商业计划书二手房市场

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业计划书,二手房市场,世界顶级的投资家、世界股王沃伦巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本商业计划书，是否可以作这个断言呢？！,摘要,第一章：公司简介,第二章：公司产品与服务,（1、）主要产品,（2、）实施规划,第三章：市场营销,第四章：市场与竞争分析,（1、）市场,（2、）竞争,（3、）我们的优势,第五章：管理与经营,第六章：投资计划及财务预算,第七章：公司成员及功能,第八章：资金退出,第九章：风险分析,第十章：盈利能力,第一章：公司简介,作为“国际化大都市”预备役的杭州，是全国房地产时常份额最大的浙江省的省会。虽然现阶段各种政策对行业略有不利，但在各种经济环境以及人文环境下，房地产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，而我们公司的商业模式和盈利模式又是比较先进的，因此在杭州二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得。,1、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方式。,2、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润。,1)主营业务：为多种形式多种形式多种形式多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。,2)衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等建立战略合作关系，围绕房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司创造更多的利润。,第二章：公司产品与服务,（1、）主要产品,二手房买卖,房屋租赁,调查安家,不动产价格评估与咨询,涉外房屋租赁,代办房地产交易手续,搬家服务,房屋装饰,风水顾问,（2、）实施规划,1、在第一阶段单店经营期间，主要还是以基础业务为主，同时试探性开展一些市场客观存在、易让人接受的衍生服务,2、在第二阶段多店连锁经营期间，在基本业务发展稳定的基础上，大力推广第一阶段开展的衍生业务，并同时对其他业务进行试探性经营，去芜存菁。,3、在第三阶段多店连锁经营与吸收加盟店期间，大力推广所有前两阶段经营证明可行的衍生业务，同时以各种各色服务为基础提升我公司的品牌价值。,第三章：市场营销,在营销大方向上我们采取的是“精细营销策略”每种新产品的推出最重要的就是该产品信息的到达率，我们的服务产品也不例外。拟使用以下手段来推广我们的服务产品，并在推广过程中做到我公司品牌的提升：,1、网络手段；,2、出让单笔利润低的业务，以此来吸引买卖双方客源；,3、定期举办免费活动以吸引客源:如免费的房产咨询、评估，甚至免费的房产置换。,4、小区内发散传单；,5、连锁加盟,第四章：,市,市场与竞,争,争分析,（1、）,市,市场,根据国家,统,统计局最,新,新测算结,果,果表明，,“,“国房景,气,气指数”,为,为106.19，,房,房地产业,总,总体景气,水,水平在明,显,显上扬：,1、全年,全,全国商品,房,房新开工,面,面积突破5亿平方,米,米，达到5.43,亿,亿平方米,，,，增长28.5%,，,，增长幅,度,度比上年,增,增加10.9个百,分,分点。,2、全国,房,房屋竣工,面,面积达3.25亿,平,平方米，,增,增长21.5%，,增,增长幅度,比,比上年增,加,加2.7,个,个百分点,。,。,3、全国,房,房地产到,位,位资金累,计,计为1.31万亿,元,元，增长37.6%，增长,幅,幅度比上,年,年增加7.4个百,分,分点，是1995,年,年以来的,最,最高增幅,。,。其中，,商,商品住宅,完,完成投资,为,为6782亿元，,增,增长28.6%；,4、全国,完,完成土地,开,开发面积,超,超过2亿,平,平方米，,增,增长20.2%。,完,完成土地,购,购置面积3.7亿,平,平方米，,增,增长21.5%。,5、全国,商,商品房平,均,均销售价,格,格为2379元/,平,平方米，,增,增长3.8%，增,幅,幅比上年,增,增加0.9个百分,点,点。,6、全国,商,商品房销,售,售面积达,到,到3.22亿平方,米,米，同比,增,增长29.1%，,增,增速超过,商,商品房竣,工,工面积。,其,其中，销,售,售给个人,比,比重达到94.2%。,7、全国,商,商品房空,置,置面积为1.28,亿,亿平方米,，,，增长2.2%，,比,比上年回,落,落8.7,个,个百分点,。,。其中，,空,空置一年,以,以上的面,积,积为5425万平,方,方米。,（2、）,竞,竞争,中国加入WTO后,，,，除本土,房,房地产中,介,介机构外,，,，还有很,多,多国外品,牌,牌都已瞄,准,准了中国,这,这个商机,无,无限的房,地,地产中介,市,市场，到,底,底在这场,激,激烈的市,场,场搏击中,谁,谁能最终,笑,笑傲江湖,，,，我们还,不,不得而知,，,，但无论,结,结果怎样,，,，企业间,的,的竞争其,最,最终受益,者,者都是广,大,大的消费,者,者，无论,谁,谁能成为,中,中国房地,产,产中介业,的,的霸主，,有,有一点可,以,以肯定，,它,它提供给,消,消费者的,一,一定是更,加,加专业、,高,高效、诚,信,信、优质,的,的服务。,中国的房,地,地产中介,服,服务行业,远,远没有充,分,分发展到,一,一个已经,很,很成熟的,市,市场，或,者,者说现在,只,只是一个,群,群雄争霸,的,的市场，,它,它还有巨,大,大的发展,潜,潜力。而,应,应用特许,经,经营的商,业,业模式发,展,展房地产,中,中介服务,的,的企业更,为,为数不多,，,，它还是,一,一种较新,的,的东西，,并,并没有标,准,准也没有,领,领导者，,走,走在我们,前,前面的创,业,业者，他,们,们所带来,的,的是给后,一,一批更多,的,的经验和,教,教训。所,以,以，在如,此,此大的市,场,场空间内,，,，房地产,中,中介服务,行,行业没有,真,真正意义,上,上的竞争,对,对手，还,是,是一个需,要,要不断发,展,展、不断,创,创新的行,业,业。,（3、）,我,我们的优,势,势,任何企,业,业投资,活,活动的,目,目标都,是,是寻求,未,未来的,发,发展，,当,当一个,行,行业当,发,发展到,很,很成熟,的,的时候,，,，再投,资,资时，,风,风险是,相,相对小,一,一些，,但,但发展,起,起来会,有,有不少,困,困难，,尤,尤其是,想,想在市,场,场上占,有,有一席,之,之地，,会,会有不,小,小的竞,争,争。反,过,过来说,，,，企业,如,如果投,资,资到一,个,个充满,发,发展机,会,会却又,暂,暂时没,有,有完全,规,规范的,市,市场，,发,发展的,机,机遇、,盈,盈利的,机,机会就,相,相对更,大,大，但,风,风险也,随,随之增,大,大，即,所,所谓风,险,险是伴,随,随着机,会,会永远,存,存在的,1、我,们,们将采,用,用全球,最,最容易,成,成功、,最,最具有,战,战略扩,张,张意义,的,的商业,运,运营模,式,式,特许经,营,营发展,遍,遍布深,圳,圳和全,国,国范围,内,内目标,城,城市的,连,连锁店,网,网络,2、建,立,立企业,门,门户网,站,站，接,入,入Internet,，,，实现,房,房地产,中,中介服,务,务的电,子,子商务,3、完,整,整、便,捷,捷、阳,光,光操作,的,的业务,模,模式,4、改,变,变传统,房,房地产,中,中介服,务,务的看,房,房模式,，,，推出,具,具有变,革,革意义,的,的全景,看,看房服,务,务,第五章,：,：管理,与,与经营,本项目,采,采取金,字,字塔式,的,的管理,与,与等级,模,模式管,理,理制度,并,并行的,策,策略。,在,在开,业,业初期,金,金字塔,管,管理模,式,式保证,了,了单店,经,经营的,执,执行力,、,、公司,运,运行效,率,率以及,成,成本的,控,控制。,而,而当,进,进入第,二,二阶段,时,时，金,字,字塔的,管,管理模,式,式将不,足,足以应,付,付到来,的,的多店,连,连锁经,营,营，这,就,就需要,等,等级管,理,理模式,对,对原有,金,金字塔,管,管理模,式,式进行,补,补充，,在,在各个,分,分店设,置,置店经,理,理，而,店,店经理,又,又直接,向,向区域,经,经理负,责,责。,这,这样的,管,管理模,式,式即保,证,证了公,司,司的运,营,营效率,，,，也能,有,有效避,免,免管理,制,制度不,当,当产生,的,的冗余,。,。,第六章,：,：投资,计,计划及,财,财务预,算,算,第七章,：,：公司,成,成员及,功,功能,黄灵意,：,：有良,好,好的交,流,流沟通,能,能力，,善,善于宣,传,传和推,广,广，以,及,及公司,员,员工的,分,分配的,管,管理,孙欣：,有,有丰富,的,的专业,知,知识对,房,房地产,项,项目进,行,行很好,的,的分析,，,，以及,财,财务管,理,理,胡巧玲,：,：善于,构,构建模,型,型和较,强,强的计,算,算机处,理,理能力,1、岗,位,位工资,制,制度。,主,主要特,点,点是对,岗,岗不对,人,人。岗,位,位工资,制,制按照,一,一定程,序,序，严,格,格划分,岗,岗位，,按,按岗位,确,确定工,资,资。,2、绩,效,效工资,制,制度。,工,工资与,绩,绩效直,接,接挂钩,，,，强调,以,以目标,达,达成为,主,主要的,评,评价依,据,据，注,重,重结果,，,，认为,绩,绩效的,差,差异反,映,映了个,人,人在能,力,力和工,作,作态度,上,上的差,异,异。绩,效,效工资,通,通过调,节,节绩优,与,与绩劣,员,员工的,收,收入，,影,影响员,工,工的心,理,理行为,，,，以刺,激,激员工,，,，从而,达,达到发,挥,挥其潜,力,力的目,的,的。,年薪制,。,。年薪,制,制一般,作,作为高,层,层管理,人,人员使,用,用的薪,资,资方式,，,，是一,种,种“完,全,全责任,制,制”薪,资,资。从,人,人力资,源,源的角,度,度看，,年,年薪制,是,是一种,有,有效的,激,激励措,施,施，对,提,提升绩,效,效有很,大,大作用,。,。年薪,制,制突破,了,了薪资,机,机构的,常,常规，,对,对高层,管,管理人,员,员来说,，,，年薪,制,制代表,身,身份和,地,地位，,能,能够促,进,进人才,的,的建设,，,，也可,以,以提高,年,年薪者,的,的积极,性,性。,第八章,：,：资金,退,退出,1、企,业,业用作,一,一定规,模,模后，,通,通过股,份,份稀释,的,的方法,把,把原始,积,积累的,一,一定资,金,金进行,，,，合理,释,释放，,使,使得资,金,金回流,。,。,2、根,据,据国家,政,政策或,者,者行业,趋,趋势，,遇,遇到不,可,可抗力,的,的因素,后,后，选,择,择对外,企,企业被,收,收购，,或,或者进,行,行资金,部,部分稀,释,释。,3,、通过,公,公司上,市,市的方,式,式，使,风,风险投,资,资商卖,出,出投资,股,股份。,第九章,：,：风险,分,分析,1宏观,环,环境风,险,险,政治性,风,风险，,发,发生战,争,争、工,潮,潮和社,会,会动荡,等,等社会,性,性政治,事,事件给,项,项目开,发,发带来,的,的可能,经,经济损,失,失。经,济,济环境,风,风险，,经,经济环,境,境指一,个,个国家,或,或地区,经,经济建,设,设的战,略,略方针,、,、战略,布,布局、,经,经济发,展,展速度,等,等。经,济,济停滞,，,，则房,地,地产市,场,场萧条,。,。,.2土,地,地风险,土,土地自,然,然属性,风,风险。,该,该风险,来,来源于,地,地块的,工,工程地,质,质条件,、,、水文,地,地质条,件,件及地,下,下埋藏,物,物等的,不,不确定,性,性;征,地,地拆迁,风,风险。,取,取得土,地,地使用,权,权之后,，,，大