商业地产珍藏

碧溪家居广场暗藏玄机碧溪家居广场位于北京西南三环丽泽桥西北角，一期工程建筑面积约万平方米，已于年月建成营业，二期的万平方米正在施工中，预计年底完工。在其一期产权商铺已近售磬时，记者从碧溪得知，他们正为原来已订号购买二期产权商铺的人办理退订手续，称二期中的万平方米不再出售，而剩下的万万平方米已被大客户看中。在了解退订原委过程中，记者意外发现，碧溪的产权商铺销售对投资人来讲，看似天上掉馅饼，实际却暗藏很大的风险。年底，碧溪联手北京腾飞物业有限公司在京城家居业首次推出产权转让方案将广场产权分割出售给企业或个人，经营权归碧溪，由腾飞集中打理，经营收益以租金的方式返给产权商铺的投资人。按照出售合同约定，以元平方米天的租金单位计算，一个标准单元年租金是元。碧溪与业主约定的委托经营期是年，即不管市场经营好坏，业主在年内都能定时定期拿到应有的租金。碧溪方面称，这是一种“稳妥、无忧、可靠”的投资。从年底，碧溪开始一期工程的出售。最先出售的四五层商铺，开盘价元平方米，以后价格逐渐上涨，目前出售的地下二层价格是万元平方米。据销售员介绍，碧溪产权商铺的销售一直是不论位置，只按面积大小。但是，记者在采访中却发现，产权标的物不确定，即投资者拥有的产权商铺无明晰、确实的建筑实体来体现，给投资埋下隐患。产权标的物不确定 为投资留隐患在碧溪家居广场的售楼处，记者看到了商铺的销售平面图，以在售的地下二层为例，一个近似的长方形平面（除去办公区、电梯和设备管道处）被分割成密密麻麻的近千个小格子，每格都有相应的编号，面积以平方米的标准单元居多。据碧溪产权商铺的销售员介绍，产权出售合同根据销售平面图、商铺编号和编号所对应的面积数，就能确定投资者所拥有的商铺。但是，在该图上，记者没有找到任何类似商品房销售平面图的标尺，即根据这张图投资者很难在现实中找到相对应的商铺。北京市律师协会“房地产专业委员会”委员、北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏说：“如果没有标识出东南西北四至，投资人很难知道究竟哪块地是自己的。”据邓律师介绍，年他就曾为一位欲购买碧溪商铺的投资人做过法律顾问，当时他们请销售员指出自己欲买商铺的位置，销售员却只能指着某一位置说 “大概就是这里了”。虽然碧溪方面称，购买一年后，业主就能拿到产权证，业主对所购商铺的权益也就有了保障。但是据碧溪销售员介绍，在已发的业主产权证复印件上同样没有明确的铺位四至。在地下二层的销售平面图上，记者还注意到图上连公共走道部分都被划分成小格打包出售了。虽然在产权出售合同中，碧溪与业主约定了自有建筑面积和分摊的共有建筑面积，但是这种打包出售为之后业主独立经营设置了一道障碍。因为，如果业主购买的商铺正好在公共走道的话，那他根本无法独立经营、也无法转卖给他人。业主行使产权受限制“这实际上是一种销售策略，有为开发商转嫁风险的可能。或者说，这种销售策略降低了开发商的经营风险。”邓律师分析。如果开发商在商厦建成后是自己拥有产权、出租经营，那么他需要完全承担风险；但若将产权出售，开发商则能在出售产权中先获利。记者还注意到，碧溪与业主约定，在委托经营的年中，业主不能自行经营或租赁，只能转卖给碧溪；期满后，业主能选择继续委托物业经营、转卖给碧溪或他人，仍不能自行经营或租赁。因为业主根本不能明确商铺的具体位置，所以转卖给他人基本上是不可能的。这样一来，业主作为商铺的产权的拥有者，除了与碧溪合作外，既仍不能自行经营或租赁，也难以转卖他人，业主享受不到因市场看涨给自己商铺带来的投资增值。换句话说，开发商在卖碧溪时挣了一笔钱，又可能再通过委托租赁挣一笔。三项担保存在执行风险在碧溪产权商铺的销售宣传中，为保证业主获利，碧溪提供了三大保证：一是整个碧溪家居广场的营业收入；二是碧溪集团的其他收入，即碧溪温泉饭店的营业收入；三是碧溪家居广场二期工程的万平方米，在前两者经营不善、投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权利，将该房产处置。对此，法律专家认为这些担保物的执行性事后难以保证。中国消费者协会的律师顾问、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌认为，以整个碧溪家居广场和碧溪温泉饭店的营业收入做担保，因为任何企业经营都存在风险，营业收入具有不确定性，遇到营业情况严重恶化时，担保势必难以执行。而以碧溪家居广场二期工程的万平方米作担保，具有一定的复杂性。只有当碧溪家居广场对该房产享有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时，这万平米的工程才具备担保资格，否则就是无效担保。碧溪方面之所以会在近期对原来已经预定二期产权商铺的客户办理退订，原因就在于他们察觉，如若出售了该部分的产权，那么他们就无权以二期作为担保.银科大厦商铺营销秘籍与在中关村大肆喧嚷的左岸公社、中关村科贸等项目的销售不同，银科大厦商铺在无声中结案了。也许是没有什么概念可以操作，也许开发商运作项目的风格本就如此。总之，在今年的主流媒体上你很少会发现银科大厦广告，即便已经是现楼并且已交房了，即便屡次刷新中关村单一商铺的价格记录，即便像百胜餐饮集团的肯德基、必胜客这样的国际知名品牌首家二位一体店落户此项目，银科大厦也保持其一贯的低调作风。 截至12月20日，银科大厦一至三3层商铺已经全部销售完毕。已经入住的知名品牌包括肯德基、必胜客、永和大王、味多美、台湾宝岛眼镜、有乐和食以及高档中式餐饮满汉全席等。9月份先是百胜餐饮集团租赁的1000多平方米的商铺被投资基金以3000多万的价格购入，刷新了中关村单一商铺最高的价格记录；12月初，最大的1号铺和三层总面积3800多平方米的商铺被著名中式餐饮以7000多万的价格买走，再一次刷新了中关村单一商铺的最高记录。为什么基本不做宣传的项目销售得这么好？为什么有那么多的国际、国内知名品牌选择银科大厦？ 市场定位决定的商业价值对于中关村写字楼的形式，业内人士都非常了解。政府规划了中关村西区100多万平方米的写字楼和综合办公，如果包括周边的中关村概念写字楼和商住办公楼大约在400万平方米。从去年三季度以来，该区域写字楼的销售和租赁市场价格已经连续6个季度在下滑。所以，在刚刚接手银科大厦的时候，我们提出以商铺销售来解决开发商资金压力，以品牌店来提升写字楼形象的营销策略。 中关村西区还在大规模建设，商业环境比较差，如何挖掘项目的商业价值？该区域到底需要什么样的服务性商业？什么样的行业能承受比较高的租金并且稳定性强？在广告少的前提下如何解决商铺投资问题？ “商圈变动中挖掘商铺的价值”是我们向投资人和租户讲得次数最多的话。大家知道，银科大厦所在的区域以前是海淀区传统商业中心区，但是随着西区的建设，到处是工地，商业环境非常差，周边商户的租金由以前的8元/天/下降到现在的5元/天/左右。要想让客户认可项目必须认可商圈，进而认可区域的商业价值。我们告诉客户，等商圈成熟的时候再购买商铺就好比买了已经有涨幅的股票，而现在买等于抄底。因为最多两年时间，西区综合商务中心区的价值就会显现出来。 同样作为商务区，和CBD比较，中关村缺什么？为什么许多企业外迁到CBD？其很重要的因素是中关村整体办公、交通环境差，商业、服务业落后。甚至有在中关村赚钱，到朝阳区消费的说法。所以，在结合周边商业分布的基础上，我们提出在有限的商铺面积基础上打造以中西式快餐为主题的服务性商业，一方面为写字楼配套，提升写字楼的价值，另一方面其承受的租金相对高，稳定性强，有利于招纳投资人。事实证明我们的定位与周边的需求完全吻合，在定向招商的过程中得到国际和国内知名品牌的认可，因为国际化的公司对商圈评估的方法以及长远的发展战略更侧重目前项目现状以及未来的发展空间，包括肯德基、必胜客、永和大王等品牌和投资人的租赁协议都在10年以上，而且从租赁年度的第三年开始有租金递增。 以品牌店带动商铺的租赁和销售在商铺的营销推广中，最常用的方法是通过主力店概念营销造势，以获得投资人的认可，另一种方法是售后返租的策略。但是银科大厦项目本身的商业规模比较小，不可能引进主力店，而且该区域的商铺租金非常高，不适合主力店介入。而售后返租更是国家严令禁止的，虽然目前北京有好几个项目在打檫边球，我们也可以带租约销售，但我们没有这样做，在有限商铺面积前提下，在既要达到预期的销售价格，而且做出品牌和形象的前提下，我们积极寻找这样的客户。经过长达5个多月的谈判，最终和百胜餐饮集团达成合作协议，其旗下的肯德基、必胜客在北京开设第一个二位一体店，而且从百胜餐饮集团考虑，也可以降低运行费用和管理成本。其实，在我们和百胜餐饮集团洽谈的过程中，所有的商铺都已经被投资人和租户锁定，为了对每一个投资人负责，我们不断寻找租户资源，一方面供投资人选择，另一方面从写字楼配套角度以及形象考虑，我们希望引进国际和国内知名品牌店，既保证大厦的商务形象，对投资客户也是一种负责。 在给投资人引进商户的过程中，我们至少提供两家以上的租户供投资人选择，同时，对投资人的租赁谈判，我们在经客户容许的前提下介入，希望租约既保护投资人的利益，同时也希望将投资人的眼光放长远。有些投资客户根据租户的租金高低判断是否出租，这其实是一个误区。对一般的租户来讲，其经营缺乏发展的战略眼光，而且资金实力弱，抵御市场风险的能力差，甚至开业几个月不赚钱就关门，对于投资人来讲，商铺的空置是最大投资风险。今年“非典”期间，许多餐饮服务行业关门，但是麦当劳、肯德基知名品牌坚持营业，这就是抗风险的能力和经营战略。所以，我们说服许多投资客，将商铺租赁给国际国内知名品牌，即使租金比其他低20%，即使有的商铺回报年限达到15年，但最终许多客户听取我们的建议，并且成为红石行商铺代理销售的长期战略合作伙伴。 既然是品牌店，难免有“客大欺店”的因素。其实，国际化的品牌由于开店数量比较多，经营过程中经历的问题也多，所以，租赁合同有些条款会比较苛刻，有些房产技术条件可能按照最大化的原则去考虑，这需要发展商全力配合解决。如果实现商铺价值最大化甚至对已有建筑技术条件进行改造，我们不能对客户提出的条件断然否定，要分析改造的成本和商铺本身价值挖掘后哪一个更合适。在销售过程中，一个商铺的价格往往就在千万元左右，不论是投资人还是租户都会慎重考虑，毕竟他买的是一只会下“金蛋”的鸡，这也是商铺投资人的共同利益点商铺投资范本：湾畔商业广场投资法则解析受前几年商铺投资赚钱效应的影响，2004年，中国商业地产的投资势头日益高涨，商铺投资人群迅猛增长，专业的商业策划、经营管理、销售代理公司成批涌现。商业建设、投资的陡然走俏也引起了社会各界的广泛关注，一方面对商业投资的诱人利润向往不已，尤其是地铁沿线的物业更是成为投资的焦点。如车公庙片区写字楼，正是凭借地铁效应，在短短两年时间内售价从6000元平方米升至12000元平方米，升幅高达200%。另一方面对商业投资的风险如商铺空置率居高不下，市场能否形成，能否做旺等提心吊胆，成为当下商铺投资人的普通心态。 有没有一种法则，可以指明商铺投资的正确方向？有没有一个品种，可以提供人们商铺投资的安全保障？近日在深圳持续旺销的湾畔商业广场，给市场提供了一个近乎完美的范本。 商铺投资安全法则一：人流旺地 俗话说，人流就是财流，人气连着财气。人流聚集的人气旺地，是古今中外商铺投资的第一法则，也是名商巨贾争抢市场制高点的不二法则。 有些商铺门前冷落车马稀，人气不足，消费力从何而来？商业价值和投资价值从何而来？投资回报从何而来？而有些商铺门庭若市，人潮如海，遍地商机、遍地的黄金让人看得见，摸得着。买到就是赚到，商家不抢才是怪事，投资者不抢才是怪事。 湾畔商业广场位于深南大道华侨城核心地段，是深圳第一财富大道一线商业物业。多年来，深南大道庞大的人流车流使其早起超越交通的意义，成为商流财流的强磁场，对社会财富产生巨大的吸引力，让每一幢与之相邻的物业更加熠熠生辉，让每一个看好深南大道的投资人无不身价倍增。扼守深南大道华侨城西入口的显赫地段，湾畔商业广场附近公汽站点每天上落人流就达数十万人次之巨，商业价值自然高人一等。 随着年底深圳地铁的正式开通，作为地铁一号线和二号线双地铁交汇口上盖的湾畔商业广场将会迎来更多的人流和商机，物业的商业价值也将随之提升。 商铺投资安全法则二：片区龙头 除了庞大的流动人口，片区的人口数量、消费能力以及项目在片区的商业地位是判断一个商业物业投资安全度的重要依据。 湾畔商业广场所在区位正好处于华侨城、红树林、科技园三大豪宅片区的结合点上，可以直接做深圳特区内最大的高尚居住区50万高消费人群的生意。 不仅如此，湾畔商业广场还是深圳特区内最大的暂住人口聚居区白石洲的出入要道和商圈核心所在。作为深圳人口最密集的居住区，白石洲庞大白领人群，已经将定位适中的湾畔商业广场，作为他们日常消费的首选。 湾畔商业广场所在华侨城区域，经过多年的发展已经形成良好的旅游生态和配套成熟的生活环境，作为片区内惟一大型商业物业，湾畔商业广场的出现，使本区域规划更趋完美。 商铺投资安全法则三：一手熟铺 今年的深圳房地产市场，市场的重心已经明显向关外转移，特区内商业地产的供给更呈现出多年少见的供不应求的局面。若想在关内购得一间一手熟铺，十分不易。而一手熟铺，正是商铺安全投资的另一重要法宝。 众所周知，商业地产与住宅物业最显著的区别之一就是，商铺的价值并不会因年限的增长而成折旧。恰恰相反，一般商铺开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。随着商业氛围的日渐成熟，商铺的经营的不断提升，商铺的价值也会随之水涨船高。因此在商铺投资市场，二手铺的价格一般大大高于一手售价，同时由于发展商为了急于套现，市场上的一手熟铺更是极为罕见。 湾畔商业广场就是深圳今年罕有的一手熟铺。实际上自从湾畔商业广场面市以来，重金求购的投资人就络绎不绝。尽管如此，为了对投资人负责，将商铺投资风险降至最低，发展商和投资商不为眼前利益所动，坚持在开业之后通过自主经营，将商铺做熟、做旺之后才推向市场。 经过二年的成功经营，目前，湾畔商业广场已成功实现百分百商铺出租率，成为可与东门、华强北商圈相媲美的人气旺铺。 在深圳商界，由于东门、华强北商铺的市价众所周知，因此，同样的价值，16不到的价格，湾畔商业广场的投资价值和安全系数自然不言而喻。 商铺投资安全法则四：升值可期 湾畔商业广场，作为深圳罕有的双地铁上盖铺王，12月28日地铁开通后，每年数以亿计的客流吞吐量，湾畔无疑将成为人的海洋，财富堆集的天堂！深圳商业版图的黄金位置亦将被重新定义；深圳唯一再现当年东门、华强北投资创富的商铺原始股已经呈现，而最耐人寻味的是，目前湾畔的商铺价格尚不及东门、人民南、华强北的16。投资湾畔商业广场，财富飚升指日可待！ 商铺投资安全法则五：回报保障 前面说了这么多，实际上可以归总到一句话：安全不安全，关键看回报。这里所谓的回报应该包含两方面含义，一指可以拿来与年利率相比照的租金多少与升值空间，二指期望中的租金是否能如数如期装进投资人腰包，三指高租金回报的年限长短。 湾畔商业广场承诺给业主较高的投资收益，在签约时一次性兑现。真正做到落定生金，即买即赚，轻松分享商铺高成长升值空间。 由于湾畔商业广场公司从钢铁进军地产的首个项目，志在建立品牌的华美集团将投资回报的考虑仅仅作为次要因素考虑，从各方面给予全力支持，力争把项目打造成为深圳商业地产的经典。同时，本着让利业主的原则，在定价方面预留空间，让业主买到即赚到，真正给业主实惠。而投资商广东华美集团雄厚的实力、卓著的信誉、优质、高效的管理体制与团队，出类拔萃的整合能力更为湾畔商业广场后续经营、管理提供坚强保障，让业主的租金不仅拿得高，还可以拿得久。 与一般商业物业4050年年限不同，湾畔商业广场的使用年限为70年。在租金以日计月累的商铺，多达二三十年的回报年年限不仅使“一铺养三代”的投资理理念真正成为可能，而且令商铺的投资回报成倍提升，成为湾畔商业广场安全投资的强大保障。 随着年底深圳地铁的正式开通，作为地铁一号线和二号线双地铁交汇口上盖的湾畔商业广场将会迎来更多的人流和商机，物业的商业价值也将随之提升。上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻上海记者站记者通过采访，分析总结了上海新天地的定位、规模、选址、盈利等方面的经验。请看本期“上海新天地经营模式分析案例”。 定位 上海新天地是一个“Mall” 上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”)。 在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。 专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什么都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。 什么是Mall？国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。 许多造Mall的企业有时候造的只是“ShoppingCenter”这并不是“Mall”本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。 另有一种观点认为，Mall就是ShoppingMall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shoppingmall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。 上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。 进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。 最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。 曾在国外的Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。 专家认为：“超大面积、超大规模、复合形态的Mall不同于一般意义上的大型消费中心，也非仓储式购物超市。一般来说，一个Mall的有效商圈达200300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。” 规模 规模并不算大 上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大。 目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化开发，政府又没有相应的立法限制，甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程，因此购物中心规划越来越大，“3万、5万小弟弟，50万、60万不稀奇”，众多开发商展开了亚洲第一Mall竞争。据分析报道，到2003年全国已有购物中心300多家，正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家，号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现，有的建筑面积甚至接近了90万平方米。上海目前开始营运的Mall就有8家，最大的上海正大广场达24万平方米，而较小的友谊南方商城也高达10万平方米。 数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万4万平方米。20世纪九十年代初期，美国、日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000180000平方米；社区性的购物中心，面积在900036000平方米；邻里性的购物中心，面积在18009000平方米。在九十年代初期时，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%，社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前仍然保持这样的比例。很明显，有23的购物中心是小型化的。中国人民大学教授黄国雄就曾批评中国的购物中心在盲目造大，现在我国的购物中心平均达到了13万平方米。 选址 以高档住宅支撑 上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，他认为，房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，那就是不正常的。 Mall应选址何处？一些购物中心按照国外的先进理念首先在城郊发展，但是不久就出现了城市“空心化”的问题，为了振兴城市中心区，政府在城市中心推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。目前中国在远离城市的郊区建的Mall，由于我国特殊的国情面临着种种的困难。 Mall与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。据上海当地电视媒体最新报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，目前的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。中国的Mall的选址，大多数也是选择在城市中心区启动，但由于定位不明确，与百货商店形成了直接的竞争关系，故而并没有获得好的效益。 上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元25000元、创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。 模式 管理者与经营者分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原因，其中主要因为资金问题，大部分Mall的运作模式最后都走了样。 在珠三角，与天河城同一时期启动的第一代Mall还有不少。但在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。甚至出现了广州新中国大厦这种以反租的方式出售铺位，但最后却出现因开发商资金链断裂而使业主铺位被法院查封的事情。“商铺卖得太多，经营权无法统一，猫(Mall)会变成老鼠，新业态就成了小商铺集成，比传统业态还传统。”业内有这样一种形象的说法。 有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右的商铺。潘石屹的“建外SOHO商业街”现在正在热炒中，而且他有意无意地在将上海新天地和SOHO商业街相提并论 。但是，目前“建外SOHO商业街”的商铺已经销售到小业主手中，为了形成统一风格的商业街，推广人员需要小业主的委托，统一招租。潘石屹如何在商铺卖出的前提下将知名品牌招商过来，引人注目。 上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月，做了大概300个以上大小的活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团体，针对雅皮一族，针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。 盈利 以房地产来带动 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方很强调这一点。对罗康瑞而言，他并没有很强的石库门情结，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元10000元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元25000元。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%2%做广告宣传。根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没有投，现在还有2000多人在排队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”此外，据报道，当初罗康瑞是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而罗康瑞通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。 房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的Mall，结果是满盘皆赢。 上海老头不能克隆 张辉 在上海看到的最有意思的事是：经常有一些上岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海朋友对此并不奇怪：“还吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海确实是一个非常“海派”的城市，这跟它的历史有关，在“西化”年头比较长之后，从小“经常吃冰激凌之类”的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也便成了很自然的事情。 说这个事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有着和别的城市完全不一样的东西，反过来，别的城市也有着和上海完全不一样的东西。两者在某些层次上是无法相互学习的，比如说呼和浩特的老头就绝对不会当街吃冰激凌。 在中国商业区域改造的热点时期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成的，盲目引进往往会付出沉重的代价。比如在北京，虽然很多人都知道德国鲜酿啤酒是世界一流的，但少有人喝，这使得诸多引进德国啤酒鲜酿设备的投资者失败了之后还很茫然，答案其实很简单：北京人品尝啤酒的水平目前还只处于“燕京”水平上，基本上分不出好坏来。 上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。选铺攻略商铺投资先要分析五大要素创建时间：2004-10-23 18:20:40 来源：满堂红地产网转刊 第一：市面 成熟的社区往往设有公园、影院等辅助设施。要判断市面好不好，也可通过一些捷径方法。如，在某个区域内有两三家肯德基和麦当劳，就足以说明其市面在区域中不错。 第二：楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2-3倍，而商铺的价格更会差2-5倍！因而底层商铺本身价值较高，当然获得投资收益的机会也会较高。 第三：自主权 自主权越高，收益越单纯。 第四：使用率 使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单，会提高商铺的使用率。一般情况下，商铺只追求使用率，不在乎得房率。 第五：产业市场 对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业价值，如已形成了自己的产业市场比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。