，以管理凝聚人，以服务来提高人，以业绩来考核人。企业精神：挑剔自我，挑战自我，超越自我。企业口号：（供参考）跨越自我极限，创一流百货，创国内名店，建一流商场。企业定位：高素质的企业，高素质的专业人才，高品质的商品，高质理的服务。经营理念：亲情服务，做到高品质，高格调，新切体贴，安全舒适，商品丰富，值得信赖。经营方针：人无我有，人有我平，人平我优。对内激励员工法则：忠于你的事业，发扬团队精神，注重工作的每一个细节，从小做起。企业哲学（服务宗旨）：顾客即上帝， 我们注重服务的每个细节，顾客至尊至上，服务至真至诚，绝对取悦顾客，没有相对而言，把顾客放在我们心里，把商场印在顾客心中，企业广告语：（待确定）（2）商场的活动识别：对内：员工教育，服务态度，言行礼貌，应接技巧，服务水准，作业精神，工作环境，内部管理。对外：树立企业形象。（3）商场的视觉识别系统1、 企业名称2、 企业标志3、 企业色彩4、 应用要素方面：事务用品，办公用品，招牌，旗帜，建筑物外观规划，灯箱，橱窗，内部设置规划，制服，交通工作展示，布局，陈列。设计范围：A、 事务用品：名片，信纸，信封，资料袋，传真用纸表头，续页，便条纸，卷宗夹，定单，受购单，送货单，电脑业务用表格，内外海报格式。B、 建筑物外观：商场外观规划，外观灯箱及广告位，大门标识（活动指示牌、导购牌），各营业口通道规划，路标指示，景观规划，外部灯光照明的设计。C、 建筑物内部规划：内部指示，货架规划设计，营业区指示分布，收银台分布，营业出口指示分布，通道规划，场内柱体灯箱及广告位，照明设计，场内空间标语，场内POP牌等。D、 运输工具识别：公司交通车、平板车、手推车、载运货车，顾客接送车。E、 服务指示：识别名称证件，男女员工制服，管理人员服装，公司旗帜。F、 宣传体系：邀请函，企业刊物，年报，简报，海报，贴纸，赠品。十一、创意方向与广告策略（1）将有效的资金集中起来形成局部优势，针对目标区域，分阶段，有步骤，以开业为重点，从筹备招商期间开始投入，以前期打开知名度，扩大社会影响，为开业聚集人气和吸引顾客打好基础，以强大的广告宣传和促销活动力图把商场人气带旺起来。传播过程：地点：商场周边人流旺区。时间：分三阶段（招商阶段，开业前15天，开业阶段）传播内容：招商阶段主要以商场即将开业为主题，发布招商信息，打开知名度为主。开业前15天的广告传播内容主要告知开业日期，引起广大顾客关注，发布开业优惠活动信息为主。开业阶段，发布商品信息，促销活动，文化活动等。传播方式：招商阶段主要以条幅广告进行宣传。开业前15天主要以条幅，海报，彩旗进行传播。（2）广告策略车体广告、条幅广告、路牌广告、报纸广告、路杆旗广告十二、开业典礼及开业促销活动（略）商场经营预算与策划方案一、策划的目的、意义：避免在筹备阶段和商场以后动作过程中的随意性和无计划性，希望通过开业前的整体策划，使公司全体员工能够达成共识，明确工作方向和目标，少走弯路，从而提高我们商场的综合实力，使商场在以后的市场竞争中更具特色，更富有竞争力。（一）目标市场的分析从商场周边的人员结构来看，以租居户居多，人员以工厂白领及小商贩以工厂员工为主，地理位置则处于商场周边，消费群体相对稳定，只要开业前期策划得当，定位准确，商品结构合理，潜力是非常大的。（二）经营预算测计1、 全年预计销售1800万左右，月平均销售为150万左右，折每天平均销售为5万元左右。2、 月平均销售毛利额150万元20%=30万元。3、 专柜出租费预计为5万无左右/月+其它收入费用1万元/月=6元万。A、促销堆头费、端架费B、节假日赞助费C、促销管理费D、纸皮、纸箱E、耗品耗材做分摊F、场外促销费（三）管理费与经营费用的摊销1、 管理人员的工次的1.2元左右/月。2、 员工工费为3万元左右/月。3、 应摊地租5万元左右。4、 每月应付包装费4000元左右。5、 商品损耗150万元1.2%=1800元。6、 办公费用(电话传真)计3000元。7、 水电费约5万元左右/月。8、 设备折旧，约每月1.5万左右。9、 员工宿舍及伙食费用月预计1万元左右。10、 其它费用2000元。11、 商品削价150万元2%=3000元。12、 广告费用预计每年投入5万元，每月分摊为4100元左右。（费用112项相加预计每月为20万元左右，但实际操作过程中费用相对来说要低）。（四）销售额实行毛利额，抵减管理费和经营费用后成纯利额1、 全年预计销售1800万元12个月=150万元左右/月2、 月平易销售额150万元20%=30万元/月，加其它收入1万元左右=31万元/月，31万元/月12个月=372万元/年。（五）全年费用累计112项共计240万元左右，折每月为20万元左右全年利润372万元240万元=132万元年平均纯利润预计在132万左右。把每月做必要支出相加后，商场每月支出应在1720万元间（含租金核算），若商场综合毛利率为20个百分点左右，每天营业额需达互3万元为平衡点，超过3万元可赢利，低于3万元将亏损。二、商场组织架构图及说明董事会营运经理财务部办公室营运部人事行政电脑部收银部企划美工超市部收货部防损部2、说明：（1） 董事会由股东组成，并由董事会成员直接担任总经理，总经理直接主持商场的全面工作，兼管商场业务，总经一下设副总2名，其中副总列中由股东担任，兼管财务及结算，聘请一名副总作为开业前期筹备整体负责人（筹备阶段），主要工作是负责公司的整体策划及运作，为筹备把好关，开好头，控制好预算，有效地利用资源作整体规划和管理，包括业务洽谈，合同审批，招商项目审批，直接向董事会负责。副总下设经理一名，协助管理好公司的几个部门，（办公室、财务部、营运部）（2） 部门员工配置说明办公室：（设18名）设办公室主任一名，直接负责公司的行政，后勤，防损部的工作，其中设行政文员一员名，电工2名，防员队长1名，防损员10名，清洁工2名，饭堂厨工3名。财务部：（16人）设财务主管1名，统计核算1名，输单员2名，收银领班1名，电脑维护员1名，收银员10名。营运部（计46人）设卖场主管2名，一名负责食品，一名负责非食品及专柜管理，领班2名，仓库存管理员及配送员3名，采购1名，美工1名，前台2名，其中1名兼节目主持人，食品组员工20名，非食品组员工16名。人员总计：70人考虑开业筹备阶段工作量大，生手多，熟练程序不够，人员在此基础上会有所增加。（3）员工工次结构A、 员工包括营业员，配送员，工资可暂定为450元底薪，全勤奖50元，包吃包住。B、 收银员，防损员，领班工资为550元，全勤奖50元，包吃包住。C、 办公室主任，主管，工资为1200元，全勤奖50元，包吃包住。D、 文员、美工、电工、电及维护员工资为800元，全勤奖50元，包吃包住（在开业前可根据个人能力，工资可作相应调整）。E、 经理工资为45006000元，包吃住。F、 清洁工工资为450元，全勤奖50元，厨工工资为550元，全勤奖50元，包吃住。三、商场设备及辅助设施（一）商场电脑POS系统（前台兼收银机）计18万元左右1、服务器目前品牌有：惠普（HP），康极及洁门子等各价格不等，210万元不等，价格预计：2.5万元。2、软件使用佳恩维软件，价格2.5万元左右。3、主机包括主机及9寸单色显示器，主机使用较好配置，大约在5500元左右，（5500元6台=33000元。）4、扫描器目前各商场使用的扫描器有两种即手持式和平台式两者价格相差较大，建议使用手持式（1600元6台=9600元。）5、打印机商场内打印机使用频繁，建议使用爱普生带切刀打印机。价格在20003000元之间。6、刷卡器与银行联系，安接2台电话线及银行联网，可配备2名刷卡器。7、打印机，价格6000元左右。8、桑达钱箱：500元6台=3000元。9、后台电脑10、网络11、UPS不间断电源为保证在突然停电时前台收银能正常运作需配备UPS，300元6台=1800元左右。12、总服务器UPS约50000元左右。（二）货架：1、标准货架：采用1.5米1.1米超市货架，预计总长380米左右，价格为标准型单面220元，双面430元。豪华型单面450元，双面750元，（预计15万元左右）。2、非标准货架，主要是服务台，烟酒专柜，五谷杂粮，散装，卡板，垫板，促销台，收银台，柱体包装等。3、购物车蓝：购物车篮有多种规格和式样，购物车在普通型大约在此350元左右/辆，购物篮为22元左右/个，购物车为15台，购物蓝60个，共计7000元。（三）音响设备，约法三章2.5万元。（四）监控设备，约3万元左右，约12个站点。（五）办公设备：传真机、电话、复印机、销售小票、日报表、调拨单、订货单、报损单、招工表、财务用各式帐本薄、收银清单、合同书促销协议、条码纸、信笺纸、盘点表、考勤卡、卡钟、工牌、名片、打印机、计算器、点钞机约3万元。（六）发电机、照明器材A、 商场照明，预计12元左右B、 发电机，预计：（七）中央空调、风凉机，预计；（八）电子秤建议使用顶尖电子秤，每台约7000元左右，散装1台，熟食1台，五谷杂粮1台，机动台，（熟食加工区及面包房由商场购入电子秤后，收取购秤费。）约计2万元左右。（九）购物袋、工衣购物袋需多种规格，按每天营业额5万元计算，需要购物袋约4000元左右/月，上衣按65人计算，每套120元（两件马夹、两件衬衣、两条裤子）加管理人员服装计8500元左右。（十）消防：（预计5万元左右）（十一）冷柜冷备（十二）电梯（4.8米1.2米）预计为1618万元左右（十三）户外广告，预计为5万元（十四）土建工程（1 14项设备设施总投资控制在100万以内）四、经营项目1、 自营项目：食品、散装、日用品、洗涤化妆品、水果、冻品、烟酒、厨具、精品。2、 招商项目：药店、面包、熟食、水吧、道饰、化妆品、通讯、皮具、皮鞋、服装、钟表、文具、小五金、音像制品、图书、床上用品、童装、内衣。3、 开业前的企划活动（1）开业前期在筹备班成立后，在商场悬挂条幅，宣告商场即将开业的信息及经营项目，制作招商广告，印制传单在商场人口密集区散发，组织社会公益活动，扩大知名度。（2）开业开业的一个星期要大力开展活动，促进销售，如购物赠送、抽奖、竞猜、文艺表演、产品推广、卡拉OK比赛等等。部分活动联系供应商联办。（3）开业后期：做到阶段性购物抽奖活动，吸引回头客。文艺性活动及公益性活动相互配合，进一步扩大商场知名度。（4）形象策略：统一装修形象，统一收银，统一管理，统一服装，统一标识，统一规范服务，统一推广。2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析： 产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。 中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。 楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 未来走势： 二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析： 产品类型： 净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。 楼盘规模：净月开发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万平方米。 该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。 楼盘均价： 净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高） 未来走势： 从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。 三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活跃：2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地： 截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政策频出、市场平稳：06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减： 随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。3、小户型体量加大： 随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始火热： 07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米，距离市中心车程不足一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年长春房地产市场预测一、供应、需求均有所降低，市场竞争开始加剧： “分期拿证叫停”改变了房地产的开发模式，资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府计划2008年出让进千万平方米的土地，但因资金周转问题，预计成交量不会很大。 2007年年末，上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向，房价不跌的理论被击碎。同时，06、07房地产市场的持续火暴也消化了大量的市场需求。因此，2008年需求会有所降低。 一线城市房价下跌加大开发商的生存难度，一部分中小开发商为躲避危机会积极拓展二三线市场，2008年仍然将会有外地开发商进入长春，市场竞争开始加剧。二、房价上涨幅度开始回落，房价与本年持平： 根据上面第三部分的分析，2007年长春房地产市场已开始向供过于求转变，但由于棚户区改造产生的硬性需求，各大楼盘均保持着良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的执行、一线城市房价下跌对居民心理产生冲击等一系列不利条件将延缓房价上涨幅度。 同时，土地价格的不断上扬、分期拿证的停止会大大加大开发成本，有实力的开发商将力挺房价，07年大幅上涨的形势将不会重演。三、政策对市场的影响日益显现： 长春是三线城市，对政策的认识和执行需要一定的时间，2008年政策效应将开始不断显现。 06年开始颁布的70/90政策加大了小户型楼盘的体量，预计08年小户型会得到集中放量，市场开始供过于求，大户型楼盘略显紧俏。 近期有消息说政府准备用税收的手段调节房地产市场，准备开始征收物业税。预计这一税收将在2008年对高档住宅或商业地产施行。 信贷缩紧，08年仍会加息。政府调整地产市场实则调整中国经济，目前经济略有过热，未防止通过膨胀，政府仍会加息及提高存款准备金率以缓解过热经济。已购房者负担不断加大、开发商需重新拓展融资渠道。四、投资型客户大幅减少、二手房价格降低： 投资减少：“第二套房”政策的颁布，对投资者的影响很大，而房租没有和房价一样飞涨，投资者的利润不断缩减，大大降低了投资者的购房积极性。2008年投资型客户将大幅减少。 二手房价格降低：2007年长春房价飞涨，平均每月上涨幅度达100元/平方米。受“房价不跌”想法的引导，众多居民涌入购房大军。2008年随着需求满足及政策影响，买房投资赚钱的空间越来越小。投资者为降低损失必会降低价格大量出售。2008年二手房价格必降。五、铁北和西南板块热度将有所上升： 南部新城是长春城市副中心所在地，是未来几年长春经济的主要增长极。一号项目绿地新里公馆日前已奠基启动，预计2008年南部新城将有大量土地出让。 高新和绿园有大量住宅用地，保利轻轨地块已经开始启动，中海西水地块2008年也将启动，楼盘整体品质将得到较大提升。 宽城区属于后开发区域，楼盘价格较低。同时鲁辉也将对八里堡地块进行整体改造。外加青年城、证大光明城两个大盘，预计08年宽城可能成为长春房地产市场的热点。六、郊区楼盘地位突显： 2008年长春开始进行四环路的建设，11月份完工。伴随城市扩容，城市建设将不断完善，预计08年四环路沿线将有大量土地出让。 郊区楼盘地价低、辐射性强的特点也将大大吸引众多开发商投资建设。（如位于静月和双阳之间的楼盘除吸引当地客群以外也会吸引净月、双阳的客源，也会吸引一部分长春市的客源）。预计2008年郊区楼盘将在市场中异军突起。