甲级写字楼的定义与内部配置

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,大中华IFC写字楼总结 周玉华,写字楼专,业,业知识,甲级写字,楼,楼的定义.,甲级写字,楼,楼的内部,配,配置.,5A的标,准,准.,VAV和VRV中,央,央空调的,区,区别.,网络地板.,甲级写字,楼,楼没有严,格,格意义上,的,的标准界,定,定.行业,内部习惯,的,的做法是,，,，将位于,中,中心区域,的,的超100米,以上的写,字,字楼，称,之,之为甲级,写,写字楼.,甲级写字,楼,楼的定义:,甲级写字,楼,楼的配备,指标,甲级写字楼,国际甲级写字楼,发展商背景,有良好的市场声誉的专业发展商,有良好的市场声誉的专业发展商，有丰富的商业地产的发展经验和在目标客户群的口碑,位 置,核心商业区域，与公共交通系统直接连接,核心商业区域，与公共交通系统及地铁直接连接,物业管理,国际化的物业管理公司丰富的甲级写字楼管理经验,国际化的物业管理公司,丰富的甲级写字楼管理经验,丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准.,体 量,30，000平米以上,50，000平米以上,产 权,单一产权，只租不售,单一产权，只租不售,楼层平面,*整层可出租使用面积超过1,000平米,使用率超过70%采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或者方型.,*整层可出租使用面积超过2,000平米*使用率超过75%*采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或者方型*考虑可拆卸楼板的设置,室内净高,不低于2.6米,不低于2.8米,楼板承重,楼板承重不低于250公斤/平米,不低于350公斤/平米,局部提升至750公斤/平米,架高地板,不低于70mm,不低于150mm,进 深,不低于8米,不低于12米,甲级写字,楼,楼的配备,指标,甲级写字楼,国际甲级写字楼,走廊宽度,电梯前室：不低于3米,公共走廊：不低于1.5米,电梯前室：不低于3米,公共走廊：不低于1.5米,卫生间,男女各一，每个按照不低于楼层,使用面积的1：10配置,男女各一或二，每个按照不低于楼层使用面积的1：8配置；拥有行政人员卫生间及残疾人卫生间,空调系统,四管制风机盘管系统或VAV系统新风量：30m3/人/小时（按照10m2/人密度计算）,四管制风机盘管系统或VAV系统,夏季：可达22C,50%（相对湿度）冬季：22C,40%（相对湿度）新风量：40 m3/人/小时（按照10m2/人密度计算）,24小时机房冷冻水,冷却水系统,具备,具备,24小时热水供应,具备,具备,电力系统,*双路供电*应急发电机*电力负荷达80VA/sqm-90VA/sqm.*提供备用的发电机组，保证供应量为在250千伏安,*应急发电机（租客使用）*双路供电*应急发电机（公共使用）*供应量达100VA/sqm-120VA/sqm 标准*提供备用的发电机组，保证供应量为在500千伏安*预留租客发电机位,卫星天线安装位置预留,具备,具备,指标,甲级写字楼,国际甲级写字楼,电梯系统（客梯）,分区设置,平均等候时间不超过40秒,载重量：不低于1350公斤/部,梯速：2.5-4.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部,设置有电梯空调系统,分区设置,平均等候时间不超过30秒,载重量：不低于1350公斤/部,梯速：3.5-5.0米/秒配置比例：不低于4500平米/部,设置有电梯空调系统,电梯系统（货梯兼消防）,载重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5米/秒（视高度而定）,载重量：不低于1600公斤/部梯速：3.5米/秒（视高度而定）,电梯系统（车库至首层）,载重量：不低于1000公斤/部,梯速：1.75米/秒,载重量：不低于1350公斤/部,梯速：1.75米/秒,停车位,不低于0.9个/平方米,不低于1.2个/平方米,照明系统,公共区域：=350lux租赁区域：=500lux,lux,：勒克斯,。照度的单位,公共区域：=350lux租赁区域：=500lux,垃圾处理,设置地下垃圾房,各楼层设有垃圾收集房，分类回收。地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调。,环保要求,ISO14000认证,ISO14000认证，国际LEEDS认证(卓越世纪中心),无障碍设计,可以予以考虑,必须予以考虑,甲级写字,楼,楼的配备,5 A的,定,定义,5A：指,的,的是一个,写,写字楼产,品,品的智能,化,化水平，,与,与写字楼,品,品质有,一定关联,，,，但绝对,不,不是划分,写,写字楼等,级,级的标准,，,，“5A,”,”仅仅表,示了一个,写,写字楼智,能,能化水平,的,的高低，,对,对写字楼,品,品质有一,定,定的,影响，但,是,是决不能,说,说“5A,”,”级写字,楼,楼就是甲,级,级写字楼,或,或者是品,质最好的,写,写字楼，,因,因为影响,写,写字楼品,质,质的因素,很,很多，比,如,如写,字楼的区,位,位、交通,、,、配套、,车,车位、电,梯,梯等，智,能,能化程度,只,只是,其中的一,个,个方面而,已,已。,5A,OA（办,公,公智能化,）,）、,BA（楼,宇,宇自动化,）,）、,CA（通,讯,讯传输智,能,能化）、,FA（消,防,防智能化,）,）、,SA（安,保,保智能化,）,）。,VRV:可以实现单层或分户控制.水冷.,VAV:整栋或最低6-8层集中控制.风冷.,VRV和VAV的,销,销售理解,区,区别:,网络地板,网络地板:网,络,络布线而专门,设,设计的地板.,产品种类分为,：,：,塑料网络地板、,全钢网络地板,（,（分为带线槽,和,和不带线槽两,种,种）构造:,网络地板主体,由,由主面板、侧,盖,盖板、中心盖,板,板、,底层是吸音毯（非,必,必需品），,中间是网络地,板,板主体，,上部是表面铺,设,设材料。,中心连接器、,线,线桥以及辅件,组,组成。,写字楼与住宅,客,客户的销售差,别,别,住宅客户与写字楼客户的区别点:,住宅客户,写字楼客户,上门量较大.,上门客量正常会少于住宅1/2甚至更多.,家庭总动员过来看房比例较高.,拖家带口的客户比例非常少.公司性质占一定比例.,客户下定前经常以家庭成员没来或没商量过不能下定.,除公司性质外,基本能来看就可以下决定.,客户较容易被引导,客户大多主观性较强.,后期成本大致相同,故关注度不大.,看重后期使用成本.管理方式.,对楼盘价格和楼盘优势及周边配套感兴趣.,对宏观经济及市场形势敏感.,没有太多需要抗通货膨胀需要花出去的钱.,因现金或资产较多,对通货膨胀异常敏感.,对楼盘或周边市场较了解即问题不大.,对销售员综合素质要求较高.包括经济,实事,政治,格局等等都需要有自己的一套理论.,自用或投资均均占一定比例.投资客实力相对较低.,自用或自用兼投资的比例较多.投资客一般为专业投资机构或较有实力人士.,对停车位,餐饮有一定要求,一般会因为某一样因素而随楼盘实际情况寻求其它途径.,关注停车位,员工就餐问题,特殊行业有相关特别要求.例:银行需要特别安保,或对楼板承重有要求.,毛坯或装修以开发商售楼时的方式为依据,按市场标配,基本不会提额外要求.,对空调的开放时间,形式,供电情况,网络等等内部配套设施有一定要求.例:高科技公司对电网及网络有要求.,其它还有很多小的细节方面,在此不累述,总结如下:,1.写字楼客流量少,但主观性强,对宏观经济敏感,部分行业的公司对写字楼的配套有要求,对后期使用成本和管理方式有要求客户实力较强,大致可分为:企业主,专业投资机构和大炒家,公司购房的代理人.2.写字楼客户对地段和行业链非常看重.,写字楼客户与住宅客户在销售过程中不同点,住宅,写字楼,单套销售居多,根据内部结构,组合销售.单套销售较少.,至少推一栋,分层销售.根据销售情况,以各种借口放新楼层.,首付3成,优惠或基准利率,最长30年.限贷.契税利率根据面积,金额,单价各有不同.,5万首付.利率上浮,10年贷款,不限贷,契税3个点.,管理费用一般在5元以下.,管理含两个部分:管理费用和中央空调费.,关心结构,户型,朝向,楼层,景观.,关心结构,网络,供电系统,管理方式,使用成本,能否打通,消防.线路管网分布,能否提供便捷的商务服务,例;会议室的租用.,关心价格,周边配套.小区配套,关心地段,产业链分布,周边交通和商务便捷性.,大单客户谈判牵扯折扣或赠送管理费用或购物卡之类,大客户谈判依层次,由低到高层,进行谈判,部分客户需销售协助完成可行性报告,一般涉及正常谈判内容包括:停车位赠送或固定,广告位的赠送或固定,付款方式,特别安保,局部工程入伙后改建,局部公共空间的使用权,大厦冠名权.以量递增,单越大谈判进行的轮次越多.,小单客户经常牵扯小的利益而不肯落定,或考虑周期较长.或答应隔天购买后大多不来.,购买单套写字楼客户通常只要对地段及项目认可,通常只对折扣敏感,但只要将写字楼规律对客户引导得当,基本时间周期不长.且比住宅客户有定性,意愿成交后过现场交钱的客户有相当比例.,销售方法基本以折扣,小利益,或正常运用的方法为主.,写字楼客户对老板关系法,相关职能部门关系,与大客户拼单位拿折扣等等方法比较敏感.运用此类方法可将诚意客逼定时间大大推进.,写字楼客户购,房,房特点,写字楼客户的成交周期要快过住宅客户.除大单外7成以上当天成交.,写字楼客户一般意向明确,目标清晰,他能上门看楼,即证有其对地段位置已经认同.,写字楼有相当一部分用公司购房,销售同事必须清晰公司名购入的流程和按揭手续.,写字楼客户的资金调配能力惊人.低于千万身家的人士是不会有写字楼购买意向的。,有相当一部分客户选择一次性付款的方式,或直客式付款.,写字楼大多会采用高区整层或半层出售,低区分散销售的形式,定位越高,要求出售面积越大.,写字楼销售员,必,必备,写字楼销售员,必,必备的素质,对时事,政治,经济格局的,一,一套说介词.,项目定位明显,高,高于周边市场,的,的一套说介词.,写字楼销售的,四,四套以上销售,技,技巧.,写字楼产品专,业,业知识.,楼盘自身的50大综合卖点.,销售自信心:,写,写字楼的门槛,最,最少1000,万,万.,无条件服从销,售,售经理的推售,安,安排.,基本要求,1.宏观经济,形,形势和政治,对,对于中国未来,发,发展的影响而,延,延伸的对大量,资,资产拥有者,的影响,包括,通,通货膨胀等等.,2.中国目前,的,的经济格局或,基,基本国情对资,产,产拥有者而言,最,最安全的资金,出,出口分析.,3.城市目前,处,处于中国或是,华,华南片区的意,义,义.,4.城市在末,来,来中国国际化,进,进程中所承担,的,的史命(前景),5.楼盘所在,地,地段处于城市,的,的意义.,6.所在地段,末,末来在城市发,展,展中所承担的,历,历史史命.(,前,前景),(地区规划定,稿,稿了都有可能,会,会更改,更何,况,况是讨论稿.),宏观与销售的,联,联系,大中华销售过,程,程分享,21,阶段性要点,前期守盘(09.4.28-09.11.20),1,认筹期(09.11.21-09.12.12),2,开盘(09.12.13),3,热销期(09.12.14-10.4.15),4,新政影响期(10.4.16-10.5.31),5,酒店公寓分享,6,7,写字楼分享,销售瓶颈期(10.6.1-10.7.31),6,2009.5-11.20,守,守盘期客户接,待,待及价格接受,情,情况分析:,大中华IFC守盘期客户情况汇总,楼栋,5月,价格,6月,价格,7月,价格,8月,价格,9月,价格,10月,价格,11-20日,价格,合计,C,33,20000,23,20000,10,25000,18,25000,14,25000,11,30000,13,30000,122,D,115,18000,81,18000,52,200