鸿泰花园住宅小区项目可行性报告91p

鸿鸿泰花园住宅小区泰花园住宅小区项项目目项项目申目申请报请报告告二一一年一月二一一年一月目目 录录1第一章 申请单位及项目概况 .4一、项目申报单位概况 .4二、项目概况 .6第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .11一、发展规划分析 .11二、相关产业政策分析 .18三、行业准入分析 .23第三章 项目工程方案 .27一、设计依据及指导思想 .27二、总平面规划 .29三、建筑设计 .31四、消防设计 .33五、绿化景观规划 .33六、结构设计 .34七、给水排水设计 .36八、燃气工程规划 .39九、电力与弱电工程规划 .39十、防雷设计 .41十一、无障碍设计 .42第四章 资源开发和综合利用分析 .43一、资源开发 .43二、资源利用 .43三、资源节约措施 .44第五章 节能方案分析 .46一、设计依据 .46二、能耗状况 .47三、能源供应情况 .47四、能耗指标 .48五、项目的节能措施 .51第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置 .55一、建设用地 .55二、土地综合利用分析 .55三、征地拆迁和移民安置 .56第七章 环境和生态影响分析 .57一、项目场址环境现状 .57二、项目各阶段建设对环境的影响 .60三、地质灾害影响分析 .68四、特殊环境影响 .68五、环境影响综合评价结论 .682六、水土保持方案 .71第八章 经济影响分析 .73一、项目经济影响分析 .73二、项目经济效益分析 .74三、项目财务盈利能力分析 .78四、敏感性分析 .80五、盈亏平衡分析 .81第九章 项目招标方案 .83一、招标原则 .83二、招投标程序 .83第十章 社会影响分析 .86一、项目社会影响分析 .86二、社会适应性分析 .88三、社会风险及对策分析 .88第十一章 结论与建议 .90一、结论 .90二、建议 .903第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况1.1、项目申报单位概况、项目申报单位概况1 建建设单设单位概况位概况企企 业业 名名 称：称：企企 业业 地地 址：址：江西省南昌市进贤县军湖路2 项项目申目申请报请报告依据和范告依据和范围围1）、）、编编制依据制依据（1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号）；（2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第 70 号）；（3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第 74 号）；（4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第 22 号）；（5）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72号）；（6）中华人民共和国招投标法（中华人民共和国主席令第 21 号）；（7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第 115 号）；（8）江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（9）南昌市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（10）进贤县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（11）进贤县住房建设规划（2006-2010）；（12）国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169 号；4（13）投资项目可行性研究报告编制指南；（14）编制报告的委托合同；（15）项目承办单位提供的其他相关资料。2）、）、编编制范制范围围本项目申请报告主要对拟投资建设的“鸿泰花园住宅小区”项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、项目招投标等内容。1.2 项目概况项目概况1、 、项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。进贤县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为县委县政府关心的重点。为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637 号）、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165 号）、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）和江西省建设厅转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知（赣建规200815号）等文件精神，进贤县县委、县政府特制定了进贤县住房建设规划（2006-2010）。而本项目“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，不仅是进贤县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是进贤县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。2、申、申请项请项目建目建设现设现状及地点状及地点建建设设地点：地点：项目建设地点位于进贤县温圳镇前进大道以东，温圳大道以南，时代大道以西，地理位置优越。项项目目现现状：状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，适于人们生活和居住，也适合“鸿泰花园住宅小区”项目的开发建设。是未来城市发展的重要区域，既拥有优质的人居环境，又不失都市的繁华气息，是居住置业的良好地段。3、建、建设项设项目名称及开目名称及开发发期限期限项项目名称：目名称：鸿泰花园住宅小区项目建建设设性性质质： ：新建工程项项目开目开发发期限：期限：2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12 月）项项目开目开发发建建设设周期安排：周期安排：结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从前期准备工作、基础工程到项目竣工验收，总建设周期为 2 年。项目计划于 2011 年 1 月开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2012 年 12 月竣工。具体施工进步安排如下图所示：6“鸿泰花园住宅小区”项目施工进度表2011 年2012 年年份项目iiiiiiiviiiiiiiv基础及地下工程主体工程安装及装修室外工程竣工验收4、 、项项目建目建设设内容、内容、规规模模及及类别类别建建设设内容内容：“鸿泰花园住宅小区”项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套的特色精品项目。建设内容主要有：5 栋 6F+底层储藏室住宅楼、10 栋 6F住宅楼、1 栋 5F 住宅楼、3 栋 6F+底层商住楼、物管用房、配电房、垃圾站等公共配套设施。建建设规设规模：模：本项目总用地 40016.5，建筑基底面积为 12036.96，总建筑面积为 72267.2，包括住宅建筑、商业建筑、底层车库建筑、物管用房建筑、配电房建筑、垃圾站建筑等建筑构成。其中住宅建筑面积 65034.6，商业建筑面积 5883.82，底层车库面积为 1037.78，物管用房建筑面积 201，配电房建筑面积 30，垃圾站建筑面积 80。该小区总户数为 609 户，室外停车位数 135 个，建筑密度 30.8%，绿地率为 36.2%，容积率 1.806。项项目目类别类别： ：本项目用地所属类别为出让商业和住宅用地，商业用地使用年7限为 40 年，住宅用地使用年限为 70 年。5、 、项项目投目投资规资规模及模及资资金筹措方案金筹措方案投投资规资规模模：项目总投资为 9475.83 万元，其中：土地费用为 1458 万元，工程其他费用为 234.66 万元，建筑安装工程费为 6283.38 万元,基础设施费为277.81 万元，开发期间规费为 108.4 万元，不可预见费为 543.67 万元，开发费用为 569.91 万元。 （详见投资估算表）资资金筹措金筹措：“鸿泰花园住宅小区”项目总投资为 9475.83 万元，项目资金来源为企业自筹资金。6、 、项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标1）、）、总总体体设计设计指指标标序号序号项目项目单位单位数值数值1建筑用地面积40016.5 2总建筑面积72267.2 2.1 住宅建筑面积65034.6 A 户型19337.49 B 户型1844.10 C 户型3516.47 D 户型29896.16 E 户型7635.30 F 户型2805.05 2.2 商业建筑面积5883.82 2.3车库建筑面积1037.78 2.4配套设施面积311 物管用房建筑面积201 配电房建筑面积30 垃圾站建筑面积80 3建筑基底面积12036.96 4建筑密度30.08%5容积率1.806 6绿地率36.2%7室外停车位135 88总户数609A 户型175B 户型15C 户型29D 户型268E 户型95F 户型279建筑耐久年限50年10结构形式框架结构11建筑耐火等级二级12建筑抗震设防裂度6度2）、主要）、主要财务评财务评价指价指标标项项 目目单单 位位数数 值值项目总投资万元9475.83 项目销售总收入万元14778.92 销售税费万元849.79 所得税万元1113.32 税后利润万元3339.97 税后成本利润率35.25%项目财务净现值(FNPV)（Ic=12%，年）万元1326.18 静态投资回收期(年）2.75 动态投资回收期（Ic=12%，年）2.95 财务内部收益率(FIRR)25.96%9第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析2.1、发展规划分析、发展规划分析1、温圳、温圳镇镇概况概况温圳镇位于江西省中部，进贤县西部，原名温家圳，距南昌市 40 公里，总人口 5.2 万，其中城镇人口 2 万，占地 53.57 平方公里，其中耕地 2.1 万亩，城区 4.5 平方公里，整个区域呈东高西低走势，东属红壤丘陵，西为赣抚冲积平原，辖 15 个村委会，个居委会，个村小组，104 个自然村。林业覆盖率20。2005 年，工农业总产值 18.4 亿元。财政收入 2676 万元，农民人平收入4138 元。先后被列为全国小城镇综合改革试点镇、全国小康建设明星镇、江西省文明村镇、省市卫生镇、市级文明镇、江西省农村经济发展“百强乡镇”、全省畜牧业“百强乡镇”。资资源丰富。源丰富。一是水资源充沛，镇西有跨越镇域 7.58 公里的抚河，镇东有东赣新河，中有东风排渍道，江南水乡特色明显。依托抚河，拥有取之不尽、用之不竭的沙石，曾被日本客商认定为极有价值的工业原料和建筑材料。二是古老的文明史造就了一大批杰出的人才资源，古代的明朝中丞朱软相（温圳湖南朱家人），近代的清末民初大教育家、基础教育先驱、书画家李瑞清，现代的中科院院士、博士生导师朱中梁均生于斯长于斯。目前，温圳籍的在外地工作的处级以上的党政干部、高级职称以上的学者、工业技术人员、商业经营者遍及全国，不尽其数，三是土地资源平坦宽阔，且大部分分布在国道、高速公路两旁，实用价值高。设设施完善。施完善。温圳镇始终把夯实基础设施作为优化投资环境，推动经济发10展的重大举措。近几年来，采取一切可行措施，完成了下水道的配套建设，优化了发展环境，夯实了发展基础，加大了道路、医疗卫生、文化、教育等公益事业的投入。目前，温圳的基础设施、服务功能已日臻完善，城镇街道公路全面硬化、绿化、亮化；变电站、火车站、汽车站、自来水、邮政、电讯、银行、文化宫、老年宫、敬老院、医院、中小学校应有尽有，有线电视覆盖全镇。区位独区位独优优。 。温圳距省会南昌 40 公里，踞抚河中下游，处江西省“天”字型交通框架之内，享有得天独厚的水陆交通优势。水有江西六大水系之一的抚河与赣东新河，可直达长江，陆有浙赣铁路复线（尤其是直达城区的两条铁路专线），320、316 国道、沪瑞、京福、乐温高速公路在镇域交汇，形成快、捷、便的运能，属江西省少有的交通型乡镇。气候适人。气候适人。地处亚热带，四季分明，雨量充沛。年平均气温 17.5，极端最高气温 40.6，极端最低气温9.3，年降雨量 16001800 毫米，降雨日144 天，平均相对湿度 77，日照时 1900.5 小时，日照率 43，平均风速 2.5米秒，无霜期 291 天。文化、教育、文化、教育、卫卫生事生事业业蒸蒸日上。蒸蒸日上。现有公立完中一所，初中一所，小学 15所，私立完中所，小学 1 所，幼儿园 20 余所，在校学生万余人，中心卫生院与农村合作医疗组织相配套。90%以上的农民享受农村新型合作医疗保障，文明健康的文化娱乐活动不断延伸到农村。 2、社会、社会经济经济状况状况进贤县发进贤县发展展现现状：状：2009 年，进贤县经济社会发展情况：实现地区生产总值 158 亿元，增长1115.5%；财政总收入 5.4 亿元，增长 15.28%；地方财政一般预算收入 3.45 亿元，增长 15%；全社会固定资产投资总额 30.7 亿元，增长 45%；社会消费品零售总额 28.2 亿元，增长 18%；实际利用内资 34.2 亿元，外资 6325 万美元，农民人均纯收入 5830 元，增长 10%。力争 15 家产值过亿的骨干企业，新增规模以上企业 24 家，总数超过 120 家，基地新增落户项目 50 个。从经济指标对照中我们可以看到，2009 年进贤县 GDP 和财政总收入增幅达到 15.5%和 15.28%，超过了全市平均水平。2009 年该县财政总收入 54454 万元，突破 5 亿元大关，同比增长15.6%。2009 年，进贤经济发展面临全球金融危机冲击和国内外严峻复杂形势，全县上下一心，迎难而上，奋力拼搏，攻坚克难，取得了经济平稳较快发展的优异成绩。一方面着力推进大产业支撑、大项目带动、大圈层崛起、大开放创业的发展战略，布局总体定位为大温圳工业经济圈、军山湖生态经济圈、大县城商贸圈的“三大圈层”，大力发展医疗器械、文化用品、烟花鞭炮、钢构网架等产业集群，全力打造工业支柱，全年创造工业增加值 25 亿元，占全县规模以上工业增加值 76%。一方面坚持将促工业、保企业作为核心，围绕为企业服务、谋企业发展，大力营造宽松财税环境，实行系列税费政策，实施增值税转型改革，帮助困难企业渡过难关，为财税增长奠定坚实基础。温圳温圳发发展展现现状：状：以深化改革为动力，以财政增长、农民增收、市场繁荣、环境美化、社会稳定发展为目标，充分发挥自身优势，坚持以改革促发展，加强土地流转，以开放促开发，不断推进农业产业结构调整，企业强强联合，鼓励和支持以优并12劣或互相协作；加强精神文明建设，强化社会整治，构建社会主义和谐社会为引资、聚资、搞好城镇建设创造良好的条件；大力扶持和鼓励个体企业，外地企业来我镇发展，广辟财源，实现财政增长，群众生活水平普遍提高，社会稳定等目标，促进全镇国民经济有更大发展和社会的全面进步。产业发展方向。第一产业应在稳定粮食生产的基础上，创新农业发展，积极发展“三高”农业及创汇农业，同时抓好龙头企业建设和基础设施建设，带动“四型”农业的快速发展。发展家庭养殖业形成规模，大力推进农业产业化进程。第二产业主要是建材、食品加工、五金配件、文化用品、铜材加工、化工原料。现状企业规模小，大多是家庭式工厂，应加强主导产业的支柱地位，并改进生产工艺，提高生产效率、形成规模化、集约化经营。同时应积极引进外来资金和技术，建好工业园区，发展高科技产品，实现企业强强联合和规模经营。第三产业应做强做大禽蛋市场和建材市场，扩大规模，充分利用温圳便捷的交通条件，大力促进物流业的发展，形成区域特色经济的快速发展。三产业基地设在温圳镇城区。温圳镇城区应积极发展以建材、粮食加工、小五金、文化用品、食品加工、铜材加工、化工原料等为主的工业体系结构，扩大工业区规模，培育禽蛋市场、商贸等第三产业的发展。使温圳镇城区成为镇域的重要二、三产业发展基地，成为全镇经济发展的龙头区域。粮油生产基地。粮油生产基地集中在镇域南部，以杨溪、檀溪、白沙、新村、泉溪、东岗、沥背等行政村为主，规划充分利用肥沃的土地，大力发展现代农业，种植粮食、油料等粮食经济作物，建设吨粮镇，加强农业地位。果林基地。充分利用镇域北部低山岗地的罗家村，大力发展林业及果业，13成为全镇果林业生产基地，同时该基地也是全镇域重要生态敏感区，既活跃一方经济，又为环境保护提供很好的天然屏障。禽类养殖基地。镇域中心湖南、联里、杨溪、庄山、白沙要充分利用禽业这个温圳传统产业优势，稳定和扩大温圳禽业的发展，积极引导农民提高技术，更新品种，降低饲养成本，提高禽业效益。蔬菜基地。规划在抚河以西康山行政村划定一定数量的蔬菜基地，采用大棚种植，实施季节种植与反季节种植，切实解决居民菜篮子的问题。3、 、发发展展规规划划“十一五”时期，是落实党的十六大全面建设小康社会的攻坚阶段，是构建文明、和谐、发展社会的关键时期，搞好“十一五”规划，对于全面履行政府职能，进一步加强和改善宏观调控，实行经济发展和社会进步的统筹安排，引导我镇经济社会向更高层次、更高水平跨越，始终保持全镇国民经济持续、快速、健康发展都具有十分重要意义。 “十一五”规划必须坚持科学发展观的原则，认清形势，依托基础，大胆开拓，勇于创新，做到意识超前，预测科学，保障有力，合理规划。温圳镇村镇体系空间结构布局呈现“一个中心、两条发展轴”的布局形态。“一个中心”是指温圳镇城区，是全镇的政治、经济、文化、信息中心，是镇域的二、三产业发展基地，是进贤县域西部的中心城镇之一，整个镇区重点发展以物流、建材、禽蛋市场、粮食加工等为支柱产业的工业和商贸服务业，形成集工业、贸易于一体的现代化工贸型中心城镇。“两条发展轴”有一条主轴一条次轴，分别是沿 320 国道以及浙赣铁路14为轴，串连一个镇区、一个中心村、三个行政村及诸多自然村庄，形成镇域北部东西向村镇体系布局的发展轴。该轴主要发展方向为建材、禽业、果林业以及食品加工等。沿 316 国道联接 320 国道与温厚高速公路，从镇域中部穿过，联系着镇区与温福高科技园区，该轴的主要发展方向为高科技产业、轻工业、食品加工业等。根据南昌住房建设规划（20102012）及进贤县住房建设规划（20062010）均对进贤县的住房建设做出了以下发展规划：紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租住房规模，确保住房供应结构基本合理。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房。围绕适应人流物流扩大的趋势，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。2010 年，各类居住用地供应总面积 286.6 公顷。其中：政府保障性住房用地供应 44 公顷，包括廉租住房用地 30 公顷，经济适用住房用地 14 公顷。商品住房用地 229.3 公顷。棚户区改造住房用地 13.3 公顷。2011 年，各类居住用地供应总面积 240 公顷。其中：政府保障性住房用地供应 29 公顷，包括廉租住房用地 15 公顷，公共租赁住房用地 14 公顷。商品住房用地 197.7 公顷。棚户区改造住房用地 13.3 公顷。2012 年，各类居住用地供应总面积 240 公顷。其中：政府保障性住房用地供应 29 公顷，包括廉租住房用地 15 公顷，公共租赁住房用地 14 公顷。商品住房用地 211 公顷。规划期内，建设政府保障性住房 2.99 万套，建筑面积 153 万平方米。其15中廉租住房 18000 套，建筑面积 90 万平方米；经济适用住房 3500 套，建筑面积 21 万平方米；公共租赁住房 8400 套，建筑面积 42 万平方米。截止 2009 年底，南昌市人均住房建筑面积为 27.6 平方米，比 2005 年人均 25.01 平方米有了较大提升。全市已办证住房总套数约 57.58 万套，总面积4833.84 万，90以下的住房总面积占所有住房总面积的 50.45，住房套均面积达到了 83.94。住宅市场及供给情况：2010 年 15 月，市区商品房新批上市量 131.37 万平方米，同比增长 27.5%；其中：住宅 119.89 万平方米，同比增长 48.36%。5 月份市区商品房月末可售库存量为 223.12 万平方米,其中住宅 113.3 万平方米。本项目正是紧紧围绕南昌住房建设规划（20102012）及进贤县城市住房建设规划（20062010）的指导精神，建立健全进贤县住房建设体系，扩大进贤县新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合进贤县人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进进贤县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。2.2、相关产业政策分析、相关产业政策分析1、行、行业业背景背景1）2010 年上半年，全国房地产开发投资 19747 亿元，同比增长 38.1%，其中，商品住宅投资 13692 亿元，同比增长 34.4%，占房地产开发投资的比重为1669.3%。6 月当月，房地产开发完成投资 5830 亿元，比上月增加 1845 亿元，增长 46.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84 亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积 8.05 亿平方米，同比增长 67.9%；房屋竣工面积 2.44亿平方米，同比增长 18.2%，其中，住宅竣工面积 1.96 亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 18501 万平方米，同比增长 35.6%，土地购置费 4221 亿元，同比增长 84.0%。上半年，全国商品房销售面积 3.94 亿平方米，比去年同期增长 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 12.7%，办公楼增长 53.2%，商业营业用房增长 41.6%。上半年，商品房销售额 1.98 万亿元，同比增长 25.4%，增幅比 1-5月回落 13.0 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长 91.5%和 57.1%。2）据国家统计局数据，上半年，全国房地产开发投资 19747 亿元，同比增长 38.1%，其中，商品房住宅投资 13692 亿元，同比增长 34.4%，占房地产开发投资比重为 69.3%。6 月份当月，房地产开发企业完成投资 5830 亿元，比上月增加 1845 亿元，增长 46.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84 亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积 8.05 亿平方米，同比增长 18.2%。其中，住宅竣工面积 1.96 亿平方米，增长 15.5%。上半年，全国商品房销售面积 3.94 亿平方米，比去年同期增长 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 个百分点。17房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分比，环比下降 0.1%，5 月份为上涨 0.2%。6 月份，新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分比，环比价格与上月持平，而 5 月份为上涨0.4%。6 月份，二手房销售价格同比上涨 7.7%，涨幅为 5 月份缩小 1.5 个百分比，环比下降 0.3%，比 5 月份降幅缩小 0.1 个百分比。（3）自国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104 号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，引起了各方的高度重视。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门在充分认识房价过快上涨的危害性过程中，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。为控制投机性购房，实行了更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；同时国家增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城18市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、 “一次竞价”、 “双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。调整住房供应结构。通过编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。2、相关、相关产业产业政策政策1）2009 年至今房地产相关政策：鸿泰花园住宅小区项目申请报告19时间时间部门部门政策政策细则细则2010年9月29日国家有关部委新国五条国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。2010年5月26日国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。2010年5月14日国务院国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见国务院发布关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，指出鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。2010年5月12日国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知通知要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。2010年5月4日住房和城乡建设部、民政部、财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知通知强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。2010年5月2日中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。2010年4月22日住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知住建部发布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 ， 通知要求相关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。2010年4月17日国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2010年4月14日国务院差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷鸿泰花园住宅小区项目申请报告20款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。2010年4月13日住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知通知要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制。此外， 通知还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。2010年2月12日中国人民银行存款准备金率上调央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。2010年2月11日银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合信托公司集合资金信托计划管理办法中有关合格投资者的规定。 二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。2010年1月12日中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2010年1月7日国务院办公厅国十一条一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。2009年12月22日财政部和国家税务总局二手房营业税优惠政策通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2009年12月17日财政部、国土部等五部委进一步加强土地出让收支管理的通知分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。2009年12月14日国务院办公厅国四条一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。鸿泰花园住宅小区项目申请报告213、分析、分析结结果果评评价价本项目总用地 40016.5，总建筑面积为 72267.2。 “鸿泰花园住宅小区”项目以住宅建设为主，商业及相关配套设施工程为辅。本项目主要技术经济指表列表序号序号项目项目单位单位数值数值1建筑用地面积40016.5 2总建筑面积72267.2 2.1 住宅建筑面积65034.6 2.2 商业建筑面积5883.82 2.3车库建筑面积1037.78 2.4配套设施面积311 物管用房建筑面积201 配电房建筑面积30 垃圾站建筑面积80 3建筑基底面积12036.96 4建筑密度30.08%5容积率1.806 6绿地率36.2%7室外停车位135 8总户数6099建筑耐久年限50年10结构形式框架结构11建筑耐火等级二级12建筑抗震设防裂度6度结合以上各产业政策和行业背景，项目是进贤县温圳镇增加居住用地有效供应的有效举措，项目在设计中确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。本项目的开发建设不仅是有利于进贤县温圳镇房地产市场的健康发展，而且各项规划和经济指标均符合相关产业政策的要求，为协调进贤县温圳镇住房产业建设和产业政策之间的发展有成效性的促进作用。鸿泰花园住宅小区项目申请报告222.3、行业准入分析、行业准入分析1、行、行业业主要法律法主要法律法规规（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；（3）中华人民共和国城市房地产管理法；（4）中华人民共和国建筑法；（5）城市房地产开发经营管理条例；（6）中华人民共和国土地管理法；（7）商品房销售管理办法；（8）城市房屋拆迁管理条例；（9）物业管理条例。2、行、行业业准入分析准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。（1）宏观调控政策“国八条”、 “国六条”的出台，通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中等收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。（2）房地产市场准入鸿泰花园住宅小区项目申请报告23增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理国有土地使用证、 国有土地使用权出让合同、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证等提出了更高的要求。根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：有 100 万元以上的注册资本；有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。2007 年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们鸿泰花园住宅小区项目申请报告24带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。“鸿泰花园住宅小区”项目周边交通便利，商业及社区林立，商业铺位设计适合引进超市、电器商城、美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等；而住宅产品的开发形态有多层住宅、商铺等，建筑的风格、户型设计、地理区位及市场需求，均符合目标客户群和市场的要求。结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的开发建设符合行业准入条件，同时也符合进贤县国民经济和社会发展需要，符合进贤县人民日益增长的物质需求的需要。与此同时，依据城市房地产开发经营管理条例就房地产行业的准入等做了相应的规定，江西双辉实业有限公司符合相关规定，注册资金为捌佰万圆整，并已在当地工商行政部门注册登记，项目的资金全部为自有资金。鸿泰花园住宅小区项目申请报告25第三章第三章 项目工程方案项目工程方案3.1、设计依据及指导思想、设计依据及指导思想1、 、设计设计依据依据（1）、 中华人民共和国城乡规划法；（2）、 城市居住区规划设计规范（GB50180-2002）；（3）、 工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）；（4）、 住宅设计规范（GB50096-2006)；（5）、 住宅建筑规范(GB503682005)；（6）、 商店建筑设计规范（JGJ48-88）；（7）、 建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（8）、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（9）、 江西省城市规划管理技术导则；（10）、 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1340-2002)；（11）、 城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；（12）、用地红线图及设计任务书。2、 、设计设计指指导导思想思想以整体经济效益、社会效益和环境效益三者统一为基准点，着意刻划优质生态环境，为项目塑造自然优美、舒适便捷、卫生、安全、繁华的商、住之地是设计方案的着重点。具体体现在以下几点：1、方案设计要符合国家和江西省有关管理规范，规定及标准。2、满足国家及地方有关规划方面的法律、法规要求，结合区域实际情况，鸿泰花园住宅小区项目申请报告26合理布局。尽可能创造出最大的社会、环境和经济效益。3、确定“以人为本”的设计指导思想，全方位考虑居民生活的特点和要求。4、突出项目内部空间及环境的整体设计及安排。5、在“绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态小区”的设计手法，通过总体布局和建筑单位的技术处理，使整个项目建筑和居民对自然界阳光、风、绿化等具备更强的亲和力。6、结合地形、地貌，因地制宜，合理布局。适用当地自然环境和气候特点，争取最好朝向，组织好南北对流穿堂风，形成良好的自然通风效果。充分体现以人为本、人与自然和谐，建筑与周围环境和谐的设计理念，从整体布局入手，逐渐展开，使本小区布局与周边环境互相协调，创造新世纪的生态小区。7、可持续开发原则，强化分期发展，使小区开发形成连动规模效应。8、项目内道路系统构架清楚，交通流线组织得当，道路分级，主次明确，以保证交通安全并满足消防救护要求，同时也方便了居民出行。9、按照可持续发展概念进行规划布局设计。本项目建筑设计，旨在重新定位进贤县温圳镇的整体形象，促进商居的规范与发展。本项目的建筑设计将打破进贤县城原有的建筑风格，刻化精致建筑细部，协调建筑色彩尺度，烘托小区商业及居住氛围，建成后的“鸿泰花园住宅小区”项目将是一处时尚而有特色，精典而贴进百姓的精品小区，以其形象的多元化吸引各阶层的消费群体，从达到带动进贤温圳镇的繁荣，倡导商居文化，带动进贤县商居向特色化、精品化发展。鸿泰花园住宅小区项目申请报告273.2、总平面规划、总平面规划在现状基础上，因地制宜，注重整体设计，有效利用土地资源，提高土地的综合利用率。1、 、规规划划结结构构1）、入口：小区主要出入口设置于地块东西侧的路上，次入口设置于地块南、北侧的规划路，便于小区管理，也同时达到快速疏散的车行和人行需求。2）、轴线：规划在小区主入口区引入了横贯小区内部的中心绿地景观轴，并成为组织庭院空间的主轴线。轴线的应用使得本来空间形态平淡无奇的庭院和建筑充满了活力和动感，整合了建筑与空间成为统一整体。3）、建筑：按照均好性的原则和顺应地形地貌的思路并综合最佳日照通风的设计取向，本小区采用了沿主干道和用地周边布置建筑物中央营造中庭的设计手法，如此布局既使土地得到了最大的利用，也使得建筑物围合景观中庭而建形成最佳的视觉和环境效果。2、 、户户型型设计设计 本规划中户型设计根据当地的实际情况，本着节约用地的原则，住宅采用一梯二户形式，尽可能减小公摊面积。住宅布置要求户户有南向房间或起居室。整个户型设计考虑户户通风，采光条件好，房间形状方正，布局紧凑，实用经济，动静分区明确。大多数户型采用南北双阳台布局，功能分区明确。3、道路交通、道路交通组织组织及停及停车车道路交通是购物环境的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺叙社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格。道路交通组织及停车重点体现在“便捷、安全、观景”三大特色，道路与建鸿泰花园住宅小区项目申请报告28筑相协调。小汽车进入家庭已成为社会发展的趋势，同时也为住宅小区停车带来了新的课题,大量的汽车既要安全方便的停放，又不能对小区的景观和居住环境造成大的影响。规划设计对停车问题的解决也是紧扣“环境”这一核心命题的，其解决方法就是采用“人车分行”，在地块的东侧建设地下停车场，车辆出入口设在沿江东路。4、配套、配套设设施施完善的配套是生活的必须，能使人们方便而舒心的生活。温圳大道设置沿街商业店面，既可为小区住户服务，也方便周围居民。主要技术经济指标：总用地面积（）:40016.5 总建筑面积（）72267.2其中:住宅建筑面积（）:65034.6 商业建筑面积（）:5883.82 底层车库面积（):1037.78 物管用房面积（）：201 配电房面积（）：30 垃圾站面积（）：80容积率:1.806 建筑基底面积（）12036.96建筑密度:30.8% 绿地面积（）:14485.93绿地率:36.2% 居住总户数（户）:609居住总人口（每户按 3.5 人计）2132 室外停车位:135鸿泰花园住宅小区项目申请报告295、建筑造型、建筑造型设计设计建筑造型追求现代、简洁、明快、生态的建筑风格。A、以现代的设计手法，演绎新的建筑文化。建筑立面分三段处理，底层外贴三色砖，中段以酱紫色面砖为主调，局部上段辅以淡黄色涂料为次调，整个建筑立面风格彰显尊贵品质；沿街商业店面装饰线条贯通；整个小区建筑色彩明亮、简洁、轻快。B、采用简约而又丰富的现代设计元素，表现独有的风格特色。建筑强调住宅的舒适性与周边环境的协调性，既获得了多元化的城市景观，又丰富了城市天际线。C、建筑的造型设计注重经济性，立面细部处理结合平面元素进行。利用楼层间窗户、栏杆的排列不同及景观阳台处理，显现出温馨、舒适、文明、优美的居住气氛。建筑屋顶采用坡屋顶方式，既利用坡顶的日照关系，使北面住宅得到最大化的日照时间，又丰富了建筑立面造型。整个小区建筑形式处理干净、明快，使小区富有朝气，适合现代人的居住要求。3.3、建筑设计、建筑设计1、商住楼、商住楼设计设计意向意向所有住宅均为南北向，保证至少两个以上主要房间为南向，一梯两户、户厅方正，套型布局合理，动静分开、舒适实用。住宅南北向间距系数1：1.0，间距合适，日照充足，天然采光好，无暗房间，南北通透，自然通风优良，避免对视干扰。按照进贤县温圳镇气候特点，组织穿堂风，加强南北对流，排除湿热空气，鸿泰花园住宅小区项目申请报告30并适当采用隔热、遮阳措施，提高住宅舒适感。具有阳光式建筑外观，集商业住宅为一体小区，住宅均为南北朝向，套型布局合理。小区内套型布局合理，房屋间距合适，日照充足，天然采光好，南北通透，自然通风优良，舒适实用。建筑高低错落，层次感强，富有韵律美感。建筑色彩暖色与冷色相搭配营造出温馨宜人与淡爽清晰的建筑效果。2、住宅建筑、住宅建筑设计设计意向意向该独立住宅的设计符合进贤县居民的生活习性和居住方式。住宅布局注重结合本地的自然条件考虑朝向问题。以获得良好的阳光和充足的日照，同时注重空气的对流和噪声的隔绝。独立式住宅采用独门独户联排组合形态，开敞、规则布局，节约用地，同时便于邻里交往，符合传统的乡村居住风格。 套内分区：住宅套内分区明确，以起居室为中心，家庭内部公私分离、动静分离、寝居分离、干温分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居室门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅套内适应现代生活方式，在保证经济实用的原则上，力求套内做到全明设计。 起居室与主卧室：强调大起居厅的活动空间和良好视野，主卧室与起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。适当加大主卧室的使用面积，增加居住舒适度。 厨卫设计：在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设备的布置，满足现代使用功能要求，采用整合设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、鸿泰花园住宅小区项目申请报告31管线布置及通风的要求。隔离的厨房烹、饪区把油烟彻底排除在外，同时又能创造餐厨合一的宽敞明亮的空间视觉效果。3.4、消防设计、消防设计1、 、设计设计依据依据（1）、 建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（2）、 自动喷水灭火系统设计规范（GBJ84-85）；（3）、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（4）、 建筑灭火器配量设计规范（GBJ140-90）；（5）、 水喷雾灭火系统设计规范（GB50219-95）。2、消防、消防总总平面布置平面布置本小区住宅均为多层住宅，大部分建筑物为沿街建筑。消防车能直接通到每栋住宅，能保证车辆能到达单元入口处，北面住宅还设一消防通道，各建筑布局均满足消防间距要求。3、消防用水量、消防用水量根据建筑设计防火规范（GBJ16-87），其消防用水量为 10L/s，同一时间内的火灾次数为 1 次。3.5、绿化景观规划、绿化景观规划空间景观从人的视角和感受出发，营造多层次的景观环境。规划设计中尽力重现景观系统在人们生活中的应有位置，重视人居与自然的和谐相宜。着重刻划贯穿整个小区的绿化系统，回归自然。宅间绿地强调精细的设计，尺度小到座椅、垃圾箱、灯具、栏杆、小水池的设置与设计。 鸿泰花园住宅小区项目申请报告32绿化环境的营造采取多层次多种类组合的方法，设计的手法丰富多变，描绘出一幅幅生动的生活场景。规划将可使用的一切空间充分地利用起来，将树林、竹木、假石等园林元素作为独立的“语言”，加以组合，赋予几何形态，通过错位、断裂、扭动、倾斜等手法创造动态、鲜明有节的小区环境。在种植设计中强调整体协调，常年显绿，乔木应规整统一，灌木和谐生辉，避免纷杂无序。本小区内部环境景观设计充分考虑现状，迎合自身特点，重点打造景观院落空间，强调精致和谐氛围。建筑整体环境通过建筑轮廓高低错落布置形成富有韵律的城市天际线。3.6、结构设计、结构设计1、工程概况、工程概况本工程由多层住宅楼建筑组成。建设地点位于江西进贤县温圳镇前进大道以东，温圳大道以南，时代大道以西一地块。2、 、设计设计依据依据本工程将按现行国家及江西省有关设计规范、规程并结合业主要求进行设计。其中主要包括：（l）、建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006 版)；（2）、混凝土结构设计规范(GB500lO-2002)；（3）、建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008 版)；（4）、建筑桩基技术规范(JGJ94-94)(2008 版)；鸿泰花园住宅小区项目申请报告33（5）、建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)；（6）、 建筑结构可靠度设计统一标准（GB/T500682001）。3、 、设设防防标标准准（l）、按建筑抗震设防分类标准，本工程的建筑物抗震设防类别属丙类。（2）、按六度抗震烈度抗震设防，设计基本地震加速度值为 0.05g。（3）、业主未提供地质报告，地质条件待地质报告出来后确定。4、 、结结构体系构体系本工程建筑物均采用框架结构体系，楼盖均采用现浇钢筋混凝土楼盖结构。5、地基基、地基基础础本工程暂未获得工程地质勘探资料，根据临近建筑的情况，基础拟采用独立基础。具体基础形式待地质资料提供后再行确定。6、 、结结构用材料构用材料钢筋混凝土：多层框架结构柱采用 C30，梁采用 C25，其余均为 C25。钢筋：采用 HPB235 级圆钢（），HRB335 级月牙纹钢（）。填充墙：选用符合环境保护要求的轻质墙体材料。砂浆：填充墙采用 M5 混合砂浆，0.0000 以下为 M7.5 水泥砂浆。7、使用荷、使用荷载载住宅：卧室、客厅、厨房、卫生间 2.0 KN/平方米消防楼梯 3.5 KN/平方米鸿泰花园住宅小区项目申请报告34挑出阳台 2.5 KN/平方米商铺