景湖时代花园项目评估分析报告

景湖时代花园项目评估分析报告东莞市光大房地产开发有限公司2008-9-2景湖湾畔项目评估分析报告一、 项目概况1、项目名称：景湖时代花园2、开发企业：东莞市光大房地产开发有限公司法定代表人：陈润光地 址：东莞市南四环路景湖花园注册资本：6000万元3、项目地点：南城区四环路 4、项目基本状况：规划总用地平方146768总建筑面积平方456819地上建筑面积平方272988住宅建筑面积平方240489沿街商铺平方42800地下建筑面积平方173125机动车总泊位个3592容积率1.86建筑密度24.22绿地率36.19光大企业集团有限公司为了项目的整体性、可开发性、社会效益及经济效益，项目采取的是整体规划、统一征地、统一缴纳土地出让金，对项目进行分期开发，计划工期为三年。二、 东莞市投资环境和市场研究2008年上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。（一）投资环境1、上半年去全国经济运行情况良好。国民经济仍保持平稳较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。主要特点如下：1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。2、人民币持续升值，出口增速放缓。由于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，人民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：投资增速和实际消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。今年1-5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期（下同）增长26.2%比去年提前2个月突破万亿美元。其中出口5450.5亿美元，增长22.9%，回落4.9个百分点；进口4670.3亿美元，增长30.4%。累计实现贸易顺差780.2亿美元，比去年同期下降8.6%，净减少73.2亿美元。3、东莞上半年经济运行情况总体良好，但经济增长有所回落。投资增速放缓、消费旺盛、出口产品结构不断优化，整体上上半年全市经济发展相对平稳；家具、鞋产品等支柱产业出口受人民币升值、成本增加、出口退税率下调、加工贸易政策调整等多重不利因素影响放缓。4、东莞政府贯彻落实产业转型战略，成绩显着。2008年上半年，东莞市政府着力实施产业转型战略，通过颁布东莞产业结构调整和转型升级试点工作方案设立试点镇区和企业，设立市长奖褒奖创新企业，排查企业商标，大打名牌战略等一系列措施不断改善东莞投资硬软环境，招商引资成果显着，上半年累积引资超过200亿元，新进高新企业和项目有海王星辰华南总部、酷派软件公司、志鸿科技金融孵化中心、国际文化生态创意谷等，并计划继续加大招商引资力度，建立产业转移园及赴港招商等。（二）土地市场1、2008年土地供应情况2008年上半年共计交易土地72宗，成交面积338.59万，同比上升124.48%，上升幅度很大；总成交金额73.63亿元，同比上升51.07%。其中商住地块成交22宗，成交面积124.7万，同比上升0.71%；成交金额为51.8亿元，同比上升10.20%；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的52.97%，商住用地占成交总量的36.83%。从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年同期有所增长，商住用地的供地宗数比07年上半年同期减少了37.14%，这说明08年政府大规模“开闸放地”，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。08年上半年，无论是供应，还是成交，工业用地都占到了最大的份额。2、2008年土地成交情况2008年上半年共计交易土地72宗，成交面积338.59万，同比上升124.48%，上升幅度很大；总成交金额73.63亿元，同比上升51.07%。其中商住地块成交22宗，成交面积124.7万，同比上升0.71%；成交金额为51.8亿元，同比上升10.20%；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的52.97%，商住用地占成交总量的36.83%。从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年同期有所增长，商住用地的供地宗数比07年上半年同期减少了37.14%，这说明08年政府大规模“开闸放地”，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。08年上半年，无论是供应，还是成交，工业用地都占到了最大的份额。3、2007-2008年土地价格走势分析自07年上半年起，东莞的房价是不断的飙升，同时也带动了土地市场价格不断的上升。但是07年下半年新政不断出台，楼市发生了极大的改变，同时也带动了土地市场的变化。07年上半年，商住楼面地价为1800元/，同比涨幅72.2%；楼价为4797.7元/，较去年同期增长34.1%，这说明当市场处在上行的行情时，土地市场价格的增长速度大于楼市的增长速度；07年下半年，宏观政策相继出台，进入08年东莞楼市快速回调，6月普通住宅均价较去年12月峰值回落16.44%。土地市场08年上半年，商住楼面地价1696元/，比07年楼面地价最高峰，下降了71.2%。楼市起伏，土地市场先行。一旦房价下跌，地价将比房价下跌的更快。08年上半年的整体土地均价为2174.64元/，较去年同期的3231.42元/，下降了32.7%；商住用地成交价为4154.21元/，同比上升了9.41%； 07年下半年土地价格严重飙升；08年上半年较07年下半年，土地价格下降明显，土地总体单价下降了51.94%，商住下降了31.51%，08年上半年市场，楼市、土地市场双低迷。2008年上半年成交商住用地的整体平均容积率有所提高，为2.55，较去年同期的2.11上升20.85%；容积率的提高，在土地资源有限的情况下，可以加大市场供应量。2008年上半年商住用地楼面地价为1696元/，较去年同期1800元/下降了5.78%。 （三）房地产市场1、 商品房价格走势 2008年上半年商品房成交价格情况2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。2008年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。2008年上半年东莞市商品房均价6739元/，住宅价格6241元/，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/，成交量最大的洋房的价格为5727元/。 2008年上半年住宅成交价格情况2008年上半年成交的项目中，销售2007年的可售普通住宅存量约70.45万，占总成交的49.5%，共6955套，普通住宅整体价格为5861元/；2008年新上市的项目成交占71.94万，占50.5%，共7303套，普通住宅价格为5701元/。2008年上半年普通住宅均价5780元/，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。2、 房地产供求情况 商品房供应情况2008年上半年，共99个楼盘项目新增供应，总供应量为343.31万，同比07年增长10%。其中住宅供应项目80个，供应量为290.38万，同比07年增长9.3%，占到总供应的84.58：非住宅供应项目61个，供应量52.93，同比07年增长占总供应的15.42%商铺供应项目46个，供应量36.47万，占10.6；写字楼供应项目6个，供应量9.86万，占2.87；车库供应项目16个，供应量6.51万。住宅市场中普通住宅供应项目59个，供应量为240.30万，公寓供应项目16个，供应量为34.4万；别墅供应项目11个，供应量15.68万。 商品房需求情况2008年上半年东莞楼市成交总面积为166.76万m2，同比去年下降49.56%，环比下降49.88%；而在上半年全市住宅总销售面积中，共消化2008年新增供应80.31万m2，占消化总量的48.16%；消化2007年及以前存量为86.45万m2，占上半年消化总量的51.84%，说明目前东莞市场偏向以消化存量为主。 楼市供过于求，未来两年房价难以上涨2007年下半年房价处于较高水平，在9月和12月出现了房价的波峰， 2007年8月份的可售存量已经出现拐点，而且在未来持续的快速增加，供过于求的状况逐渐的显现。随着累计下来的可售存量慢慢的增多，楼市开始慢慢出现隐患，进入2008年，楼市观望气氛浓重，市场上项目的竞争越来越激烈，当市场上的可售存量增长趋缓的时候，楼市或将出现好转。2008年上半年商品房供应面积343.3万，成交面积162.7万，供求比为2.1：1，东莞累计的可售存量也越来越大，截止6月30日，商品房累计可售存量达到589.4万，东莞房产市场供过于求矛盾比较突出，按照可售存量加权计算的普通住宅价格保持下跌的趋势。目前楼市的观望气氛浓重，在经济不景气的整体态势下，后期如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在东莞将存在较长时间，这也基本决定了东莞房价未来一到两年的走势难以上涨。三、 项目定位分析（一） 客户定位1、基本特征 职业特征：公务员、生意人群都占到一定比例；事业单位、企业工厂白领占到主要比例 年龄特征：以25-35岁为主体，占到70左右的比例 户籍所在地：大致本地客户占40、内地客户占50、港澳台客户占10左右。 受教育程度：70以上拥有大专以上学历2、客户购买关注因素 绝大部分为自住购买，很小比例为投资购买 客户最关心的问题为：园林、生活配套、子女入学（二） 产品情况 75-88两房， 90-150三房 140以上四房、五房 情景洋房未来2-3年，东莞市场将以自住需求为主，景湖时代花园的产品以三房为主，同时提供首次置业的二房产品，符合市场需求。（三） 类似楼盘定位1、景湖春晓 是我公司开发的位于景湖时代花园旁边一项目，景湖时代花园的客户群参考主要来自于此项目。 产品类型：30-60的小公寓、70-90的二房、100-130的三房、140以上的四房。其中三房、四房为主要产品。 景湖春晓在市场上的影响程度非常大，受欢迎度高，属于市场上的中高档楼盘。 主要优势：地段、大开发商、园林2、东骏豪苑 该项目靠近景湖春晓，一直为景湖春晓的强劲竞争对手。 产品类型：83-85二房、117-130三房、148-180四房 东骏豪苑的市场影响为中高档的洋房楼盘，其后期的形象档次更高于春晓 主要优势：园林、豪宅形象3、金域中央 产品类型：情景洋房、120-160的高层洋房 东骏豪苑的市场影响为比东莞豪苑更高档次的楼盘 主要优势：产品、豪宅形象4、天骄峰景 该项目是我公司开发的最高档的洋房楼盘，位于东莞传统豪宅区、峰景高尔夫球场、虎英公园、黄旗山。 产品类型：130-160的三房、180-240的四房、部分五房产品 是东莞市场上最高档次洋房的代表作 主要优势：地段、外部景观、内部园林（四） 景湖时代花园定位 从地段上分析：景湖时代花园高于景湖春晓/东骏豪苑及金域中央，次于天骄峰景， 从产品角度：景湖时代花园同于金域中央，优于景湖春晓、东骏豪苑我们对于景湖时代花园的定位是：档次定位：中高档楼盘，次于天骄峰景、优于景湖春晓客户定位：客户群为景湖春晓与东骏豪苑的同类客户（五） 定价及销售评估项目在售产品价格销售情况世纪城三期路边单位5300路边单位销售尚可，景观单位销售缓慢景观单位6300东骏豪苑三期路边单位 5300路边单位销售基本完成，景观单位销售缓慢景观单位7500百悦尚城整体均价5300整体销售缓慢景湖湾畔整体均价5500剩余套数不多景湖春晓大户型5800剩余套数不多塞纳城市嘉园整体均价5380特价产品销售快备注：上述为2008年8月各项目价格基于市场是逐渐下滑2-3年的规律，景湖时代花园定价在上述项目的基础上，依据市场规律进行适当调整，一期住宅均价为6200元每平方米，考虑到时代花园南区规划有商场，周边居住人群多，商业需求大，商铺定价为20000元每平方米，车位按周边楼盘的市场价为120000元每个。综上所述，景湖时代花园的客户群定位于目前市场上增长最快，数量最大的中高收入的外地白领消费人群，以市场需求客户群能接受的价格推出，将会取得销售的成功。如景湖春晓、金地格林、景湖湾畔、东骏豪苑等主要针对中高收入的外地白领消费人群，以其优越的地段、优质的品质、合乎市场的价格，在销售上都取得了成功。四、 项目经济效益分析(1) 项目投资构成、总投资估算项目投资构成地价,前期工程费用,市政基础设施建设费用,建安工程费用,公共配套设施费用,企业管理费用，财务费用销售费用税费其它费用不可预见费用序号项目名称建筑面积估价指标(元/2)总额(元)一土地成本146,7682,809412,271,312二前期费用456,819205,568,5501勘察费209,136,3802设计费3013,704,5703前期设施费5022,840,9504报建费300137,045,7005市政配套费5022,840,950三建安工程费用825,338,8021主体工程费240,4891,500360,733,5002地下工程费173,1251,800311,625,0003水电通讯等设施费456,81913059,386,4704小区绿化费53,11530015,934,6025小区配套费456,81915068,522,8506建设监理费456,819209,136,380四企业管理费456,8194520,556,855五不可预见费24,760,164六财务费用174,476,623七销售推广费用27,780,718总投资1,690,753,024(2) 总收入根据项目的售价评估, 我们取住宅均价为6200元/平方米,联排,商铺均价20000元/平方,车位12万/个。按可销售面积计：总收入计算表名称面积（平方）单价金额（元）洋房240,4896,2001,491,031,800商铺42,80020,000856,000,000车位3,592120,000431,040,000合计2,778,071,800预计总销售额为27.78亿元，税前毛利11.12亿元左右。(3).开发销售计划以该项目开发期为三年时间，销售期为两年半计,从2009年1月开始施工，项目施工后8个月左右开始销售，即2009年9月开始销售。2010年销售达70%， 2011年销售30%。开发成本投资计划如下：到2009年年底投资占总投资的50%，到2010年年底占到投资的40，最后一年投资占总投资的10%。(4).开发建设财务计划根据销售收入计划及工程进度安排,其财务计划如下：单位(元)项目2009.1-2009.122010.1-2010.122011.1-2011.12合计销售收入833,421,5401,111,228,720833,421,5402,778,071,800开发成本730,129,621584,103,697146,025,9241,460,259,242前期费用205,568,55000205,568,550销售税金41,671,07755,561,43641,671,077138,903,590开发税金50,422,00367,229,33850,422,003168,073,344销售利润-194,369,711404,334,250595,302,536805,267,074税后利润为8.05亿元(5)项目经济评价的主要技术指标序号技术指标计算依据结果1投资回收期在全部工程完成后4个月方能收回投资2税后利润(万元)销售利润805,267,0743销售利润率税后利润项目总成本48.34%4销售收益率税后利润销售收入28.99%5年投资收益率税后利润(总投入开发期)16.11%6投资回报率税后利润实际投入资金48.34%7盈亏平衡点总投资总收入59.96%评价指标的获得依据是参照房地产市场状况，通过对市场基础数据分析论证得出的，但是，在项目开发销售中，还有许多不确定性因素制约着经济效益的实现，如：投资增加、楼价下跌、销售期拉长、销售率下降，这些都对经济效益有着严重的影响，为分析项目对这些影响因素的敏感程度，可从以下几方面分析： （1）项目销售价格分析 售价预测方法:市场比较法,选择区域市场内楼盘为参照依据,再根据项目情况预测项目售价。考虑到本次所评估项目“景湖时代花园”地段具有较大的优越性，东莞市近年来大多数中档楼盘中大部分都为中等单元，且销售速度及销售总量都是较高的；总体上说明东莞的中档单元消费能力是比较高的，中高档单元的消费群体是较大的。(2).项目盈亏平衡点分析 通过计算可知： 该项目盈亏平衡点的销售率为59.96%（项目总成本 / 销售收入），即假定该项目综合销售均价保持不变，销售收入达到项目预计总销售收入的59.96%时，项目可保持盈亏平衡。该项目销售市场价格盈亏平衡点为前面假设计算价格的59.96%，即假定该项目全部售出，销售综合均价最低保持在假设计算价格的59.96%，即住宅部分售价3718元/M2，商铺部分售价为11992元/M2，车位部分售价为71952元/个，方可保持盈亏平衡。三、项目评估结论 东莞市房地产市场是一个较有生机的市场，开发商及其开发的项目竞争较为激烈，挑战与机遇同在。通过对本集团开发的“景湖湾畔”项目各方面的评估研究，可以得出以下结论： 以目前东莞市各区内皆有较多数量的中高档楼盘热销的情况和本集团以往开发楼盘的优良综合素质， “景湖时代花园”项目优越的自然地理、设计优秀的小区内环境、齐全的配套、便利的交通，因此认为“景湖时代花园”将会有良好的市场承接力，销售价格是市场所能承受的。从项目的规划上看，“景湖时代花园”项目其中有大量为提高销售率及整体环境而进行的配套工程，这些工程为提升整个项目的市场定位有一定的作用。从项目的分析上看，“景湖时代花园”项目成本利润率较好，税前毛利为11.12亿元，税后利润为8.05亿元。年投资收益率达16.11%，投资回报率达48.34%，因此，我们认为这个项目是可行的。东莞市光大房地产开发有限公司2008-9-217