宁波镇海商帮公园西侧地块前期市场与战略定位研究(上)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,镇海商帮公园西侧地块,前期市场研究与战略定位报告,宁波中原物业顾问有限公司,2010年2月,生而不凡，从出,生,生就赚足眼球，,故,故事就此开始,2009年9月7日下午，,镇海招宝山饭店,，,，,13家开发商聚,集,集，经过6小时,、,、,146轮,竞拍的“拉锯战,”,”，最终由宁波,建,建材房地产开发,有,有限公司以,21.92亿,的总价拿下了镇,海,海商帮公园西侧,地,地块，这一总价,不,不但刷新了前不,久,久刚由雅戈尔置,业,业拿下茶亭村地,块,块创造的18.17亿的宁波土,地,地总价记录，同,时,时也超过了上海,嘉,嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块21.02亿，成为,近,近一个月来全国,的,的总价,第二高,！该地块最终成,交,交的楼面地价为6023元/,，,，也成为了镇海,区,区的,“新地王”,。,对于本项目，我,们,们希望打破常规,，,，通过理性的数,据,据分析和感性的,认,认知理解，充分,挖,挖掘地块本身的,价,价值，这不是一,个,个纯粹的策划提,案,案，这是一次对,城,城市理想和居住,理,理想的再探索。,从一片空旷的土,地,地到一个近40,万,万成熟社区的,呈,呈现，是理想与,领,领先的理念推动,着,着他的前行。,行进中，风云变,幻,幻，理想不曾改,变,变。,在建筑美学上，,追,追求尽善尽美，,不,不断升级换代，,于,于此成为争相效,仿,仿的对象。在市,场,场中，他将经受,各,各种检验，以完,美,美的姿态，打动,每,每一位到访者。,子,楔,第一回,第二回,第三回,土地属性研究,客户初判与市场,环,环境分析,项目竞争机会研,判,判,第四回,第五回,大盘攻略（案例,分,分析）,项目发展战略定,位,位,录,目,土地属性研究,在建筑师和策划,师,师眼里，,每一片土地，都,有,有她的灵魂，,有她最适合成长,的,的房子。,回,第一,本案地理位置,：,：处,镇海新城南部,庄,庄市片,镇海区地处东,海,海之滨，位于,中,中国大陆海岸,线,线中段，长江,三,三角洲南冀，,东,东屏舟山群岛,，,，西连宁绍平,原,原，南接北仑,港,港，北濒杭州,湾,湾，与上海一,衣,衣带水。自古,以,以来镇海就是,我,我国对外交往,的,的重要口岸，,素,素有“浙东门,户,户”之称。随,着,着杭州湾跨海,大,大桥和舟山连,岛,岛大桥的陆续,建,建成，镇海将,彻,彻底改变交通,末,末梢的现状，,成,成为西联宁波,，,，北通上海，,东,东邻舟山的重,要,要交通节点。,镇海新城规划,总,总体目标：,立足融入宁波,大,大都市，接轨,大,大上海，是宁,波,波中心城区北,部,部商贸商务中,心,心，既体现商,帮,帮财智文化内,涵,涵，又体现江,南,南水乡特点的,集商贸商务、,教,教育科研、行,政,政办公、现代,居,居住为一体的,综,综合性新城区,镇海城市建设,按,按照“三带三,区,区”规划构想,和,和加快三片联,动,动、协同发展,的,的建设思路,镇海老城区城,关,关片围绕“甬,江,江、城河、古,塘,塘、南街”四,条,条轴线，着力,于,于城区形象和,居,居住环境的改,造,造提升。,镇海新城庄市,片,片以宁波大学,为,为依托，致力,于,于大学城的开,发,发建设，规划,区,区域面积23.4平方公里,，,，总投资109亿元，是浙,江,江省2003,2007年,的,的百亿工程之,一,一。,城市角色,镇海地处东海,之,之滨，与宁波,老,老城区有机融,合,合，与上海、,舟,舟山等地紧密,关,关联的重要区,域,域。本案所处,的,的镇海新城更,是,是未来区域重,点,点规划发展方,向,向。,本案,“十一五”期,间,间，宁波市委,、,、市政府确定,了,了“东扩、北,联,联、南统筹、,中,中提升”的区,域,域性发展战略,。,。对于宁波六,大,大中心城区之,一,一的镇海，提,出,出构筑“两中,心,心、一基地”,，,，即建设,以镇海新城为,依,依托的宁波中,心,心城区北部商,贸,贸商务中心、,以,以镇海老城为,依,依托的浙东生,产,产性港口物流,中,中心和以宁波,化,化工区为依托,的,的国家级石化,产,产业基地。,宁波中心城北,部,部商贸商务中,心,心,：全力做好箭,湖,湖星月广场、,市,市民中心东西,两,两侧商务地块,等,等招商工作，,同,同时注重商业,单,单体、商业街,和,和商业区一体,化,化建设；目前,银,银亿海尚广场,、,、索菲克五星,级,级大酒店、陈,倪,倪路商贸商务,中,中心等项目已,落,落户。,宁波科技研发,基,基地,：充分发挥院,士,士之乡的优势,，,，集聚高等教,育,育与基础教育,，,，让高科技产,业,业和研究机构,直,直接设置在大,学,学城中或周边,地,地带，形成产,、,、学、研一体,化,化的发展模式,。,。,区级行政中心,：,：,镇海新城成为,镇,镇海区行政文,化,化中心；以周,边,边产业园为主,要,要服务对象，,形,形成智能化、,公,公园化的市民,中,中心,宁波高等教育,园,园区：,作为宁波市实,施,施科教兴市的,重,重要基地，采,用,用政府统筹、,学,学校主体运行,和,和社会各界参,与,与的模式，集,中,中兴建大学城,，,，同时采用多,种,种形式发展各,种,种特色配套教,育,育，形成一条,完,完整的教育产,业,业链。,宁波中心城北,部,部现代居住区,：,：依托典型的江,南,南水乡风貌，,悠,悠久的历史文,化,化底蕴，强化,居,居住的自然生,态,态与人文生态,功,功能，为宁波,中,中心城区、镇,海,海及周边居民,提,提供生态性、,文,文化性、现代,性,性家园,城市角色,镇海新城规划,蓝,蓝图清晰，规,划,划起点高，功,能,能完备，将在,未,未来几年成为,区,区域发展的重,要,要引擎，宁波,城,城市发展的又,一,一重要板块。,城市角色,镇海老城,镇海新城,新城北区,（骆驼片）,宁波中心城区,北,北部商贸商务,中,中心,-以双核带动,板,板块，“双核,”,”即北部行政,办,办公核心和南,部,部商贸休闲核,心,心 。,北部行政办公,核,核心,-依托优越的,区,区位交通条件,发展超市板,块,块群、专业市,场,场、生活资料,配,配送中心等宁,波,波中心城市北,部,部生活性服务,中,中心和区级商,业,业服务中心,新城南区,（庄市片）,南部商贸休闲,核,核心,-以“商业功,能,能、公园环境,”,”为特色，营,造,造“游园逛商,场,场，,购物看风景”,的,的独特商业氛,围,围的生活区,本案所在的新,城,城南区，占据,有,有利地理位置,，,，环境、配套,优,优势明显，有,望,望塑造为宜居,住,住性最强的镇,海,海新形象区。,镇海老城区城,关,关片,-围绕“甬江,、,、城河、古塘,、,、南街”四条,轴,轴线，着力于,城,城区形象和居,住,住环境的改造,提,提升。,镇海区位优势,得,得天独厚，辖,区,区内的镇海港,是,是中国大陆第,二,二大港宁波舟,山,山港重要组成,，,，拥有5万吨,级,级液体化工专,用,用泊位，是我,国,国最大的液体,化,化工码头之一,。,。镇海炼油厂,、,、镇海发电厂,等,等一批国家重,点,点工程开始纷,纷,纷落户镇海，,如,如今，这里已,聚,聚集了40多,家,家部、省、市,属,属重点企业，,成,成为浙江省大,工,工程单位最集,中,中的国家大工,业,业基地。,工业经济,镇海经济开发,区,区：以精密机,械,械、电子信息,、,、仓储物流为,主,主导产业；骆,驼,驼机电园区，,以,以机电行业为,主,主导产业；,宁波化工区：,以,以“炼油乙烯,”,”项目为支撑,，,，以烯烃、芳,烃,烃为主要原料,，,，发展三大合,成,成材料及其深,加,加工为特色的,石,石油化工产业,，,，已经成为长,三,三角举足轻重,的,的重化工业基,地,地。,都,市,市农,业,业,现代,农,农牧,产,产业,带,带：,以,以骆,驼,驼为,中,中心,的,的中,部,部地,区,区为,现,现代,农,农牧,创,创业,基,基地,。,。,高压,走,走廊,经,经济,生,生态,带,带：,以,以蛟,川,川、,庄,庄市,、,、骆,驼,驼为,中,中心,的,的高,压,压走,廊,廊地,带,带为,经,经济,生,生态,长,长廊,。,。,沿山,环,环库,林,林果,带,带：,以,以沿,山,山路,和,和四,大,大水,库,库为,中,中心,的,的西,北,北地,带,带为,九,九龙,湖,湖旅,游,游风,景,景区,的,的有,机,机组,成,成部,分,分。,近郊,特,特色,农,农业,带,带：,蟹,蟹浦,、,、九,龙,龙湖,镇,镇为,中,中心,的,的近,郊,郊地,带,带为,特,特优,新,新农,副,副产,品,品供,应,应的,重,重要,基,基地,。,。,新城,核,核心,区,区,现,代,代服,务,务业,优越,的,的区,位,位条,件,件、,明,明显,的,的港,口,口优,势,势、,发,发达,的,的交,通,通体,系,系、,雄,雄厚,的,的产,业,业基,础,础，,为,为镇,海,海发,展,展现,代,代物,流,流业,提,提供,了,了得,天,天独,厚,厚的,外,外部,环,环境,。,。现,阶,阶段,，,，镇,海,海已,经,经形,成,成了,以,以液,体,体化,工,工、,金,金属,园,园区,、,、钢,材,材、,煤,煤炭,等,等一,批,批在,全,全国,有,有一,定,定影,响,响力,的,的专,业,业物,流,流市,场,场。,外,经,经外,贸,贸,2008,年,年外,贸,贸出,口,口保,持,持平,稳,稳发,展,展态,势,势。,全,全年,镇,镇海,区,区出,口,口发,展,展平,稳,稳，,累,累计,出,出口20.50亿,美,美元,，,，保,持,持了,增,增长43.12%,的,的增,速,速。,但镇,海,海区,主,主要,以,以工,业,业经,济,济为,主,主导,，,，信,息,息产,业,业和,高,高新,技,技术,能,能力,基,基础,相,相对,较,较为,薄,薄弱,。,。,依托,镇,镇海,港,港，,区,区域,经,经济,发,发展,迅,迅速,，,，聚,集,集众,多,多有,影,影响,力,力的,知,知名,企,企业,，,，但,工,工业,经,经济,为,为主,导,导，,第,第三,产,产业,经,经济,相,相对,薄,薄弱,，,，且,化,化工,类,类企,业,业聚,集,集给,区,区域,居,居住,带,带来,较,较大,负,负面,影,影响,，,，一,定,定程,度,度上,制,制约,了,了住,宅,宅市,场,场的,发,发展,。,。,城市,角,角色,2006,年,年以,来,来，,镇,镇海,还,还投,入,入30多,亿,亿元,用,用于,生,生态,建,建设,和,和环,境,境保,护,护，,建,建成,了,了大,规,规模,的,的生,态,态绿,化,化林,带,带，,城,城区,绿,绿地,率,率和,绿,绿化,覆,覆盖,率,率分,别,别达,到,到了42.8%和45.1%；,引,引进,国,国内,首,首套,大,大气,特,特殊,污,污染,因,因子,在,在线,自,自动,监,监测,系,系统,等,等先,进,进的,环,环境,监,监测,设,设施,，,，在,全,全国,率,率先,推,推出,重,重点,企,企业,环,环境,行,行为,评,评色,制,制度,。,。,十五,期,期间,，,，镇,海,海区,属,属工,业,业总,产,产值,以,以年,均,均32.3%,的,的速,度,度增,长,长，,然,然而,全,全区,主,主要,污,污染,物,物排,放,放总,量,量指,标,标COD,却,却下,降,降了12%，,城,城区,空,空气,质,质量,优,优良,率,率稳,定,定保,持,持在100%,。,。2006年,，,，镇,海,海顺,利,利通,过,过国,家,家级,生,生态,示,示范,区,区创,建,建。,2009,年,年，,区,区城,镇,镇空,气,气二,氧,氧化,氮,氮、,二,二氧,化,化硫,和,和可,吸,吸入,颗,颗粒,物,物指,标,标达,到,到,环,环境,空,空气,质,质量,标,标准,(GB3095-1996),的,的二,级,级标,准,准，,城,城镇,空,空气,环,环境,质,质量,优,优良,率,率为86.3%。,全,全年,总,总共,有,有50天,轻,轻度,污,污染,天,天气,，,，环,境,境优,良,良天,气,气达315天,。,。,镇海,区,区荣,获,获宁,波,波市2008,年,年外,商,商投,资,资环,境,境优,秀,秀区,域,域,因工,业,业发,展,展造,成,成对,于,于镇,海,海环,境,境质,量,量的,负,负面,影,影响,，,，可,谓,谓区,域,域置,业,业者,心,心中,的,的“,心,心魔,”,”。,但通,过,过区,域,域内,产,产业,转,转变,、,、企,业,业/,政,政府,的,的环,境,境控,制,制信,心,心和,行,行动,努,努力,，,，相,信,信通,过,过引,导,导，,将,将逐,渐,渐把,区,区域,环,环境,改,改善,成,成为,全,全宁,波,波环,境,境最,佳,佳区,域,域之,一,一。,未来,区,区域,内,内空,气,气质,量,量环,境,境将,成,成为,宁,宁波,环,环境,最,最佳,区,区域,之,之一,。,。,城市,角,角色,政府,在,在进,行,行有,意,意识,引,引导,和,和支,持,持，,镇,镇海,环,环境,质,质量,正,正逐,步,步提,升,升。,尤,尤其,是,是新,城,城南,区,区公,园,园环,境,境先,行,行打,造,造，,宜,宜居,性,性大,大,大增,强,强，,区,区域,抗,抗性,逐,逐步,消,消除,。,。,镇海,人,人杰,地,地灵,，,，文,化,化底,蕴,蕴殷,厚,厚，,素,素有,“,“浙,东,东门,户,户”,、,、“,海,海天,雄,雄镇,”,”之,称,称，,是,是海,外,外“,宁,宁波,帮,帮”,的,的重,要,要发,源,源地,和,和中,国,国的,“,“院,士,士之,乡,乡”,。,。镇,海,海籍,的,的港,澳,澳台,同,同胞,、,、海,外,外侨,胞,胞、,外,外籍,华,华人,有,有5000余,人,人，,他,他们,之,之中,涌,涌现,出,出“,世,世界,船,船王,”,”包,玉,玉刚,、,、“,影,影视,世,世擎,”,”邵,逸,逸夫,等,等一,批,批商,贾,贾巨,子,子和,文,文化,名,名人,。,。在,中,中国,科,科学,院,院和,工,工程,院,院就24,位,位院,士,士。,省,省首,所,所一,级,级重,点,点中,学,学镇,海,海中,学,学教,育,育质,量,量一,直,直保,持,持全,省,省领,先,先，,近,近年,来,来重,点,点上,线,线率,在,在80,以,以上,。,。新,城,城区,块,块内,有,有保,留,留完,整,整的,包,包玉,刚,刚故,居,居、,邵,邵逸,夫,夫故,居,居、,叶,叶氏,义,义庄,团,团桥,民,民居,等,等大,批,批古,迹,迹。,宁波大,学,学,镇海中,学,学,宁波帮,博,博物馆,城市角,色,色,镇海始,建,建于唐,朝,朝，自,古,古是“,宁,宁波帮,”,”发源,地,地，如,今,今成为,高,高教园,区,区，凝,聚,聚特色,化,化的人,文,文底蕴,。,。具宁,波,波其他,区,区域较,难,难抗衡,的,的人文,和,和文脉,资,资源。,区域面积,户籍人口,户籍人口密度（人/平方公里）,区域面积（平方公）,所占比例,户籍人口量（万人）,所占比例,蛟川街道,36.82,10%,4.04,14.9%,1097,招宝山街道,20.8,5.7%,6.23,22.9%,2995,骆驼街道,46.64,12.7%,4.43,16.3%,950,庄市街道,25.13,6.8%,2.27,8.4%,903,澥浦镇,25.44,6.9%,3.42,12.6%,1344,九龙湖镇,65.3,17.8%,2.49,9.2%,381,招宝山,街,街道,蛟川街,道,道,庄市街,道,道,骆驼街,道,道,澥铺镇,九龙湖,镇,镇,从镇海,常,常驻人,口,口分布,看,看，目,前,前老城,区,区本地,人,人口比,重,重占最,多,多，而,新,新城未,来,来人口,增,增长将,会,会是迁,入,入人口,为,为主。,未,未来新,城,城规划,人,人口达40余,万,万，有,待,待房地,产,产开发,的,的支持,，,，也给,住,住宅发,展,展带来,巨,巨大的,契,契机。,镇海新,城,城规划,面,面积46平方,公,公里，,规划人,口,口40-45,万,万。,镇海新,城,城北区,（,（骆驼,片,片）：,总,总用,地,地面积26.5平方,公,公里，,规,规划人,口,口20-25,万,万。,镇海新,城,城南区,（,（庄市,片,片）：,总,总用地,面,面积19.5,平,平方公,里,里，规,划,划人口20万,。,。,城市角,色,色,48486,54298,41909,37275,东至：,归,归源路,北至：,清,清泉路,西至：,明,明海大,道,道,南至：,中,中官路,宗地分,析,析,项目四,至,至：项,目,目西面,临,临河道,和,和住宅,区,区、东,面,面临公,园,园，整,体,体视野,较,较好，,且,且临城,市,市干道,出,出行方,便,便,西北：,鑫,鑫隆花,园,园,东面：,商,商帮博,物,物馆,西南面,：,：河道,东南：,商,商帮公,园,园,北面空,地,地,西面：,清,清泉花,园,园,项目四,至,至：东,至,至归源,路,路、西,至,至明海,大,大道，,南,南起中,官,官路、,北,北至清,泉,泉路,地块,镇海新城南区商帮公园西侧1号地块,镇海新城南区商帮公园西侧2号地块,镇海新城南区商帮公园西侧3号地块,镇海新城南区商帮公园西侧4号地块,本项目,土地面积,48486,41909,54298,37275,181968,商业面积控制,8000,8000,4000,5000,25000,容积率,1.5-2.0,1.5-2.0,1.5-2.0,1.5-2.0,1.5-2.0,总建面积,96972,83818,108596,74550,363936,其他要求,配套建筑面积不小于60平米的公厕；不可改变河道接口；90平米以下住宅比例不少于住宅总量的30%；建筑密度35%，绿化率30%，限高80米。,交地条件：4#地已交付；其余地块2010年5-7月交付,项目,规划,指标,项目虽,为,为四块,独,独立地,块,块组成,，,，但天,然,然一体,，,，可分,可,可合；,宗地区,域,域内地,势,势平坦,，,，地形,相,相对规,则,则，便,于,于高品,质,质规划,；,；,1-3#地块,各,各项指,标,标可统,一,一规划,，,，统一,配,配套，,更,更便于,项,项目整,体,体规划,与,与定位,。,。,项目整,体,体体量,大,大，具,规,规模优,势,势，中,等,等容积,率,率，有,机,机会发,展,展高层,公,公寓类/洋房,类,类/别,墅,墅类等,多,多种物,业,业类型,。,。,项目为,占,占地18万方,，,，城区,内,内罕见,的,的规模,大,大盘，,物,物业选,型,型丰富,开,开发周,期,期长，,需,需合理,规,规划统,盘,盘考虑,，,，以最,大,大化实,现,现土地,价,价值。,宗地分,析,析,至舟山,至镇海老城区、北仑,至澥铺、慈溪,至宁波市区,至江东,交通配套,项目目前周边,公,公共交通有所,不,不足，但临城,市,市主干道，对,内,内对外以及至,城,城区各主要接,点,点私车交通便,利,利，尤其与江,东,东、江北、骆,驼,驼、镇海老城,交,交通直达性好,，,，有利于人流,导,导入。,本案周边目前,公,公共交通：,-靠近公交341路轻纺学,院,院生活区站,-,靠近376路,清,清泉花园北大,门,门站,-靠近342,路,路清泉花园北,大,大门站,-靠近547,路,路宁波大学北,校,校区站,私车交通：,明海大道：南,北,北贯穿，连接,骆,骆驼片，江东,片,片,宁镇路：贯穿,东,东西，连接镇,海,海老城、江北,片,片。,东外环线：连,接,接东部新城。,2009年12月25日，,舟,舟山大桥全线,通,通车，舟山本,岛,岛及附近小岛,成,成为与大陆连,接,接的半岛。,2010年1,月,月1日，常洪,隧,隧道停止收费,。,。从江东区天,伦,伦广场到镇海,区,区庄市街道只,需,需十五分钟左,右,右。,交通配套,近期舟山大桥,通,通车、常洪隧,道,道取消收费更,有,有效得提高了,区,区域地段价值,。,。未来伴随轨,道,道交通、绕城,高,高速的建设，,将,将组成,高效便捷交通,网,网络，区域发,展,展潜力更上一,层,层。,未来交通,同时本案靠近2号线轻轨院,士,士路站及5号,线,线庄桥货站，,轨,轨道交通一旦,开,开工，本地块,价,价值将显著提,高,高。,绕城高速在建,，,，预计将在2010年底开,始,始可与甬舟高,速,速（舟山跨海,大,大桥）宁波连,接,接线互通。,本案,文,中兴中学,文,逸夫小学,文,宁波万里小学,主要有：,中兴中学：,省等级重点中,学,学现有教学班,级,级42个，其,中,中高中24班,，,，在校学生总,数,数2149人,。,。,宁波万里小学,：,：,民办性质，目,前,前有教学班70个，2800余名在校学,生,生 。,宁镇路小学：,现有个班级,，,，274名学,生,生。,镇海蛟川书院,：,：,09年初中部,有,有教学班级46个，学生2083人；高,中,中部教学班级11个，学生474人,。,大学教育：,北部高教园区,，,，宁波大学、,宁,宁波工程学院,、,、浙江纺织学,院,院、宁波易斯,戴,戴学院等大学,高,高尚人文素质,环,环境，成就书,香,香门第之家。,文,镇海蛟川书院,文,宁镇路小学,教育配套,项目区域内各,类,类教育配套丰,富,富层次较好，,且,且为高教园，,人,人文气质浓厚,人,人口素质较高,，,，有利于区域,形,形象的提高和,项,项目高气质形,象,象的树立。,目前商业配套,地块区域内商,业,业资源尚不成,熟,熟，主要依托,北,北部庄市老城,区,区商业：,北部庄市商业,带,带,宁大步行街：,属,属宁波大学学,生,生村配套商业,。,。,加贝购物俱乐,部,部胜隆连锁店,商,北部庄市商业,带,带,商,宁大步行街,商,加贝胜隆店,未来商业配套,地块区域内未,来,来商业配套潜,力,力较大，预计2010年将,逐,逐步推出绿核,商,商贸商务地块,，,，加快区域商,业,业建设：,陈倪路商贸中,心,心,绿核商贸商务,地,地块,本案,商业配套,地块周边目前,商,商业主要依托,北,北部庄市老城,区,区商业，商业,生,生活配套有所,不,不足，但未来,随,随着本案北面,绿,绿核商贸中心,的,的兴建，本案,未,未来各类商业,配,配套将日趋完,善,善。,本案,宁波康宁医院,庄市佩珍医院,宁波新民医院,镇海丰望门诊,宁波新民医院:,是浙江省卫生,厅,厅批准的宁波,市,市一家以肿瘤,为,为特色的综合,性,性医院，是宁,波,波十大医疗基,础,础设施重点工,程,程，总投资6,亿,亿人民币。占,地,地88亩，建,筑,筑面积72000平方米。,设,设床位500,张,张，按国家三,级,级医院标准建,设,设。,宁波康宁医院:,建筑面积28490平方米,，,，开放床位520张，年门,诊,诊量10余万,人,人次，年出院,病,病人近2000人次。,庄市佩珍医院,：,：,是一所承担预,防,防、医疗保健,、,、康复、健康,教,教育、计划生,育,育技术服务六,位,位一体基本功,能,能的综合性医,院,院、省文明卫,生,生院、宁波市,医,医保定点单位,。,。,镇海丰望门诊,医疗配套,地块区域内医,疗,疗配套完善，,具,具备医疗保健,、,、康复、健康,教,教育、计划生,育,育等综合性功,能,能。,本案,目前周边已建,成,成的配套有：,宁波商帮文化,公,公园：,占地17万平,方,方米。已建成,的,的10万平方,米,米宁波帮文化,公,公园以水榭园,林,林和商帮文化,景,景观为特色。,宁波帮博物馆,：宁波帮博物,馆,馆占地70亩,，,，建筑面积约24000平,方,方米，2009年10月开,馆,馆后实行免费,参,参观。,中科院宁波材,料,料研究院：,是中国科学院,在,在浙江省建立,的,的首家国立研,究,究机构，以材,料,料科技进步为,牵,牵引，立足宁,波,波、服务浙江,、,、辐射“长三,角,角”。,其他配套,地块区域内其,他,他配套凸显人,文,文科教气息，,为,为区域增添良,好,好景观的同时,，,，树立区域较,高,高的形象。,地块西面水系,地块西南水系,商帮公园水系,商帮公园水景,人文景观丰富,，,，富有浓郁的,文,文化气息；,4号地块西、,南,南两面环水，,水,水系资源丰富,，,，形成较好的,滨,滨水景观。,宁波帮博物馆,景观资源,项目西临河流,，,，东临商帮文,化,化公园，周边,人,人文、水系资,源,源丰富，人文,和,和自然景观资,源,源是本案的重,要,要优势卖点之,一,一，需充分利,用,用。,本案,同心村商住楼,(0708),绿城桂花园,(0708),宁大花园,(0406),鑫隆花园,(0506),柳岸晨韵,(0708),嘉盛银座,(0809),水木清华,(0809),清泉花园,(0506),合生国际,(0810),目前开发情况,：,：,区域自2005年开始陆续,开,开发数个成功,项,项目，银亿集,团,团、合生创展,等,等知名开放商,的,的进入，提高,了,了区域形象，,也,也拉高宁波人,对,对于镇海新城,区,区域的价值期,望,望。,知名企业奠定,区,区域基础，并,留,留出大部分区,域,域为未来开发,所,所需。,合生国际城,占地面积:300000平,方,方米,总建筑面积:550000,平,平方米,容积率：1.5,开发周期:2800户 7,期,期,车位数：,地,地下2000,个,个,物业费：2-2.5元/平方米/月,入住时间：2009-07别墅入住；,高,高层在建,物业公司：广,东,东康景物业服,务,务有限公司宁,波,波分公司,清泉花园,占地面积:150000平,方,方米,总建筑面积:200000,平,平方米,容积率：1.6,规划户数:1657户,车位数：,地,地下374个,物业费：0.5-1元/平方米/月,入住时间：2006-04-30,物业公司：宁,波,波银亿物业管,理,理有限公司,水木清华,占地面积:24861平方,米,米,总建筑面积:54829平,方,方米,容积率：2.65,规划户数:420户,车位数：,地,地下350个,建筑类型：由2幢高层、2,幢,幢小高层、2,幢,幢多层和2幢,叠,叠拼住宅组成,入住时间：待,定,定,物业公司：宁,波,波金鹏房地产,开,开发有限公司,周边开发,项目周边房地,产,产开发起步较,晚,晚，但已有知,名,名企业率先入,主,主新城区域，,给,给区域发展奠,定,定良好基础，,也,也侧面反映对,区,区域成长的乐,观,观预期。,已交付商品房,：,：,目前已交付楼,盘,盘多为次新房,，,，房龄新，形,象,象相对较好。,绿,绿城房产、银,亿,亿集团、合生,创,创展等项目相,继,继交付使用，,给,给区域带来人,气,气和市场关注,度,度。,合生国际城,绿城桂花园,柳岸晨韵,清泉花园,周边开发,目前区域内多,个,个楼盘刚交付,，,，房龄新，形,象,象相对好，给,区,区域带来人气,，,，增强市场关,注,注度。,南部商务休闲,核,核心绿核,商,商贸商务地块,绿核地块处本,案,案北侧300,米,米，步行只需5分钟。,新城核心圆北,区,区主要建设成,为,为核心商业区,，,，分3大地块,面,面积约190,公,公顷，容积率,为,为2.0-3.8,新城核心圆南,区,区主要为中央,公,公园，分4个,地,地块，面积约19.06万,平,平方米，容积,率,率1.6-3.0。中央公,园,园,由开阔的南部,湖,湖体和地标塔,强,强化的中央公,园,园一高水准的,公,公园配置，提,供,供了一系列多,变,变的空间和活,动内容。内部,布,布置商务办公,、,、创意科研、,高,高档酒店及码,头,头、湿地公园,、,、草坪灯景观,项,项目。,新城核心圆北区,地块,用地性质,面积,容积率,新城核心圆北区块1,商服,56900,3.8,新城核心圆北区块2,商住,53100,2.0,新城核心圆北区块3,商服,29200,2.0,新城核心圆南区,地块,用地性质,面积,容积率,新城核心圆南区块1,商服,57500,3.0,新城核心圆南区块2,商服,46100,2.8,新城核心圆南区块3,商服,14700,1.6,新城核心圆南区块4,商服,72300,1.6,周边开发,紧临本案的南,部,部绿核，将打,造,造为以“商业,功,功能、公园环,境,境”为特色的,南,南部商贸休闲,中,中心。目前处,于,于招商阶段，,建,建成后将有力,提,提升区域形象,完,完善配套带来,商,商贸人气，本,案,案将是直接受,益,益者。,步行5分钟可,达,达本案,北部行政办公,核,核心新城,核,核心开发区,日期,地块,面积（亩）,属性,总价（万元）,容积率,受让方,2009-12-25,镇海新城核心区B2-1号地块,9.92,商服,2290,3.2,宁波跃达经贸发展有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B2-2号地块,9.08,商服,2165,3.3,宁波沧海新城房地产开发有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B3-1号地块,8.91,商服,2185,3.4,宁波广怡置业有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B3-2号地块,10.27,商服,2000,2.7,宁波鼎信投资有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B4-1号地块,12.29,商服,2305,2.6,宁波韵恒置业有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B4-2号地块,8.97,商服,1685,2.6,浙江尚海投资发展有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B4-3号地块,12.24,商服,2295,2.6,宁波东威置业有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B4-4号地块,8.56,商服,1670,2.7,宁波美银投资有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B5号地块,16.26,商服,2935,2.5,浙江省二建建设集团有限公司,2009-12-25,镇海新城核心区B6号地块,22.04,商服,3815,2.4,宁波东来化工有限公司,2010年1,月,月12日下午,的,的开幕式上，,保,保利(香港),控,控股有限公司,拟,拟开发的,保利箭湖文化,广,广场(暂定名)项目,，作为香港,浙,浙江周宁波团,五,五个项目之一,签,签约。保利箭,湖,湖文化广场总,用,用地面积约500亩，将集,中,中开发商业文,化,化广场、大型,百,百货、超市、,商,商业步行街、,休,休闲娱乐、商,务,务办公和住宅,公,公寓等文化、,住,住宅建筑、商,业,业等。,2009年12月30日上,午,午，第一高楼,总,总高达148.6米的,镇海新城核心,区,区壹号商务楼,开工。,索菲克大酒店,：用地46亩,，,，建筑面积约8.2万平方,米,米，主要建设,内,内容为五星级,大,大酒店和住宅,，,，计划2010年开工建设,，,，2012年,建,建成。,周边开发,协同新城南区,，,，北部行政办,公,公核心新,城,城核心开发区,也,也已开始加快,发,发展，土地推,出,出频次加快，,投,投资项目同步,加,加快启动步伐,。,。镇海新城即,将,将进入大规模,的,的开发阶段，,板,板块迎来新的,发,发展里程。,人口结构,改,改变,商业中心,南,南移,产业结构,升,升级,产业结构,转,转变,确立新城,作,作为宁波,中,中心城区,北,北部商贸,商,商务中心,，,，促进外,贸,贸服务业,快,快速发展,依托宁波,（,（镇海）,大,大宗货物,海,海铁联运,物,物流枢纽,港,港，使镇,海,海成为南,北,北连通沿,海,海的大通,道,道,商业中心,南,南移,确立绿核,商,商贸中心,地,地块发展,，,，商业中,心,心从庄市,老,老城区南,移,移至绿核,商,商贸中心,区域成长,人口结构,改,改变,因产业结,构,构、商业,体,体系的改,变,变，将陆,续,续吸引“,三,三高人群,”,”的进入,和,和聚集,未来,产业结构变化，,新,新城商业中心南,移,移，提升区域土,地,地价值，同时带,来,来“三高人口”,导,导入和聚集，为,精,精品项目开发奠,定,定基础。区域成,长,长潜力将普遍看,好,好。,区位,周边,交通,配套,景观,地块,大宁波舒展，镇,海,海新城为重点发,展,展区，区域人文,教,教育资源无可比,拟,拟，新城南区成,为,为区域内宜居住,性,性最强的发展区,域,域，发展前景看,好,好。,属性总结,项目西临河流、,东,东面为公园，北,面,面未来为滨水商,业,业，人文自然景,观,观优势明显，有,利,利于项目高气质,形,形象的打造。,目前公交类有所,不,不便，但未来大,交,交通网络好日趋,完,完善，有效融入,城,城市各节点,教育人文资源突,出,出，商业类配套,目,目前不足，但未,来,来依托绿核商业,商,商业配套完善,知名企业率先入,主,主新城开发，展,现,现区域良好的住,宅,宅环境和区域形,象,象；新城加快发,展,展步伐，进入发,展,展新里程，商业,商,商贸等多领域协,同,同发展，区域成,长,长性乐观，本案,各,各类配套也将同,步,步提升。,项目为城区罕见,的,的大规模住宅地,块,块，物业选型丰,富,富开发周期长，,需,需统筹规划合理,定,定位分期开发，,实,实现土地最大价,值,值。,项目整体素质优,越,越，具备良好的,中,中高端物业开发,先,先决条件与外在,利,利好，可操作性,强,强，未来发展潜,力,力看好。,客户初判vs市,场,场环境,这片区域现在吸,引,引了谁，,以后可能吸引到,谁,谁，,这个区域在楼市,行,行进中扮演着怎,样,样的角色.,回,第二,客户现状,海尚广场,合生国际城,小骆花园,桂花园,本案,清泉花园,风景九园,08年之前项目,08、09年销,售,售项目,新城庄市片,通过区域内以及,周,周边区域典型楼,盘,盘的客户组成，,来,来分析目前区域,的,的客户现状特征,。,。,镇海新城(及老,城,城)内代表性楼,盘,盘:,08年及以前：,清,清泉花园、绿城,桂,桂花园,目前在售：风景,九,九园、合生国际,城,城,相领区域（江北/高新区）内代,表,表性楼盘：,08年及以前：,北,北岸琴森、日湖,花,花园、日湖琴云,目前在售：bobo城、江南一,品,品、皇冠花园、,湖,湖景花园,通过分析区域内,或,或周边区域内代,表,表性楼盘的客户,组,组成，看区域内,客,客户特征。,bobo城,江南一品,皇冠花园,北岸琴森,湖景花园,日湖花园,清泉花园客户比,例,例：,桂花园客户比例,：,：,从区域内楼盘看,，,，以区域内客户,为,为主，但随着镇,海,海新城的开发及,城,城市不断外扩，09年开始，老,三,三区购房比例不,断,断提高。项目周,边,边楼盘老三区客,户,户比例占40%,以,以上（投资比例,较,较大），尤其是,别,别墅项目客户来,源,源更为广泛。,合生国际城别墅,客,客户比例：,风景九园客户比,例,例：,客户现状,项目,镇海客户比重,东部新城,皇冠花园,15%,江南一品,14%,江北,北岸琴森,30-40%,日湖琴云,30%,日湖花园,15%,市区部分高端楼,盘,盘镇海客户比例,：,：,客户结构和层次,分,分析：,镇海中高端客户,在,在向宁波市区分,流,流。,镇海区域内客户,以,以本地普通阶层,和,和部分中高端客,户,户为主。同时在09年较好的市,场,场背景下吸引了,很,很大部分来自市,区,区的投资客。,外流客户,低收入阶层,普通阶层,高收入,中高收入,本区域客户,客户结构层次看,，,，本区域内中高,端,端客户向东部新,城,城和老三区（江,北,北为主）外流。,而,而区域内留守的,多,多为中低端客户,。,。,客户现状,客户思考,区域内客户：,他们为什么走？,他们为什么留下,？,？,区域外客户：,他们为什么过来,？,？,他们受什么吸引,？,？,从整体以及区域,市,市场环境去需求,答,答案。,切入点,以发展的眼光看,待,待问题,城市发展，区域,价,价值再挖掘，明,天,天的人也大有不,同,同。,经历08年相对,低,低谷后，09年,在,在政策救市的有,利,利背景下，购房,需,需求释放，价量,齐,齐升，投资客重,新,新入市，市场呈,一,一面倒的红火走,势,势。,高房价,观望,降价,需求,救市,资金流充裕,供应,相对平稳,经济危机,需求激发,价格上涨,地价上涨,国家调控,整体市场,07年底-08,年,年,09年,金地梅虚地块,楼面价：8170元/平米,雅戈尔高新区地,块,块,楼面价： 9920元/平米,兴普东部新城B4花园,楼面价：12030元/平米,雅戈尔联心地块,楼面价： 8707元/平米,荣安庙堰地块,楼面价：13765 元/平米,城投薛家地块,楼面价： 10406元/平米,雅戈尔茶亭地块,楼面价：5520 元/平米,万科董家桥地块,楼面价： 5008元/平米,万科西湖地块地,块,块,楼面价： 5187元/平米,环球置业地块,楼面价：约3900元/平米,维科镇海新城地,块,块,楼面价： 6589元/平米,本案,保亿镇海新城地,块,块,楼面价： 5052元/平米,布利杰城西地块,楼面价： 6194元/平米,雅戈尔成教地块,楼面价： 5008元/平米,雅戈尔庆丰地块,楼面价：18740元/平米,09年以来主要,住,住宅地块成交楼,面,面价：,从供应源头看，,土,土地市场争夺激,烈,烈，土地价格节,节,节高攀，地王不,断,断被刷新，为高,房,房价提供了支撑,平,平台，同时也推,动,动了房价不断上,涨,涨。,整体,市,市场,从04年,以,以来,，,，整,体,体市,场,场经,历,历了05,、,、08两,个,个下,坡,坡后,，,，均,有,有明,显,显的,反,反弹,，,，尤,其,其是09,年,年，,市,市场,成,成交,突,突破300万,方,方。,年度,成,成交,价,价格,保,保持,高,高速,增,增长,，,，09年,已,已完,成,成对04,年,年价,格,格的,翻,翻倍,过,过程,。,。,市四,区,区年,度,度住,宅,宅供,求,求状,况,况,市四,区,区年,度,度住,宅,宅均,价,价走,势,势,年均,成,成交230万,方,方,从历,年,年整,体,体走,势,势看,，,，09年,市,市场,火,火爆,，,，消,化,化量,和,和房,价,价均,创,创历,年,年新,高,高，,市,市场,呈,呈明,显,显供,不,不应,求,求，,价,价格,处,处于,高,高位,运,运行,。,。,整体,市,市场,09年因素,成交量,价格,国家政策刺激,宁波地方政策刺激,08年被抑制刚性需求释放,经济回暖-投资需求,高价地频出,通货预期的投资/保值需求,城市化建设（拆迁带动）,从月,度,度走,势,势看,，,，09年3月,开,开始,市,市场,升,升温,加,加剧,，,，价,量,量齐,升,升，,新,新盘,销,销售,迅,迅速,，,，供,不,不应,求,求。,至,至年,底,底，,六,六区,房,房价,已,已攀,升,升至1.3万,元,元/,平,平米,，,，供,应,应有,所,所缓,和,和销,售,售有,所,所放,缓,缓，,但,但房,价,价未,有,有明,显,显下,滑,滑信,号,号。,09,年,年全,年,年市,六,六区,（,（含,镇,镇海,、,、北,仑,仑）,成,成交,超,超过410万,方,方，,成,成交,月,月均,成,成交,量,量达34,万,万方,，,，成,交,交市,场,场火,爆,爆。,09,年,年市,六,六区,只,只有9月,份,份新,增,增供,应,应量,略,略大,约,约成,交,交量,；,；其,余,余各,月,月需,求,求明,显,显大,于,于供,应,应，,全,全年,供,供应,量,量达290万,，,，供,求,求比,为,为0.7,，,，市,场,场呈,供,供不,应,应求,局,局面,，,，市,场,场存,量,量不,断,断下,降,降。,09,年,年12月,宁,宁波,市,市六,区,区月,均,均成,交,交价,达,达13000,元,元/,平,平米,，,，其,中,中宁,波,波市,四,四区,成,成交,均,均价,达,达15000,元,元/,平,平米,，,，镇,海,海区,成,成交,均,均价,约,约为10500元,元,元/,平,平米,。,。,08,年,年1,月,月开,始,始市,六,六区,住,住宅,成,成交,均,均价,走,走势,08,年,年1,月,月开,始,始市,六,六区,住,住宅,市,市场,供,供求,走,走势,供求,平,平衡,线,线,整体,市,市场,受成,交,交的,影,影响,，,，库,存,存亦,持,持续,下,下滑,。,。,据统,计,计，,市,市六,区,区区,截,截止12,月,月末,，,，库,存,存总,量,量在90,万,万方,左,左右,。,。存,销,销比,值,值仅3.3，,即,即按,照,照当,月,月销,售,售速,度,度，,存,存量,房,房源,仅,仅需3个,多,多月,的,的时,间,间即,能,能消,化,化完,毕,毕。,月度,市,市场,销,销售,率,率表,现,现较,好,好，,市,市场,库,库存,量,量持,续,续下,降,降，,按,按目,前,前的,销,销售,形,形势,看,看，,市,市场,现,现有,的,的存,量,量将,在,在4,个,个月,内,内消,化,化，,市,市场,形,形势,乐,乐观,。,。,市场,存,存销,分,分析,：,：,08,年,年1,月,月开,始,始各,月,月的,销,销售,率,率表,现,现,08,年,年1,月,月开,始,始各,月,月市,六,六区,期,期末,库,库存,表,表现,整体,市,市场,总之,，,，政,策,策优,惠,惠，,需,需求,释,释放,，,，地,价,价涨,，,，房,价,价涨,，,，且,月,月月,涨,涨，,可,可以,选,选择,的,的越,来,来越,少,少，,完,完全,的,的卖,方,方市,场,场。,哪里,是,是低,谷,谷，,哪,哪里,最,最具,潜,潜力,？,？镇,海,海新,城,城扮,演,演什,么,么样,楼,楼市,角,角色,？,？,鄞州,主力,价,价格,：,：1,万,万-2万/平,米,米,老三,区,区,主力,价,价格,：,：2,万,万/,平,平米,以,以上,东钱,湖,湖,主力,价,价格,：,：2,万,万/,平,平米,以,以上,东部,新,新城,主力,价,价格,：,：1.5,万,万-2.8,万,万/,平,平米,城西,主力,价,价格,：,：1,万,万-2万/平,米,米,洪塘,主力,价,价格,：,：1,万,万-1.5万/平,米,米,镇海,新,新城,主力,价,价格,：,：1,万,万-1.5万/平,米,米,镇海,老,老城,主力,价,价格,：,：0.8,万,万-1.2,万,万/,平,平米,北仑,区,区,主力,价,价格,：,：0.7,万,万-1.2,万,万/,平,平米,区域,现,现状,镇海,区,区域,市,市场,发,发展,在,在宁,波,波六,区,区内,的,的占,位,位处,相,相对,弱,弱势,阶,阶段,，,，市,场,场份,额,额小,，,，房,价,价相,对,对低,，,，消,费,费认,知,知里,尚,尚属,于,于远,郊,郊区,域,域、,板,板块,形,形象,有,有待,进,进一,步,步提,升,升。,成交量,（万方）,市场份额,年成交均价,（元/平米）,老三区,41.8,10.2%,16781.1,东部新城,59.3,14.5%,13155.0,江北北区,24.8,6.0%,8258.4,城西板块,24.3,5.9%,9203.6,鄞州中心区,131.9,32.2%,11081.0,东钱湖,22.3,5.4%,13302.8,北仑板块,66.5,16.2%,6896.4,镇海板块,38.9,9.5%,7853.5,合计,409.9,100.0%,10816.1,板块属性,市场特征,价格表现,典型案例,09年市场表现,老三区,城市核心、地段成熟、配套完善、居住氛围浓厚，人气旺，区域购买力和凝聚力强,地段稀缺供应量少,2万元/平米以上,凯德汇豪天下、东外滩,销售表现出色、但相对其他区域缓慢,东部新城,未来城市中心、居住氛围和配套不断完善、地段价值不断提升,规划以办公商业为主，未来供应量相对有限,1.5-2.8万元/平米,江南一品、皇冠花园、ART蓝海,热销、抢购,鄞州中心区,城市副中心，地段成熟，配套不断完善，区域价值高,市场供求主力区域,1-2万元/平米,盛世天城、雍城世家、荣安琴湾,销售表现出色，去化快,城西板块,区域缺乏政府的规划及支持力度，发展潜力受限，整体形象不高。,供求相对稳定，随着土地供应增加未来供应量将有所增加,1-1.2万元/平米,水岸风情、缘园,销售表现出色，去化快,江北洪塘板块,城市周边，经济适用房、拆迁安置小区较多，有一定的居住氛围，但整体形象不高,供求相对稳定，随着土地供应增加未来供应量将有所增加,1-1.5万元/平米,奥林80、盛世嘉苑,销售表现出色，去化快,镇海板块,未来镇海中心，宁波北部城市副中心，板块价值不断提升，配套不断升级完善中。,市场供应量不断放大，将成为未来重点供应区域,0.8-1.5万元/平米,海尚广场、合生国际城、南熏别院,销售表现出色，去化快,东钱湖板块,良好的自然景观环境，宜居性强,市场供应相对稀缺,2万元/平米以上,卡纳湖谷、英伦水岸,产品稀缺，销售表现出色,板,块,块,优,优,势,势,不,不,明,明,显,显,。,。,各,板,板,块,块,的,的,发,发,展,展,状,状,况,况,分,分,析,析,区,域,域,现,现,状,状,从,市,市,场,场,成,成,交,交,看,看,：,：09,年,年,镇,镇,海,海,区,区,域,域,成,成,交,交39,万,万,方,方,，,，,比,比08,年,年,上,上,涨,涨70%,，,，,占,占,宁,宁,波,波,市,市,六,六,区,区,市,市,场,场,份,份,额,额,的,的10%,左,左,右,右,；,；区,域,域,市,市,场,场,表,表,现,现,活,活,跃,跃,，,，,但,但,目,目,前,前,市,市,场,场,区,区,域,域,容,容,量,量,相,相,对,对,有,有,限,限,。,。,从,供,供,求,求,关,关,系,系,看,看,，,，09,年,年,区,区,域,域,市,市,场,场,新,新,增,增,供,供,应,应,量,量30,万,万,方,方,，,，,供,供,求,求,比,比0.77,，,，,市,市,场,场,呈,呈,供,供,不,不,应,应,求,求,局,局,面,面,。,。,从,市,市,场,场,存,存,量,量,看,看,，,，,截,截,止,止09,年,年12,月,月,，,，,市,市,场,场,存,存,量,量,为,为9.5,万,万,方,方,，,，,按,按09,年,年,月,月,均,均3.25,万,万,方,方,计,计,算,算,，,，3,个,个,月,月,即,即,可,可,消,消,化,化,完,完,。,。,区,域,域,价,价,格,格,走,走,势,势,，,，,从,从08,年,年,至,至09,年,年,上,上,半,半,年,年,市,市,场,场,均,均,价,价,基,基,本,本,维,维,持,持,在,在7000,元,元/,平,平,米,米,左,左,右,右,，,，09,年,年,随,随,着,着,市,市,场,场,表,表,现,现,供,供,不,不,应,应,求,求,，,，,土,土,地,地,价,价,格,格,飙,飙,升,升,，,，,区,区,域,域,住,住,宅,宅,价,价,格,格,突,突,破,破,万,万,元,元,大,大,关,关,，,，,呈,呈,快,快,速,速,上,上,涨,涨,趋,趋,势,势,。,。,09,年,年,，,，,大,大,形,形,势,势,的,的,利,利,好,好,下,下,，,，,镇,镇,海,海,区,区,域,域,市,市,场,场,销,销,售,售,表,表,现,现,出,出,色,色,，,，,呈,呈,供,供,不,不,应,应,求,求,局,局,面,面,，,，,库,库,存,存,量,量,不,不,断,断,减,减,少,少,，,，,价,价,格,格,呈,呈,快,快,速,速,增,增,长,长,趋,趋,势,势,。,。,区,域,域,现,现,状,状,08,年,年1,月,月,开,开,始,始,各,各,月,月,镇,镇,海,海,区,区,供,供,求,求,和,和,价,