百胜小区物业管理方1

莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄膄芀薇螀膄莃莀蚆膃膂薆蚂蝿芅葿薈螈莇蚄袆螈肆蒇螂螇腿蚂蚈螆芁蒅薄袅莃芈袃袄肃蒃蝿袃芅芆螅袂莈薂蚁袂肇莅薇袁膀薀袆袀节莃螂罿莄薈蚈羈肄莁薃羇膆薇葿羆荿荿袈羆肈蚅螄羅膀蒈蚀羄芃蚃薆羃莅蒆袅肂肅艿螁肁膇蒄蚇肀艿芇薃肀聿蒃蕿聿膁莅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肆蕿薅膅膈莂袄 百胜小区物业管理方案一、 提高百胜小区物业管理水平的整体设想和策划（一）对项目的认识与定位百胜小区座落于鄂尔多斯市中心附近，地理位置优越，交通十分便利，百胜商住小区具有较大的商业价值，搞好百胜小区物业不仅给业主带来舒适的居住环境，更能提升百胜地产的品牌价值，延长小区硬件设施的使用期限。小区占地面积约 万平方米，建筑面积 平方米，地上 层，地下一层，其中住宅楼面积为 万平方米，商业建筑面积约 万平方米。地下车库面积为 万平方米。绿化面积约为 万平方米，整个小区建筑规划形象充满现代气息，十分壮观新颖，楼宇先进，配套设施完善，若有良好的物业服务，必将成为业主的理想居所。百胜小区客户群体组成较为复杂，服务需求多样，差异较大，给物业管理服务工作增大了难度。因此，根据不同的需求层次，提供高质量、全方位的物业服务项目，是物业管理服务的基本要求。综合考虑各方面因素，该小区定位为中档物业管理服务标准。（二）物业管理的重点1、楼宇设备管理：现在的小区设备先进，使用功能多样化，要求24小时全天候保障设备的正常运行，这对物业公司设备管理的技术实力是重大考验。我公司将选派主要技术骨干参与关键设备的安装调试过程，熟悉设备性能，掌握运行规律，并与设备厂家建立良好的协作关系，在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防系统、及通讯网络系统等关键设备的正常运行。2、二次装修管理：百胜小区二次装修业户将根据使用要求对室内设施进行必要的拆改、变更。同时，二次装修将对已投入使用的其它物业造成污染和干扰。二次装修关系到小区公共设施的整体运行效果，关系到小区全体业主及使用人的切身利益。因此，我公司将从二次装修的队伍选择、装修内容、禁止行为、注意事项、装修验收等全过程进行严格管理，以保障小区的安全运行和公共设施使用功能的正常发挥。3、车辆秩序管理：随着鄂尔多斯经济的迅猛发展，车辆数量急增，停车难已成为小区普遍存在的问题，分析百胜小区的业态分布情况，车辆出入将十分繁忙。如何保障小区内业户车辆的安全停放和便利通行，应该引起物业公司的高度重视，也必将成为物业管理的重点和难点。我公司将根据小区业态分布情况，合理规划地面和地下停车位，配置相当数量的车辆管理人员进行车辆的管理和疏导，避免因停车问题而引发矛盾，以维护小区的社会形象。（三）指导思想、管理模式和管理机制1、指导思想：（1）我公司将秉承尊重业主、依法经营的一贯作风，坚持真诚合作，十分注意及时的沟通和协调，力争使开发商、物业公司和业主之间形成良性互动，通过共同配合和努力，把百胜小区打造成鄂尔多斯知名的物业品牌。（2）充分利用和总结我公司物业管理的成功经验，充分发挥我公司的观念优势、技术优势和经验优势，结合本项目的特点，进一步完善公司的各项管理制度，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。力争在三年之内把百胜小区打造为自治区物业管理优秀项目。（3）我公司注重项目合作的即效性，力争其收入的增加，尽力减轻公司前期投入的压力和负担，同时更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利，华而不实和短期行为。有阶段性安排，更要有长远规划，紧密结合项目进展情况，合理配置物业服务人员，在抓好工作重点的同时，全面提高项目的物业服务整体水平。2、管理模式：为了能够为百胜小区提供优质高效的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中，拟设立百胜小区物业管理处，选派我公司具有丰富商，住宅楼管理经验，管理能力强，具备良好的心里素质，善于沟通和协调的人员担任管理经理，全面负责管理处的日常管理工作，实行物业公司领导下的管理处经理负责制。管理处设物业客户服务部、工程部、保安部、保洁部。（1） 管理处组织机构框架：百胜小区物业管理处客服部工程部保安部保洁部组织机构图说明： 组织机构的设置原则是精干、高效、一专多能。管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。物业客服部为管理层，客服部主任全面负责管理服务工作的安排、指导、监督。工程部、保安部、保洁部属于操作层，接受物业办公室的安排和检查。（2）、管理处内部运作图指挥机构（客服部）指令传达（主任）指令执行机构（部门主管、操作人员）监督机构（物业办）反馈渠道（回访和调查）内部运作图说明：在具体工作中，管理处主任是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项指令下达后，执行机构即开始运作，执行中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供主任做出校正、判断和总结，做到有布暑、有检查、有总结，从而做到管理的有效性。3、管理机制：（1）实行目标管理责任制：将该项目的管理目标，经营目标，竞争性目标以量化形式作为重要职责交托于管理处，并赋予管理处主任相应的权力，将目标的实现与管理处人员的切身利益挂钩，使管理处各部门的责、权、利明确，在管理处各部门之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。（2）激励机制：事业激励：管理处各岗位实行考核聘任制，优胜劣汰、竞争上岗。对在本项目表现积极、贡献突出的同志，报公司给予晋级和享受公司相应岗位待遇。目标激励：将管理处的管理目标分解成各部门的分项目标，并全部以量化形式体现，使各部门各班组，直至每个员工明确个体指标，共同参与管理，推动整体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。效益激励：建立合理、完善的工资奖金分配体系，实行季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，充分调动全体员工的工作积极性和主观能动性。（3）监督机制：管理处接受开发商及全体业主的监督，对提出的合理化建议，要进行实质响应和有效改进。管理处全体员工严格执行公司的各项管理制度，物业公司对制度执行进行情况进行督查。管理处内部各部门按照管理制度和岗位操作规程进行监督，建立员工工作手册，记录每日工作任务完成情况，及时纠正其不规范的行为，不断提高岗位工作质量水平。二、 项目运作流程和工作计划（一）运作流程拟定方案组建机构交接验收日常运作前期介入岗位培训正式入驻项目运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺陷，管理无盲点。（二）工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1拟定方案针对项目特点及要求制定管理方案2011年8月2前期介入调派技术骨干参与主要设备的安装调试2011年8月3组建机构确定办公场所，人员调配、培训，完善办公设备从合同签字之日起4接管验收图纸、资料接管工程验收，存在问题记录备忘按照合同约定时间5入伙管理建立入伙流程备齐入伙资料办理入伙手续按照项目进度安排6装修管理装修申请审批收取管理押金日常监督管理入伙开始3个月内7常规管理按照管理方案开展常规管理按照合同约定时间三、 物资装备和人员配制（一）、物资装备计划序号设备名称数量用途1电脑1台办公用2打印机1台办公用3电话3部办公用4办公桌椅8套办公用5电焊机1台工程部用6管道疏通机1台工程部用7电钻1把工程部用8水暖工具3套工程部用9电工工具3套工程部用10对讲机10部保安部用11保洁工具1批保洁部用12保洁用品1把保洁部用13文件柜3个办公用14办公用品1批办公用（二）物业管理用房：物业办公室一间40平米，保安部办公室一间30平米，保洁部办公室一间20平米。工程部办公室一间20平米，职工（男女）宿舍120平米。职工餐厅40平米。（三）、人员配制： 管理处计划配置各类管理服务岗位人员51人。1、管理处办公室（5人） 主任1人 主任助理1人 财务2人资料文员1人2、工程部（7人）部长1人管道维修人员3人供电运行维护人员3人3、保安部（16）部长1人保安员15人4、保洁部（21人）部长1人保洁员17人绿化人员 2人垃圾清运工 1人5、厨师 2人四、 管理制度与档案建设（一） 管理制度1、公众管理制度物业管理规约治安管理规定电梯管理规定消防管理规定装修管理规定入伙管理规定保洁卫生公约2、岗位职责主任岗位职责主任助理岗位职责资料文员岗位职责财务人员岗位职责工程部长岗位职责水暖运行工岗位职责管道维修工岗位职责电工岗位职责保安部长岗位职责车辆管理员岗位职责秩序维护员岗位职责消防管理员岗位职责保洁部长岗位职责保洁员岗位职责3、内部管理制度员工人事管理制度员工考勤制度员工培训制度岗位量化考核制度设备运行值班制度保安员交接班制度财务管理制度后勤管理制度4、岗位操作规程接管验收作业规程入伙手续办理程序装修管理流程电梯运行管理规程机电设备运行保养规定消防器材保养规定停车场管理程序保洁作业指导书5、应急处理程序 电梯困人应急处理程序 大风、暴雪应急处理预案 突发治安案件处理预案 突发公共卫生事件处理预案 火灾处理预案 水浸事故处理预案（二） 档案建设工程技术资料接管验收资料管理合同资料业主客户资料二次装修资料员工管理资料客户投诉、回访记录设备运行管理记录设备定期维护记录保安值班记录岗位质量考核记录二次供水管理记录五、 管理服务范围及服务标准承诺（一） 管理服务范围（1） 公共设施、设备的运行维护管理。（2） 步梯、电梯、通道院落、地下车库、生活垃圾的收集、清运。（3） 地上、地下车场车辆的通行和停放管理。（4） 小区公共秩序的维持、管理。（5） 消防管理。（6） 二次装修的审核、监督、管理。（7） 客户入住登记、档案建立、房屋移交、验收。（8） 客户投诉的登记、处理。（9）绿化管理（二）服务内容：（1）客户服务：办理入伙手续、建立业户档案、收取相关费用、解决业户投诉。（2）保洁服务：步梯、电梯、公共走廊、地上院落、车场、地下停车场的保洁、垃圾的收集清运及化粪池的清淘。（3）保安服务：小区秩序维护、车辆通行、停放管理、消防管理。（4）公共设施设备的运行维护：供配电系统、消防系统、给排水系统、电梯。（5）绿化管理：浇水，施肥，修剪，除虫。（三）服务标准承诺：1、客户综合服务（1）设立固定办公场所和服务电话，实行全天候客户接待，提供便捷、高效的综合服务。（2）明确入伙程序，建立完善的业户档案，向业户发放用户手册，明确告知小区的相关物业服务内容、服务标准、小区管理规定和物业使用注意事项。（3）建立二次装修档案，与装修业户签定详细的装修管理合同、消防责任书，审核业户装修申请，监督装修过程，杜绝违章装修和随意拆改公共设施的行为。（4）建立业户投诉登记制度和日常巡视制度，对反馈的问题，第一时间派相关人员到达现场，迅速安排相关部门解决处理。（5）每半年进行一次业户满意度调查，客户满意率达90%以上。2、设施、设备管理：（1）有完善的质量保证体系及切实可行的运行管理、维修保养方案、措施。（2）有设备安全运行管理、定期巡视检查制度，并严格按照操作规程操作运行，保证设备始终处于良好状态。（3）有完整的运行、维修记录，运行维护人员实行24小时值班制度，保障设备的正常运行。（4）工程技术人员有相应的岗位证书，能在第一时间发现和排除故障，并与设备维保单位建立畅通的沟通渠道和良好的合作关系。（5）建立完善的设备台帐、图纸档案和技术资料档案，管理完善，可随时查阅。（6）制定节能工作计划及相关规章制度，加强宣传、巡视和检查，加强设备管理和维修的及时性，杜绝跑、冒、滴、漏和长明灯现象。3、保洁服务：（1）配备先进的保洁用具和保洁用品，严格按照专业保洁作业规程操作，达到专一保洁标准。（2）实行定人分片包干责任制，把保洁任务、保洁标准落实到人，并进行每日检查，保证保洁质量的不断提高。（3）保持公共部分干净整洁，电梯轿厢光洁、踏垫干净，步梯踏步干净、扶手光亮。（4）走廊通道内的墙面、门窗、定期进行清扫、擦洗，保持无污迹、无积尘，顶棚无蜘蛛网。（6）小区保洁范围内的地面，地下车库每天清扫两次，并进行日常巡回保洁，小区的楼顶定期清扫，保持干净、无杂物。4、保安服务（1）制定常规防范和技术防范相结合的24小时全天候管理方案，预防和制止各类案件的发生。（2）维护小区内的公共秩序，实行出入登记制度，制止小商小贩等闲杂人员进入小区。（3）安防监控室实行专人管理，作好监控录像资料的管理及保密工作，未经管理处主任同意，任何人不能查阅、提取或删除录像资料。（4）合理规划小区地面和地下停车位，对车辆的行驶、停放实行规范化管理，车辆管理人员责任明确，指挥规范，态度文明，保持车辆出入畅通、停放有序。（5）加强保安队伍的培训和演练，保安人员熟练掌握各类应急事故的处理程序，反应快速敏捷，能够妥善处理各类突发事件。5、绿化服务：浇水，施肥，修剪，除虫。六、物业服务收费报价（一）物业服务费报价：1.80/月/平米 薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肃羅莂螄袅芄莂蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒆蒅罿羅蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒂羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆薀袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袅羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿膇莅袀羄膃莄薀袇