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编号: 2014DY008房地产估价司法鉴定报告（东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号)山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司房地产估价司法鉴定报告估价项目名称：关于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号市场价值评估的司法鉴定报告估价委托人：东营市东营区人民法院司法技术室估价机构：山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司注册房地产估价师：孙友功 王玉彬估价报告编号：鲁三鑫房估字2014DY008号估价报告完成日期：二一四年四月一日目 录第一部分 致估价委托人函1第二部分 估价师声明2第三部分 估价的假设和限制条件4第四部分 房地产估价结果报告7一、估价委托人7二、估价方7三、估价对象7四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法9十、估价结果10十一、估价人员11十二、估价作业日期：11十三、估价报告应用的有效期：11第五部分 房地产估价技术报告12一、个别因素分析12二、区域因素分析12三、市场背景分析12四、最高最佳使用分析14五、估价方法选用14六、估价的测算过程15七、估价结果确定21第六部分 附 件22一、东营市东营区人民法院鉴定委托书（2013）东法技会字第175号；22二、东营市东营区人民法院民事裁定书（2012）东民初字第2804-1号；22三、东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息编号：1306560；22四、估价对象现场照片；22五、估价机构资格证书；22六、估价人员资格证书。22山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司第一部分 致估价委托人函东营市东营区人民法院司法技术室：承蒙贵单位的委托，本公司遵循独立、客观、公正等估价原则，对位于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号在估价时点的涉案房地产市场价值价值定义详见报告进行了评估，现将估价重要内容摘要如下：估价时点：2014年3月28日，为估价人员现场勘查之日。估价目的：确定估价对象房地产在现有权益及实体状况下在估价基准日的市场价值，为司法机关确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。估价人员根据城市房地产管理法、房地产估价规范以及省、市的有关法规和政策等，依照估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，选用适宜的方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算，确认在本报告中已说明的假设与限制条件下，估价对象在估价时点的涉案房地产市场价值为人民币：94.51万元，大写取整：人民币玖拾肆万伍仟壹佰元整。此函 山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司二一四年四月一日23邮箱：sx_fdc 地址：济南市泺源大街229号(金龙大厦)主楼18L室 网址： 电话：0531-86129898 传真：0531-86127778第二部分 估价师声明我们郑重声明：一、 我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人也没有个人利害关系或偏见。四、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、 在估价时点（2014年3月28日），王玉彬、李秀丽同志已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。六、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。七、 本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人应对资料的真实性负责。因资料失实或不完整等原因造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。八、 未经本估价机构书面同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任，并保留追究相关人员法律责任的权利。九、 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。注册房地产估价师： 姓 名注 册 号 签章、签名孙 友 功3720080196 王 玉 彬3720110078第三部分 估价的假设和限制条件一、本次估价中关于市场状况的假设前提1、估价对象手续齐全，达到产权明晰、自由转让的要求。2、洽谈交易期是一段合理的期限，双方有充分的时间洽谈交易事项，且此期间房地产市场价值保持稳定。3、在房地产市场宏观调控政策下，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识和理性的判断。5、不考虑特殊买家的附加出价。二、本次估价中关于估价对象本身的假设前提1、具有合法权利且委托人提供的资料合法、有效、准确。2、本报告所涉及的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性和完整性负责。本报告书中的有关权属、用途的描述，仅用于委托方特定的估价目的，不适用于其他估价目的，并且不能作为最终确认的依据，不具有法律效力。3、本估价报告中一切关于估价对象本身的面积、权属、界址以及可能存在的权益纠葛等可以预见或未曾预见的因素，均以委托人提供、确认的资料为准，由相关当事人承担全部责任。三、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，不能确定估价对象有无内部缺损。本估价结果是在假定估价对象无工程质量问题的情况下得出的，若实际情况与本假设不一致，可能导致本估价结果应做出相应调整或者进行重新测算。2、同一估价对象，估价目的不同，估价假设限制条件不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。3、本估价结果是在报告中的所有假设条件同时成立的情况下得出的，若实际中有所变化，估价结果须做相应调整。四、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本估价报告的估价结果是涉案估价对象在估价时点的特定状态下的涉案房地产市场价值，是估价对象反映在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当条件发生变化时，评估结果一般亦应做相应调整或重新估价。五、本报告使用的限制条件1、本报告中的文字描述及估价结果仅限用于本估价目的之下，作为委托人处置涉案房地产提供价值的参考依据，请有关人员谨慎考虑各项不确定因素及潜在风险。2、本估价报告中有关假设限制条件的表述，对评估结果有着重大影响，在此提醒报告使用者必须给予的高度关注，并理解其涵义。3、本估价报告有效期，根据房地产估价规范的要求，确定为自估价报告出具之日起一年内有效，且此期间房地产市场无严重波动状况。4、本估价报告须经估价机构加盖评估报告专用章并由估价师签字盖章后方可有效；本估价报告各项附件与报告书为一整体，不可分割，必须完整、合理使用方为有效；因使用报告中的部分内容或者采取篡改、挖补、伪造等方式使用估价报告及结果，从而产生的损失及引起的任何责任，由相关人员承担全部责任，评估机构与估价人员不承担责任。5、如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、排版、打印和装订错误，请及时与我公司联系更正。第四部分 房地产估价结果报告一、估价委托人委托人：东营市东营区人民法院司法技术室联系人：项在永联系电话：0546-8265076二、估价方：山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司法定代表人：李湘峰住所：济南市市中区泺源大街229号金龙大厦主楼18L估价资格等级：壹级资质证书编号：建房估证字2012114号有效期限：2012年7月1日至2015年6月30日三、估价对象（一）、建筑物权益状况描述分析根据委托人提供的资料，在东营市东营区人民法院有关人员、案件相关当事人的陪同下，估价人员经实地查看，初步认识了地处东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号的估价对象，截至估价时点，已办理中华人民共和国房屋所有权证。从委托方提供的东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息，证号为：辽河路字第0439号。房屋所有权人：李英明；用途：住宅；座落：东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号；建筑面积141.37平方米。（二）、建筑物实物状况描述分析：实物状况：现场勘查时因故未能打开房门，建筑物实物装修状况不能确切描述。仅勘察外观情况，评估时参照普通装修。（三）、土地权益及实物状况描述分析根据实地查看，土地开发程度已达到“七通”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通气，地势平坦，土地形状规则，交通较方便，生活配套设施齐全，环境条件较好。四、估价目的确定估价对象房地产在现有权益及实体状况下在估价基准日的市场价值，为司法机关确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。五、估价时点2014年3月28日，以估价人员实地查勘估价对象之日确定。六、价值定义本次估价的价值为市场价值，即估价对象在估价时点的公开市场上最可能形成的价值，是司法机关确定涉案房地产市场价值的参考依据，但是受到估价对象自身实物、权益现状等因素以及报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。本报告中评估的价值包括房屋所有权价值和应当分摊的国有土地使用权的价值。根据本案案情及委托方提供的相关材料，本次鉴定估价对象为东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号的全部房地产。七、估价依据（一）本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；（二）本此估价采用的技术规程：1、国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（三）委托人提供的有关资料：1、东营市东营区人民法院鉴定委托书（2013）东法技会字第175号；2、东营市东营区人民法院民事裁定书（2012）东民初字第2804-1号；3、东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息编号：1306560；4、其他相关资料。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、估价原则本报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，即要求估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值，是房地产估价的最高行为准则。此外还遵循如下具体原则：1、合法原则：房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置为前提进行估价。2、最高最佳使用原则：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则：要考虑同一市场上相同物品市场价值的经济原理，要求估价对象的估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的类似价格。4、估价时点原则：房地产的公开市场价值随时间而动，不同时点，价值不同；估价结果必须为估价时点时的客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。九、估价方法(一)估价技术思路与方法估价对象为住宅，市场交易活动较频繁，依据充分，适合选用市场比较法进行估价；估价对象具有现实或潜在收益的特性，类似房地产的租赁活动频繁，租赁案例较多，也可以选用收益法进行评估；经分析最终确市场法和收益法来评估估价对象的市场价值。（二）估价技术路线的操作步骤、市场比较法估价思路在一定市场条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格=可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数B、收益法估价思路假定估价对象为出租型房屋为前提估价，其思路为：1、估算估价对象年净收益：（1）、估算房地产年有效毛租金收入；（2）、估算房地产年运营费；（3）、估算房地产年净收益；2、确定估价对象报酬率3、确定估价对象尚可收益年限4、选用适宜的计算公式求出估价对象收益价格十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，选用适宜的估价方法，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，对估价对象进行了认真的估算，确认估价对象在估价时点2014年3月28日的涉案房地产市场价值为人民币：94.51万元，大写取整：人民币玖拾肆万伍仟壹佰元整。十一、估价人员姓 名注 册 号 签章、签名孙 友 功3720080196 王 玉 彬3720110078十二、估价作业日期：2014年3月28日至2014年4月1日十三、估价报告应用的有效期：2014年4月1日至2015年3月31日第五部分 房地产估价技术报告一、个别因素分析：1、建筑物权益状况描述分析根据委托人提供的资料，在东营市东营区人民法院有关人员、案件相关当事人的陪同下，估价人员经实地查看，初步认识了地处东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号的估价对象，截至估价时点，已办理中华人民共和国房屋所有权证。从委托方提供的东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息，证号为：辽河路字第0439号。房屋所有权人：李英明；用途：住宅；座落：东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号；建筑面积141.37平方米。2、建筑物实物状况描述分析：实物状况：现场勘查时因故未能打开房门，建筑物实物装修状况不能确切描述。仅勘察外观情况，评估时参照普通装修。3、土地权益及实物状况描述分析根据实地查看，土地开发程度已达到“七通”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通气，地势平坦，土地形状规则，交通较方便，生活配套设施齐全，环境条件较好。二、区域因素分析：估价对象是位于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号的房地产。东临沂州路、南临辽河路、北邻黄河路。地处东营市东城城区重要部位，紧邻安兴南区、辽河小区、安慧南区等多处住宅区，紧邻百货大楼商业区。所在区域通行128路、5路等多路公交车，交通便捷，周围小区密集，生活配套设施齐全，地理位置优越。周边地段已成为东营市东城范围内，较为成熟的住宅小区,该区住宅发展潜力较大。三、市场背景分析：A. 城市资源状况东营市是山东省省辖地级市，总面积8053平方公里，人口170万。下辖河口、东营两区，广饶、垦利、利津三县，是全国第二大油田胜利油田和石油系统的最高学府石油大学所在地。东营市属北温带湿润大陆性气候，光照充足，四季分明。年平均气温12.2摄氏度，年平均降水量537.3毫米，全年日照量平均2750小时，具有冬季干冷，秋季暖温，春季多风沙、干旱的气候特征。B. 房地产制度与房地产市场状况严格实施土地利用总体规划和基本农田保护制度，严把土地征用和土地转用审批关，从严控制建设用地规模。加强对开发区建设用地的统一管理。健全和完善经营性土地使用权招标拍卖挂牌的有关制度和程序，确保商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的土地,全部以招标拍卖挂牌方式出让。 C. 产业政策东营市“大开放、大招商、大发展”招商引资战略的实施，成为东营市新的经济增长点。在东营经济开发区投资建设的工业项目。按照规定的容积率和每亩不低于一定金额的固定资产投资标准确定用地限额，在限额内给予地价和土地开发配套扶持。D. 城市规划与发展目标东营市中心城布局结构采用东、西城“双组团式”集中布局形态，组团之间由河流、绿带、交通走廊及农田自然分隔。双组团中东城的功能为市级行政办公、金融、商贸、教育文化、高新技术工业和居住。西城的功能为油田行政办公、综合服务、商业、贸易、教育科研文化和生活居住。四、最高最佳使用分析：最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生最高价值的使用方式。由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益。房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能为满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，结合估价对象所处的区域位置及周边环境，我们认为估价对象应保持现状用途持续使用方可达到了最高最佳使用的效果。五、估价方法选用：(一)估价技术思路与方法估价对象为住宅，市场交易活动较频繁，依据充分，适合选用市场比较法进行估价；估价对象具有现实或潜在收益的特性，类似房地产的租赁活动频繁，租赁案例较多，也可以选用收益法进行评估；经分析最终确市场法和收益法来评估估价对象的市场价值。（二）估价技术路线的操作步骤、市场比较法估价思路在一定市场条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格=可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数B、收益法估价思路假定估价对象为出租型房屋为前提估价，其思路为：1、估算估价对象年净收益：（1）、估算房地产年有效毛租金收入；（2）、估算房地产年运营费；（3）、估算房地产年净收益；2、确定估价对象报酬率3、确定估价对象尚可收益年限4、选用适宜的计算公式求出估价对象收益价格六、估价的测算过程：（一）、用市场比较法估价的测算过程及结果1、以估价对象为例，根据估价对象的现状，收集与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择A、B、C三个交易实例作为可比实例，如下：实例A：辽河小区内实例B：金鸿花园内实例C：金鸿花园内结构：混合结构结构：混合结构结构：混合结构用途：住宅用途：住宅用途：住宅装修：普通装修装修：普通装修装修：普通装修销售均价：8602元/销售均价：7578元/销售均价：7969元/成交日期：2014年3月成交日期：2014年3月成交日期：2014年3月交易情况：急售交易情况：正常交易情况：正常2、因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、基础设施、公共配套设施、交通便捷度、环境景观等；个别因素主要有临街状况、临街道级别、使用功能、装修情况、设施设备、新旧程度、建筑结构等。3、因素选择与条件描述估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表一：表一：房地产价格影响因素说明表项 目估价对象ABC交易单价(元/)待估860275787969交易情况涉案急售正常正常交易日期估价时点2014年3月2014年3月2014年3月区域因素商业繁华度附近有住宅小区、商店、饭店，购物娱乐方便附近有住宅小区、商店、饭店，购物娱乐方便附近有住宅小区、商店、饭店，购物娱乐方便附近有住宅小区、商店、饭店，购物娱乐方便基础设施基础设施达到七通基础设施达到七通基础设施达到七通基础设施达到七通公共配套设施齐全齐全齐全齐全交通便捷度估价对象临有多路公交车通过，交通方便估价对象临有多路公交车通过，交通方便估价对象临有多路公交车通过，交通方便估价对象临有多路公交车通过，交通方便环境景观小区景观一般小区景观一般小区景观一般小区景观一般个别因素临街状况临街临街临街临街临街道级别主道路主道路主道路主道路使用功能住宅住宅住宅住宅装修情况普通装修普通装修普通装修普通装修面积141.37平方米93平方米128平方米133平方米新旧程度八成新八成新八成新八成新储藏室无19平方米无24平方米车库无无24平方米24平方米建筑结构混合混合混合混合所在楼层/总层数1/51/51/51/54、编制比较因素条件指数表以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表二：有关修正说明如下：(1)交易日期修正 实例A、B、C的交易日期与估价时点相差不大，故交易日期修正系数分别修正为100/100。 (2)交易情况修正实例A的交易情况为急售，实例B、C的交易情况均属正常，实例A的交易情况为急售，估价对象的交易状况为涉案，则交易情况修正系数分别修正为100/110、100/115、100/115。(3)区域因素修正实例A、B、C属相邻住宅区域，周边环境与估价对象一致，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100。 (4)个别因素修正面积情况：可比实例B、C与估价对象面积相近，应修正为100/100；可比实例A面积较小，易变现交易，修正为100/103；储藏室：可比实例A、C均有储藏室，应修正为100/103；可比实例B无储藏室，与估价对象相同，应修正为100/100；车库：可比实例A无车库，与估价对象相同，应修正为100/100；可比实例B、C有车库，应修正为100/105、100/105；其他个别因素条件与估价对象基本一致，则不再作修正。表二：房地产比较因素条件系数表项 目估价对象ABC交易单价(元/)待估860275787969交易情况100110115115交易日期100100100100区域因素住宅繁华度100100100100基础设施100100100100公共配套设施100100100100交通便捷度100100100100环境景观100100100100个别因素临街状况100100100100临街道级别100100100100使用功能100100100100装修情况100100100100面积100103100100新旧程度100100100100储藏室100103100103车库100100105105建筑结构100100100100所在楼层/总层数1001001001004、实例修正后的房地产价格分析计算上述几个可比实例位于同一区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表三： 表三：房地产因素比较指数修正表项 目AB C 交易单价(元/)860275787969交易情况100/110100/115100/115交易日期100/100100/100100/100区域因素商业繁华度100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100环境景观100/100100/100100/100个别因素临街状况100/100100/100100/100临街道级别100/100100/100100/100使用功能100/100100/100100/100装修情况100/100100/100100/100面积100/103100/100100/100新旧程度100/100100/100100/100储藏室100/103100/100100/103车库100/100100/105100/105建筑结构100/100100/100100/100所在楼层/总层数100/100100/100100/100比准价格737162766407有关修正说明如下：估价对象价格（比准价格）=可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数5、取三个可比价格的简单算术平均值作为估价对象房地产单位面积的比准价格，即：（7371+6276+6407）36685元（二）、用收益法的测算过程及结果收益法：所谓收益法,是指预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。1、测算净收益年有效毛收入=年租金收益总面积出租率年运营费用=维修费+管理费+保险费+税金年净收益=年有效毛收入-年运营费用（1）求取年总收入(年有效毛收入)：根据估价对象特点，估价人员根据评估需要，做了详细的市场调查。主要调查了与估价对象类似的符合同一地价区段或同一供需圈内相同结构与类型、接近估价时点、档次相同的房地产租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。经估价人员实地调查，估价对象周围交通便利，市政配套设施完善，住宅繁华度较高，综合正常年毛租金为100-220元/平方米（建筑面积），正常出租率在80%左右。根据估价对象的实际情况取定估价对象的正常年毛租金为200元/平方米（建筑面积），出租率为80%。年有效毛收入：20080%=160元/平方米（建筑面积）。（2）求取年运营费用：年运营费用包括维修费、保险费、税金等。年运营费测算表序号项目费率备注1营业税及附加1.6950%2房产税4.00%3维修费2.00%4其他（保险费、租赁代理费）0.50%5管理费3.00%合计11.1950%（3）求取房产年净租金收益：年净收益=有效年毛租金收入-年总费用：160（1-11.195%）=142.09元/平方米（建筑面积）。2、测算报酬率估价人员采取安全利率加风险调整值来确定报酬率。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响等。估价时点的中国人民银行一年期存款利率为3.00%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为3.00%；则估价对象报酬率r=安全利率+风险调整值=3.00%+3.00%=6%。3、确定收益年限（t）：估价对象，估价时点为2014年3月28日，估价对象房屋2000年建成，混合结构，经济耐用年限为50年，至估价时点已使用14年，剩余经济寿命36年，确定估价对象尚可收益年限为36年。4、选用适宜的计算公式求出收益价格：假设受益期内收益平稳。根据公式:Vn=a/r1-1/(1+r)n式中 Vn-有限年期单位房价；a/r-无限年期单位房价；r-资本化率；n-房产剩余使用年限房产估价时点的价格：Vn=a/r1-1/(1+r)n =(142.09/0.06)1-1/1.0636=2077元/平方米（建筑面积）。（三）、估价结果的确定1、以上两种方法计算出来的评估单价如下： 市场比较法为：6685元/平方米 收益法为：2077元/平方米两种方法的评估结果从不同角度反映了估价对象的市场价值，市场比较法从市场供求状况较真实地反映出估价对象的市场价值，收益法从房地产的收益状况反映出估价对象的价值。根据东营市目前住宅租金较低的房地产市场状况，市场比较法算出的结果比较客观的反映出估价对象的市场价值，故本次估价结果取市场比较法测算出的结果为估价对象的价值；单价:6685元/平方米2、涉案房地产市场价值：Va= VaS=6685141.37=945058（元）故取整确定 Va=94.51万元 （四舍五入法）七、估价结果确定：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，选用适宜的估价方法，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，对估价对象进行了认真的估算，确认估价对象在估价时点2014年3月28日的涉案房地产市场价值为人民币：94.51万元，大写取整：人民币玖拾肆万伍仟壹佰元整。第六部分 附 件一、东营市东营区人民法院鉴定委托书（2013）东法技会字第175号；二、东营市东营区人民法院民事裁定书（2012）东民初字第2804-1号；三、东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息编号：1306560；四、估价对象现场照片；五、估价机构资格证书；六、估价人员资格证书。