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,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,铺垫式选择,第,一,节,零售,商圈,及商圈,分析,意义,商圈,是指,一个店铺能够有效吸引顾客来店的地 理区域即来店购买商品的顾客所居住的地,理,范围，实质是一个零售商店经营活动的影响范围。,零售商店的销售活动,通常都有一定的地理界限，相对稳定的商圈，一般是指以该店所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。,一、,零售商圈概念,集聚理论,要点是商圈大小取决于商业业态和功能聚集程度。,规模理论,要点是商圈大小取决于电脑的经营规模。,层次理论,要点是单一业态形成单一商圈，而多业态、多商,业功能的集聚形成多层次的商圈。,碰撞理论,要点商业企业（含单体与群体）所形成的商圈不,是等距离计算的，其辐射面会受到外来阻力而改变。,开放理论,要点在市场经济下，人们消费是自由的、自主,的，具有流动性和多向选择性，不同业态不同特点,会产生不同吸引力，形成相互交叉、重叠、多向的,购买力集群，使商圈变异，出现块状、带状和点,状，向多样化发展。,现代商圈三种类型,：（,1）开放式（2）层次式,（3）交叉式,二,、,现代,商圈,的基本理论（92-95）,（一）,商圈构成：,主要商圈：约包括,55%70%,的顾客,次要商圈：约包括,15%25%,的顾客,边际商圈：约包括,5%,的顾客,三,、商圈构成,（一）瑞利（Reilly）法则-零售引力法则,内容：,具有零售中心地功能的两,个城,市对位于二者中间的城市具有的零售交易吸引力（即零售引力），与两城市的人口成正比，与两城市到了中间城市的距离成反比。两个城市商圈之间的分界点或均衡点（中介点）,，顾客在此点可能前往任何一个城,市,购买，在这一,分界点,上，两城商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。,数学表达式,ab,b,/,a,式中，,ab,:,从a,城,计算的a城与b城间的商圈均衡点,；,a,:城镇人口；,b,:城镇人口；,:城镇,a,和,b,的里程距离。,案例一 运用瑞利法则，确定两城市各自商圈的分界点,假设：,a,城人口9万人，,b,城人口1万人，,a,距,b,20公里。,20,ab,15(公里),1 1/9,20,ba,5(公里),1 9/1,*,15(公里),*,5(公里),*,分界点,（二）哈,夫,(Huff),法则,哈,夫法则,把以城市为单元的城市商圈理论，改为以商业街、市场和商店为单元的零售店商圈理论，,从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间,、,不同类型顾客对路途,远近,的重视程度,等三,方面出发，,计算各个商圈的吸引力,。,数学表达,式：,式中，,P,ij,：,i,地区的消费者在,j,商业区或商店购物的概率；,S,j,：,j,商店的规模（营业面积）或,j,商业区内某类商,品总营业面积；,T,ij,：,i,地区的消费者到,j,商店的时间距离或空间距离；,：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者,对时间距离或空间距离敏感性的参数；,S,j,/T,ij,：,j,商店或,j,商业区对,i,地区消费者的吸引力；,：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。,案例二 运作哈夫法则，分析消费者到3个超市购物的可能性,某个消费者有机会在某城市的三家超级市场购物。这三家超级市场的经营规模和该消费者到达各超市所需的时间：,如果,=1，,=2，那么，这个消费者去每个超市的可能性各是多少？,根据哈夫的数学公式，计算可得：,9000/30,去A超级市场的可能性 Pa=0.25,100%=25%,9000/30,+6000/15,+2000/25,6000/15,去B超级市场的可能性 Pb=0.67,100%=67%,9000/30,+6000/15,+2000/25,2000/30,去C超级市场的可能性 Pc=0.08,100%=8%,9000/30,+6000/15,+2000/25,根据哈夫模型，其他条件相同时，一家商店规模的经营规,模越大，可供选择的商品越多，顾客去购物的可能性越大；与,竞争店相比之下，距离该商店越远，路上花费时间越长，顾客,去的可能越小，商圈以及商圈的三个层次由此而形成的。,1、商业区,是零售商业聚集、交易频繁的地区。特点：商圈大、,店铺多、交通便利、流动人口多、热闹繁华。,2、住宅区,是住户聚集的地区。特点固定客户多、消费群体稳定,3、文教区,是指该区附近有大、中、小学校等。特点：学生居多,4、办公区,是指办公大楼林立、上班族聚集的地区。特点：商圈,较大、消费群体多为次要商圈人口。,5、混合区,是指两种或两种以上形态的有机结合，如住商混合、,住教混合、商办混合、办住混合等。特点：具有多种,单一商圈形态的消费特色，消费者具有多元化的特点。,四,、商圈,的形态,1,、,、,居,住,住,人,人,口,口,该,商,商,圈,圈,地,地,域,域,的,的,常,常,住,住,人,人,口,口,，,，,是,是,商,商,圈,圈,的,的,基,基,本,本,客,客,流,流,。,。,2,、,、,工,作,作,人,人,口,口,不,居,居,住,住,该,该,商,商,圈,圈,而,而,工,工,作,作,在,在,此,此,商,商,圈,圈,的,的,人,人,口,口,，,，,利,利,用,用,上,上,下,下,班,班,就,就,近,近,购,购,买,买,。,。,3,、,、,流,动,动,人,人,口,口,指,在,在,交,交,通,通,要,要,道,道,、,、,商,商,业,业,繁,繁,华,华,地,地,区,区,、,、,公,公,共,共,活,活,动,动,场,场,所,所,过,过,往,往,的,的,行,行,人,人,，,，,是,是,这,这,些,些,地,地,区,区,商,商,铺,铺,的,的,主,主,要,要,顾,顾,客,客,来,来,源,源,。,。,居,住,住,人,人,口,口,与,与,工,工,作,作,人,人,口,口,是,零,零,售,售,店,店,核,核,心,心,商,商,圈,圈,与,与,次,次,级,级,商,商,圈,圈,客,客,流,流,的,的,主,主,要,要,来,来,源,源,，,，,流,动,动,人,人,口,口,是,零,零,售,售,店,店,边,边,缘,缘,商,商,圈,圈,客,客,流,流,的,的,主,主,要,要,来,来,源,源,。,。,五,、,商,商,圈,圈,顾,客,客,的,的,来,来,源,源,第,二,二,节,节,商,商,圈,圈,分,分,析,析,一,、,商,商,圈,圈,分,析,析,的,的,意,意,义,义,（1,）,）,商,圈,圈,分,析,析,是,是,科,科,学,学,的,的,选,选,择,择,店,店,址,址,的,的,前,前,提,提,（2,）,）,商,商,圈,圈,分,分,析,析,有,有,助,助,于,于,企,企,业,业,制,制,定,定,科,科,学,学,的,的,竞,竞,争,争,策,策,略,略,和,营,营,销,销,组,组,合,合,策,策,略,略,（3,）,）,商,商,圈,圈,分,分,析,析,有,有,利,利,于,于,加,加,快,快,企,企,业,业,资,资,金,金,的,的,周,周,转,转,，,，,提,高,高,资,资,金,金,的,的,使,使,用,用,效,效,果,果,（4,）,）,商,商,圈,圈,分,分,析,析,是,是,企,企,业,业,制,制,定,定,市,市,场,场,开,开,拓,拓,战,战,略,略,的,的,依,依,据,据,（5,）,）,商,商,圈,圈,分,分,析,析,有,有,利,利,于,于,经,经,营,营,者,者,预,预,测,测,企,企,业,业,的,的,经,经,济,济,效,效,益,1,、,、,人,人,口,口,统,统,计,计,特,特,征,征,2,、,、,市,市,场,场,需,需,求,求,与,与,购,购,买,买,力,力,（,（,举,举,例,例,一,一,）,）,3,、,、,零,零,售,售,市,市,场,场,饱,饱,和,和,系,系,数,数,4、店,址,址区位,的,的可获,得,得性,5、其,他,他 当,地,地法规,和,和政策,供,供货来,源,源,二,、商圈,分析的,主,主要内,容,容,购买力,（,（1）,商,商圈居,民,民购物,消,消费支,出,出,某商圈,有,有三个,层,层次。,核,核心商,圈,圈内的,居,居民为3000户，,购,购,物比例90%,；,；次级,商,商圈内,的,的居民,为,为5000户,，,，购物,比,比例为,50%,；,；边缘,商,商圈内,的,的居民,为,为7000户,。,。该地,区,区每户,居,居民每,月,月,购物平,均,均花费2000元。,那,那么，,各,各商圈,的,的居民,总,总支出,各,各是,多少元,？,？,核心商,圈,圈居民,为,为月支,出,出：3000,2000,90%=540（万,元,元）,次级商,圈,圈居民,为,为月支,出,出：5000,20005,0%=500,（,（万元,）,）,边缘商,圈,圈居民,为,为月支,出,出：7000,20002,0%=280,（,（万元,）,）,商圈居,民,民月支,出,出总额,：,：540+500+280=1320万,元,元/月,（2）,估,估算新,开,开商店,的,的月营,业,业额,据调查,：,：新开,店,店的市,场,场占有,率,率主要,商,商圈为4,0%，,在,在次,要商圈,为,为15,%，在,边,边际,商圈为5,%，则,：,：,主要商,圈,圈购买,力,力,180,40%=72（万,元,元）,次要商,圈,圈购买,力,力300,15%=45（万,元,元）,边际商,圈,圈购买,力,力420,5%=21,（,（万元,）,）,新开商,店,店预计,的,的销售,额,额为72+45+21=138万,元,元。,（3）,预,预测两,年,年后新,开,开商店,的,的营业,额,额,如果一,家,家新开,商,商店预,期,期在两,年,年后，,其,其市场,占,占有率,在,在该商,圈,圈中能,达到20%，,且,且未来,两,两年间,市,市场的,销,销售增,长,长率为10%,，,，那么,该,该商店,两,两,年后预,期,期的销,售,售额是,多,多少？,根据上,述,述计算,商,商圈居,民,民月支,出,出总额,：,：1320万,元,元/月,那么，,新,新开商,店,店两年,后,后销售,潜,潜力：,1320,12,（1+10%）20%=3484.8万元,据此，,我,我们可,以,以大致,推,推断出,该,该商圈,的,的购买,力,力每月1320万元,了，新,开,开商店,两,两年后,预,预计的,销,销售额,估,估计为3484.8,万,万元。,三、商,圈,圈调查,1、实,地,地调查,2、问,卷,卷调查,3、电,话,话调查,4、收,集,集二手,数,数据,5、固,定,定样本,调,调查,四、商,圈,圈分析,的,的方法,1、商,圈,圈模型,与,与零售,市,市场饱,和,和系数,（,（举例,）,）,2、回,归,归分析,（,（略）,3、顾,客,客定位,与,与地理,信,信息系,统,统,4、个,人,人直观,判,判断法,相,相,关,关推断,法,法,对,对比类,推,推法,5、集,体,体经验,判,判断法,6、德,尔,尔菲法,（,（专家,判,判断法,）,）,饱和指,数,数,表示一,个,个商圈,内,内一定,时,时期同,业,业态店,铺,铺的单,位,位营业,面,面积预,计,计实现,的,的销售,额,额。,作用,（1）,判,判断某,个,个地区,商,商业竞,争,争激烈,程,程度；,（2）,了,了解某,个,个地区,同,同行业,过,过多或,不,不足，,决,决,定是否,选,选择在,此,此开店,。,。,案例四,：,：商圈,的,的饱和,度,度,H,RE,IRS,=,RF,式中，,IRS,：某地,区,
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