公园项目建议书

目 录前言1第一章 项目总论2一 项目名称2二 项目地点2三 建设期限2四 项目承办单位2五 项目定位2六 形象定位2七 资金来源3八、主要经济技术指标3第二章 编制依据及范围4一、编制依据4二、研究范围5第三章 项目建设背景及必要性和可行性分析6一、项目建设背景6二、项目的必要性7三、项目的可行性9第四章 拟建地址的建设条件10一、项目所在地概况10二、项目现状分析12第五章 工程建设方案14一、指导思想14二、设计原则14三、规划目标15四、规划方案15第六章 项目发展分析29一、发展条件SWOT分析29三、开发思路32四、目标市场定位34第七章 环境容量及客源市场预测39一、环境容量预测39二、客源市场预测40第八章 生态环境保护措施43第九章 消防与安全保卫45一、景区防火45二、景区重力灾害防治46三、景区治安保卫46四、景区医疗救护设施设置46第十章 投资估算及资金筹措47一、投资估算47二、资金筹措49第十一章 效益分析50一、景区盈利模式50二、经济效益分析51三、社会效益分析53四、生态效益分析53第十二章 项目风险分析54一、主要风险因素的识别54二、规避风险的措施56第十三章 研究结论与建议57前言近几年来德宏州旅游事业围绕“旅游活州”的发展思路，克服重重困难，实现了持续发展。但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，依托地区内的傣族、景颇族、阿昌族、傈僳族、德昂族等丰富的少数民族文化，凸显地方少数民族风情，已成为打造精品旅游项目的重要途径。本项目注重突出民族特色并把民族文化与山水风光有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。依托孔雀湖周边良好的自然环境，丰富的旅游资源，“公园”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。我单位有幸受开发建设单位委托，组织有关技术人员就开发市公园景区项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目建议书。在此过程中项目有关行政主管部门及建设单位的有关领导给予了积极支持和大力帮助，在此一并致谢。第一章 项目总论一 项目名称地区市公园二 项目地点项目位于市镇孔雀湖东南方向。三 建设期限2009年2017年四 项目承办单位 市旅游局五 项目定位依托地区丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。六 形象定位“民族情天地外，东郊景有无中”诠释：身临感受浓浓的潞西少数民族风情，你会感觉她就是唯一的，也是最让人留念的，达到极目；加之公园的景色在山水的怀抱中有一种朦胧美似有似无，若隐若现，使游览者身处仙境一般。七 资金来源 本项目总投资4889万元，其中：政府投资： 831万元自有资金（含融资）：1614万元 银行贷款： 2444万元。八、主要经济技术指标（一）用地平衡表表11 公园景区用地平衡表编号类 别数量（公顷）用地比例 （%）1总用地面积94.761002建筑占地面积0.840.93水面面积4.654.94绿地面积74.5077.65景区道路、广场14.7515.6（二）技术经济指标表12 公园景区主要技术经济指标编号类 别技术经济指标1总用地面积(hm)94.762总建筑面积（m2）113833游客和景区管理中心（m2）10004风味小吃餐厅（m2）59005民俗博物馆（m2）16006少数民族民居（m2）16807游览休息室9338旅游公厕2708建筑密度0.9%9容积率0.0110绿化率82.5%11停车位（个）110第二章 编制依据及范围一、编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007年）；2、城乡规划编制办法（2007年）；3、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；4、国家计委投资项目可行研究指南；5、中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）；6、建设项目可行研究方法与参数（第三版）；7、项目规划方案；8、城市规划编制办法实施细则；9、云南省旅游发展总体规划；10、地区旅游发展总体规划；11、瑞丽江大盈江国家级风景名胜区总体规划；12、市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；13、潞西城市总体规划；14、市旅游发展总体规划；国家、云南省、地区、市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，云南省、地区及市相关的政策、法规和文件；国家工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。二、研究范围项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。第三章 项目建设背景及必要性和可行性分析一、项目建设背景地区“十一五”旅游产业发展的主要任务是：一、优化配置旅游资源，完善旅游空间布局。二、争取德宏旅游产业发展取得大突破。高质量、高水平规划景区景点，全面提高旅游服务质量。以“休闲度假、康体养生”产业为重点，突出“区位、气候、生态、民族、宝玉、地热”等地方特色，着力建设“康体天堂、休闲潞西”旅游品牌。公园集休闲度假、康体养生和民族文化生态体验等旅游活动于一体，不仅符合市的旅游发展规划，而且具有很好的开发价值和市场前景。在各种政策的扶持和指导下，根据项目拟建区的自然资源优势和区位条件及市旅游业发展态势分析，公园景区通过观光休闲项目以及各种独具民族特色的参与性体育运动休闲项目启动旅游市场，逐步把项目区产品推向市场。最终实现从观光型旅游向休闲度假型参与式旅游的转变。二、项目的必要性市人民政府把发展作为强州富民第一要务，市公园旅游项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。潞西旅游业滑坡不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了潞西旅游业已不可能再凭单一的勐巴娜西珍奇园去再创昔日的辉煌。勐巴娜西珍奇园虽仍是潞西旅游业中的一个基础产品和重点产品，但已不是龙头产品和拳头产品。潞西旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。根据潞西旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，潞西的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：1、公园开发建设是市经济快速发展的需要。今日潞西，在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入市新的经济增长点受到州党委、市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为市经济发展不可缺少的一部分。2、是国家产业结构调整政策的需要市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。市的现状迫切需要进行产业结构的调整，发展旅游业，将为市提供新的产业支柱。3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。公园附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使市的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。 4、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这两方面有独得的优势，公园景区项目的开发是社会市场经济发展的需求。 5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。综上所述可以看到，市发展旅游业有很多优势和机遇，公园景区的建设只要在明确潞西旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于潞西旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。所以说公园项目的建设是必须的。三、项目的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和少数民族文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。由于与勐巴娜西珍奇园、孔雀湖、勐焕大金塔旅游专线不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、民族文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。同时，其电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。 3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。 4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第四章 拟建地址的建设条件一、项目所在地概况市位于云南省西部边陲，德宏傣族景颇族自治州的东南部，自古为“南方丝绸之路”的必经之地。东、东北与龙陵县相邻，西南接瑞丽市，西、西北连陇川县、梁河县，南与缅甸交界，国境线长达68.23公里。市旅游区具有良好的旅游资源基础，发展边境旅游的区位优势明显，特别是与其靠近的缅甸北部是世界上少有的天然生态保存较完好的地区和世界闻名的宝石产地，为潞西发展跨境旅游提供了有利条件；加之相邻的滇西北和滇南两大旅游热区的辐射和带动作用对市旅游业发展产生强大的联动作用。项目位于市镇孔雀湖东南岸。与周边的孔雀湖、勐巴娜西珍奇园、大金塔、绿色家园构成了一个比较集中的景观带。孔雀湖位于市城东南2.5公里，夏无酷热，冬无严寒，多雨多湿，云雾缭绕，环境优美、空气清新，成为人们休闲度假、避暑疗养之所。勐巴娜西珍奇园，国家4A级景区，位于云南省市区的东南部。是一家一期项目已建成开放的原始古朴、古树名木、珍稀植物、奇石珍宝的生态园林景区。勐焕大金塔坐落在市城区东南方孔雀湖畔的雷崖让山之巅，四周山清水秀，郁郁葱葱，环境幽雅，视野辽阔。塔高73米，底宽50米，高耸挺拔，雄伟壮观，气势恢宏。绿色家园位于孔雀湖正北的五亚山，山体植被丰茂，山间平谷、河流、湿地、田园交叉，具备开发旅游房产、观光休闲景区的潜力。从整体上看，此景观带已成为市的一道风景线,而孔雀湖及其周边的景点还处于开发规划阶段，是发展潞西旅游业的重点项目；分开来看，各景点在内容和侧重点上各不相同，有效的形成互补和联系，共同推动市旅游业的发展。“公园”规划区域资源丰度较高，人文资源和自然资源相得益彰，连同孔雀湖、勐巴娜西珍奇园、大金塔、绿色家园景点较适合采取以点串线，以线带面的整体规划和开发方式。二、项目现状分析（一）地形、地貌及环境条件拟建场地长条形，地势平缓，大部分是森林，部分为空地，海拔10491133米。现状地形大体西低东高，基本被森林包围，大部分为山林地形，东部最高点海拔1133米，局部地势比较陡。土地利用类型主要包括林地、山地、道路以及未利用地等类型，以山林地及未利用地为主。基地内地貌比较单一，基本可以分为缓坡地、台地及山地三种情况。根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地或景观用地。整体来说，生态基础比较好，条件完备，地块降水丰沛，水资源丰富，土壤地质适中，保肥力强，气候适宜，光照充足，地块植被覆盖率较高。（二）水文地质条件拟建场地地层系第四纪（Q）沉积层，表层为耕作土，其余为冲洪积成因的粉质粘土，含砾粉质粘土、砾砂土。地层岩性及厚度相对稳定，无不良地质现象存在。（三）交通条件拟建场地位于市城区边缘，有一条3.0米宽的弹石路可进入，部分路面情况较差，遇到阴雨天很难行走，但总体情况较好，已准备改建为景观公路。（四）社会环境条件市作为滇西边境中心城市，缺乏能集五种民族特色，民族文化体育于一体的标志性景区。本项目的实施，对德宏的经济社会发展、旅游功能的完善和知名度的提高产生较大影响，受到社会各方面的关注。（五）公共设施条件拟建地点已纳入市城区规划，道路、供电等外部条件已具备，只需在原有基础上稍加完善，供水、排水需根据需要，建设给排水系统。（六）综合评价结合市社会经济发展的特征和“十一五”发展规划，该项目有几方面的有利因素：一是近年来市经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的发展基础条件；二是目前整个市范围内缺乏具有现代气息，融民族文化体育的休闲娱乐旅游设施，存在着投资建设的市场契机；三是市委、市政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。第五章 工程建设方案一、指导思想1、以市场为导向，把环境效益和经济效益结合起来，首先要保护好风景区的自然环境和资源，成为全人类子孙万代永续利用的财富。 2、要保护自然资源的特色，贯彻“保护、利用、保护”的原则，严禁破坏生态平衡，人工设施必须与自然环境协调统一。 3、要具有高质量的环境，采取高标准的建设，满足高层次的游览，适应高效益的旅游，达到高觉悟的利用，实行高水平的管理，建设一流的风景游览胜地公园。二、设计原则1、市场导向原则：市场是检验产品开发是否成功的试金石，本规划坚持以市场为导向，充分把握市场规律，了解市场消费特征和趋势，进行旅游产品设计和相关产业链的配套规划，以保证项目赢取相当的市场份额。2、突出特色，打造精品原则：把项目置于孔雀湖旅游度假区的全局考虑，打造精品旅游路线中的孔雀湖片区旅游规划。打造以休闲、观光、度假、购物、参与民族活动、领略民族风情为主题的旅游线路。3、整体协调原则：规划设计自然化、文脉化、人性化、可持续性。4、建设规范原则：严格按建设程序办事，按自然规律和经济法则管理项目；工程建设严格执行国家建设部、发改局相关强制性规范、规定。5、经济促进原则：项目开发建设与推进城镇化建设、市域经济发展相结合，促进民族地区经济腾飞。6、环境保护原则：在项目规划过程中，坚持以保护为前提，保护与开发利用相结合，确保当地旅游资源和生态环境的良性循环。三、规划目标以市场导向为原则，以以人为本为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将公园建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强区和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。四、规划方案（一）功能分区根据功能分区整体结构追求旅游区生态环境、社会经济和旅游利用综合功能的最优化，保证旅游地的可持续发展的特点，“公园”以突出“绿”为主体，将少数民族风情，湖光山水、热带花果园林风貌穿插于其中形成了“一中心，一环线，三片区”的功能分区，即：“一中心”休闲娱乐中心处于整个公园的中心区域，其中设有中心广场、游乐场、休闲烧烤、水上乐园、风味小吃餐饮等。该区域是公园的主要休闲娱乐场所，主要突出轻松愉悦的氛围，景观上给游人一种“满园深浅色，照在绿波中”的视觉享受。“一环线”景观游览主道景区主要游览路线呈环状设置，将园内主要景点串联起来，游人可通过步行、自行车、观光电瓶车等形式游览景点。“三片区”民族文化展示区、民族文化风情区、生态观光林区。民族文化展示区：设置于公园东北角处，周边设有游客接待中心和商品销售中心，是民族文化展示的主要区域。1、游客接待中心兼有导游服务、咨询、管理、医疗救护等功能，为是L长形建筑，总面积660平方米。2、商品销售中心作为旅游纪念品和土特产品销售地点。设置在游客接待中心西侧兼顾公交车和自驾游两类旅游群体的需要，面积667平方米。民族文化风情区：集中展示少数民族文化，将建具有民族特色的丢包场，藤球场，射弩场，葫芦丝演奏场，篝火晚会场等。该区主要是展示民族文化，荟萃民族风情。文化是民族的精髓、象征和代表，主旨在于用文化打动游人，用文化给游人带来精神上的洗礼。生态观光林区：以生态保护为主，培育绿色环境概念。作为自然环境来管理，向游客提供户外娱乐活动和简朴自然的设施，控制机动车道的通行。用一种最原生态的景观亲近游人，使人“回归自然，返璞归真”。游客在林中的游览活动区，包括快活林、林间休憩、户外自助休息区（帐篷服务等）、游客留念林。1、快活林在林间辟出一定的区域，开发参与性较强的休闲性旅游项目。如改变传统杨树林的种植方式，设置迷宫式或曲线式种植，游客可以空中悠游、林中攀爬、自行车（1 人、2 人、多人）林间穿行、树上寄居等，在此尽情享受意杨林带来的快乐。林间休憩设置林间休闲小木屋2处，每处2035平方米，提供茶水、棋牌等服务；在快活林的过渡地带设林下散步道、休息座椅、小亭子、垃圾桶、厕所等。2、户外自助休息区以游客中的时尚消费者为服务对象，提供帐篷、野营装备服务等。3、游客留念林：在周围山林稀疏区域开辟一片区域作为游客留念林。游客可以购买树种亲自栽种，并制作牌子识别，已达到游客到此一游的心态，又环保、又有收益。个人可以种下“爱情树”、“友谊树”、“亲情树”等，单位团体可种下“全家福”、“企业林”、“知音林”等。留念林平时由开发商或农场统一照料和管理。4、管理服务用房林间游憩区的服务管理设施，面积36平方米。（二）景区的主要建设项目1、风情园中心场：面积14536平方米，是公园的中心活动场。在专题活动期间是开幕式、闭幕式的主会场。其内建有景颇族的目瑙纵歌场和傣族的龙亭。目瑙纵歌纵歌是德宏景颇族的传统节日，一般在农历正月十五日举行，节期四至五天。泼水龙亭是傣族泼水节标志，每逢傣历六月中旬，就是了傣族送旧迎新的泼水节。节日前夕，男女青年将上山采摘鲜花树枝编织成花水树，届时全部傣族人民将围绕这个泼水塔及花水树尽情唱歌跳舞，并相互泼水祝福吉祥如意。2、丢包场：面积3286平方米，傣族风格。“丢包”最富浪漫色彩，往往是傣族未婚青年的专场游戏。“包”是象征爱情的信物，由傣族姑娘用花布精心制作，内装棉籽，包的四角缀有五彩花穗。丢包时，在绿草如茵的草坪上男女各站一排，先由傣族姑娘将包掷给小伙子，小伙子再掷给姑娘，并借此传递感情。如此，花包飞来飞去，最后感情交流到一定程度，双方悄悄退出丢包场，找一个幽静的地方依肩私语去了。而且，丢包游戏简单而热情高，遍及全国各地，大人小孩都可以参与。在整个景区中可以说是一个热点，也是景区收入的一个主要点。3、藤球场：面积962平方米，傣、景颇族风格。藤球运动是两队隔网竞赛的运动，是一项观赏性、竞技性很强的项目。藤球的体积小、重量轻，要用脚去支配和控制球，但技术动作比足球更加精确、高难，主要针对青少年，不仅增加体魄，还具有很大的挑战性，学习工作中的一切烦恼在这里都可以尽情的释放，明天一定会更美好。4、射弩场：面积3998平方米，僳僳风格。每年农历正月初一至初三，傈僳族男子都要举行射弩比赛。比赛时的箭靶，是傈僳族民间的特色食品油煎粑粑和肉片。射手按顺序比赛，射中“猎物”归己。正式比赛时，两男一女为领队，一男肩上扛弩弓，包头上斜插一支箭，一男两手举着饰有弯弓和箭标志的红、白两色旗。选手列队通过彩门进入广场，围着旗杆向红白两色旗祭酒，跳集体舞，舞罢开始比赛。5、上刀杆场：面积813平方米，僳僳风格。每年正月十五傈僳族都要举行刀杆节，它是傈僳族的传统民族节日以惊险著称。刀杆节这天，几名健壮男子先表演蹈火仪式。他们赤裸双脚，跳到烧红的火炭堆里，蹦跳翻滚，表演各种绝技。第二天，他们把磨快的36把长刀，刀刃口向上分别用藤条横绑在两根20多米高的木杆上，组成一刀梯。表演者空手赤足，从快刀刃口攀上顶端，并在杆顶表演各种高难动作。如今，这顶惊险的传统祭奠仪式，已演变为傈僳族好汉表演绝技的体育活，处处体现着傈僳族人民的机智勇敢。6、游乐场：面积64631平方米。配备基本的娱乐设施，如疯狂老鼠，激流勇进，滑梯，过山车，碰碰车，章鱼（转的那种），海底世界，云霄飞车等等 。以碰碰车为例：坐上碰碰车，你就成了最酷的车手。踩住脚底的动力按钮，握紧方向盘，尽情体味那碰撞的快乐吧!当两辆车相撞，你肯定会来不及多想，“嘭”的一声，碰出的是清脆的笑声，刚才还在为白天工作烦恼的你会笑得非常灿烂！7、中心广场：面积9072平方米。位于水上乐园和游乐场中间，起组织交通作用，是人群驻留的场所，起交汇、缓冲和组织人流的作用。8、民俗博物馆：面积3391平方米。建筑外观应能体现主要五个民族的建筑特色，功能分区要合理。9、景观喷水池：面积366平方米，营造优美环境。10、小广场：面积3193平方米，起休闲集散作用。11、水榭：面积1485平方米，创建生态园林的特质。 12、停车场：面积3770平方米。位于公园入口区和生态农业观光区。（三）各类旅游基础设施规划由于项目区规划建设范围较大，基础设施投入占景区的总投资额比重较高，前期建设规划必须将基础设施投入与土地整理考虑周全。目前，该景区自然资源还没有深入开发，土地资源丰富，首先要解决的是旅游道路基础设施和旅游配套设施建设，从而带活项目区范围及旅游公路沿线的土地价值升值，用土地整理撬动资本运作，提高投资收益回报。1、道路基础设施生态旅游道路设施规划主要是对外交通、游步道、停车场建设等。（1）对外交通从市中心到景区交通便利，不仅有多条路线可以选择，而且道路交通设施状况良好。可以通过大街团结大街南蚌路仙池路景区；或者选择勐焕路勇罕路仙池路景区；还可以选择阔时路金塔大街仙池路景区。（2）内部交通A：车行道规划一条围绕景区的环线车行道，即入口休闲娱乐中心区民族文化风情区生态观光林区民族文化展示区入口的游览道路，长3494m。车行道主要功能是联系各主要景点，并兼顾车行和人行，引导游人游览旅游区，为旅游区建设、管理和居民生活提供便利的交通运输条件。主要车行道路面宽10m，以柏油路面为主。B：游步道充分体现生态发展原则，保护环境和景观，力求交通步道尽显景区的景观特色。主步行道指主要游览人行道，要求能够通达景区内的所有设施和景点，营造一个流畅的绿色通道系统，主步行道路面宽5m，次步行道路面宽3m，纵坡宜小于18%，纵坡超过15%的路段，路面应作防滑处理。纵坡超过18%宜按台阶或梯设计，应作防滑处理，并设置护栏设施。主步行道路面铺设宜采用石板、卵石、砾石或木栈道修筑。C：停车场规划2个生态停车场，一个在民族文化风情区西南面，60个车位；一个在公园管理办公区，50个车位。（3）游线组织入口 休闲烧烤 少数民居区 民族博物馆 风味小吃餐饮 休闲娱乐中心 民族文化风情区 生态观光林区 民族乐器演奏场 出口 二、绿地系统规划设计从生态系统的连续性、开放性和多样性的特点来确定绿化规划的原则，建立点、线、面结合的绿化系统，形成人、建筑、自然形态相依，文脉相通，相互交融的景区绿化系统。（一）配置原则1、生态保育和植树造林兼顾，保持植被的多样性，因地制宜地对现有植被进行调整改造，形成完整的植物生态系统和景观富于变化的植物群落体系。2、严格尊重植物的生态要求，采用乡土植物品种，充分利用现有的野生植物品种，以减少养护费用，形成可自然演替和可持续的生态系统。3、营造自然成片林带、农田果园种植带、滨水湿生植物等绿化景观，利用林木形成层次丰富的空间变化，为旅游者提供丰富的空间体验。4、在绿地布局上，讲求以成片的植被景观为基础，以小片的种植为点缀，并考虑季相、林相的变化，注重与色叶林的协调与搭配，使四季有不同的植被观赏景观，以形成优美的观赏林。5、加强绿化规划与其它系统规划的协调发展，并考虑绿化空间与景区内外道路网、水系的衔接。（二）规划内容规划根据点、线、面结合的绿化系统模式，考虑人、山、水、城、林之间的相互融合，营造绿林掩映、草木葱郁、花香四溢的原生态景观。保留现有的树林，作为背景林营造绿色的大环境。在景区内增加开花、色叶树种，种植于道路两侧、主要节点处及主要设施周围，形成季相变化丰富多彩的景观。结合生态岸线，融景观、游憩、认知于一体。选用色叶林和姿态优美的树种，四季花卉与花灌木相搭配，滨水地带多选用湿生植物。在山地设景观步行道，宜加强其自然平静的气氛，设计野趣之路。在布置乔木时应选择树姿自然、体型高大的树种。同时，要有自然点景，如散置于路旁的石块等。三、水、电、通讯配套设施（一）规划依据国家相关规定及规范标准:1、城市给水工程规划规范GB50282-982、城市工程管线综合规划规范GB50289-983、风景名胜区规划规范GB50298-1999（二）给水范围给水范围为整个规划区内的公园管理办公地区、生态烧烤区、民俗博物馆和风味小吃餐饮、厕所等需水单位。（一）给水规划1、给水水源由景区东侧已建供水管线供给。2、供水管线主要沿主要道路边缘布管。3、根据建筑群体规划布局，消防用水与生活供水管道相结合，在供水管道上设置室外消火栓。120米设置一个室外消火栓。根据具体情况，也可直接采用天然水（经初步净化后建蓄水池）作为消防和灌溉与绿化用水。4、配水管道除在管道交叉口处设置闸门以外，在接户管和消火栓等处亦需设置给水闸门。（二）排水规划1、排水系统（1）排水系统采用“因地制宜、就近分散排放”的原则，旅游区内雨水、污水实行分流排放。（2）雨水工程规划原则是就近排入自然水体，以减小雨水管渠断面、长度及埋深。雨水管渠沿规划道路铺设，收集雨水排入水体。由于长江流域雨水量大，故管径也大，为减少管道埋深，可以采用盖板边沟，以减少管道埋深。（3）污水排放根据具体情况采取了分块布管、分散处理、就近排放的污水规划方案，分别设置小型生活污水净化装置，污水净化后分别就近排入水体或用于景观灌溉用水和农业综合利用。远期集中收集，统一处理。（4）污水管道一般采用混凝土管，雨水干管DN600，支管 DN300-400，雨水管道的设计重现期为1年，生活污水管为DN400。污水管道结合地形沿规划道路敷设，靠重力自流排放，受地形限制不能靠重力自流排放的污水，设置污水提升泵站排入污水管，管道需设置检查井，除在管道交叉、变径、变坡等处设置检查井以外，在管道直线段亦需设置检查井。（三）电力、电讯规划 1、电力系统（1）以景区主干道为主线引入供电线，并配置总开关和分段控制开关，景区内供电电缆采用地下敷设，可敷设在道路人行道下或路旁绿地内。10KV电缆可采用沟槽或电缆沟式敷设，10KV电缆以直埋设为主。（2）路灯和广场照明，可采用专线供电、分段控制，必要时，可设置室外箱式变电所，每座容量不大于50KVA。路灯线路采用套管埋地敷设。主要道路采用3.5m高传统庭院灯，安装间距20m左右，光源为高压钠灯；步行道采用0.5-1.0m高草坪灯，安装间距6m左右，光源为节能灯管；在各人流集中的场所，设高杆投光灯，照射道路广场，以保证游人夜晚游玩时所需要的照明；主要广场照明可采用高杆钠灯照明，照度达到40勒克司，停车场和路灯照度达到1520勒克司。道路及环境照明采用手动和时间两种控制方式，并可按照不同的照明种类、用途分别控制。2、电讯系统（1）以景区主干道为主引入线，并在景区内适量布置磁卡电话和公用电话，各管理用房均需设置内部办公电话和适量公用电话。同时在旅游区主要区域均应设置必要的邮政信箱设施。（2）增设电话交换机，装机容量不小于300线。（3）各景区采用交接箱、主干市话线用电缆管道，配支线用市话电缆直埋地下。旅游区内通信线路采用全塑通讯电缆，穿厚壁难燃PVC管埋地暗敷。（四）管线综合根据有关规定和当地情况，规划在主干道断面上管线排列分别是给水管、雨水管、污水管，电力线、电话线、有线电视线。各管线之间的间距应符合有关规范的要求。各管线与建筑物、构筑物和行道树之间依规范要求保持一定的防护距离，以满足技术、卫生和安全等要求。当各种管线交叉碰撞时，设计和施工必须遵守以下避让原则：（1）管径小的让管径大的；（2）压力管让自流管；（3）可弯曲的让不可弯曲的或难弯曲的；（4）施工工程量小的，让工程量大的；（5）电源线与电话线交叉时，电源线在下。第六章 项目发展分析一、发展条件SWOT分析（1）优势(Strengths)区位优越。景区所在地位于市勐巴娜西珍奇园-大金塔-孔雀湖景观带上，距离城市中心区仅三公里左右，毗邻孔雀湖旅游度假区，具有优越的区位优势。政策支持。地区制定了“旅游强州”的发展路线，着力建设“康体天堂、休闲潞西”旅游品牌。本项目的建设为市旅游业的发展提供了有力的支撑条件。民族文化旅游资源丰富。地区内居住着傣族、景颇族、阿昌族、傈僳族、德昂族等23个少数民族，各民族各具特色的文化艺术、民居建筑、歌舞、服饰、风味饮食、节庆活动、风俗习惯及手工艺品等构成了公园的主要旅游产品。（2）劣势(Weaknesses)项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。道路交通系统不完善。现状道路基本为未硬化路面，路况较差，道路体系建设还需加强。项目地势复杂，山林地较多，给施工增加了一定的难度，施工进度延缓。（3）机遇(Opportunities)内需的崛起和休闲旅游产业的蓬勃发展，内需的崛起和旅游业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是在市及周边城市居民对休闲度假需求不断增加的背景下，将给景区带来巨大的商机。 旅游业发展的宏观背景良好，在云南省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给公园景区的旅游发展提供较好的发展机遇。民族文化旅游热点，无论对民族文化爱好者还是旅游观光者均具有永恒的魅力。项目周边的孔雀湖旅游度假区的开发建设可以给公园项目依托新镇提供服务设施，节省了大量的建设资金。（4）威胁(Threats)景区内的民族文化旅游资源与德宏其他地区的旅游资源有同质性，将会产生局部竞争。旅游区之间的竞争。一方面是云南省内同一层次旅游区之间的竞争（如腾冲，瑞丽等地），也面临着旅游后发地区的竞争。由于区域经济发展，在景区内也面临旅游业与其他产业的竞争。利益平衡问题，涉及各个利益主体的利益。（5）分析结论上述分析表明，公园景区具有良好的自然生态环境、深厚的民族文化内涵，拥有较优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战。市政府必须高度重视和大力扶持公园景区的发展，应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造公园景区的整体优势，创造景区新的辉煌。优势区位优越，位于市勐巴娜西珍奇园-大金塔-孔雀湖景观带上；地区及市各方面的政策支持；丰富的民族文化旅游资源。威胁空间竞争与旅游产品的同质化竞争加剧；景区内也面临旅游业与其他产业的竞争；涉及各个利益主体的利益平衡问题。劣势项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱；道路交通系统不完善；地势复杂，给施工增加了一定的难度。机遇内需的崛起和休闲旅游产业的蓬勃发展;民族文化旅游成为热点；项目周边的孔雀湖旅游度假区的开发建设给东郊公园的开发带来了契机。东郊公园景区应努力变优势为胜势、转劣势为优势、化威胁为机遇、抓机遇求发展，加快景区开发建设，将东郊公园景区建成市名族文化浓郁的精品景区。优机强化优劣转化危劣弱化机威转化三、开发思路1、选准突破“亮点”，实施集中开发 选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动；既要考虑民族文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一个点、或者一个段、或者一条支线。 2、高起点、新思路的发展战略 这是宏观层面的发展思路，属于一个地区民族文化资源开发的指导思想。高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。 3、突出文化的民族与地域特色 突出文化资源的民族与地域特色，是增强旅游产品竞争力的重要方面。如何深入挖掘民族文化资源，是一个值得深入研究的问题。一是表现形式。二是民族文化与其他旅游资源的有机组合。三是进行深度挖掘，形成民族文化旅游产品的系列。这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看对民族文化的挖掘和利用深度，也要看民族文化类旅游产品的市场需求。但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。 4、要认真办好民俗节庆活动 民俗节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于这些活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注报道、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。5、要大力营造民族文化的氛围各地对民族文化资源的开发利用，不仅是对其典型和精粹的开发，同时也要做好民族文化氛围的营造。利用民族文化发展旅游业，主要是挖掘和利用有价值的民族文化的符号，使旅游产品、服务的各个方面增加文化内涵。在建筑方面，旅游景区内的建筑，必须保持民族化、地方特色化，改进的只是卫生条件，如厕所、餐饮用火、垃圾处理，增添的是具有民族特性的一些建筑符号。此外，民族服饰的穿着也是重要方面，要提倡穿着民族服饰，对于经商者、旅游从业者应明确要求；要不断研究改进民族服装，使之美观、实用、多样、价廉，让普通百姓都有条件穿着，并进而向旅游商品化方向发展。 四、目标市场定位（一）旅游市场分析潞西旅游业一直受到省州市三级领导的高度关注，已经具有一定的知名度。潞西应以西部大开发、滇西旅游一体化为契机，最终提高潞西的知名度和美誉度。1、需求层面(1)国内休闲旅游市场的持续快速发展巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。到2020年，国内休闲旅游将达到年人均1.22次，旅游业成为国民经济支柱产业。届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。同时，随着我国人民生活水平的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。(2)自驾车旅游市场的成熟（含散客）随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。潞西恰好位于滇西两小时旅游圈的中心，游客正好需要休息、补给，在潞西建立旅游服务中心，可把握自驾车市场的良机。(3)泛珠三角经济圈的市场潜力近几年，云南实施掉头向东战略，吸引了沿海发达地区的大量资金、技术、人才及客源，促进了云南制造业、商业、房产业和旅游业的快速发展。随着中国经济的进一步发展，中央提出西部开发战略和区域经济发展战略，包括泛珠三角经济圈。从广东“珠三角”扩大到粤港澳“大珠三角”，再扩展到包含粤、桂、湘、闽、赣、琼、川、滇、黔9省区和港、澳特区在内的“泛珠三角”。“92泛珠三角区域合作旅游先行”，自加入以来，云南省已先后签订了92万人互动游广东云南旅游合作协议、泛珠三角区域九省区暨重庆市道路旅游一体化合作发展协议书等。这些都标志着云南省将与泛珠三角区域的各省、市、自治区，形成一体化旅游圈，并从中获取更多的机遇和客源。(4)旅游业成为社会资本投资热点目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步的放开。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。潞西应健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。(5)融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设、市场推广）潞西的景区不仅是潞西的，同时也是地区的，云南省的。地区的旅游开发是一盘棋，潞西的旅游开发要主动融进大区域发展之中，借周边大中城市之力实现双赢。这包括城市规划、政策、社会发展、基础建设、工业园区、城市信息化、房地产开发、推广促销渠道等。以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。2、供给层面(1)政策支持：云南省旅游二次创业我国在扩大内需、加快经济结构战略性调整中，提出把旅游业作为新的经济增长点进一步发展壮大。云南省委、省政府确立了建设“三个基地，一个后花园”的战略定位，明确将旅游业作为支柱产业和新的经济增长点来培育。市委、市政府对发展旅游业也高度重视，明确提出“做大旅游业，打造龙头旅游项目”，并且已成功地多次举办了潞西文化旅游节。所有这些，必将为潞西旅游业的腾飞提供更多的动力和政策扶持。潞西、滇西的创新型发展将是云南省要实现旅游二次创业目标的重要抓手。云南省旅游二次创业发展目标：以建设旅游经济强省为目标，以大项目带动大发展为重点，把云南建成中国一流、世界知名的旅游胜地，到2010年，主要旅游经济指标在2005年基础上翻一番，接待海外游客突破300万人次，国内游客1亿人次，旅游总收入突破800亿元，把云南建成中国连接东南亚、南亚的国际旅游集散中心，建设成中国和亚洲地区重要的国际旅游目的地。云南省将重点抓好个方面的工作：一是突出特色、打造精品，不断增强云南旅游的吸引力和竞争力；二是创新体制机制，充分激发云南旅游发展的活力；三是优化结构、开拓市场，全面提高旅游产业综合效益；四是着眼长远、打牢基础，不断增强旅游产业发展后劲；五是搞好结合、提升功能，更好地为经济社会发展服务。(2)滇西区域联动滇西各州市联合设立滇西旅游协作区。目的是加强区域旅游合作，扩大旅游市场规模，促进旅游对内对外开放，吸引更多的投资，对实现合作各方的共同发展会起到积极的推动作用和促进作用。协作区内的州市县具有地缘相近、人文相亲、民俗相融的优势，而且，区域内旅游资源丰富、类型多样、互补性强，在云南旅游业中占有突出的地位，在全国也占有重要地位。滇西旅游区是云南省重点发展的五大旅游区之一，重点发展地热能和山水景观为主，以田园风光、民族文化、乡村旅游和边境旅游为特色的民族文化生态旅游产品和面向南亚、东南亚的边境旅游产品。协作区将根据云南全省旅游产业的总体部署，按照“资源共享、客源互送、线路互推、信息互通、节庆互动、交通互联、争议互商”的宗旨和原则，拓宽合作层面，不断提升协作区的整体优势，共同打造山水文化旅游品牌。(3)潞西：建设以花果园林和康体休闲为核心的旅游强市的发展思路十一五期间，潞西将抓住西部大开发，实施可持续发展、科教兴市、城镇化、开放带动等四大战略，建设绿色产业、畜牧产业、地方工业、旅游业等四大产业，实现建成旅游强市、绿色经济强市、能源化工建筑建材大市等三大目标。旅游业是潞西重要的支柱产业，建设以花果园林和康体休闲为核心的旅游强市是全市既定的目标。为此，潞西设立旅游业领导小组，全市围绕政策、资源开发、环境美化、配套设施、产业布局和景区景点建设的积极性很高，旅游开发、旅游产业培育、旅游环境建设已成为全市人民的共识，孔雀湖（含大金塔）、法帕康体特色小镇、遮放生态旅游区将分别进入全面开发建设阶段，各级干部及群众都盼望能够以旅游促进当地社会经济发展，提高各族人民生活水平，推动现代化建设。（二）市场定位1、区域市场定位：公园景区的目标市场以省内项目周边客源市场为主，以国内旅游市场为辅。区域旅游市场定位如下（表7-1）：表7-1 区域旅游市场的定位客源市场国内旅游市场定位一级市场（核心市场）地区及周边地区（重点是市都市带）二级市场（开拓市场）除一级市场以外的省内地区三级市场（机会市场）除一、二级市场以外的全国其它地区2、细分市场定位： 消费阶层：主要面向大众的观光休闲旅游者，兼顾民族文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场； 出游方式：团队与散客并重，其中散客以家庭出游与伙伴式出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。 按职业划分：以工人、学生、企业管理人员、个体经营者、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾农民和其他旅游者。 专项市场：民族文化研究与爱好者等。第七章 环境容量及客源市场预测一、环境容量预测1、游路测算法适宜环境容量的估算按以下指标进行：(1) 瞬时容量=主要游步道长度/5米间距= 3494/5= 699人；(2) 日容量=瞬时容量周转率= 6994= 2796 人。2、面积测算法按旅游区总面积947560m2，容量标准按近郊风景区600 m2/人计算，周转率为2，即：最大环境容量（人）=947560（m2）/600（m2/人）2=3159(人)根据上述两种方法计算得到的数据进行加权计算，公园景区最佳环境日容量为：（2796+3159）/2= 2978人/日二、客源市场预测1、区域旅游市场背景（1）2008年1-10月，全市共接待中外旅游者94.87万人次，同比增长15.3%；实现旅游收入65227.62万元，同比增长16.7%；其中接待国内旅游者93.82万人次，同比增长15.5%，实现国内旅游收入63096.25万元，同比增长17.8%；接待海外旅游者10529人次，同比增长1.7%，实现旅游外汇收入292.67万美元，同比增长1.7%。可以看出，潞西的旅游市场已初具规模长率高。（2）周边地区巨大的客源市场和出游潜力为景区旅游发展提供了强大的市场支撑。潞西腾冲热海国家级风景名胜区瑞丽江大盈江国家级风景名胜区玉龙雪山国家级风景名胜区胜区大理苍洱国家级风景名胜区三江并流国家风景名胜区临沧多个省级风景名胜区景区邻近多个风景名胜区可直接成为景区重要的旅游客源市场。特别是与其靠近的缅甸北部是世界上少有的天然生态保存较完好的地区和世界闻名的宝石产地，为潞西发展跨境旅游提供了有利条件，为景区共享这一庞大的客源市场创造了十分有利的条件。（3）新的旅游需求趋势为公园旅游区的开发带来了契机。研究表明，未来的旅游需求将呈现以下发展趋势：旅游市场大幅度崛起，消费群体进一步扩大；旅游需求日益多样化和个性化，旅游者对自然和文化兴趣不断增强，以环境保护为取向的生态旅游、文化旅游、主题性旅游将成为今后的发展方向；旅游者更加注重地方个性和特色，带有主题性、刺激性的景点和具有学习意义的深层次文化旅游，如主题旅游区、主题旅游社区和主题城镇等深受欢迎； 旅游者的需求结构正在发生变化，传统的观光旅游依然深受欢迎，休闲度假、商务会展旅游正在崛起，游客对旅游产品和旅游服务品质的要求日益提高；旅游者的活动模式、行为规律和兴趣点将发生变化，出游次数增多，由团体旅游向个体散客旅游转变，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为主要方式，旅游者越来越重视旅游体验，旅游将从被动转为主动参与。上述旅游需求趋势，将对公园旅游开发产生深远的影响并带来新的发展契机。2、客源市场的现状分析市游客主要来自国内省外和省内州外的地区。地域比重海外国内省内州内所占比重（%）1.171.8322.824，25 旅游方式以散客居多，其次是旅行社组织旅游，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为具有较大潜力的重要旅游方式。国内游客出游方式构成分析3、客源市场目标预测充分考虑本项目客源市场的现状、旅游资源禀赋、未来的投资强度和市场潜力，对公园的客源市场规模预测如下：年份市场规模预测游客量(万人次)游客增长率（%）2010年8.59