房地产公司核算之成本核算细则

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房地产公司核算之成本核算细则-目 录第一章 总 则 第二章 成本核算方法及过程控制一、成本核算的基本程序二、成本核算对象的确定三、成本费用项目及核算内容第三章 成本费用的归集与分配一、成本费用的分摊原则二、成本核算基本账户的设置三、成本费用的归集与分配四、开发成本的结转第一章 总 则一、为了加强成本管理，规范公司成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据公司管理需要并结合成本核算的具体内容以及总部制定的有关规定的要求，制定本制度。二、公司应根据分期开发的项目和管理要求，确定适合的成本核算对象、成本计算方法、开发间接费用的归集和分配方法及开发成本的分摊方法等。上述方法一经确定，不得任意变更。如确需变更，应当根据项目实际情况，报经批准后执行，并将变更的原因及其对成本费用和财务状况的影响，单独报告加以说明。三、成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。四、成本核算细则是公司经营管理制度的重要组成部分，公司应结合本细则完善内部管理流程，明确责任，确保细则的贯彻实施。第二章 成本核算方法及过程控制一、成本核算的基本程序：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：正确划分完工和在建开发产 品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第六步：正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。二、成本核算对象的确定：1、成本核算对象的确定原则：可售性原则、项目分期原则、产品明细差异原则、功能区分原则，便于成本费用的归集、适应成本监控的要求六项原则。2、根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。2.1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象；在同一项目、结构类型相同、开竣工时间相近，可以合并为一个成本核算对象。2.2、同一项目、同一期有高层、多层、复式等不同业态的，还应按业态划分成本核算对象。2.3、同一项目有商业、住宅、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（车库作为相关配套设施核算）2.4、根据核算和管理需要，会所、学校等配套设施不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。2.5、售楼机构若用于后期经营场并交业主使用，应单独作为配套设施计入成本；售楼机构性质若为商业性质，应单独作为商业业态进行核算。2.6、样板房若属于临时性，则单独归集成本，结转入营销费用；样板房若可以对外出售，则按精装房进行核算。3、成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性、一致性、可比性。三、成本费用项目及核算内容1、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列九项（目前成本项目固化到三级，三级以下可根据实际情况做适时增减）：1) 土地款2) 开发前期费3) 建筑安装工程费4) 园林环境工程费5) 基础设施费 6) 配套设施费7) 工程其他费用8) 开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：1) 土地款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1) 土地出让金：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。(2) 契税：由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时，向产权承受人征收的税赋（以土地出让金为基数，交纳给国土局的契约税）、印花税。(3) 拆迁安置费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(4) 土地整治费：土地整治开发费用。(5) 其他：如林权费、地勘界费、土地权属调查费、地籍测绘费、证书工本费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等与土地相关的费用。2) 开发前期费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘等前期费用。主要包括以下内容：(1) 勘测测量费：包括初勘、详勘、测绘费等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。(2) 设计费：包括建筑设计费、安装设计费、景观设计费、装饰设计费等。主要有：项目立项后的规划设计费、方案设计费、初设设计费、施工图设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费、专家咨询费等。(3) 政府规费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、勘测放验线费、白蚁防治费、综合规划管理费、施工许可费用、招投标管理费、控制规划费、律师见证费、道路开口费、占道费等。 城市配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等用于城市基础设施配套建设的费用。 零星规费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：勘测放验线费、白蚁防治费、综合规划管理费、施工许可费用、招投标管理费、控制规划费、律师见证费、道路开口费、占道费、挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。主要包括以下内容：(1) 管线迁移(2) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(3) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(4) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(5) 临时用气(6) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(7) 平基土石方：场地平整费、场地清运费、旧房拆除等费用。(8) 挡墙、边坡：包括房屋建筑屋本身挡墙、景观挡墙、高切坡挡墙等费用。(6) 其他三通一平费：方格网测量、临时排水排污、市政占道、场地文物保护、古树保护等。4) 建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：(1) 建筑工程费：包括地基与基础、主体结构、建筑装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑屋面分部工程费。 地基基础工程：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 建筑结构工程：主体结构工程费、主体建筑工程费（含地下室部分）。 门窗工程：主要包括室外门窗、户门、防火门的费用。 栏杆工程：主要包括生活阳台、景观阳台、室内落地窗护杆、室内楼梯栏杆与扶手、屋顶防护栏等费用。 装饰工程：大堂、楼梯间、公共过道、内外墙、地板(毯)、门窗、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，以及室内厨洁具、厅房、阳台、露台的装修费用。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。(2) 安装工程费：包括建筑给水、排水及采暖、建筑电气、通风与空调、电梯分部工程费。 室内给排水工程：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 室内电气工程：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 消防工程：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。(3) 设备工程费 电梯设备及安装费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 户内空调工程：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 户内吸尘工程 柴油发电机组费 热水器费5) 园林环境工程费:指项目所发生园林环境造价。主要包括以下内容：(1) 硬景：土建和安装工程。(2) 雕塑及小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等。(3) 绿化工程：绿化施工、苗木。(4) 设备设施：室外照明电气工程、室外零星设施、小区内健身器材、娱乐设施等6) 基础设施费：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：(1) 室外供水系统：市政供水及二次供水的管网工程、一户一表费用等(2) 室外供电系统：高低压供配电系统、变（配）电设备的购置费，开闭所土建、设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3) 室外供气系统：燃气管道工程费，管道系统、调压站、一户一表费用等。(4) 智能化系统：停车管理系统、小区闭路监控、电信网络系统、电子巡更系统、红外线、闭路监控系统、门禁可视对讲系统、背景音乐系统、楼宇设备智能管理系统等。(5) 通讯系统(6) 有限电视系统：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设、闭路一户安装费和按规定应交纳的有关费用。(7) 道路：小区内道路铺设费（含基层与面层），红线内行车道路。(8) 室外排水系统：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(9) 生化池：小区内生化池土建、安装。(10) 垃圾间及公厕：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11) 围墙：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出。(12) 其他：园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。7) 配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。幼儿园、学校、会所等如是独立建造作为另一业态单独测算，若非独立则不单独核算建造成本。主要包括以下几类：(1) 幼儿园：建造成本、装修及配套资产购置费。(2) 会所：建造成本、装修及配套资产购置费。(3) 游泳池：泳池设备（土建及装修费用包含在景观硬景中）。(4) 运动场馆：蓝球场、网球场、羽毛球场、其他运动设施(5) 设备用房：装修成本(6) 学校：建造成本、设计、装修及配套资产购置费。(7) 物管用房：装修成本(8) 交通及道路标识：车站建造费、道路标识费。(9) 光彩工程：建筑外立面灯饰工程。(10) 构架工程：建筑外装饰构架工程。(11) 其他：其他配套设施相关费用。8) 工程其他费：指与工程相关的其他费用。(1) 整改费用：指在保修期内非施工原因及保修期满后发生的工程维修、整改成本。(2) 赔偿金：指因工程质量原因或开发商的责任向业主赔付的工程赔款。如开发商延期交房赔付给业主的违约金或维修期间的误工费。(3) 工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。(4) 预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制、审查施工图概算、预算、结算而发生的费用。(5) 施工合同外奖金：单独给予施工单位的赶工奖、进度奖。(6) 前期物管费(7) 其他：现场垃圾清运费、工程保险费、质检费以及其他应计入工程其他费的费用。9) 开发间接费：指项目开发部、成本管理部、研发设计部、工程部、项目部等业务部门（若部门变化则变化）发生的职工薪酬和行政费用与资本化房地产公司核算之费用核算细则第一章 总 则本核算细则是地产独立核算实施细则的模块之一，考虑到费用核算的复杂性，以便与预算、实际情况衔接，专门单独制定费用核算细则。第二章 核算一般原则一、权责发生制原则为了与预算具有可比性，费用核算必须按权责发生制要求，及时记录实际发生额。二、谁受益，谁承担不管业务由谁经办，均以受益原则确认费用归属，但应由费用归属部门确认。三、谁控制，谁负责对于归口管理的费用，如人力费用、行政费用，由费用管理部门负责相应费用管理。第三章 核算内容及分类费用核算包括开发间接费、销售费用、管理费用和财务费用。按费用性质分类具体又涉及职工薪酬、行政费用、推广费等。第四章 职工薪酬职工薪酬是指与职工密切相关的工资福利等费用，具体明细和核算口径如下：1、工资：指公司每月向员工发放的工资，因当月工资都是在下月初发放，所以在核算时，当月的工资费用实际要核算到下月的相应费用中，因各月的固定工资较平稳，为简化核算，此处不用预提或调整；2、销售提成：指营销版块按签约回款计提的职工薪金，其他版块不涉及销售提成；3、其他工资：指临时工资、实习生工资等，发生金额较小，以实际发放时记入费用；4、福利费用：包括生日礼品、节日礼品、清凉饮料、体检等与员工相关的其他费用，以实际发放时记入费用；5、五险一金：包括养老、医疗、生育、工伤、失业和住房公积金，根据每月实际交纳情况记入费用，不需预提；6、商业保险：为职工交纳的除“五险”以外各种保险，以实际发生时记入费用；7、辞退福利：以实际发生时一次记入费用，不分摊，不预提；8、其他：以上没包含的内容，以实际发生时记入费用。第五章 行政费用行政费用是指日常办公发生的相关费用，具体明细和核算口径如下：1、办公费：指笔墨纸张类办公用品，其他的列入低值易耗品；指笔墨纸张类办公用品，纸杯、纸袋、信笺、名片等办公印刷品，饮用水，办公环境清洁和邮寄等产生的费用。2、通讯费：指允许报销的手机、座机和上网卡费用；3、差旅费：指主城区外产生的交通费、住宿费和补贴费用；4、交通费：指市内交通费，此费用应严格按限额控制每个部门的使用；5、业务招待费：指招待内部和外部单位人员产生的费用，需设餐饮娱乐费、现金礼品和实物礼品等明细科目，此费用应严格按限额控制每个部门的使用； 6、汽车费用：包括公司车辆发生的费用和私车公用报销的费用。私车公用产生的费用有车款补贴和费用补贴；公司车辆应分修理费、油费、年审费、养路费、过路过桥停车费和车辆保险，以车牌号设核算项目，具体核算到每台车辆。7、会议费：指公司安排或经公司审批外出参加会议发生的会场租金、交通、食宿费以及交纳的会务费，会议准备的水果、工作餐等视为会议费，部门内部以会议名义举行各种聚会列入部门招待费；8、宣传费：指围绕企业文化宣传活动产生的相关费用，以及公司对外品牌宣传产生的费用；9、中介机构费：指支付中介机构的劳务和咨询费用以及由公司承担的差旅费等；10、劳动保护费：指劳保用品、为员工定制的工作服，不含清凉饮料、烤火费等费用；11、租赁费：指办公场所和办公设备租金、高级管理人员房租和植物租赁费用，不含销售现场发生的租赁费用；12、维护和修理费：办共场所设备、设施维护和维修费用。13、网络及软件服务费：指网络和软件的日常运行和使用费。14、低值易耗品：办公设备耗材、办公家俱、清洁用品费用和办公电脑维护费；15、水电物管费：指办公场所发生的水费、电费和物业管理费；16、其他：指上述费用项目没有包括的其他行政费用。第六章 开发间接费开发间接费是指项目开发部、成本管理部、研发设计部、工程部、项目部等业务部门（若部门变化则变化）发生的职工薪酬和行政费用。关于其中的职工薪酬和行政费用参见第四章和第五章内容，所有开发间接费都应分楼盘进行专项核算。第七章 销售费用销售费用是指营销系统发生的职工薪酬、行政费用、售楼机构费和项目推广费。费用明细和核算口径如下：一、职工薪酬：具体参见第四章内容；二、行政费用：具体参见第五章内容；三、售楼机构费包括售楼机构建造费和售楼机构运行费1、售楼机构建造费：临时售楼部装修费，临时售楼部还包括建安工程，临时样板房设计、建安、装修；外面租的临时售楼部费用；售楼机构建造费发生时在开发成本中核算，每月根据预计总额和预计销售周期，按分摊后的金额记入销售费用。2、售楼机构运行费：售楼部、样板房、示范区发生的水电费、维修费、租赁费、低值易耗品、物业管理费、消杀费等；以实际发生时记入费用。四、项目推广费1、策划费用：中介机构市调、广告代理公司策划及相应的咨询服务费，以实际发生时记入费用；2、销售物料：售楼书、户型图、模型制作、小礼品等，以实际发生时记入费用；3、销售活动：因举办活动而产生的服务费、设备租赁费、劳务费、活动场所布置和工作人员餐费，以实际发生时记入费用；4、广告宣传费：报纸杂志、户外、电视/电影、电台/短信、车身/站台、网络、DM/夹报，报媒每月根据报媒统计预提进费用，户外广告按合同金额和受益期分摊进费用，其他均以实际发生时记入费用；电视、短信和网络等广告，也应在每月统计实际发生额，进行预提，实际付款时冲回预提；5、展览费：包括外展场、房交会及其他展览会发生的展位费、布置费、制作费，以实时发生时进费用；6、现场包装：装扮销售现场而布置的花草、喷绘、彩旗、气球、条幅等，以实际发生时进费用；7、销售代理费：由中介机构代理销售产生的佣金，根据代理协议及佣金计提比例，每月预计应付代理费，实际支付时冲预提；8、其他销售费用：以上没包含的内容，以实际发生额记入费用。第八章 管理费用管理费用是指公司领导、总经办、人力行政部和财务部发生的职工薪酬、行政费用以及公司层面发生的费用。管理费用明细和核算口径如下：一、职工薪酬：具体参见第四章内容；二、行政费用：具体参见第五章内容；三、招聘费：指招聘员工发生的信息发布费、猎头费、差旅费等与招聘活动有关的费用，全公司的招聘费均在管理费用中核算，不分到各部门；为便于费用的归口管理，因招聘发生的业务招待费记入部门招待费，不在招聘费里面核算；四、培训费：指组织员工培训发生的报名费、差旅费、场地租用等费用，全公司的培训费均在管理费用中核算，不分到各部门；因培训发生的业务招待费记入部门招待费，不在培训费里面核算；五、管理性税金：指公司交纳的房产税、印花税、车船使用税，注意土地使用税不在此核算，记入开发成本；七、折旧：归属管理部门的固定资产折旧费；八、无形资产摊销：公司无形资产摊月销额；九、项目拓展：指寻找项目发生的所有费用，由于项目拓展具有不可预见性和偶然性，费用难以预算，发生时作为单项费用核算；十、其他费用第九章 财务费用财务费用是指资金筹措发生的筹资成本、利息支出等，银行存款产生的利息收入作为财务费用的冲抵项。1、利息收入：以实际收到银行利息时，红字记入；2、利息支出：包含银行贷款利息和集团分摊的利息两部分，银行贷款利息在利息支付时直接记入贷款项目，集团每月分摊的利息根据资本化原则计入成本费用； 3、汇兑损益：该科目一般不涉及；4、手续费：指银行转款、支票购买等发生的费用，以实际发生时记入；5、筹资成本：指资金筹措过程中发生的核保费、咨询服务费、资产评估、抵押登记、差旅费等，为便于费用的归口管理，因筹资发生的业务招待费记入部门招待费，不在筹资成本里面核算；6、其他费用：以上没包括的项目列入其他财务费用。房地产开发企业借款费用的会计及税务处理借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。房地产开发企业借款费用的会计及税务处理，相对于其他企业来说较为特殊，本文简要介绍一下会计及税收差异及协调。一、会计处理(一)开发产品借款费用资本化的政策规定企业会计制度(财企2002310号)规定，“除为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。本制度所称的专门借款，是指为购建固定资产而专门借入的款项。”对于房地产开发企业来说，开发产品不属于固定资产，应作为存货核算，因此，2006年以前，房地产开发企业因开发产品发生的借款费用，应当计入财务费用。股份有限公司会计制度(财会字19977号)附件三房地产开发业务会计处理规定规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”因此，股份有限公司开发产品发生的借款费用，不受企业会计制度的限制，应当按规定进行资本化处理。企业会计准则第17号借款费用(财会20063号，以下简称“借款准则”)规定：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。”由此可见，新会计准则扩大了借款费用资本化的范围：一是准予资本化的借款不再局限于专门借款；二是当购建存货发生的借款费用符合一定条件时，也可予以资本化。这直接体现了“实质重于形式”的原则，对相应资产价值的确定更加准确、客观。房地产开发企业的开发产品显然属于“需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的存货”，其借款费用应当按规定予以资本化。(二) 开发产品借款费用资本化的起止时间借款准则规定：“借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。”对于房地产开发企业来说，如果企业已经购入土地，尚未进入实质性开发阶段，其借款费用是否应当予以资本化问题，实践中存在争议。一种认为虽然购入土地，但土地使用方向不是十分明确，假设有些房地产开发企业只是为了储备土地，那么“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动”应当视为尚未开始，此时借款费用应当计入财务费用，待土地开发用途明确时，才能将借款费用资本化。另一种认为，获取土地是房地产购建活动的必要程序之一，属于“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动”，因此，如果购入的土地已经明确用于特定房地产开发项目，那么与开发产品相关的借款费用就应当开始资本化。对此，笔者认为应区别对待，注意资本化和费用化的区分。借款准则规定：“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。”开发产品是否达到预定可使用或者可销售状态，可从以下几个方面进行判断：开发产品实体建造工作已经全部完成或者实质上已经完成；开发产品符合设计要求，或者有极个别与设计要求不相符的地方，但不影响其正常销售；继续发生的在开发产品购建支出金额很少或者几乎不再发生。如果开发产品分阶段完工，且每部分完工产品可对外销售，则应当停止与完工开发产品相关的借款费用的资本化。二、税务处理（一）利息归集和分配与企业会计准则一致关于利息的扣除规定，企业所得税暂行条例第六条第二款(一)项规定：“纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。”企业所得税暂行条例实施细则第十条第一款规定：“条例第六条第二款第(一)项所称利息支出，是指建造、购进的固定资产竣工决算投产后发生的各项贷款利息支出。所称金融机构，是指各类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。纳税人除建造、购置固定资产，开发、购置无形资产，以及筹办期间发生的利息支出以外的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借的利息支出。其利息支出的扣除标准按照条例第六条第二款(一)项的规定执行。”国税发200931号文件第二十一条规定：“企业的利息支出按以下规定进行处理：(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”根据以上规定，企业实施新会计准则的，按照企业会计准则的规定进行归集和分配，而实施企业会计制度的企业则没有明确。（二）利息扣除标准1银行转贷问题：（1）适用范围为企业集团，而不适用于没有集团隶属关系的关联企业。（2）不仅仅是集团核心企业可以银行转贷，其成员企业也可以银行转贷。（3）分摊利息的合法扣税凭证，就是借入方从金融机构取得借款的证明文件。（4）取消了国税函【2002】837号文件，统借统还不受“资本弱化“限制的规定。上海税务局的沪国税所【2009】31号文件第3条，特地指出”统借统还”也要适用资本弱化条款。但是也有几个省份明确表示，银行转贷要受到资本弱化的限制。（5）国税发【2006】31号文件中，提到关联企业借款利息，只能按照基准利率来扣除，新31号文件取消了这样的限制。即：可以按照“基准利率+浮动利率”来掌握。缪慧频司长答疑的第35个问题，再次确认了这一点。本条款将以前银行转贷表述为“合理分摊利息费用”，更加合理。2.利息支出的特殊规定：（1）利息标准问题。国税函【2003】1114号文件规定，可以扣除的利息包括基准利率和浮动利率，但是2004年10月29日，央行即放宽了限制，2008年新企业所得税法实施后，关于非金融企业如何比照问题依然没有解决，一般认为只要找到一个银行的标准即可。（2）关于向个人借款利息的支出问题。国税函【2009】777号文件规定，向自然人借款的利息允许在企业所得税前扣除，但是要受到资本弱化的限制。 (如果向千家万户借款可能是隐瞒销售收入)（3）关于集团转贷：一是，企业所得税国税发【2009】31号文件第21条第2款规定，可以合理的分摊利息费用。二是，根据财税【2000】007号文件、国税发【2002】13号文件规定，符合银行转贷条件的不缴纳营业税。企业之间的借贷合同不属于印花税缴纳范围，不缴纳印花税。（4）大型房地产集团公司的资金中心（未经过批准成立财务公司），要求资金集中统一使用。而资金调配给子公司使用的时候，不完全符合资金转贷的规定，如：无法提供金融机构的借款证明，或者收取了超额利息。会有两个后果，第一，子公司由于没有合法的扣税凭证，将无法扣除利息支出；第二，集团公司由于不符合资金转贷条件，需要缴纳营业税。（5）关于资本弱化。根据财税【2008】121号文件规定，比例定为2倍，比原来宽松了好多。而且规定如果借入方的税负不高于贷款方的税负，也可以扣除。（6）资本的利息问题。根据国税函【2009】312号文件规定，未到位的注册资金利息，不允许在所得税前扣除。根据公司法规定，一般公司的注册资本认缴期限最长为2年。（7）银行罚息。银行罚息可以在企业所得税前扣除，但是不允许在土地增值税前扣除。 肆膇薅蚃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莁蚆螀膃膃蚂螀芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀虿袆衿蒅薅袅羁芈蒁袄肃蒄莇袄芆芇螅袃羅腿蚁袂肈莅薇袁膀膈蒃袀袀莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羈膇膄蒀羇羆莀蒆羆肈芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂薀肅艿莈虿膇蒅蚇蚈袇芇薃蚇聿蒃蕿蚆膂莆蒅蚆芄腿螄蚅羄莄蚀蚄肆膇薅蚃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莁蚆螀膃膃蚂螀芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀虿