合肥某（国际）家居中心商业计划书

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一章：项目摘要,第二章：市场分析和定位,一、市场环境及竞争对手的分析,二、市场的定位,三、市场的经营管理模式,第三章：招商方案的制定和执行,一、招商方案的拟定,二、招商政策，租赁合同,三、招商工作推进表,四、招商过程中的应对策略,第四章：商场布局的安排,第五章：合同的签订及租金，保证金的收取,第六章 商场装修标准及要求,第七章：开业准备工作,一、营销工作计划推进表,二、各相关职能部门工作推进表,三、安全保卫,第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能,一、商户管理,二、财务管理,三、安全保卫制度,四、人事管理制度,五、物业管理制度,六、营销管理,七、会议制度,八、企业文化,安徽信旺大唐（国际）家居中心位于合肥市望江西路与潜山路交口，是蜀山区、高新区、政务区的交汇点，北邻信旺大唐（国际）购物广场，建筑面积约七万平方左右。占据着得天独厚的地理优势，,3,公里商圈楼盘约有,40,个,3-5,公里的商圈范围内共计有楼盘,120,家，合计,160,家左右，按平均每家,4,万平方住房开发面积计算，总住房开发面积约,640,万平方。这些开发的楼盘平均售价都在,3500-4500,元,/,平方左右，面对着的主要购房消费群体是合肥市中高收入人群，（知识分子，老板，企事业机关公务人员等），但是由于商业不发达，居住配套商业购物环境差，这些楼盘平均入住率只在,30%,左右。如果按平均每户装修,400,元,/,平方计算，我们商圈范围内建材的消费总量约在,25,个亿左右。通过随机抽样问询调查，商圈范围内,50,万常住人口的消费者都对华府骏苑的商业充满了期待，他们平时生活购物经常去的是三里庵国购广场，或是长江路四牌楼商业中心，家庭装潢材料和家具的购买除了西边红旗美家居，金三角建材城外，主要购买力都放在了东边的各大市场和超市。,第一章：项目摘要,但是，随着长江路的改造，传统商业的逐步退出，区域经济中心的进一步崛起，从市场的布局来讲，合肥市在西南边就是缺少这样的大型家居建材百货一体的商业中心。红旗美家居和金三角建材城都在不久的将来面临着租赁合同到期，商业改造等诸多不利因素，凤凰城家世界体量太小，向北面没有经济纵深支撑，南二环上的望湖美家居主要还是要辐射滨湖新区，目前周边商业环境和小区楼盘资源较少，预计需要,2-3,年才能起来，目前它的主要目标顾客还是在南面和西南面。对面的华邦美家居由于我们抢占得了先机，被迫匆匆上马，预计体量在,3.5,万平方左右，主营是家具。我们通过东边的几个主要的建材、家具市场的商户摸底调研发现，几个大市场目前主要的购买力支撑点还是在西南面。,信旺,大唐项目投资立项明确，且已作报广宣传推广，在业内已建立一定舆论基础，至目前为止，商户对该项目地理条件、商圈环境和硬件描述以及房租定位等均表现出极大兴趣。只要明确市场建设时间计划，该项目招商前景看好。,合肥市目前所引进的著名家居零售商，无论世界百强百安居，或是东方家园、好美家、家福特，均在强势入驻合肥后不久出现经营危机。红星美凯龙与信地集团两大投资方之间，也已经出现了矛盾。信旺,大唐如果改作招商引资项目，或许能解决一些问题，但外地品牌派驻团队能否适应本地市场，其中风险，尤其是品牌负效应对信旺华府地块项目的品牌风险尚有待讨论。,该项目在硬件条件上为目前合肥所独有，极具竞争力，相信在专业团队运营下，会成为极具行业影响力和市民口碑效应的建材零售市场。,引力墙区域，如能开辟为装饰公司样板间展示区，定向引入合肥乃至全国著名装饰品牌，不但可以解决空间利用问题，且可进一步拓展市场服务功能。红星美凯龙家具、建材、装饰三体合一的业态，是一个有益的经验。在大唐（国际）家居中心招商工作进行中，我们听到的不仅是这些居民的呼声，还有建材商们的呐喊，希望我们的建材市场尽快开业，有的到现场就要交纳诚意金，说这块地方肯定有钱赚。,所以说我们认为，合肥市未来新的商业中心将会,“赢在望潜板块”“赢在信旺大唐”。,安徽信旺大唐（国际）家居中心项目收益前景展望,：,(,依据培育期三年，租金均价,35/,平方计算，装修期,3,个月,),1,）租金的收益三年预计,7000,万（,=35,元,60000,平方,33,个月）,2,）质量保证金的占用（市场只要一直存在，占用期就有多长）,300-500,万,3,）可以进行集中收款，资金长期循环占用,10-15,天,预计,50-100,万,4,）管理运营费用较低，三年预计需要,1500,万,5,）商业地产价值的提升，银行融资额加大（说明）,6,）市场外围广告牌的收入,80-100,万,7,）三年期满可以进行商铺融资销售后返租，潜山路沿街三层按均价,1.5,万,/,平方销售计算可以获得房屋销售收益,2.4,亿，预计租金单价,3,年后可以上升到,50-70,元,/,平方，,年租金收益,保守预计可以达到：,4300,万,8),预计招商过程中先期每户可以收诚意金,1-2,万,/,户,预计商户,300,户，总计可以收,350,万,-500,万，后期该诚意金转为质量保证金,我们制定的目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展，为信旺大唐的后续发展提供源源不断的后备资金,。,一、市场环境及竞争对手的分析,市场环境,有利因素分析：,周边半径,5,公里商圈范围约,160,个新楼盘,与大唐（国际）商业广场（,ShoppingMall,）的互补性（合肥是第一家）,目标消费群体的收入水平和消费水平在合肥属中高档,西南面没有大型的建材家居市场，消费需求比较强烈，经济支撑点比较强。,不利因素分析：,公共交通情况不是太好，线路太少,商场自身结构有一定的制约性，局限性,商业网要有一定的培育期,竞争对手情况分析,（知己知彼，百战不殆）,第二章：市场分析和定位,竞争对手情况分析,（知己知彼，百战不殆）,竞争对手情况分析,（知己知彼，百战不殆）,二、市场的定位,1,）中档、中高档精品建材市场,2,）要求像红星美凯龙一样的集中管理,（形象统一；售前、售中、售后统一）,3,）建立自己特色,-“,时尚、绿色、环保、健康”,4,）树立平价形象、打服务牌，品牌牌,三、市场经营管理的指导方针：,市场统一管理，统一经营，统一形象,突出经营品牌特色、突出经营品牌个性,一、招商方案的拟定,商户登记预约目标商户调研、分析建立档案管理,符合市场定位,商户预约、签定诚意金合同,签定正式合同（缴纳租金、保证金、物管费用、安全保证金、装修保证金）,签装修协议,进场装修验收合格出样开业,第三章：招商方案的制定和执行,二、招商政策，租赁合同,1,）招商政策,a.,公摊面积拟准备按,1.25,或,1.3,b.,租金政策：,35,元,/m2,均价,c.,租金、物管等可以一定性收取的费用一年一交,2,）租赁合同,a.,诚意金合同,b.,铺位租凭合同,c.,物业管理合同,d.,安全协议,三、推进表,1,）招商工作分时间段完成工作的任务,2,）营销推进表,四、招商过程中的应对策略,1,）开业时期的变化,2,）市场竞争的威胁,3,）市场的舆论导向,4,）商户身身的变化（有替补、有预警）,一、经过初步规划，现在拟定两个方案以备选：,第一套方案：,地下一层卖场经营 卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）瓷砖、地板、木门、橱柜、木门,/,套装门,/,防盗门、楼梯,门面经营 板材 油漆涂料 五金,/,电工电料 大理石 玻璃,第一层经营 品牌卫浴、家居园艺,/,饰品、软体家具（床垫、沙发、软床）,第二层经营 品牌家具、窗帘、灯饰,/,花灯、藤制家具,第三层经营 品牌家具、移门衣帽间,第四章：商场布局的安排,第二套方案：,地下一层卖场经营 瓷砖、地板、木门、橱柜、木门,/,套装门,/,防盗门、楼梯,门面经营 板材 油漆涂料 五金,/,电工电料 大理石 玻璃,第一层经营 品牌卫浴、卫浴（洁具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、卫浴五金）、家居园艺,/,饰品,第二层经营 移门衣帽间、梳理柜,第三层经营 窗帘、灯饰,/,花灯,二、一方案、第二方案可操作性及衔接性,为了防止来自建材市场的内部的不可预测性变动而制定,三、每一个方案需商户的数量及来源、目前已有意向商户情况分析及 招商前景和趋势分析,方案,1,需商户约,350-400,户,方案,2,需商户约,300,户商户,主要来源与合肥市各大建材和家居市场,招商中心现登记有效客户资料,150,户,所需面积约,28640,平方米,一,.,租金预算及流转流程,1,）租金,2,）保证金,3,）物管费,4,）保证金,5,）装修安全押金,第五章：合同的签订及租金，保证金的收取,制定装修要求、制定现场管理的各项制度（安全、规范、时效）,签订装修协议（约定时间，约定装修要求，签订安全协议）,第六章 商场装修标准及要求,一、营销工作计划及推进表,1,）制定开业营销方案,2,）制定开业营销推进表,3,）同政府相关职能部门取得相应开业的资格证书和支持（消防、工商、税务、质检、政府）,4,）制定开业各相关职能部门的推进表,二、各相关职能部门工作推进表（附件）,三、安全保卫,第七章：开业准备工作,一、商户管理,1,）上下班考勤制度,2,）统一收款制度,3,）价格承诺制度,4,）服装统一制度,5,）培训制度（商户）,二、财务管理,三、安全保卫制度,开门、关门、值班,消防、突发事件应急处理制度,第八章：长效管理对市场内部要求的管理职能,四、人事管理制度,制定各部门责权利的制度,各部门考核规定、奖惩制度,各部门的培训,各部门的人力资源储备,正常的工劳管理,各流程（管理）的制定和监督实施,五、物业管理制度,要求用电、水、设备、卫生维修各项制度的建立,六、营销管理,制定总体营销计划，依据全年的市场发展规划和目标,列出大的活动计划，营销费用预算,要学会“以节兴店”的宗旨，没有节日创造节日，推陈出新，,全民营销理念的推行,七、会议制度,制定长效稳定的会议制度，加强各部门内部及各部门之间的,沟通，保证*畅通，提高工作效率。,八、企业文化,人事部门及营销部门要制定标准的管理手册及营销手册，导入企业,CI,的标准,企业的整体形象为企业的扩张做好准备工作,目标：立足合肥，面向安徽，走向全国连锁化发展,谢谢赏鉴,信旺大唐国际家居中心,制作人王军,联系方式,13505609509,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,2024/11/28,2024/11/28,Thursday,November 28,2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,11/28/2024 4:02:58 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,Nov-24,28-Nov-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,Thursday,November 28,2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,11/28/2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,28 十一月 2024,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十一月 24,2024/11/28,2024/11/28,2024/11/28,11/28/2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/11/28,2024/11/28,28 November 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,2024/11/28,