清远市房地产市场初步报告

清远市清城区房地产市场报告1、 区域简介：1、 清远市，别称凤城；号称广州后花园；位于中国广东省的中部，北江中下游；北面和东北面与韶关市为邻，东南和南面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连；是广东省面积最大的地级市。现辖：清远市区（清城区）及清新区、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市；总面积1.9万平方公里，人口405万。 2、 清城区，是清远市委、市政府所在地；是市政治、经济、文化的中心；位于市最南端，毗邻广州市花都区、佛山市三水区和清远市佛冈县、清新区。地理位置优越，南距广州市区60公里，距广州新白云国际机场28公里，属“广州半小时经济生活圈”和珠三角“一小时经济生活圈”范围；京广铁路、武广客运专线、京珠高速、广清高速、国道107线、在建的广清城轨、广东高速和规划中的汕湛高速纵横贯穿，与大、小北江航道构成四通八达的立体交通网络。面积1157.25平方公里，人口60万人（不含高新区）。下辖凤城、东城、洲心、横荷四个街道和源潭、石角、飞来峡三个镇以及银盏林场。 3、 清新区，紧邻清城区的北边，北江中下游，隶属清远市；是珠江三角洲与粤北山区的过渡地带，面积2353平方公里，人口70万人；是著名的旅游区域，拥有丰富的旅游资源。 2、 商圈简介：1、 城市广场商圈，以清远市清城区先锋中路城市广场为中心，辐射周边大街小巷；为清远市传统核心商业区域，集购物、饮食、休闲、娱乐、住宿等多种功能为一体的繁华商圈。 2、 新城商圈，以城市花园为中心覆盖整个北江以南的住宅区域，主要功能是饮食、休闲、住宿，购物以超市为载体的商圈。正处于高速发展时期，但尚未成熟。 3、 樵顺商圈，以樵顺广场为中心覆盖北江以北、笔架河以东的交界区域，主要功能是购物、饮食、休闲、办公等高端服务定位。不过尚未建成，预计2015年建成。 三、房地产市场简介：清远虽不属于珠三角经济圈（广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆、江门），但作为其后花园，房地产市场在2006年开始迅猛发展，2009年进入高速开发时期，经过2008年的经济危机调整后，价格稳步上扬，每年增幅将近20%，2013均价5000元，但由于起步低，价格对比珠三角城市仍有较大优势，投资前景开阔，市场良性发展。自从2011年广清一体化（又称广清同城）概念提出后，清远的地产市场备受关注，包括恒大、万科、时代、方圆等大型开发商都相继投资开发，甚至已经到广州市推销清远的项目，虽然有不限购但限贷的政策，但对比动辄过百万的广州楼市，一次性付款购买的广州人不在少数，大家已经讨论以后广州工作，清远居住的情景了。4、 调查初步报告：清远房地产市场截止2013年12月在售楼盘过百，货量约7.5万套，总面积超过600万，在建面积估计超过200万，销售情况与全国相近，从第二季度开始量价齐升，到第四季度有所回落，现观望情绪浓厚，看楼的顾客明显减少，发展商为年尾冲刺大部分推出特价单位，故现议价空间明显增大，但市场反应冷淡。（调查时间点：2014年元月）区域分析：1、 东城区该区域以东城樵顺广场为中心，东城大道为轴，大量住宅扎堆开发，有过半是樵顺集团开发投资，规模超大，即将成为清远新的商圈，足以自我发展独具特色。产品主要分望江豪宅（均价6500元）和普通洋房（均价4600元）两种，销售情况一般，去化率估计有50%，周边配套尚未建设，入住情况差，在建面积超过现时销售总量，估计要经过3-5年才初步成型。2、 新城区该区域分以广清大道为轴的住宅区和凤鸣路为中心的商务区。住宅区为近年开发建设的主要区域，大量楼盘在建发售，除了凤城明珠、云山诗意、万科城等大型楼盘属于早期开发，现已部分入住，带动现时的销售外，其他销售不容乐观。在售货量巨大，故新建项目不多，处在消化存量的时期，地段均价4300元。商务区配套成熟，周边政务及商务活动带动整个区域发展，在建项目不多，销售情况良好，地段均价4800元。北江一路的望江豪宅因邻近广清城轨站均价已超7000元。3、 清新区该区域分以北站旁为中心的商务区和清和大道为轴的住宅区。商务区邻近车站商业及旅游气氛浓厚，虽新盘不多，但销售良好，均价4500元；住宅区以本地居民为主，故以楼梯楼为主，货量不多，基本售罄，尾货均价3800元。5、 项目市场分析：清远好远来酒店项目地处高新技术开发区的百嘉工业园，紧邻新城区，南接龙塘工业园。该区以工业产业为主，住宅处在起步阶段，大部分属于非自住而是租给厂区的工人。清远政府正打算改变其规划，改造成住宅区域。该地段住宅均价约为清城区的80%，即4000元，周边缺乏配套，靠的是流动摊贩，入住率相当低，只有20%。购买该区域的属于投资性质，有明显的价格优势。该项目位于广清大道主干道，位置佳，虽现时周边缺乏商业和居住气氛，但通过开发住宅及经营酒店可以打造成该区域的首个商务中心，预计2014年的销售均价为4300元（按增长8%计算）。 广州民安投资有限公司 项目组：何穗荣 2014年1月9日 - 6 -