某地块项目定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,常熟虞山工业园区地块,项目定位报告,2006.04.20,璀璨繁华 光荣梦想,璀璨繁华,理性论证的思辨，激情火花的碰撞,项目挑战性激起我们的冲动与兴奋,光荣梦想,捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）,成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）,报告思路,分析市场,认识项目,准确定位,提案大纲,第一部分 市场分析,第二部分 项目分析,第三部分 定位研究,第一部分 市场分析,让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么,。,美国著名城市学家伊里尔沙里宁,印象常熟,百强前列 苏南四小龙,山水成林 悠久文明,天下常熟 魅力独具,印象常熟,市场初探,经济持续快速增长；,人均收入不断提高；,2005年度全国中小城市综合实力100强第8名,近年地产势头发展迅猛；,一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场；,房地产开发呈现跳跃式发展；,住宅相对更成熟，商业地产正在起步。,概况：96年建设开发，,常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地,位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交通便捷,规模：规划面积25平方公里,，,国内知名企业200多家入驻园区，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米,规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体,的,“外向型、科技型、规模型、环保型”的高新产业园,高新园区整体分析,园区情况,分,分析,产业园企,业,业分析,企业类别,：,：服装、,电,电子、光,电,电等,企业规模,：,：不一，100人2000多人的企,业,业都有；,企业性质,：,：外资企,业,业较多，,早,早期有部,分,分内资服,装,装企业；,内,内贸不多,，,，外贸为,主,主；,他们，在,成,成就价值,！,！,入驻企业,物,物业分析,项目周边,的,的企业多,为,为买地开,发,发型，自,身,身都有办,公,公、厂房,、,、公寓和,食,食堂；地,价,价为10,12万/亩，目,前,前土地供,应,应控制严,格,格，相对,紧,紧张，一,般,般总投资1000,万,万美元以,上,上，才能,买,买地；,边缘工,业,业区如,方,方浜工,业,业区有,部,部分现,房,房出租,（,（售）,，,，也都,配,配套好,了,了上述,设,设施，5000平方,左,左右的,建,建筑面,积,积，50年产,权,权，700万,；,；,园区职,工,工生活,写,写真,普通蓝,领,领阶层,，,，吃、,住,住都在,厂,厂里，,周,周末（,休,休假）,会,会到市,区,区来；,中高层,管,管理人,员,员，部,分,分住厂,里,里，但,多,多数住,市,市区，,办,办公多,在,在厂里,的,的办公,楼,楼，休,闲,闲娱乐,都,都在市,区,区；,对于部,分,分住厂,的,的中高,层,层管理,人,人员和,蓝,蓝领而,言,言，生,活,活工作,都,都在一,个,个局促,的,的空间,，,，单调,、,、乏味,可,可想而,知,知；,来往市,区,区的中,高,高层管,理,理人员,，,，午间,、,、下午,的,的商务,、,、休闲,、,、娱乐,活,活动只,能,能到市,区,区，但,时,时间成,本,本比较,高,高。,园区配,套,套分析,产业园,区,区内有,三,三个商,业,业住宅,配,配套区,：,：分别,为,为珠海,路,路以东,、,、常福,路,路以西,的,的大型,商,商业住,宅,宅配套,区,区（规,划,划中）,、,、外环,北,北路以,南,南与市,区,区临近,的,的综合,商,商住配,套,套区（,有,有学校,、,、酒店,、,、社区,商,商业、,新,新开发,的,的住宅,等,等）和,望,望虞河,以,以西、,金,金陵路,以,以南的,集,集中居,住,住和商,业,业配套,区,区。,欧尚超,市,市即将,开,开业，,将,将成为,开,开发区,最,最大的,商,商业配,套,套；,明日星,城,城，以70万的建,筑,筑体量,成,成为离,园,园区最,近,近，衔,接,接园区,、,、市区,的,的最大,的,的住宅,配,配套区,，,，常熟,老,老街一,期,期即将,落,落幕，,二,二期将,启,启动，,影,影响辐,射,射力不,可,可小嘘,，,，衔接,市,市区的,几,几个别,墅,墅区都,以,以园区,高,高端人,群,群为目,标,标客户,；,；,常熟国,际,际饭店,、,、梅园,宾,宾馆、,森,森林大,酒,酒店等,是,是园区,外,外围的,主,主要酒,店,店配套,。,。,休闲娱,乐,乐、美,食,食餐饮,、,、商务,聚,聚会设,施,施除了,周,周边酒,店,店内的,配,配套，,比,比较欠,缺,缺。,配套分,析,析结论,居家住,宅,宅配套,丰,丰富多,样,样且数,量,量庞大,，,，但商,务,务居所,欠,欠缺；,虽有酒,店,店但都,比,比较偏,远,远，经,济,济型舒,适,适酒店,欠,欠缺；,大商业,配,配套有,，,，但服,务,务周边,的,的小社,区,区商业,明,明显不,足,足；,民以食,为,为天，,餐,餐饮配,套,套明显,不,不足；,商务、,休,休闲、,娱,娱乐设,施,施偏远,。,。,消费者,分,分析,厂区蓝,领,领：年龄多,集,集中于2025岁之间,，,，偏年,轻,轻化，,绝,绝大多,数,数为结,伴,伴而行，喜欢,流,流行，,追,追逐时,尚,尚，爱,到,到市区,逛,逛街，,但,但收入,有,有限，,相,相当收,入,入要解,济,济家庭,，,，日常,必,必备的,购,购物存,在,在诸多,不,不便；,中高层,管,管理人,员,员：年,龄,龄多在2533之间，,收,收入相,对,对丰厚,，,，讲究,生,生活品,味,味，交,际,际圈子,比,比较广,，,，会朋,友,友，谈,恋,恋爱，,消,消费力,大,大，部,分,分已经,有,有房，,部,部分还,没,没有，,很,很多没,有,有结婚,的,的他们,需,需要一,个,个自我,空,空间；,高层决,策,策管理,人,人员：,年,年龄3555左右，,事,事业有,成,成，收,入,入丰厚,，,，讲究,身,身份认,同,同感，,基,基本都,有,有车，,市,市区有,房,房或外,地,地有房,，,，且不,只,只一套,，,，作为,老,老总级,人,人物，,他,他们的,朋,朋友也,都,都是商,业,业精英,，,，他们,圈,圈子非,常,常广，,他,他们是,经,经济增,长,长的强,力,力推动,者,者，处,在,在事业,成,成长期,和,和收获,期,期的他,们,们，压,力,力也非,常,常大，,除,除了家,庭,庭，他,们,们中不,少,少还有,异,异性知,己,己，另,一,一个感,情,情寄托,，,，但又,不,不能公,开,开，所,以,以他们,需,需要一,个,个独立,的,的小公,馆,馆。,市场分,析,析结论,开发区,的,的大宗,配,配套虽,具,具备，,但,但多偏,远,远；,能满足,开,开发区,内,内各种,消,消费者,需,需求的,个,个性配,套,套明显,缺,缺乏；,开发区,内,内消费,者,者相对,比,比较集,中,中，群,组,组特征,比,比较明,显,显，消,费,费潜力,大,大，存,在,在较强,的,的个性,需,需求。,知己知,彼,彼，百,战,战不殆,。,。,孙,孙子兵,法,法,第二部,分,分,项,项目分,析,析,周边环,境,境,SWOT分析,项目类型,分析总结,项目分,析,析部分,项目分,析,析部分,四,至,至分析,项目分,析,析部分,地,块,块,SWOT分析,优势（STRENGTHS）,地块方,正,正，利,于,于规划,设,设计；,地段好,，,，紧靠,管,管委会,，,，国际,大,大企业,集,集中；,两面邻,路,路，交,通,通便捷,；,；,周边项,目,目对我,地,地块的,干,干扰小,；,；,劣势（WEAKNESSES）,地块面,积,积不大,，,，如果,实,实现多,种,种功能,，,，相对,会,会比较,局,局促；,自成一,体,体，没,有,有依托,，,，不利,于,于形成,气,气候；,项目分,析,析部分,地,块,块,SWOT分析,机会（OPPORTUNITIES）,周边人,群,群聚集,，,，消费,潜,潜力大,；,；,园区内,缺,缺乏综,合,合型的,配,配套项,目,目；,经济持,续,续发展,，,，园区,发,发展依,旧,旧迅猛,；,；,在园区的核,心,心地带，没,有,有商业、居,住,住配套，需,求,求饥渴。,项目分析部,分,分,地块,SWOT分,析,析,威胁（THREATS）,经济衰退或,其,其他不可抗,力,力；,周边配套迅,速,速成熟，形,成,成气候。,项目分析部,分,分,地块,SWOT分,析,析,项目分析结,论,论,一块小而精,的,的地；,一块优势很,多,多的地；,一块机会大,于,于威胁的地,；,；,一块需要智,慧,慧与挑战精,神,神的地；,一个可以成,就,就财富梦想,的,的项目。,面对挑战，,思,思路决定出,路,路。,第三部分,定,定位研究,发现市场空,缺,缺，可如何,做,做好自己？,项目开发定,位,位原则,根据项目的,不,不同，开发,商,商不同发展,阶,阶段的不同,，,，项目开发,定,定位的原则,也,也有差异，,但,但总体讲有,如,如下几类：,1、风险最小,化,化；,2、利润最大,化,化；,3、周期最短,化,化；,4、影响最大,化,化。,本项目开发,定,定位,用足容积率,，,，实现效益,最,最大化；,创新产品，,迎,迎合市场，,并,并引导市场,，,，降低风险,；,；,准备充分，,快,快打快销，,一,一鼓作气，,成,成就辉煌。,项目定位分,析,析,市场定,位,位,一个集酒店,、,、居住、购,物,物、餐饮、,娱,娱乐为一体,的,的国际商务,港,港；,为园区企业,做,做配套，成,为,为企业发展,的,的助力器；,服务园区经,济,济，助力企,业,业腾飞；,让生活更方,便,便，让工作,更,更惬意。,酒店：经济,舒,舒适型酒店(含多功能,商,商务会议中,心,心)；,居住：私人,商,商务会馆；,购物：社区,型,型的购物中,心,心；,餐饮：商务,简,简餐，大众,聚,聚餐，特色,美,美食；,娱乐：KTV，桌球，,麻,麻将等。,项目定位分,析,析,功能定,位,位,商业设施，,以,以租带售，,租,租售结合；,酒店住宅：,产,产权销售，,快,快速回笼。,项目定位分,析,析,经营定,位,位,谢谢，期待,与,与您共同成,就,就财富梦想,！,！,时间仓促，,敬,敬请斧正！,9,、静夜四无,邻,邻，荒居旧,业,业贫。2022/12/242022/12/24,Saturday,December 24,2022,10,、雨中黄叶,树,树，灯下白,头,头人。2022/12/242022/12/242022/12/24,12/24/202211:35:00PM,11,、以我独,沈,沈久，愧,君,君相见频,。,。2022/12/242022/12/242022/12/24,Dec-2224-Dec-22,12,、故人江,海,海别，几,度,度隔山川,。,。2022/12/242022/12/242022/12/24,Saturday,December 24,2022,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/24,12/24/2022,14,、,他,他,乡,乡,生,生,白,白,发,发,，,，,旧,旧,国,国,见,见,青,青,山,山,。,。,。,。24,十,十,二,二,月,月20222022/12/242022/12/242022/12/24,15,、比不,了,了得就,不,不比，,得,得不到,的,的就不,要,要。,。,。十二月222022/12/242022/12/242022/12/24,12/24/2022,16,、行动,出,出成果,，,，工作,出,出财富,。,。2022/12/242022/12/24,24December2022,17,、做前,，,，能够,环,环视四,周,周；做,时,时，你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2