《物业管理法规》 试卷(含答案)

物业管理法规 试卷(含答案)一、判断题1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（ ）2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ ）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（ ）4、业主是物业所有权人。（ ）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（ ）6、物业管理条例不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( )7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( )8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ ）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( )10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( )11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( )12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时公约。（ ）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ ）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ ）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（ ）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ ）17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（ ）18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国物业管理条例是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ ）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（ ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ ）21、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。（ ）22、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。（ ）23、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。（ ）24、建筑物专有部分的修缮、管理、维护，由业主自行负责并独立承担费用。（ ）25、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。（ ）26、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分，不论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。（ ）27、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权，可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。（ ）28、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。（ ）29、业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权力要大于业主大会。（ ）30、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。（ ）31、业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。（ ）32、一方以欺诈、胁迫的手段订立的，并损害了国家利益的合同无效。（ ）33、基于重大误解所实施的合同属可撤销的合同。（ ）34、保管关系成立的要件是物品的交付，而物品交付的本质是交付物品的排他性占有和实际控制权。（ ）二、单项选择题1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以（ A ）A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺 2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。A、所有物业 B、住宅物业 C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书 4、物业管理的权利基础来源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物区分所有权C、政府的分配 D、居民委员会的授权 5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理 6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。A、全体业主 B、物业管理企业C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。A、权利与义务 B、服务与被服务C、管理与被管理 D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系 C、管理者与被管理者的关系D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。A、业主的人数B、入住时间长短C、物业使用人数比例D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行B、可以服从但不执行C、应当服从并执行D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主公约的法律效力。A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（ C ）。A、合同整体无效 B、合同的格式条款有效C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。21、保修期滿后，物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由（ B ）承担。A、业主 B、施工单位 C、建设单位 D、物业管理企业22、（ A ）不属于物业管理安全防范服务的范围A、业主人身与财产的安全保障 B、治安协防 C、交通秩序管理 D、消防管理23、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（ B ）收取有关费用。A、业主 B、最终用户 C、业主委员会 D、业主大会E、物业管理企业24、物业管理纠纷的处理，通常分为（ A ）三个层次。A、协商解决、调解、仲裁或诉讼 B、协商解决、调解、仲裁和诉讼C、协商解决、调解、诉讼D、协商解决、调解、仲裁再诉讼25、建筑物致人损害的民事责任适用于（ B ）的归责原则。A、违约责任原则 B、过错推定责任原则 C、无过错责任原则 D、公平责任原则26、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则，在物业管理的行政复议和行政诉讼中（ D ）先行调解制度。A、也适用 B、允许采用 C、应该采用 D、不适用27、业主委员会是（ D ）。A、全体业主合法权益的代表B、物业共用部分的经营者C、重大事项的决策者D、业主大会的执行机构28、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，（ D ）可以责令其整顿或暂停工作。A、开发建设单位B、全体业主C、物业管理企业D、政府物业管理主管部门 29、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是（ A ）。A、业主大会议事规则B、业主每人一票C、业主所拥有的建筑面积D、物业管理企业的规定30、依据民法通则第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的（ B ）应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。A、建造施工者 B、所有人或者管理人C、物业管理企业 D、政府主管部门31、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（ A ）。A、 前期物业服务合同约定的内容 B、业主公约约定的内容C、业主临时公约约定的内容 D、物业服务合同约定的内容32、物业管理活动内容的依据是（ B ）。A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督33、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对（ ）。A、业主公约予以书面承诺 B、业主临时公约予以书面承诺C、业主公约予以的承诺 D、业主临时公约予以的承诺34、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归（B）A、物业管理企业 B、业主大会 C、行政主管部门 C、居民委员会 35、业主大会发起的主体是（C）A、建设单位 B、物业管理企业 C、业主 D、行政主管部门36、业主大会作出重大事项决定时，必须经过物业管理区域内全体业主( B )通过。A、2/3以上 B、所持投票权2/3以上C、1/2以上 D、所持投票权1/2以上 37、首次业主大会投票权确定办法由( C )规定 A、由物业管理条例 B、建设部 C、省、自治区、直辖市D、全体业主 38、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是（ A ）A、全国人民代表大会 B、国务院 C、地方行政机关 D、地方人民代表大会 39、我国第一部物业管理行政规章是（ C ）。A、深圳经济特区住宅区物业管理条例B、物业管理条例C、城市新建住宅小区管理办法D、物业管理企业财务管理规定40、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是（ A ）。A、深圳经济特区住宅区物业管理条例B、上海市居住物业管理条例C、厦门市住宅区物业管理服务条例D、海南省物业管理条例三、多项选择题1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ ABD ）以及国际公约。A.地方性法规 B.行政规章 C.宗教戒律 D.司法解释2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利A按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务B参加业主大会会议，行使投票权C监督业主委员会的工作D按时交纳物业服务费用E遵守业主公约、业主大会议事规则3、业主大会的职责是：（ ABD ）A. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C. 与物业管理企业签订物业服务合同D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施4、有权组织业主成立业主大会的有（ ACD ）A. 物业建设单位B. 物业管理企业C. 房地产行政主管部门和街道办事处D. 业主代表5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。A. 本物业区域内的业主 B. 热心共益事业、责任心强 C. 经济实力雄厚 D. 具有一定组织能力E具备必要工作时间6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的C. 有犯罪行为的 D拒不履行业主义务的E因疾病等原因丧失履行职责能力的7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的 B. 20%以上业主提议的C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 D. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（ AC ）所构成。A专有部分所有权 B房地产产权 C共用部分持分权 D人身权和人格权 9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ ABCD ）。A.占有 B.使用 C.收益 D处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ ABCDE ）。A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分 B. 维护建筑物的安全和外观美观 C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任 E. 对他人的合理行为应相互容忍 11、国家规定的建筑工程的最低保修期限为（ ABCDE ）A.地基基础和主体结构为工程的合理使用年限B. 有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年C.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期D.电器系统、给排水管道、设备安装为两年E装修工程为两年12、业主公约可以对（ ABCD ）作出约定。A物业的使用 B物业的维护及管理C业主的共同利益 D物业应当履行的义务13、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（ABC）A物业服务成本 B税费 C物业管理企业的利润 D物业管理企业的酬金14、依据国家发改委、建设部物业服务收费管理办法第十三条的规定，（ AB ）可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。A.物业管理企业 B.业主大会 C.业主委员会 D.物业建设单位15、物业管理服务收费标准由（ A D）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。A.业主 B.业主大会 C.业主委员会 D. 物业管理企业16、合同订立的合法原则所包括的内容有（ ABCD ）。A合同内容必须符合法律、法规的规定 B合同内容不得损害国家利益C合同内容不得损害社会公共利益 D合同订立的程序符合法律、法规的规定17、以下属于物业建设单位义务的有（ ABCD ）A. 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约B. 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明C. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任D. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用18、中华人民共和国合同法的总则中明确规定了（ ABCDE ）合同法的基本原则。A.公平原则B.平等原则 C.自由原则 D.诚实信用原则 E.合法性原则19、依据中华人民共和国合同法的规定，有（ ABCDEF ）情形之一的，合同无效。A. 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 B. 损害社会公共利益C. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 D. 以合法形式掩盖非法目的 E. 违反法律的强制性规定20、住宅物业的建设单位，在下列（ AC）情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。A投标人少于3个 B投标人少于5个 C住宅规模较小 D物业建设单位认为没有必要21、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下（ ABC ）规定时限完成物业管理招标投标工作。A. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成B. 预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成C. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成D. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成 22、合同附随义务是因缔约关系而产生的（ ABC ）以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。A协助 B通知 C保密 D保护23、依据中华人民共和国合同法规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担（ ACDEF ）的违约责任。A.继续履行合同B.支付罚款金 C.支付违约D.双倍返还定金E.赔偿损失F.采取补救措施24、有下列（ ABCD ）情形之一的，当事人可以解除合同A. 因不可抗力致使不能实现合同目的B. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务C. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行D. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。25、以下说法正确的是（ A B ）。A. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格B.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务C.物业管理企业承接物业时，应当与业主大会办理物业验收手续D.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。26、以下说法错误的是（B C）A、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格B、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负连带责任C、前期物业服务合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业服务合同D、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，必须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。27、以下属于行政处罚的是（ ABCD ）。A. 警告 B. 罚款C. 没收非法所得和非法财物 D. 行政拘留 E罚金28、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以（ACD）A. 责令限期改正B. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款C. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款D. 情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书29、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以（ABD）A. 责令限期改正B. 给予警告C. 没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款D. 没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款30、依据中华人民共和国民法通则第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循（ ABCD ）的原则。A.有利生产 B.方便生活 C.公平合理 D.团结互助四、论述题1、 试述物业管理条例颁布实施的意义?答：第一， 规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。第二， 规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。第三， 规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。第四， 规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。2、 试述物业管理条例的立法原则？答：条例在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则。一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。在我国物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。二是，维护全体业主合法权益的原则。为维护全体业主的合法利益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。条例注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。条例注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，条例作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。四是，从实际出发，实事求是的原则。我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。3、 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，条例突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。答： 一是业主大会制度。各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，条例规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。二是业主公约制度。物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。三是物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，条例突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。四是物业承接验收制度。物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。五是物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，条例规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。六是物业管理专业人员职业资格制度。物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，条例规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。七是住房专项维修资金制度。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据通知精神，我部与财政部制定了住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。4、条例的基本思路之一是：保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问：你是如何理解这一基本思路的？答案一： 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。 条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。条例对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。答案二：业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途；物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用；物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。五、案例分析题（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据业主公约的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。答案要点：1、业主张某的行为违反了业主公约及相关法律规定，其行为已构成违约；2、业主公约中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。4、根据物业管理条例第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。（二）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。答案要点：1、业主委员会违反了物业管理条例第15条的规定，其收费行为没有法律依据。2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。4、依据物业管理条例第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（三）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？答：（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。（四）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问：(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？答：（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足；（2）未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。（五）某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。（六） 王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理企业告上法庭。试问：(1)本案依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？(3)物业管理企业依法是否应承担赔偿责任？答案：（1）王军承担责任，其作为花盆的所有人和管理人未尽管理职责，有过错。物业管理企业因未尽安全防范的提示义务，也应承担责任。如果王军已依法赔偿，则物业管理企业不再承担赔偿责任。（2）不属于不可抗力。因为在台风来临之前已有预报，是可预见的。且对台风可能导致花盆坠落的危险也是可以避免的。（七）一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问：(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？(2)依据中华人民共和国合同法的规定，如何具备保管合同关系？答：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。（2）合同法的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。（八） 一天，某物业管理企业的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业管理企业提出了要求赔偿的要求。试问：(1)接到住户家中报警信号后，物业管理企业是否可以破门而入？(2)在什么情况下，物业管理企业可以破门而入？答案：1、接到报警信号不能直接进入，应先征得业主同意。2、在情况危急（符合紧急避险条件）的情况下，可以破门而入，比如发生火险、刑事案件等。（九）笔架山庄业主明某遭二罪犯抢抢劫后，被杀害于自家楼下的一套空置房内。两年后，作为刑事案件两罪犯均已被判除死刑。为此，死者家属将物业管理企业告上法庭，要求物业管理企业赔偿139万元。一审法院判决，物业管理企业应承担物业服务合同的附随义务，支付死者家属10万元赔偿金。二审法院则推翻了一审法院的判决，认定物业管理企业不承担赔偿责任。答案：本案一审、二审争议的焦点是物业管理企业是否应承担合同的附随义务。所谓附随义务是指根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。物业管理企业承担责任的前提是，是否违反了法定义务或约定义务，附随义务是法定义务的一种特殊形式。根据国务院物业管理条例的规定，物业管理的保安是属安全防范性质，物业管理企业只有在工作中违反了合同的约定，并因此给业主造成了伤害，那么应当依法承担相应的法律责任。（十）2001年12月，重庆一青年下楼时，被楼上突然掉下的泡菜坛子砸成重伤致死。在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属将全楼26家住户告上法庭，要求赔偿186万元，经法院判决，由死者的左邻右舍各分担2932元。答案：本案属建筑物致人损害的特殊侵权案，适用过错推定原则。如果法院经过调查取证，无法找到丢弃泡菜坛的行为人，即不能确定直接责任人的情况下，法院应判决该住宅楼的所有人或管理人即业主、住户共同承担责任。过错推定原则的特殊性在于举证责任倒置，即损害事实发生后，受害人无需提供加害人有过错的证据，如果提不出理由，或理由不成立，即推定其有过错，并因此承担民事责任。加害人要想免除自己的法律责任，必须证明自己没有过错。版权所有31