资源描述
购物中心的业态构成及特点、不同区域的购物中心业态组成对比分析1、购物中心业态的构成按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、休闲娱乐、服务四大业态。据2008年12月统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。中国购物中心业态构成一般情况（截至2008年12月）与东南亚购物中心的业态构成（零售52%、餐饮18%、休闲娱乐20%、服务10%）相比，目前国内购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%、而休闲娱乐及服务业态与国际标准相比分别低8%和5%。这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是休闲娱乐、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有趣味性、娱乐性的项目。从所处的区位环境及地理位置可把购物中心分为三种类型：传统商圈的购物中心、新兴商圈的购物中心和社区购物中心，每种类型对应不同的业态设置。（1）、传统商圈中的购物中心的业态构成及特点传统商圈一般由城市的老商业步行街和老的国营百货发展而来，这样一来，传统商圈在经营上具有一定的局限性，这种局限性表现在很大一部分老旧的业态组合依然存在，同时商业物业在建筑上也有一定的局限性。而为了提升传统商圈的档次，传统商圈引入商业新业态如购物中心，改革原有业态，提升原有主力店以及主要业态的规模。同时，传统商圈不论是从地理位置或者是从历史眼光来看，都足以辐射整个城市。这就决定了传统商圈中的购物中心的高成本性，租金高是传统商圈的一个显著特点。因而，从业态构成看，处于传统商圈中的购物中心的业态主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成，主要以经营时尚或独特的高质量、高价格的商品为主，如上海恒隆广场和港汇广场。这种类型的购物中心虽然也引进餐饮、休闲娱乐等业态，但这些业态并不作为主力店。此类购物中心的业态主要以品牌专卖店等零售业态为主力，休闲娱乐等业态只作为辅助功能业态存在。一般来看，传统商圈中的购物中心业态构成注重品质性和高端性的零售业态。 传统商圈购物中心业态比例（例举） 项目 恒隆广场 港汇广场 零售 68.4% 66.6% 餐饮 24.8% 22.3% 休闲娱乐 6.1% 10.3% 服务 0.6% 0.8% 传统商圈购物中心业态组合（例举）主力店类型 业态 恒隆广场 港汇广场品牌专卖店 零售LV、Chanel、金宝娜C&A、Latina、Uniqlo、施华洛世奇超市/卖场 - 联华超级生活馆专业店/卖场法国“写意空间”家居 名店运动城 餐饮 餐饮鸳鸯酒家、彩蝶轩、映蝶阁彩蝶轩、港丽餐厅、Costa、Coffee休闲娱乐休闲娱乐 - 水华电影城 服务 服务美丽田园护肤中心 - （2）、新兴商圈中的购物中心的业态构成及特点处于新型商圈中的购物中心能够提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的主力店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。此类购物中心的业态的构成具有综合性、全面性的特点，它不仅包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态，还包含大型餐饮、娱乐中心、健身中心、影院等主力店，通常这些购物中心往往把餐饮、休闲娱乐业态作为前期经营的重点。 新兴商圈购物中心业态比例（例举） 项目 正大广场 金源购物中心 零售 55.0% 68% 餐饮 24.0% 19% 娱乐休闲 16.0% 11% 服务 5.0% 2% 新兴商圈购物中心业态组合（例举）主力店类型 业态 正大广场 金源购物中心 百货 零售正大百货燕莎、贵友超市/卖场易初莲花易初莲花专业店/卖场特力屋、反斗城居然之家、国美电器 餐饮 餐饮小南国、悄江南巴西烤肉、金鼎轩、上岛咖啡娱乐休闲娱乐休闲星美影城、威尔士健身汤姆熊欢乐世界时代俱乐部、星美影城、红人运动俱乐部、冠军溜冰场 服务 服务正大童趣馆、英语角建设银行、中国移动营业厅（3）、社区购物中心的业态构成及特点与前两种购物中心的业态构成有所不同，社区型购物中心的业态主要以提供社区居民日常生活消费及配套服务为主。其业态主要由社区型百货（GMS）、超市、专业卖场等零售业态，以及餐饮、健身中心、影院等业态构成。与传统商圈、新兴区域的购物中心所不同，社区型购物中心的业态构成更注重服务性和全面性。 社区购物中心业态比例（例举） 项目 西郊百联 项目 西郊百联 零售 67% 休闲娱乐 13% 餐饮 10% 服务 10% 社区购物中心业态组合（例举）主力店类型 业态 西郊百联 百货 零售友谊百货超市/卖场世纪联华专业店/卖场迪卡侬、永乐、特力屋 餐饮 餐饮虹桥人家休闲娱乐 休闲娱乐汤姆熊、仙霞世纪影城、好乐迪 服务 服务知音培训中心、正大齿科、玛华纤体、卡通乐乐园儿童摄影2、不同区域的购物中心的业态组成对比分析不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性，主要表现在：从零售业态的经营比重看，传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物中心； 从娱乐休闲业态的经营比重看，新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的购物中心； 从服务业态的经营比重看，社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购物中心。不同区域购物中心业态构成对比图购物中心零售、餐饮、休闲娱乐业态分析1、购物中心的零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55.3%的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9%;区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24.9%。这充分表明: 品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。不同区域购物中心零售业态情况表2、购物中心餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34.7%；区域型购物中心60.3%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%；社区型购物中心51%的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%。这充分表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。不同区域购物中心餐饮业态情况表不同区域购物中心娱乐休闲业态情况表购物中心的品牌分析品牌是评判购物中心档次和品质的重要元素，从购物中心拥有高档品牌的数量多少，在某种意义上也可反映出购物中心的类型。不同区域购物中心品牌情况图都市型购物中心拥有的商品品牌档次最高，它代表的是个性、品质消费的潮流；区域型购物中心所拥有的商品品牌档次较低，它代表的是一种需求的消费和功能的消费；社区型购物中心拥有的商品品牌档次最低，它所体现的既是满足大众消费的基本品牌消费需求。从不同购物中心拥有高端品牌的数量也可看出，都市型购物中心拥有品牌的档次最高，但数量较少，这些品牌一般以品牌专卖店的形式出现。区域型购物中心拥有的品牌档次较低，但数量较多，这些品牌一般依存在百货店或以品牌专卖店的形式出现。购物中心业态布局分析购物中心的业态布局与百货、超市等传统商业形态的布局有着本质的区别，购物中心的业态布局一般遵循以下几个原则： 1、 业态布局服从统一主题规划； 2、注重主力店与其他商业形态的协同性 ；3、根据功能性业态的特点，进行科学规划布局 ；4、充分利用不同业态之间的互动关系，合理布局 ；5、平衡租金、业态、功能布局、经营面积等要素的关系，合理布局 。通过对10余家国内知名购物中心的业态布局分析，发现购物中心的业态规划具有以下特点： 国内购物中心业态规划特征图
展开阅读全文