城市商业综合体讲义课件

,*,*,*,*,*,2,011.12,城市商业综合体,城市未来发展主流,“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。”,勒,.,柯布西耶,是一个城市文化与灵魂的标签；,是一个城市标志性建筑；,是一个城市商业价值最大化的具体体现；,是一个城市经济发展的带动者,目录,1,、对商业综合体的理解,2,、商业综合体的发展,3,、城市商业综合体的形式与特征,4,、综合体助力城市集约化发展,对商业综合体的理解,一、概述,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为,“,城中之城,”,。,城市综合体的概念：,所谓,“,城市综合体,”,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。,对商业综合体的理解,二、国外对城市商业综合体的定义,国外城市商业综合体的英文名为,hopsca,，是英文单词,hotel,（酒店）、,office,（写字楼）、,park,（公园）、,shopping mall,（购物中心）、,convention,（会议中心、会展中心）、,apartment,（公寓）首个字母的缩写。,HOPSCA,A,是,apartment,H,是,Hotelhouse,O,是,office,C,是,cinema,P,是,Park,parking,S,是,Shopping mall,school,曼哈顿洛克菲勒中心,对商业综合体的理解,三、当前国内对城市商业综合体的定义,当下的中国房地产，对城市商业综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为,4+1,模式。,北京国际贸易中心,西安万达广场,对商业综合体的理解,商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、,CBD,和交通枢纽。,新开发区,中心,1,城市副,中心,2,城市,CBD,中心,3,城市交通枢纽,4,商业综合体,商业综合体的发展,一、商业综合体产生的背景,个人生活成本加大,经济运行效率降低,高品质的生活需求,缺乏景观和活力,商业综合体产生,城市人口日益膨胀,土地资源日益稀缺,城市快速发展,中心区各种矛盾突出,美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从,1930,年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。,办公,购物,住宿,休闲,商业综合体的发展,随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。,商业综合体,三维空间开发,立体交通体系,多功能空间组合,提高土地利用率,改善区域交通,产生机会收益,降低投资风险,满足多种需求,满足高效率,商业综合体的发展,二、城市商业综合体的发展历程,城市综合体是城市聚集的产物,城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。,城市形态的表现,在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。,经济形态的表现,随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。,商业综合体的发展,城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心,亚洲最经典的就是号称规划建造了,18,年的东京六本木,在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多,20,年了,我们看城市综合体发展的历程，国贸三期,02,年启动形成，它的时间价值和资产价值无与伦比！,商业综合体的发展,|,相关链接,|,曼哈顿城市综合体,纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长,1.54,公里，面积不足,1,平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿,“,世界中心,”,的美名。,商业综合体的发展,三、我国城市综合体的发展,随着改革开放和加入,WTO,零售业对外开放后，我国的商业业态不断发展，除了原有的百货公司继续发展以外，随着商业地产的引入和不断发展，商业综合体和购物中心在九十年代末开始大量出现。,北京熙旺中心,重庆财富中心,南京国际广场,商业综合体的发展,中国国际贸易中心,(,以下简称,国贸中心,),是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，国贸中心地处北京商务中心区的核心地段，占地,12,公顷，总建筑面积,56,万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。,商业综合体的发展,综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长点；更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州提出要建,100,个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。,城市综合体在中国这几年,成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型,，也成为,房地产开发商投资的主流商业模式,，同时也成为了,消费者和投资者投资的一个主要产品的类型,。,商业综合体的发展,在中国城市综合体一般具备三个要素,一是城市的中心和副中心地段；,二是公共交通的枢纽；,三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场。,城市商业综合体的形式与特征,一、城市商业综合体的形式,针对商业综合体以上诸多功能用处，城市商业综合体是我国将来发展的大方向，从目前来讲，主要以三种形式存在：,第一种形式是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体；,第二种形式是我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体；,第三种形式以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。比如像中信城市广场，华润万象城都是以商业为主的。,城市商业综合体的形式与特征,商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为,“,城中之城,”,功能复合性,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；,与外部空间整体环境统一、协调,高密度，集约性,整体统一性,高可达性,实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,城市商业综合体的形式与特征,二、城市商业综合体的特征,超大空间尺度,城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。,超大空间尺度,城市商业综合体的形式与特征,通道树形交通体系,通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的,“,通道树型,”,（,Access Tree,）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。,交通层，设置汽车大堂,商业层，设置人行大堂,便利、融合、安全、私密,与商业入口一体化的大堂,可以打,TAXI,的大堂,设置独立访客停车的车库,与商业停车完全区隔,通道树型交通体系,城市商业综合体的形式与特征,现代城市景观设计,应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境,。,现代城市景观设计,城市商业综合体的形式与特征,高科技集成设施,城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。,高科技集成设施,城市商业综合体的形式与特征,地标式的城市建筑,城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场,180,米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。,地标式的城市建筑,综合体助力城市集约化发展,在现今城市土地日益稀缺，而城市人口不断增加的背景下，发展城市综合体是城市集约化发展的必然选择。在一个成熟的城市综合体内，人们可以轻松实现以往需要花成倍时间、人力、物力、交通成本才能满足的需求。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源互不相长，从而发挥更大的空间效率，既省地又节能。据权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率较一般单一物业提高,36%,，而节能收益则可以提升,42%,。,综合体助力城市集约化发展,据粗略估计，未来,20,年我国城市将新增人口,4,亿左右，要解决如此大规模人群的生活需求，必须走集约型城市开发之路，而城市综合体就是一个必然的选择。,谢谢！,人有了知识，就会具备各种分析能力，,明辨是非的能力。,所以我们要勤恳读书，广泛阅读，,古人说“书中自有黄金屋。,”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，,培养逻辑思维能力；,通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，,培养文学情趣；,通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。,有许多书籍还能培养我们的道德情操，,给我们巨大的精神力量，,鼓舞我们前进,。,