某半岛区域开发策略课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,机密,深圳大鹏半岛区域开发策略,项目终期报告（初稿）,深圳市龙岗区人民政府,二,OO,三年十一月,此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,会议日程,项目进展汇报,大鹏半岛现状分析及远景目标,大鹏半岛整体定位和具体规划方案,大鹏半岛开发原则和高层次财务分析,配套开发模式、政府角色及运作机制,政府总体实施蓝图及关键里程碑,2,麦肯锡帮助深圳东部大鹏半岛制定长远目标和整体定位方案，使之成为深圳向国际化滨海城市迈进的重要里程碑,从,到,旅行家,T R A V E L E R,大鹏半岛的惊喜之旅,SURPRISE GETAWAY TO DAPENG,3,本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案,本项目的重点,3 个月,设计深圳大鹏半岛开发战略及总体功能定位,建设和实施,第一步骤,第三步骤,引起投资界的兴趣并着手实施招商引资计划,第四步骤,6,12,个月,长期不断进行,设计地区空间形态规划和具体功能开发规划,第二步骤,3 个月左右,评估大鹏半岛整体状况，明确开发定位及产业策略，锁定目标游客群,制定大鹏半岛旅游开发的价值定位和总体规划方案，细化试点计划,研究开发模式，制定总体实施蓝图和近期推进计划,国际类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？,大鹏半岛现有资源及发展潜力如何?,整体产业结构应如何合理布局？,大鹏半岛开发的远景目标及目标顾客群如何？,资料来源：麦肯锡分析,大鹏半岛旅游开发的价值定位是什么？,大鹏半岛开发战略中的致胜要素是什么，如何规划实施？,总体规划原则是什么？,业界如何评价大鹏半岛的开发定位及其潜力？,大鹏半岛最适合哪种开发模式？,需要怎样的配套组织结构及运作机制？,总体实施蓝图及关键里程碑？,近期政府工作时间表是什么？,4,在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量调查研究,以消费者为核心的市场调研,定性分析：四组深圳广州消费者座谈会,45家大中型公司商务会议专题电话访谈调研,定量分析：1200份街头拦访调查问卷及数据分析,800,份深圳本地中高收入居民,200份香港问卷,200份国内其他地区游客问卷,国际案例分析,深入了解六个国际著名地区开发的成功经验与失败教训,全球范围内访谈麦肯锡相关专家,访谈国际相关资深运营商,Butch Entertainment Corporation,Chicago Metropolitan Pier&Exhibition Authority,本地市场竞争分析,通过专家对大鹏三镇区域作出了比较分析,香港旅行社协会,国际会议会展同业协会(,ICCA),深圳会展行业协会,南方略商务培训公司,中国城市规划院深圳分院,深圳市政设计院,中原中国物业顾问有限公司,深圳中国旅行社,鹏运国际旅行社,康辉深圳旅行社,香港油麻地旅运,主要商家高层访谈,12家国际著名酒店及度假村集团,香格里拉,洲际,君华,万豪,Club Med,等,5家著名香港地产发展商,和记黄埔,恒基地产等,6家国内实力投资集团,深圳深业,上海家化,红塔山等,各政府相关部门研讨访谈,以小型讨论会及深访形式与各政府相关部门探讨方案的可行性,市、区国土规划局,市、区环保局,市、区旅游局,区经贸局,区计划局,南澳镇及国土所主要领导,大鹏镇及国土所主要领导,葵涌镇及国土所主要领导,项目组已完成的主要工作,资料来源：麦肯锡分析,5,项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应,项目,成果,市场调查和竞争分析锁定目标顾客群,结合国际案例分析及大鹏半岛,现状分析,制定总体的发展原则和远景目标,明确产业政策、价值定位及创意要点,初步商家高层访谈，建立重点联系，信息反馈,实施计划、政府工作时间表及近期推进步骤,确定开发模式及运作机制,基础设施及财务模型测算,具体规划方案、分区及功能配套,1,2,3,4,5,6,7,8,实施推进,宣传推广,推动发展,整体规划,设计创意,制定目标,大鹏半岛,可持续发展,资料来源：麦肯锡分析,6,会议日程,项目进展汇报,大鹏半岛现状分析及远景目标,大鹏半岛整体定位和具体规划方案,大鹏半岛开发原则和高层次财务分析,配套开发模式、政府角色及运作机制,政府总体实施蓝图及关键里程碑,7,我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个国际案例,着重分析了其中的六个,Taman Negara,马来西亚,Sentosa,新加坡,Bintan,印尼,La Jolla,美国加州,Napa Valley,美国加州,Karnataka,印度,临近主要大城市,拥有自然山海风光,成为地区性热门旅游点,制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略,优化,区域,产业结构,Sentosa,Bintan,Taman Negara,La Jolla,Napa Valley,Karnataka,初步考虑案例,Sentosa,新加坡,Bintan,印尼,Malaka,马来西亚,Johore,马来西亚,Penang,马来西亚,Taman Negara,马来西亚,Pattaya,泰国,Kasai Tokyo,日本,Sai Kung,香港,Beitou,台湾,Karnataka,印度,La Jolla,美国加州,Napa Valley,美国加州,Navy Pier,美国芝加哥,Glaveston,美国,Brest,法国,Sophia Antipolis,法国,Lisbon coast,葡萄牙,Cancun,墨西哥,资料来源：,麦肯锡分析,8,投资兴建,完善基础设施,规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观,早期投入基础设施建设（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值,完善旅客资讯、医疗通讯、住宿餐饮、娱乐文化设施的质量数量,提供多元化,旅游活动组合,根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能,灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性,定期更新旅游项目，保持新鲜度,执行多方位,高起点的市场推广,政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌,引进其他利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度,“有所为、有所,不为”的产业组合,逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业,政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业,借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才,这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素,价值定位,针对独特资源优势,以多层面、高素质游客为核心目标,保护生态,自然及人文资产,评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则,发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理，,发掘升华独特人文历史资源,引导本地居民对旅游环保的参与,政府与企业密切合作,政府规划定位并利用不同政策杠杆引导区域发展,政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式,资料来源,：,麦肯锡分析,9,大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵,资料来源,：,实地勘查；部分照片由中规院深圳分院提供,10,通过,对,对周,边,边竞,争,争及,国,国际,类,类似,旅,旅游,区,区域,的,的对,标,标分,析,析，,大,大鹏,半,半岛,依,依据,其,其天,赋,赋条,件,件可,以,以成,为,为大,珠,珠江,三,三角,洲,洲首,屈,屈一,指,指的,区,区域,度,度假,地,地,资料,来,来源,：,实地,勘,勘查,；,资料,检,检索,；,；专,家,家访,谈,谈；,麦肯,锡,锡分,析,析,目前,基,基础,建,建设,与,与,旅游,设,设施,区位,优,优势,：,：临,近,近深,、,、港,，,，中,国,国人,均,均,GDP,最高,地,地区,通达,性,性：,离,离市,区,区1-1.5,小,小时,车,车程,来往,香,香港,交,交通,不,不便,，,，需3-3.5小,时,时,欠缺,有,有水,准,准的,酒,酒店,、,、餐,饮,饮及,配,配套,设,设施,通讯,、,、卫,生,生安,全,全设,施,施需,加,加强,发展,多,多元,化,化旅,游,游活,动,动的,空,空间,自然原始,20余个,优,优质海滩,拥有区内,最,最佳出海,位,位置,具有发展,生,生态旅游,活,活动的多,种,种山海植,被,被资源,以市场为,导,导向，高,标,标准，有,序,序规划下,的,的开发目,前,前十分有,限,限,目前市场,认,认知与,形,形象,多数国际,酒,酒店集团,及,及开发商,认,认同大鹏,半,半岛旅游,潜,潜力在珠,三,三角地区,首,首屈一指,深圳缺乏,海,海滨城市,的,的市场认,知,知度；且,治,治安欠佳,外商普遍,认,认为大小,梅,梅沙规划,不,不足,深,圳,圳市场普,遍,遍缺乏高,水,水准的休,闲,闲度假设,施,施,目前客源,单,单一，客,流,流波动极,大,大,其它产业,与,与社会,情,情况,区域迈向,城,城市化进,程,程，当地,农,农民有参,与,与旅游产,业,业发展的,主,主观愿望,产业构成,与,与发展大,旅,旅游产业,不,不匹配；,现,现存污染,企,企业如电,池,池厂、印,染,染厂等,葵涌、大,鹏,鹏的工业,发,发展多散,布,布主要道,路,路附近，,影,影响景观,旅游意识,尚,尚待成熟,，,，服务水,平,平差强人,意,意,生态、人,文,文,旅游资产,有利因素,海滩数量,多,多、素质,高,高,景观多元,化,化，植被,等,等生态条,件,件保护较,好,好,日照48,，气候,温,温和，四,季,季皆宜旅,游,游,大鹏所城,为,为深圳最,重,重要的历,史,史性标志,不利因素,200天,可,可下水，,难,难以推销,热,热带地区,全,全年“阳,光,光海滩”,的,的概念,在中国整,体,体历史文,化,化背景下,，,，深圳相,对,对人文旅,游,游资产有,限,限，大鹏,所,所城需大,幅,幅修葺,核电站对,部,部分高端,游,游客及长,期,期置业有,负,负面心理,影,影响,农民抢种,时,时有发生,对标分析,结,结果,11,珠三角的,短,短假消费,与,与商务会,议,议培训需,求,求已具相,当,当规模，,但,但市场发,展,展滞后,*调研,针,针对中高,收,收入阶层,（,（人口前30）,；,；*,香,香港商务,市,市场只包,含,含培训市,场,场，深圳,则,则包含会,议,议与培训,市,市场,资料来源,：,国际酒店,及,及度假村,集,集团高层,访,访谈；地,产,产开发集,团,团访谈；,麦,麦肯锡分,析,析,市场开发,的,的不足之,处,处,缺乏高素,质,质设施：,“深圳很,多,多度假地,如,如大小梅,沙,沙的规划,缺,缺乏长远,目,目标，零,散,散、低素,质,质的设施,破,破坏了整,体,体气氛，,很,很难往高,端,端市场走,”,”（香港,兴,兴业）,旅游活动,单,单调：,“一些海,滩,滩空有庞,大,大人流，,却,却没有提,供,供旅游活,动,动，吸纳,消,消费”（,深,深业）,自然元素,薄,薄弱：,“深圳的,海,海岸线一,般,般保护不,善,善，海滩,与,与工业设,施,施太靠近,，,，很难有,自,自然体验,”,”（中原,）,）,设施供不,应,应求：,“我们希,望,望能找到,固,固定的培,训,训场地，,但,但一直不,成,成功”（,南,南方略公,司,司）,服务水平,不,不足：,大部分经,营,营商务会,议,议的酒店,对,对商务市,场,场的需求,不,不够了解,，,，服务质,量,量与国际,水,水平有距,离,离“（希,尔,尔顿）,未能善用,自,自然资源,：,：,“深圳不,是,是没有自,然,然环境好,、,、适合异,地,地会议培,训,训的地方,，,，但都给,现,现存的低,素,素质建设,浪,浪费了，,短,短期还很,难,难收复”,（,（深圳会,展,展协会）,短假市场,商务会议,培,培训,香港,内地*,深圳*,每次短假,出,出游人均,消,消费能力,元,当天往返,短假留宿,深圳与内,地,地中高