【地产文案】武汉沌口项目市调报告

武汉沌口项目市场调研报告武汉顺驰投资控股有限公司2004.6汉阳沌口项目市场调研报告（第一版）一、城市概况1. 武汉城市2. 武汉新区3. 汉阳城区4. 沌口（武汉经济技术开发区）二、 武汉市、汉阳、沌口房地产业状况1. 武汉房地产状况2. 汉阳房地产状况3. 沌口板块状况4. 区域内典型楼盘情况三、 沌口客户分析四、 建议一、 城市概况1. 武汉城市理解武汉市是湖北省省会，全省政治、经济、文化中心，华中地区的最大都市，是中国中部重要的工业基地和交通枢纽，素有“九省通衢”美称。世界第三大河长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，一城三镇、各成体系的地理格局形成了市民各自的生活习惯。尽管现在长江、汉江上已经有座跨江大桥将三镇连为一体，但即使是很便利的交通，也无法缩短这个城市的居民多年来不愿跨江而居的心理距离。武汉现辖9个城区、4个郊区，人口约831万人，其中市区人口481万，土地面积8467平方公里。武汉处于平原向低山丘陵过渡地区，中部低平，南部丘陵、岗地密集，北部低山林立，80%以上面积为岗垄平原和平坦平原地区。武汉有“百湖之市”之称，共有湖泊147个，其中主城区38个，总面积近90000亩。经过50多年的建设，武汉已成为我们祖国腹地一座多功能的综合型特大城市。城市的综合实力保持全国第六位，在华中地区，经济发展相对较快，经济总量位次居前，成为了中部地区经济发展的领头羊。在西部大开发战略的推动下，我国新的经济发展将形成东-中-西“H”型格局，武汉将成为重要的战略大支点。这种经济发展的强辐射效应必然带动武汉城市超规模发展。作为华中的中心城市，武汉具有独特的发展优势，以武汉为中心的长江中游经济区将发展成为继长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区之后中国二十一世纪经济社会发展的第四期。经国务院批准的武汉城市总体规划将武汉城市发展的总体目标界定为到2006年左右，把武汉建设成为经济势力雄厚、教育发达、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，并具有滨江滨湖特色的现代城市。当然同时也应该看到，随着市场经济体制的建立和全球经济一体化进程加快，武汉在计划经济和短缺经济条件下的许多优势已日渐消失，如过去“九省通衢”，区位优势明显；而今交通发达，武汉仅成过往驿站，难以留住客人。如武汉国有经济比重大，过去主要依靠政策支持发展壮大；而今则面临人员精简、重新上岗的多重困难，远不如非国有经济包袱轻、机制灵活。总起来看，武汉在发展中，既有优势，也有不利因素，机遇与挑战并存。表一：2000年2003年经济状况主要指标 单位：亿元 增幅： 年份指标2000 增幅2001 增幅 2002 增幅2003 增幅国民生产总值1206.84 12.01347.8 12.01492.74 11.81662.4 12.1 其中： 第一产业81.36 4.4 85.03 5.389.53 3.9 95.13 4.3 第二产业533.31 12.5 594.84 12.9660.46 12.2 741.8 12.8 第三产业592.17 12.6 667.93 12.1742.75 12.3 825.47 12.5固定资产投资额461.93 7.1 508.44 10.0570.43 12.1 645.06 13.1消费品零售总额 606.1 12.3 685.82 13.0 770.08 12.3 853.99 12进出口总额（亿美元）6.84 12.9 21.56 6.0 22.02 2.0 31.36 42.3城乡居民储蓄存款659.44 14.7 802 21.61079.96 29.71285.53 19城镇居民平均工资（元）7268 7.59080 10039 11719 城镇居民人均可支配收入（元）6761 8.0 7305.05 8.1 7820 7.1 8524.52 9城镇居民人均消费性支出（元）6075 11.4 6342.29 4.4 6833 7.7 7251.32 6.1注：城镇恩格尔系数分别为 38.5、38.1、38.45、40.6% 2.武汉新区经过一年多时间的酝酿，“武汉新区”开发建设项目，正式进入操作阶段。“武汉新区”由长江、汉江、京珠高速公路围合而成，（包括现在的汉阳区、武汉经济技术开发区和蔡甸区的一部分，相当于武汉目前的主城区建成面积）规划用地面积368平方公里，规划人口到2020年为100万人。武汉市期望，通过投入巨资和注入先进理念，用高标准规划设计建设，在汉阳这片灵秀之地崛起一座现代化新城。今年将首先启动“一线（汉江南岸线）一片（汉阳四新地区）两路（梅子路和四新大道）”的基础设施和公益性项目的开发建设，共涉及基建项目项，总投资亿元；将汉江南岸沿线、长江沿线、梅子路两侧、国道沿线、四新片等个片区作为土地储备供应工作的重点，储备土地亩，占全市土地储备计划的，拆迁房屋面积万平方米，动迁居民户。计划供应土地亩，占全市土地供应计划的。计划投入资金亿元，加上其他景观建设的先期投资，今年需总投入亿元左右的资金。新区规划主要突出以“三大特色功能组团、四湖连通的水系生态网络、五纵五横的道路骨架”为特点的发展框架，三大特色功能组团包括汉江组团、沌口组团和四新组团；“四湖连通”包括墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖；“五纵五横”是指纵向的十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，横向的琴台路、汉阳大道、二环线、三环线、沌阳大道。武汉市政府计划用4年左右时间，完成重要地区和主要组团的主要基础设施和重要功能性、公益性项目建设，基本形成“武汉新区”城市框架。届时，武汉新区将建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、市级文化旅游中心和风貌独特的商住新城区，其中，现代制造业基地（沌口组团，94平方公里）主要立足武汉经济技术开发区，形成产业相对集聚、功能互补的工业片区，打造高起点、高水准的现代制造业基地，使之成为武汉新区经济发展的增长点和动力源。 强化现代制造业功能，推动产业升级，极大地提高城市就业商品，提升武汉的经济实力；生产性服务中心（四新组团，46平方公里）以发展四新地区为重点，规划以梅子路、四新大道为轴，培植新的城市功能，发展生产性服务业，为武汉新区的发展注入活力，也是武汉新区新形象、新特色、新功能的集中展示区，同时服务于沌口组团和汉江组团；市级文化旅游中心（汉江组团，59平方公里）主要是对汉阳中心城区用地进行整合，完善其文化旅游、居住功能，以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，建成文化旅游区，并结合汉江、长江沿岸开发与旧工业区搬迁、改造和置换，提升区域整体生活品质，凸显新区文化底蕴。 3.汉阳城区汉阳地处武汉西南部, 濒临两江、内涵九湖，与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心。全区辖9个行政街道，2个乡，总面积108平方公里，常住人口51万。 汉阳历史悠久，在武汉三镇城邑建制中名位最早，自汉末以来就是历代风景胜地。区内有著称于佛教丛林的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树、石榴花塔等。1985年，经武汉市人民政府批准为风景旅游城区，1998年又被批准为山水园林城试验区。现在月湖、莲花湖、晴川阁等8大风景区已初具雏形。 汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线32公里，拥有大小码头42个。杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮。从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运、货运站仅5公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅28公里和10公里。区内318国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建的墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。汉阳经济基础雄厚，巨大发展潜力正逐步凸现。武汉健民制药厂、武烟集团、百威公司、神龙汽车有限公司等130余家大中型企业已坐落区内。区属工业迅速发展，共有机械、电子、建材、化工、纺织、轻工、汽车改装、生物工程等十多个门类，已形成综合性工业基地。依据初具雏形的区域特色，汉阳市政府正着力建设三大工业园，分别是依托汉阳开发区建设汽车产业园：规划3平方公里，建成一座集“汽车与配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、汽车仓储与现代物流、汽车信息与服务”等多功能于一体的现代汽车产业工园区。依托黄金口工业园：规划1000亩，建设以国棉一厂为龙头的纺织工业板块；规划3000亩，建设以百威为龙头的饮料食品工业板块；规划3000亩，建设以苏泊尔集团公司为龙头的厨具制造工业板块；建设以健民集团为龙头的药品制造工业板块；建设以诚成文化、雅都彩印为龙头的包装、彩印制造工业板块，形成2000亩的园区规模。依托南太子湖：兴建信息、生物、机电现代工业园区。规划园区面积3500亩，与武汉经济技术开发区联动共建，发展以信息、生物、机电产品为主的现代制造业。15月份武汉各城区主要经济统计参数汉阳科教文化事业发展迅速。全区有科研机构53家，科技人员6305人，其中具有高级专业技术职称的535人，具有中级专业技术职称的2172人，具有初级专业技术职称的3598 人。区内共有中小学校84所，幼儿园75所，职业中专、职业高中3所。有医院18所，防疫保健机构5家，形成了完善的医疗卫生网络。 汉阳市政府城市规划思路：文化旅游城：打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。武汉汽车城：现有经销商700余家，经营汽车品牌达40余种，年销售额近40亿元。在未来，汽车城将规划50平方公里，建成华中地区最大的整车制造中心、贸易中心、零配件加工中心、博览中心、运动休闲中心和信息服务中心。现代商住城：汉阳108平方公里土地，建成区仅32平方公里，这为现代商住城建设提供了广阔空间。商住城建设将坚持“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想，以四新住宅新区建设为龙头，以内兴“两道”（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活“两江”（长江、汉江）为重点，以滨湖、临江开发为特色，实施住宅开发战略。在四新地区规划22.2平方公里，开发居住规模将达30万人的示范新区；规划好汉阳大道、鹦鹉大道沿线，结合旧城改造，搞好临街房屋开发与建设；利用亲江临湖优势，围绕两江、墨水湖、莲花湖等，实施滚动开发。 4.沌口（武汉经济技术开发区）武汉经济技术开发区位于汉阳区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江，离市中心15公里，水、陆交通便捷，发展腹地宽阔，具有良好的区位优势。开发区于1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，有美好的发展前景。发区规划面积31平方公里，目前已开发15平方公里，已建成5条形象路、3个特色公园、5个住宅小区，全区绿色面积达293个平方厘米，人均占有绿地105平方米。开发区以汽车产业和高新技术产业为龙头，同时发展机械、电子、食品、建材、轻工等产业。截止目前，开发区内已有30多个跨国公司、知名企业入驻，引进项目611个，注册企业合计700多家。由于开发区以国家产业政策为导向，以兴办三资企业为主，实行沿海开放城市开发区的优惠政策和新型管理体制，随着产业结构日趋完善，社会经济环境好转，开发区的前景会更好。(1)开发区经济发展状况随着开发区的迅速发展，汽车制造业“一花独放”的产业结构格局将被打破，汽车制造业，高新技术产业，出口加工业三足鼎立之势已在开发区内形成。在今年全面启动的20个建设项目中，信息技术，生物工程，新能源，新材料，环保等产业构成支撑开发区快速发展的新支柱。长征火箭公司投资1亿元建设研发中心，长城宽带公司投资5000万元建设宽带网络系统，武塑集团投资1.53亿元建设工业园。规划1000亩，首期开发583亩的高科技产业园的基础设施已完成，1.4万平方米的综合科技楼将在今年5月竣工。目前，产业园已引进电子信息，新医药等7个高新科技项目，总投资达3亿多元。 去年5月动工兴建的武汉出口加工，将于今年5月10前封关运作，封关后即将进入出口加工区的企业达30家，投资额达20多亿元。出口加蔚蓝色将为中部各省出口加工企业的聚集中心，成为发展外向型经济的重要支撑。 三足鼎立之势，使武汉开发区经济结构进一步优化。据悉，20个建设项目投产后，今年全区将新增产值130多亿元。(2)区内环境开发区位于武汉市区西南、市区中环线与外环线之间，是经国务院批准的国家级开发区，它四周湖泊环绕，景色秀美。三角湖、后官湖等七个湖泊如“众星捧月”将开发区镶嵌在湖光水色之中。区内自然社会人文环境俱佳。 开发区规划面积为31平方公里，远期控制面积为90.7平方公里，已开发面积31平方公里。开发区分为四个功能区：工业区、旅游别墅区、管理服务金融区以及生活居住外知名企业进驻，如神龙、百事可乐、顶益食品等。区内人口主要为新兴工业人口，素质较高。另外，占地达88万平方米的武汉市体育中心正在区内兴建，它包括一座6万人体育场，一座8千人体育馆及海湾馆等大型体育设施；由江汉大学、华中科技大学汉口分校、武汉市职工医学院合并的新江汉大学已全面启动。(3)交通状况开发区距汉阳王家湾7公里，车程7分钟，目前有585、70等四条公交线路连接武汉三镇，318国道与京珠高速公路纵贯开发区。区内道路井然有序，两条宽50米的大道在区内交叉（横向龙阳大道，纵向沌阳大街）基于这两条大街平行的神龙街宽40米、汉强街宽30米。与龙阳大道平行的建业路、创业路、兴业道、旺业道宽30米。(4)配套设施目前区供水、供电、供热、通讯、排水与污水处理等各各项配套设施齐全，现有同济医院开发区分院，另有神龙医院等四所医院、一所卫生防疫站。有汉阳一中、武汉实验外国语学校等全日制中小学校21所，新江汉大学业已迁至区内。中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行，可为了区企业提供各类金融服务。另外，一期占地865亩，包括一座万人体育场、一座8千人体育馆以及游泳馆等大型体育设施的武汉市体育中心正在区内兴建。 开发区在基础设施方面共投入近30亿元，实现了“八通一平”。从开发区自身条件来分析，开发区内极具房地产发展潜力，但投资什么样的项目则要具体分析市场行情及走势，准确把握消费者需求，根据消费者需求生产适销对路的产品，才能达到项目开发的目的，取得良好的经济效益和社会效益。二、 武汉市、汉阳、沌口房地产状况1、武汉市房地产市场环境分析2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。从投资情况看，今年一季度我市房地产开发投资呈强劲的增长势头，完成房地产开发投资28.41亿元，同比增长72.7%，高出全社会固定资产投资同期增幅20.2个百分点，房屋开复工面积、商品房销售面积、销售额等几项主要指标均出现近年来单月最高增幅。本篇通过对2004年上半年发展基本情况的描述和分析，展望和预测2004年下半年房地产发展的趋势和前景。 开发投资再创新高,住宅投资仍然是我市房地产开发投资高速增长的主要动力今年一季度住宅完成投资19.57亿元，同比增长54.4%，占全部房地产开发投资的比重为68.9%，住宅投资仍然占我市房地产开发投资的主导地位。受写字楼和商业营业用房投资回报高于住宅影响，开发商加大投资力度，今年一季度写字楼开发投资0.69亿元，同比增长112.9%；商业营业用房投资1.49亿元，同比增长113.5%。写字楼与商业营业用房投资增幅分别比住宅开发投资增幅高出58.5和59个百分点。 施工面积稳步增长开发规模不断扩大今年一季度房屋开复面积900.63万平方米，接近去年全年开复工总面积的5成，同比增长36.0%。其中新开工面积180.99万平方米，同比增长18.7%。 竣工面积略有上升商品房屋竣工面积33.89万平方米，同比增长18.7%，其中商品住宅竣工面积31.13万平方米，同比增长19.4%。 商品房消费需求旺盛市民受预期房价会继续上涨影响，商品房销售持续火爆。今年一季度全市商品房销售面积68.97万平方米，同比增长88.2%；商品房销售额15.75亿元，同比增长135.3%。其中，销售给个人14.71亿元，同比增长138.3%，占全部销售额的比重为93.4%。今年一季度全市商品房平均销售价格为2283元/平方米，同比上涨25%。其中，商品住宅平均销售价格为2244元/平方米，上涨24.7%。 土地储备进一步加大，为房地产开发提供了进一步发展的空间。今年一季度房地产开发企业用于土地购置费用共4.07亿元，同比增长93.5%；完成土地购置面积150.33万平方米，同比增长41.1%。土地购置的高增长，为房地产开发的后续发展奠定了相应的基础。 房地产开发到位资金增加随着我市房地产市场逐渐升温，今年一季度房地产开发投资到位资金78.09亿元，同比增长262.6%，其中，国内贷款20.92亿元，同比增长484.4%；利用外资0.55亿元，同比增长232.9%；房地产开发企业自筹资金27.86亿元，同比增长184.2%；收受购房者定金及预收款22.84亿元，同比增长285.8%。2、汉阳楼市综述汉阳楼市板块分析 钟家村板块依托比较发达的商业和交通优势，该板块住宅产业发展迅速。金桥嘉园、鹦鹉花园玫瑰、芳卉园、东方江景园、康泰苑、蓝江家园、嘉怡苑等楼盘在没有什么宣传的前提下，销售奇好；上海复地集团斥资11亿在黄金地段归元寺旁打造建筑面积35万平方米的“复地翠微新城”，业内有人预测，该项目的崛起可能树立钟家村板块新地标。 钟家村板块置业优势比较明显：商业配套成熟，各新建小区也已将商业纳入了规划建设范围；交通便利，辐射武汉三镇，到汉口、武昌不足10分钟车程，晴川桥取消收费，琴台路通车，使得位于这一带的楼盘销售量有所上涨；房价适中，多层平均价格在2800元平方米左右，小高层一般为3000元平方米，复地翠微新城的推出可能会带动周边楼盘的售价，但相比于隔江的汉口、武昌来说，该板块房价仍然较低；风景秀美，临江临湖，能充分满足临水居住的需求；文化氛围浓厚。 汉阳大道板块扎堆经营居住气候形成 该板块房地产开发势头一直比较强盛。荷塘月色、花前树下、缤纷四季、金龙花园、东方华尔兹、丽水花园、润帝嘉园、雅丽佳园、阳城景园等楼盘都聚集在该板块。 正在销售的楼盘如花前树下、东方华尔兹等销售业绩保持良好而缤纷四季、桃花岛城市花园等项目后期也在积极筹备当中。 该板块楼盘主要以多层为主，价格也徘徊在2200元平方米左右（除了东方华尔兹等小高层项目外）。该板块置业优势：地理位置优越，交通便利；市政配套设施齐全；商业网点多，生活购物方便；教育配套好。 二桥板块 地段优越与汉口一衣带水 月湖路的通车和知音桥的取消收费改善了该板块的交通环境，知音社区的成熟为该板块的旺盛人气提供了保障。由于以上原因，该区域的楼盘销售量已经上涨。碧水晴天、国信新城、统建玫瑰新苑、枫桥苑等楼盘也都保持了良好的销售纪录。二桥板块置业优势：与汉口中心一衣带水；借助知音社区的优势，该片区比较成熟，人气旺盛；地处王家湾商圈，商业配套好，生活方便；一面临江，风景宜人，环境清静，适合居住。 龙阳大道板块 南国明珠扛鼎之作 该板块长期以来在居住方面没有明显的进展，而商业方面如汽车销售一直占据主角。 澳门新亿胜的到来以及总建面70万平方米的南国明珠的崛起将改变这一“传统”。 由澳门新亿胜投资发展有限公司投资15亿、新亿胜（武汉）置业发展有限公司开发的“南国明珠”于2003年5月闪亮登场。该项目以多层为主、辅以部分小高层，总建筑面积70多万平方米，一共分四期开发、目前一期小高层销售良好。业内人士认为，该项目将成为汉阳近两年的扛鼎之作，同时也代表房地产今后的发展方向。龙阳大道板块置业优势：除了交通、商业、自然环境等因素外，该板块的升值潜力则是在此置业的一个理由，拆迁改造、汽车销售长廊的建成等将给该板块新的机遇，三镇有识之士自会领悟。 沌口板块 相互竞争相互添彩 2001年，在汉阳区地产发展相对缓慢的情况下，曾是一片荒芜的沌口经济开发区异军突起，开发热潮急剧升温，众多住宅项目破土而出，成为目前武汉市最为瞩目的房地产开发热点区域之一。2004年由美好愿景在后官湖开发的1600亩东方夏威夷以其独特美式夏威夷结合日本之简洁建筑风格再次吸引了人们对沌口片区的关注。沌口自然环境优美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，且水质优良、污染程度低；交通状况好，南靠长江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318国道、沪蓉高速公路纵贯全境；大型企业目前该区域房价偏低，但后发优势明显，既适合居住也适合投资。 综上所述，汉阳近年的房地产可谓遍地开花，各有特色。消费者可根据自身需要，选择自己最适合的安居乐业之所。汉阳楼市特点： 区域逐步成熟 以旅游、商业、环境、工业作支撑，汉阳居住新区气候日渐形成，武汉三镇进入了均衡发展时期。以南岸嘴标志性建筑为重点的国际性文化中心区、以知音艺术中心为重点的月湖文化展示区、以归元寺扩建工程为重点的宗教文化旅游区、以墨水湖整治改造为重点的武汉动物园观赏区、以龙阳湖、莲花湖为重点的休闲度假区和龟山的开发建设相继启动。区域人气逐渐旺盛，区域价值逐渐提升。 商业配套比较成熟。为适应市民需求和城市辐射需要，一批特色市场已建成。汉商、家乐福、华联超市等一批骨干商贸企业的品牌效应，其规模逐渐扩大，商业新优势形成。十里装饰、琴台钢材、五里水泵等30多个专业市场建成，正大、好美家、豫园等国内外知名商家争相到汉阳投资建店。 大盘引领潮流 一批有实力的开发公司相继进驻汉阳，汉阳楼市开发进入大盘开发时代。建面72万平方米的东方夏威夷、70万平方米的南国明珠，67万平米的大洋彼岸、50万平方米的金色港湾、30万平方米的奥林花园、35万平方米的复地翠微新城、20万平方米的水木清华、等大盘将引领汉阳楼市潮流。 亲水住宅受青睐 山水之美，古来共谈，可要想在大都市里同时感受到山的灵性和水的神韵却是一件奢侈的事。然而在武汉山水园林实验区的汉阳，“鱼”和“熊掌”却能兼得。汉阳两江相拥，有十山六湖，山江相应，城水相依，湖水相伴，这在全国中心城区中是罕见的。 开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居。因此，亲水住宅开发成为该区楼市的一大亮点。 价格逐渐上涨销售稳步上升 销售价格上，今年该区域将持续上涨。多层项目均价将突破2400元平方米甚至3000元平方米，而小高层、高层均价超过2700元平方米。联排别墅均价在2500元至3000元，独体别墅均价卖到3500元至4000元。3、区域内典型楼盘分析 东方夏威夷（一期）（1）主要统计资料开发商：湖北嘉信臣置业有限公司投资商：武汉美好愿景房地产开发有限公司建筑规划：海斯兰德建筑规划设计有限公司景观设计：美国泛亚易道景观设计公司地理位置：蔡甸区南湖生态旅游区建筑用地：1600亩建筑面积：720000容积率：0.67绿化率：41.2车位： 1：11、产品： 126户多层洋房，面积89.4129.7 170户联排别墅，面积150.8228.5热卖户型：120平米三房、200平米联排别墅一期售价：花园洋房起价：1740元/，均价：1900元/ 联排别墅起价2400元/，均价：2850元/（2）卖点a、南临一万七千亩后官湖、北依二万七千亩的小南湖；b、集东南亚之丰富华美、日本之简洁、夏威夷之热情的水边风情建筑c、72万平方米的东方夏威夷拥有自己的酒店与渡假村、形成以旅游资源为依托的产业链； （3）我们的看法东方夏威夷是我们在沌口调研接触的所有项目中，最为高档、综合竞争力最强的一个典型项目，。它借助“南临后官湖、北依小南湖”的独特景观优势，诚邀世界景观设计界排名前十的美国泛亚易道公司担纲设计，倾力打造美式夏威夷风情。在其现场售楼部，我们观看了小区的沙盘和楼书，这次调研中，东方夏威夷的现场售楼部布置是最有特点的，营造出夏威夷风情，使顾客很容易对其产生好感。东方夏威夷的业主主要来自于，特别是人民南路的商户，以及政府机关和学校老师和领导。从东方夏威夷的热销我们看到：自然景观好、大规模、产品新颖的项目可以吸引到区域外的客户。 大洋彼岸（1）主要统计资料开发商：武汉鸿亚假日置业规划设计：上海同济规划设计研究院园林设计：新景观地理位置：蔡甸区南湖生态旅游区占地面积：2000亩总建筑面积：666700平方米容积率：0.51绿化率：60总户数：一期800户产品：多层为主、小高层并重，辅之以一定量的别墅。多层、小高层以板式一梯两户设计。售价：多层均价1800元/，联排别墅均价2650元/，临湖独体 别墅4180元/，非临湖独立别墅3060元物业：别墅1元/，多层0.7元车位：1：1（2）卖点a、第一座群岛生活形态的亲水的亲水概念楼盘；b、营造“户户临水，家家码头”的亲水效果，水道弯廷，移步换景，其“唯我水路十八弯”的独特景致辞已形成品牌，深入人心。（3）我们的看法大洋彼岸是以水为卖点，。它的广告语“唯我水路18弯”已深入人心，但就我们到了现场感觉到它的水文化做的并不到位，并没有突出临湖的优势，建筑的整个设计风格也相对落后。就销售情况来看，它的一期差不多快卖完了，但销售周期较长，说明它的产品和市场定位在前期没有做到位。 水木清华（1）主要统计资料开发商：武汉新城置业有限公司建筑设计：景观设计： 地理位置：武汉经济技术开发区总用地面积：200亩总建筑面积： 20万平方米总户数：440户绿化率：45容积率：1.5（2）主要卖点a、中式园林建筑（3）我们的看法水木清华是以中式园林建筑为卖点，但据说很多客户都会把它看成日式的建筑风格，说明它的中式风格的特点不突出。到我们调查为止，水木清华只剩下最后两套，且都是150平米的一楼。它的70%的客户群是来自东风、神龙、江汉大学，其中又以东风的为主， 南国明珠：（1）主要统计资料开发商：（澳门）新亿胜（武汉）置业发展有限公司建筑商：浙江中天、武建集团景观设计：英国奇利建设园林景观规划设计：美国WY国际设计顾问公司营销代理：广州TUT本日市场策略设计公司物业管理：澳雅物业物管费：多层0.7元；小高层：1元项目地址：汉阳龙阳大道陶家岭总占地：466900平米总建筑面积：70万平米容积率：1.5总户数：5000绿化率：40开发分期：4期建筑形式：多层、小高层、联排别墅、独立别墅现况：目前正在开发的是一期，一期共有7个组团。现正推出的是2组团：为5栋小高层，基本上是3房的大戸型，面积在133140，也有少量的2房和4房（145）。销售率90，预计3组团年底才能发售。价格区间：23802980，均价2500左右（2）主要卖点大盘，地中海风情景观、教育（3）我们的看法南国明珠是汉阳区域内少有的大盘，地址介于汉阳城区楼盘和沌口板块之间。其开发商是澳门公司，楼盘档次较高，建筑形式多样，尤其是利用地块临墨水湖，在湖边沿线做别墅，靠外围道路做小高层。但是因为地块较大，被规划中的3条市政路划为4部分，使小区没有整体统一感。楼盘地处陶家岭，虽然不在汉阳城区，但相对于沌口板块的楼盘，明显有地段、交通、市政配套优势。 金色港湾（1）统计资料开发商：新港房地产（武汉）开发有限公司营销代理：深圳新业房地产投资顾问有限公司物业管理：新港物业管理景观设计：香港奥雅园境师事务所物管费：多层0.8元项目地址：汉阳经济技术开发区总占地：50万平米总建筑面积：50万平米容积率：1总户数：3000户绿化率：45分期：4期建筑形式：多层、别墅，小高层现况：目前1、2期已基本售完，正在主推的是3期，销售率70多。余下的第4期2000户，月底出规划和戸型图纸。3期中，戸型面积多偏大，其中180200的错中错占了近40，中央是两栋小高，其余为一般的标准多层公寓。价格：错中错均价2700，3期均价2300多（2）主要卖点：临水，较长的的水岸线，造就“威尼斯水岸”居住区（3）我们的看法： 本楼盘档次感觉不如南国明珠，建筑形式多别墅，但没有突出别墅的高档品质。在近距离内没有其他别墅群出现，地理位置相对其他别墅群离城区近，因此周边配套较全。卖点和区域内的其他楼盘雷同，主要是营造“水岸”生活，价格也较具竞争力。 泰合百花公园（1）主要统计资料开发商：武汉泰合房地产开发有限公司景观设计：ACLA景观设计国际有限公司建筑设计：香港何弢设计国际有限公司营销代理：武汉德思勤房地产顾问有限公司广告策动：深圳青铜骑士广告有限公司物业管理：泰合物业物管费：多层：0.55元/平米/月，高层：0.8元/平米/月项目地址：武汉经济技术开发区江大路5号（新江汉大学正对面）总占地：20万平方米总建筑面积：23万平方米容积率：1.22绿化率：46建筑形式：多层戸型面积：2期，6070的单身公寓186套；130以上多层洋房262套；约150间商铺，12800。现况：1期早已售完，2期（6万平米）目前销售率达90以上，基本无住宅可卖。3期13万平米预计今秋发售。（2）主要卖点 自然全生态公园住宅，沌口区域中心，人文，商业（3）我们的看法 该楼盘位于沌口板块中央位置，江汉大学的正对面，紧邻东风总部，具有区域上的明显优势，并且产品上区别于区域内的许多邻水住宅，全部是一般的多层公寓，适合沌口区域内的一般大众居住；同时紧紧抓住区域内的年轻白领阶层，在2期中做了42的单身公寓，并倾力打造商业街，以辐射周边，带动住宅价格的提升。总的来说，该楼盘定位准确，市场切入点准，较好地把握了区域内的客户需求，有很大升值空间。结论：从以上调研项目看来，1、开发商在开发理念上水平在不断提高，开始注重项目的总体规划、景观、园林、配套和物业管理，在整体上打造自己的社区主题与社区文化。这些开发商在逐步学习上海、北京、广州、深圳等地项目开发经验的同时，积极与操盘思路和市场经验丰富的专业公司合作，将营销理念贯穿到项目运作的整个过程，注意打造自己的卖点。2、 该区域的目标客户群大多都是以东风、神龙、江汉大学等为主，虽然风格各有不同，但户型、面积配比却差异不大。而且该地区湖泊较多，大多数项目都是以水做文章，所以产品存在同质化。3、临湖、景观优美、配套齐全、产品新颖、景观优美等因素成为居民购房的重要参考因素，也成为项目热销的重要原因。三、 区域内客户分析1.由于武汉三镇目前发展不均衡，汉阳相对来说发展滞后，城区居民收入相对其他城区较低，商业也没有其他城区繁荣，因此较少有汉口、武昌的市民会想到到汉阳购房居住，其楼盘绝大部分被汉阳居民消耗。2随着武汉新区规划浮出水面，汉阳区、沌口都在新区规划范围内，这一带将来是武汉“城中城”，规划人口100万，而汉阳目前人口51万，未来会有几十万人口迁入新区工作或居住，这无疑会是汉阳、沌口板块楼盘销售的强力支撑。3.就目前来说，汉阳、沌口楼盘虽然价格不高，但其上涨速度一直在其他各区中保持前列，并且我们所调查的楼盘一般销售都较好，主要购买群体是来自汉阳开发区、武汉经济开发区内的工作人群，另外还有部分新江大教师、汉阳机关公务员、外地工作的武汉人，以及部分汉阳城区居民。尤其是汽车行业和医药行业的职工收入高，购买力强，应是我们的准目标客户。四、 建议从沌口目前的楼盘来看，全部都是大盘，而且都是以多层、联排别墅、独体别墅相结合，真正意义上的纯高档住宅小区可以说还没有。而且从这些楼盘即将开发的二期、三期来看，也是以多层和别墅相结合，而且大多是以水文化为主，所以该区域内类似这样的产品供应量应该是非常大的，所以我们的项目要能在这诸多项目中脱颖而出，就一定要与区域内的这些项目存在差异性，所以我们建议：1、 把我们的项目打造成纯别墅的高尚住宅小区，使之成为沌口片区高端产品的代表。1）外在条件：A、前武昌、汉口都有纯别墅小区，而沌口没有，在区域内属于市场空白。B、沌口片区具有湖泊较多、自然环境、交通畅通、名企林立等诸多优点，再加上我们的地块三面环湖，坐拥一万七亩后官湖，且武汉市湖迫仅有两家达到国家二类水质，后官湖就是其一。C、武汉经济开发区的人均收入较高。D、加上政府正准备兴建世界规模最大，国内第一座“锦绣长江”微缩景观毗邻兴建，届时，揽胜长江万里风情只在闲庭信步间，未来这一地带的楼盘升值潜力看好。2）内在条件a、一向是开发中高档楼盘，有着丰富的高档楼盘的操作经验。 b、我们以往做的别墅品质感非常好，属于市场领先产品，极具市场竞争力。2、 做足水文章 沌口地区大多数楼盘都是以水做文章，但真正做得比较好的几乎没有。我们应该在规划中充分利用我们的水资源优势。房产开发基础知识住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。购房基础知识：读懂商品房术语单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房屋的开间：是指房屋的宽度。房屋的进深：是指房屋的实际长度。房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价：是指商品房预售的价格。低层房：是指1至3层高的楼房。小高层房：是指9至11层高以下的楼房。高层房：是指总高在12层以上的楼房。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。10种情况包括：1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3.房屋之间无上盖的架空通廊；4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8.活动简易房屋；9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑