冷链物流可研报告

湖北二十一世纪物流股份有限公司湖北二十一世纪物流股份有限公司两湖平原农产品交易物流中心两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目冷链物流工程项目可行性研究报告可行性研究报告国家粮食储备局武汉科学研究设计院国家粮食储备局武汉科学研究设计院资格证书等级：甲级资格证书等级：甲级 地址：武汉市卓刀泉南路地址：武汉市卓刀泉南路 3 3 号号邮编：邮编：430079430079电话：电话：027-50657875027-50657875传真：传真：027-87803774027-87803774E-mailE-mail : : 两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 目 录国家粮食储备局武汉科学研究设计院 I目目 录录第一章第一章 总总 论论.1 11.1 项目背景.11.2 项目概况.4第二章第二章 项目背景与发展概况项目背景与发展概况.11112.1 项目建设背景.112.2 项目建设的必要性和意义.122.3 国内外现状和技术发展趋势.132.4 建设项目在国民经济中所处的地位.152.5 项目建设必要性.17第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测.20203.1 绿色冷冻食品的市场前景.203.2 绿色冷冻食品市场现状.203.3 项目产品销售预测与出口分析.223.4 农产品流通业和物流业现状分析.22第四章第四章 建设规模与运营模式建设规模与运营模式.27274.1 建设规模与方案.274.2 运营模式.29两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 目 录国家粮食储备局武汉科学研究设计院 II第五章第五章 建设条件和场地选择建设条件和场地选择.32325.1 场地所在地理位置现状.325.2 场地建设条件.325.3 场地条件比选.38第六章第六章 工程技术方案工程技术方案.41416.1 工程建设方案.416.2 工程方案.45第七章第七章 总图与公用辅助工程总图与公用辅助工程.47477.1 总图布置.477.2 经营环境要求.507.3 公用辅助工程.51第八章第八章 环境影响评价环境影响评价.55558.1 场址环境条件.558.2 项目主要污染源.568.3 项目对环境影响分析.568.4 防护措施.568.5 项目的设计依据.57第九章第九章 劳动安全卫生和消防劳动安全卫生和消防.58589.1 劳动安全保护.589.2 消防.59两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 目 录国家粮食储备局武汉科学研究设计院 III第十章第十章 节约能源节约能源.616110.1 设计依据和原则.6110.2 冷库节能.61第十一章第十一章 组织、定员和培训组织、定员和培训.636311.1 企业组织.6311.3 生产制度.6311.3 劳动定员.6311.4 人员培训.64第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度.656512.1 建设进度安排原则.6512.2 建设进度安排计划.65第十三章第十三章 工程招投标工程招投标.676713.1 招投标依据.6713.2 招标范围.6713.3 招标组织形式.6713.4 招标方式.67第十四章第十四章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.686814.1 投资估算依据.6814.2 投资估算.6814.3 资金来源与融资方案.73两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 目 录国家粮食储备局武汉科学研究设计院 IV第十五章第十五章 财务评价财务评价.767615.1 概述.7615.2 基础数据与参数.7615.3 营业收入与成本估算.7715.4 盈利能力分析.8015.4 偿债能力分析.8115.5 财务生存能力分析.82第十六章第十六章 不确定性与风险分析不确定性与风险分析.838316.1 概述.8317.2 盈亏平衡分析.8316.3 敏感性分析.8416.4 风险分析.85第十七章第十七章 结论与建议结论与建议.898917.1 可行性研究推荐方案概述.8917.2 建议.90两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 目 录国家粮食储备局武汉科学研究设计院 V附表：财务分析表附件：1、建设工程规划许可证2、建筑工程施工许可证3、土地使用权证（三本）4、平面布置图两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 1 第一章第一章 总总 论论1.11.1 项目背景项目背景1.1.11.1.1 项目名称项目名称两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程。1.1.21.1.2 项目承担单位项目承担单位承担单位：湖北二十一世纪物流股份有限公司。注册地点：湖北省荆州市沙市区廖子河路 8 号。法人代表：杨忠洲。可行性研究报告编制单位：国家粮食储备局武汉科学研究设计院。工程咨询资格证书等级：甲级。资格证书编号：工咨甲 1033122001。1.1.31.1.3 可行性研究报告的依据可行性研究报告的依据1、 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议及中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见 ；2、 国务院关于促进流通业发展的若干意见 （国发200519 号）；3、商务部、中央编办、发展改革委、财政部等七部委深化流通体制改革试点方案通知 （商改发2004654 号） ；7、 农副产品绿色批发市场标准 （2005 年商务部部颁标准） ；9、湖北省发改委颁发的湖北二十一世纪物流股份有限公司“两两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 2 湖平原农产品交易物流中心” 投资项目备案证（登记备案项目编号0000402） ；11、湖北二十一世纪物流股份有限公司委托国家粮食储备局武汉科学研究设计院编制可行性研究报告的委托书；12、湖北二十一世纪物流股份有限公司两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目申报材料及提供的其它有关资料。1.1.41.1.4 研究工作的范围研究工作的范围根据上述文件和有关资料，经过本院调查研究，本报告将提出可行性研究报告，其范围如下：1、项目的背景与发展概况2、市场需求分析与预测 3、拟建规模和项目建设的必要性、可行性4、建设条件分析5、工程技术方案6、环境保护、消防及工业卫生7、劳动组织及人员培训8、项目实施进度9、投资估算与资金筹措10、财务分析及还贷能力测算11、不确定性分析1.1.51.1.5 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 3 湖北二十一世纪物流股份有限公司专门组织人员对两湖平原（江汉平原和洞庭湖平原） 、湖北、湖南及全国各地冷冻蔬菜的加工，国内外市场需求和发展前景进行了初步调研，特别是对反季节蔬菜、水果和冷冻食品销售体系和规则进行了详细的分析。为了促进两湖地区绿色食品的生产加工水平，特别是提升两湖地区食品的品质从无公害食品到绿色食品最终到有机食品的转化，优化目前农药残留较低、劳动力富足等与沿海地区的比较优势，发挥综合效益。根据该公司从事农产品交易的优势和荆州市地区农产品资源优势，荆州市水路、公路、铁路的交通优势，因而，该公司提出了以两湖平原建设绿色食品加工和储藏基地的设想。按照中共中央关于制定国民经济和社会稳定发展第十一个五年计划的建议及农业部食品工业“十五”规划和中国共产党十七次代表大会有关农业方面的批示精神，社会的稳定和持续发展要解决好“三农”问题，面向市场，依靠科技进步，解决好农产品的收购、加工、销售等方面的问题，促进农业发展。本项目的建设符合国家产业政策，对荆州市及周边地区，甚至两湖的农产品产业和运输业、物流业将起到重要的推动作用。不仅可以提升荆州市绿色食品的生产和加工水平，而且将带动和规范长江中游农产品生产和加工产品的质量水平，同时还会为建立长江中游绿色食品储藏基地起到重要的示范作用，对繁荣地区经济，促使中国中部农产品产业与世界接轨具有重要战略意义。目前，荆州乃至两湖地区的农产品生产和加工还比较落后，特别是两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 4 规范化种植、加工、销售还处于粗放型阶段，需要大的龙头企业加以示范和带动，保障出口产品质量，降低生产成本，减少运输损失和交易消耗。湖北二十一世纪物流股份有限公司根据公司的发展战略，积极响应国家“十一五”规划和党的“十七”大会议精神，充分地调查资源和市场状况，积极推动我国农业产业化进程，确定了两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目。该项目属于农业产业化和农副产品深加工食品工业项目，是我国政府大力扶植和优先发展的产业。绿色冷冻食品项目，对充分地利用了当地资源，有效地组织各个农户或农场的生产，引导农民改善种植结构，提高农民的收入具有重要的积极意义。该项目的实施可调剂农产品的供应，稳定市场，满足城市人民日常生活的需要，提高人们的生活水平具有重要的现实意义。该项目的实施，实行严格的品质控制和质量保证。通过规模生产，提高综合效益，为此，湖北二十一世纪物流股份有限公司编制了该工程项目的建设方案，湖北省发展和改革委员会已批准备案。该公司委托我院编制本可行性研究报告。1.21.2 项目概况项目概况1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目拟建设于湖北省荆州市荆沙大道北侧。总占地面积 40.73 亩。1.2.21.2.2 建设规模建设规模一、储藏能力两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 5 1、低温冷冻 9000 吨。2、高温冷藏 8000 吨。3、保鲜 8000 吨。合计：25000 吨。二、经营范围各种适宜于冷冻食品、蔬菜、水果等，冷冻产品的研制、开发、技术转让、销售和服务等。三、指导思想本着发展农业产业化经营模式，推动农业种植结构调整，引导国内消费、扩大出口的愿望，依照中华人民共和国食品卫生法及相关法规和拟出口国对冷冻食品的各项法律、法规和条款规定，采用高科技工艺生产手段，以世界先进的经营管理方法，努力提高科研水平、管理水平和经营水平，使成为荆州市的绿色冷冻食品基地。四、项目技术来源本项目技术来源为大连三洋公司。五、建筑指标1 号冷库（低温库）6649.77m2。地下冷库（保鲜库）6649.77 m2。2 号冷库（高温库）4844.31 m2。机房 497.06 m2合计：18640.91m2。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 6 1.2.31.2.3 主要建设条件主要建设条件一、场地概述拟建的两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程位于湖北省荆州市荆沙大道北侧，项目紧邻荆襄、汉宜高速公路荆州出入口，距荆州中心城区仅 3 公里，距长江码头约 5 公里，距新建的荆州火车站仅 1.5 公里，离沙市飞机场 5 公里，是荆州市整体城市规划中的“物流商务园区”。荆州市作为两湖平原区域的中心城市之一，地处湖北中南部，与周边的宜昌、荆门、潜江、仙桃等距离在 100 公里以内，与武汉、襄樊、岳阳、常德等在 200 公里左右。二、交通条件项目的交通区位优势十分明显，具有公路、铁路、水路联运的良好地理环境。荆州市地处湖北省中南部，位于江汉平原腹地，东连武汉，西接三峡，南跨长江，北临汉水，是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是川湘鄂经济纽带，长江中游重要港口城市，国家轻纺工业基地、粮棉油生产基地和淡水渔业基地，素有文化之邦、鱼米之乡和旅游胜地的称誉。荆州市拥有四通八达的公路网，荆州市现状的公路主骨架由襄（樊）荆（州）高速公路、宜（昌）黄（石）高速公路，207 国道，318 国道组成。其中襄（樊）荆（州）公路、宜（昌）黄（石）高速公路和 207国道和 318 国道分别在荆州市交汇。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 7 沪汉蓉高速铁路将于 2009 年建成通车，荆沙铁路为焦枝线上的支线铁路，规划将东接岳阳，成为焦枝铁路和京广铁路的联络线。荆州港是长江中游的重要港口，荆州长江公路大桥的建成和相关公路技术等级的提高，荆州港的物资贸易量将逐步增加，它将成为长江上又一重要的联系公路主干枢纽的港口。三、主要农产品资源、燃料和动力供应1、主要农产品资源本项目主要交易物质为粮食、棉花、油料、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品、种子、农资、农机等。两湖平原是湖北、湖南两省粮、棉、油、蔬菜和土特产主要产区。2007 年，两湖平原农产品总量 4840.77 万吨，湖北、湖南两省农产品总量 12804.58 万吨，本项目设计交易量为两湖平原和湖北、湖南两省 2007 年产量的6.20%和 2.34%。此外，由于荆州市的特殊地理位置和商贸基础，全国每年还有大量的农产品通过两湖平原区域进行集中和分散，目前荆州市已形成了具有一定交易规模和影响力的转手流通市场，对周边市场有很强的辐射力和 影响力。项目通过与各地农产品市场打造“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”运营平台，为项目成为我国中部规模最大、功能最强的农产品流通枢纽和物流平台奠定了物质基础。2、能源电力：本项目总装机容量约 1500KVA，紧邻荆州市草市变电站，拥有足够的电力资源。目前，荆州市电力局已承诺本项目的电力供应。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 8 燃料：本项目属贮存、物流组织与协调项目，无所需的燃料生产。3、水资源本项目日用水量约 15 吨/日，主要为冷库、生活和消防用水。其中：冷库用水和其它用水 12 吨/日，用水由荆州市自来水公司供应。四、劳动力资源本项目建成投产后，新增人员 29 人。其中：管理人员 6 人、冷库技术人员 2 人、冷库保管及搬运人员 15 人、其它人员 6 人。管理人员、技术人员可从公司调配，不足部分向大专院校和相关企业调入。1.2.41.2.4 项目投入总资金及效益情况项目投入总资金及效益情况一、总投资与总资金量本项目总投资估算额为 7,784.57 万元，其中：建设投资 7,585.17万元，建设期利息 149.40 万元，流动资金 50.00 万元。二、资金来源本项目建设投资 7,585.17 万元，建设期利息 149.40 万元，其中资本金 3,734.57 万元，项目法人申请银行贷款 4,000.00 万元，年利率为7.47%。流动资金投资 50 万元，项目资本金 50.00 万元。三、经济效益本项目建成投产后，冷冻、冷藏各种农产品 2.5 万吨，年新增经营收入 2,508.00 万元，达产年利润总额 1,305.32 万元，净利润 978.99万元，息税前利润 1,305.32 万元，营业税金及附加 84.48 万元，所得两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 9 税前投资回收期 5.55 年（含建设期 1 年） ，所得税后投资回收期 6.36年（含建设期 1 年） 。1.2.51.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标本项目建设方案的主要技术经济指标可见表 11。主要技术经济指标表主要技术经济指标表表 1-1序号指 标单 位数 量备 注1建设内容1.1主体建筑m218640.911 号冷库m26649.77地下冷库m26649.772 号冷库m24844.31机房m2497.061.2冷冻能力吨250001 号冷库吨9000地下冷库吨80002 号冷库吨80002总投资与资金来源（建设规模）2.1总投资万元7,784.57建设投资万元7,585.17建设期利息万元149.40流动资金万元50.002.2资金来源万元7,784.57资本金万元3,784.57申请国内银行借款万元4,000.003定员总计人29管理人员人6工程技术人员人2冷库保管及搬运人员人15其他人64工作制度4.1全年工作天数天3604.2每天工作时间小时85主要燃料、动力消耗定额两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第一章 总 论国家粮食储备局武汉科学研究设计院 10 水万吨/年1.25电万度/年3006年总成本万元 1,118.20 达产年7年经营收入万元 2,508.00 达产年8年利润总额万元 1,305.32 达产年9项目投资财务内部收益率19.62 所得税前10项目投资财务内部收益率15.42 所得税后11项目投资财务净现值（7%）万元4,533.02所得税前12项目投资财务净现值（7%）万元2,774.08所得税后13项目投资回收期(含建设期 1 年)年5.46所得税前14项目投资回收期(含建设期 1 年)年6.22所得税后15资本金财务内部收益率17.24 达产年16总投资收益率（ROL）16.77 17项目资本金净利润率（ROE）25.87 18盈亏平衡点(生产能力利用率)38.47 达产年两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 11 第二章第二章 项目背景与发展概况项目背景与发展概况2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 项目建设单位项目建设单位一、概况建设单位湖北二十一世纪物流股份有限公司由蓝特集团有限公司于1998 年发起设立，公司总部位于湖北省荆州市，主营装饰建材、家居用品、农副产品的流通和物流配送以及电子商务等业务。公司于 2001年通过 ISO9001 国际质量管理体系认证，2008 年完成上市辅导工作，是湖北省重点后备上市公司。近几年来，公司大力实施资本经营战略，先后投资建设了蓝特商贸城、蓝特国际家居城及中国建材商务网。1996 年至 1998 年间，公司投资建设的蓝特商贸城装饰材料市场（一、二期）和蓝特商贸城陶瓷建材市场（三期）总占地面积 220 亩，建筑面积 16.7 万平方米，主营建筑装饰、装潢材料等产品，市场辐射至鄂、渝、川、湘、豫、皖、黔等七省 60 多个市县，年交易额 30 亿元。1999 年，蓝特商贸城成为我国三大建材批发市场之一，是国家经贸委评定的首批“国家重点商品市场” 。2003 年，公司投资近亿元建设了占地面积 80 亩、建筑面积 7 万平方米、主营家居用品的蓝特国际家居城。2007 年，公司投资 4 亿多元建设了占地 500 多亩、建筑面积达 20 万平方米的大型农产品交易物流中心。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 12 目前，公司几大市场形成的市场集群是长江中上游地区规模最大、设施最全、管理最先进的建材装饰市场、家具市场和农产品市场。公司不断聚增人力资本，推行职业经理人机制，完善公司管理结构，提升企业核心竞争力。公司不断创新物流经营业态，先后在市场中实施“精品街” 、 “名品店” 、 “超市区”等技改工程，并整合周边地区社会物流配送资源，实行物流配送“社会化、市场化”的新模式，走出了一条企业办市场发展物流的崭新模式。二、公司近几年经营状况公司历年无逃废金融机构债务情况，无欠息，无拖欠水费、电费、租金或税金被罚情况，无拖欠职工工资情况，其最大股东蓝特集团公司被湖北省建设银行评为 AA 级企业，是湖北省银行同行工会公认的“优秀信贷诚信客户” 。2.22.2 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义农业结构的调整受到各级政府大力重视，蔬菜生产和流通已呈现欣欣向荣的局面，但我国与先进国家相比，蔬菜加工的比例分别为 20%-30%和 80%，有相当大的差距。同时我国在蔬菜的后加工中仍为简单的清理和大包装，已经不适应市场的发展，急需要利用现代技术来对蔬菜，特别是毛豆产品进行深加工、精加工以适应市场对产品的需求。中国进入 WTO 和国内人民生活水平的提高，对冷冻食品的需求量不断提高，缮食结构的调整、市场的需求也必须通过龙头企业加工来带动蔬菜品种的改良和数量的增加。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 13 湖北省荆州市位于长江黄金水道中段，交通地理环境优越，农业结构也从传统的粮食种植向经济作物转变，特别是各类蔬菜的种植上，需要加工业对整个结构调整的支撑。根据国际和国内市场需求，发展无公害、绿色、有机蔬菜及其精深加工制品势在必行。湖北二十一世纪物流股份有限公司依托其自身的技术优势，在种籽、种植、加工与销售环节实行全方位的质量控制，利用对基地农户的技术咨询和技术服务，按无公害、绿色食品规程指导农民种植，重点抓好施肥与使用农药等关系到产品品质的关键环节，在此基础上，以工厂规模化生产科技含量高的冷冻蔬菜、低温脱水蔬菜、保鲜菜、净配菜等系列产品，并研发产品的更新换代。一方面在于提高产品质量档次，另一方面努力降低生产成本，从而提高具有国际、国内市场竞争力的物美价廉的冷冻蔬菜系列品种，以满足城乡居民和不同消费层次的需求。2.32.3 国内外现状和技术发展趋势国内外现状和技术发展趋势早期的冷冻蔬菜和食品主要用于果品和干鲜蔬菜，二十世纪 70 年代开始出现的盐渍毛豆杀青品种，那时的生产流程是以 R.B 工艺为主导的传统产品，消费者采购后，必须再煮 8-10 分钟方可食用，十分不便。即开即食品种在 80 年代中期才开始上市，开始生产的含盐毛豆，采取二次杀青和浸盐工艺，产品外貌色泽较差，含盐量不稳定，消费不畅。1988 年，日星冷冻根据日本市场需求，研制成全自动化盐味毛豆的生产流程，1999 年正式大量推向市场，2001 年仅日本市场年销售量两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 14 达到 3.5 万吨。与此同时，台湾 40 多家冷冻食品厂纷纷转向大陆，利用大陆廉价的劳动力进行刀豆、大蒜、西兰花等蔬菜的生产和销售，由于受自身技术力量的制约，加之在生产过程中粗制滥造，时有农药残留超标和有关质量不符合要求的现象发生，出口形势时好时坏.同时，又受到日本、韩国以及有关国家以绿色壁垒作限制，导致二十一世纪初，冷冻蔬菜出口受阻。2003 年，日星冷冻与日本公开昭的专利之争，也是由技术壁垒所导致。目前国际市场基本上以 CAC（国际食品发展委员会） 、IPPC（国际植物保护公约）及 HACCP 有关标准作为新的无公害蔬菜的生产和加工准则，从种植到收割、加工、运输、销售一体化都得到控制和监督。产品层次从无公害食品向绿色食品升级进而最终达到有机食品要求；产品质量要求色泽鲜艳、品种大小均匀，水份和其它调味剂均匀，保鲜效果好；工艺装备逐步发展为高压蒸煮、消毒杀青一体化，自动化深冷、速冻和包装。我国也制定了一系列无公害食品标准，本项目所选工艺和质量控制标准将以二十一世纪初世界先进水平为标准。改革开放以来，人们的生活水平日益提高，对食品的要求也越来越高，人们的饮食结构、饮食习惯也日趋合理，对食品的营养、安全、方便诸多方面的要求也越来越高。在大中城市，连锁超市的出现，给广大群众带来了生活的方便，也给食品、蔬菜供应提供了场所。工厂规模化科技含量高的冷冻蔬菜、低温脱水蔬菜、保鲜菜、净配菜等系列产品越来越受广大消费者欢迎。有质量保证，信誉度高的产品在市场的竞争中两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 15 将处于有利的地位。这样就要求食品加工企业不断地研发新的产品，提高产品质量档次，努力降低生产成本，创建品牌。企业有了好的信誉度，有了好的产品，市场的前景是广阔的。国内的蔬菜加工行业目前还处于起步阶段，主要的技术还是吸收和消化国际上先进、成熟的技术，所采用的工艺和质量控制标准也正在与国际接轨。2.42.4 建设项目在国民经济中所处的地位建设项目在国民经济中所处的地位2.4.12.4.1 符合我国国情符合我国国情两湖平原以及湖北湖南两省是我国粮食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品的主要生产区和集散地，农副产品加工业发达。 “两湖熟，天下足” ，两湖平原地处长江中游，农业资源优势明显，形成了良好的产地市场和销地市场。当前，两湖平原农产品流通大体处于自产自销、沿街叫卖、固定摊位和流动摊贩、现货交易的低水平状态。信息采集发布系统有待完善，交易方式层次低，物流环节如收购、清理、分级、包装、贮藏、交易、运输等都还处于粗放阶段，迫切需要按现代物流和工业化理念谋划农业，使农产品质量规范化、物流标准化、流通程序化，以期扩大生产、促进消费、降低费用、减少损失、农民增收。2.4.22.4.2 符合国家产业政策符合国家产业政策国家大力支持农产品市场建设和农产品物流体系建设。 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见指出，要“加强农村现代流通体系建设” ，要“积极推进农产品批发市场升级改造，促进入两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 16 市农产品质量等级化、包装规格化” ，要“加快农业标准化工作，健全检验检测体系，强化农业生产资料和饲料质量管理，进一步提高农产品质量安全水平” 。 国务院关于促进流通业发展的若干意见指出，要“加强流通基础设施建设，建立健全流通领域公共信息服务体系” ，要“加大流通基础设施建设投入力度，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度” 。此外，现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术已广泛地在欧美发达国家运用。业界普遍认为是企业降低物资消耗、提高劳动生产率之外的“第三利润源” 。当前，我国物流业总体水平不高，随着我国企业管理水平的不断完善和加强，企业可控的生产领域内降低成本的空间越来越小，在生产领域以外的采购、运输、仓储等物流环节上存在巨大的潜力。为此，2004 年，经国务院批准，国家发改委、商务部等部门联合印发了关于促进我国现代物流业发展的意见的通知 ，要求各地方、各行业要高度重视物流工作，搞好物流规划，支持重点物流项目。2.4.32.4.3 符合荆州市总体规划符合荆州市总体规划荆州市“十一五”规划支持农产品物流项目。荆州市“十一五”规划中，提出“坚持以市场化、产业化、社会化为方向” ， “积极构筑有利于服务业快速发展的机制和环境。 ”在现代物流业方面，要“紧紧围绕建设江汉平原现代物流中心区的总体目标” ， “全面推进流通体系现代化建设。积极发展第三方物流，着力建设现代物流信息网和四大现代物流园区” ， “加快推进现有运输、仓储、货代、外贸、批发等企业向现代物两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 17 流转型，整合物流资源，创新管理模式，提高物流专业水平。 ” “以湖北二十一世纪物流股份公司为主，组建农产品物流园。重点支持湖北二十一世纪物流公司两湖平原农产品交易物流中心项目建设。 ”荆州市城市建设和发展规划中，本项目所处位置是荆州规划的“商务物流区” 。本项目符合荆州市经济和社会发展规划和城市建设规划。2.52.5 项目建设必要性项目建设必要性2.5.12.5.1 是促进农产品流通的需要是促进农产品流通的需要 两湖平原以及湖北湖南两省是我国粮食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品的主要生产区和集散地，农副产品加工业发达。 “两湖熟，天下足” ，两湖平原地处长江中游，农业资源优势明显，形成了良好的产地市场和销地市场。两湖平原每年都存在大量的粮棉油及其它农产品交易，但由于交易市场和冷链物流系统建设滞后，导致价格混乱，品质参差不齐，水分杂质过高，贮藏和运输过程中产品和原料变质损耗，造成了大量的农产品资源浪费和人力物力的消耗。2.5.22.5.2 是减少农产品损耗和提高人民生活质量的需要是减少农产品损耗和提高人民生活质量的需要中国是世界上最大的水果、蔬菜生产国，2005 年，全国水果总需求量达到 7400 万吨，人均需求量为 55.72 公斤。预计至 2010 年，中国水果总需求量将达到 8000 万吨，人均需求量相应达到 57.31 公斤。同年，中国蔬菜总需求量为 29517 万吨，人均 222.25 公斤。预计到 2010年，中国蔬菜总需求量将达到 30408 万吨，人均需求量相应为 217.84两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 18 公斤。以苹果加工为例，由于原料充足、价格稳定，加工后又延长储存期和便于运输等因素，浓缩苹果汁每年以双位数增长。2005 年，浓缩苹果汁生产能力达到 2600 吨/小时。2004 年浓缩苹果汁出口达 48.7 万吨，2005 年比上年又有大幅增长。再如蔬菜、水果罐头也是主要出口产品，占全球市场的六分之一以上。水果和蔬菜是鲜活产品，通过发展冷链物流系统改善其储藏、运输和加工条件，可以减少损耗和浪费。2.5.32.5.3 是荆州及其周边地区发展现代农业的需要是荆州及其周边地区发展现代农业的需要农业是我国的基础产业，也是弱势产业。党中央十分重视农业，对于荆州及其周边地区来说，既是挑战，也是难得的机遇。根据荆州市第十一个五年发展纲要 ，农产品流通和加工行业将得到大力发展。荆州市农产品资源丰富、农产品转化量多、产业关联度高、带动能力强、市场潜力大，出口增值能力强。荆州市 2006 年蔬菜总产 238.4 万吨，水果总产 46.53 万吨，只有不到 10%进入到了有温度控制的加工和流通环节，而国外，达到 80%以上。仅此一项就可以看出荆州市冷藏物流市场的强大需求潜力。可以说荆州市冷藏物流所面对的市场是非常巨大的，冷藏物流项目的建设是符合荆州现代农业发展需要的。2.5.42.5.4 是满足农业产业结构调整的需要是满足农业产业结构调整的需要 项目建设是连接农业生产和城乡人民生活和消费的重要环节。是荆州农业走向全国乃至世界的途径，同时也是城市自身基础设施的组成部分。荆州市作为农业大市，该项目的建设，对调整农业产业结构，实现荆州农业向多元化、规模化迈进，促进全市农村经济全面进步，增加农两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第二章 项目背景与发展概况国家粮食储备局武汉科学研究设计院 19 民收入都是十分必要的。对提高城乡经济共同发展、社会各项事业和谐进步都将发挥积极作用。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 20 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测3.13.1 绿色冷冻食品的市场前景绿色冷冻食品的市场前景绿色冷冻食品是人世追求健康生活的较高品味产品，随着人们对回归自然，环境保护的需求，滥用农药、化肥以及转基因产品的大量出现使人们不得不面对现实，希望得到自然的无污染食品，其初始阶段为无公害食品，接踵而至是绿色食品，最终达到有机食品水平，国家标准委员会在全国农业标准 2003 年-2005 年发展计划中提出了大量修改目标，13 类涉农产品将制定国家标准，尽管毛豆相关产品尚未列入，但目前我国大量出口的食用菌及其初加工产品已经列入，相关蔬菜加工产品将逐步被列入，今后十年，将是绿色食品大力发展的时期和市场需求旺盛期，2010 年左右，将会逐步转向有机蔬菜时期。3.23.2 绿色冷冻食品市场现状绿色冷冻食品市场现状由于食品生产及其加工既是劳动密集型又属土地密集型产业，我国具有较大的生产优势，据外贸部的统计资料显示，近几年我国蔬菜出口量呈逐年上升趋势，1996 年为 30 万吨，1998 年为 45 万吨，1999 年为52 万吨，2000 年至 70 万吨，2001 年超过 100 万吨，2000 年，我国农产品出口 163.8 亿美元，果蔬、花卉出口占 20.1%，蔬菜 60%销往日本、20%销往欧洲、5%销往北美、2%和 1%销往非洲和拉美。2003 年元-八月，我国食用蔬菜出口已达到 135536 万美元，而世界市场对中国蔬菜还寄两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 21 予相当的希望和表示极大关注。除大葱、大蒜、紫苏等大宗产品外，菜用大豆（毛豆）也是一个比重较大的品种之一。我国目前蔬菜中毛豆出口基本是向日本、韩国、欧洲、东南亚等市场。目前，我国蔬菜在国外市场的竞争力仍然不强，其主要的问题在于蔬菜产品的品质达不到国际市场的高档次标准。以美国纽约蔬菜交易市场价格，结合美国其它州蔬菜批发市场的批发价，可以看出不同质量档次的价格差异很大。根据大小、颜色、形状、内部组织、干净程度、是否有缺陷及其它永久性的物理性破坏共分很好、好、尚好、一般、差等5 个档次。质量好的产品价格大约是质量较差产品的 3-6 倍，最低价格已经和目前上海大卖场中的价格相近。本项目将以优质的原料和现代化的加工水平生产毛豆，其价格将是国内市场的至少 3 倍以上。在蔬菜的分级的价格分配上，台湾厂商充分利用这一特点，在国外市场价格和份额上取得了良好的效果。随着我国人民生活水平的不断提高，消费量不断增加，但由于其季节性问题，在某些季节出现断档，满足不了消费者的需求，许多人为之叹息。尽管如此，但目前由于在种植和采摘过程中未能很好的控制采摘时节、加工时间、保鲜水平等环节，在质量上仍存在较大的差距。一方面市场广泛需求旺盛，另一方面采摘加工不规范，质量参差不齐，市场找不到好的卖点，挫伤农民种植蔬菜的积极性。该公司冷链物流工程项目正可解决此类的问题，以解市场之急需。近几年来，随着我国商业的发展，连锁超市发展迅速，便民超市也两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 22 深入到每一个居民小区，人们的购买习惯也发生了变化，消费者已逐渐习惯于到超市购买食品、蔬菜等。商业行业的发展也为食品的消费提供了场所，提供了机遇。冷冻蔬菜、低温脱水蔬菜、保鲜菜、净配菜等系列产品也逐渐被广大消费者接受和喜爱。食品加工企业只要从种植、收割、收购、加工、购藏、运输、销售全过程一体化都得到有效的控制和监督，树立良好的市场信誉，保证质量，培育品牌，创建名牌，消费者是认同的。人们生活节奏的加快，工作效率的提高，也需要方便、安全、营养合理的蔬菜。随着人们生活水平的进一步提高，对食品的要求也越来越高，食品工业将大有作为，绿色冷冻食品的市场也越来越大。天荣股份有限公司利用企业的自己优势和原有品牌的影响力，在现代农业产业化方面拓展领域，开拓市场，绿色冷冻食品工程将在行业内起到示范作用。3.33.3 项目产品销售预测与出口分析项目产品销售预测与出口分析根据外贸部统计资料显示，我国冷冻蔬菜出口量 2007 年已超过100 万吨，该年日本进口 8 万吨，韩国进口 5 万吨，大部分为大陆供应，部分由台湾、泰国供应。有关专家预测，在冷冻蔬菜品种出口在今后几年内将有大幅度的增长，预测蔬菜出口量 250 万吨的 1/5 左右，并每年将还以 10%左右的速度递增。国内销售形式将逐步由粗放型个体加工转化集约化加工销售，2008年国内集中加工产品市场需求量将达到 100 万吨以上。3.43.4 农产品流通业和物流业现状分析农产品流通业和物流业现状分析两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 23 3.4.13.4.1 我国流通业现状分析我国流通业现状分析我国流通业有待发展和完善。从我国流通企业规模和结构上看，企业数量多，规模偏小。中小企业仍是流通业的主体，单体分散经营的流通主体仍占较高比重。目前，在全国 1700 多万个流通主体中，有 93%为单体经营的个体商户；规模以上流通企业比重仅为 1%；销售额亿元以上的大型流通企业仅有 200 多家，销售额超过百亿元的仅有 10 余家。2004 年，我国批发零售业前 100 家企业的销售额只占全社会消费品零售总额的 9%。而同期美国仅沃尔玛一家公司销售额就达 2630 亿美元，占美国当年全社会消费品零售总额的 7.8%，相当于中国当年社会消费品零售总额的47%。总体分析，我国零售业的零散度高达 90%，而欧美国家只有 40%左右，日本为 50%。从我国流通产业内部上看，产业结构不尽合理。主要表现在三个方面：首先，现代流通业在流通总量中所占比例小，流通现代化水平低。以满足初级交易为主的传统经营方式大量存在，新型流通方式发展虽快但规模很小；其次，流通业的组织形式结构不尽合理，即企业内部法人治理结构、运营机制、激励机制、竞争机制等方面有待完善；第三，批发业与零售业的比例结构不合理。零售业发展较好，批发业发展滞后。这种状况与快速发展的流通业不相适应。3.4.23.4.2 我国农产品批发市场现状分析我国农产品批发市场现状分析规模化农产品批发市场已成为我国农产品流通的主要渠道。2005两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 24 年，我国农产品交易额达 8000 亿元，其中规模化批发市场有 4862 个，交易额约为 4219 亿元, 规模化批发市场农产品交易额占农产品总交易额的 52.7%。通过农产品批发市场交易的粮食、食油、肉禽蛋、水产品、蔬菜、干鲜果品等八大类农产品总量达 2045.6 万吨，同 1996 年相比，市场数增加了 10.3%。据中国市场统计年鉴发布的数据，国内较大的农产品批发市场有布吉农产品批发市场、北京新发地农产品批发市场、郑州粮食批发市场、合肥周谷堆农产品批发市场、长沙红星大市场、广州市白云农产品批发市场、哈尔滨哈达果品市场、山东寿光蔬菜批发市场、天津红旗农贸批发市场、山东烟台蛇窝泊果品批发市场。3.4.33.4.3 两湖平原农产品批发市场与全国农产品批发市场比较两湖平原农产品批发市场与全国农产品批发市场比较农产品批发市场建设滞后。2007 年，两湖平原农产品交易额近1200 亿元，尽管自发形成的农产品市场 2438 家，但通过规模以上农产品批发市场 65 家交易额仅为 220 亿元，两湖平原规模以上农产品批发市场交易额仅为两湖平原农产品总交易额的 18.3%。 荆州市农产品交易额近 300 亿元，通过规模批发市场 12 家集散交易额仅为 40 亿元，荆州市规模以上农产品批发市场交易额仅为农产品总交易额的 14%。这种市场建设滞后的现实与全国重点农产品生产基地极不相称，但同时为从事农产品交易物流行业的企业提供了良好商机和广阔发展空间。3.4.43.4.4 我国农产品物流现有特征我国农产品物流现有特征我国农产品的物流按有无中介主体参与可分为 “单段二元式”物流、 “双段三元式”和“多段众元式”物流三种。 “单段二元式”物流两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 25 为直销式，即生产主体（企业农户）消费者，买卖双方直接见面，无中间环节，交易费用低，商品损耗少，是销售物流发展方向，这种形式只存在于小批量交易、加工企业设点收购的过程中；“双段三元式”物流是当代西方发达国家在农产品市场流通中普遍采用的作法。它的形式为生产主体中介者（分销商等）消费者。但是，如果中介主体多重，会形成“多段众元式”物流。我国农产品的销售过程物流形式常常为：农产品生产者产地中间商市场批发商市场中间商零售商消费者。经历了多个销售环节，农产品随货主转换场所，物流环节多，路线长，多次装卸搬运和包装，中间损耗大，因此增加社会交易费用和物流成本，降低物流效益。而且中间商层层瓜分中间利润，损害农户利益。3.4.53.4.5 两湖平原和荆州市农产品流通现状分析两湖平原和荆州市农产品流通现状分析一、本地农产品商品率高，以流出为主，农产品市场建设拥有一定基础有关资料表明，两湖平原农村农产品商品率达 82.2%，其中：种植业商品率 87.5%、牧业商品率 94.4%、渔业商品率 72%。同发达地区相比，还存在差距，与其优厚的资源条件和区位优势也不相称。主要原因是农民还没有完全从自给自足的传统思维模式跳出来，其生产活动仍带有很大的盲目性、传统性，农业生产的组织化程度市场化程度也较低。农民进入市场，需要信息、技术、农产品流通等中介组织提供服务。而两湖平原农村原有的供销社、粮食部门、农业服务部门由于机制原因、两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第三章 市场分析与预测国家粮食储备局武汉科学研究设计院 26 适应市场能力不强，没有充分发挥其服务农业、服务农民的作用，为农业生产提供产前、产中、产后服务的各种技术协会、信息协会等中介组织处于起步阶段，不能适应现阶段市场化要求。一些由政府主办的农业技术推广体系大多网破线断，技术、新品种推广困难，这些都成为农业和农村经济发展的重要障碍。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第四章 建设规模与运营模式国家粮食储备局武汉科学研究设计院 27 第四章第四章 建设规模与运营模式建设规模与运营模式4.14.1 建设规模与方案建设规模与方案4.1.14.1.1 建设规模建设规模一、储藏能力1、低温冷冻 9000 吨。2、高温冷藏 8000 吨。3、保鲜 8000 吨。合计：25000 吨。二、经营范围各种适宜于冷冻食品、蔬菜、水果等，冷冻产品的研制、开发、技术转让、销售和服务等。三、指导思想本着发展农业产业化经营模式，推动农业种植结构调整，引导国内消费、扩大出口的愿望，依照中华人民共和国食品卫生法及相关法规和拟出口国对冷冻食品的各项法律、法规和条款规定，采用高科技工艺生产手段，以世界先进的经营管理方法，努力提高科研水平、管理水平和经营水平，使成为荆州市的绿色冷冻食品基地。四、项目技术来源本项目技术来源为大连三洋公司。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第四章 建设规模与运营模式国家粮食储备局武汉科学研究设计院 28 五、建筑指标1 号冷库（低温库）6649.77m2。地下冷库（保鲜库）6649.77 m2。2 号冷库（高温库）4844.31 m2。机房 497.06 m2合计：18640.91m2。4.1.24.1.2 项目建设目标项目建设目标为加快两湖平原农产品交易物流中心建设，促进荆州地区农产品流通和农业结构调整，公司拟进行两湖平原农产品交易物流中心农产品冷链物流项目建设。该项目实施后，通过改革两湖平原农产品交易物流中心的现有管理体制和建立良性投入机制，引导地方和企业加大对农产品冷链物流建设的投入，完善荆州地区现有重点农产品交易市场的冷链物流基础设施，提升市场的功能和档次；逐步形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、统一高效、竞争有序、现代化的农产品批发市场体系。对增加农民收入、降低流通成本、保证人民消费安全，提高荆州地区农产品的竞争力，有十分重要的意义。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程将遵循现代物流理念，建设集“物质流、资金流、信息流”高效统一的农产品冷链中心，通过产品贸易、批发交易、包装加工、物流配送、电子商务、信息服务、农技培训等多种功能，采取“合纵”和“连横”相结合的方式， “合纵”两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第四章 建设规模与运营模式国家粮食储备局武汉科学研究设计院 29 上接农产品生产基地（农户） 、农村经纪人、初加工企业，下连用户、零售商和深加工企业；“连横”联合全国各地大型农产品批发市场和中小型专业市场，打造“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”运营平台，实现具有现代冷链物流体系的冷链中心。项目通过 2 到 3 年的经营，使两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程成为我国中部规模最大、功能最强的农产品冷链物流平台。4.24.2 运营模式运营模式4.2.14.2.1 经营理念经营理念合纵连横。横向联合，与各地大型农产品批发市场和本地各种农产品批零市场组建战略联盟，实现“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”的目标，着力打造全国农产品大物流格局的节点。纵向发展，上与连锁物流企业、超市、规模经销商和其他客户密切联手，下与各地的农副产品加工企业、农户基地相结合，发展物流配送。形成“纵横交错”的现代化农产品冷链物流中心。4.2.24.2.2 运营方针运营方针一、打造品牌：“两湖熟” ， “天下足”1、通过常年举办全国性和区域性农产品“节” “会” “展” ，配之以营销策划、媒体推介、公关等宣传举措，打造市场品牌。2、通过制定标准，选择基地生产优质农产品，贴牌加工，使“两湖熟” 、 “天下足”农产品成为绿色无公害、消费者放心的知名品牌。3、建立购销网络、实施专业培训、打造绿色市场、规范物流配送、两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第四章 建设规模与运营模式国家粮食储备局武汉科学研究设计院 30 使“两湖熟” 、 “天下足”成为农产品流通领域的主导品牌。二、建立两个平台：农产品交易平台和信息网络平台1、充分发挥两湖平原农产品资源、市场需求优势，按照国家有关“建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，实现贸工农、内外贸一体化”战略方针，建立以两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程为核心的城乡一体化农产品物流中枢和商贸平台。2、通过与国家农业信息网络、各大农产品流通市场、各地农产品专业网站等进行联网，实现信息共享。三、构建三个网络：农商网络、市场网络、配送网络1、上游通过组织“十大基地、十万农商、百家公司、百万农户”建立农产品供应网络。2、中游通过与各地大型农产品批发市场和本地农产品批零市场组建战略联盟，实现资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价的目标，打造农产品大物流格局的节点。3、下游发展规模化、标准化、流程化物流配送体系、与“十大品牌超市、百家农产品深加工企业、千家便利店、万村千乡工程”合作，形成社会化互动配送网络。四、完善四大管理体系：产品质量管理体系、价格管理体系、优质服务体系、物流配送体系。1、产品的质量管理体系：建立和完善市场准入、质检、行业自律、先行赔付、无忧退货等制度。两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第四章 建设规模与运营模式国家粮食储备局武汉科学研究设计院 31 2、价格管理体系：包括构建各类农产品价格信息数据库、推行竞价拍卖交易、杜绝价格欺诈、实行价格指导检查制等。3、优质服务体系：包括服务流程标准、岗位管理标准、实行规范化、亲情化、无障化、系列化服务等。4、物流配送体系：包括统一标识、统一运载工具、统一服务规范流程等。 两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程项目可行性研究报告 第五章 建设条件与场地选择国家粮食储备局武汉科学研究设计院 32 第五章第五章 建设条件和场地选择建设条件和场地选择5.15.1 场地所在地理位置现状场地所在地理位置现状5.1.15.1.1 场点与地理位置场点与地理位置两湖平原农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目建设场点位于湖北省荆州市荆沙大道北侧。是荆州市北部城郊结合部。荆州市地处湖北省中南部，长江中游的江汉平原腹地，地理位置位于东径 1151511405，北纬 29263137。横跨长江两岸，东临武汉，南与湖南省接壤，西接宜昌市，北邻荆门市、潜江市、仙桃市。荆州市位于两湖平原中心，距武汉市、长沙市约 200 公里，距宜昌市、荆门市、岳阳市、常德市、襄樊均在 200 公里内。项目紧邻荆襄、汉宜高速公路荆州出入口，距荆州中心城区仅 3 公里，距长江码头约 5 公里，距新建的荆州火车站仅 1.5 公里，离沙市飞机场 5 公里，是荆州市整体城市规划中的“物流商务区” 。项目的交通区位优势十分明显，具有公路、铁路、水路联运的良好地理环境。5.1.35.1.3 场地现状场地现状地势平坦，少量拆迁。两湖平原农产品交易物流中